公租房承租人信用體系建設(shè)研究

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[摘要]公租房是我國政府推行的保障性住房，保障的是中低收入的住房困難群體，但目前很多地方均不同程度地出現(xiàn)了部分公租房承租人誠信缺失現(xiàn)象。公租房相關(guān)法律支撐不足、管理部門缺乏強(qiáng)有力的懲戒措施、承租人失信成本較低等問題給保障公租房公平善用帶來了很大挑戰(zhàn)。本文闡述了公租房面臨的承租人誠信缺失現(xiàn)象，對其原因加以分析，提出了推進(jìn)公租房承租人信用體系建設(shè)的對策建議。

[關(guān)鍵詞]公租房承租人；誠信缺失；信用體系

引言

近年來，各省市住房保障部門認(rèn)真貫徹黨中央國務(wù)院的決策部署，堅(jiān)持公租房民生保障定位，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善政策制度，強(qiáng)化房源籌集，促進(jìn)住房困難群眾居住條件持續(xù)改善。與此同時(shí)，各地住房保障部門根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住建部第11號令）及當(dāng)?shù)毓夥肯嚓P(guān)規(guī)定，將承租人提供虛假證明材料騙取公租房，轉(zhuǎn)租、出借，改變公租房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，無正當(dāng)理由連續(xù)空置6個(gè)月以上，拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上，在公租房中從事違法活動(dòng)，以及違反公租房租賃合同等其他情形列入“黑名單”，建立信用檔案，實(shí)施5年內(nèi)不得再次申請公租房的內(nèi)部懲戒措施。目前重慶市公共租賃房管理局已在重慶主城區(qū)累計(jì)實(shí)施內(nèi)部懲戒2015戶，訴訟立案1423件，申請執(zhí)行392件，納入失信被執(zhí)行200人。但是，現(xiàn)階段面臨失信承租人再申請入住公租房需求小、司法訴訟及執(zhí)行時(shí)效性差、懲戒社會影響力弱等管控局限，建立健全公租房承租人信用體系、切實(shí)有效地將失信行為列入“黑名單”、實(shí)施社會聯(lián)合懲戒，顯得迫切而重要。

一、公租房承租人誠信缺失的行為表現(xiàn)及其原因分析

（一）公租房承租人誠信缺失的行為表現(xiàn)1.以欺騙手段獲得公租房。此類失信行為主要包括以下兩種情形：公租房申請人提供虛假材料，以欺騙等不正當(dāng)手段獲得公租房申請資格；公租房申請人提供虛假材料，以欺騙等不正當(dāng)手段獲得公租房申請資格且已經(jīng)承租公租房。2.違規(guī)使用承租的公租房。此類失信行為主要包括以下七種情形：承租人轉(zhuǎn)租信息，經(jīng)批評教育拒絕改正錯(cuò)誤或造成嚴(yán)重后果；承租人違規(guī)出借、轉(zhuǎn)租公租房，或?qū)⒐夥坑糜诮?jīng)營活動(dòng)，經(jīng)批評教育拒絕改正錯(cuò)誤；承租人無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在承租公租房居住，經(jīng)批評教育后仍未居住達(dá)6個(gè)月以上；承租人無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上欠繳租金，經(jīng)催繳后仍有6個(gè)月以上不繳納的；承租人無正當(dāng)理由不按時(shí)繳納租金達(dá)6個(gè)月以上；承租人不再符合保障條件卻拒不騰退承租公租房超過6個(gè)月以上，或不按時(shí)繳納市場租金達(dá)6個(gè)月以上；經(jīng)公安等相關(guān)部門認(rèn)定承租人利用公租房從事違法活動(dòng)。3.拒絕承擔(dān)公租房設(shè)施損壞賠償責(zé)任。此類失信行為主要包括以下三種情形：承租人因保管不善造成房屋和生活設(shè)施毀損、滅失，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任；承租人因使用不當(dāng)造成公共設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物品毀損、滅失，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任；承租人違規(guī)占用或使用共用部位或公共區(qū)域，經(jīng)批評教育拒絕改正錯(cuò)誤或造成嚴(yán)重后果。

（二）公租房承租人誠信缺失的原因分析1.公租房相關(guān)法律法規(guī)支撐不足。當(dāng)前，國家層面尚未出臺保障性住房法律法規(guī)，未形成完備的住房保障法律體系。目前重慶市公租房管理執(zhí)行的是市政府2010年出臺的《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》這一規(guī)范性文件。盡管近幾年結(jié)合實(shí)踐陸續(xù)出臺了一系列配套政策，但由于暫行辦法及配套文件缺乏法律效力，住建部管理辦法明確的對失信承租人的行政處罰措施在重慶難以落地實(shí)施。相信全國各地還有很多地方也在處置公租房承租人失信行為方面缺乏足夠的法律支撐。2.管理部門缺乏強(qiáng)有力的懲戒措施。各地公租房管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對公租房轉(zhuǎn)租、出借、經(jīng)營等違規(guī)使用行為進(jìn)行監(jiān)督管理，但大多未被賦予對應(yīng)的行政處罰資格。重慶市公共租賃房管理局針對公租房承租人各類違規(guī)違約失信行為，均只能提起民事訴訟，收效甚微。大部分案件面臨訴訟時(shí)間長、判決時(shí)效長等問題，少數(shù)法院已判決案件亦面臨執(zhí)行難問題，特別是被執(zhí)行人承租的公租房是其唯一住房的，法院執(zhí)行部門亦無力對其實(shí)施清退。3.公租房承租人失信行為成本很低。目前，對于公租房承租人轉(zhuǎn)租、出借、違規(guī)經(jīng)營拒絕整改、損壞房屋設(shè)施拒絕賠償?shù)葒?yán)重失信行為，均是由公租房管理機(jī)構(gòu)發(fā)出清退告知書后實(shí)施清退，但實(shí)際上缺乏強(qiáng)制措施，拒絕騰退或不愿意繳納市場租金的現(xiàn)象仍然存在，且訴諸法律亦效果不明顯。失信承租即使愿意退出公租房，亦只獲得5年之內(nèi)不再受理其公租房申請的懲戒，住建部公租房管理辦法中明確的罰款措施難以落實(shí)。了解公租房政策和執(zhí)行力度的公租房承租人都明白失信行為成本很低，會傾向選擇為自己及家庭爭取更多利益而實(shí)施失信行為。

二、推進(jìn)公租房承租人信用體系建設(shè)的對策建議

（一）優(yōu)化公租房信用體系建設(shè)法治環(huán)境各地公租房管理辦法均明確了公租房管理相關(guān)部門的職責(zé)，細(xì)化了公租房承租人的權(quán)利、義務(wù)，大多賦予了職能部門行政強(qiáng)制權(quán)力。提升立法層級將夯實(shí)公租房依法治理基礎(chǔ)，深化公租房依法治理實(shí)踐，進(jìn)一步推進(jìn)嚴(yán)格執(zhí)法和承租人全民守法，實(shí)現(xiàn)“以良法促進(jìn)發(fā)展，保障善治”。建議盡快頒布實(shí)施政府規(guī)章（部分省市已頒布），并著眼于公租房未來法治建設(shè)，組織《重慶市公租房管理?xiàng)l例》立法工作，進(jìn)一步營造公租房信用體系建設(shè)環(huán)境，推進(jìn)公租房依法治理。

（二）出臺守信激勵(lì)和失信懲戒措施清單探索并鼓勵(lì)對信用記錄良好的公租房承租人實(shí)施激勵(lì)，比如在換租、續(xù)租時(shí)可實(shí)施“綠色通道”、“容缺受理”等便利服務(wù)措施，對不具備部分申報(bào)材料的，可先作“信用承諾”后補(bǔ)報(bào)材料。對失信行為公租房承租人實(shí)施懲戒，比如：對欠租6個(gè)月、轉(zhuǎn)租出借等嚴(yán)重失信承租人，取消各類保障房資格，停發(fā)租賃補(bǔ)貼，記入不良信息檔案，5年內(nèi)不允許申請所有保障性住房，并聯(lián)合當(dāng)?shù)卣餍挪块T實(shí)施限制民政幫扶、中介平臺房屋租賃、公積金貸款發(fā)放、商品房預(yù)售等聯(lián)合懲戒措施；對空置或欠租不到6個(gè)月、轉(zhuǎn)租出借信息等一般失信承租人，暫停辦理公租房續(xù)租、換租、出售等業(yè)務(wù)，待其整改完成后再恢復(fù)相關(guān)業(yè)務(wù)。

（三）建立公租房承租人信用信息管理系統(tǒng)在省市層面建立以公租房承租人信用檔案為核心的信用信息管理系統(tǒng)，主要記錄承租人失信行為信息，區(qū)縣住房保障部門按照信息采集標(biāo)準(zhǔn)對承租人信用檔案進(jìn)行歸檔，并實(shí)施動(dòng)態(tài)更新、動(dòng)態(tài)管理，確保信用信息記錄的規(guī)范性、準(zhǔn)確性、完整性與及時(shí)性。積極探索省級公租房管理機(jī)構(gòu)下轄社區(qū)社會信用體系建設(shè)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、服務(wù)社會綜合管理相互滲透的發(fā)展路徑，以信用應(yīng)用為導(dǎo)向，完善反欺詐、糾轉(zhuǎn)租、清查清退等信息系統(tǒng)支持，保障公平公正的公租房信用體系建設(shè)環(huán)境。

（四）健全公租房承租人信用信息聯(lián)動(dòng)應(yīng)用機(jī)制加強(qiáng)部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，健全橫向和縱向的信用信息聯(lián)動(dòng)應(yīng)用機(jī)制。探索將公租房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、空置和欠租6個(gè)月等失信行為，納入省級部門信用信息共享平臺，用于市場監(jiān)督、稅務(wù)、金融、交通、公安等部門的信用管理。積極爭取與人民銀行地方營業(yè)部達(dá)成備忘錄，將轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、空置和欠租6個(gè)月等失信行為信息納入人民銀行征信系統(tǒng)。加強(qiáng)對公租房誠信檔案的動(dòng)態(tài)管理，建立健全失信管理機(jī)制。

三、結(jié)語

公租房承租人信用體系建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，優(yōu)化公租房信用體系建設(shè)法治環(huán)境、出臺守信激勵(lì)和失信懲戒措施清單、建立公租房承租人信用信息管理系統(tǒng)、健全公租房承租人信用信息聯(lián)動(dòng)應(yīng)用機(jī)制是其中的重要環(huán)節(jié)。在公租房承租人信用體系的建設(shè)過程中，必須要讓這四個(gè)項(xiàng)目各盡所能、各司其職，從而逐步實(shí)現(xiàn)省級公租房信用信息共享平臺的全面對接，陸續(xù)落實(shí)公租房領(lǐng)域聯(lián)合獎(jiǎng)懲信用信息記錄、歸集、交換、共享、公開和應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)公租房失信承租人在本省內(nèi)跨地區(qū)、跨部門聯(lián)合獎(jiǎng)懲機(jī)制的有效運(yùn)行。

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作者：張新明 單位：重慶市公共租賃房管理局