大城市專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展思考

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摘要：住房租賃企業(yè)是支撐住房租賃市場發(fā)展的主體，建設(shè)租購并舉的住房制度離不開住房租賃企業(yè)的健康發(fā)展。重慶是中國西部唯一直轄市，其住房租賃企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r在一定程度上反映了西部大城市住房租賃企業(yè)的特點(diǎn)。文章以重慶為樣本分析住房租賃企業(yè)存在的問題并思考促進(jìn)其發(fā)展的舉措，可為西部城市類似問題的解決提供參考。

關(guān)鍵詞：住房租賃企業(yè)；西部大城市；租賃市場

住房租賃市場的建設(shè)是租購并舉住房制度建設(shè)的關(guān)鍵，而專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)則是建設(shè)租賃市場的主要主體。與其他大城市相比，雖然重慶住房市場一直較為平穩(wěn)，但近年房價(jià)明顯增長、城市人口吸引力明顯提升，在城市新市民住房困難、城鎮(zhèn)開發(fā)空間有限、存量房已具規(guī)模等形勢(shì)下，重慶住房租賃市場的發(fā)展越來越被重視。2019年，重慶市入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市名單。解決好專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的發(fā)展困難，促進(jìn)其發(fā)展，將對(duì)重慶市住房租賃市場發(fā)展起到重要作用。同時(shí)，促進(jìn)重慶住房租賃企業(yè)發(fā)展的辦法也將對(duì)西部地區(qū)其他住房租賃市場存在類似情況的城市提供有益參考。

1重慶市專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（1）知名企業(yè)進(jìn)入，但總體規(guī)模不大。重慶市專業(yè)化租賃企業(yè)主要集中在主城區(qū)，目前已有龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝領(lǐng)寓、紅璞公寓、保利公寓、招商壹間公寓、碧桂園碧家公寓等一批知名企業(yè)。但從部門調(diào)研數(shù)據(jù)看，重慶主城區(qū)專業(yè)化租賃企業(yè)約160家左右，總規(guī)模并不大。同時(shí)，根據(jù)對(duì)部分專業(yè)化企業(yè)的抽樣數(shù)據(jù)，過半數(shù)的企業(yè)房源數(shù)在500套以下。（2）以單純租賃企業(yè)和私營企業(yè)為主。從租賃企業(yè)發(fā)源看，多數(shù)為純粹的租賃企業(yè)，部分是開發(fā)、中介、酒店住宿等企業(yè)拓展業(yè)務(wù)而來。這使得租賃企業(yè)業(yè)務(wù)除了長租公寓經(jīng)營，還有房屋托管經(jīng)營、酒店經(jīng)營、房屋中介服務(wù)、房屋裝修等。從投資情況看，私人控股企業(yè)占絕對(duì)地位，尚無重慶本地國有專業(yè)化租賃企業(yè)。（3）企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營為主，整體出租情況較好。從調(diào)查企業(yè)看，利用自持房源經(jīng)營的企業(yè)不多，大多數(shù)企業(yè)都是通過承租方式解決房源問題。同時(shí)，專業(yè)化租賃企業(yè)被消費(fèi)者接受的程度較高，企業(yè)出租率基本都在九成以上且以1年以上的長租為主。（4）企業(yè)管理服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)。從調(diào)查看，具有一定規(guī)模的專業(yè)化租賃企業(yè)大都建立了較為完備的房屋、租客管理服務(wù)制度。一些企業(yè)還推出各具特色的“安心承諾”。如真實(shí)月付拒絕“租金貸”、100%真房源、報(bào)修實(shí)時(shí)響應(yīng)等，并針對(duì)承諾有相應(yīng)違約賠償。為提升管理服務(wù)效率和承租人體驗(yàn)感，企業(yè)大都使用了智能管理設(shè)備、智能家電設(shè)備、信息化支付方式等。（5）企業(yè)處于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期階段。重慶住房出租主體九成為非機(jī)構(gòu)的個(gè)體，如房屋業(yè)主、私人“二房東”，租賃市場發(fā)育不足。以2015年全國人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)為例，當(dāng)年重慶市流動(dòng)人口占常住人口為例為23.7%，而城市家庭戶住房來源為租賃的僅17.8%，流動(dòng)人口比例明顯高于居民住房租賃比例。同時(shí)，重慶城市居民住房租賃比例明顯低于當(dāng)年北京33.6%、上海32.7%的比例。目前雖然重慶市成立了相關(guān)行業(yè)自律組織—房地產(chǎn)租賃專委會(huì)，但尚未出臺(tái)有關(guān)行業(yè)管理方法、租賃行為規(guī)范、租賃產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等。

2重慶市專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展存在的困難

2.1信息不暢，企業(yè)房源獲取難

（1）缺乏可靠的供需信息交流服務(wù)平臺(tái)，出租難與承租難并存。市場存量閑置房與租賃企業(yè)之間缺乏有效的供需銜接渠道，可供企業(yè)承租的房源信息碎片化。一方面有閑置房想委托出租的業(yè)主找不到可靠的委托機(jī)構(gòu)，另一方面企業(yè)難以便捷獲得可靠房源信息。企業(yè)籌集可供出租的房源需要投入較大找房成本。（2）符合住房租賃經(jīng)營要求的可供選擇物業(yè)少。租賃企業(yè)對(duì)物業(yè)往往有地段較好、周邊交通方便、生活服務(wù)配套齊全、房屋條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、房源具有一定集約度等要求，但滿足這些綜合條件的房源相對(duì)較少。

2.2住房租賃行業(yè)盈利能力偏低，企業(yè)融資渠道少

（1）重慶市住房租賃行業(yè)所處階段限制了企業(yè)獲利水平。從調(diào)查看，由于重慶近年住房價(jià)格相較于過去有明顯提升，企業(yè)獲取房源的租金成本增加。但重慶住房租賃市場需求并沒有顯著提升，企業(yè)出租租金增長不明顯。這使得專業(yè)化住房租賃企業(yè)雖然普遍出租率較高，但盈利并不樂觀。與外地發(fā)達(dá)城市相比，住房租賃企業(yè)在重慶的盈利能力相對(duì)較弱。如某些長租公寓企業(yè)反映，他們?cè)诤贾?、北京的?xiàng)目要比重慶項(xiàng)目的收益率高出10余個(gè)百分點(diǎn)。（2）多數(shù)企業(yè)資金來源渠道少，融資困難。雖然知名品牌企業(yè)一般都有較好的融資渠道，但多數(shù)小企業(yè)依然以自籌和傳統(tǒng)抵押貸款、信用貸款為主。個(gè)別企業(yè)還使用了裝修貸、民間借貸、房租貸。

2.3優(yōu)質(zhì)企業(yè)話語權(quán)不高，負(fù)面輿論影響發(fā)展

（1）專業(yè)化品牌住房租賃企業(yè)市場占有率不高、話語權(quán)不足。重慶市龍湖冠寓等品牌長租公寓業(yè)務(wù)正在起步，特別是外來品牌長租公寓企業(yè)業(yè)務(wù)量不大。當(dāng)前出租房屋私人（二房東）供給在九成左右，由于專業(yè)化規(guī)范經(jīng)營企業(yè)投入大、成本高、價(jià)格高，在市場搶奪消費(fèi)者競爭中相較處于劣勢(shì)。專業(yè)化優(yōu)質(zhì)租賃企業(yè)在重慶市場還沒形成強(qiáng)勁合力，還沒對(duì)廣大租賃客戶和待租房業(yè)主產(chǎn)生普遍影響，難以發(fā)揮引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的作用。（2）不良企業(yè)造成行業(yè)負(fù)面輿論，影響合規(guī)企業(yè)市場形象。重慶個(gè)別租賃公司盲目競爭，特別是出現(xiàn)了小家聯(lián)行拖欠房東租金、押金難退等事件后，消費(fèi)者對(duì)住房租賃托管行業(yè)產(chǎn)生糟糕印象，使得消費(fèi)者以及閑置房業(yè)主對(duì)合規(guī)企業(yè)也產(chǎn)生抵觸情緒。

2.4行業(yè)管理服務(wù)無法滿足專業(yè)化企業(yè)規(guī)范發(fā)展需求

（1）政府部門對(duì)行業(yè)發(fā)展宏觀指導(dǎo)不足。重慶市還未出臺(tái)指導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。租賃企業(yè)雖然看好該市租賃行業(yè)前景，但對(duì)市場發(fā)展的整體藍(lán)圖不清晰，難以把企業(yè)發(fā)展具體方向與地區(qū)住房租賃市場發(fā)展宏觀方向精準(zhǔn)對(duì)接起來。（2）現(xiàn)有管理辦法不適用于新興的專業(yè)化租賃企業(yè)。目前重慶市住房租賃市場管理依據(jù)是《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》中“房屋租賃”專章，但該專章10條規(guī)定已無法滿足發(fā)展需求。專業(yè)化住房租賃企業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住宿企業(yè)，對(duì)其分類界定、行業(yè)管理界定不明晰，影響企業(yè)規(guī)范化發(fā)展。（3）行業(yè)組織欠缺有效自律手段。一方面尚沒有行業(yè)性從業(yè)規(guī)范及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等，行業(yè)正向?qū)蛉鄙贅?biāo)尺，消費(fèi)者難以區(qū)分產(chǎn)品、企業(yè)的優(yōu)劣；另一方面行業(yè)信用考核和自律懲戒制度不足，對(duì)租賃企業(yè)行為的約束力不高。

2.5支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的政策不足

（1）租購不同權(quán)抑制了消費(fèi)需求，影響企業(yè)業(yè)務(wù)拓展。住房租、購人目前在戶籍、民政優(yōu)撫、優(yōu)質(zhì)教育等社會(huì)服務(wù)方面權(quán)利不一樣，在參與居住小區(qū)、社區(qū)治理方面實(shí)際權(quán)利也不平等。（2）支持企業(yè)發(fā)展的金融政策不足。住房租賃項(xiàng)目收益低、缺少抵押物、還款來源不確定?，F(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)融資產(chǎn)品適用性不強(qiáng)，缺乏符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的長期低息貸款等金融解決方案以及政策性貸款支持。同時(shí)，住房租賃企業(yè)缺乏有效增信手段，沒有相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品以及政府扶持舉措，金融機(jī)構(gòu)“不敢貸”“不愿貸”。（3）支持企業(yè)盤活存量房的細(xì)化政策不足。一方面，公租房、安置房等政府或國有企業(yè)房源的經(jīng)營及盤活存在問題；另一方面，專業(yè)化租賃企業(yè)沒有較好途徑參與這些房源的經(jīng)營盤活。此外，雖然有政策允許閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)改為租賃住房，但沒有明確這些物業(yè)改造后用地性質(zhì)與房屋實(shí)際用途不一致如何處理、房屋性質(zhì)如何認(rèn)定，使得消防等行業(yè)管理適用辦法、水電氣等價(jià)格執(zhí)行辦法不明晰，造成政策難以落地實(shí)施。

3對(duì)重慶促進(jìn)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的思考

3.1出臺(tái)住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，重點(diǎn)支持兩大類專業(yè)化租賃企業(yè)發(fā)展

住房租賃產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，出臺(tái)重慶住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見不僅有利于引導(dǎo)、促進(jìn)住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為專業(yè)化企業(yè)指明行業(yè)發(fā)展方向與重點(diǎn)，還將對(duì)補(bǔ)齊該市住房市場短板、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到重要作用。鑒于重慶租賃企業(yè)規(guī)模還有待提升的現(xiàn)實(shí)情況，需著力發(fā)展兩類企業(yè)：其一，針對(duì)居民分散存量房的住房經(jīng)租企業(yè)?？芍攸c(diǎn)支持有實(shí)力的中介企業(yè)、物業(yè)企業(yè)等利用其房源優(yōu)勢(shì)開展存量房經(jīng)租業(yè)務(wù)。同時(shí)，引進(jìn)外地運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富的存量房租賃知名企業(yè)，并扶持、規(guī)范目前已有的存量房經(jīng)租企業(yè)做優(yōu)做好。其二，針對(duì)集中式物業(yè)的住房租賃企業(yè)。重點(diǎn)發(fā)揮冠寓等企業(yè)的引領(lǐng)作用，帶動(dòng)更多開發(fā)企業(yè)向租售并舉轉(zhuǎn)型；鼓勵(lì)商業(yè)商務(wù)等非住宅物業(yè)持有機(jī)構(gòu)，通過物業(yè)改建為租賃住房，轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

3.2強(qiáng)化房屋租賃市場規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)管理與輿論引導(dǎo)

（1）加快完善矛盾集中領(lǐng)域相關(guān)管理辦法。重點(diǎn)包括從業(yè)主體門檻標(biāo)準(zhǔn)、租賃企業(yè)登記和資質(zhì)管理制度、房屋租賃失信交易行為監(jiān)管制度以及房屋租賃管理辦法等。（2）做大行業(yè)協(xié)會(huì)組織。充實(shí)協(xié)會(huì)的住房租賃企業(yè)成員單位，將行業(yè)組織建成專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)匯集之所，形成行業(yè)領(lǐng)路人集群。（3）研究制定相關(guān)行業(yè)規(guī)則。主要包括住房租賃范式合同、住房租賃產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、住房租賃服務(wù)行為規(guī)程、行業(yè)自律公約和懲戒約定等。（4）建立行業(yè)誠信體系。以租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員等為對(duì)象建立信用體系，明確失信行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，建立“紅黑名單”，實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。（5）宣傳樹立行業(yè)正面形象。及時(shí)響應(yīng)行業(yè)不良事件，將個(gè)別人行為與行業(yè)行為區(qū)分開。多方宣傳優(yōu)秀租賃企業(yè)、好的典型事例，推介好的租賃產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)者正面認(rèn)知住房租賃企業(yè)、住房租賃行業(yè)。

3.3打通房源信息對(duì)接渠道，擴(kuò)大租賃企業(yè)房源供給

（1）搭建社會(huì)閑置房供應(yīng)與租賃企業(yè)房源需求間的信息對(duì)接平臺(tái)。一方面，依托重慶相關(guān)職能部門牽頭建設(shè)的“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃信息化綜合服務(wù)平臺(tái)”，為租賃企業(yè)和有房屋租賃委托意愿的業(yè)主開辟服務(wù)專區(qū)，提供信息對(duì)接、委托租賃交易等服務(wù)。另一方面，規(guī)范市場化住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)，強(qiáng)化房源、主體真實(shí)性驗(yàn)證，整頓治理虛假、欺詐信息等行為。（2）統(tǒng)籌各類政策性住房，豐富租賃企業(yè)房源。一方面，探索重慶公租房所有權(quán)、監(jiān)管權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離，引入專業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營管理，在滿足基本住房保障任務(wù)的基礎(chǔ)上，面向其他群體盤活閑置公租房。另一方面，針對(duì)原有公房大都位于城市中心區(qū)的情況，結(jié)合老舊城區(qū)有機(jī)更新、老舊小區(qū)改造，引入租賃企業(yè)盤活各類公房資產(chǎn)。（3）結(jié)合市場需求規(guī)劃新建一批租賃房房源。在地鐵站等交通便捷地區(qū)、教育資源較為集中的學(xué)區(qū)、生活服務(wù)配套齊全的商圈等租房需求較大的區(qū)域，適度新建租賃房。探索借鑒工業(yè)用地靈活供應(yīng)制度，試點(diǎn)純租賃住房用地只租不讓、先租后讓、租讓結(jié)合等供應(yīng)方式，探索擁有土地的政府平臺(tái)與市場化租賃企業(yè)以共有產(chǎn)權(quán)方式共建。

3.4對(duì)專業(yè)化租賃企業(yè)的發(fā)展給予政策扶持

（1）從政策上激發(fā)租房需求，擴(kuò)展租賃企業(yè)發(fā)展空間。梳理現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民享有各項(xiàng)權(quán)利中與戶籍、住房所有權(quán)掛鉤的具有身份限制的規(guī)定。在具備條件的區(qū)域先行解除政策限制，根據(jù)探索情況逐步推廣，有序?qū)崿F(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。（2）出臺(tái)有利于企業(yè)降低經(jīng)營成本的財(cái)稅及金融支持政策。在落實(shí)國家關(guān)于支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)稅收減免優(yōu)惠政策舉措基礎(chǔ)上，針對(duì)企業(yè)繳納地方稅收部分給予優(yōu)惠。探索設(shè)立住房租賃企業(yè)貸款專項(xiàng)扶持基金或風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，為企業(yè)貸款增信。爭取政策性金融機(jī)構(gòu)比照保障性住房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件，向滿足一定條件的企業(yè)發(fā)放長期低息貸款。（3）出臺(tái)化解企業(yè)商辦等物業(yè)改造為租賃住房后顧之憂的具體管理政策。重點(diǎn)是根據(jù)實(shí)際用途確定房屋用地的住宅用地性質(zhì)，按照改建后房屋實(shí)際使用功能開展消防等審批驗(yàn)收及管理，水電氣等執(zhí)行民用價(jià)格等。

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作者：楊玲 單位：重慶社會(huì)科學(xué)院