城市空間擴展及土地資源管理策略
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摘要：伴隨著城市化進程的不斷深入與開展，城市發(fā)展空間要求我們做出進一步的計劃與調(diào)整，以此來實現(xiàn)城市土地資源控制的相關(guān)要求。在城市當(dāng)中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進步與發(fā)展，要求開展對應(yīng)的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。
自從改革開放以來，中國的經(jīng)濟得到了快速的進步與發(fā)展，各個種類的產(chǎn)業(yè)在改革開放的引領(lǐng)之下，也出現(xiàn)了很多層面上的變動，在此當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的開展也引起了學(xué)者們的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在開展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要求運用到較多的土地資源來進行對應(yīng)的開發(fā)工作。在這樣的一種時代背景之下，本文就城市空間的擴展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與分析，期望能夠為中國城市的發(fā)展帶來一定的建議或者是意見。
1城市空間拓展與土地資源管理
城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴張與人口數(shù)量的不斷增加[1]。構(gòu)建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴張的聚居地。聚居地除了有對應(yīng)的建筑物以外，還構(gòu)建成了以提供人類生存的各項商易活動以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉(zhuǎn)變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現(xiàn)的改變我們將這樣的一個過程稱作是城市空間擴展[2]。在現(xiàn)代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，城市空間擴展的機理大致都是一樣的。在此當(dāng)中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對應(yīng)的擴大，并就擴張土地開展銷售與監(jiān)督控制，這樣的一個過程我們將其稱作是地資源管理。
2當(dāng)前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀
現(xiàn)如今在中國城市發(fā)展的迅速的時代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對于土地資源的大量的運用，實現(xiàn)了城市的擴展與發(fā)展?，F(xiàn)如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進展情況相對較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的進步與發(fā)展。現(xiàn)如今，城市空間的快速拓展，對區(qū)域經(jīng)濟的進步以及我國社會經(jīng)濟的建設(shè)都有著非常重要的推動作用[3]。城市進程在深入的環(huán)節(jié)當(dāng)中，借助對固有土地資源的使用，以此來實現(xiàn)城市擴張的目標(biāo)，最終將可以帶動一個區(qū)域的經(jīng)濟不斷的開展?，F(xiàn)如今政府單位對城市空間拓展與相關(guān)的土地資源控制層面上也引起了高度的關(guān)注。
3空間拓展與土地管理的策略與政策
3.1建立交通和設(shè)施導(dǎo)向的土地開發(fā)模式
城市自發(fā)拓展環(huán)節(jié)當(dāng)中，伴隨著人口數(shù)量的不斷增多與人口密度的不斷增加，對公共基礎(chǔ)建設(shè)的要求也逐漸增多，當(dāng)實現(xiàn)到一定程度上之時，由政府將基礎(chǔ)設(shè)備當(dāng)作是公共建設(shè)基礎(chǔ)來提供給居住民。這樣的一個觀念的優(yōu)勢在于，先有需求后有服務(wù)，投資的風(fēng)險系數(shù)降低，很難出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建成之后沒有需求的尷尬情況。但是因為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)最終帶來的利潤基本上都被業(yè)主與開發(fā)商所拿走了。政府無法借助上蓋物的經(jīng)營權(quán)出售以及沿線土地的銷售來平衡投資，政府投資大多都是“一次性”或者是“陣發(fā)式”的。從另一個角度來看，就是借助政府規(guī)劃壟斷權(quán)信息層面上的優(yōu)勢，在規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)率先依照非城市建設(shè)用地遞減的收購?fù)恋厥褂脵?quán)。在借助建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，主要就是交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)引導(dǎo)開發(fā)。政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的所有或者說是主要的經(jīng)費來源就是通過出售這樣的一些土地資源的使用權(quán)，借助“熟地”與“生地”之間價格上的差異來實現(xiàn)建設(shè)資金上的平衡，這就是發(fā)達國家當(dāng)中所倡導(dǎo)的TOD體系。在中國這幾年以來還發(fā)展出一種借助行政壟斷權(quán)的絕對優(yōu)勢，通過行政或者是其他城市功能的轉(zhuǎn)變，讓新開發(fā)區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及社會服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施一同構(gòu)建起來，更深一層的提升“生熟”地價差，與此同時取得空間要素整改投資的新模式，也就是我們所說的SOD模式。
3.2嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量
根據(jù)土地供應(yīng)規(guī)劃控制近、中、遠期的土地開發(fā)供應(yīng)總數(shù)，切實地將現(xiàn)有的土地存量盤活，嚴(yán)格把控土地資源的使用形式，將極為有限的土地資源控制住，以免出現(xiàn)放低產(chǎn)開發(fā)過量的情況，尤其是商業(yè)用地、娛樂設(shè)備。全年土地供應(yīng)總量的確立要求建立在中、遠期調(diào)控的基礎(chǔ)之上，依照城市建設(shè)的需求再來將其確立下來，而不是進行平均主義。只有近、中、遠期相切合，嚴(yán)格管理控制土地供應(yīng)，才可以讓土地市場逐漸走上良性循環(huán)的道路，確保政府從土地批租當(dāng)中取得更多的利潤。再者就是，要求我們構(gòu)建起用地規(guī)劃指標(biāo)體制。在構(gòu)建用地總數(shù)控制標(biāo)準(zhǔn)之后，還要求構(gòu)建起包括交通、市政基礎(chǔ)建設(shè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)區(qū)建造、預(yù)留用地等各個專項標(biāo)準(zhǔn)。只有做到這樣，才可以確保城市建筑的科學(xué)性，讓其在城市土地資源供應(yīng)規(guī)劃當(dāng)中充分體現(xiàn)其調(diào)控的正面影響。
3.3建立完善的土地儲備和土地儲備金制度
為了將土地的國有化落實到實處，禁止非法借助政府開發(fā)帶來的土地增值牟利，政府要求要有大筆的首期資金來購入現(xiàn)有的土地。政府有著充足的土地儲蓄是開展土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)控的重要條件。它讓政府可以實時地把控市場供求情況并進行合理的調(diào)控形式，借助正確的調(diào)控形式。土地儲備金是為了儲存土地所構(gòu)建而成的基金，這筆資金的來源可以分成：銀行放款，政府撥款，土地收益，資金自身的利潤。構(gòu)建起良好的土地儲蓄體系之后，政府在土地利潤上依照對應(yīng)的比重將其分成兩個環(huán)節(jié)來運作：首先，一部分資金被吸收到土地儲備金當(dāng)中，用來支付征用土地資源的經(jīng)費；另外一部分土地收益當(dāng)作是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)費。新的土地管理形式要求先在既得利潤相對較少的新區(qū)域開展。老城由于地租級的差距相對較少，并且都已經(jīng)基本構(gòu)成，能夠暫且延續(xù)之前的政策。
3.4加強政府對土地市場的宏觀調(diào)控力度
就土地資源的計劃與運用，要求我們的政府充分地將宏觀調(diào)控的作用充分發(fā)揮出來，以政策的形式管控土地市場貿(mào)易，保證城市土地市場交易的健康開展。就土地一級市場而言，政府要求開展對應(yīng)的壟斷措施，把土地資產(chǎn)控制在自己的手中。而針對土地二三級市場要求適度的進行對應(yīng)的政策上的放寬，強化我們的土地交易市場的活躍程度，借助供地規(guī)劃、價格、稅收等相關(guān)的形式對土地資源的轉(zhuǎn)讓開展宏觀的調(diào)控與管理，保證土地市場的健康穩(wěn)定的發(fā)展。地價控制是政府開展宏觀調(diào)控的關(guān)鍵構(gòu)成環(huán)節(jié)分，在房地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴漲的趨勢之下，政府應(yīng)當(dāng)多分出一些土地資源，以此來抑制土地價格的上漲。但是在房地產(chǎn)價格一直下降或者是處于低迷之時，應(yīng)當(dāng)減少土地資源的供給，以此來防止價格的不斷下跌。政府就土地市場應(yīng)當(dāng)要有一個準(zhǔn)確的判定，最主要的目標(biāo)就是為了保證地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落的情況，對我們的土地資源開發(fā)利用造成一定程度上的影響。
3.5積極引導(dǎo)土地供應(yīng)時機和空間分布
土地批租的時期以及總量要求依照城市的發(fā)展計劃來開展，在對市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢開展精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)之上，科學(xué)的規(guī)劃土地批租的時期表，嚴(yán)格管理其總量，以免發(fā)生供過于求與土地價格下調(diào)的情況出現(xiàn)。在土地供應(yīng)規(guī)劃層面上，要求秉承與城市建設(shè)共同進步，政府收益最大化的準(zhǔn)則，以此來加深城市空間的擴展，實現(xiàn)城市建設(shè)的全面進步與提升。政府在土地批租作業(yè)當(dāng)中要求充分體現(xiàn)其引導(dǎo)的作用，控制好土地批租的時間點以及其空間布置。土地供應(yīng)要求與城市的經(jīng)濟與環(huán)境之間協(xié)調(diào)好，批租用地可以為城市的進步帶來推動力。在時間期間以及空間層面上相對較為集中，與基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)架相切合，以此來體現(xiàn)其規(guī)模效益，以此來讓投資方與政府之間實現(xiàn)互利共贏的局面。在基礎(chǔ)設(shè)備構(gòu)建的層面上，要求我們的政府有一定的前瞻性，這樣一來不僅可以高效的提升其價格收益，而且可以為我們帶來更多的資金投入，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。政府在提供批租土地資源之時，要求我們對土地開發(fā)的特性有較為準(zhǔn)確的計劃，這樣一來開發(fā)商就可以依照自身的喜好或者是需求來進行對于投資的選擇，以此來保證我們的政府與開發(fā)商之間都處在一個相對較為主動的地位。
4結(jié)論
城市空間拓展是為了解決城市發(fā)展要求以及土地資源供求矛盾所制定出來的有效手段，在土地資源稀缺的狀態(tài)之下，不僅要確保城市規(guī)劃的科學(xué)性，還要保證經(jīng)濟發(fā)展與各個基礎(chǔ)設(shè)備建造工作的有序開展，因此要求開展對應(yīng)的空間拓展，對土地資源管理開展科學(xué)的編制與規(guī)劃，以此來編制合理的控制計劃與方案。在進行城市空間拓展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要對城市的切實發(fā)展情況有一定的了解，在依照城市的未來發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)編制適當(dāng)?shù)耐恋刭Y源控制計劃。
參考文獻：
[1]宋宗喆.近三十年鄭州市城市空間擴展與整合研究[D].鄭州大學(xué)，2017.
[2]葛敏.資源型城市空間擴展的特征及調(diào)控[D].哈爾濱師范大學(xué)，2016.
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作者:王賀 單位:天津土地交易中心
