別墅綠化工程設(shè)計(jì)精選(九篇)
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第1篇：別墅綠化工程設(shè)計(jì)范文
關(guān)鍵詞：園林建設(shè)；工程造價(jià)管理
一、園林建設(shè)工程概述
園林，在中國(guó)的古籍中根據(jù)不同的性質(zhì)，也稱作園、圓、苑、庭院、別墅、山莊等，它們的性質(zhì)、規(guī)模雖不完全一樣，但都具有一個(gè)共同的特點(diǎn)：具有四種基本要素，土地、水體、植物、建筑。即在一定的地段范圍內(nèi)，利用并改造天然的山水地貌，或人為地開辟山水地貌，結(jié)合植物的栽植和建筑小品的布置，從而構(gòu)成一個(gè)供人觀賞、游憩、居住的環(huán)境。創(chuàng)造這樣一個(gè)環(huán)境的全過程，稱之為園林建設(shè)。園林建設(shè)工程包括：筑山、理水、植物配置和建筑營(yíng)造。
1.筑山：以太湖石和黃石為主，也可選用英石、劍石、上水石，能夠仿真山之脈絡(luò)氣勢(shì)，作出峰巒丘壑、洞府峭壁、曲岸石磯或倚墻砌筑，作壁山等等，
2.理水：鑿池、造池，因水成景，望盡水，幽亭曲榭，一望彌際。
3.植物配置：因勢(shì)隨形，蒔花栽林鋪草，匠心獨(dú)運(yùn)，創(chuàng)造出一種重含蓄、貴神韻的咫尺山林，小中見大的景觀效果。
4.建筑營(yíng)造：包含殿、宇、亭、廊、枋、榭、花池、花架、攔桿、雕塑、小品、水池、小橋與汀步、座凳、庭院燈等建筑項(xiàng)目。這些項(xiàng)目玲瓏輕盈，與水、石、花木配合，組成園林景觀，由簡(jiǎn)單而復(fù)雜。由粗糙而精致，由宅園、庭院、公園而街道、廣場(chǎng)、城區(qū)，由一般普通式而高檔精品，極具一種素雅恬淡，有如水墨渲染畫的藝術(shù)格調(diào)，顯示極其精致的工藝水平。
二、工程造價(jià)管理的基本概念、特點(diǎn)、對(duì)象
建設(shè)工程造價(jià)，在《中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)章程》中有如下定義：“建設(shè)工程造價(jià)，系指完成一項(xiàng)建設(shè)工程所花費(fèi)的費(fèi)用和總和”；對(duì)建設(shè)工程造價(jià)管理的定義是“運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟(jì)及法律手段，解決工程建設(shè)活動(dòng)中的造價(jià)的確定與控制，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)與管理等實(shí)際問題，從而提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益”。據(jù)此可知。工程造價(jià)管理應(yīng)包括建設(shè)費(fèi)用的管理，也包括建筑產(chǎn)品的價(jià)格管理，是投資控制管理，也是商品交換的市場(chǎng)管理，是一種雙重管理。這種雙重角色的雙重管理職能，是工程造價(jià)管理的一大特色。
因而工程造價(jià)管理具有的特點(diǎn)：(1)時(shí)效性，即反映某一時(shí)期內(nèi)價(jià)格特性，隨著時(shí)間的變化而變化。(2)準(zhǔn)確性，指運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和法律手段合理地確定工程造價(jià)和有效地控制工程造價(jià)。(3)公正性，既要維護(hù)生產(chǎn)者權(quán)益，也要維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，站在公正的立場(chǎng)上進(jìn)行管理。(4)規(guī)范性。指工程造價(jià)的宏觀管理，發(fā)揮指導(dǎo)和引導(dǎo)作用，要求我們工作程序必須規(guī)范，有法可依。
工程造價(jià)管理的對(duì)象為建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理和咨詢等各機(jī)構(gòu)的工程造價(jià)管理，以及從事工程概、預(yù)、結(jié)算等造價(jià)管理的工作人員，針對(duì)不同的部門，其具體工程造價(jià)管理的范圍內(nèi)容、作用也不同。
1.建設(shè)單位的工程造價(jià)管理，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各階段進(jìn)行投資額控制，保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，最終目的要把竣工工程結(jié)算控制在計(jì)劃投資限額控制數(shù)內(nèi)，降低投資成本，要求嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，科學(xué)化、程序化地工作。
2.設(shè)計(jì)單位的工程造價(jià)管理。設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭。是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高投資效益的關(guān)鍵。一個(gè)建筑產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)與否，是節(jié)約還是浪費(fèi)，在設(shè)計(jì)階段就已定型。因此，提高設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，對(duì)工程設(shè)計(jì)階段實(shí)行工程造價(jià)的控制，具有決定性的意義。
3.施工單位的工程造價(jià)管理。應(yīng)分兩部分來完成，一是企業(yè)內(nèi)部的工程造價(jià)管理，即工程成本管理，另一個(gè)是外部工程造價(jià)管理。它是建設(shè)工程的階段性管理，即招投標(biāo)至竣工及保修完畢的管理。
4.建設(shè)監(jiān)理或咨詢單位的工程造價(jià)管理。在建設(shè)工程整個(gè)過程中起著重要的作用，協(xié)助建設(shè)單位對(duì)整個(gè)工程造價(jià)過程進(jìn)行監(jiān)督、控制，確保項(xiàng)目目標(biāo)最佳地實(shí)現(xiàn)。
5.工程造價(jià)管理部門的工程造價(jià)管理。代表政府執(zhí)行工程造價(jià)管理職能，保持工程造價(jià)的客觀性、公正性，保持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
三、園林建設(shè)工程造價(jià)的全過程動(dòng)態(tài)管理
園林工程是建設(shè)項(xiàng)目中的一個(gè)組成部分。隨著社會(huì)主義精神文明建設(shè)的飛速發(fā)展，物質(zhì)文明水平的日益提高，越發(fā)顯現(xiàn)出園林建設(shè)重要性。因此扎扎實(shí)實(shí)做好每個(gè)階段，每個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理工作，對(duì)工程造價(jià)實(shí)行全過程跟蹤，動(dòng)態(tài)管理，才能最大限度地減少消耗，降低工程成本，取得最佳的投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。園林建設(shè)工程造價(jià)的全過程動(dòng)態(tài)管理是從工程項(xiàng)目的可行性研究階段開始，經(jīng)過初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同實(shí)施、竣工驗(yàn)收。
1.籌措階段。首先應(yīng)明確園林建設(shè)工程的類型、特點(diǎn)、內(nèi)容，大致做出估算。要考慮因地而宜，利用類似工程項(xiàng)目的數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行可行性研究，為確定最佳方案的決策，提供依據(jù)。要考慮風(fēng)險(xiǎn)。
2.設(shè)計(jì)階段。園林建設(shè)工程具有單位性和單一性的特點(diǎn)，無標(biāo)準(zhǔn)圖、無通用圖，依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目方案的規(guī)模和特點(diǎn)，推行量財(cái)設(shè)計(jì)。積極合理地采用新技術(shù)、新工藝、新材料，才能確定最具經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)方案。
3.施工階段。園林建設(shè)工程又與時(shí)效性緊密相關(guān)，適時(shí)地進(jìn)行工程建設(shè)，嚴(yán)格的施工組織管理，能給建設(shè)工程帶來事半功倍的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)化四制，既項(xiàng)目法人責(zé)任制，招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，是實(shí)現(xiàn)限額管理，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵所在。
第2篇：別墅綠化工程設(shè)計(jì)范文
一、總 論
1.項(xiàng)目建設(shè)背景
南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。
根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。
該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。
2.項(xiàng)目概況
(1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。
(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。
(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、
裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。
(6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。
(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價(jià)2316元。
(10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。
3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》;
(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;
(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;
(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;
(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。
4.可行性研究報(bào)告研究范圍
根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。
5. 研究結(jié)論及建議
本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區(qū)綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個(gè)15000平米
7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設(shè)投資 萬元 17623
10 每平方米建設(shè)投資 元 2316
11 投資利潤(rùn)率 % 17.7
12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略
1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
進(jìn)入20xx年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：
(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。
(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。
2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求
A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。
3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：
3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化
隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。
3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代
隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：
(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。
沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。
(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。
(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。
3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)
戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。
3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。對(duì)于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。
3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展
前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。
3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段
隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。
4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市
空置商品房已達(dá)80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。
(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過程。
(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
5.營(yíng)銷戰(zhàn)略
根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略：
5.1 確定項(xiàng)目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。
5.2 “賣點(diǎn)”分析
‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：
(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突
出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。
(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)
檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。
5.3 營(yíng)銷推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營(yíng)銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購;③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購;⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價(jià)策略
(1)價(jià)格定位。
1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價(jià)格情況表
(20xx年1、2月)
序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730
5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個(gè)75000元。
(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。
(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
1.項(xiàng)目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個(gè)方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。
2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備
C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。
供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。
供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入
場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購物廣場(chǎng)是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。
四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1. 建筑面積和內(nèi)容
根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。
根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺(tái)：鋁合金封閉式陽臺(tái);⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。
2.3 住宅戶型規(guī)劃
根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項(xiàng)目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房
3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)
4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備
5 照明工程 小區(qū)照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門
8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)
9 閉路電視 住宅區(qū)
10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境
1.1 地形
建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場(chǎng)地自然條件
(1)地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;
(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;
(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。
2.4 交通組織
小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。
3.建筑方案設(shè)計(jì)
本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場(chǎng)) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數(shù)地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。
3.2 平面設(shè)計(jì)
(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)
1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80
5 套內(nèi)建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2
7 居住戶數(shù) 戶 431
8 居住人數(shù) 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設(shè)計(jì)
立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：
4.1 基礎(chǔ)選型及處理
(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。
4.2 上部結(jié)構(gòu)
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。
5.公用設(shè)施方案
本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：
(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。
2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。
3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。
(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。
1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。
2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。
(4)室內(nèi)外排水。
1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。
3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。
4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設(shè)計(jì)。
1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。
2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。
3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。
5.4 通風(fēng)空調(diào)
(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。
5.5 弱電設(shè)計(jì)
(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。
(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。
(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。
(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。
(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。
6.消防
(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。
(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。
(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。
(4)地下車庫按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。
(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環(huán)境保護(hù)
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。
20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。
20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
20xx年1月：工程開工。
20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度
成 本 1 2 3 4
1 土地費(fèi)用 4500 4500
2 前期工程費(fèi) 647 647
3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642
5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130
6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14
7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15
8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163
9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130
10 其他費(fèi)用 544 90 90 364
11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330
合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項(xiàng)目資本金;按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經(jīng)濟(jì)效益分析
1.住宅銷售價(jià)格
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫每個(gè)車位75000元，按80%即400個(gè)車位銷售計(jì)。
2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃
本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)
項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場(chǎng) 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。
考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費(fèi)率
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。
表3-8 稅費(fèi)率表(%)
稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);
營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)
城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5
教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費(fèi) 7.5
4.盈利能力分析
項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計(jì)繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)
內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(dòng)(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;
4--基準(zhǔn)收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點(diǎn)分析
為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點(diǎn)分析表
敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)
全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費(fèi)用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注
Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場(chǎng) 出租房地下停車場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬元～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。
(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長(zhǎng)36.5%;反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。
3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬元)
序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說明
1 開發(fā)建設(shè)投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570
2 經(jīng)營(yíng)資金
3 項(xiàng)目總投資 17623
3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623
附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22
4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
5 自營(yíng)部分折舊、攤銷
6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用
7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補(bǔ)以前年度虧損
11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1
16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220
附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
