高端商業(yè)物業(yè)管理高成本有效控制研究

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隨著社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)為高端商業(yè)樓宇服務(wù)花費(fèi)的成本越來(lái)越高，物業(yè)企業(yè)發(fā)展負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，成本的提高讓物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)難上加難，一些企業(yè)能否生存下去都不能確定。服務(wù)成本上升導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)加重，規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)承受不了逐漸上升的運(yùn)營(yíng)成本，宣布退出不盈利的盤(pán)，甚至有些企業(yè)即將退出物業(yè)行業(yè)。本文針對(duì)這些問(wèn)題，從物業(yè)管理成本這一角度入手，提出合理的意見(jiàn)和措施。

1商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上升的原因

高端商業(yè)樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點(diǎn)是樓盤(pán)整體建筑面積大，建筑內(nèi)設(shè)備繁雜，樓宇內(nèi)空間范圍大，公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗大，樓內(nèi)人流多，對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量更加關(guān)注。很多企業(yè)不能適應(yīng)這些商業(yè)樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務(wù)，失去管理對(duì)象，物業(yè)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。共有四個(gè)方面的原因?qū)е挛飿I(yè)企業(yè)服務(wù)成本上升，首先，員工底薪和保險(xiǎn)費(fèi)用的上升增加企業(yè)用工成本；其次，企業(yè)運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)能源資源，能源資源的價(jià)格一路上漲，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本自然上升；再次，樓內(nèi)設(shè)備維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)外包費(fèi)都在逐年提高；最后，國(guó)家對(duì)商業(yè)樓宇物業(yè)行業(yè)的要求提高，制定相關(guān)制度、安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)監(jiān)督物業(yè)行業(yè)，促使物業(yè)企業(yè)需要付出高成本來(lái)維修設(shè)備等。物業(yè)企業(yè)需要從根本上解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)用高的問(wèn)題，僅僅采取傳統(tǒng)的減開(kāi)支，提供不合格服務(wù)的方式來(lái)降低成本是擺脫不了眼前的困局。所以說(shuō)，物業(yè)企業(yè)必須要推陳出新來(lái)維持生存，以先進(jìn)的物業(yè)管理手段和物業(yè)管理信息技術(shù)代替?zhèn)鹘y(tǒng)陳舊的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，從以勞動(dòng)力為主，技術(shù)操作要求低的企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿呖萍既瞬艦橹?，技術(shù)操作要求高的企業(yè)。

2高端商業(yè)物業(yè)企業(yè)成本管理的有效措施

（1）合理控制能源開(kāi)支

物業(yè)企業(yè)要控制管理成本，最大化控制企業(yè)財(cái)務(wù)成本是重中之重。比如切實(shí)實(shí)行先進(jìn)管理體系的企業(yè)，在具體管理過(guò)程中設(shè)定了增加收入節(jié)約支出的指標(biāo)，對(duì)工作進(jìn)行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現(xiàn)狀。在物業(yè)管理中做好節(jié)能減排，就要運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒ǎ虑榘l(fā)生之前設(shè)定目標(biāo)，發(fā)生時(shí)有效控制，發(fā)生之后進(jìn)行量化考核。物業(yè)企業(yè)可以采取措施降低用電功率，從而達(dá)到節(jié)約電費(fèi)的目的。

（2）由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)換

就中國(guó)現(xiàn)狀，人工基本工資上調(diào)，人力成本提高，但物業(yè)企業(yè)仍以勞動(dòng)力為主，技術(shù)操作為輔，這導(dǎo)致企業(yè)生存壓力很大。企業(yè)完全可以采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)減少對(duì)人力的依賴(lài)，從而降低人工成本，比如運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)管理技術(shù)，優(yōu)化管理質(zhì)量。一般的高端商業(yè)樓宇都擁有停車(chē)場(chǎng)所，即使有管理人員維持秩序，也會(huì)出現(xiàn)不按規(guī)定停放車(chē)輛，不按順序進(jìn)出車(chē)庫(kù)，不能順利繳納停車(chē)費(fèi)的情況。針對(duì)這些問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)研究停車(chē)庫(kù)的現(xiàn)狀，多方面分析考察，使用電子收費(fèi)系統(tǒng)。在停車(chē)庫(kù)經(jīng)常發(fā)生營(yíng)運(yùn)車(chē)長(zhǎng)時(shí)間占位的情況，物業(yè)企業(yè)為保護(hù)客戶(hù)利益對(duì)外來(lái)車(chē)輛借道穿行。解決了停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題，商業(yè)企業(yè)的業(yè)主能夠充分感受到物業(yè)企業(yè)對(duì)他們周到的服務(wù)，對(duì)物業(yè)企業(yè)所作出的努力充分肯定，物業(yè)企業(yè)有了良好的口碑。利用電子收費(fèi)系統(tǒng)，優(yōu)化商廈停車(chē)地點(diǎn)的管理系統(tǒng)，能夠減少管理人員數(shù)量，降低人工成本。另外，為了讓維持停車(chē)地點(diǎn)秩序的管理員更高效率的實(shí)施管理，物業(yè)企業(yè)可以為商業(yè)大廈安裝先進(jìn)的電子巡更系統(tǒng)。這一措施既造福企業(yè)又方便管理人員，企業(yè)有了電子巡更系統(tǒng)之后，就不需要過(guò)多的人員來(lái)巡視停車(chē)地點(diǎn)，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價(jià)值，員工有了電子巡更系統(tǒng)之后，大大精簡(jiǎn)工作，保質(zhì)保量的完成工作。

（3）內(nèi)部培訓(xùn)上崗降低人工成本

物業(yè)企業(yè)通過(guò)人才招聘市場(chǎng)來(lái)聘任掌握新管理技術(shù)的人員需要付出高昂的代價(jià)，物業(yè)企業(yè)本身員工工資普遍不高，這樣的話企業(yè)壓力太大，企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際情況，按照崗位特點(diǎn)培養(yǎng)吸收合格的員工?？紤]合理招聘培養(yǎng)新人才的同時(shí)，要對(duì)企業(yè)原有員工合理配置，讓各個(gè)崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業(yè)短時(shí)間內(nèi)減少人工支出，長(zhǎng)期考慮也會(huì)控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)部員工。就目前企業(yè)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)要對(duì)全體員工都進(jìn)行培訓(xùn)，制定培訓(xùn)計(jì)劃，有規(guī)律的進(jìn)行培訓(xùn)，合理安排培訓(xùn)內(nèi)容，對(duì)各個(gè)崗位的員工區(qū)別對(duì)待，針對(duì)性考核，錄用通過(guò)考核的員工為企業(yè)服務(wù)。與此同時(shí)，要讓員工邊培訓(xùn)邊鞏固培訓(xùn)內(nèi)容，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的方式考察員工。一些與崗位相關(guān)的職稱(chēng)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)都能提高員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。比如獲得全國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師職稱(chēng)的員工就比沒(méi)有該職稱(chēng)的員工更具有專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。公司內(nèi)部培訓(xùn)員工的好處很多，既省了吸收外來(lái)專(zhuān)業(yè)人才的成本，又加強(qiáng)了企業(yè)內(nèi)部員工的工作能力，讓整個(gè)企業(yè)的員工都具有超強(qiáng)的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，為公司更好的服務(wù)。

（4）合理配置員工充分利用已有資源

通過(guò)合理整合人員，將各個(gè)崗位的員工分工組合，每個(gè)員工都具有較高的技能，能獨(dú)當(dāng)一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個(gè)即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。一個(gè)具有高技能、高素質(zhì)的維修工，可以通過(guò)自己的努力，維修一些已經(jīng)下線的設(shè)備，即使沒(méi)有了符合設(shè)備的配件，也可以完成維修工作，這為企業(yè)節(jié)省了購(gòu)買(mǎi)新設(shè)備的費(fèi)用。高技能的維修人員還可以挑戰(zhàn)外包項(xiàng)目，把原本需要花錢(qián)請(qǐng)其他單位幫忙維修保養(yǎng)的項(xiàng)目自己想辦法去做，長(zhǎng)此以往，維修工人的維修技術(shù)將得到很大的提高，也給企業(yè)節(jié)省不少外包項(xiàng)目的需支付的錢(qián)。

（5）利用附加服務(wù)為企業(yè)增收入

物業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)源就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，企業(yè)通過(guò)提供各方面的增值服務(wù)來(lái)增加收入也不失為一個(gè)高明的收入來(lái)源。一般物業(yè)公司服務(wù)的對(duì)象是高端商業(yè)大廈，而這些大型商業(yè)樓的停車(chē)場(chǎng)所和廣場(chǎng)都沒(méi)有充分利用起來(lái)，我們管理大廈的物業(yè)企業(yè)就可以抓住契機(jī)，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車(chē)場(chǎng)所，給我們支付租金，如此一來(lái)，不但白天為商廈的客戶(hù)服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)，而且晚上能夠收取停車(chē)場(chǎng)租金，企業(yè)有了雙份收入。

（6）以人為本，以質(zhì)為先

只有擁有信譽(yù)，有良好的社會(huì)口碑的物業(yè)企業(yè)才能夠在社會(huì)眾多企業(yè)中生存下來(lái)，所以企業(yè)不能只在乎眼前收益，不在乎長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。物業(yè)管理公司要時(shí)刻關(guān)注國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，優(yōu)先把握市場(chǎng)動(dòng)向，占領(lǐng)物業(yè)管理市場(chǎng)的制高點(diǎn)。物業(yè)公司要時(shí)刻培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)，好的服務(wù)質(zhì)量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。能夠提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，越來(lái)越強(qiáng)大。公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿(mǎn)信心的投入到工作中，積極樂(lè)觀面對(duì)工作，工作過(guò)程中相互合作，團(tuán)結(jié)一心。一群高素質(zhì)、高技能、好品行的員工是物業(yè)公司持續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。就物業(yè)公司而言，主要資源就是人才，公司的重點(diǎn)就是培養(yǎng)一批專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司員工。通過(guò)形成本公司特有的企業(yè)文化，吸引優(yōu)秀人才為公司服務(wù)，成為一個(gè)值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。高福利和有規(guī)范制度氛圍的企業(yè)會(huì)受到所有職工的喜歡，一個(gè)能給員工工作與生活提供平臺(tái)的公司更加會(huì)讓員工當(dāng)做家一樣的愛(ài)護(hù)，他們也愿意充分發(fā)揮自己的技能為公司服務(wù)。

3結(jié)語(yǔ)

另外，公司員工還可以為客戶(hù)提供多重服務(wù)，比如維護(hù)秩序的工作人員在進(jìn)行本職工作的同時(shí)可以主動(dòng)幫客戶(hù)倒垃圾，可以辨別外來(lái)人員與本樓人員，類(lèi)似這樣的服務(wù)我們?cè)谄髽I(yè)發(fā)展過(guò)程中可以多挖掘一些。在以后公司發(fā)展過(guò)程中探索新思路將不會(huì)間斷。物業(yè)企業(yè)為增加客戶(hù)對(duì)我們的信任，可以將收支透明化，隨時(shí)與客戶(hù)溝通，以便于未來(lái)更改物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)候得到客戶(hù)的支持。

作者：劉玲 單位：北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司重慶分公司