城市房地產(chǎn)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，實施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，測定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

    房地產(chǎn)估價師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

    第七條 國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動并具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。

    一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。

    二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。

    三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

    臨時資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽(yù)條件等，分為一、二、三級和臨時資質(zhì)等級。

    （一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師和高級會計師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。

    一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師各1名，會計師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。

    二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時高級工程師或高級經(jīng)濟(jì)師1名，會計師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績。

    三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。

    一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實行年審制度。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；

    （四）依法交納稅費；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費用，不得擅自抬高或變相降低收費標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費數(shù)額和支付方式、時間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報送有關(guān)報表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第2篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

一嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清出制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在核定資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事開發(fā)建設(shè)活動。市房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入關(guān)，依法查處無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對不具備資質(zhì)的單位和個人掛靠有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的視為無資質(zhì)開發(fā)。嚴(yán)禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書以下簡稱資質(zhì)證書行為。要積極培育房地產(chǎn)市場，鼓勵外來有實力和良好業(yè)績的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)。外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的必須到市建設(shè)行政主管部門登記備案。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢和企業(yè)晉級、降級的審批條件。對未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的由市建設(shè)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定予以查處。

二嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目核準(zhǔn)、審批制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理項目核準(zhǔn)、用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須依法按招標(biāo)、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權(quán)，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報市規(guī)劃部門審批。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目核準(zhǔn)程序。房地產(chǎn)企業(yè)申請新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)先向市房地產(chǎn)行政主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項目申請，市房地產(chǎn)行政主管部門審查后，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》再報市發(fā)展和改革部門核準(zhǔn)，否則市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應(yīng)不低于35％，分期實施的開發(fā)項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執(zhí)行資本金制度。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，定期送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送備案的由市房地產(chǎn)管理部門依據(jù)建設(shè)部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購包括認(rèn)訂、登記、選號等收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；對拒不整改的依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

四加強(qiáng)商品房預(yù)銷售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部、國家工商總局聯(lián)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)銷售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或排除購房人合法權(quán)利。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應(yīng)將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預(yù)售管理辦法》向購房人明示，未按照規(guī)定向買受人明示的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴(yán)格執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質(zhì)量保證書》約定承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定的由原資質(zhì)審批部門依法進(jìn)行處理。

六加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告和展銷活動管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的市建設(shè)、工商、價格、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴(yán)肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產(chǎn)行政主管部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)展銷活動的審查和監(jiān)管，有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序

一加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門提出轉(zhuǎn)移登記申請并申報成交價格。辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，30日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》規(guī)定，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理。自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。市房地產(chǎn)行政主管部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。抵押當(dāng)事人未申請抵押登記的依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

三加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內(nèi)到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用市房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為的由市房地產(chǎn)、物價、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃市場行為

一用于出租經(jīng)營的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，不得對外出租。

二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書和當(dāng)事人合法證件。未取得權(quán)屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應(yīng)提交其他共有人或抵押權(quán)人同意出租的證明。

三租賃房屋經(jīng)登記備案后，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》自本通知印發(fā)之日起30日內(nèi)，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個人應(yīng)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)。對未申請房屋租賃登記的當(dāng)事人，依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

第3篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。

(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

(四)以房地產(chǎn)抵債的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(三)依法收回土地使用權(quán)的；

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(五)權(quán)屬有爭議的；

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；

(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

(四)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(六)成交價格及支付方式；

(七)房地產(chǎn)交付使用的時間；

(八)違約責(zé)任；

(九)雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(三)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自增加收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第4篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

一、檔案資料和登記簿關(guān)系

伴隨著檔案管理數(shù)字設(shè)備使用率的增加，檔案管理水平大幅提升，房屋登記部門大都采用電子登記簿，很多房屋登記從業(yè)人員都未見過實質(zhì)的房屋登記簿，部分人員甚至簡單認(rèn)為，登記簿就是房產(chǎn)檔案資料。

2007年《物權(quán)法》開始實施，這是我國首次從法律層面提到不動產(chǎn)登記簿的概念，該法第16、17條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。明確了不動產(chǎn)登記簿要高于權(quán)屬證書的證明效力，改變了以前的房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋權(quán)屬證明最高效力的做法，將登記簿的地位和意義進(jìn)行了明確規(guī)定。

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請房屋登記時向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關(guān)材料。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區(qū)別：

1.兩者內(nèi)容不同

房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。房屋登記檔案主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項登記時審核過程的記錄。

2.兩者公開程度不同

登記檔案中有一些涉及當(dāng)事人個人隱私的內(nèi)容，如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開查閱，提供身份信息后，任何人都可以對房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記檔案。

可以看出，房屋登記簿是檔案資料內(nèi)容的集中體現(xiàn)，源于檔案資料，但又不是簡單的檔案資料的復(fù)制版，而是經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)審核制作后，旨在體現(xiàn)房屋的權(quán)屬和權(quán)利狀況，并且對個人隱私內(nèi)容進(jìn)行了屏蔽。而房屋檔案資料是全部的房屋登記信息。兩者在查詢方面也有明顯區(qū)別：檔案資料的查詢要比房屋登記簿嚴(yán)格很多，要嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，查詢者必須是所有權(quán)人或者利害關(guān)系人，或者是上述辦法明確規(guī)定的相關(guān)部門。

二、房產(chǎn)檔案立卷只能按丘建檔

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第14條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以丘為單元建檔。許多房地產(chǎn)檔案管理部門嚴(yán)格按照此規(guī)定，以丘為單元進(jìn)行建檔，丘號的編定按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，屬多個產(chǎn)權(quán)單元時稱組合丘。

伴隨著城市化進(jìn)程不斷加快，舊城改造、棚戶區(qū)改造、城市功能區(qū)變化，都使城市房屋狀況經(jīng)常發(fā)生變化，房屋的變動具有不可預(yù)見性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)權(quán)利人（即權(quán)屬單元）為宗立卷。卷內(nèi)文件排列，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)屬變化、產(chǎn)權(quán)文件形成時間及權(quán)屬文件主次關(guān)系為序。因此，如果按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》用丘建檔，我們必須給每一丘預(yù)留一定的空間，防止房屋變動后，新形成的資料無空間存放。但由于城市變化的不可預(yù)見性，所留空間有可能幾年不用，也可能變動頻繁，經(jīng)常不夠用，因此會產(chǎn)生檔案管理人員最頭疼的檔案倒架問題。

在1990年以前，規(guī)范的房屋登記部門權(quán)屬檔案以丘為單元建檔，以房地產(chǎn)權(quán)利人為全宗立卷，將權(quán)利人的所有權(quán)登記檔案、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記檔案、他項權(quán)登記檔案、他項權(quán)注銷登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。這樣的管理模式對數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及檔案管理的規(guī)范起到了很大促進(jìn)作用。但上世紀(jì)90年代后房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化水平的不斷提升，檔案管理已經(jīng)逐步形成以電子管理為主的模式，目錄索引和檔案號的形成大都采用微機(jī)管理。如果按丘建檔和對房屋檔案的變化進(jìn)行并卷，很多城市每年十幾萬卷新增檔案，倒架和預(yù)留空間都變得不現(xiàn)實，因此在實務(wù)中很多地方采用了流水號進(jìn)行管理。

《房屋登記技術(shù)規(guī)程》5.3.3規(guī)定，紙質(zhì)檔案宜采用每辦理1件登記所形成的材料立1個卷；合并辦理的登記材料宜合并立卷。5.3.5 紙質(zhì)檔案可采用按歸檔流水號制定編號規(guī)則。5.4.2 電子檔案應(yīng)以1次登記為1件，按件建立電子檔案目錄。從中可以看出，技術(shù)規(guī)程制定后，已經(jīng)不再要求按丘建檔，而是采用更方便檔案管理的流水號管理。根據(jù)《立法法》中關(guān)于“同一部門制定的法律沖突，新法大于舊法”的規(guī)定，雖然住建部未修改《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》，但已經(jīng)不再強(qiáng)制要求按丘，并采取了開放的態(tài)度，以適應(yīng)新技術(shù)和新形式的發(fā)展和變化。

三、律師在房產(chǎn)檔案查詢時不受限制

當(dāng)前，登記部門的很多人員對律師可以查詢房產(chǎn)的范圍不是很清楚，感覺律師是從事司法工作的人員，可以和公檢法等部門工作人員一樣，提供相關(guān)證明后就可以和公檢法部門一樣對房產(chǎn)檔案進(jìn)行查詢復(fù)制。

《檔案法》第20條規(guī)定，中國公民和組織持有合法證明，可以按照有關(guān)規(guī)定，利用檔案館未開放的檔案以及有關(guān)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和其他組織保存的檔案?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第7條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，單位和個人可以公開查詢。《房屋登記簿管理試行辦法》第14條規(guī)定，個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況；權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。有關(guān)查詢的程序和辦法，按《房屋登記信息查詢暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？梢钥闯鲋灰暾埲颂峁┳约旱纳矸葑C明，就可以查詢登記簿中的部分內(nèi)容。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)有的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，及時為房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)糾紛仲裁、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規(guī)劃、城市建設(shè)等各項工作提供服務(wù)。《律師法》第35條規(guī)定，根據(jù)案情的需要律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。可以看出，只要律師提供律師事務(wù)所證明、本人執(zhí)業(yè)證書和當(dāng)事人的委托書，委托書只要與被查詢內(nèi)容有利害關(guān)系，就可以查詢登記簿的相關(guān)內(nèi)容。立案證明不應(yīng)是律師查詢需要提供的必要證件。

第5篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案 管理 信息化 法制

一、房地產(chǎn)檔案管理的概況

房地產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)行政管理部在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買賣、房屋動拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動中，經(jīng)過收集、整理、鑒定，按一定的手段形成的反映產(chǎn)權(quán)人房屋自然狀況及使用土地狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計算材料、圖紙、圖表、照片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)軟盤等各種載體內(nèi)容的文件材料。房地產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈與、分析等權(quán)屬變更不斷發(fā)生，房屋的拆遷、翻改、擴(kuò)建等現(xiàn)狀處于不斷的轉(zhuǎn)移和變更之中，必須不斷地補(bǔ)充新材料，才能確保房地產(chǎn)檔案的真實性和連續(xù)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案工作的好壞，直接影響到企業(yè)從閉塞到開放的轉(zhuǎn)變。不夠了，要逐步現(xiàn)實開發(fā)利用方式從被動到主動，從單一到多樣，從平面到立體，從閉塞到開放的轉(zhuǎn)變。例如有關(guān)部門編制房改情況報告，經(jīng)濟(jì)適用房開況報告以及典型交易案例分析等文件材料。

城市房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的真實紀(jì)錄，檔案室可以主動向其推薦并指定有代表性的房地產(chǎn)檔案。對所掌握的檔案資料信息進(jìn)行篩選、加工、整理、提煉編研專題資料，史料，簡報，文摘集萃等等，使原始資料變成活的，有用的，房地產(chǎn)檔案是二次面貌和發(fā)展的歷史見證，是研究城市的發(fā)展歷史，研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及其規(guī)律的重要參考依據(jù)。因此，重視房地產(chǎn)檔案工作的管理和發(fā)展，不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項一般意義的工作，而且是真文獻(xiàn)。從而幫助領(lǐng)導(dǎo)和社會需求者，認(rèn)清現(xiàn)狀，規(guī)劃未來，使房地產(chǎn)發(fā)展走向良性發(fā)展的軌道。根據(jù)房地產(chǎn)檔案的特點探究如何加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理工作。

當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理存在以下特性：

1.房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的政策性：在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易，管理等項工作，都必須嚴(yán)格按照國家的方針政策進(jìn)行操作，這其中征地要執(zhí)行土地法，動遷要執(zhí)行動遷法，房屋買賣要執(zhí)行房屋交易管理辦法，房屋租賃要執(zhí)行房屋租賃管理辦法，房屋管理要執(zhí)行物業(yè)管理辦法。總之國家要用方針政策指導(dǎo)、調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中，體現(xiàn)了很強(qiáng)的政策性。

2.房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的專業(yè)性：房地產(chǎn)業(yè)同其他的產(chǎn)業(yè)一樣，有很強(qiáng)的專業(yè)性，是一門比較深的學(xué)問。從某種意義上來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個比較龐大的系統(tǒng)工程，這其中不僅要有土地劃撥、開發(fā)企業(yè)施工隊伍、房地市場科研部門等硬件，還要有房產(chǎn)銀行、房產(chǎn)法庭、房產(chǎn)監(jiān)察、房屋中介、價格體系、職工培訓(xùn)、物業(yè)培訓(xùn)、法制建設(shè)等軟件，這些都需要我們學(xué)習(xí)和了解。就拿房地市場來看，就包括買賣、繼承、分割、抵押、典檔、置業(yè)、擔(dān)保等專業(yè)性很強(qiáng)的工作，上述的這些工作中都與房地產(chǎn)檔案息息相關(guān)，密不可分，且體現(xiàn)很強(qiáng)的政策性

3.房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的相關(guān)性：房地產(chǎn)檔案不僅是房地產(chǎn)業(yè)各項工作的真實記錄，也是城市面貌變化與發(fā)展的歷史見證，因此在房地產(chǎn)檔案中，必然涉及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的許多工作所以這個特點利用價值在于：要搞好檔案管理，檔案管理人員除了要掌握本專業(yè)的知識外，還要認(rèn)真地學(xué)習(xí)有關(guān)城市規(guī)劃、建筑施工、裝飾裝修、園林綠化、供水供電、供熱供氣等方面的知識，以更好地適應(yīng)工作的需要

二、信息化背景下房地產(chǎn)檔案管理工作中存在的新問題

1.由于中小城市對檔案法制觀念薄弱，歸檔意識不強(qiáng)檔案信息資料不完整，在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的今天，雖然依法治檔的外部環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，但有少數(shù)房地產(chǎn)管理部門的干部對檔案法制觀念仍很薄弱，檔案意識不強(qiáng)，少數(shù)業(yè)務(wù)部門存在檔案歸檔不及時，歸檔材料不完整等。如應(yīng)歸檔的統(tǒng)計報表、影像膠片、軟盤等沒有存人房屋權(quán)屬檔案；檔案中缺少房產(chǎn)分幅平面圖等；由于管理工作不規(guī)范，檔案信息和房屋實際不相符。

2.隨著計算機(jī)產(chǎn)業(yè)向更高更快方向發(fā)展，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)更加發(fā)達(dá)，各行各業(yè)運用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基本普及，電子檔案大量出現(xiàn)，管理方式已不適應(yīng)新時代要求，房地產(chǎn)檔案管理停留于過去的筆抄時代，而且靠傳統(tǒng)手工方式管理檔案，核檔立卷時間長，查檔耗時費力，工作效率低，新發(fā)生的檔案不能及時核檔立卷，造成積壓，影響利用檔案管理，雖然勉強(qiáng)能滿足查檔、利用需要，但隨著數(shù)量的增加，查檔的查全率、查準(zhǔn)率下降，查檔開始成為產(chǎn)權(quán)管理的瓶頸。

3.對社會需求和應(yīng)該提供的服務(wù)缺乏研究，多年來，房屋權(quán)屬檔案利用大多是處于你用我查的被動服務(wù)地位，中小城市房產(chǎn)檔案管理部門很少重視對利用者特點進(jìn)行預(yù)測，沒有對實際利用效果進(jìn)行深人分析。

4.檔案管理工作的發(fā)展，檔案工作人員的綜合素質(zhì)已不適應(yīng)現(xiàn)代檔案管理的要求，隨著檔案現(xiàn)代化管理逐步發(fā)展，對檔案工作人員的知識結(jié)構(gòu)也提出了更高要求，但基層的檔案人員缺乏必備的現(xiàn)代化管理方面的知識，盡管他們對業(yè)務(wù)工作很精通，但在計算機(jī)應(yīng)用方面卻束手無策。雖然經(jīng)過現(xiàn)代化技術(shù)基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)，使他們懂得一般的基礎(chǔ)知識和操作，但要實現(xiàn)檔案現(xiàn)代化管理光靠這點基礎(chǔ)知識是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如應(yīng)用軟件的開發(fā)、維護(hù)等，都需要有一定的專業(yè)知識。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的建議和措施

1.積極采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，全面提高檔案管理的現(xiàn)代化水平，在抓好檔案基礎(chǔ)工作的前提下，要著重提高檔案管理的科技含量，房地產(chǎn)檔案管理工作者要主動開發(fā)或引進(jìn)先進(jìn)的管理軟件，努力學(xué)習(xí)成功的先進(jìn)技術(shù)經(jīng)驗，積極探索對房地產(chǎn)檔案進(jìn)行全文掃描、光盤存儲管理和利用新的方法。

2.大力開發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬信息資源，積極開展社會化服務(wù)，在房地產(chǎn)行政管理、產(chǎn)權(quán)變更、落實私房政策、解決民事糾紛、所有權(quán)登記發(fā)證等各項工作中，都需要利用房地產(chǎn)檔案調(diào)事定界、判斷產(chǎn)權(quán)，所有這些越來越突出地顯示了房地產(chǎn)檔案的重要性和社會價值，要充分利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，積極開展有償咨詢服務(wù)，及時提供第一手的原始資料，滿足社會對房地產(chǎn)檔案有關(guān)信息的需求。

3.加強(qiáng)檔案法制的學(xué)習(xí)和宣傳，推進(jìn)依法治檔工作，利用多種形式，加大對檔案法城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法等法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，要按照《檔案法》，搞好檔案行政執(zhí)法工作，認(rèn)真抓好違法案件的處理，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，積極推進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理工作的法制化進(jìn)程。

4.加強(qiáng)檔案干部隊伍建設(shè)，提高檔案管理者的素質(zhì)，要培養(yǎng)檔案人員樹立全心全意為人民服務(wù)，有高度的責(zé)任心，有創(chuàng)新的意識，要有計劃地開展繼續(xù)教育，通過培訓(xùn)、自學(xué)等方式努力提高檔案工作人員的綜合能力，同時要科學(xué)、合理地引進(jìn)現(xiàn)代技術(shù)人員，業(yè)務(wù)雙精通的復(fù)合型人才，使檔案管理真正走向現(xiàn)代化。

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，廣大檔案工作者要共同努力，迎接挑戰(zhàn)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理，積極為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房屋拆遷 產(chǎn)權(quán)檔案管理 關(guān)系

一、產(chǎn)權(quán)管理部門在房屋拆遷之前要積極配合有關(guān)單位的工作

在拆遷工作進(jìn)行的前期，產(chǎn)權(quán)的相關(guān)管理部門要積極的配合有關(guān)單位的工作，并主動的介入到管理工作中去，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好拆遷范圍內(nèi)的房屋調(diào)查工作。

第一，對房地產(chǎn)的權(quán)屬檔案進(jìn)行查閱。城市房屋拆遷范圍內(nèi)的房屋一般處于城市的繁華地帶，其產(chǎn)權(quán)形式具有多樣性的特點，再加上產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性，只有通過查閱房地產(chǎn)權(quán)屬檔案才能夠了解其真實的內(nèi)容。對此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷單位以及評估機(jī)構(gòu)等進(jìn)行協(xié)調(diào)，對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行查閱，明確房屋的合法權(quán)屬、建筑面積、設(shè)計用途朝向等，這樣，就能夠?qū)⒁疬w房屋的狀況有一個全面的了解，有利于拆遷工作的有效開展。

第二，做好現(xiàn)場的勘測調(diào)查工作。雖然房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案能夠?qū)Ψ课莸幕厩闆r有一個準(zhǔn)確的反映，但是仍會有一部分的房屋因為受各種因素的影響而沒能夠確權(quán)登記，在這些沒有確權(quán)登記的房屋中，甚至還有一部分房屋是違章建筑以及臨時建筑的簡易房屋。此外，經(jīng)過確權(quán)登記的房屋中，有一部分在登記發(fā)證以后又重新的翻修和擴(kuò)建，這些房屋在修建后也沒能夠及時的申請變更登記，這就導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)檔案中所登記的內(nèi)容與實際情況不符。要想解決以上所提到的問題，還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)管理部門與評估人員以及拆遷當(dāng)事人在現(xiàn)場進(jìn)行實地勘測來獲得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，從而確定符合實際情況的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、強(qiáng)化強(qiáng)拆范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)限制管理工作

一旦房屋被列入拆遷范圍內(nèi)，當(dāng)拆遷公告時，其土地的使用權(quán)就已經(jīng)被收回了或者由其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣、轉(zhuǎn)讓，這就使得拆遷范圍內(nèi)房屋在產(chǎn)權(quán)處置上受到了一定的限制。對此，相關(guān)的管理人員應(yīng)該熟知《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋抵押管理辦法》等，并在進(jìn)行管理工作的過程中，能夠靈活的運用，從而有效的提高其工作效率。

如，在《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的第六條第三款中就有規(guī)定“依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，以及在《城市房屋抵押管理辦法》的第八條第四款中規(guī)定的“依法納入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押”等。

三、做好對已拆遷房屋的消籍以及新房屋登記的工作

第一，對于拆除房屋的滅籍工作。在房屋拆遷結(jié)束以后，被拆遷的房屋就不存在了，所以要對這一房屋原有的產(chǎn)權(quán)檔案進(jìn)行滅籍處理。在開展這一工作的過程中，相關(guān)人員應(yīng)該按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十四條規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行處理，其內(nèi)容主要為：“因房屋滅失、土地使用權(quán)屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記?！钡窃诓疬w的過程中，許多當(dāng)事人最為關(guān)心的是拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，其在取得拆遷補(bǔ)償安置之前是不會主動到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理注銷等級的。針對這一現(xiàn)象，產(chǎn)權(quán)登記部門的相關(guān)人員應(yīng)該根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十五條規(guī)定內(nèi)容的要求，將注銷被拆遷房屋權(quán)屬證書的書面說明送到產(chǎn)權(quán)人的手中，并收回原房屋權(quán)屬證書。此外，還要對登記簿冊上的一些資料進(jìn)行修正或更改，使得產(chǎn)權(quán)資料所體現(xiàn)出的內(nèi)容與實際情況相符。

第二，對于新建房屋的登記工作。房屋拆遷過程中的補(bǔ)償安置是非常重要的，其中一部分的補(bǔ)償安置可以采取原地補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行，所以，新建成的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對來說就會復(fù)雜一些。而為了有效的減少產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生，保障拆遷雙方當(dāng)事人的切身利益，產(chǎn)權(quán)管理部門還應(yīng)該及時的通知房屋產(chǎn)權(quán)人辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

四、完善房屋拆遷范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)檔案收集與管理工作

第一，產(chǎn)權(quán)檔案的收集工作。在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中的第八條規(guī)定中就明確提出了拆遷過程中工所產(chǎn)生的房屋所有權(quán)證、房屋拆遷的批準(zhǔn)文件、補(bǔ)償安置協(xié)議書等都是對被拆遷房屋進(jìn)行滅籍的依據(jù)，同時也都屬于房屋權(quán)屬檔案歸檔的范圍之內(nèi)。但是，由于現(xiàn)階段拆遷管理工作中的一些體制還不夠完善，產(chǎn)權(quán)管理部門和拆遷管理部門之間缺乏溝通和交流，從而阻礙了產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的開展。對此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷管理部門取得聯(lián)系，并在產(chǎn)權(quán)檔案收集工作方面達(dá)成協(xié)議，提高產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的效率。此外，拆遷改造后新建房屋在辦理登記手續(xù)的時候，產(chǎn)權(quán)部門還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)人提供拆遷許可等相關(guān)的證明材料。

第7篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

1 國家為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，先后出臺了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

商品房預(yù)售制度，是我國房地產(chǎn)業(yè)最基本、最重要的制度之一。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，先后出臺了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

1.1 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

1.2 《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

1.3 建房[2010]53號《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定：

該通知第一條規(guī)定：加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。

1.4 國發(fā)〔2010〕10號《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即《新國十條》中的規(guī)定：

該通知第九條規(guī)定：對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。

2 從商品房預(yù)售的各個環(huán)節(jié)著手，進(jìn)一步加強(qiáng)管理。

2.1 進(jìn)一步建立健全規(guī)范商品房預(yù)售的法律法規(guī)，尤其是對開發(fā)企業(yè)非法預(yù)售行為的處罰方面的法律法規(guī)。

對于不符合預(yù)售條件，沒有取得《商品房預(yù)售許可證》而非法預(yù)售的行為，目前缺乏強(qiáng)有力的法律法規(guī)的支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

但此條沒有明確核定什么是違法所得以及罰款的處罰額度。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

2.2 嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核。

2.2.1 要嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核，除檢查是否持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證外，要現(xiàn)場勘察，對施工進(jìn)度及投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行審核。另外，還要審核工程項目是否嚴(yán)格按規(guī)劃部門所批進(jìn)行施工，對違反規(guī)劃的行為，同樣要加大處罰力度。

2.2.2 目前，在很多城市，項目工程還沒冒出地面，就已經(jīng)開始賣房，甚至有些項目“四證”不全，都敢收錢。因此，針對這種情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對非法預(yù)售行為進(jìn)行定期的清理整頓，最大程度地規(guī)避開發(fā)企業(yè)卷款潛逃，維護(hù)交易公平，保障社會穩(wěn)定。

2.3 核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》后，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為實施動態(tài)監(jiān)管。

2.3.1 加強(qiáng)對商品房預(yù)售款的監(jiān)管。

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)。對于個別開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期糾正，并給予大力度的處罰，切實維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

2.3.2 加強(qiáng)對商品房預(yù)售合同的監(jiān)管。

應(yīng)嚴(yán)格商品房預(yù)售合同的登記備案。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理登記備案手續(xù)。各開發(fā)企業(yè)不得擅自更改購房者姓名，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要嚴(yán)格預(yù)售商品房的退房管理，預(yù)防變相的倒房現(xiàn)象，維護(hù)商品房市場的正常交易秩序。

第8篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

一、據(jù)以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，依法取得了本市朝陽區(qū)東三環(huán)南路2號的國有土地使用權(quán)。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺國用（1999）字第10020號臨時《中華人民共和國國有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國國有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設(shè)“富裕隆大廈”，現(xiàn)更名為“贏嘉中心”。期間，市國土房管局向贏嘉公司分批核發(fā)了《北京市外銷商品房預(yù)售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，中融公司預(yù)購贏嘉中心b座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運村支行簽訂《流動資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權(quán)人為亞運村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈b座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運村支行向市國土房管局申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，提交的申請材料有：《北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》；抵押當(dāng)事人的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、董事會決議及董事會成員名單；亞運村支行持有的《流動資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購房款的《證明》。此后，市國土房管局又從該局檔案中調(diào)取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》。申請當(dāng)日，市國土房管局依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第（二）項、第十八條的規(guī)定，向亞運村支行出具了《預(yù)售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項權(quán)利登記專用章”，注明權(quán)利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國土房管局了解贏嘉中心房產(chǎn)抵押情況。市國土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押意見書》，認(rèn)定贏嘉中心a座已有2582.24平方米商品房辦理了預(yù)售登記手續(xù)，可抵押范圍為a座9-17層及b座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請國有土地使用權(quán)抵押登記。市國土房管局出具了《土地他項權(quán)利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心b座地上24層、地下3層、a座9-17層及相應(yīng)分?jǐn)偟叵虏糠帧?；抵押?quán)人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協(xié)議，被亞運村支行申請法院對贏嘉中心b座16—24層房屋進(jìn)行了查封。贏嘉公司要求北京市國土房管局撤銷為中融公司與亞運村支行辦理的預(yù)售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審查認(rèn)為，被告未依法審核中融公司、亞運村支行的抵押申請，即作出準(zhǔn)予登記的行政行為是無效的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規(guī)定，判決被告市國土房管局于2000年8月23日對第三人中融公司、工行亞運村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無效。被告市國土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運村支行對一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問題的提出

預(yù)售商品房抵押是一個非常復(fù)雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結(jié)合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關(guān)系：中融公司與亞運村支行之間的預(yù)售商品房抵押關(guān)系，市國土房管局對該抵押行為進(jìn)行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關(guān)系，市國土房管局對該抵押行為進(jìn)行登記行為。在這些法律關(guān)系中，中融公司與亞運村支行之間的預(yù)售商品房抵押效力問題，市國土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關(guān)鍵所在。因為行政審判審查的重點是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對市國土房管局的登記行為的效力問題分析基礎(chǔ)上。

三、相關(guān)法律問題分析

（一）預(yù)售商品房抵押的概念、特征和條件

預(yù)售商品房抵押在我國房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實存在的特定物，抵押人以未來的財產(chǎn)作抵押的，抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看，大陸法系國家和英美法系國家的作法差異很大。大陸法系國家，例如法國立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國家的立法則不允許。在我國，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個方面特征：

1、從抵押標(biāo)的物來看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時已經(jīng)存在，并且能夠為抵押人所有或者實際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險。

2、從購房資金支付來看，購房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房價款，然后由銀行代其支付其余的購

房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時，購房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房價款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為，而且所支付購房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來看，抵押人對于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場的規(guī)范運行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購人，不能是預(yù)售商品房的開發(fā)商。”[2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購人，不是開發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購房人需要對預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時，必須建立在開發(fā)商與購房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款基本要求。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押必須以購房人已經(jīng)支付首期規(guī)定的房價款后，才能向銀行申請預(yù)售商品房抵押貸款。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來看，預(yù)售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購房人必須按規(guī)定支付首期的房價款，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房貸款抵押程序。當(dāng)然，購房人按規(guī)定支付了首期房價款，應(yīng)該提供符合財務(wù)會計結(jié)算要求的付款憑證。因此，以購房人是否按規(guī)定先行支付首期房價款是判斷預(yù)售商品房抵押能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，由貸款銀行支付其余的購房款。也就是說，在購房人支付首期規(guī)定的房價款后，其余的購房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來說，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來說，是為了支付除購房人首期支付的房價款之外其余的購房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運村支行雖然簽訂了《流動資金借款合同》，用途為采購鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。

4、必須按規(guī)定辦理預(yù)售商品房抵押登記。預(yù)售商品房抵押屬于房地產(chǎn)抵押，不動產(chǎn)抵押范疇。我國法律對于抵押登記的規(guī)定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對抗主義。對于不動產(chǎn)（例如房地產(chǎn)）采用登記生效要件主義，就是說法律規(guī)定需要登記，只有當(dāng)事人依照規(guī)定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。同時，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預(yù)售商品房抵押登記行為性質(zhì)

預(yù)售商品房抵押雙方當(dāng)事人，把符合登記要求的材料向登記機(jī)關(guān)申請登記，由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長期以來人們對此在認(rèn)識上存在一定偏差。有一些人認(rèn)為預(yù)售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對民事行為和行政行為的錯誤理解。預(yù)售商品房抵押的雙方當(dāng)事人，即抵押人和抵押權(quán)人，對預(yù)售商品房進(jìn)行抵押，這屬于私法關(guān)系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來說，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事的行為。因此，從民事主體上說，作為民事行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關(guān)系的內(nèi)容來說，其中涉及到民事權(quán)利和民事義務(wù)，而不是其他權(quán)利。

這種在平等主體之間設(shè)立的抵押關(guān)系，由于涉及到不動產(chǎn)抵押，根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，必須由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記才能完成，因而，登記當(dāng)然是國家行政主管機(jī)關(guān)的一種行使行政職權(quán)的活動。預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內(nèi)容上不同。從主體上，進(jìn)行預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)屬于國家行政機(jī)關(guān)，而不是一般組織。從行使權(quán)力方面來說，預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)在登記過程中行使的是行政權(quán)力，而不是民事權(quán)利。登記機(jī)關(guān)在登記過程中需要行使審查職責(zé)。如果按照有些人的認(rèn)識，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對于民事權(quán)利既可以行使，也可以放棄。但是，對于登記行為來說，這種登記審查的權(quán)力或者職責(zé)，登記機(jī)關(guān)顯然不能放棄。從國家設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記目的來看，國家登記主管部門對于不動產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，其目的就是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)抵押關(guān)系雙方當(dāng)事人以及善意第三人的合法權(quán)益。只有通過國家登記主管部門的登記行為，事實上對該預(yù)售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來看，抵押登記具有強(qiáng)制性。換言之，不動產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人如果對于不動產(chǎn)抵押不進(jìn)行登記，那么這種抵押關(guān)系就不生效，就不會受到國家法律保護(hù)。雖然國家對于當(dāng)事人是否辦理不動產(chǎn)抵押不進(jìn)行干預(yù)，這屬于私法自治范疇，但是一旦當(dāng)事人之間辦理了不動產(chǎn)抵押，就應(yīng)該向國家登記主管部門進(jìn)行登記，以尋求對雙方當(dāng)事人之間的私法關(guān)系進(jìn)行保護(hù)，對整個社會的交易安全進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)然，由于不動產(chǎn)抵押關(guān)系屬于私法關(guān)系，行政權(quán)對于不動產(chǎn)抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領(lǐng)域行政職權(quán)要弱。但是，這并不能否認(rèn)不動產(chǎn)抵押登記行政行為的性質(zhì)。因此，預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn)行為有利于保護(hù)個人、組織的合法權(quán)益

。行政確認(rèn)行為的本質(zhì)在于使個人、組織的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系取得法律上的承認(rèn)。通過行政確認(rèn)行為，個人、組織才能申請各種需要取得但尚未取得的權(quán)利，才能保護(hù)各種業(yè)已存在或者已經(jīng)取得的權(quán)利。行政確認(rèn)行為可以使當(dāng)事人的法律地位和權(quán)利義務(wù)都得以明確，不致于因含糊不清而發(fā)生爭議。同理，作為預(yù)售商品房抵押登記行為從性質(zhì)上說，就是房屋管理部門依法對行政相對人的預(yù)售商品房抵押的法律事實進(jìn)行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認(rèn)行為。雖然在預(yù)售商品房抵押登記行為中，作為登記機(jī)關(guān)往往處于平等主體之間的預(yù)售商品房抵押權(quán)人和抵押人之外的超然地位，但是登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)權(quán)是根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定而行使的，是國家行政管理權(quán)的實現(xiàn)方式之一，而不是基于相對人的委托。并且，由于行政確認(rèn)行為是對特定法律事實或法律關(guān)系是否存在的宣告，而某種法律事實或法律關(guān)系是否存在，是由客觀事實和法律決定的。因此，作為預(yù)售商品房抵押登記的機(jī)關(guān)對于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記的確認(rèn)行為，沒有自由裁量權(quán)，只能嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行。

（三）預(yù)售商品房抵押登記行為效力

預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的是一種期待權(quán)（或者期得權(quán)）。關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)和界定是目前民法學(xué)中頗有爭議的問題。期待權(quán)就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實現(xiàn)，但未全部實現(xiàn)之暫時的權(quán)利狀態(tài)。對于期待權(quán)的性質(zhì)，德國聯(lián)邦最高法院稱期待權(quán)為與完整權(quán)利“類似的權(quán)利”，是“所有權(quán)的預(yù)備階段”；期待權(quán)“與所有權(quán)相比并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之模型。”據(jù)王澤鑒先生德說法，期待權(quán)“自消極意義言，取得權(quán)利之過程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過程，當(dāng)事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認(rèn)為期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利，系一種“物權(quán)”，但其具有債權(quán)上之附從性，系一種“債權(quán)”，但物權(quán)之若干特性。[4]因此，期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán)。期待權(quán)是與既得權(quán)相對而言的，期待權(quán)屬于正在進(jìn)行還沒有完成的具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。對于物權(quán)來說，物權(quán)人對于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并且物權(quán)是一種絕對權(quán)，但是作為期待權(quán)的來說，期待權(quán)人顯然不能完全行使這些權(quán)利。因為期待權(quán)人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對人的協(xié)助才能實現(xiàn)。因此，從這個意義上說，期待權(quán)雖然具有物權(quán)性質(zhì)，并不是物權(quán)，僅僅屬于接近于物權(quán)的權(quán)利，逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利，但其本身還不是獨立的物權(quán)。期待權(quán)也不是典型意義的債權(quán)。債權(quán)是一種相對權(quán)，債權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)需要借助于債務(wù)人的協(xié)助才能實現(xiàn)。期待權(quán)作為債權(quán)，具有物權(quán)的特性。因此，預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的權(quán)利，屬于一種期待權(quán)（或者期得權(quán)益），這種權(quán)利雖然具有物權(quán)特性，但本身不是物權(quán)。預(yù)購人對于預(yù)售商品房的權(quán)利建立與預(yù)售人之間形成的預(yù)售合同基礎(chǔ)上。根據(jù)合同的相對性，預(yù)購人權(quán)利的實現(xiàn)需要借助于預(yù)售人的協(xié)助。由于預(yù)售商品房還處于在建或者待建狀態(tài)之中，預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實現(xiàn)，需要在商品房建成以后由開發(fā)商交付給預(yù)購人并辦理相關(guān)的登記手續(xù)，此時預(yù)購人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。因此，在本案中，作為中融公司認(rèn)為其對預(yù)購商品房享有所有權(quán)的說法是不成立的。預(yù)售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權(quán)抵押。

我國對不動產(chǎn)實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國家設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。通過不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對抵押事實進(jìn)行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會宣告不動產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規(guī)定了對抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。”[5]因此，我國目前相關(guān)法律對于不動產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對于不動產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實質(zhì)審查，這也是長期以來頗有爭議的一個問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對這些登記材料的真實性進(jìn)行審查。所謂實質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對這些材料的真實性進(jìn)行審查。從我國目前登記機(jī)關(guān)審查的實際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對申請人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便?！盵6]顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實際上已經(jīng)背離了我國有關(guān)不動產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對不動產(chǎn)抵押登記采取實質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實，因為這樣做必然會耗費登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時間上的拖延，登記成本提高，這對于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時，也會因為登記時間過長，使社會關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對于不動產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機(jī)關(guān)僅對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

（四）預(yù)售商品房抵押登記行為的司法審查

根據(jù)行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規(guī)定，人民法院對于被訴具體行政行為進(jìn)行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無須審查原告行為是否合法。從本案來說，預(yù)售商品房抵押登記由預(yù)售商品房抵押合同的雙方當(dāng)事人按照規(guī)定向房地產(chǎn)登記管理部門辦理登記，并按照規(guī)定提交相關(guān)文件，然后由房地產(chǎn)登記管理部門對申請人提供的材料進(jìn)行審查。作為預(yù)售商品房抵押登記的法定主管部門，市國土房管局對于預(yù)售商品房抵押登記申請進(jìn)行審查是其應(yīng)該履行的法定職責(zé)，這屬于具體行政行為，而不是民

事行為。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權(quán)益得房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售（購）合同。因此，從這個規(guī)定可以看出，辦理預(yù)售商品房抵押登記，當(dāng)事人必須提供上述文件?！侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》之所以規(guī)定當(dāng)事人須提交這五個方面的文件，是因為這五個方面的文件具有重要作用。對于這些文件，立法規(guī)定需要當(dāng)事人提供給登記進(jìn)行審查，其本意應(yīng)該是這些文件直接關(guān)系到抵押權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益，以及交易安全。登記機(jī)關(guān)如果只審查其中的部分文件，就可能導(dǎo)致侵犯抵押權(quán)人、善意的三人合法權(quán)益，危及交易安全。因此，對于預(yù)售商品房抵押登記而言，如果當(dāng)事人對于上述五個方面的文件，缺少其中任何一個或者幾個，就屬于手續(xù)不齊全，作為登記機(jī)關(guān)就不應(yīng)該進(jìn)行登記。對于登記機(jī)關(guān)來說，無論是形式審查，還是實質(zhì)審查，要求當(dāng)事人提供法律規(guī)定的文件，這是進(jìn)行審查和登記的前提條件。在本案中，市國土房管局在辦理中融公司與亞運村支行預(yù)售商品房抵押登記過程中，在當(dāng)事人未提交《土地使用權(quán)出讓合同》的情況下，沒有依法要求當(dāng)事人提交這些文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，該行為違反了《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條的規(guī)定。對于第十八條該辦法規(guī)定的需要當(dāng)事人提交的五個方面文件，這屬于法律法規(guī)明確規(guī)定的文件，不屬于登記機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇，登記機(jī)關(guān)只能嚴(yán)格審查當(dāng)事人是否提交了這五個方面的文件，而不能僅要求當(dāng)事人或允許當(dāng)事人提交其中的部分文件，否則就屬于無效行為。

同時，作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)對于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記審查時，應(yīng)該審查預(yù)售商品房抵押是否符合法律規(guī)定條件。作為合法有效的預(yù)售商品房抵押應(yīng)該具有四個方面條件，即預(yù)售商品房抵押主體特定性、合法有效的商品房預(yù)售合同、抵押人貸款用途的合法性、依法辦理預(yù)售商品房抵押登記。因此，從本案來看，我們可以根據(jù)這四個條件判斷中融公司與亞運村支行之間簽訂的預(yù)售商品房抵押是否符合法律規(guī)定：首先，從預(yù)售商品房抵押的主體來說，抵押人只能是預(yù)購人，抵押權(quán)人只能是提供預(yù)售商品房貸款業(yè)務(wù)的銀行。在本案中，中融公司與亞運村支行在主體方面符合預(yù)售商品房抵押規(guī)定的要求。其次，從合法有效的商品房預(yù)售合同來說，贏嘉中心與中融公司簽訂了預(yù)售商品房合同。其三，抵押人貸款用途的合法性。根據(jù)規(guī)定，在購房人支付首期規(guī)定的房價款后，其余的購房款由銀行支付。由此可以看出，貸款用途是為了支付除購房人首期支付的房價款之外其余的購房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運村支行雖然簽訂了《流動資金借款合同》，用途為采購鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。其四，依法辦理預(yù)售商品房抵押登記。從本案來看，中融公司與亞運村支行之間的預(yù)售商品房抵押顯然不符合建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定。

綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)本案中作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)，對于中融公司與亞運村支行之間的預(yù)售商品房抵押登記行為顯然不符合法律規(guī)定。作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)的市國土房管局一方面沒有嚴(yán)格按照《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定，要求中融公司和亞運村支行提供辦理抵押登記必須提供的文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，這顯然違法；另一方面也沒有嚴(yán)格按照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，嚴(yán)格審查預(yù)售商品房抵押的貸款用途，這也顯然違法。因此，一審法院經(jīng)審查，判決被告市國土房管局對中融公司與亞運村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無效，二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決，都是合法適當(dāng)?shù)摹?/p>

注釋：

[1] 程琥，法學(xué)博士，博士后，北京市高級法院行政庭法官。

[2] 林敏：《對預(yù)售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。

[3] 林敏：《對預(yù)售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。

[4] 申衛(wèi)星：《所有權(quán)保留買賣買受人期待權(quán)之本質(zhì)》，載《法學(xué)研究》，2003年第2期。

第9篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】城市郊鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記法律探索

一、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋發(fā)證問題的由來和法律現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。正如某著名境外學(xué)者所講的那樣，“整個中國就象是一個大工地”，城市建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)展大幅度地介入了城市郊區(qū)農(nóng)村集體所有制的土地，這就形成了目前這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農(nóng)民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張，后者有加速擴(kuò)大的趨勢。這樣，與這些“城市農(nóng)民”生活緊密相關(guān)，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，是否應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)面臨的一個無法回避的重要法律課題。

我國《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法?！泵鞔_指出了該法調(diào)整的范圍即城市國有土地上的房地產(chǎn)法律關(guān)系。

建設(shè)部1997年10月27日了第57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第四十條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，建設(shè)部于2001年8月15日對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國現(xiàn)有的關(guān)于土地權(quán)屬問題的基本法律規(guī)定，

二、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律特點：

和城市國有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點：(一)建筑密度大。在城市建設(shè)房屋有規(guī)定的間距要求，建設(shè)單位為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設(shè)計。在農(nóng)村建設(shè)房屋沒有規(guī)定的間距要求，建造人為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會房挨房、門對門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒有了造型，沒有了配套，沒有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低。城市房屋建設(shè)要遵守國家既定的建筑設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，參與各方分工很細(xì)，出現(xiàn)質(zhì)量問題要按規(guī)定追究責(zé)任。農(nóng)村房屋建設(shè)一般并不按照國家規(guī)定的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，許多房屋甚至連設(shè)計圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結(jié)合自己的施工經(jīng)驗組織建設(shè)，出現(xiàn)質(zhì)量問題時責(zé)任很難分清，甚至連責(zé)任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發(fā)現(xiàn)房屋容易出租，不經(jīng)過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設(shè)狀態(tài)必然使房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很低，上水、下水、通風(fēng)、采光、電力荷載、采暖等都成問題，消防、社區(qū)配套等更無從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態(tài)。

我國房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實狀況是，城市截然不同于農(nóng)村，在城市建設(shè)房屋有非常復(fù)雜的程序，要蓋幾十個甚至上百個章，但是在農(nóng)村非常簡單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農(nóng)村的土地總的來說比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協(xié)調(diào)。這是遠(yuǎn)郊農(nóng)民的一種普遍心態(tài)，但是對于“城市農(nóng)民”和近郊農(nóng)民來說，講究美麗和協(xié)調(diào)是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會隨心所欲地以擴(kuò)大房屋建筑面積為唯一目的來建造或改建房屋。按照農(nóng)村房屋建設(shè)的現(xiàn)狀來分析，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉(xiāng)規(guī)民約，其他的村民也都會這么看，也都會這么干。但是按照城市房屋建設(shè)的要求來分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設(shè)房屋連一個章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農(nóng)民”都認(rèn)為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農(nóng)民”都可以從這種“共識”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識”已經(jīng)存在了這么久，現(xiàn)在城市建筑管理和規(guī)劃管理部門要著手管理這件事已是無從下手。換句話說，如果把這些房屋按所有制關(guān)系定性為農(nóng)村房屋，大體可以說它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們?nèi)狈⑺_定為任何一種的強(qiáng)有力的依據(jù)和勇氣。

總之，農(nóng)村的建房管理狀態(tài)比較松散、寬泛，這是和農(nóng)村的土地價值狀況相適應(yīng)的。城市土地價值比較昂貴，它是和城市比較嚴(yán)格的規(guī)劃管理和建筑管理狀況相適應(yīng)的?！俺鞘修r(nóng)民”在城市建設(shè)房屋，卻運用農(nóng)村比較松散、寬泛的建房管理規(guī)定來蓄意放大自己的自，并形成了一個大一統(tǒng)的既得利益群體。

三、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記亟待立法

在城市國有土地上實施房屋發(fā)證沒有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對城市國有土地上的房屋發(fā)證和對城市房屋發(fā)證是同一個概念。為什么要偏偏對城市房屋發(fā)證而不對農(nóng)村房屋發(fā)證的原因，正是因為城市房屋價值量大，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不比農(nóng)村。從這個意義上說，房屋發(fā)證機(jī)關(guān)就是要對那些價值量大的房屋發(fā)放房產(chǎn)證。這樣，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)展，原先處于郊區(qū)集體土地上的房屋已經(jīng)被包含在城市范圍內(nèi)時，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)律必然促使人們研究和探討城市集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)證發(fā)放問題。理由很簡單，人們最終是要對價值量大、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不高的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記保護(hù)，而并不在意它是建在國有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環(huán)境和社會環(huán)境下尋找實現(xiàn)城市集體所有制土地上房屋登記發(fā)證的各種理由。

(一)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的需要。農(nóng)民的法律意識逐漸增強(qiáng)，他們省吃儉用建設(shè)房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價值量最大的私有財產(chǎn)，希望通過法律加強(qiáng)和保護(hù)自己的合法權(quán)益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統(tǒng)一管理的需要。城市房屋都應(yīng)該統(tǒng)一發(fā)證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應(yīng)該發(fā)證。

(三)已經(jīng)具備了一定的政策基礎(chǔ)。具體有兩點：一是國務(wù)院頒發(fā)的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第二十八條規(guī)定，“縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，依法保護(hù)房屋所有人對房屋的所有權(quán)，具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！逼渲械漠a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理自然包括房屋發(fā)證的內(nèi)容，因而這一條可以做為登記機(jī)關(guān)開展城市集體土地上房屋登記發(fā)證的政策依據(jù)。另外：建設(shè)部修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記?！备絼t里有一條規(guī)定，“本辦法第二條規(guī)定以外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。”這就給城市集體土地上房屋發(fā)證問題留下了一個口子，即可以參照城市國有土地上的房屋發(fā)證來執(zhí)行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設(shè)規(guī)模，緩解拆遷改造的難度。目前拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認(rèn)為通過房屋發(fā)證就可確認(rèn)哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時就可以不補(bǔ)償或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而降低拆遷成本。

四、實踐中已經(jīng)出現(xiàn)的操作模式

這幾年各地也都試點性的開展了城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋的發(fā)證工作，在一些地方還取得了一定成果。總結(jié)其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內(nèi)開展，主要是在縣城開展。凡是在這個范圍內(nèi)開展這項工作的，都有一定的歷史淵源，相關(guān)部門之間已經(jīng)形成了一些相互監(jiān)督制約的關(guān)系，就是這種監(jiān)督制約關(guān)系的書面憑證資料形成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的要件。但是深究起來，其中不乏當(dāng)?shù)亍巴琳摺钡暮圹E，經(jīng)不起國家政策方面的認(rèn)真推敲，基本沒有推廣價值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內(nèi)開展工作。這種做法往往具有試點性、探索性的特點。普遍方法是找一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的，有一定代表性的地區(qū)做試驗，與當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府合作，爭取他們的理解和支持。操作風(fēng)險比較小。從實踐來看，暴露出的問題也不少，核心是要件難確定或沒有要件，審核標(biāo)準(zhǔn)難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規(guī)定范圍內(nèi)開展工作。這個階段一般是作為對試點階段表示認(rèn)可的情況下才可能出現(xiàn)的，說明在申請要件和審核原則方面卻已有了一個可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。至此，也就完成了由試驗階段走向全面展開階段的一個完整的法定程序，按說這時開展這項工作應(yīng)該不會再有什么問題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個階段也仍然被迫停了下來，充分說明目前情況下開展這項工作難度很大。

五、存在的法律問題

總結(jié)城市集體土地上房屋發(fā)證工作的各種困難，可概括為以下幾個方面：

(一)申請要件難確定。土地證是一個必收要件，但是目前在城市集體土地上建設(shè)房屋跟在遠(yuǎn)郊農(nóng)村集體土地上建設(shè)房屋一樣，處于失管漏管狀態(tài)，無法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對所發(fā)產(chǎn)權(quán)證的合法性還要承擔(dān)法庭舉證的責(zé)任。

(二)審批標(biāo)準(zhǔn)難確定。由于房屋利用價值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設(shè)密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點城市在具體操作中都規(guī)定了內(nèi)部掌握政策界限。但是這個界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產(chǎn)權(quán)人會根據(jù)自己的現(xiàn)實狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達(dá)到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，影響了社會安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實上已經(jīng)以較低的價格進(jìn)入市場，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢群體，進(jìn)行城市集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作必然要面臨對他們所占用房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題，按政策確認(rèn)其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認(rèn)其合法又沒有政策支持，即使要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)難掌握?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是由于農(nóng)民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規(guī)避空間，很難在實踐中得到貫徹落實。

(五)登記收費難。收費困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺有關(guān)城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律法規(guī)，為發(fā)放集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證提供法律依據(jù)。

(二)在農(nóng)村轉(zhuǎn)戶(農(nóng)轉(zhuǎn)非)地區(qū)及時辦理轉(zhuǎn)戶以后國有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證。

(三)緊緊跟隨城市內(nèi)部存在集體土地的地區(qū)拆遷改造和城中村改造的步伐，及時處理好已改造地區(qū)的房產(chǎn)證發(fā)證工作。

以上第一條建議是針對集體土地上房屋發(fā)證問題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點在于及時縮小城市集體土地的范圍和數(shù)量。

參考文獻(xiàn)：

1、《中華人民共和國憲法》

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行