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經(jīng)合組織(OECD)近日在北京《中國經(jīng)濟(jì)調(diào)查》指出，在迅猛發(fā)展30多年之后，中國經(jīng)濟(jì)正轉(zhuǎn)向增速放緩但更具可持續(xù)性發(fā)展的道路。中國需要深化改革，以確保日后實現(xiàn)具有韌性和包容性的綠色增長。預(yù)計中國今年的國內(nèi)生產(chǎn)總值將增長7%，2016年將增長6.9%。
報告稱，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)多方面的趨勢，從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市、從投資轉(zhuǎn)向消費以及從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，所有這些轉(zhuǎn)變都需要堅定不移地致力于結(jié)構(gòu)性改革。
經(jīng)合組織認(rèn)為，中國必須保持強(qiáng)勁勢頭，減少經(jīng)濟(jì)失衡，同時應(yīng)避免過于突然的調(diào)整，以免引發(fā)危機(jī);中國向民間資本開放更多領(lǐng)域并減少國有企業(yè)在商業(yè)化活動中的市場份額將使服務(wù)業(yè)受益;此外，中國有必要推動更多的創(chuàng)新活動，以縮小中國與領(lǐng)先的知識經(jīng)濟(jì)體之間的差距，創(chuàng)新也將成為中國努力從中等收入邁入高收入國家行列的關(guān)鍵要素。
報告為此提出了一些具體的政策建議，包括利用改革促進(jìn)可持續(xù)增長，推動城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)的發(fā)展并使其成為增長的驅(qū)動力，完善教育培訓(xùn)體系，提高農(nóng)村地區(qū)福祉等。
五大特色，“靈活”、“共同受益”最突出
該生意有五個特點：一是租賃期靈活。傳統(tǒng)辦公室租期主要以年、季度，而“聯(lián)合辦公室”則能以月、周、日，甚至小時來計價，隨入駐者的需要而定；二是租賃面積非常靈活，大到百余平方米的辦公間，小到一個辦公桌；三是投資者需要為承租者提供企業(yè)注冊、打字、快遞、訂票等秘書服務(wù)；四是共同受益，入駐者可以與其他入駐者在多方面、多領(lǐng)域合作，改善小微企業(yè)起步、發(fā)展過程中，孤軍作戰(zhàn)的困境，最大可能實現(xiàn)共同受益；五是場地靈活，以往類似生意都是轉(zhuǎn)租寫字樓，而該生意對于場地要求并不高，一個空置的倉庫、LOFT，甚至一個空置的民宅都可以，其大大降低了投資者介入的門檻。
市場增速快，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)需求高
2012年3月，中國房產(chǎn)中介協(xié)會了《2010—2011年商務(wù)寫字樓出租業(yè)務(wù)調(diào)查報告》。報告顯示，包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)成為商業(yè)物業(yè)出租業(yè)務(wù)的新趨勢。理由如下：一、國內(nèi)商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的交易額每年以30%的速度遞增，國內(nèi)近80%的從業(yè)者平均出租率超過93%，比商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)出租模式高出1.5—3倍。二、截至2012年3月，有意愿承租“聯(lián)合辦公室”的小企業(yè)數(shù)量從2011年的80萬家激增至370萬家，增幅最高的就是處于創(chuàng)業(yè)階段的文化創(chuàng)意型企業(yè)，如新型媒體、廣告公司、設(shè)計工作室……三、截至2012年3月，國內(nèi)能夠提供“聯(lián)合辦公室”數(shù)量約70多萬間，約有300萬家企業(yè)需求無法滿足。
300平方米最合適，賺錢有講究
一、投資者承租的商業(yè)物業(yè)最佳面積約300平方米。這是業(yè)內(nèi)盈利的黃金點。過大或過小，會延長投資回報期。
二、是選址。投資者選擇的物業(yè)必須在交通便利、周邊商業(yè)環(huán)境較為繁華、租金便宜的地段，租金在每天2元/平方米—5元/平方米較為合適。
三、投資者通常與物業(yè)簽訂的合同期為5年以上，8年以下。長期合作利于拿到優(yōu)惠價格，還能得到每年三個月的免租期等。但合同期不能超過10年，因為交通便利處的物業(yè)更新速度快，基本上十二三年就有重新改造的可能，對于投資者而言風(fēng)險大。另外現(xiàn)在物業(yè)租金價格上漲也過快，簽訂短期合約，會增大投資者的運營成本。
四、人工成本。一處“聯(lián)合辦公室”的員工不應(yīng)超過3人，超過了這個人數(shù)，投資者難以實現(xiàn)利潤最大化。
五、出租率不能低于80%。低于80%，投資者的投資回收期加長，而且利潤率低。
六、招商有技巧?！奥?lián)合辦公室”的核心就是可以促進(jìn)入駐企業(yè)或個人之間產(chǎn)生合作，那么如何能吸引具有“相互促進(jìn)”作用的企業(yè)入駐則是關(guān)鍵，目前業(yè)內(nèi)采用較為廣泛的做法就是組織相應(yīng)的沙龍、聚會等，并且把每個入駐的“新同事”的基本情況寫在黑板上——做什么項目，到了哪個階段，需要什么幫助。同時，經(jīng)營者也可以將物業(yè)的一小部分開辟為一個小型咖啡館，供路人休息使用，這實際上也是對“聯(lián)合辦公室”進(jìn)行一個間接宣傳。
獲利水平高，最短仨月可盈利
據(jù)國內(nèi)業(yè)內(nèi)知名企業(yè)“新單位”統(tǒng)計，目前近八成的投資者處于盈利，一是業(yè)內(nèi)投資者基本上在前三個月能實現(xiàn)80%的出租率，這是業(yè)內(nèi)的盈虧平衡點；二是超過40%的投資者在擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，尤其是在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二三線城市，如青島、大連、煙臺；三是“聯(lián)合辦公室”（至少3處）的投資成本約10萬—30萬元，而業(yè)內(nèi)超過70%的投資者在開業(yè)前三個月均能實現(xiàn)20萬—30萬元的收入，超過50%的投資者在開業(yè)半年后，月盈利在5萬元左右。
不同需求客戶，租金有所不同
目前業(yè)內(nèi)收費標(biāo)準(zhǔn)，以上海地區(qū)為例，“桌子”會員每月的租金約3000元，“椅子”會員的租金每月800元，“辦公室”會員每月的租金約5000元，如果有會員需要租賃會議室，則需要每小時支付30元/人的設(shè)施使用費。如今上海區(qū)域的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的日租金是每平方米5—8元，企業(yè)最低月租金至少支付萬元，相比之下，“聯(lián)合辦公室”更具吸引力。
2013年6月25日，世邦魏理仕全球研究和策略顧問部《優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本調(diào)查報告》（下簡稱《報告》）?！秷蟾妗凤@示，亞洲地區(qū)主導(dǎo)全球最昂貴辦公樓市場的局面仍在延續(xù)，香港中環(huán)地區(qū)仍是全球最昂貴市場，另還有其它四個亞洲區(qū)域市場進(jìn)入榜單前五。北京金融街、北京建國門中央商務(wù)區(qū)分列第三、第四。
香港中環(huán)每年每平方英尺235.23美元的總體租用成本令其連續(xù)第三次在“最昂貴辦公樓”榜單中榮登榜首。倫敦西區(qū)以222.58美元的總體租用成本緊隨其后。北京金融街、北京建國門中央商務(wù)區(qū)、新德里康諾特廣場中央商務(wù)區(qū)進(jìn)入了五大最昂貴市場。
十大最昂貴辦公樓市場中的其它亞太市場包括香港西九龍（第6位）、東京（丸之內(nèi)/大手町）（第8位）。紐約曼哈頓中城（第10位）自2012年年初以來首次重回十大最昂貴市場榜單，另外入圍的還有莫斯科（第7位）與倫敦金融城（第9位）。總觀全球，租用成本較之上年僅增長1.4%，歐洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致租用成本略有下降，從而部分抵銷了美洲與亞太地區(qū)的溫和增長。但在全球平均增長幅度較低的情況下，仍有部分市場出現(xiàn)了顯著上升，如印度尼西亞的雅加達(dá)及德克薩斯州的休斯敦郊區(qū)，分別增長了38.9%與21.2%。
世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷蒙德·托特（Raymond Torto）博士表示：“雖然全球租用成本增長速度放緩，但主要核心商業(yè)中心優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)量仍然有限，繼續(xù)推動了租用成本的持續(xù)上漲。最昂貴辦公樓市場通常會吸引大型跨國公司的區(qū)域性總部入駐，這些公司要求租用知名辦公樓的最佳位置，靠近主要的全球及地區(qū)通干線?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)辦公樓及服務(wù)部執(zhí)行董事鐘黎華（ Nick Jones）先生表示：“多達(dá)8個中國地區(qū)市場出現(xiàn)在全球50大最昂貴辦公樓市場榜單，表明中國市場對于國際、國外租戶的吸引力日益增長。同全球其它主要城市相比，上海和北京優(yōu)越的地理位置吸引眾多國內(nèi)外公司紛紛在此設(shè)立中國區(qū)總部，凸顯出這兩個城市在中國大陸地區(qū)絕對的領(lǐng)先地位。”
世邦魏理仕跟蹤了全球127個市場的優(yōu)質(zhì)辦公樓租用費用。在50大租金最昂貴市場的榜單上，21個市場位于亞太地區(qū)，18個市場位于歐洲、中東和非洲地區(qū)，11個位于美洲地區(qū)。
亞太地區(qū)
亞太地區(qū)有21個市場位列50大最昂貴辦公樓市場榜單，并且在十大最昂貴市場中占據(jù)了六席-香港中環(huán)、北京金融街、北京建國門中央商務(wù)區(qū)、新德里康諾特廣場中央商務(wù)區(qū)、香港西九龍及東京（丸之內(nèi)/大手町）。
作為全球一流的金融中心，香港中環(huán)仍是最昂貴的辦公樓市場。雖然金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在對價格更為敏感，部分金融機(jī)構(gòu)考慮搬往中央商務(wù)區(qū)以外更為便宜的辦公樓，但優(yōu)質(zhì)辦公樓仍然很受追捧，尤其是來自中國大陸的公司，它們越來越多地在香港（中環(huán)）知名寫字樓內(nèi)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。
北京也有兩個次市場出現(xiàn)在全球十大最昂貴辦公樓市場榜單中。北京辦公樓租金的上漲反映了中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，也說明了中國首都寫字樓供應(yīng)有限的狀況正在加劇。國內(nèi)金融公司對次市場的需求促使北京金融街（每年每平方英尺194.07美元）在2013年第一季度榜單上高居第三。較之跨國大公司，國內(nèi)金融公司不易受外來經(jīng)濟(jì)沖擊的打擊。因此，它們能承受次市場相對高昂的租金。世邦魏理仕表示，鑒于近3-4年內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公樓的新供應(yīng)量不會增加，所以租金將在近年內(nèi)保持高價位。
門中央商務(wù)區(qū)以每年每平方英尺187.06美元的租用成本在榜單上位列第四。該區(qū)域滿足了大量跨國公司希望落戶北京優(yōu)質(zhì)辦公區(qū)域的需求。該區(qū)域自2011年以來無新的優(yōu)質(zhì)辦公樓落成，有限的發(fā)展無法滿足合理的市場需求，導(dǎo)致該區(qū)域租金居高不下。2013年和2014年建國門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)計劃有限，所以該趨勢還將持續(xù)。
租用成本出現(xiàn)最大漲幅與降幅的市場均位于亞洲地區(qū)。在印度尼西亞債務(wù)恢復(fù)投資級后，杠桿投資主動性被激發(fā)，優(yōu)質(zhì)辦公樓需求上漲，印尼國內(nèi)需求出現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇，從而推動雅加達(dá)市場租用成本增長了38.9%。而在新加坡則出現(xiàn)了全球范圍內(nèi)的最大年度跌幅（-16.3%），其部分原因在于價格較低的二手辦公樓的上市交易和新供應(yīng)量的增加。2012年年初租金大幅下降，在2012年下半年及2013年第一季度僅有極小的租金調(diào)整。
在辦公樓市場排名中，位列太平洋地區(qū)首位的是悉尼（每平方英尺 119.23美元），位列第13名。
美洲
北美地區(qū)在全球最昂貴市場榜單上位置最靠前的仍是紐約中城，該市場優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本為每平方英尺120.65美元，較之上年增長5.6%。紐約中城在全球榜單上位居第10位，這是該地區(qū)自2012年年初以來首次重返十大最昂貴辦公樓市場排名。該現(xiàn)象反映了一線投資公司與律師事務(wù)所對優(yōu)質(zhì)辦公樓的持續(xù)需求。
諸如丹佛、卡爾加里、休斯敦等能源市場的優(yōu)質(zhì)辦公樓年度租用收益增長最快，休斯敦郊區(qū)及中心地區(qū)辦公樓市場的租用成本同比增長顯著，分別為21.2%和14.9%。包括舊金山（市中心）、波士頓（市中心及郊區(qū)）、西雅圖（市中心及貝爾維尤中央商務(wù)區(qū)）在內(nèi)的高科技市場也出現(xiàn)了租用成本上漲。波士頓市中心優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本飆升了15.4%。在大部分快速增長的能源與高科技市場中，鑒于在新建辦公樓項目獲得融資之前已有大量預(yù)先租用需求，因此新供應(yīng)體量非常有限。
在拉美地區(qū)，圣保羅仍是最昂貴市場，辦公樓租用成本為每平方英尺118.86美元，在全球最昂貴市場榜單上名列第14位。
歐洲、中東及非洲地區(qū)
《財經(jīng)》記者 姚佳威
所謂村改居,是指撤銷行政村,建立社區(qū)居委會,農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有,農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民。據(jù)民政部基層政權(quán)和社區(qū)建設(shè)司介紹,從上世紀(jì)末至今,全國行政村已由110萬個減為不足60萬個,大量行政村改為居委會,并入城市。
作為向城市擴(kuò)張?zhí)峁┩恋氐姆绞街?村改居之“改”既沒有“征”字的火藥味十足,也不像“流轉(zhuǎn)”那樣讓人覺得曖昧不明,似乎既實現(xiàn)了目的,又淡化了矛盾。
但以中國第一農(nóng)業(yè)大省河南為樣本,《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn),與其他城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)變方式一樣,村改居背后同樣利益糾結(jié),矛盾叢生。
新密憤懣
在河南省新密市一個自然村,提及村改居工程,村民的不滿溢于言表?！按甯木忧?大家生活都差不多,現(xiàn)在可好,分了集體財產(chǎn)之后,村干部都有幾處洋房,開上小轎車?！痹摯逡晃荒杲?0的壯漢眉頭緊鎖,憤憤不平。
據(jù)介紹,村改居過程中,要對集體資產(chǎn)進(jìn)行審核,然后將其收益以股份方式,在村集體成員間分割。據(jù)村民指稱,該村賬目明細(xì)從不向村民公布,撤村改居委會時也沒有進(jìn)行審計,“集體的財產(chǎn)是不是部分了,我們都不知道?！?/p>
中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國英指出,村改居的根源是地方政府想要廉價置換土地,其實質(zhì)是一次利益再分配,暗箱操作之下的利益多寡不均,導(dǎo)致矛盾多發(fā)。
對于村民的指責(zé),村干部并不服氣。據(jù)該村村委會主任介紹,該村村改居之前的收入大約有2000萬元,主要來自賣地,其中村里提留30%,其余交給賣地的村民小組,“這都是經(jīng)過村委會研究決定的。此外還每半年查一次賬,年底召開全體村民大會時,村里一次性公布每個月的收支數(shù)目?！?/p>
據(jù)一些村民反映,村里的確每年開大會,但會計都是村干部指定的,村干部自己查自己的賬,缺乏公信力。
河南省農(nóng)業(yè)廳一份調(diào)查報告指出,當(dāng)前村改居過程中集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系體現(xiàn)的利益矛盾和沖突逐漸凸現(xiàn)。失地農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)居民,集體資產(chǎn)的歸屬成了他們非常關(guān)心的問題。由于集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不明晰而引起的權(quán)益糾紛和爭端,不僅影響到經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的穩(wěn)定,而且影響基層政權(quán)鞏固。
相對于對村改居后集體資產(chǎn)處置失語的憤懣,村民們更深的擔(dān)憂來自“村民變市民”后保障的無著無落。
平頂山憂慮
土地既是農(nóng)民的收入來源,也承擔(dān)著社會保障的功能。在平頂山市的城鄉(xiāng)結(jié)合部,以往農(nóng)民多把自己宅基地上的房產(chǎn)租給在市里上班的年輕白領(lǐng),一套100平米左右的平房可租500元-600元。除了這些租金,村民們的收入來源還包括村集體賣地后的分紅。
村改居后,土地變?yōu)閲?租金收入自然不復(fù)存在。習(xí)慣于坐在炕頭上收租的村民,突然面臨就業(yè)壓力?！霸瓉硎峭晾锱偈?后來炕上收租,現(xiàn)在村改居了,還得到社會上找工作?！逼巾斏绞心成鐓^(qū)的趙長保抱怨說。
按照村里的退休金制度,老年人每月可得60元-100元的生活補助,年底每位村民有100元-500元的集體分紅,再加上每月130元的城市低保補助,日子還是過得緊巴巴的。
據(jù)鶴壁市政府官員預(yù)測,大量農(nóng)民變?yōu)槭忻駥⒔o教育、衛(wèi)生、社保等公共服務(wù)領(lǐng)域和基礎(chǔ)設(shè)施帶來巨大壓力。以增加10萬城市人口計,低保方面就需要資金2.646億元,除去補貼,凈增加財政支出2.35億元。
另據(jù)鶴壁市政府官員介紹,當(dāng)?shù)卮甯木拥拇迕駮簳r不能享受城市醫(yī)保,五年內(nèi)繼續(xù)適用農(nóng)村合作醫(yī)療,到城市衛(wèi)生部門指定的衛(wèi)生醫(yī)療點就醫(yī)。
在醫(yī)療等領(lǐng)域的一些現(xiàn)行法規(guī),也為村改居設(shè)置了障礙。按照有關(guān)法規(guī),在城市當(dāng)醫(yī)生必須具備執(zhí)業(yè)醫(yī)師或執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師資格,而在農(nóng)村行醫(yī)只需具備鄉(xiāng)村醫(yī)生資格。今年3月,針對河南省部分地區(qū)城區(qū)擴(kuò)大后原鄉(xiāng)村醫(yī)生如何執(zhí)業(yè)問題,衛(wèi)生部專門就此批復(fù)稱:“撤村改居”后,原來的村醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型為城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)時,已取得合法行醫(yī)資格并在該村醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)工作的鄉(xiāng)村醫(yī)生,可以繼續(xù)在轉(zhuǎn)型后的城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)注冊執(zhí)業(yè),對這部分鄉(xiāng)村醫(yī)生的管理,適用《鄉(xiāng)村醫(yī)生從業(yè)管理條例》。而對于新進(jìn)的醫(yī)生,則必須具有執(zhí)業(yè)醫(yī)師或執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師資格。
雖然有此解釋,但醫(yī)療設(shè)施與醫(yī)護(hù)人員不足,令一些村改居地區(qū)事實上處于醫(yī)療法衛(wèi)生服務(wù)資源匱乏的重災(zāi)區(qū)。
鄭州熱情
在河南村改居過程中,也并非盡是不滿和擔(dān)憂。據(jù)調(diào)查,對村改居的滿意度,與土地級差升值的程度密切相關(guān)。在一些土地收益豐厚且民眾所分得份額較多的地區(qū),矛盾相對較少。
鄭州七里河村在2005年9月上報城中村改造申請,次年12月獲批,被列入該市2006年第一批城中村改造計劃。
該村東鄰機(jī)場高速路、北鄰航海路兩側(cè)、西鄰中州大道、南臨金岱工業(yè)園區(qū),隨著近幾年鄭州城區(qū)擴(kuò)張,已變?yōu)槌侵兄濉Ｓ捎诘乩砦恢脙?yōu)越,七里河土地市場價較高,在與村集體協(xié)調(diào)過程中,開發(fā)商愿意拿出較多資金來滿足村民需要,減少開發(fā)過程中的阻力。
按照市政府文件要求,開發(fā)商對村民土地使用證內(nèi)部分房屋,按照建筑面積1∶1的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償安置。此外,開發(fā)商還將數(shù)萬平方米的商業(yè)開發(fā)面積劃撥為村集體財產(chǎn),用每年的商品房租金、商業(yè)運營收入和分紅,保障居民生活。
借鄭州當(dāng)前高房價照拂,七里河村集體與村民在村改居過程中收益頗豐。七里河村的土地效益分析報告顯示,七里河村共有土地912畝,現(xiàn)有建筑79萬平方米,按照目前市場行情,該村村改居總收入將達(dá)42.4億元,除去拆遷和建設(shè)投資38.8億元,剩余利潤3.6億元。以七里河2150人的人口計,這筆收入確實不薄。
另據(jù)村委會統(tǒng)計,改造前平均每戶的租金收入每年約4.5萬元、老舊房產(chǎn)折價約50萬元,而改造后平均每戶的商品房和新住宅租金收入每年約8.5萬元、可變現(xiàn)的新房產(chǎn)價值約288萬元。豐厚的收益演變成村民的熱情擁護(hù),就業(yè)、社會保障之憂,在當(dāng)?shù)睾苌儆腥颂峒啊?/p>
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 認(rèn)識 影響
一、房地產(chǎn)泡沫的定義
房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的一種資產(chǎn)泡沫，它一般是指由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格脫離市場合理基礎(chǔ)價格的持續(xù)性上漲現(xiàn)象。一般發(fā)生在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，土地價格快速上漲導(dǎo)致泡沫景氣，但當(dāng)其達(dá)到峰值后，市場會出現(xiàn)需求量大幅下降、房價大跌，泡沫亦隨之破裂。房地產(chǎn)泡沫實質(zhì)上是地價泡沫，地價泡沫是指土地價格超過其合理價格而持續(xù)上漲。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于基礎(chǔ)價格的非平穩(wěn)上漲。泡沫過度膨脹的后果是泡沫破裂，其本質(zhì)是不具有可持續(xù)性。
二、對房地產(chǎn)泡沫的認(rèn)識
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如今面臨很多問題，這已達(dá)成共識。但不同的人看待這些問題的方法與態(tài)度卻是不同的。各方對于房地產(chǎn)泡沫的理解不同，也反映出不同的社會特色。房地產(chǎn)價格越調(diào)越漲，房地產(chǎn)市場本無泡沫的言論也浮出水面。香港祥祺控股集團(tuán)有限公司董事長陳紅天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的沒泡沫，打都打不爛的不叫泡沫，過去五六年各種手段都沒有把房地產(chǎn)壓下去，這就沒有泡沫了?！敝斀?jīng)評論家葉檀博士則認(rèn)為此論違反常識，泡沫時間有長有短，短的一、兩年就崩盤，長的可以到五、六年以上，甚至十幾年。我國的房地產(chǎn)泡沫崩潰的表現(xiàn)，并不在于按揭貸款崩潰，并不會像美國一樣，房產(chǎn)價格下降、二次抵押者把房產(chǎn)交給銀行，最大的可能性是，富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外，地方政府以土地抵押的負(fù)債大部分成為壞賬，到那時，會出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，地方政府與銀行的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，債務(wù)危機(jī)大爆發(fā)。逐漸減少土地依賴，逐步縮小貧富差距，逐步減少空置率，才是軟著陸的根本。
縱觀國際，房價收入比、房價租金比和住房空置率是衡量房地產(chǎn)市場泡沫化的常用指標(biāo)。當(dāng)前，我國的這三個指標(biāo)皆高于國際通行標(biāo)準(zhǔn)，由此可見我國房價總體水平已嚴(yán)重偏離基本面，泡沫化明顯。
從房價收入比看，我國房價明顯超出國際通行標(biāo)準(zhǔn)的上限。所謂“房價收入比”是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以上海為例，2011年上海家庭人均可支配收入為36230元，家庭年收入約為72460元，按2011年剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動遷安置房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格為每平方米21584元，購買80平方米的兩居室需要172.67萬元，平均房價收入比約為23.8：1。也就是說，上海市普通居民需要花大約23.8年才能購買一套普通住房。為提高合理性，21世紀(jì)網(wǎng)選擇可支配收入數(shù)據(jù)計算房價收入比。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24565元/年，按城鎮(zhèn)戶均人口2.89人算，家庭可支配收入為7.61萬元/年。國家統(tǒng)計局公布2011年城鎮(zhèn)戶均住房面積約為95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均價5498元/平方米，可得我國一套住房總價格約為52.23萬元。最終計算得出，我國房價收入比為7.36倍，而世界銀行認(rèn)為合理的房價收入比應(yīng)該為3-6倍。
從房價租金比看，以廣東為例：2007年時僅為 272：1， 2010年卻高達(dá)921：1。其房價租金比的合理范圍，是根據(jù)資金的長期收益率來確定的。如果把買房看作一種長期投資的話，那么200：1至300：1的房價租金比，其年化收益率為4%—6%。由于房產(chǎn)還有房價上漲形成的增值收益，因此4%—6%的租金收益率是比較合理的。但是如果房價租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。以目前我國的長期國債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是不合算的。
從住房空置率看（對于何為房屋空置及具體數(shù)字，各部門尚無統(tǒng)一說法），據(jù)保守估算，一線城市的住房空置率不低于10%，二三線城市的住房空置率不低于8%，而國際上住房空置率基本在4-8%。同時需要注意的是我國城市住房自有率高于大部分國家，2012年5月，西南財經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行金融研究所共同《中國家庭金融調(diào)查報告》稱，中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平。理論和現(xiàn)實的邏輯是，出租房容易空置，也容易形成較高的空置率，這一事實使得我國住房空置率遠(yuǎn)高于國際上其它國家。
三、房地產(chǎn)泡沫對社會的影響
樓市泡沫一旦破裂后對中國經(jīng)濟(jì)的危害是巨大的、全方位的。上世紀(jì)90年代初海南省房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害只是當(dāng)前我國一線城市房市泡沫的一個縮影。首先，會沖擊金融系統(tǒng)。當(dāng)前，購房者大多是按揭貸款，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂后，房產(chǎn)變成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會拋售房產(chǎn)，銀行接收的則是貶值的財產(chǎn)。盡管銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過了銀監(jiān)會的房貸壓力測試，但從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)情況看，基本上把整個風(fēng)險都?xì)w結(jié)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)之上，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是個人消費信貸都是如此，這就孕育很大的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫破裂，最后承擔(dān)的只能是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，不過國內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在大多已上市，因此最后承擔(dān)風(fēng)險的只會是股民。其次，會影響整個國民經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈很長，涵蓋了建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸?shù)让芗彤a(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，則整個產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)趨于蕭條。
總之，我國應(yīng)正確認(rèn)識房地產(chǎn)泡沫及其影響，不能過分依賴房價收入比、房價租金比和住房空置率等國際通行指標(biāo)，此類國際通行指標(biāo)在我國房地產(chǎn)市場偶爾失靈，存在著非常奇特的現(xiàn)象，而應(yīng)盡快建立反映我國特色的指標(biāo)系統(tǒng)，同時建立與之相適應(yīng)的調(diào)控系統(tǒng)。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】出租方；承租方；自有住房；自住需求
1、引言
自從市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國的住房改革也不斷的進(jìn)行，相對于蓬勃發(fā)展的住房銷售市場而言，租賃市場似乎被忽視。雖然近幾年來，政府大力建設(shè)廉租房與公租房，但由于保障體系本身不完善、覆蓋率低，市場的供需主體為一個個獨立的家庭與個人。同時，政府政策導(dǎo)向與稅收問題，導(dǎo)致企業(yè)從事租賃市場的經(jīng)營成本高利潤率低，企業(yè)的參與度低，住房租賃和銷售的市場結(jié)構(gòu)失衡，租賃市場均衡受制于新增商品房的成交量與自主需求。房價的上漲、租售比的不合理進(jìn)一步減少了可供租賃的住房，引發(fā)空置率高和承租方租房成本高等系列問題，阻礙的住房租賃市場的更好更完善的發(fā)展。本文從自由住房的角度，剖析租賃市場的現(xiàn)狀。
2、自有住房及相關(guān)概念
居住需求是人類最基本的需求之一，自有住房是指居民自己擁有的房屋，可供自己居住、向他人租賃或者投資出售。而住房自有率是國際上考察居民的常用指標(biāo)，指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭占整個社會的家庭比例，計算公式為：
住房自有率=（居住擁有產(chǎn)權(quán)的住房家庭數(shù)/全部住房家庭戶數(shù)）*100%
2012的《中國家庭金融調(diào)查報告》就指出中國的住房自有率高達(dá)89.68%，從這個數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)購房時居民的首選，居民傾向于獲得擁有自己產(chǎn)權(quán)的房屋，側(cè)面說明中國的住房租賃市場不夠成熟，不能優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。住房自有率在統(tǒng)計學(xué)上與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是負(fù)相關(guān)的，世界平均水平是63%，歐美發(fā)達(dá)國家為60%左右，反映我國經(jīng)濟(jì)自由化程度不高，人力資源流動受到阻礙，城市化程度低。該報告中北京、上海、廣州、深圳四個城市的住房自有率最低，這個四個城市在整個中國屬于發(fā)達(dá)城市，城市化程度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高。這些人口集中的大城市，土地價格水平高，人才需求量大，因此住房租賃市場存在發(fā)展的動力；相對農(nóng)村而言，農(nóng)民一般都有自己的住房，租賃者少，并且流動意愿不大，住房自主率非常高。因此，住房自有率反映著租賃市場的發(fā)展程度。中國人口基數(shù)大，不能滿足所有的購房需求，要建立多元化的房屋供給系統(tǒng)。透過高的住房自有率，分析具體擁有住房居民的房屋占有結(jié)構(gòu)，根據(jù)《中國居住小康指數(shù)》得出調(diào)查人群住房數(shù)量分布如表1所示。
從圖表的數(shù)據(jù)擁有住房的居民比例占到78.6%，略低于公布的住房自有率89.6%，因為兩者選取的樣本不同，表一的數(shù)據(jù)不一家庭為考察單位，并且受訪者不涵蓋農(nóng)村人口。多套住房擁有率為13.3%，即擁有產(chǎn)權(quán)大于1套住房的人數(shù)比例為13.3%。
假設(shè)居民需要一套房屋來滿足自住需求，剩余的住房全部用來租賃。根據(jù)表上數(shù)據(jù)可以得出租賃市場的供需比為0.74：1，反映市場的房源能夠大致滿足租賃的需求。根據(jù)此數(shù)據(jù)對于租賃市場，多套房產(chǎn)擁有率越高，供需比越均衡更利于租賃市場，但是假設(shè)前提是剩余住房用來租賃，實際上剩余住房分為出租、出售以及臨時自住等用途，并且空置率高沒有成為租房市場的房源。以2012年北京市為例，通過人口調(diào)查分析得到表2：
根據(jù)表2顯示，多套住房占有率高并沒有激活租賃市場，證明了住房自有率高，多套住房居民占有率高的中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡，租賃市場發(fā)展不匹配。住房空置率是亟待解決的一個問題。
3、高住房自有率和住房空置率的研究分析
住房自有率與經(jīng)濟(jì)負(fù)相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)雖然在不斷的發(fā)展，但是較于發(fā)達(dá)國家水平還是比較低，同時勞動力流動率低，城市人口占總?cè)丝诘谋壤?，城市化進(jìn)程不高，并且文化習(xí)慣及社會結(jié)構(gòu)的影響，居民傾向于購房等種種因素造成中國住房自有率高的情況。
住房產(chǎn)生價值有兩種形式：出售與租賃。出售價格是對房屋一次性消耗的市場出價，體現(xiàn)是住房的商品價值屬性，衡量了一定時期住房的需求關(guān)系；租賃價格是住房的使用價格。兩者的區(qū)別在于：住房價值的回收形式與時間不同。出售是即期的資本利得，租賃是持續(xù)的現(xiàn)金流，但兩者都是對同一商品價值的不同表現(xiàn)形式。住房擁有者選擇出售還是租賃，空置高低一定程度受到租售比機(jī)制的影響。
租售比是指每平方米使用的月租金與每平方米的建筑面積的房價之比。國際上通過這個概念衡量一個地區(qū)的房地產(chǎn)的運行情況，標(biāo)準(zhǔn)通常為1：300 1：200，比值越高說明投資房產(chǎn)的價值越大，出租房屋的數(shù)量越多。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶160，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。以歷年北京租售比為例，2005年租售比為1：335，2008年突破1：400，在2010年達(dá)到1：600，從側(cè)面反映了租賃市場和出售市場的背離。房租收益過低與房價的巨大差異正是造成空置房高達(dá)30%的原因。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，合理的住房租售比是住房的壽命期滿，購房需求的貨幣價值等于租房獲得全部貨幣價值。不斷下降的租售比反映住宅市場的投資投機(jī)氛圍加劇，租賃市場被架空，房地產(chǎn)泡沫加重。住房租賃前期需要投入，很多剩余住房是未裝修的毛坯房。此外，租金面臨違約風(fēng)險，法律保護(hù)不完善，維護(hù)花費精力，租賃時間的增加因承租方的道德風(fēng)險損壞住房的可能性加大，降低了房屋的價值。相對租賃而言，空置房屋不存在任何成本，不需要投入，日益增長的房價，使得增值的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租賃。住房持有人的選擇進(jìn)一步降低租售比，低的租售比又促進(jìn)住房空置，形成惡性循環(huán)，不利于租賃市場的發(fā)展。
4、租賃成本
除了空置率高，以自有住房為主的租賃市場加重了租賃成本。租賃市場供需雙方主要是單獨個的出租方與承租方。政策導(dǎo)向和收益成本，以及巨大的租售比，企業(yè)從事房屋租賃獲得利潤不足于驅(qū)使其推動整個租賃市場。作為單個出租方的租賃成本為居住條件的投入、維護(hù)成本、稅費和時間成本以及承租方的違約風(fēng)險和道德風(fēng)險。居住條件的投入是指將預(yù)備租賃的住房改善成適合租賃條件的花費。房屋質(zhì)量和居住條件是承租方考慮的重要因素，決定了租金的高低和出租方的收益。維護(hù)成本是指租賃過程中，保持居住條件的花費。稅費是租金中應(yīng)繳的稅額，這部分一般出租方轉(zhuǎn)嫁給承租方。時間成本是租金收益與房屋價值下降的差值。承租方的違約風(fēng)險和道德風(fēng)險主要是承租方違背租約和損壞房屋的可能性。由于承租方是單體的個人，違約風(fēng)險和道德風(fēng)險發(fā)生后，出租方要自己承擔(dān)損失，導(dǎo)致租約合同主要傾向于出租方，采取押金策略降低風(fēng)險，因此通常存在霸王條款。個體的存在使租賃市場無法完全市場化，出租方可以通過提高租金的方式，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到承租方，加劇的供需市場的失衡。
對于承租方，由于市場參與的主體是一個一個單獨的個體，市場上信息不對稱，租房信息收集成本高。雖然企業(yè)不直接進(jìn)入租賃市場，卻開辦中介業(yè)務(wù)，表面上降低了搜尋成本，但實際上通過中介費用變相提高了租金。同時，近些年來，住房租賃中介通過信息獲取優(yōu)勢，壟斷了租房信息，切斷了出租方與承租方的關(guān)系，蓄意通過提高租金獲取高額的差價利潤，也攪亂了整個租賃市場。房價居高不下，承租方面臨很大的違約風(fēng)險，出租方隨時終止合約出售住房。承租方又面臨著搬遷成本和再一次的搜尋成本，租賃成本的加大促使承租方選擇購房。
5、結(jié)語
本文通過對自有住房分析我國住房租賃市場，住房自有率高并不代表我國租房需求不高，反而說明我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡和發(fā)展水平不高，住房結(jié)構(gòu)體系需要優(yōu)化。高的住房空置率影響了租房房源的供給，加劇了租售比的背離。租賃市場的單體性，不能通過法律手段消除租賃成本。即使完善的法律面前，高昂的監(jiān)管成本也無法覆蓋所有參與者。政府除了大力開展公租房和廉租房建設(shè)，還要注意引導(dǎo)租賃市場的市場化發(fā)展，將購房需求引流到租賃市場，從而達(dá)到合理的租售比，進(jìn)一步是銷售和租賃兩個市場平衡協(xié)調(diào)發(fā)展
【參考文獻(xiàn)】
[1]覃剛毅.被忽略的房屋租賃市場[J].住宅與房地產(chǎn)，2004（9）.
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、原創(chuàng)：經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
⒋房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達(dá)。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
⒉進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，原創(chuàng)：全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中
⒊建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
穩(wěn)定外貿(mào)是近期政府工作的重點之一，背景是前8個月中國的外貿(mào)出口增速只有6.2%——這距離全年10%增速的預(yù)定目標(biāo)還挺遠(yuǎn)，盡管該數(shù)據(jù)和國際各大經(jīng)濟(jì)體的外貿(mào)增速持平，但是，中國過去的外貿(mào)增速長期領(lǐng)先其他經(jīng)濟(jì)體10個百分點。
穩(wěn)定外貿(mào)的措施“緊急”出爐，也是落實總理8月下旬在廣東作外貿(mào)調(diào)研時提出的“密切關(guān)注市場變化，做好必要的外貿(mào)政策儲備”。
此次政策的著力點，主要集中于降低出口企業(yè)成本上。包括出口退稅、融資、信保、貿(mào)易便利化的措施，都指向降低出口企業(yè)綜合成本，尤其向小微企業(yè)傾斜。
中國當(dāng)前的出口困境是否只是“歐債危機(jī)”時期的短暫“冬眠”，一旦世界經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，就會重回往昔歲月？事實上，中國的對外貿(mào)易形勢已悄然變化，從阿迪達(dá)斯生產(chǎn)基地的轉(zhuǎn)移，到加工貿(mào)易型外資的撤退，再到廣東和江浙大量代工企業(yè)的困境。外貿(mào)企業(yè)成本上升與宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的問題不無相關(guān)。
出口退稅是支持出口“政策儲備池”最直接的殺手锏：“加快出口退稅進(jìn)度，確保及時退稅。擴(kuò)大出口信用保險規(guī)模，提高出口信用保險覆蓋面，特別要注意發(fā)展對小微企業(yè)的信用保險，引入商業(yè)保險公司開展短期險業(yè)務(wù)試點，落實好大型成套設(shè)備出口融資保險專項安排。”這些做法只要得到落實，將得到立竿見影的效果。
若救外貿(mào)，解決融資問題刻不容緩。今年以來，不少銀行出現(xiàn)罕見的放貸難。這邊廂是民營企業(yè)缺錢貸不到，那邊廂是銀行錢多放不出去。今年6月溫州市金融辦的一份調(diào)查報告顯示，當(dāng)?shù)?1%的民營企業(yè)認(rèn)為資金緊張，平均資金缺口為22%。央行連續(xù)兩次降息釋放貨幣放松預(yù)期，但由于實體經(jīng)濟(jì)不振，更多的企業(yè)投資欲望不強(qiáng)。此次國家出臺的政策則著力于發(fā)揮信用作用，提供合理的擔(dān)保，解開“一頭缺錢，一頭不敢放貸”的死結(jié)。
復(fù)雜的國際形勢要求這些刺激外貿(mào)的措施必須“快、狠、準(zhǔn)”。美聯(lián)儲啟動了QE3的量化寬松貨幣政策，由此對我國帶來直接的影響是包括貴金屬農(nóng)產(chǎn)品在內(nèi)的初級產(chǎn)品行情反彈，生產(chǎn)成本回升壓力加大。本來，隨著煤炭過剩、電力穩(wěn)定、石油價格波動，其他重要原材料價格也多有下降。現(xiàn)在看來，“降低重要原材料價格以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)”需要列入穩(wěn)定外貿(mào)的政策儲備中來。
我國企業(yè)缺乏社會責(zé)任感，這是一個讓人痛心卻并不震驚的結(jié)論。企業(yè)在獲取利潤的同時，難道不該在守法、倫理、慈善等方面自覺地承擔(dān)責(zé)任么？盡管平心而論，許多企業(yè)也有自身的難處，租金、水電、設(shè)備、工資，各種各樣的經(jīng)營成本是每個企業(yè)不得不考慮的問題，資金鏈的緊張動輒影響到企業(yè)的生存。于是削減工資、增加勞動時間與強(qiáng)度等等，便成了企業(yè)節(jié)約成本的常用手段。
可是，壓縮人力成本，就一定能換來經(jīng)營成本的降低，并帶來更大的利潤嗎？
人畢竟與冷冰冰的機(jī)器房屋不同，作為一個有自主感情的變量，人能在激勵中發(fā)揮更大的價值，也能在過分?jǐn)D壓下消極怠工，如何使用好人力成本，以產(chǎn)生最大的效益？這牽涉到企業(yè)對人力資源的價值判斷，以及對人性的深刻認(rèn)知。一言以蔽之，人到底是創(chuàng)造價值的機(jī)器，還是可以根據(jù)需要削減的成本？
像閃電一般，這個古老的問題再次劃破時空的烏云重臨在我們心頭。1960年，西方管理學(xué)大師道格拉斯?麥格雷戈在《企業(yè)的人性面》中開宗明義地提出了這一問題:什么才是最有效的管理人員的方式？
在麥格雷戈之前，企業(yè)界普遍流行的“X理論”通常認(rèn)為人性懶惰，總是選擇逃避責(zé)任。因此企業(yè)必須以獲得利潤為出發(fā)點，通過獎懲、嚴(yán)格的管理制度、權(quán)威、嚴(yán)密的控制體系等一系列管理手段，來實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。
與此相對，麥格雷戈提出了著名的“Y理論”。他指出，人是需要工作的，因為人需要成就自我，所以只要有效地引導(dǎo)和激發(fā)員工的這種需要，他們就會積極進(jìn)取，不僅能夠承擔(dān)責(zé)任，甚至還能勇于接受具有挑戰(zhàn)性的新任務(wù)。企業(yè)要用信任取代監(jiān)督，以啟發(fā)與誘導(dǎo)代替命令與服從。因此，應(yīng)當(dāng)重視人的基本特征和基本需求，把人安排到具有吸引力和富有意義的崗位上工作，鼓勵人們參與自身目標(biāo)和組織目標(biāo)的制定，把責(zé)任最大限度地交給工作者?？傊?，管理過程主要是一個創(chuàng)造機(jī)會、挖掘潛力、排除障礙、鼓勵發(fā)展的幫助引導(dǎo)過程。
麥格雷戈把他的一系列思考成果寫進(jìn)了《企業(yè)的人性面》，給管理學(xué)帶來根本性的變革。
今天，這一簡單而深刻的問題引發(fā)了比以往更為強(qiáng)烈的反響。在全球商業(yè)化與資本化的今天，企業(yè)的社會影響力與日俱增，隱隱已經(jīng)成為當(dāng)今社會的重要基石。尤其是那些擁有數(shù)萬員工與龐大資本的大企業(yè)，一言足以動天下之視聽，一行足以移一時之風(fēng)氣。企業(yè)價值之實現(xiàn)，已不僅僅在于利潤的多寡。