城市改造論文：科技城改造規(guī)劃研討

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本文作者：王福定、黃軼平、王杰、李廣釗 單位：浙江大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院

梧白科技城現(xiàn)狀問題分析

(1)歷史形成的空間肌理的剛性約束大。梧白科技城除建有工業(yè)廠房外，還配建了服務(wù)于生產(chǎn)的企業(yè)管理、職工住宿和商務(wù)辦公等功能建筑。近幾年來，梧白科技城的部分地塊據(jù)發(fā)展需要，已經(jīng)不同程度地實施了“推二進(jìn)三”策略，在其工業(yè)區(qū)塊內(nèi)外建設(shè)了為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的家具城、燈具市場和酒店等。它們作為城市的功能設(shè)施，難以在短時期內(nèi)進(jìn)行置換，而且新建建筑質(zhì)量較好，不宜大拆大建。此外，梧白科技城的主次道路網(wǎng)絡(luò)難以改變，且路幅拓寬也難以實現(xiàn)。這些城市空間肌理條件都作為剛性條件，約束著工業(yè)區(qū)的升級改造規(guī)劃。

(2)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境遭到破壞。梧白科技城周邊山水環(huán)境宜人，其東部三濕地是溫州的天然城市綠肺。大羅山、吹臺山坐擁科技城西南面，成為梧白科技城的綠色屏障，與三濕地的水體景觀交相輝映，山水景致得天獨(dú)厚。但是，梧白科技城內(nèi)部水岸空間與環(huán)境已經(jīng)不同程度地被“蠶食”。工業(yè)廠房侵占河岸水體，山體或水體被不同程度地開挖、填埋和平整，原有的山體水系生態(tài)系統(tǒng)被破壞，特色地貌已經(jīng)不復(fù)存在。

(3)水體與其他空間矛盾突出?？萍汲莾?nèi)尚存的水域面積為405hm2，占規(guī)劃總面積的10.8％。被保留的水體空間沒有與原有公共空間結(jié)合布局，水體水網(wǎng)縱橫交錯，顯得無序。工業(yè)廠房等建筑也與現(xiàn)狀水體空間缺乏呼應(yīng)、相互對立，在使用功能上也存在較大的矛盾。

梧白科技城功能升級改造定位

梧白科技城功能升級改造首先要進(jìn)行合理定位，既不能簡單地搬用不同規(guī)模、等級城市關(guān)于工業(yè)區(qū)改造升級規(guī)劃的一般思路，也不能按照同一城市新區(qū)關(guān)于新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)發(fā)展定位的做法，而是要遵循梧白科技城現(xiàn)有空間資源、肌理條件及其與周邊城市功能區(qū)的關(guān)系。與此同時，還要針對梧白科技城所在區(qū)域的社會結(jié)構(gòu)狀況，進(jìn)行職能類型的多樣化與層次化研究，形成適合于不同群體就業(yè)和生活的功能區(qū)。梧白科技城加強(qiáng)其與周邊功能區(qū)(溫州高教園區(qū)、溫州生態(tài)園、甌海中心區(qū)和鹿城、龍灣)的分工、協(xié)作，有機(jī)整合功能區(qū)內(nèi)部及周邊的科教資源、生態(tài)資源和特色產(chǎn)業(yè)資源，著力提升和發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；在充分就業(yè)、就業(yè)轉(zhuǎn)移和居住社區(qū)完善方面，則按照產(chǎn)業(yè)升級、人口集聚和配套產(chǎn)業(yè)功能復(fù)合的思路，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)服務(wù)功能和多層次的生態(tài)居住功能等，形成多種職能類型的區(qū)域。

1創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)高地。規(guī)劃以“創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)”為主題，充分發(fā)揮梧白科技城內(nèi)部及周邊的科教資源優(yōu)勢和特色產(chǎn)業(yè)集聚基礎(chǔ)優(yōu)勢，加快建設(shè)國家大學(xué)科技園，瞄準(zhǔn)工業(yè)設(shè)計、生命科技、建筑與裝修設(shè)計等重點(diǎn)，強(qiáng)力推進(jìn)科技服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將梧白科技城打造成為“高端要素不斷集聚、創(chuàng)業(yè)環(huán)境不斷優(yōu)化、支撐服務(wù)不斷完善、科技成果不斷轉(zhuǎn)化”的創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)高地，以科技創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群培育，促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)。規(guī)劃以服務(wù)創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)品的市場推廣和高端人才休閑購物為核心，發(fā)揮梧白科技城內(nèi)外交通優(yōu)勢和緊鄰城市中心的區(qū)位優(yōu)勢。梧白科技城應(yīng)以南湖城市綜合體、溫州家具展覽中心等重大項目建設(shè)為契機(jī)，加快建設(shè)一批現(xiàn)代購物廣場、星級酒店、休閑娛樂中心；整合提升功能區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商品交易市場，引導(dǎo)現(xiàn)有市場改造提升和新興商品市場建設(shè)，融入展覽展示、電子商務(wù)等現(xiàn)代商品交易業(yè)態(tài)，建成集商務(wù)、商業(yè)、會展、休閑娛樂等功能于一體的現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)。

3品質(zhì)居住生態(tài)家園。規(guī)劃發(fā)揮梧白科技城以塘河水系為伴、三濕地為鄰的生態(tài)優(yōu)勢，強(qiáng)力推動違章建筑拆除、塘河生態(tài)功能修復(fù)、環(huán)境綜合整治、建筑和沿街立面改造；積極拓寬城市綠色空間，完善市政設(shè)施體系；加快農(nóng)房集聚改造和現(xiàn)代居住區(qū)建設(shè)，改善城市環(huán)境，提高城市品位，展示宜居和諧魅力，增強(qiáng)環(huán)境競爭力和先進(jìn)要素集聚力，為功能區(qū)營造良好的創(chuàng)新環(huán)境，為創(chuàng)新人才、高端管理人才創(chuàng)造高品質(zhì)的居住生態(tài)家園，使其安居樂業(yè)。

梧白科技城空間升級改造

1產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)功能區(qū)的有機(jī)、有序組織。梧白科技城升級改造規(guī)劃在功能布局上遵循“公共建筑形象效益優(yōu)先、居住環(huán)境就業(yè)平衡、工業(yè)分片集中保量、生態(tài)綠地滲透全城”的基本思路，形成三類功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、居住功能區(qū)和生態(tài)功能區(qū)。各個功能區(qū)按照城市道路及水系再細(xì)分成11個功能組團(tuán)或分區(qū)(圖1，圖2)。

多層次、多元的產(chǎn)業(yè)類型的集聚，在促進(jìn)城市功能升級和城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的前提下，能保證居民的就業(yè)轉(zhuǎn)移，是梧白科技城升級改造規(guī)劃的一大特點(diǎn)。規(guī)劃利用城市主要道路，按照不同的產(chǎn)業(yè)類型劃分4個產(chǎn)業(yè)功能組團(tuán)，分別為甌海大道北側(cè)的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、甌海大道南側(cè)的研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、綜合產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和新型工業(yè)組團(tuán)。

(1)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。商貿(mào)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)總面積為119.62萬平方米，原104國道、甌海大道分別從組團(tuán)的西側(cè)、南側(cè)穿過，交通便利。規(guī)劃保留現(xiàn)有溫州裝飾材料城，將商貿(mào)展示作為主要功能，并發(fā)展與之有關(guān)的家裝設(shè)計、新型裝飾材料研發(fā)與調(diào)試等產(chǎn)業(yè)；同時配置部分居住、商業(yè)、商務(wù)辦公與服務(wù)外包等功能。

(2)研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán)位于甌海大道南側(cè)、原104國道東側(cè)，總面積為124.25萬平方米。規(guī)劃利用原有專業(yè)市場進(jìn)行空間轉(zhuǎn)型，形成貿(mào)易展示空間，包括家具展示、數(shù)碼產(chǎn)品展示、創(chuàng)意產(chǎn)品展示等；重點(diǎn)發(fā)展與“家”相關(guān)的建筑設(shè)計、家裝設(shè)計、家具設(shè)計等設(shè)計產(chǎn)業(yè)，同時引入廣告創(chuàng)意、動漫創(chuàng)意、教育培訓(xùn)、影視創(chuàng)作等創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)；配置企業(yè)總部、賓館酒店、電子商務(wù)、商務(wù)咨詢、金融、商業(yè)配套和居住配套服務(wù)業(yè)。

(3)綜合產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。綜合產(chǎn)業(yè)組團(tuán)位于原104國道兩側(cè)，用地面積為121.89萬平方米，包括溫州市大學(xué)科技園啟動區(qū)塊。規(guī)劃對原有專業(yè)市場進(jìn)行空間轉(zhuǎn)型的同時，適當(dāng)加以拓展，形成貿(mào)易展示空間，包括燈具展示區(qū)、園藝展示區(qū)、工業(yè)產(chǎn)品展示區(qū)、休閑步行街區(qū)、商務(wù)會展中心等。溫州市大學(xué)科技園啟動區(qū)則以工業(yè)設(shè)計和新產(chǎn)品、新材料的研發(fā)設(shè)計為主，同時配置商務(wù)辦公與服務(wù)外包、金融、商業(yè)配套、學(xué)校和居住服務(wù)空間，形成綜合性的組團(tuán)。

(4)新型工業(yè)組團(tuán)。新型工業(yè)組團(tuán)位于城市南部、吹臺山腳下，總面積為154.43萬平方米。規(guī)劃以工業(yè)設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā)、工業(yè)孵化和總部科技為核心，重點(diǎn)發(fā)展新材料、新產(chǎn)品的生產(chǎn)，以及生物科技等新型產(chǎn)業(yè)，同時注重傳統(tǒng)工業(yè)的提升。

按照目前居住社區(qū)特點(diǎn)和未來新興產(chǎn)業(yè)人口對居住空間的要求，規(guī)劃形成多類型，適合不同文化背景、收入水平和生活習(xí)俗的人群居住的社區(qū)空間。

(1)梧田居住區(qū)。梧田居住區(qū)為原梧田街道。規(guī)劃保留現(xiàn)狀部分住宅，并加以適當(dāng)整治，拆除河流兩岸建筑質(zhì)量較差的住宅，留出濱水綠地，完善配套設(shè)施；同時，結(jié)合水系適當(dāng)規(guī)劃部分中、高檔商品居住用地。

(2)南白象居住區(qū)。南白象居住區(qū)為原南白象街道。規(guī)劃近期以整治與控制為主，完善配套設(shè)施，改善居住環(huán)境；拆除河流兩岸建筑質(zhì)量較差的住宅，留出濱水綠地，提升居住區(qū)的生態(tài)環(huán)境；遠(yuǎn)期則以新建中檔和普通商品住宅為主。

(3)南北村居住區(qū)。南北村居住區(qū)被金麗溫高速公路分割成南片和北片，以居住功能為主，兼有部分產(chǎn)業(yè)功能。其居住功能主要針對舊村改造，可作為城市內(nèi)部村莊農(nóng)房改造點(diǎn)和拆遷安置點(diǎn)；其產(chǎn)業(yè)功能除作為部分工業(yè)的搬遷安置點(diǎn)外，在南片西南部靠近吹臺山風(fēng)景區(qū)處新建溫州報業(yè)文化創(chuàng)意城園區(qū)，形成文化傳媒及其相關(guān)創(chuàng)意、設(shè)計產(chǎn)業(yè)，以及衍生的時尚休閑、文化養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)。

(4)站南居住區(qū)。規(guī)劃除了保留并整治現(xiàn)有住宅、完善配套設(shè)施外，還配合站場布置部分商住用地，以滿足商業(yè)發(fā)展和居住建設(shè)要求。

(5)南湖北居住區(qū)和南湖居住區(qū)。南湖北居住區(qū)和南湖居住區(qū)則是以新建住宅為主，滿足未來城市人口快速增長的需要。

為改造與完善梧白科技城已經(jīng)被破壞的生態(tài)水系與山體環(huán)境，使之成為溝通內(nèi)外生態(tài)系統(tǒng)的廊道與樞紐，形成互滲互溶的生態(tài)功能區(qū)體系，規(guī)劃著重對東西向的水系和山體、綠地廊道進(jìn)行梳理和挖潛，力求將三濕地和吹臺山風(fēng)景區(qū)連通起來。

(1)吹臺山風(fēng)景區(qū)。吹臺山風(fēng)景區(qū)是梧白科技城的生態(tài)綠色屏障，被規(guī)劃為城市的生態(tài)功能分區(qū)。規(guī)劃沿山體及其河道支流兩側(cè)，布置低密度的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地或高品質(zhì)住宅，使山體、水系、生態(tài)綠地鍥入梧白科技城。規(guī)劃還提出進(jìn)行人工植樹造林，提高綠化覆蓋率，形成較好的植被。

(2)三洋濕地。濕地內(nèi)河流縱橫交織，形成了160余個大小不等、形狀各異的“小島嶼”，水域和陸地的面積比例達(dá)1.1∶1，對改善科技城生態(tài)環(huán)境有著重要意義。規(guī)劃加強(qiáng)科技城與濕地交接的水系兩側(cè)用地空間的綠化，保證沿主要河道單側(cè)綠線寬度在50m以上；同時控制沿河岸線地塊建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度，使之成為科技城與水系生態(tài)空間交換能量的過渡地帶。

2用地空間的定量控制與引導(dǎo)。規(guī)劃在功能分區(qū)和合理空間組織的基礎(chǔ)上，對各種功能區(qū)相應(yīng)的功能設(shè)施規(guī)模進(jìn)行分類，再按照不同的用地性質(zhì)進(jìn)行量化控制與引導(dǎo)，使科技城總體上保持合理的用地結(jié)構(gòu)與比例(圖3)。

(1)公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地規(guī)劃公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地面積為199.04萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的9.64％，人均建設(shè)用地面積為5.69m2。規(guī)劃按照“均衡多點(diǎn)”的原則，設(shè)置各類公共管理與公共服務(wù)設(shè)施，包括文化、教育及醫(yī)療衛(wèi)生用地。

(2)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積為264.36萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的12.81％，人均建設(shè)用地面積為7.55m2。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用地主要為由各類專業(yè)市場轉(zhuǎn)型而成的商品展示、展覽設(shè)施用地，以及站前區(qū)域的商業(yè)設(shè)施。另外，在甌海大道的東方路和溫瑞塘路附近設(shè)置部分餐飲設(shè)施和賓館、酒店設(shè)施等。規(guī)劃的動漫制作、廣告創(chuàng)意、設(shè)計咨詢、科學(xué)研發(fā)、商務(wù)辦公等商務(wù)設(shè)施用地是梧白科技城未來商務(wù)設(shè)施的主體。規(guī)劃結(jié)合三濕地入口附近的軌道交通站點(diǎn)設(shè)置部分商務(wù)辦公兼商業(yè)用地，為未來不斷增加的商務(wù)設(shè)施需求提供必要補(bǔ)充。

(3)居住用地規(guī)劃居住用地面積為618.81萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的29.98％，人均建設(shè)用地面積為17.68m2。隨著梧白科技城的發(fā)展，現(xiàn)狀以安置小區(qū)、農(nóng)村居民點(diǎn)為主的居住結(jié)構(gòu)將無法滿足以高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為主的居住人群對居住空間的要求。規(guī)劃圍繞水系空間適當(dāng)增加高品質(zhì)居住空間比例；結(jié)合各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的建設(shè)，進(jìn)行高品質(zhì)住宅小區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。為了配合居住空間品質(zhì)的提升，必須加速完善小區(qū)配套設(shè)施，提高各類設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括居住小區(qū)級及以下級別的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘等設(shè)施等。

(4)工業(yè)用地規(guī)劃工業(yè)用地面積為83.89萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的4.06％，人均建設(shè)用地面積為2.40m2。工業(yè)用地主要分布在三處：保留與提升蛟鳳北路以東、甌海大道以北區(qū)域的現(xiàn)狀工業(yè)用地，提高其科技含量，形成一類工業(yè)區(qū)；落實南北村區(qū)域的工業(yè)安置區(qū)，形成二類工業(yè)區(qū)；開發(fā)金竹及其北側(cè)區(qū)塊，形成創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)提升區(qū)塊，形成一類工業(yè)區(qū)。

(5)道路與交通設(shè)施用地規(guī)劃道路與交通設(shè)施用地面積為413.67萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的20.04％，人均建設(shè)用地面積為11.82m2。規(guī)劃在原有的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展優(yōu)化，形成“五橫五縱”的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)；結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施及商業(yè)用地的停車需求，均衡布置15個社會公共停車場，規(guī)劃總面積為5.45萬平方米；結(jié)合部分帶狀綠地，在保證綠地功能的情況下，開辟綠蔭停車場(規(guī)模<15個泊位)，另外還結(jié)合城市廣場與街頭綠地設(shè)置地下、半地下公共停車場；結(jié)合軌道交通站點(diǎn)設(shè)置設(shè)置8個公交首末站，規(guī)劃總用地面積為5.39萬平方米；保留現(xiàn)有火車站場，結(jié)合高速公路出口，在南過境公路以南、高速公路出口處設(shè)置1個南白象客運(yùn)樞紐，用地面積為19.21萬平方米，承擔(dān)客運(yùn)中心和公交樞紐功能；結(jié)合河道整治與沿河綠化帶的建設(shè)，設(shè)置沿河步行通道，在有條件的區(qū)域可適當(dāng)設(shè)置自行車通道，并形成一定的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，向各類城市廣場、公共綠地滲透，打造舒適的慢行交通網(wǎng)絡(luò)。

(6)物流倉儲用地規(guī)劃不設(shè)置統(tǒng)一的倉儲用地，而是根據(jù)不同項目的需求，以地下空間開發(fā)等方式予以滿足。

(7)公用設(shè)施用地規(guī)劃公用設(shè)施用地面積為29.02萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的1.41％，人均建設(shè)用地面積為0.83m2。規(guī)劃在甬臺溫高速公路以北、高速公路出口以南設(shè)置1個城市南片污水處理廠，用地面積為12.30萬平方米。

(8)綠地與廣場用地規(guī)劃綠地與廣場用地面積為451.17萬平方米，占城市建設(shè)用地總面積的21.86％，人均建設(shè)用地面積為12.89m2。規(guī)劃綠地主要沿河流呈帶狀分布。其中，公園綠地用地面積為280.25萬平方米，防護(hù)綠地用地面積為155.61萬平方米。規(guī)劃設(shè)置20個廣場，并充分考慮廣場與周邊建筑物景觀的融合。廣場總用地面積為15.31萬平方米，占規(guī)劃總用地面積的0.74％。

結(jié)語

科技城升級改造規(guī)劃不僅要進(jìn)行深入的宏觀研究與實地經(jīng)濟(jì)發(fā)展論證，而且要進(jìn)行現(xiàn)狀的物質(zhì)空間改造可行性研究，包括廠區(qū)改造、道路改造、城中村改造和生態(tài)環(huán)境改造等。其中，廠區(qū)改造規(guī)劃應(yīng)通過對廠房建筑質(zhì)量和空間的評價，將保留完善與拆除改造相結(jié)合。道路改造規(guī)劃應(yīng)尊重原有路網(wǎng)格局，完善與置換部分支路和貨物裝卸空間功能，完善慢行交通系統(tǒng)，預(yù)留地下交通空間等。城中村改造規(guī)劃應(yīng)在保障農(nóng)村土地產(chǎn)出的最大化和村民合法土地權(quán)屬的收益的前提下，采取土地入股的方式，確保城中村整體改造。