公租房的管理政策精選(九篇)

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第1篇：公租房的管理政策范文

關(guān)鍵詞：公租房；華中地區(qū)；建設(shè)；政策

Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.

Keywords:public rental housing；central China；construction；policies

中圖分類號：TU984.12

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1008-0422（2012）05-0076-03

1 引言

2009年住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障部門研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，總結(jié)各地解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗，明確公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象及相關(guān)政策。為擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，國務(wù)院2010年6月召開相關(guān)會議指出：“發(fā)展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所?！惫沧赓U房屋已經(jīng)引起國家重視，城市夾心層的住房困難問題正逐步解決。

2 公共租賃房的基本內(nèi)涵

2.1定義

公共租賃房簡稱公租房，由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，以較低的價格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的產(chǎn)品。

公租房是一個過渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發(fā)的住房產(chǎn)品分配形式。相對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活并且補(bǔ)貼對象明確，操作透明的優(yōu)點。

2.2理論基礎(chǔ)

政府規(guī)制理論――政府具有經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)的功能，通過合理的保障政策，能夠分別從土地、社會資金、房源、保障對象、價格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導(dǎo)和有效地宏觀調(diào)控。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論――從發(fā)展規(guī)律、周期、影響因素、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置、發(fā)展政策等角度來分析我國公租房的發(fā)展。我國公租房雖然起步晚，市場空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實可行等優(yōu)勢于一體，其發(fā)展前景不可限量。

3 公租房建設(shè)發(fā)展借鑒

公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實行。目前實施狀況較好的國內(nèi)地區(qū)主要有重慶、北京、上海等地，國內(nèi)外可供借鑒的經(jīng)驗比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國為例（表1）。

3.1. 韓國

經(jīng)過近30年的發(fā)展，以“政府引導(dǎo)、融資支持、企業(yè)運(yùn)作、定向供應(yīng)”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國租房為主要內(nèi)容的公共租賃住房體系（表2），其針對不同人群的供應(yīng)體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設(shè)、市場調(diào)控、租金補(bǔ)貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強(qiáng)制住房合同預(yù)購賬戶制度和住房檔案制度的“一戶一宅”制度[1]。

3.2 重慶

重慶是目前國內(nèi)保障性制度建設(shè)效果較好的典型地區(qū)之一。其主要經(jīng)驗在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應(yīng)體系[2]，以公共租賃住房為主實現(xiàn)了保障性住房的內(nèi)部整合，包括不設(shè)戶籍限制在內(nèi)的一系列具體制度創(chuàng)新，形成強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點在于大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并在保障房的分配上實行嚴(yán)進(jìn)寬出，同時放寬對于商品房的管制，使房地產(chǎn)市場的運(yùn)行更加符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

3.3. 香港

香港推出了公共租屋計劃(PRH)、居者有其屋計劃(HOS)和私營部門參與計劃(PSPS)，形成了由市場和政府供應(yīng)的雙軌制住房供應(yīng)體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實現(xiàn)了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，既滿足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場份額和發(fā)展空間。

4 華中地區(qū)公租房規(guī)劃建設(shè)解析

我國公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會參與；因地制宜，分別決策；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。自公租房政策實施以來，各地政府積極響應(yīng)國家號召，在住房保障方面取得了不少成績，本文將對華中地區(qū)的公租房政策、建設(shè)情況和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析對比并提出政策和規(guī)劃建設(shè)建議。

4.1湖南

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳自2010年發(fā)展公共租賃住房，為買不起商品房也享受不到廉租房政策優(yōu)待的“夾心層”提供了租房新選擇。

公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員等群體出租的政策性住房?？梢允浅商鬃》炕蚣w宿舍，成套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時提出強(qiáng)化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統(tǒng)籌安排房源籌集工作。

2011年又提出《湖南省公共租賃住房專項補(bǔ)助資金管理實施辦法》，保障類住房已經(jīng)獲得政府高度重視，對改善民生意義重大。根據(jù)2011年湖南省保障性安居工程計劃，湖南省2011年保障性安居工程總?cè)蝿?wù)44.72萬套，其中公租房4.2萬套。保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造2011年11月前全部開工，年底基本建成60%以上。

4.2 湖北

2011年5月湖北省政府出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃房屋的意見》提出商品房建設(shè)需配建5-10%公租房，并要求公租房建設(shè)符合安全衛(wèi)士標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量。戶型以40為主，并通過多種方式籌集房源。各級政府通過新建一定規(guī)模的公共租賃住房、回購商品住房、收購改造存量房、劃轉(zhuǎn)政府直接管理并騰空的公房、與社會組織合作建設(shè)、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵各類投資主體投資建設(shè)、運(yùn)營公共租賃住房。鼓勵用工單位投資購買、建設(shè)住房，供本單位符合條件的新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員租住。

2012年2月湖北省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)會議順利進(jìn)行，針對全省住房保障工作各地市都作了工作報告，武漢市承擔(dān)了全省住房保障計劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔(dān)了40萬套保障性住房任務(wù)，政府對保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設(shè)情況反饋有待研究。

4.3 河南

河南省政府高度重視公租房建設(shè)情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開工建設(shè)9萬套，竣工2萬套，十二五期間將建設(shè)公租房57萬套，并確保2012年公租房開工40萬套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。

為落實公租房建設(shè)發(fā)展，加強(qiáng)管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設(shè)用地、創(chuàng)新融資機(jī)制、落實稅費優(yōu)惠政策；第二，嚴(yán)格規(guī)范管理，要科學(xué)規(guī)劃布局、規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)土地管理、嚴(yán)化配租管理、強(qiáng)化退出管理；第三，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，切實落實政府責(zé)任、科學(xué)編制規(guī)劃、強(qiáng)化工作監(jiān)督。

5 結(jié)語

人人有房住的發(fā)展目標(biāo)需要通過建設(shè)公共租賃房屋來實現(xiàn)，加快保障房建設(shè)已成為社會共識。通過對比分析，提取借鑒經(jīng)驗，對華中地區(qū)公租房建設(shè)發(fā)展提出幾點建議。

第一，在商品房市場下，公租房租金和租期無疑是廣大群眾最為關(guān)心的問題 。韓國的分類保障體系值得借鑒，應(yīng)提供不同標(biāo)準(zhǔn)的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會開放，不同收入水平的居民租用不同標(biāo)準(zhǔn)的公租房，而各層次公租房可根據(jù)所面向?qū)ο笾贫ㄗ饨饦?biāo)準(zhǔn)。

第二，住房標(biāo)準(zhǔn)與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應(yīng)低于60m2，戶型以2室為主，應(yīng)有衛(wèi)生設(shè)施和簡單家電。地段應(yīng)以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導(dǎo)中心人口到市郊。

第三，運(yùn)營主體方面，政府相關(guān)管理部門、住房保障發(fā)展基金和公共住房建設(shè)租賃管理公司應(yīng)做到三者協(xié)調(diào)，確保公租房體系穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運(yùn)營的重要前提。

第四，協(xié)調(diào)公租房與其他住房保障體系的關(guān)系。嘗試將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實行分類保障，建立起長期、中期、短期租賃與單位租賃房相結(jié)合的公租房保障體系。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王建新，崔佳. 公租房建設(shè)的“重慶模式”解析[J]. 決策導(dǎo)刊，2010(10): 第6-9頁.

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[4]陳杰.發(fā)展公共租賃住房的難點與對策[J]. 中國市場，2010(20): 第53-55頁.

[5]李忠東.國外公租房發(fā)展現(xiàn)狀與前景[J].價格與市場，2011(4): 第42-43頁.

第2篇：公租房的管理政策范文

佛山市禪城區(qū)公共租賃住房管理實施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 為進(jìn)一步完善本區(qū)住房保障制度，構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，公平、公正、有序解決本區(qū)符合條件的中低收入家庭的住房困難,改善本區(qū)外來務(wù)工人員和各類型人才的居住條件，根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)住房保障辦法》(廣東省人民政府令第181號)、《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》(粵府辦〔20xx〕12號)、《佛山市保障性住房管理辦法》(佛府〔20xx〕72號)、《佛山市住房保障制度改革創(chuàng)新實施方案》(佛府辦函〔20xx〕436號)等文件精神，結(jié)合本區(qū)實際，制定佛山市禪城區(qū)公共租賃住房管理實施細(xì)則(以下簡稱細(xì)則)。

第二條 公共租賃住房是指由政府主導(dǎo)投資、建設(shè)和管理，或由政府提供政策支持，其他各類主體投資建設(shè)，納入政府統(tǒng)一管理，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向本區(qū)內(nèi)符合條件的中低收入住房困難家庭、外來務(wù)工人員和各類型人才等群體出租的政策性住房。

本細(xì)則所稱公共租賃住房包括廉租住房和租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房，將廉租住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房同公共租賃住房合并管理，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房(以下簡稱公租房)。區(qū)屬管理的住宅類直管公房將逐步納入公租房管理體系，對于空置的和原承租人已退出的住宅類直管公房(夫妻間轉(zhuǎn)名除外)要納入公租房管理。

第三條 本區(qū)行政范圍內(nèi)公租房的規(guī)劃建設(shè)、用地和資金安排、申請和分配、管理和監(jiān)督等相關(guān)活動適用本細(xì)則。

第四條 公租房的建設(shè)和管理應(yīng)當(dāng)堅持“政府主導(dǎo)、社會參與;統(tǒng)籌規(guī)劃、以需定建;適度保障、嚴(yán)格監(jiān)管”的工作原則，對供應(yīng)對象實行有限期租賃并只租不售。

第二章 職責(zé)分工

第五條 區(qū)人民政府對全區(qū)公租房的建設(shè)和管理負(fù)責(zé)。

區(qū)國土城建和水務(wù)局為本區(qū)公租房的建設(shè)、分配、管理的主管主責(zé)單位，負(fù)責(zé)保障性住房的規(guī)劃、政策制定，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全區(qū)住房保障工作，依據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行住房保障行政處罰等工作。

區(qū)公資辦負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本區(qū)公租房的使用、增值、監(jiān)控、分析和管理工作。

區(qū)住房保障中心是本區(qū)住房保障工作組織實施機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)做好公租房需求調(diào)查、建設(shè)、運(yùn)營、管理以及保障對象的審核、保障等具體組織實施工作。各鎮(zhèn)(街道)應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房保障管理實施機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)的專職工作人員，協(xié)助區(qū)住房保障中心做好上述工作。

區(qū)委宣傳部、區(qū)委社會工作部，區(qū)政務(wù)監(jiān)察和審計局、區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計局、區(qū)環(huán)境保護(hù)和城市管理局、區(qū)財政局、區(qū)人力資源和社會保障局、區(qū)地稅局、區(qū)經(jīng)濟(jì)和科技促進(jìn)局、區(qū)公安分局、區(qū)工商行政管理局等部門為本區(qū)解決符合條件中低收入家庭、外來務(wù)工人員和各類型人才住房困難的成員單位，各司其職，協(xié)同做好公租房的建設(shè)、管理等相關(guān)工作。

第三章 規(guī)劃建設(shè)

第六條 本區(qū)公租房建設(shè)納入本區(qū)“xx”住房保障規(guī)劃，納入國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃，按照以需定建的思路科學(xué)編制，分年度組織實施。

第七條 公租房可以由政府投資建設(shè)，也可以由企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)。公租房房源可以通過新建、改建、配建、收購、租賃等方式多渠道籌集，具體有以下方式：

(一)政府投資建設(shè)、收購、租賃、改建以及接管、沒收的公租房。

(二)在商品住房開發(fā)項目以及“三舊”改造中的商品住房項目中按一定比例配套建設(shè)的公租房。

(三)企業(yè)經(jīng)政府批準(zhǔn)利用自用土地投資建設(shè)的公租房。

(四)開發(fā)企業(yè)在商品房項目中按照公租房套型標(biāo)準(zhǔn)自行建設(shè)的用于租賃的住房。

(五)各類投資主體在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及升級改造中，集中配套建設(shè)的公寓和集體宿舍。

(六)利用集體建設(shè)用地建設(shè)的公租房。

(七)社會捐贈及其他渠道籌集的住房。

第八條 公租房的建設(shè)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃的要求，要因地制宜、科學(xué)規(guī)劃、合理布局，交叉式建設(shè)，充分考慮居民的生活、工作、就醫(yī)、子女上學(xué)等實際需求，盡量安排在設(shè)施齊全、交通便利的區(qū)域。公租房建設(shè)應(yīng)按照城市規(guī)劃要求配套建設(shè)道路交通、學(xué)校、醫(yī)院、文體等基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，同期交付使用。

第九條 規(guī)劃部門在符合城市規(guī)劃控制指標(biāo)的前提下，可按照控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的上限掌握公租房項目容積率，并適當(dāng)預(yù)留公共綠地。

第十條 公租房建設(shè)項目允許配建適量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，商業(yè)服務(wù)設(shè)施配建比例不得超過項目總建筑面積的20%。

政府投資建設(shè)的公租房配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一經(jīng)營管理，租金收入和其他經(jīng)營收入專項用于公租房建設(shè)。

社會力量投資建設(shè)的公租房配套商業(yè)用房可以獨立確權(quán)、經(jīng)營，經(jīng)區(qū)住房保障主管部門審核批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，但不得改變配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的功能。

第十一條 公租房以保障基本居住需求為原則，新建公租房可以是成套住房，也可以是職工公寓或集體宿舍。公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合廣東省保障性住房建筑規(guī)程的相關(guān)規(guī)定?？筛鶕?jù)申請家庭的人口規(guī)模配租不同面積的成套住房，以集體宿舍形式建設(shè)的公租房，應(yīng)執(zhí)行國家宿舍建筑設(shè)計規(guī)范，人均住房建筑面積不低于5平方米。

第十二條 公租房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國家相應(yīng)建設(shè)程序和住宅建筑規(guī)范，在項目進(jìn)行報建時，應(yīng)明確建設(shè)類型為公租房。公租房的驗收和保修，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，公租房建設(shè)單位對其建設(shè)的公租房工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。

第十三條 大力鼓勵在外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，按照集約用地、集中建設(shè)的原則，由政府直接配建或引導(dǎo)投資主體建設(shè)公租房。集中配建的公租房面向用工單位或者園區(qū)其他單位符合條件的人員出租。

第十四條 住房困難職工較多的單位，在符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，可以利用自用土地建設(shè)公租房，納入當(dāng)?shù)卣夥坑媱潓嵭薪y(tǒng)一監(jiān)管，優(yōu)先向本單位符合保障條件的職工出租，剩余房源調(diào)劑安置其他保障對象租住。

第十五條 按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不流轉(zhuǎn)的原則，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房。公租房建成后可向符合住房保障條件的對象出租，也可由政府或企事業(yè)單位整體承租后再向符合住房保障條件的對象出租。利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的公租房應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)，不得分拆確權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓，不得抵押。

第十六條 公租房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”的原則，整體確權(quán)并在房地產(chǎn)權(quán)證上載明公租房性質(zhì)。在公租房性質(zhì)不變的前提下，公租房可以整體(整幢)轉(zhuǎn)讓和整體抵押(利用集體建設(shè)用地建設(shè)的公租房除外)，不得分拆轉(zhuǎn)讓和分拆抵押。整體(整幢)轉(zhuǎn)讓公租房的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)持相關(guān)材料到區(qū)住房保障主管部門備案，受讓人應(yīng)與區(qū)住房保障主管部門簽訂監(jiān)管協(xié)議。

第十七條 各公租房建設(shè)項目的類別及性質(zhì)須經(jīng)認(rèn)定，由建設(shè)單位(物業(yè)權(quán)屬單位)向區(qū)住房保障主管部門提出申請，填寫佛山市禪城區(qū)保障性住房項目認(rèn)定申請表并提供相關(guān)材料，區(qū)住房保障主管部門對審核同意的項目予以認(rèn)定并報市住建管理部門備案。

經(jīng)政府認(rèn)定的公租房建設(shè)項目，經(jīng)相關(guān)部門審批后，免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，并落實建設(shè)、購買、運(yùn)營等環(huán)節(jié)免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等政策規(guī)定。

第四章 用地安排

第十八條 公租房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計劃，區(qū)國土部門在制訂住房建設(shè)用地計劃中要先落實公租房建設(shè)計劃所需用地(包括劃撥和出讓)，并明確具體地塊和空間布局。涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時供地。收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于公共租賃住房建設(shè)。

第十九條 政府投資建設(shè)和管理的公租房項目，其建設(shè)用地使用權(quán)以劃撥方式供應(yīng);其他方式投資建設(shè)的公租房建設(shè)用地使用權(quán)，可采取出讓、租賃、作價入股等方式有償使用，并將所建公租房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件。采取租賃方式的，可按年繳納土地租金。對需要辦理公租房建設(shè)用地手續(xù)的，要簡化程序，加快辦理。

第五章 資金籌集

第二十條 公租房資金來源主要包括：

(一)中央和省安排的專項補(bǔ)助資金。

(二)政府財政年度預(yù)算安排資金。

(三)提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益。

(四)土地出讓凈收益提取一定比例的資金。

(五)通過創(chuàng)新融資方式及公積金貸款等籌集的資金。

(六)出租公租房及出租、出售配套設(shè)施回收的資金。

(七)通過貨幣配建形式收取的資金。

(八)企業(yè)投入的自有資金。

(九)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)合作組織投入資金。

(十)發(fā)行企業(yè)專項債券。

(十一)社會捐贈的資金。

(十二)經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)可納入公租房籌集資金使用范圍的其他資金。

第二十一條 政府應(yīng)建立保障性住房資金專用帳戶，所有公租房資金必須納入該專用賬戶，按照國家財政預(yù)算支出和財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，實行收支兩條線管理。

第二十二條 政府性質(zhì)的公租房及配套設(shè)施的租賃收益專項用于償還政府建設(shè)的公租房貸款及利息、公租房及其配套設(shè)施的管理、維修、空置期的物業(yè)管理費用等。租金收入不足以償還貸款及利息的差額部分，經(jīng)政府批準(zhǔn)可以其他收入的方式償還。

其他投資主體建設(shè)的公租房租金收入，應(yīng)優(yōu)先用于歸還公租房建設(shè)貸款及公租房的維護(hù)和管理費用支出。

第六章 申請條件

第二十三條 本區(qū)公租房申請條件實行動態(tài)化管理，區(qū)住房保障主管部門根據(jù)本區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和住房價格水平進(jìn)行調(diào)整，報區(qū)政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第二十四條 本區(qū)公租房保障對象為：

(一)本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭(家庭成員包括配偶、共同生活的子女、父母和其他法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系的人員)。同時具備以下條件：申請人家庭具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍且實際在本區(qū)工作或居住;家庭人均年收入不高于上一年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入;家庭人均財產(chǎn)總額不高于11萬元，其中銀行存款和投資類資產(chǎn)不高于5萬元(資產(chǎn)審核內(nèi)容見附件1);申請人及共同申請的家庭成員在本市人均自有住房或租住政府公房、單位自管公房等建筑面積在15平方米(含15平方米)以下。

(二)符合條件的外來務(wù)工人員。同時具備以下條件：申請人家庭非本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，但申請人須在本區(qū)工作并連續(xù)全額繳納社會保險費滿3年;家庭人均年收入不高于上一年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，家庭人均財產(chǎn)總額不高于11萬元，其中銀行存款和投資類資產(chǎn)不高于5萬元(資產(chǎn)審核內(nèi)容見附件1);申請人及共同申請的家庭成員在本區(qū)人均自有住房或租住政府公房、單位自管公房等建筑面積在15平方米(含15平方米)以下。

(三)符合條件的各類型人才。(另文規(guī)定)

第一節(jié) 政府投資籌集公租房申請條件

第二十五條 申請政府投資籌集的公租房(不包括政府投資在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)的公寓、集體宿舍和政府投資建設(shè)的人才公寓)須同時符合下列條件：

(一)申請人家庭為本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭。申請人及共同申請的家庭成員(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系的人員)具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍且實際在本區(qū)工作或居住，戶籍因就學(xué)、服兵役等原因遷出本區(qū)的，可作為家庭成員共同申請。家庭成員中有非本區(qū)戶籍的，若其在本區(qū)工作或居住(提供工作證明或居住證明)且在戶籍所在地未享受任何住房優(yōu)惠政策，可作為共同申請的家庭成員。

30周歲以上的單身人士(含離異、喪偶)，其父母(子女)在本市范圍內(nèi)自有產(chǎn)權(quán)住房，或父母(子女)租住的公租房家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米)的，可以獨立申請承租公租房。孤兒年滿18歲后，可獨立申請。

(二)申請人家庭未按房改政策購買公有住房，未參加單位內(nèi)部集資建房，未購買經(jīng)濟(jì)適用住房、限價房，不屬于村集體建房(村改居)和分房政策(包括宅基地分配)范圍，或享受過上述住房優(yōu)惠政策但家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米);未領(lǐng)取機(jī)關(guān)企事業(yè)單位住房補(bǔ)貼等其他購房優(yōu)惠政策。

(三)申請人及共同申請的家庭成員在申請日之前3年內(nèi)在本市出售、贈與、離婚析產(chǎn)、自行委托拍賣的房產(chǎn)或以其他方式轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)仍需計入在本市自有房產(chǎn)面積。

第二十六條 申請家庭因重大疾病等原因造成經(jīng)濟(jì)條件特別困難，在申請之日前3年內(nèi)(包括3年)在本市轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應(yīng)提供二級以上(含二級)醫(yī)院?？漆t(yī)生明確診斷等相關(guān)證明材料，經(jīng)住房保障實施機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后可以不納入計算在本市自有房產(chǎn)面積。

第二十七條 在房源空余的情況下，可接受其他類別保障對象的申請。

第二節(jié) 社會力量投資建設(shè)公租房申請條件

第二十八條 申請社會力量投資建設(shè)的公租房(不包括社會力量投資在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)的公寓、集體宿舍和社會力量投資建設(shè)的人才公寓)須同時符合以下條件：

(一)申請人家庭為本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭或符合條件的外來務(wù)工人員。申請人及共同申請的家庭成員(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系的人員)不受戶籍限制，但須實際在本區(qū)工作或居住(提供工作證明或居住證明)。

(二)申請人家庭未按房改政策購買公有住房，未參加單位內(nèi)部集資建房，未購買經(jīng)濟(jì)適用住房、限價房，或享受過上述住房優(yōu)惠政策但家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米);未領(lǐng)取機(jī)關(guān)企事業(yè)單位住房補(bǔ)貼等其他購房優(yōu)惠政策。

(三)申請人及共同申請的家庭成員在申請日之前3年內(nèi)在本區(qū)出售、贈與、離婚析產(chǎn)、自行委托拍賣的房產(chǎn)或以其他方式轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)仍需計入在本區(qū)自有房產(chǎn)面積。

第二十九條 申請家庭因重大疾病等原因造成經(jīng)濟(jì)條件特別困難，在申請之日前3年內(nèi)(包括3年)在本區(qū)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應(yīng)提供二級以上(含二級)醫(yī)院?？漆t(yī)生明確診斷等相關(guān)證明材料，經(jīng)住房保障實施機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后可以不納入計算在本區(qū)自有房產(chǎn)面積。

第三節(jié) 各類投資主體投資建設(shè)的園區(qū)配套公寓、集體宿舍

申請條件

第三十條 各類投資主體投資在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)的公寓、集體宿舍的供應(yīng)對象主要為園區(qū)符合條件的職工，具體申請條件由公租房項目產(chǎn)權(quán)單位制定，報區(qū)住房保障主管部門批準(zhǔn)后，報市住建管理部門備案。

第四節(jié) 各類投資主體投資建設(shè)的人才公寓申請條件

第三十一條 各類投資主體投資建設(shè)的人才公寓申請條件另文規(guī)定。

第七章 申請程序

第三十二條 申請本區(qū)公租房須提交以下申請資料：

(一)禪城區(qū)公租房申請表。

(二)戶口簿、申請人和共同申請人身份證、結(jié)婚證，離異或喪偶的提供相關(guān)證明，非本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人員還須提供居住證、社保證明、勞動(聘用)合同等。

(三)在戶籍所在地、實際居住地或外地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的證明材料，共同申請人所擁有的其他房產(chǎn)證明材料;承租住房的，提供租賃合同;有工作單位的，提交單位住房分配情況證明;其他居住狀況證明。

(四)申請人及共同申請人上一年度收入證明(工資收入含獎金、各類補(bǔ)貼、加班費或其他收入)，以及上一年度個人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證;未就業(yè)的提供失業(yè)證明或其他相關(guān)證明;個體工商戶的提供營業(yè)執(zhí)照和上一年度個人所得稅及相關(guān)繳稅憑證。

(五)申請人及共同申請人擁有土地、房產(chǎn)、汽車的，提供近期的有資質(zhì)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告。

(六)屬烈士家屬、優(yōu)撫對象、移交政府安置的軍隊離退休和離職人員、轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員軍人、孤老、殘疾人以及受到區(qū)政府以上各級政府表彰的勞動模范的，提供相關(guān)證明。

(七)家庭資產(chǎn)情況及其證明材料。

(八)計劃生育證明。

(九)誠信承諾書。

(十)其他證明材料。

前款規(guī)定的各類證明材料，應(yīng)提交經(jīng)申請人簽字確認(rèn)的復(fù)印件，并提供原件核對。申請不同類型的公租房，應(yīng)根據(jù)該類型公租房的申請條件提供相應(yīng)的證明。

第三十三條 公租房申請、審核、配租具體程序詳見附件2。

第八章 租賃管理及租金

第三十四條 公租房的租賃管理在政府統(tǒng)籌下，原則上實行“誰投資、誰具體管理”的方式進(jìn)行公開配租。房源及配租檔案由住房保障實施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一備案，任何非投資主體、非委托指定單位和個人不得擅自出租。房屋的日常維護(hù)和管理由政府指定的運(yùn)營機(jī)構(gòu)或由產(chǎn)權(quán)單位自行負(fù)責(zé)。

第三十五條 建立公租房登記管理制度，住房保障實施機(jī)構(gòu)必須為公租房建檔立冊，并實行信息化管理，實施嚴(yán)格監(jiān)督。

第三十六條 處于輪候狀態(tài)的申請人家庭，在輪候期間家庭情況發(fā)生變動不再符合公租房保障條件的，取消該家庭的輪候資格。

第三十七條 取得配租資格的申請人發(fā)生以下情形之一的，視為自動放棄，本次配租作廢，但可重新申請：

(一)未按規(guī)定的時間、地點參加選房的;

(二)參加選房但拒絕接受選定住房的;

(三)已選房但拒絕在規(guī)定時間內(nèi)簽訂租賃合同的;

(四)簽訂租賃合同后不入住或放棄租房的;

(五)其他放棄租賃資格的情況。

第三十八條 每個符合條件的家庭只能申請租住一套公租房。

配租公租房房型與申請對象相對應(yīng)，原則上2人及以下家庭分配一房一廳的住房。3人及以上家庭可斟情分配兩房或以上戶型。

第三十九條 公租房按照“經(jīng)濟(jì)環(huán)?！痹瓌t進(jìn)行一次裝修，承租公租房的家庭不得對住房進(jìn)行二次裝修、擴(kuò)建、加建和擅自改變原有使用功能和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

第四十條 承租人不得將公租房出借、轉(zhuǎn)租、分租或閑置，不得用于從事經(jīng)營活動，不得擅自改變使用性質(zhì)，不得私自調(diào)換。

第四十一條 公租房租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場租金參考價確定。(市場租金參考價的核定詳見附件4)

政府投資籌集的公租房租金按照套型建筑面積計收，對不同的收入群體原則上實施級差化租金，具體標(biāo)準(zhǔn)詳見附件5。租金計收比例根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、保障對象承受能力以及市場房屋租金水平等情況進(jìn)行調(diào)整。具體的調(diào)整時間和幅度，由區(qū)住房保障主管部門會同價格主管部門、財政部門提出意見，報區(qū)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

社會力量投資建設(shè)的公租房和各類投資主體投資建設(shè)的園區(qū)配套公寓、集體宿舍的租金標(biāo)準(zhǔn)原則根據(jù)實際制定，但不得高于同期、同區(qū)域、同類型普通商品住房市場租金參考價的80%，且必須經(jīng)區(qū)價格主管部門和區(qū)住房保障主管部門批準(zhǔn)并備案。

各類投資主體投資建設(shè)的人才公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)另文規(guī)定。

第四十二條 有自有產(chǎn)權(quán)住房家庭承租政府投資籌集的公租房的，享受租金優(yōu)惠的承租面積為總承租面積扣除自有產(chǎn)權(quán)房面積，其余面積按市場租金參考價計收。

有汽車(非營運(yùn))的家庭承租政府投資籌集的公租房的，其租金標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋所在地市場租金參考價的60%。

第四十三條 政府投資籌集的公租房租金收入，按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入國庫，實行“收支兩條線”管理。其中鎮(zhèn)(街道)投資籌集的公租房租金收入，先按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入?yún)^(qū)級國庫，區(qū)財政再全額返還給鎮(zhèn)(街道)。

第四十四條 承租人應(yīng)按相關(guān)規(guī)定繳納租金及水、電、燃?xì)?、有線電視、電信、衛(wèi)生、治安、物業(yè)管理費等費用。

第九章 續(xù)約及退出

第四十五條 入住公租房必須簽訂租賃合同并繳納租房保證金。租房保證金按照承租人月租金的3倍計收，住房保障實施機(jī)構(gòu)(出租人)應(yīng)設(shè)立租房保證金專戶，實行專項管理。承租人騰退住房時，無違約責(zé)任的退還租房保證金，違約的可從租房保證金中抵扣應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費用。

租賃合同應(yīng)采用省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一制定的租賃合同示范文本。原則上每個租賃期限為3年，租賃期滿后承租人經(jīng)審核仍符合條件的，可以申請續(xù)租。已簽定廉租住房租賃合同、經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同的，租賃期滿經(jīng)審核仍符合條件改簽公租房租賃合同，租金標(biāo)準(zhǔn)按照新規(guī)定執(zhí)行。

租賃合同中應(yīng)明確以下內(nèi)容：

(一)房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況。

(二)租金及其支付方式。

(三)房屋用途和使用要求。

(四)租賃期限。

(五)房屋維修責(zé)任。

(六)雙方的權(quán)利義務(wù)。

(七)停止公租房保障的情形。

(八)違約責(zé)任及爭議解決辦法。

(九)其他約定。

第四十六條 承租政府投資籌集公租房的保障家庭，應(yīng)當(dāng)自租賃合同屆滿之日前3個月內(nèi)向住房保障實施機(jī)構(gòu)申請續(xù)約。承租社會力量投資建設(shè)公租房，各類投資主體投資建設(shè)的園區(qū)配套公寓、集體宿舍和各類投資主體投資建設(shè)的人才公寓的應(yīng)當(dāng)自租賃合同屆滿之日前3個月內(nèi)向出租人申請續(xù)約，并如實申報家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房變動情況，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在25個工作日內(nèi)對其申報情況進(jìn)行審核，住房保障實施機(jī)構(gòu)應(yīng)將審核結(jié)果予以公示，公示時間不少于20日，并按以下規(guī)定處理：

(一)經(jīng)審核符合公租房租賃條件的，住房保障實施機(jī)構(gòu)(出租人)繼續(xù)提供公租房，視家庭年人均收入情況相應(yīng)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，并與承租人續(xù)簽租賃合同。

(二)經(jīng)審核不再符合公租房租賃條件的，按租賃合同約定退出所承租的公租房。

第四十七條 租賃合同期限屆滿未申請續(xù)約或申請續(xù)約未獲批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)結(jié)清有關(guān)費用并于合同屆滿之日后30天內(nèi)騰退出公租房。

第四十八條 申請公租房后承租人及家庭成員出現(xiàn)或被發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，承租人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清有關(guān)費用并退出公租房：

(一)家庭收入、資產(chǎn)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的。

(二)購買、受贈、繼承或通過其他途徑獲得住房，人均住房建筑面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的。

(三)出現(xiàn)不符合承租公租房條件的其他情形的。

第四十九條 公租房承租人主動申請退出公租房的，應(yīng)向住房保障實施機(jī)構(gòu)(出租人)提出解除租賃合同的書面申請;按規(guī)定退出公租房的，應(yīng)結(jié)清水、電、煤氣等一切應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)的相關(guān)費用。

第五十條 租賃合同期限屆滿未申請續(xù)約或申請續(xù)約未獲批準(zhǔn)以及被取消承租公租房資格的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清有關(guān)費用騰退承租的公租房;暫時無法騰退的，給予6個月的過渡期，過渡期內(nèi)按同地段市場租金參考價計收租金;過渡期滿后仍不騰退的，按租賃合同約定處理，并在適當(dāng)范圍內(nèi)公告，必要時申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十章 監(jiān)督管理

第五十一條 住房保障實施機(jī)構(gòu)定期對保障家庭進(jìn)行資格審查，同時不定期進(jìn)行隨機(jī)抽查，并通過群眾舉報、入戶調(diào)查、信函索證等調(diào)查取證方式，加強(qiáng)公租房保障資格和住房使用情況監(jiān)管。

經(jīng)審查或抽查，對不再符合保障條件的家庭，取消其承租資格;對家庭收入、住房、人口等情況發(fā)生變動，不再符合原核定家庭年人均收入標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，但仍符合保障條件的，視家庭年人均收入、住房情況相應(yīng)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)變動情況及時變更住房檔案，實現(xiàn)公租房的動態(tài)管理。

第五十二條 申請人家庭被發(fā)現(xiàn)提供虛假資料申請公租房的，取消保障資格，5年內(nèi)不再受理申請人及共同申請的家庭成員的住房保障申請，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。已實物配租的勒令其退出租住房屋，解除租賃合同限期30天內(nèi)搬出，并按照房屋所在地市場租金參考價補(bǔ)繳租金;已領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼的，立即停止發(fā)放，并勒令其退還所騙取的租賃補(bǔ)貼，并按照銀行同期貸款利率補(bǔ)收補(bǔ)貼資金的利息。

第五十三條 公租房承租人有下列違規(guī)情形之一的，由住房保障實施機(jī)構(gòu)(企業(yè)或其他機(jī)構(gòu))勒令其退出租住房屋，解除租賃合同并限期30天內(nèi)搬出。自房屋收回之日起5年內(nèi)不再受理申請人及共同申請的家庭成員住房保障申請。依法追究相關(guān)責(zé)任人員責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：

(一)申請人不如實申報家庭情況及住房情況的。

(二)申請人擅自將租住房屋轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換的。

(三)無正當(dāng)理由連續(xù)空置6個月以上的。

(四)無正當(dāng)理由連續(xù)拖欠租金2個月或累計拖欠租金6個月的。

(五)擅自對租住房屋進(jìn)行擴(kuò)建、加建、改建、改變房屋結(jié)構(gòu)或改變使用性質(zhì)的。

(六)故意損壞租住房屋及其附屬設(shè)施、公共設(shè)施的。

(七)違反其他有關(guān)房屋管理規(guī)定或根據(jù)合同和相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回住房的。

第五十四條 對出具虛假證明的單位或個人，由有關(guān)部門提請其上級主管部門或其他有權(quán)監(jiān)管部門依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五十五條 出租人在租賃合同存續(xù)期間不按規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收繳租金或擅自向不符合條件家庭或個人出租公租房的，區(qū)住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退回多收租金、追繳少交租金或者收回房屋，并將違規(guī)情況載入誠信紀(jì)錄。對拒不執(zhí)行的，可提請有關(guān)政府部門暫?；蛉∠渌硎艿膬?yōu)惠政策，依照有關(guān)物價管理法律規(guī)定進(jìn)行行政處罰等方式追究其責(zé)任。

第五十六條 從事公租房相關(guān)工作的職能部門及其工作人員在規(guī)劃、計劃、用地管理、資金籌集、資金使用管理、資格審核、房源籌集、配租和監(jiān)督管理等工作中違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和制度，不履行或不正確履行職責(zé)，影響機(jī)關(guān)工作秩序和效能，損害管理和服務(wù)對象的合法權(quán)益的，追究其行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

對公租房相關(guān)工作中的行政管理行為有異議或不服的，可以向有關(guān)部門投訴、申訴，或依法提請行政復(fù)議、行政訴訟。

政府有關(guān)部門的問責(zé)制度參照《佛山市保障性住房管理辦法》的規(guī)定。

第五十七條 各類違規(guī)行為承擔(dān)的法律責(zé)任參照《廣東省城鎮(zhèn)住房保障辦法》的規(guī)定。

第十一章 附 則

第五十八條 單位自建并自行管理的公租房面向本單位職工出租的，應(yīng)當(dāng)參照本細(xì)則的規(guī)定，結(jié)合實際制定具體申請條件、分配及監(jiān)督管理方案，經(jīng)單位討論通過，報區(qū)住房保障主管部門批準(zhǔn)后，報市住建管理部門備案。

第五十九條 納入公租房管理的住宅類直管公房，應(yīng)當(dāng)由區(qū)住房保障中心參照本細(xì)則的規(guī)定，結(jié)合實際制定具體申請條件、審核程序、分配方案、租金標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)督管理方案，經(jīng)區(qū)住房保障主管部門批準(zhǔn)后，報區(qū)政府和市住建管理部門備案。

第3篇：公租房的管理政策范文

隨著四川省公租房供應(yīng)增多和廉租房不斷實現(xiàn)應(yīng)保盡保，租賃型保障房的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群，多元化保障體系已經(jīng)基本滿足了不同收入群體的住房需求。

將廉租房和公租房并軌，實行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼，成為四川省新的保障需求。它的實質(zhì)意義就在于向更多低收入者敞開保障房范圍：當(dāng)廉租房居住者收入提升后，即可考慮其是否夠上公租房政策的覆蓋面，為解決這一新問題，“并軌”公租、廉租房，對保障對象實施“租補(bǔ)分離、梯度補(bǔ)貼”值得提倡。

這一做法在國家層面已得到支持，早在2010年9月，國土資源部等部門就聯(lián)合發(fā)文明確要求，“各地應(yīng)結(jié)合實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑”。

筆者認(rèn)為，對保障房供應(yīng)類別分得太細(xì)，容易增加尋租空間和資源浪費；廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實際房源供應(yīng)不平衡的問題。因此，公租房和廉租房在四川完全可實行二者同時“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運(yùn)營”，實行“市場定價（準(zhǔn)市場價）、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的運(yùn)行機(jī)制。可由政府投資建設(shè)或政策引導(dǎo)吸引社會資金投資建設(shè)；為提高廉租房和公租房的運(yùn)營效率，運(yùn)營管理主體可與建設(shè)主體相分離。

完善公租房廉租房并軌運(yùn)營政策

其一，公租房、廉租房的租賃服務(wù)和政府補(bǔ)貼分別實施、平行操作、有機(jī)結(jié)合。受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)可負(fù)責(zé)公租房日常運(yùn)營管理，按市場機(jī)制運(yùn)營，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府或用工單位向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項用于支付房租，可直接劃到受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)或出租人的賬上。符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請租賃補(bǔ)貼。應(yīng)明確規(guī)定，凡開始實施廉租房與公租房并軌工作的地方，原則上不再單獨建廉租房，而應(yīng)統(tǒng)一納入公租房的規(guī)劃建設(shè)中。

其二，租金方面，應(yīng)實施市場化租金結(jié)合分級補(bǔ)貼制度。租金標(biāo)準(zhǔn)參照項目周邊住房市場租金水平確定，政府對根據(jù)住房面積和收入不同而符合取得廉租住房實物配租補(bǔ)貼、廉租住房租房補(bǔ)貼和公共經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼這“三種補(bǔ)貼”條件的承租家庭，發(fā)放不同標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。

其三，“并軌”政策應(yīng)立足于有效增進(jìn)投資建設(shè)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)的合理收益。有利于吸引社會資金參與，有利于體現(xiàn)“差額補(bǔ)貼”原則，有利于根據(jù)承租人困難程度和補(bǔ)貼程度的不同。政府對保障對象的補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”，著眼于根據(jù)保障對象收入水平的變化而適時調(diào)整補(bǔ)貼金額，最終形成完善的保障性住房的退出機(jī)制。

第4篇：公租房的管理政策范文

[關(guān)鍵詞]成都市；公租房政策；現(xiàn)狀；對策中圖分類號：F40 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）01-004-01

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房供需矛盾日益突出。為了完善住房保障體系，切實保障夾心層的住房需求，國家制定了公租房政策，成都市響應(yīng)國家號召，出臺了一系列政策來完善保障房體系，以此來滿足中低收入群體的住房需求。 一、成都市公租房政策執(zhí)行現(xiàn)狀 2009年，總理要求落實并完善城市保障性住房建設(shè)，在政府工作報告中第一次提到這個名詞，次年在國務(wù)院的督促下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合七部委特此頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。成都市遵照黨和政府的要求，第一時間制定了公租房管理辦法，由此拉開了公租房政策執(zhí)行的序幕。

在申請條件方面，明確了保障對象是五城區(qū)及高新區(qū)內(nèi)無房家庭、職工及其他務(wù)工人員，其中個人月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。管理辦法還對承租人應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任與享受的優(yōu)惠做了詳盡說明，對建設(shè)部門做了具體要求。

在公租房建設(shè)方面，對五城區(qū)及高新區(qū)內(nèi)做了科學(xué)規(guī)劃，2010年開建了1500萬m2，2011年開建了1800萬m2，已經(jīng)解決了一大部分符合條件的人員及家庭的住房需求問題。

二、成都市公租房政策存在的問題

首先，公租房建設(shè)的最大問題則是資金問題。國家雖然有專項撥款，但地方財政也需要負(fù)擔(dān)相當(dāng)大的一部分資金投入。因為公租房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，租金較低，開發(fā)商的投入與回報達(dá)不成平衡，以盈利為目的的開發(fā)商根本沒有興趣參與建設(shè)；依靠政府獨自完成，這么大的一筆資金，地方財政財力有限，一直投入不現(xiàn)實，依靠銀行貸款也不可取。因此，公租房政策執(zhí)行能否成功，關(guān)鍵在于能不能解決籌資難題。

其次是土地供給問題。建設(shè)住房需要使用土地，這是公租房建設(shè)的基礎(chǔ)。在城市土地資源緊缺的情況下，不能保障土地的供應(yīng)，就談不上保障房的建設(shè)。提供建設(shè)用地就需要征地，接下來的又是一系列問題：征地費用是一大筆開支，然后還要解決被征地居民的安置問題。這一切都是地方政府面臨的棘手問題。因此，公租房政策執(zhí)行能否成功，根本基礎(chǔ)就在于建設(shè)用地能不能及時提供。

最后是標(biāo)準(zhǔn)問題。這個標(biāo)準(zhǔn)問題存在兩個方面，第一是配租標(biāo)準(zhǔn)：如果不能制定一個公開、透明、科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)的話，不具備條件的人獲得了公租房，符合條件的人卻被拒之在外。標(biāo)準(zhǔn)的問題處理不好，不利于黨和政府的威信的建立，也不利于和諧穩(wěn)定的社會的構(gòu)建。第二是租金標(biāo)準(zhǔn)：租金不能過高，因為承租人負(fù)擔(dān)不起，這會降低公租房的保障意義。如果過低，那和廉租房又沒什么區(qū)別了。因此，公租房政策執(zhí)行能否成功，還在于后期的配租和租金標(biāo)準(zhǔn)的制定是否公平合理。

三、成都市公租房政策執(zhí)行對策探究

首先，多渠道籌集建設(shè)資金。我國各地公租房建設(shè)主要有三種模式：一是政府為主體，主要依靠政府財政投資建設(shè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體，主要由開發(fā)商投資建設(shè)；三是政府和企業(yè)合作建設(shè)。多渠道籌集建設(shè)資金是公租房順利建設(shè)的關(guān)鍵，但是要注意，要發(fā)揮政府的主體行為優(yōu)勢，在公租房規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營方面做好管理和監(jiān)督。盡量拓展融資渠道，充分努力調(diào)動市場積極性，與開發(fā)商合理分擔(dān)保障性住房建設(shè)過程中的經(jīng)營風(fēng)險。合理提高企業(yè)投資保障性住房建設(shè)中的投資收益，同時縮短保障性住房的投資回收期，吸引更多社會組織和資金參與保障性住房建設(shè)，積極推動保障性住房的可持續(xù)建設(shè)和運(yùn)營。

其次，完善土地儲備機(jī)制。成都市要想做好公租房的政策執(zhí)行，基礎(chǔ)就是手中要有可開發(fā)的商品房土地。要依托國有企業(yè)或相關(guān)部門進(jìn)行土地儲備，保證一旦需要，就可以批劃建設(shè)用地，從而不需要再從農(nóng)民手里征地，這樣就避免了一系列棘手問題的發(fā)生，為公租房的順利建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。此外，政府要是儲備較多可開發(fā)的土地，還可以防止大批土地被開發(fā)商控制，就會避免房地產(chǎn)商隨著社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利用手中儲備的土地的大發(fā)橫財。

最后，細(xì)化承租、租金標(biāo)準(zhǔn)。細(xì)化承租標(biāo)準(zhǔn)，可以有效避免不符合標(biāo)準(zhǔn)人群騙租。一是嚴(yán)格把關(guān)。對申請人公示，歡迎社會監(jiān)督，保證整個過程的透明度和公平性。成立聯(lián)合調(diào)查小組，對申請人的工作，收入、物產(chǎn)、社會關(guān)系等全面調(diào)查，最大限度地排除不合格的申請者。二是明確責(zé)任。發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的，依規(guī)定對其進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。設(shè)立舉報信箱或熱線，舉報屬實的進(jìn)行獎勵。對利用職權(quán)為他人謀利的，要通過紀(jì)檢監(jiān)察部門嚴(yán)肅處理。政府在租金標(biāo)準(zhǔn)的制定上，要以市場租金價格為主，指導(dǎo)價格為輔。

參考文獻(xiàn)：

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[3]汪映君對我國公租房發(fā)展的一點建議[J].China’s Foreign Tra-de，2010（Z2）.

第5篇：公租房的管理政策范文

【關(guān)鍵詞】住房 公共租賃 武漢市

武漢市是從2010年才開始開展公共租賃住房政策試點，基本建立廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房有機(jī)銜接的住房保障供應(yīng)體系，著力解決“夾心層”家庭住房保障問題。

武漢市規(guī)劃在“十二五”期間建設(shè)總面積大于390萬平方米的公租房，基本解決人均住房建筑面積16平方米以下的城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難。2011年，武漢市公租房建設(shè)計劃為3萬套，目前市政府籌集的首批近900套公租房開始接受洪山區(qū)住房困難家庭和在洪山工作的新就業(yè)職工申請，但這批近900套的公租房僅331戶申請，洪山區(qū)也因此成為首批公租房試點區(qū)域。

在本次調(diào)研中，位于洪山區(qū)的武漢首批試點公租房是于2012年3月5日開始入住的，但在走訪過程中，發(fā)現(xiàn)洪山區(qū)南湖新城家園公租房小區(qū)出現(xiàn)了空置現(xiàn)象。全市首批試點公租房共有899套，經(jīng)審核獲得資格的317戶中卻有1/3放棄了申請，目前實際入住的僅有210戶，空置率達(dá)到七成，調(diào)研發(fā)現(xiàn)造成公租房空置率的原因有：第一，申請者普遍反映申請門檻偏高。申請者必須滿足各項條件，如洪山區(qū)開放的公租房主要面向住房困難戶和新就業(yè)職工。住房困難戶主要針對洪山區(qū)的城鎮(zhèn)低收入家庭，人均月收入低于1500元;新就業(yè)職工則是畢業(yè)未滿5年的大學(xué)畢業(yè)生，不要求戶籍，但必須在洪山區(qū)的單位就職，月收入低于2500元。第二，申請者反映房租貴，洪山區(qū)這批公租房平均面積為65平方米，戶型均為一室一廳，目前的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月11.13元，每個月共支付801元（租金部分723元，物業(yè)費1.2元/平方米×65平方米=78元）。第三，交通不便及設(shè)施不配套。武漢市洪山區(qū)南湖新城家園公租房小區(qū)周邊只有571和710公交線路，出行特別不方便。

一、武漢市的經(jīng)濟(jì)適用房政策運(yùn)行存在問題

（一）供需很難平衡。本市的經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀是供給小于需求，稀少的供應(yīng)量在武漢市龐大的住房需求面前簡直是滄海一粟。

（二）供地普遍偏遠(yuǎn)。本市的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)位選址基本上遠(yuǎn)離城市中心，給居民的生活學(xué)習(xí)帶來了諸多不便。

（三）戶型面積往往失控。國家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的中小套型建筑面積應(yīng)該控制在60-80平方米左右，但在武漢市的實際操作中，戶型面積稍微偏大。

（四）銷售對象魚目混珠。經(jīng)濟(jì)適用房明顯存在著供給小于需求，在申請認(rèn)定環(huán)節(jié)中，申請對象規(guī)定為貧困低收入家庭，但在實際生活中卻難免出現(xiàn)了“開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房”等問題，所以對保障對象資格認(rèn)定環(huán)節(jié)的監(jiān)督要加大力度。避免震驚全國的“六連號”事件在武漢重演。

二、限價商品房政策實施中存在問題

（一）限價房政策落實難。如何找到開發(fā)商與市民之間的平衡點，是政府主要考慮的一個問題，限價房既要讓消費者滿意，又要讓開發(fā)商“有利可圖”，但是在現(xiàn)實生活中，政府是很難找到這個平衡點的。

（二）限價房的區(qū)位問題。限價房的上地來源是來源于存量上地以及未利用的上地。城市越大，交通成本越高。如果區(qū)位偏遠(yuǎn)，所在的區(qū)域生活消費環(huán)境不成熟，公共服務(wù)也會跟不上。

（三）限價房不能“質(zhì)優(yōu)價廉”。限價房利潤較低，很大程度上不能保證良好的質(zhì)量，它屬于一個過渡性產(chǎn)品，若僅僅為了眼前的需要，建造了大量設(shè)計水平和居住品質(zhì)不高的住房，那么當(dāng)有一天我們不再需要限價房時，這些住宅所處的位置和狀況都將變得特別尷尬。

三、完善公共租賃住房制度若干政策建議

（一）武漢市公租房政策實施具有比較良好的預(yù)期，然而在實施過程中也難免出現(xiàn)決策性風(fēng)險，在全國各地大規(guī)模進(jìn)行公租房的建設(shè)過程中，應(yīng)注意盲目決策導(dǎo)致的風(fēng)險。如盡量減少政府包辦、在公租房開發(fā)建設(shè)中，探討發(fā)揮市場配置資源的有效機(jī)制。

（二）完善住房保障政策體系。建立廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房、公共租賃房有機(jī)銜接的保障性住房供應(yīng)體系及科學(xué)合理的進(jìn)入、退出機(jī)制。

（三）武漢市公租房政策運(yùn)行過程中，出現(xiàn)了一定程度的空置現(xiàn)象。建議完善公租房的補(bǔ)貼機(jī)制，申請門檻能惠及更多困難群體，租金更加趨于申請者的承受能力，使住房困難群體早日享受到政策的陽光雨露。

（四）公租房退出機(jī)制完善。對公共租賃住房通過市場招投標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化簡裝，成立專門物管隊伍統(tǒng)一管理，實行數(shù)字化精確檔案管理和有效的退出機(jī)制。

（五）推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)方式。通過科學(xué)有效的自住型住房市場對市場預(yù)測，增加剛性住房市場供應(yīng)，穩(wěn)定住房價格、穩(wěn)定社會公眾對住房市場的預(yù)期，壓縮投資快、投機(jī)性的市場空間

（六）注重公共租賃住房的物業(yè)管理。公共租賃住房是整個社會的共有財政，在整個建設(shè)過程中花費了國家大量的人力物力，很多租住者認(rèn)為公共租賃房不是自己所有，只是短暫的居住所以不愛惜，導(dǎo)致?lián)p壞率比較高，影響到后面居住者使用的效率。而且安全、干凈的居住環(huán)境也是租住者所希望的。因此我們要做到公共租賃住房物業(yè)管理的人性化和規(guī)范化，使其與普通商品房擁有同樣，甚至更高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，把公共租賃住房的損耗率降到最低，使每個租戶都能感覺到家的溫暖。

第6篇：公租房的管理政策范文

關(guān)鍵詞：公租房制度；DEA；制度效率

一、 引言

1997年房改以來，我國房地產(chǎn)市場迅速繁榮，呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢，但是房價上漲的速度大大超過了老百姓的承受能力，尤其是2003年之后，隨著我國貨幣發(fā)行量提速，次貸危機(jī)之后的寬松貨幣政策出臺，我國城市房價上漲過快，漲幅過大，一線城市房價攀升問題尤為突出，泡沫加劇，導(dǎo)致這些城市的中低收入人群處境非常尷尬：既無法承受普通商品房的高房價，又不符合城市保障房的申請要求，成為名副其實的城市住房問題“夾心層”。另外，隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員的居住條件和環(huán)境也急需改善，這些人群也成為夾心層的一部分。

為解決上述“夾心層”住房困難，在中央政府的主導(dǎo)下，各地政府推出了“公租房”政策，作為我國住房供給調(diào)結(jié)構(gòu)的重要舉措。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一種保障房。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格向承租人出租，包括新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生以及從外地遷移到城市工作的人群。中央政府工作報告已經(jīng)明確“十二五”期間，要積極發(fā)展以公租房為主的多層次住房保障體系建設(shè)，并要求各地方政府要探索公租房的新模式，解決好上述“夾心層”的住房困難問題。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間我國將建設(shè)3 600萬套保障性住房，確保保障性住房的覆蓋率提高到20%以上。程恩富等在闡明住房的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、房價收入比、房地產(chǎn)利潤率等理論的基礎(chǔ)上，論述了“以市場調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)，國家調(diào)節(jié)為主導(dǎo)”的雙重調(diào)節(jié)機(jī)制，構(gòu)建城市以“公租房為主，商品房和私租房為輔”的新格局。在借鑒新加坡和香港住房保障制度的基礎(chǔ)上，北京、上海、廣州、天津和重慶等地率先大規(guī)模建設(shè)和提供公租房，將公租房以稍微低于市場價格的方式出租給“夾心層”群體，為我國保障房建設(shè)起到了示范作用。

從各地公租房發(fā)展實際情況看，制約公租房規(guī)模最主要的瓶頸是資金問題，因此評價公租房效率高低的重要標(biāo)準(zhǔn)我們就設(shè)定為籌集到的建設(shè)資金是否被有效利用。由于一線城市住房問題更突出，為了更好的評價各地公租房效率，本文以北京、上海、廣州、天津和重慶等一線城市為代表，選擇這些地區(qū)公租房建設(shè)數(shù)據(jù)，利用DEA方法（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析），對這些城市的公租房資金使用及建設(shè)的情況進(jìn)行綜合評價，考察我國一線城市公租房建設(shè)的有效性，并分析其公租房效率高低差異的原因，為完善我國公租房制度提供重要的參考依據(jù)。

二、 公租房制度效率評價述評

發(fā)達(dá)國家對公租房問題研究起步較早，研究成果較為豐富。發(fā)達(dá)國家政府為保障中低收入者的住房需求，率先推出并建立了較為完善的住房保障制度。對公租房制度的效率研究一般集中在政府的角色定位、保障房制度設(shè)計方式、融資渠道的研究等方面。Quigley以美國為例，從住房權(quán)、外部性、公平機(jī)會以及社會收益和分配等方面，闡述了政府在其中所起到的重要作用。Hugo Priemus通過分析歐盟統(tǒng)一住房政策及各成員國間住房關(guān)系后認(rèn)為，政府應(yīng)更多干預(yù)住房保障的問題。阿瑟?奧沙利文的實證研究表明，對中低收入者的貨幣補(bǔ)貼效率好于實物補(bǔ)貼。

國內(nèi)公租房研究主要集中在公租房的功能定位、發(fā)展目標(biāo)、總結(jié)與借鑒境外經(jīng)驗、完善相關(guān)制度、可持續(xù)評價方法、融資問題和租金問題等方面，主要從保障的視角將公租房做為解決民生問題、彌補(bǔ)當(dāng)前我國住保制度的政策性探索，借鑒國外成熟經(jīng)驗，探索符合國情的公租房制度，包括供應(yīng)制度、定價制度以及各種配套政策措施。在公租房制度方面，我國目前主要是結(jié)合可持續(xù)的發(fā)展理論來開展公租房的可持續(xù)評價，現(xiàn)有研究包括宋祥來通過實證手段分析公租房項目的經(jīng)濟(jì)可行性，楊軻利用模糊數(shù)學(xué)綜合評價方法來構(gòu)建了包括經(jīng)濟(jì)、社會和資源環(huán)境等方面的重慶市公租房可持續(xù)發(fā)展評價模型，趙杰用傳統(tǒng)的環(huán)境影響評價的方法來實證分析公租房項目的生態(tài)環(huán)境影響情況，李道明建立了公租房項目的成本分析及控制機(jī)制等。

對公租房效率的評價方面目前的研究較為少見，主要代表性文獻(xiàn)如下：鐘治峰認(rèn)為，社會資本對公租房的參與積極性不高原因，主要是投資回收期長、投資收益不確定、退出機(jī)制不明確等，要想鼓勵社會資本進(jìn)入到公租房建設(shè)中來，就應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)、稅費減免等方面提供更多優(yōu)惠。賈康和孫潔等提出運(yùn)用PPP機(jī)制提供廉租房和公租房的建議。楊剛等通過對上海利用住房公積金援建公租房等的影響方面進(jìn)行了實證分析。潘雨紅運(yùn)用DEA方法對公租房配租方法進(jìn)行了較為深入的研究，指出搖號并不能較好解決公租房分配問題，通過引入數(shù)據(jù)包分析方法對公租房配租，其效率優(yōu)于搖號手段。王愛玲則根據(jù)準(zhǔn)入條件及輪候時間構(gòu)建了公租房的分級評價系統(tǒng)，通過改進(jìn)Vague-Topsis方法構(gòu)建了綜合評價模型，認(rèn)為改進(jìn)Vague-Topsis方法可以促進(jìn)公租房資源的合理配置。

作為常用的效率評價方法，DEA方法在國內(nèi)主要應(yīng)用于各種制度的效率評價，不過在公租房制度的效率評價基本還無人使用，從現(xiàn)有文獻(xiàn)研究來看，尚無學(xué)者使用DEA方法對公租房制度效率展開評價。本文將嘗試從公租房投入產(chǎn)出的效率出發(fā)，運(yùn)用DEA評價分析法，對我國一線城市的公租房的制度效率進(jìn)行深入分析。

三、 DEA模型簡介

運(yùn)籌學(xué)家查尼斯在1978年提出數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，該方法基于相對效率投入產(chǎn)出法，其核心思想為利用數(shù)學(xué)規(guī)劃方法，評價多個輸入輸出單元相對有效性；決策單元即DMU集合，通過對投入產(chǎn)出分析，對各決策單元的投入產(chǎn)出權(quán)重評估，確定各DMU數(shù)據(jù)包絡(luò)有效性。DEA的優(yōu)點，是能夠利用不同的決策單元數(shù)據(jù)生產(chǎn)可能邊界，來衡量DMU集合的相對效率。這種方法和參數(shù)估計和權(quán)重確定無關(guān)，指標(biāo)評價結(jié)果也與指標(biāo)的剛量無關(guān)。DEA評價法被廣泛應(yīng)用于不同行業(yè)和企業(yè)的相對有效性分析中。張建華用DEA法對我國商業(yè)銀行效率進(jìn)行了實證研究，許治、師萍用DEA方法對科技產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率進(jìn)行了分析。DEA法常用的兩種基本模型是CCR模型和BCC模型，其中CCR模型主要測量決策單元整體效率，而BCC模型主要測量技術(shù)效率，因此本文將主要應(yīng)用CCR模型來評價我國一線城市公租房制度效率。

四、 我國城市公租房制度效率評價

1. 指標(biāo)選取。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號），住建部等2012年出臺了《公共租賃住房管理辦法》，各地方政府也陸續(xù)出臺了細(xì)化的公租房建設(shè)和管理辦法，規(guī)定我國公租房資金主要來源為土地出讓金不低于10%、財政資金、公積金增值收益、社會資本及其他渠道所籌資金。公租房實施效果主要體現(xiàn)在實物配租效率、實際住房補(bǔ)貼效率以及租金核減程度上，所以本文評價這些一線城市公租房的制度效率時，將土地出讓金、財政資金、公積金的增值收益以及社會投入資金作為DEA投入因子，將實物配租效率、實際住房補(bǔ)貼效率和租金核減程度作為產(chǎn)出因子，其中財政支出資金指政府按照公租房政策，由中央財政與地方財政將財政資金按照預(yù)算計劃對公租房建設(shè)的支出。土地出讓金指按照公租房政策，各級地方政府的土管部門將土地使用權(quán)出讓，按規(guī)定向受讓方收的土地出讓價款，或土地使用期滿后使用者需要續(xù)期而向土管部門交納的續(xù)期款，或原劃撥土地受讓人將土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓、抵押、出租和投資等，按規(guī)定補(bǔ)繳土地款。公積金增值收益，專指住房公積金管理運(yùn)作過程中形成的業(yè)務(wù)收支差額。社會資本投資指公租房建設(shè)中投入的國家資本、集體資本和股份資本。實物配租的效率指地方政府向符合條件的公租房申請對象直接提供公租住房，并按照公租房租金標(biāo)準(zhǔn)收租金的效率。公租房實際住房補(bǔ)貼效率指中央政府對公租房使用權(quán)屬主體給予實際租金補(bǔ)貼率。租金核減程度是指在公租房政策指導(dǎo)下，對于公租房實物租住級差給予酌情減免租金的程度及比率。本文數(shù)據(jù)源于2012年《中國建設(shè)年鑒》，2012年北京、上海、廣州、天津和重慶等一線城市公共租賃住房管理中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)。

2. 結(jié)果分析。

（1）城市總體效率分析。DEA的綜合效率由兩部分構(gòu)成：綜合技術(shù)效率=純技術(shù)效率×規(guī)模效率。純技術(shù)效率是企業(yè)的技術(shù)和管理等因素影響的生產(chǎn)效率，而規(guī)模效率則是由于企業(yè)的規(guī)模因素影響的生產(chǎn)效率。綜合技術(shù)效率綜合評價與衡量決策單元的資源使用效率、資源配置能力等多方面能力；綜合技術(shù)效率的最大值為1，表示此時這一決策單元的投入產(chǎn)出是綜合有效的，即技術(shù)有效和規(guī)模有效同時達(dá)到最優(yōu)。純技術(shù)效率的最大值為1，表示在當(dāng)前技術(shù)水平上，此時投入資源的效率最高，而未能達(dá)到綜合有效的根本原因是規(guī)模效率不夠高，因此其改革的重點在于通過采取各種措施，更好地發(fā)揮其規(guī)模效益。通過CCR模型對一線城市的總體效率進(jìn)行估算，如表1所示。

從表1可以看出，在選取的一線城市樣本中，北京、上海、重慶為DEA為有效地區(qū)。DEA有效說明以上三個地區(qū)公租房制度效率達(dá)到了最佳的規(guī)模效益狀態(tài)。廣州、天津兩個地區(qū)為弱DEA，其中廣州的DEA效率值為0.9，天津的DEA效率值為0.88，這說明這兩個地區(qū)的技術(shù)效率與規(guī)模收益未能夠同時達(dá)到最佳狀態(tài)，可能存在著一定程度的資產(chǎn)閑置和產(chǎn)出效率不足。

（2）規(guī)模收益情況。從表2可見，廣州、天津兩個弱DEA城市均為規(guī)模收益增加城市，這說明增加公租房的資金投入對于緩解城市特定收入群體的住房困難有積極作用。而且，這也意味著這些地區(qū)的公租房產(chǎn)出效率提高不能僅僅依靠增加資金投入的支持，必須結(jié)合本地實際對公租房閑置資金的運(yùn)營結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效調(diào)整，才能提高公租房的產(chǎn)出效率。

重慶雖然屬于制度有效率的城市，但同時也屬于規(guī)模收益遞增的城市，因此增加公租房供給能進(jìn)一步提升效率。重慶市對原有實物配租的保障方式做了很大改善，避免了以前的實物配租方式對房地產(chǎn)市場造成的一些沖擊問題，不過僅以改良實物配租的方式尚不能從根本上解決當(dāng)前的夾心層住房問題，而適當(dāng)?shù)丶尤胴泿叛a(bǔ)貼的方式來彌補(bǔ)實物配租所存在的缺陷，將能夠使重慶市住房保障方式更加系統(tǒng)和更為完整，同時還可以避免原有的實物配租方式對社會形成的一些沖擊問題。貨幣方式包括可以對收入較低、經(jīng)濟(jì)狀況困難的租戶減免一部分租金，減免的這一部分由市財政部門設(shè)置?？钸M(jìn)行給付；也可以制定各種優(yōu)惠貸款計劃，鼓勵經(jīng)濟(jì)條件相對較好的租戶對公租房進(jìn)行購買等。

（3）弱DEA城市投入產(chǎn)出分析。根據(jù)投入產(chǎn)出情況，可以找到部分城市弱DEA有效的原因，見表3。所有的弱DEA地區(qū)資金使用情況都存在一定的富余，以廣州為例，財政支出資金富余17%，土地出讓金收益富余30%，公積金增值收益富余26%，社會資本金富余18%，其他資金富余88%。由此可見廣州的資金投入產(chǎn)出效率較低，這說明在弱DEA城市，投入不足并不是公租房制度運(yùn)行效率低的主要原因，政府的重視度和法制是否健全等原因都有可能成為公租房制度運(yùn)行是否順暢的障礙，因此在增加投入的同時，加快法制建設(shè)，提高政府的重視程度，這是在長期內(nèi)解決公租房制度運(yùn)行效率重要措施。

（4）弱DEA城市產(chǎn)出不足情況分析。從表4可以看出，弱DEA地區(qū)產(chǎn)出處于不足的狀態(tài)?？梢栽黾庸夥康淖》垦a(bǔ)貼力度，實物配租來增加公租房供給，還可以通過增加公租房的租金核減力度來增加供給。

從效率評價的總體情況看，北京、上海、重慶的技術(shù)效率和規(guī)模收益達(dá)到最佳狀態(tài)，天津、廣州的產(chǎn)出效率相對不足。這與上述地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度以及公租房實踐的經(jīng)驗密切相關(guān)。不同城市的發(fā)展能力存在較大區(qū)別，京滬地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，在我國經(jīng)濟(jì)板塊中，具有中心作用和地位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，京、滬已經(jīng)基本完成工業(yè)化，第三產(chǎn)業(yè)所占比重均已超過第二產(chǎn)業(yè)，并且其城市化水平均已超過80%。國外經(jīng)驗證明，一個地區(qū)城市化水平超過70%，這個地區(qū)的各項基礎(chǔ)設(shè)施可以進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段。重慶自確定為直轄市以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，綜合實力明顯增強(qiáng)，盡管與京、滬地區(qū)仍有一定差距，但是公租房實踐經(jīng)驗豐富，依托政府力量形成了獨特的重慶模式，包括方案的設(shè)計、多渠道的資金籌措方式在內(nèi)，重慶公租房制度具有較好的先天優(yōu)勢，因此其執(zhí)行效果較好。而一些經(jīng)濟(jì)較為落后地區(qū)，由于相對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，政府對發(fā)展公租房的積極性不高，再加上對土地財政的過度依賴，公租房建設(shè)更多是為了完成中央政府的考核要求，這些問題導(dǎo)致其公租房制度的總體運(yùn)行效率不高。

五、 結(jié)論

目前我國各地公租房制度在實踐中，在融資制度、分配制度、土地供應(yīng)制度和法律法規(guī)等方面進(jìn)行了積極嘗試，從各地實踐效果上看，取得了一定成績。我國公租房制度的主要問題是公租房制度本身缺乏盈利性，住房保障體系不健全，政府在土地供應(yīng)上積極性不高，公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制不完善等等。本文借助于DEA的制度效率評價方法，將財政預(yù)算支出等投入資金作為投入指標(biāo)，將公租房的實物配置效率作為產(chǎn)出指標(biāo)，對我國一線城市的公租房制度效率進(jìn)行評價，并對一些城市的效率較低的原因進(jìn)行了較為深入的分析?？傮w來看，在觀察的5個一線城市樣本中，雖然只有3個地區(qū)處于DEA的有效狀態(tài)下，但弱DEA城市的總體趨勢是較好的。

通過對我國上述一線城市公租房效率分析，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)通過調(diào)整公租房制度不同分配形式的深化和改善來解決以上問題。各地在完成中央政府下達(dá)的公租房建設(shè)任務(wù)的前提下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際，制定適合本地的公租房管理制度，并積極創(chuàng)新融資模式，調(diào)動社會資金參與到公租房建設(shè)中來，力爭最大限度地解決“夾心層”的住房困難。

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基金項目：國家社會科學(xué)基金重點項目（項目號：12AZD051）；國家自然科學(xué)基金項目（項目號：71173142 ）；中國博士后科學(xué)基金面上項目（項目號：2013M531157）；浙江省社科聯(lián)重點項目（項目號：2013Z59）；浙江農(nóng)林大學(xué)人才項目（項目號：2045210108）。

第7篇：公租房的管理政策范文

城市最稀缺的是空間，所以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的并不是房產(chǎn)，而是空間的貨幣化溢價。單位空間人均財富比較高的城市幾乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市為最。但由于財富存量和增量較高的城市，就業(yè)和投資機(jī)會也較多，人們的致富欲望就成為驅(qū)動城市房價上漲的力量，讓窮人和富人一起涌入這些城市或區(qū)域。

窮人有夢，富人有錢，金錢和夢想在中心城市中相撞而形成欲望空間，我稱之為“財富磁場”。財富的磁場效應(yīng)讓富人的奢華消費帶動商品房市場整體上升，并逐漸形成豪宅天價與市場均價的分離。外來人口越多的城市，商品房的天價/均價比越高，二者對居民可支付能力的偏離度也越高，從而讓住宅問題成為輿論關(guān)注的焦點之一。早在1872年，恩格斯就在他的《論住宅問題》一書中寫道：“一切歷史時代的被剝削者，幾乎都無例外地遭受到住宅缺乏的威脅。”恩格斯提出的解決方案是：社會革命。

今天人們不再選擇用革命來解決住宅問題，取而代之的是兩種模式：其一是“合理房價”，其二是“劫富濟(jì)貧”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建議的后者卻被一些人視為“歪理邪說”。然而在實踐中，多數(shù)國家和城市卻通過我理解的“劫富濟(jì)貧”政策實現(xiàn)了“合理房價”。全球各國主流城市最普遍的實踐是用“豪宅補(bǔ)公租房”，在住宅供給雙軌制的政策體系中實現(xiàn)了“居者住其屋（擁有或租?。?。中國也不例外，已有多個城市成功推行了“保障房配建”的雙軌制，簡稱為“三高”：一“軌”是商品房市場驅(qū)動高地價和高房價，另一“軌”是高配建的保障房使窮人能夠在主城區(qū)內(nèi)與富人分享稀缺的城市空間和致富機(jī)會。

在“三高”的住宅體系中，關(guān)鍵問題是如何確定公租房的合理租金？在這里我們分析兩個案例：其一是北京的市場租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重慶的市場租金的六折，每平方米租金10～12元。從租房者的角度看，顯然六折的租價更合理，有誰會貪圖10%的便宜價而給自己貼上“被保障者”的標(biāo)簽?zāi)?？且不論北京政府是怎么算的賬，重慶的算法簡明扼要，即公租房的租金支付貸款利息。重慶公租房管理局的資料顯示，重慶首個公租房小區(qū)——民心佳園總投資約32億元，30%財政，25%公積金，45%銀行貸款。建成后計算每平方米分?jǐn)傎J款利息10元，恰等于該區(qū)每平方米租金10元，約為同區(qū)同等住宅市場租金的50%～60%。

第8篇：公租房的管理政策范文

香港特區(qū)政府在住房政策中采取明確的雙軌制，一是市場住房供應(yīng)體系，二是保障性住房供應(yīng)體系。對于私營房屋市場政府不予干涉，但行使調(diào)控職能。保障性住房分為公屋和居屋，公屋提供給符合條件的申請者租住，相當(dāng)于內(nèi)地目前的公租房；居屋供符合條件的申請者購買，相當(dāng)于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房，都是面對中低收入市民。

為解決低收入市民的居住問題，1948年民間團(tuán)體香港房屋協(xié)會成立，協(xié)會通過自己籌款及政府資助，為香港貧民提供了大量住宅，這是公屋建設(shè)的雛形。目前，香港公屋制度發(fā)展較為完善，主要有以下特點。

1.成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)管理。香港房屋委員會(簡稱“房委會”)是香港公屋的建設(shè)和管理機(jī)構(gòu)，同時也積極參與居屋建設(shè)，委員會屬下有不同的子委員會，分別處理規(guī)劃、建筑、財務(wù)等不同領(lǐng)域的事項。社會資本不參與公屋建設(shè)，但可以參與居屋建設(shè)。

2.加強(qiáng)對公屋建設(shè)的土地資金供給。香港公屋和居屋的土地都由政府免費提供，所占土地都不是優(yōu)質(zhì)地塊。在香港公屋建設(shè)啟動之初，主要靠政府撥款，但到1988年，政府注資形式正式退出，香港房委會改為自負(fù)盈虧的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公屋建設(shè)運(yùn)營，政府不再投入資金。

3.多種措施加強(qiáng)公屋的管理運(yùn)營。因為公屋僅靠租金難以維系運(yùn)轉(zhuǎn)，香港實行租售并舉，政府為公屋建設(shè)提供貸款資助，房委會按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施。房委會建設(shè)的公屋可以作為居屋以市場價的60％～70％出售，資金用于公屋的建設(shè)和維護(hù)。此外，以商場及停車場為核心物業(yè)的領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金也從股市籌措大量資金。通過運(yùn)用綜合措施，香港公屋資金運(yùn)作有盈余。

4.公屋區(qū)配套設(shè)施比較健全。香港公屋建設(shè)所占土地雖然不是優(yōu)質(zhì)地塊，但交通網(wǎng)絡(luò)和配套生活設(shè)施等都非常齊備，絕無“城市孤島”現(xiàn)象。

5.公屋租金和居屋售價相對較低。香港公屋租金很低，約為市場價的1/4，居民申請公屋的平均輪候時間為1.9年，公屋租金價格每隔兩年進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，目前有3成香港人居住公屋。社會資本也可以參與居屋的建設(shè)，居屋的建設(shè)成本與普通商品房相比減去了土地費用，使得居屋的售價僅為商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供應(yīng)體系解決了占總?cè)丝谝话氲闹械褪杖胧忻窬幼栴}，同時又是對土地批租制度和高度市場化機(jī)制的補(bǔ)充和協(xié)調(diào)。

6.通過保障性住房對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。香港運(yùn)用土地政策和保障性住房政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過增加公共住房投入抑制房地產(chǎn)市場的暴利行為，在樓市下滑時減少公共住房供應(yīng)量幫助恢復(fù)樓市。亞洲金融風(fēng)暴使香港樓價下挫，為避免居屋和商品房惡性競爭，香港在2003年無限期停建及停售居屋。

7.切實加強(qiáng)公屋制度保障。為了使得這樣的公共政策真正受惠于低收入階層，香港政府制定了非常嚴(yán)格的公屋和居屋申請程序，一旦發(fā)現(xiàn)詐騙，處罰極其嚴(yán)厲，不僅有牢獄之災(zāi)，個人信用也徹底破產(chǎn)。因此多年來，雖然也出現(xiàn)過詐騙案，但概率很低。

8.多種措施鼓勵居民購置住宅。盡管香港公屋資金運(yùn)作有盈余，仍然推出系列措施鼓勵有條件的居民購置住宅，以減少出租公屋的比例，從而降低持續(xù)大規(guī)模建造公屋所產(chǎn)生的管理和維修負(fù)擔(dān)。這些措施包括“居者有其屋計劃”、“私人參建居屋計劃”、“租者置其屋計劃”、“自置居所貸款計劃”、“可租可買選擇計劃”、“夾心階層住屋計劃”等。

二、推進(jìn)我國公租房建設(shè)的思考

通過對香港公屋制度的分析，我國內(nèi)地推進(jìn)公租房建設(shè)要注意以下幾點。

1.應(yīng)科學(xué)規(guī)劃設(shè)計公租房建設(shè)。為了避免大片公租房集中建設(shè)形成“貧民窟”，公租房要堅持集中與分散相結(jié)合的原則，結(jié)合城市總體發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，修建公租房的土地雖然不是優(yōu)質(zhì)地塊，但交通網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該順暢，配套也要完備。在規(guī)劃中，應(yīng)分析城市各個地區(qū)的住房需求數(shù)量，尤其是各地工業(yè)園區(qū)企業(yè)職工對公租房的需求情況，科學(xué)規(guī)劃公租房建設(shè)，使之能夠形成穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)收入。在規(guī)劃中，應(yīng)針對保障對象的不同，公租房的建設(shè)裝修檔次、租金標(biāo)準(zhǔn)要形成合理梯度，并能夠?qū)崿F(xiàn)就近配租，避免形成交通壓力。

2.利用公積金貸款建設(shè)公租房。資金來源是公租房建設(shè)的主要困難。為探索更多資金渠道，今年8月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了我國第一批28個城市作為公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市。目前，我國許多城市公積金資金運(yùn)用率不高，而且受全國房地產(chǎn)市場影響，未來相當(dāng)長時間內(nèi)住房公積金貸款增長可能跟不上公積金繳存余額的增長，全國許多城市資金運(yùn)用率將會降低。因此，為拓寬公租房建設(shè)資金渠道，我國可提取相應(yīng)比例的公積金沉淀資金用以建設(shè)公租房，同時在試點成熟的基礎(chǔ)上，推廣公積金貸款建設(shè)公租房，并探索通過直接投資或定向募集等方式，吸引保險資金等參與公租房建設(shè)。

第9篇：公租房的管理政策范文

當(dāng)前突出的矛盾是新就業(yè)職工需要的小面積廉價出租屋嚴(yán)重短缺，而政府建設(shè)的公租房又難以滿足需求，所以要從存量房源上想辦法。其實市場自身已經(jīng)做出了反應(yīng)。武漢近幾年大力進(jìn)行城中村改造，低廉的租賃房源太少，龐大需求導(dǎo)致房中房大量涌現(xiàn)。隔墻、加門、墊層加廁所……私自改裝漸成潮流，并催生了專業(yè)二房東。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，武漢租金在千元以下的待租房源九成以上都是合租房、隔斷間，大多在交通便利的地區(qū)，如魯巷、積玉橋等，且以新建小區(qū)為主。比起城中村，小區(qū)環(huán)境要好很多，安全也有保障，而且租金低廉，房中房成為新就業(yè)職工青睞的住所。例如，徐東片區(qū)團(tuán)結(jié)名居•竹園里一套兩居室改的“鴿子籠”，原本是2室1廳結(jié)構(gòu)，被隔成4間小房，每間房都有單獨衛(wèi)生間，每月租金1000元。如果要單獨租一整套兩室一廳的房子，每月租金起碼要2000元左右。然而，由這類非正規(guī)的居所衍生的野蠻裝修、群居擾民、消防與治安隱患等社會問題也日益突出，現(xiàn)行政策普遍對群租持打壓姿態(tài)，武漢市《房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋不得分拆、隔斷、“化整為零”出租。北京市也出臺規(guī)定，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。一方面是客觀存在的市場需求，一方面是規(guī)范禁止的呼聲和治理過程中的“進(jìn)門難、認(rèn)定難、執(zhí)行難”，法與情的沖突、不同主體間的利益糾葛始終困擾著新就業(yè)職工的這片安居“綠洲”。

二、城中村改造提速使得低成本的居住空間不斷消失

隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村正成為城市寶貴的后備土地來源。各地紛紛出臺政策對城中村進(jìn)行大規(guī)模的拆除改造。這些政策多是以保證“城中村”原住居民的合法權(quán)益及城市整體社會效益為出發(fā)點的，另外一個生活階層———外來低收入人群的利益，尤其是他們的住房問題，卻很少在政策執(zhí)行中被考慮到。改造后的地塊除了原地安置拆遷戶外，一般用于興建高檔寫字樓、賓館、酒店、商品房、大型賣場以及休閑娛樂場所，導(dǎo)致城市低端流動群體無處可居，激化了社會矛盾。武漢城中村拆遷改造規(guī)模在全國名列前茅。⑥2009年底，武漢市決定用三年時間把二環(huán)線內(nèi)54個城中村全部拆遷。到2011年初，33個城中村已基本完成拆遷。僅洪山區(qū)，近兩年來就拆除城中村房屋面積400余萬平方米，還有數(shù)百萬平方米房屋將在今后一兩年內(nèi)被拆除。2011年以來武漢中心區(qū)土地出讓中城中村土地占比達(dá)70%。到2015年，武漢將徹底告別城中村。隨著大量城中村被拆，可租房源減少，拆遷戶也加入租房大軍，使得臨近區(qū)域的房租也水漲船高，數(shù)以萬計的新就業(yè)職工面臨無房“棲身”，被逼向更遠(yuǎn)的城市邊緣。幾乎每一位“蟻族”都有一部辛酸無奈的搬家史。熱線房產(chǎn)網(wǎng)2011年8月曾就“武漢城中村拆遷江城蟻族何去何從”進(jìn)行網(wǎng)上調(diào)查，695名參與投票的網(wǎng)友中一半以上為“蟻族”，55.38%蟻族表示不愿意離開“城中村”。“城中村”交通便利、房租低廉、生活配套等優(yōu)勢成為“蟻族”聚居在此的重要因素。沒了城中村，他們將往哪里去？

三、新就業(yè)職工住房保障政策優(yōu)化思路

（一）公租房建設(shè)應(yīng)持續(xù)放量，同時要優(yōu)化項目

選址和設(shè)計方案，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，努力降低居住成本在土地和資金緊缺的背景下，不該讓建成的公租房成為雞肋。政府一定要舍得拿好地，花大力氣做好配套，從便利居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、購物等實際需求出發(fā)，使群眾既安居又樂業(yè)。切實把保障性住房建設(shè)成果轉(zhuǎn)化為惠民成果。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，一要做好項目選址，二要努力降低居住成本。公租房建設(shè)的選址，一是盡可能安排在發(fā)展比較成熟的三環(huán)以內(nèi)的城區(qū)，以優(yōu)惠政策吸引餐飲、娛樂、文化、醫(yī)療、超市等社會物業(yè)投資，完善配套生活設(shè)施；二是要與城中村改造相結(jié)合，預(yù)留專門的地塊建設(shè)公租房；三是做好與城市規(guī)劃及公共交通部門的銜接，提前在快速軌道交通線及城市新干線沿線布局，這樣即便遠(yuǎn)離市區(qū)，也可節(jié)約低收入者特別關(guān)注的通勤的時間和經(jīng)濟(jì)成本；四是貼近目標(biāo)人群，建在員工集中的工業(yè)園、科技園附近，有了特定的消費人群，閑置問題就不會出現(xiàn)。新就業(yè)職工收入水平低，對居住成本很敏感，對此應(yīng)充分體諒。一是盡量挖掘政策優(yōu)惠空間，適當(dāng)擴(kuò)大公租房租金與市場租金的差距。各地公租房的租金一般不高于附近相同房源市場價的七成，有些在五成左右甚至更低。租金偏高，顯然有違公租房制度的初衷。公租房物業(yè)管理可參照老舊社區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)，比普通商品房低30%~50%。二是降低公租房戶型面積，優(yōu)化房型設(shè)計和裝修標(biāo)準(zhǔn)。新就業(yè)職工以單身為多，戶型應(yīng)考慮30m2左右的單居戶型和40m2左右的小戶型，甚至可以建造一批按照高校學(xué)生宿舍標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的公租房。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一群體很少自己做飯，他們可以不要廚房、不要廁所，但是一定要有寬帶。三是在戶型面積受到各種因素限制的情況下，⑦鼓勵合租是一個可行的解決辦法?？梢圆扇『献庹邇?yōu)先輪候及酌情減免物業(yè)費等激勵手段。這樣一方面擴(kuò)大了政策受益面，另一方面也降低了申請者個人租金成本。四是配套興建一批可自主靈活把握面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的房源，與從市場籌集的房源配合，形成多層次的供給體系，供不同收入水平的職工選擇。不能所有房源都依靠返租村民還建房，公租房只有真正放量供給，才能降低住房租賃市場價格。為了降低公租房建設(shè)成本，可允許公租房項目配建商業(yè)配套及商品房（北京最高達(dá)到45%的配建比例，實現(xiàn)了零成本持有）。五是積極探索大額低成本資金（如國債資金、公積金閑置資金、REITS、社?；穑┻M(jìn)入公租房建設(shè)的新途徑，解決融資難題。

（二）有效利用市場存量房源，規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場調(diào)控，增加小面積廉價商品租屋的供給，著力提高新就業(yè)職工的付租能力

首先，對低收入租戶來講，房中房是比城中村更好的去處，在城中村消失后更是唯一的選擇；對業(yè)主來講，這比整套出租有更大的利潤。政府若不能提供足夠的替代品，就很難杜絕這種“違章”供求現(xiàn)象。既然杜絕不了，不妨換“堵”為“疏”，對其進(jìn)行治理和規(guī)范。制定相關(guān)管理細(xì)則，指導(dǎo)業(yè)主做好規(guī)范改建：須向房管部門報建，審批同意后方可改建，對已建好的補(bǔ)辦報建手續(xù)，不符合要求的提出整改意見指導(dǎo)整改；避免及消除各種安全隱患。比如，不得損壞或擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；不得將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；不得將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或廚房的上方；不得亂排室內(nèi)管道、亂接電線等；禁止存在重大消防治安隱患、群眾意見較大的房屋改建行為。與此同時，加強(qiáng)市場檢查，對不配合管理不按要求操作及因此而造成不良后果被投訴者予以重罰并強(qiáng)制整改。政府還可以直接包租部分市場房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改裝。其次，整頓租賃市場亂象，保護(hù)租賃雙方的公平權(quán)益，也是對新就業(yè)職工的重要支持。規(guī)范中介市場，嚴(yán)禁虛假房源信息，嚴(yán)厲打擊哄抬租金、坐吃差價、違規(guī)分租、扣取押金等行為。對于房東隨意提高房租、跟風(fēng)漲價的行為也應(yīng)加大處罰力度。⑧相關(guān)部門可根據(jù)房屋的不同地段、結(jié)構(gòu)和用途定期房租價格，為租賃雙方當(dāng)事人議定租金標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)。再次，應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅決抑制投機(jī)性需求，平抑房價，相對提高出租收益，改變租不如售的格局。同時探討通過租房收益減免稅、開征存量房房產(chǎn)稅等方法刺激出租房源供應(yīng)。最后，要研究采取稅收抵免、租金補(bǔ)貼和公積金付租等手段支持新就業(yè)職工自行租房的可行性。其實公租房也不一定非得實物配租，可以考慮采取租金補(bǔ)貼的形式。由新就業(yè)職工自己找房源，租賃合同簽署備案后政府按照地段、面積以及申請者的收入水平核發(fā)不同金額的補(bǔ)貼。武漢市包租城中村村民還建房作為公租房的做法與此相比只不過省掉了申請者尋找房源這個環(huán)節(jié)，但卻增加了很多管理成本，還可能造成供求錯位。⑨

（三）城中村改造應(yīng)謹(jǐn)慎推進(jìn)、統(tǒng)籌安排，為新

就業(yè)職工留出一片低成本居住空間從某種程度上講，我們的改革總是在不斷制造新的改革對象。對“蟻族”不能“推”不能“趕”，否則只會激化矛盾，使問題不斷累積，應(yīng)該適度控制城中村改造節(jié)奏，同時在現(xiàn)有改造方案中充分考慮外來人口的居住需求。武漢市創(chuàng)造的“以政府包租城中村改造多余安置房源”的公租房建設(shè)“洪山模式”，是將低收入人群保障住房建設(shè)和城中村改造兩大難題合二為一成功化解的有益嘗試。[6]該模式由村集體利用征地及拆遷安置補(bǔ)償費等建設(shè)公租房，并提供完備基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施，分擔(dān)了政府建設(shè)保障房的資金壓力，緩解了保障性住房房源籌集的問題。而政府按市場定價以包租形式向村集體和村民長期租賃房屋，則為其提供了穩(wěn)定的收入來源，很大程度上解決了城中村農(nóng)民的長期生計保障問題，值得推廣。然而，洪山模式的前提是有房可租和村民愿意，它缺乏制度性基礎(chǔ)，難以作為穩(wěn)定的、能普遍推廣的公租房供應(yīng)模式。我們認(rèn)為有必要通過立法措施保證城中村改造應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的住房保障義務(wù)，明確規(guī)定城中村改造必須預(yù)留一定比例的公租房建設(shè)用地，或者要求參與改造的開發(fā)商必須配建一定數(shù)量的公租房。

（四）政府扶助，社會合力，分流引導(dǎo)，多渠道化解新就業(yè)職工的生計難題