我國房地產(chǎn)存在的問題研究

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摘要：文章基于貨幣政策的視角，對我國自2008年以來的房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究。主要利用利率和存款準(zhǔn)備金率兩大工具，在2008~2009年、2010~2011年和2012~2015年三個(gè)階段內(nèi)進(jìn)行分析。通過比對同一時(shí)期內(nèi)我國房地產(chǎn)價(jià)格和貨幣政策的關(guān)系，得出以下結(jié)論：貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格有深刻的影響，其調(diào)節(jié)作用相對溫和，應(yīng)與相應(yīng)的其他經(jīng)濟(jì)手段相配合使用。并由分析提出相關(guān)的貨幣政策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)問題；貨幣政策；住房；政府作用

一、引言

在黨的報(bào)告中指出：我國的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)問題與人民生活密切相關(guān)。自2008年以來，我國的房地產(chǎn)市場遭到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，價(jià)格下跌，中央銀行運(yùn)用各種貨幣政策、財(cái)政政策穩(wěn)定市場。隨后住房市場很快復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱，房價(jià)迅速漲高。同時(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)商哄抬地價(jià)從而造成“天價(jià)地王”等不良社會(huì)現(xiàn)象，哄抬房價(jià)，激化了社會(huì)矛盾，嚴(yán)重影響人民的美好生活。較高的房價(jià)令消費(fèi)者“住不起房”。人民不能安居樂業(yè)，社會(huì)又如何達(dá)到小康？由此可見，新時(shí)代下穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，推動(dòng)保障性住房的建設(shè)已成為解決人民美好生活需求當(dāng)務(wù)之急?；诂F(xiàn)狀，筆者結(jié)合貨幣政策的工具，通過分析2008年金融危機(jī)以來我國的房地產(chǎn)價(jià)格走向，探求貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。并借鑒歷史經(jīng)驗(yàn)，提出對控制房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)貨幣政策建議。

二、自2008年以來貨幣政策概述

為應(yīng)對2008年金融危機(jī)，央行采取措施，改變之前從緊的貨幣政策，實(shí)施適度寬松的貨幣政策。自2008年以來，我國的貨幣政策大致分為以下三個(gè)階段。

（一）2008~2010年：應(yīng)對金融危機(jī)

從2008年起，我國的貨幣政策由“從緊”的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑m度寬松”的貨幣政策。2008年上半年，央行多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率以沖銷流動(dòng)和實(shí)施從緊的貨幣政策，法定存款準(zhǔn)備金比率一度提高到17.5%。由于2008年雪災(zāi)和汶川地震以及全球金融危機(jī)導(dǎo)致了大量的資金需求，央行結(jié)合國內(nèi)外形勢，配合著“四萬億”投資等積極的財(cái)政政策開始實(shí)行適度寬松的貨幣政策。在適度寬松的貨幣政策的引導(dǎo)下，至2010年，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，總體的運(yùn)行態(tài)勢良好。此時(shí)，四萬億投資計(jì)劃也已進(jìn)入尾聲，對外貿(mào)易較快地恢復(fù)，消費(fèi)增長較快，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)都較平穩(wěn)增長。在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，我國繼續(xù)將宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)定為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。為保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，逐步引導(dǎo)貨幣政策從應(yīng)對危機(jī)狀態(tài)回歸常態(tài)。

（二）2011~2012年：穩(wěn)健的貨幣政策

自2011年起，國際金融危機(jī)極端動(dòng)蕩的狀態(tài)已有所緩和，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。在國內(nèi)，由于適度寬松的貨幣政策的影響，出現(xiàn)了物價(jià)上漲、產(chǎn)能過剩、人民幣升值的壓力增大等現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)市場、投融資平臺(tái)、民間借貸等領(lǐng)域潛在風(fēng)險(xiǎn)增大，內(nèi)需后勁不足。國外方面歐債危機(jī)日益加劇，經(jīng)濟(jì)形勢日趨復(fù)雜。迫于這一系列因素的壓力，我國貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，表現(xiàn)在2011年連續(xù)六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率；推行公開市場業(yè)務(wù)；將信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)和“三農(nóng)”等。將“穩(wěn)增長”放在宏觀政策調(diào)控的首位。

（三）2013~2018年：新常態(tài)下穩(wěn)中求進(jìn)的貨幣政策

2013年以來，我國經(jīng)濟(jì)一直面臨下行壓力。2014年，提出經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，意味我國經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L。在這種形勢下，2013~2018年，我國貨幣政策的總基調(diào)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，既不放松也不收緊銀根，將把握好“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、防風(fēng)險(xiǎn)”的平衡點(diǎn)作為首要目標(biāo)，創(chuàng)新調(diào)控工具，利用創(chuàng)新促發(fā)展，力求達(dá)到對當(dāng)前和長遠(yuǎn)都有利的效果。

三、自2008年以來的房地產(chǎn)形勢與政策

自2008年以來，從事房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)由2008年的87562家上升至2015年的93426家。2015年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)計(jì)劃總投資是2008年的3.83倍。這一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格雖偶有回落，但總體呈上升趨勢。以下對具體時(shí)間段的分析體現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格曲折上升、漲幅較高的態(tài)勢。

（一）2008~2010年：先復(fù)蘇，后調(diào)控

2008年對個(gè)人購置兩套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。2008年12月21日國務(wù)院辦公廳支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的“國13條”，導(dǎo)致中國樓市出現(xiàn)十年大拐點(diǎn)，量價(jià)齊跌。2010年國家出臺(tái)“限購令”。各地限購政策紛紛出臺(tái)，上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。這被稱為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但高價(jià)地王繼續(xù)產(chǎn)生，三個(gè)月后全國房價(jià)飆升。

（二）2011~2012年：繼續(xù)調(diào)節(jié)過熱市場

2011年二套首付比例提高，“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅。房價(jià)繼續(xù)上漲。2012年多部委多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，2012年2月住建部稱加快推進(jìn)房產(chǎn)征收稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。國土部出臺(tái)土地監(jiān)管新政策，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房。

（三）2013~2018年：需求穩(wěn)步增長，市場健康發(fā)展

2013年2月出臺(tái)新國五條，不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。2014年“9•30”房貸新政頒布，各地陸續(xù)松綁限購政策，2014年9月30日央行出臺(tái)房貸新政，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行。相對于此前信貸套數(shù)認(rèn)定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認(rèn)定上都有放松。新政出臺(tái)后，全國各地樓市皆迎來成交高峰，房價(jià)緩漲。2015年3月，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，宣布全國二套房首付降至四成。

四、貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格

針對房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)的過度上漲現(xiàn)象，我國政府巳經(jīng)充分意識(shí)到必須給予科學(xué)的宏觀調(diào)控，以抑制房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)的過度上漲態(tài)勢。考慮到貨幣政策是宏觀調(diào)控政策的重要內(nèi)容，貨幣政策較財(cái)政政策更加靈活、及時(shí)。同時(shí)，貨幣政策的影響較為溫和。所以必須發(fā)揮貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，以維護(hù)中國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（一）2008~2010年

這一時(shí)期實(shí)行的是適度寬松的貨幣政策。從利率的角度來看，該時(shí)期的特征是頻繁降息；從存準(zhǔn)率的角度來看，該時(shí)期可分為兩段：金融危機(jī)爆發(fā)前政府頻繁上調(diào)存準(zhǔn)率，金融危機(jī)爆發(fā)后，為實(shí)現(xiàn)保增長的目標(biāo)，央行頻繁下調(diào)存準(zhǔn)率。由于金融危機(jī)的影響，多數(shù)投資者考慮到投資風(fēng)險(xiǎn)而退出購房市場，房地產(chǎn)量價(jià)齊跌，漲幅回落。該階段因金融危機(jī)的外部影響，存準(zhǔn)率與住房價(jià)格的關(guān)系并不明確；利率上漲引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌，利率調(diào)整和住房價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。上述分析表明，總體上看該階段貨幣政策調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。

（二）2010~2011年

該階段我國貨幣政策已由適度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健。從利率的角度來看，該時(shí)期主要是加息。但同時(shí)，為了應(yīng)對國際上金融危機(jī)、歐債危機(jī)、美國財(cái)政懸崖的事件，央行也偶爾降息；從存準(zhǔn)率的角度來看，該時(shí)期主要是上調(diào)存準(zhǔn)率。這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，危機(jī)時(shí)期過度寬松的貨幣政策所引發(fā)的流動(dòng)性過剩問題逐步顯現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的背景下，部分投資者重新進(jìn)入市場，帶動(dòng)較大的購房需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。但上漲幅度明顯減少。該階段表現(xiàn)為存準(zhǔn)率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升，存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)性；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升，利率調(diào)整呈一定的正相關(guān)性。所以，該階段貨幣政策調(diào)整和房地產(chǎn)年價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)性。

（三）2012~2015年

該階段我國貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的新常態(tài)。從利率角度來看，央行依舊秉持加息政策；從存準(zhǔn)率方面，央行開始適度地下調(diào)存準(zhǔn)率，總體趨于穩(wěn)定。我國房地產(chǎn)市場對應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度也有所回落，即房地產(chǎn)價(jià)格從2009年的4681元／平方米上漲到2015年的6793元／平方米，上漲幅度由原來的23.2%回落至7.4%。該階段貨幣政策同房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系不明確。

五、政策建議

由上文分析可知，單一的貨幣政策工具對房地產(chǎn)市場難以起決定性作用，而其影響卻又是巨大的。在此情況下為了更好地利用貨幣政策工具，提出以下政策建議。

（一）推進(jìn)利率市場化

從上文對利率工具的分析中可以得出，推進(jìn)利率的市場化程度能夠有效的管理房價(jià)。但我國對利率的管制調(diào)整“一刀切”的方式在一定程度和范圍上影響了資源的配置，導(dǎo)致效率低下，影響了利率市場的調(diào)控效果。所以，在制定利率政策時(shí)，可根據(jù)特殊情況制定有區(qū)別的利率政策，滿足不同人群的需要。

（二）發(fā)揮存款準(zhǔn)備金率的調(diào)節(jié)作用

由上文的分析可知，存準(zhǔn)率和房地產(chǎn)價(jià)格大致呈負(fù)相關(guān)性。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場依然存在過熱現(xiàn)象，“軟著陸”并未完全實(shí)現(xiàn)。此種情況下，更應(yīng)發(fā)揮存款準(zhǔn)備金率抑制投資性住房的作用，以此抑制房地產(chǎn)市場過熱。

（三）加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的公共服務(wù)能力

政府是人民的管理者，更是人民的服務(wù)者，保障人民安居樂業(yè)是政府的責(zé)任和義務(wù)。為穩(wěn)定房價(jià)，政府應(yīng)保證房地產(chǎn)市場公平公正公開。同時(shí)，政府作為土地的監(jiān)管者，應(yīng)著眼長遠(yuǎn)，綜合考慮土地的高效利用。另外，還要積極引入公眾監(jiān)督，加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，建立完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

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作者：李亞倫 單位：徐州市第一中學(xué)