新收入準(zhǔn)則與稅法差異精選(九篇)

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第1篇：新收入準(zhǔn)則與稅法差異范文

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；企業(yè)；稅會(huì)差異

1新收入準(zhǔn)則實(shí)施的背景與意義

收入對(duì)于企業(yè)而言就如同人體中的心臟，沒(méi)有了收入，企業(yè)就不能繼續(xù)生存。而且收入也是資本市場(chǎng)的投資者比較看重的一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，它直接影響企業(yè)的融資能力，正是由于收入對(duì)企業(yè)如此重要，所以收入準(zhǔn)則必須嚴(yán)格規(guī)范收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，避免企業(yè)利用準(zhǔn)則的漏洞，肆意操縱收入的確認(rèn)，對(duì)資本市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良的影響。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外國(guó)資本的不斷涌入，企業(yè)的交易形式逐漸多元化。所以，為了進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的收入確認(rèn)行為，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展以及適應(yīng)我國(guó)企業(yè)業(yè)務(wù)模式的變更，財(cái)政部于2017年對(duì)我國(guó)收入準(zhǔn)則進(jìn)行了較大幅度的修訂，并根據(jù)不同企業(yè)的性質(zhì)，規(guī)定了企業(yè)實(shí)施新收入準(zhǔn)則的時(shí)間，以留給企業(yè)足夠的緩沖空間，使新收入準(zhǔn)則能夠更加順利地實(shí)施。新收入準(zhǔn)則的核心變化主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是制定了收入確認(rèn)模型。新收入準(zhǔn)則規(guī)范了收入確認(rèn)的步驟，企業(yè)所有的業(yè)務(wù)類(lèi)型都應(yīng)按照此項(xiàng)模型進(jìn)行收入確認(rèn)。二是變更了收入確認(rèn)的基本原則。新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)的基本原則由“風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”變更為“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”。從而使收入確認(rèn)更符合會(huì)計(jì)信息的基本要求，降低了企業(yè)的收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。三是收入確認(rèn)金額由合同金額變?yōu)閷?shí)際成交金額。新收入準(zhǔn)則在收入計(jì)量方面，考慮了可變對(duì)價(jià)，體現(xiàn)了收入計(jì)量的穩(wěn)健性原則，也使企業(yè)確認(rèn)的收入金額更加貼合實(shí)際。新收入準(zhǔn)則的以上變化，使其相比于以往的收入準(zhǔn)則而言，更加契合企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)際，也能夠有效滿足現(xiàn)代企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展需要?？傮w而言，新收入準(zhǔn)則實(shí)施的意義表現(xiàn)為：第一，統(tǒng)一收入確認(rèn)模型，提高了收入準(zhǔn)則的適用性。如前所述，舊的收入準(zhǔn)則僅適用于商品交易，而對(duì)于建造業(yè)務(wù)則是由專(zhuān)門(mén)的建造合同準(zhǔn)則予以規(guī)范，但是在新收入準(zhǔn)則下，無(wú)論是商品交易業(yè)務(wù)還是建造業(yè)務(wù)都適用一套統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，極大地增強(qiáng)了收入準(zhǔn)則的適用性。第二，文字表述更加貼合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，提高了收入準(zhǔn)則的應(yīng)用性。無(wú)論是收入確認(rèn)原則的變更還是收入計(jì)量原則的改變，都使得新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用性更強(qiáng)，更能反映企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，從而提高了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。

2新收入準(zhǔn)則的基本特征

新收入準(zhǔn)則的變化主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面，即收入確認(rèn)模型的建立、收入確認(rèn)基本原則的變更和收入計(jì)量的改變。這三大變化中，收入確認(rèn)的基本原則與收入確認(rèn)的基本模型構(gòu)成了新收入準(zhǔn)則的基本特征。以下將對(duì)新收入準(zhǔn)則的兩大基本特征進(jìn)行詳細(xì)闡述。

2.1以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”為收入確認(rèn)的基本原則

新收入準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)在判斷收入實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)該以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”為基礎(chǔ)，如果企業(yè)的該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了控制權(quán)的交付，則企業(yè)應(yīng)對(duì)其確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在舊收入準(zhǔn)則中，企業(yè)判斷收入實(shí)現(xiàn)的核心原則是“與商品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬已實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)移”。對(duì)比新收入準(zhǔn)則與舊收入準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)基本原則的表述，可以發(fā)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的表述更加貼合收入確認(rèn)的本質(zhì)，可以提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移并不等同于控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，在有些業(yè)務(wù)中，企業(yè)可能已將與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移到了其他主體，但企業(yè)仍然持有該項(xiàng)業(yè)務(wù)的控制權(quán)，此時(shí)企業(yè)就不能確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入，因?yàn)閺谋举|(zhì)上，企業(yè)可以控制與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的利益與風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)取得的相關(guān)現(xiàn)金流不能確認(rèn)為收入，應(yīng)將其作為負(fù)債。所以新收入準(zhǔn)則更加準(zhǔn)確地闡述了收入的本質(zhì)。與此同時(shí)，其也對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)提出了更高地要求。在實(shí)務(wù)中，“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”相比于“風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”更加難以判斷，需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員擁有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及較為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，否則很容易作出錯(cuò)誤的判斷。

2.2以“五步法”為收入確認(rèn)的基本模型

在舊收入準(zhǔn)則中，并沒(méi)有對(duì)收入確認(rèn)應(yīng)遵循的步驟進(jìn)行明確規(guī)定，舊收入準(zhǔn)則僅僅闡述了收入確認(rèn)的基本條件，并且不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)有著不完全相同的收入確認(rèn)前提，所以舊收入準(zhǔn)則分別對(duì)商品收入的確認(rèn)與建造業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)制定了不同的收入確認(rèn)準(zhǔn)則。但是在新收入準(zhǔn)則中，無(wú)論是商品銷(xiāo)售業(yè)務(wù)還是施工建造業(yè)務(wù)，都對(duì)應(yīng)同一個(gè)收入確認(rèn)模型。收入確認(rèn)的“五步法模型”主要是指企業(yè)在收入確認(rèn)時(shí)，應(yīng)該遵循五個(gè)基本步驟。即按照“識(shí)別合同—識(shí)別履約義務(wù)—確定交易價(jià)格—分配交易價(jià)格—確認(rèn)收入”進(jìn)行收入的賬務(wù)處理。這是新收入準(zhǔn)則的一個(gè)最大亮點(diǎn)，它為企業(yè)確認(rèn)收入提供了一個(gè)很好的思路，同時(shí)也能夠有效防止企業(yè)違規(guī)確認(rèn)收入?！拔宀椒Ｐ汀笔俏覈?guó)收入準(zhǔn)則逐漸完善的一個(gè)重要體現(xiàn)，它具有很強(qiáng)的適用性，企業(yè)的所有業(yè)務(wù)都可根據(jù)該模型確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的稅會(huì)差異

3.1一般業(yè)務(wù)的稅會(huì)差異分析

企業(yè)按照新收入準(zhǔn)則確認(rèn)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)與企業(yè)按照稅法確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)有著較大的差異。以下將舉例說(shuō)明這種差異性在企業(yè)一般業(yè)務(wù)中的體現(xiàn)。企業(yè)最常發(fā)生的業(yè)務(wù)類(lèi)型便是采用直接收款方式銷(xiāo)售商品或提供勞務(wù)，在此種業(yè)務(wù)類(lèi)型下，按照稅法的規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但是在這種情況下，如果雙方約定賣(mài)方必須將該商品送達(dá)買(mǎi)方，則可能出現(xiàn)企業(yè)還未發(fā)貨之前就已經(jīng)收到了買(mǎi)法支付的貨款，該筆款項(xiàng)依照稅法的相關(guān)規(guī)定應(yīng)該計(jì)入該納稅年度的收入，并且此時(shí)與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。但是按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)在該項(xiàng)合同中的履約業(yè)務(wù)還未完成，此時(shí)不應(yīng)就該筆款項(xiàng)確認(rèn)收入。若該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生在年末就會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)納稅所得額與企業(yè)營(yíng)業(yè)收入賬戶的金額存在差異。除了以直接收款的方式銷(xiāo)售商品或勞務(wù)之外，受市場(chǎng)供需不平衡的影響，很多企業(yè)可能都傾向于采用賒銷(xiāo)或分期付款的方式銷(xiāo)售商品或提供勞務(wù)。在此種銷(xiāo)售方式下，按照稅法的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該按照合同確定的收款日期或在合同沒(méi)有確定收款日期條件下貨物實(shí)際發(fā)出的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)時(shí)控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)的“五步法模型”，識(shí)別單項(xiàng)履約業(yè)務(wù)后，根據(jù)該單項(xiàng)履約業(yè)務(wù)的控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移為條件，及時(shí)確認(rèn)收入。所以很有可能企業(yè)在合同規(guī)定的收款日期之前就已經(jīng)將與該業(yè)務(wù)相關(guān)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)方，此時(shí)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行收入的賬務(wù)處理，但是并不將其納入應(yīng)納稅所得額，與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅納稅義務(wù)也未發(fā)生。

3.2特殊業(yè)務(wù)的稅會(huì)差異分析

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的業(yè)務(wù)類(lèi)型逐漸多元化，近幾年出現(xiàn)了很多的新型業(yè)務(wù)。例如附有客戶額外購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的銷(xiāo)售合同便是一種新式的銷(xiāo)售方式，以下將舉例說(shuō)明此類(lèi)特殊業(yè)務(wù)下會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異性。例如很多企業(yè)為了促進(jìn)客戶的再次消費(fèi)，會(huì)采用附有客戶額外購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的銷(xiāo)售方式，一些商場(chǎng)提供的購(gòu)物積分便屬于此類(lèi)。在這類(lèi)業(yè)務(wù)模式下，企業(yè)按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)處理，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但是稅法并沒(méi)有對(duì)這些特殊業(yè)務(wù)有著明確的稅務(wù)處理規(guī)定，在這種情況下，實(shí)務(wù)中往往按照賣(mài)方開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，從而使得稅法處理與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生差異。

4實(shí)務(wù)中的審計(jì)重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)

針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下稅會(huì)處理的差異性，為了有效降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量。審計(jì)師在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)時(shí)，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：一是充分利用企業(yè)的非財(cái)務(wù)資料。審計(jì)師在審查企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，應(yīng)該注意利用一些非財(cái)務(wù)資料，主要是指企業(yè)的業(yè)務(wù)合同和一些相關(guān)的附屬資料，采用文本分析與數(shù)據(jù)分析相結(jié)合的手段，充分考慮各種重要因素，保持必要的審計(jì)懷疑，以保證審計(jì)意見(jiàn)的合理性。二是明確不同業(yè)務(wù)方式下的稅會(huì)處理差異，避免陷入發(fā)票陷阱。根據(jù)稅法的規(guī)定，一般而言，只要企業(yè)開(kāi)具了銷(xiāo)售發(fā)票都應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)納稅義務(wù)，但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不是以銷(xiāo)售發(fā)票作為收入確認(rèn)的核心準(zhǔn)則，審計(jì)師一定要清晰地知道不同銷(xiāo)售方式下的稅會(huì)差異，以免發(fā)表不適當(dāng)?shù)膶徲?jì)意見(jiàn)。三是審計(jì)師需要了解收入準(zhǔn)則變更的歷史，理解財(cái)政部修改收入準(zhǔn)則的核心目的與意義，從而能夠深刻理解新收入準(zhǔn)則的核心要點(diǎn)，以便在實(shí)施審計(jì)程序之前，能夠制定有效地審計(jì)計(jì)劃，快速發(fā)覺(jué)企業(yè)收入確認(rèn)中的錯(cuò)誤，及時(shí)告知企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，以便企業(yè)的管理人員以及資本市場(chǎng)的投資者能夠獲取正確的財(cái)務(wù)信息，對(duì)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ψ鞒稣_的判斷，從而能夠提高管理人員決策的有效性，同時(shí)也有利于增強(qiáng)資本市場(chǎng)資金流動(dòng)的有效性，對(duì)資本市場(chǎng)的良性健康發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。針對(duì)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅會(huì)差異的管理，積極利用信息化技術(shù)，編制收入涉稅信息表，使得企業(yè)管理層能夠及時(shí)了解企業(yè)的會(huì)計(jì)收入與稅務(wù)收入的差異和來(lái)源，以便企業(yè)采取更加合理的銷(xiāo)售方式，增進(jìn)企業(yè)價(jià)值。

5結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，企業(yè)收入確認(rèn)的財(cái)務(wù)處理與稅務(wù)處理存在較大的不同，主要原因在于會(huì)計(jì)與稅法在收入確認(rèn)方面遵循的原則不同，會(huì)計(jì)處理側(cè)重于業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，而稅務(wù)處理則更加看重業(yè)務(wù)的程序。所以稅會(huì)差異是必然存在的，但政府部門(mén)可以根據(jù)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則，適當(dāng)調(diào)整和增加一些有關(guān)收入確認(rèn)的條款，以減少稅會(huì)處理差異。

參考文獻(xiàn)

第2篇：新收入準(zhǔn)則與稅法差異范文

關(guān)鍵詞:新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；“五步法”；模型

一、引言

收入作為會(huì)計(jì)的六大要素之一，其確認(rèn)計(jì)量和披露一直都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的熱門(mén)話題，也是報(bào)表使用者準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)水平的重要影響因素。為此，我國(guó)財(cái)政部于2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)也不斷向國(guó)際準(zhǔn)則趨同。房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其收入的確認(rèn)、計(jì)量和其他行業(yè)大不相同，因新收入準(zhǔn)則受到的影響也更為明顯。作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)的收入水平與企業(yè)自身、社會(huì)公眾以及國(guó)家政府都緊密相關(guān)，因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則時(shí)的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，探討新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況及效果，并提出相應(yīng)的建議。

二、新收入準(zhǔn)則的兩大“新模塊”

相較于舊收入準(zhǔn)則而言，新收入準(zhǔn)則在內(nèi)容所做的改進(jìn)主要集中在以下兩個(gè)模塊:提出了確認(rèn)收入的“單一標(biāo)準(zhǔn)”和“五大步驟”。

(一)新收入準(zhǔn)則的“單一標(biāo)準(zhǔn)”

在舊準(zhǔn)則中，銷(xiāo)售商品和提供勞務(wù)需要進(jìn)行明確區(qū)分，在確認(rèn)收入時(shí)以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，但是在實(shí)務(wù)操作中判斷風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬何時(shí)轉(zhuǎn)移并非易事;新收入準(zhǔn)則彌補(bǔ)了舊收入準(zhǔn)則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務(wù)之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入的觀點(diǎn)，使得收入的確認(rèn)過(guò)程更加合理。新收入準(zhǔn)則還把銷(xiāo)售收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則進(jìn)行了結(jié)合與統(tǒng)一，在現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中，很多企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和建造業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準(zhǔn)則進(jìn)行核算，就會(huì)出現(xiàn)同類(lèi)型的企業(yè)使用不同收入確認(rèn)模型的情況，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施就會(huì)很好地避免這種情況的發(fā)生，有利于同類(lèi)型企業(yè)直接進(jìn)行橫向比較，具有一定的實(shí)用性和創(chuàng)新性。

(二)新收入準(zhǔn)則的五大步驟

作為新收入準(zhǔn)則的核心內(nèi)容，深入理解“五步法”原則對(duì)企業(yè)貫徹落實(shí)新收入準(zhǔn)則十分重要。“五步法”在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用如下所示:1．識(shí)別與客戶訂立的合同。新收入準(zhǔn)則圍繞“合同”展開(kāi)，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。合同中所涉及的企業(yè)履約義務(wù)相關(guān)規(guī)定、在完成履約義務(wù)后享有的現(xiàn)時(shí)收款權(quán)利、支付款項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容、合同商業(yè)實(shí)質(zhì)等條件，都需要在識(shí)別客戶合同中格外注意。具體到房地產(chǎn)企業(yè)中，要對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任與義務(wù)進(jìn)行明確約定，例如房?jī)r(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任、逾期違約責(zé)任等內(nèi)容。2．識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)識(shí)別單項(xiàng)履約義務(wù)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)合同進(jìn)行“分拆”。如果合同中包含多個(gè)要素，并且這些要素需要進(jìn)行單獨(dú)的定價(jià)和出售，則需要明確區(qū)分每一項(xiàng)單項(xiàng)履約義務(wù)，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產(chǎn)企業(yè)中常見(jiàn)的銷(xiāo)售手段有:銷(xiāo)售房屋同時(shí)捆綁銷(xiāo)售車(chē)位、銷(xiāo)售房屋的同時(shí)贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)、銷(xiāo)售毛坯房贈(zèng)送精裝修，這些情況都與要對(duì)合同進(jìn)行合理的“分拆”。3．確定合同的交易價(jià)格。在新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在確定交易價(jià)格時(shí)要考慮到可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)以及重大融資成分等因素。如果企業(yè)在交易過(guò)程中涉及非現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)，就要根據(jù)非現(xiàn)金對(duì)價(jià)的公允價(jià)值來(lái)確定交易價(jià)格;我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷(xiāo)售業(yè)務(wù)時(shí)，客戶通常會(huì)選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現(xiàn)違約或者未能按時(shí)還款，企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并且支付相關(guān)罰款，這種情況就會(huì)涉及融資成分，會(huì)計(jì)人員就要對(duì)客戶支付金額與當(dāng)前合同對(duì)價(jià)的差額進(jìn)行合理估計(jì)，并按實(shí)際利率法在一定期間內(nèi)進(jìn)行攤銷(xiāo);除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價(jià)款或者預(yù)期將退還給客戶的款項(xiàng)。4．將合同價(jià)格分?jǐn)傊谅募s義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中企業(yè)與客戶訂立的合同往往包含多項(xiàng)履約義務(wù)，為了把企業(yè)因轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額反映在交易價(jià)格中，就要把每項(xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格按單獨(dú)售價(jià)占總售價(jià)的比例分?jǐn)傊粮黜?xiàng)履約義務(wù)。每項(xiàng)商品的單獨(dú)售價(jià)可以按照市場(chǎng)的交易價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，如果該商品的單獨(dú)售價(jià)沒(méi)有辦法直接獲得，可以運(yùn)用會(huì)計(jì)估計(jì)方法對(duì)單獨(dú)售價(jià)進(jìn)行估算，常見(jiàn)的估算方法有成本加成法、余值法、市場(chǎng)調(diào)整法等。5．在履行義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入?！拔宀椒ā敝械牡谖宀绞欠康禺a(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新準(zhǔn)則時(shí)的難題。如果該項(xiàng)履約義務(wù)是某一時(shí)點(diǎn)內(nèi)的履約義務(wù)，則要根據(jù)其控制權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移確認(rèn)時(shí)點(diǎn);如果是時(shí)段內(nèi)的履約義務(wù)，則要選擇合理的方法來(lái)確認(rèn)履約進(jìn)度。房地產(chǎn)行業(yè)中常見(jiàn)的銷(xiāo)售方式主要有現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)標(biāo)志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現(xiàn)房之后確認(rèn)收入;對(duì)于預(yù)售房屋而言，客戶在房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋的同時(shí)不能享受到消耗正在建造的房屋帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷(xiāo)售是否屬于時(shí)間段內(nèi)確認(rèn)收入的“重?fù)?dān)”就落在了房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷(xiāo)售合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)客戶所購(gòu)買(mǎi)房屋的具體單元和房號(hào)進(jìn)行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品具有不可替代用途，由此可見(jiàn)期房銷(xiāo)售達(dá)到了某一時(shí)段確認(rèn)收入的條件。

三、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施效果

(一)收入的確認(rèn)角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)通常在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，在時(shí)點(diǎn)的選擇上也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，其中常見(jiàn)的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預(yù)收款項(xiàng)”、“完工并驗(yàn)收合格”、“發(fā)出書(shū)面交房通知”等。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程一般都有長(zhǎng)期性，復(fù)雜性等特點(diǎn)，從房屋項(xiàng)目立項(xiàng)到房屋竣工驗(yàn)收再到交房往往需要經(jīng)歷很漫長(zhǎng)的一段時(shí)間，企業(yè)在這段時(shí)間內(nèi)一直在產(chǎn)生成本，但是并沒(méi)有對(duì)取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，這樣的收入確認(rèn)方式使得企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)波動(dòng)較大，財(cái)務(wù)報(bào)表也不能為報(bào)表使用者提供準(zhǔn)確直觀的財(cái)務(wù)信息，即使弊端明顯，在實(shí)施新準(zhǔn)則之前也沒(méi)有企業(yè)將收入在時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。新收入準(zhǔn)則的頒布則使得在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入成為可能。

(二)收入的計(jì)量角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)預(yù)收賬款的合同金額來(lái)確認(rèn)收入，而新收入準(zhǔn)則在確認(rèn)收入時(shí)采用的是商品的交易價(jià)格，要把可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、重大融資成分等影響因素都考慮在內(nèi)，除此之外還需要考慮與客戶簽訂的合同中是否涉及銷(xiāo)售折扣以及銷(xiāo)售后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的處理方法，這也會(huì)對(duì)商品的交易價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。統(tǒng)一以交易價(jià)格作為收入的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)使得原來(lái)復(fù)雜的計(jì)量模式變得直接，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的工作效率。在舊收入準(zhǔn)則下，把項(xiàng)目竣工結(jié)算之前收到的房屋款項(xiàng)作為“預(yù)收賬款”處理是房地產(chǎn)行業(yè)的“特色”，這樣的處理方法就會(huì)使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于偏高的狀態(tài);實(shí)施了新準(zhǔn)則之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以在時(shí)點(diǎn)和時(shí)段內(nèi)分別確認(rèn)收入，原本被當(dāng)作負(fù)債的預(yù)收款項(xiàng)，可以提前確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)隨之下降，償債能力也會(huì)相應(yīng)的得到提高，這對(duì)企業(yè)在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目進(jìn)行資金籌集時(shí)也是有利的。

(三)均勻現(xiàn)金流的角度

在舊收入準(zhǔn)則下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期會(huì)注入大量資金在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有在這些項(xiàng)目達(dá)到可銷(xiāo)售條件之后才能收回資金，就導(dǎo)致了企業(yè)前一年凈現(xiàn)金流量為負(fù)，下一年就為正的現(xiàn)象出現(xiàn)。這種對(duì)現(xiàn)金需求出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的現(xiàn)象意味著房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回款周期長(zhǎng)，速度慢，資金鏈的安全系數(shù)低?，F(xiàn)金流量的分配不均也使得企業(yè)承擔(dān)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。在新收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)符合條件的項(xiàng)目采取某一時(shí)段來(lái)確認(rèn)收入，相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流量也會(huì)計(jì)入相應(yīng)的會(huì)計(jì)期間，很好的平衡了企業(yè)的現(xiàn)金流量。

(四)信息披露的角度

新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表信息披露主要側(cè)重于資產(chǎn)負(fù)債表的列示以及附注的補(bǔ)充信息，資產(chǎn)負(fù)債表的變化主要是新增了會(huì)計(jì)科目，并且要對(duì)期初數(shù)據(jù)進(jìn)行重分類(lèi)的調(diào)整;對(duì)企業(yè)應(yīng)披露的與收入有關(guān)的會(huì)計(jì)政策也作出了相應(yīng)的補(bǔ)充，打破了舊收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)政策“模板式”的描述方式，要求說(shuō)明會(huì)計(jì)政策與雙方訂立合同之間內(nèi)在的聯(lián)系，對(duì)收入確認(rèn)過(guò)程中的重大變更事項(xiàng)、合同相關(guān)信息以及采取時(shí)段法確認(rèn)收入的步驟都做出了相應(yīng)的披露要求。企業(yè)在實(shí)施新收入準(zhǔn)則之后，財(cái)務(wù)報(bào)表可以為報(bào)表使用者提供更加高質(zhì)量的財(cái)務(wù)信息，一定程度上減弱了報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)因使用新準(zhǔn)則所產(chǎn)生數(shù)據(jù)變化的不確定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)準(zhǔn)則變化

收入的確認(rèn)對(duì)于每個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施除了在對(duì)收入的確認(rèn)和計(jì)量上與舊準(zhǔn)則有很大的不同外，還多多少少會(huì)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制、合同的編寫(xiě)要求、各個(gè)部門(mén)之間的溝通合作等方面產(chǎn)生很大的影響，為此，本文為房地產(chǎn)企業(yè)提出以下加點(diǎn)建議:

(一)提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)勝任能力

經(jīng)過(guò)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因其獨(dú)特的行業(yè)特性，收入準(zhǔn)則的變化對(duì)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)的處理影響較大，為了準(zhǔn)確運(yùn)用新收入準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，相關(guān)財(cái)務(wù)人員要深入研讀準(zhǔn)則變化及其適用范圍，緊跟準(zhǔn)則變化的腳步，增強(qiáng)自身的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng);新收入準(zhǔn)則在實(shí)施過(guò)程中很多地方都涉及到了會(huì)計(jì)人員的主觀判斷，比如屬于某一時(shí)間段確認(rèn)收入還是某一時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入、履約進(jìn)度如何確認(rèn)等等，在確認(rèn)履約進(jìn)度時(shí)，需要把會(huì)計(jì)核算和工程進(jìn)度結(jié)合考慮，這不僅要求財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷，還需要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目，以熟悉工程進(jìn)度的計(jì)量方法;在學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的同時(shí)還要注重相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，這樣才能準(zhǔn)確的識(shí)別和解讀合同;房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多，涉及的金額巨大，所以其面臨的稅務(wù)問(wèn)題也較為嚴(yán)重，在會(huì)計(jì)稅法相關(guān)規(guī)定普遍存在差異的情況下，要想合理進(jìn)行納稅申報(bào)，就要求財(cái)務(wù)人員正確理解相關(guān)法則并制定相關(guān)處理流程。

(二)提高對(duì)新收入準(zhǔn)則所在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的防范意識(shí)

新收入準(zhǔn)則在運(yùn)用的過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員不能只是簡(jiǎn)單地從字面上解讀會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還需要對(duì)新收入準(zhǔn)則中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避。新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“合同”這一概念，涉及合同就會(huì)存在客戶違約風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)可能導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行合理的評(píng)估，比如對(duì)客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)狀況風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，房地產(chǎn)的工作人員在簽訂合同之前就要對(duì)客戶以往的合同履約情況和違約情況進(jìn)行了解，如果購(gòu)房客戶在以往的記錄中存在多次違約的情況，那企業(yè)想要按時(shí)收回房款就比較困難;另外還要對(duì)客戶的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估，調(diào)查客戶是否擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，其來(lái)源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的財(cái)產(chǎn)等。通過(guò)對(duì)客戶信用和財(cái)務(wù)狀況的合理評(píng)估，對(duì)購(gòu)房客戶后期的違約率有了充分的了解，也能夠在一定程度上避免因客戶后期違約而出現(xiàn)大量已經(jīng)確定的收入被沖回的不利現(xiàn)象的發(fā)生;此外還要避免因預(yù)估總成本與實(shí)際總成本差別過(guò)大而影響實(shí)際收款進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。總之房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不能簡(jiǎn)單的只關(guān)注于其會(huì)計(jì)處理，還要考慮到相應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，積極采取相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，把企業(yè)發(fā)生潛在損失的概率降到最低。

(三)加強(qiáng)企業(yè)合同管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

“合同”作為新收入準(zhǔn)則的起點(diǎn)，準(zhǔn)則核心內(nèi)容“五步法”的第一步就是對(duì)訂立的合同進(jìn)行識(shí)別，企業(yè)財(cái)務(wù)人員在對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量時(shí)，重要的參考標(biāo)準(zhǔn)就是其訂立的合同，其在整個(gè)收入確認(rèn)過(guò)程中的重要性不言而喻，所以企業(yè)在對(duì)合同的管理方面就要格外注意。合同條款的訂立涉及到財(cái)務(wù)部，銷(xiāo)售部等多個(gè)部門(mén)，各個(gè)部門(mén)之間就要對(duì)合同的具體條款進(jìn)行溝通探討;尤其要注意期房銷(xiāo)售合同，如果涉及期房銷(xiāo)售，那合同的時(shí)間跨度一般較長(zhǎng)，條款相對(duì)較為復(fù)雜，相比其他業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)合同風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更高，這就要加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)合同重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理;還可以設(shè)定獎(jiǎng)懲機(jī)制，讓每一個(gè)企業(yè)員工都加入到合同監(jiān)督的過(guò)程中去，從而提高企業(yè)的合同管理水平，這也為企業(yè)盡快適應(yīng)新收入準(zhǔn)則提供了便利。我國(guó)在2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則細(xì)化了收入核算的具體要求，滿足了當(dāng)代企業(yè)各種新型經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)模式會(huì)計(jì)核算的要求。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)存在建設(shè)周期長(zhǎng)、投入成本高、交易復(fù)雜等特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)處理更為復(fù)雜，只有做好相關(guān)的銜接工作，才能避免企業(yè)在實(shí)施新準(zhǔn)則后出現(xiàn)會(huì)計(jì)處理不當(dāng)?shù)葐?wèn)題;房地產(chǎn)企業(yè)要在提高財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)的合同管理和各個(gè)部門(mén)之間的相互聯(lián)動(dòng)，有效的對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和規(guī)避，才能保證企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。

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