城市房地產(chǎn)管理制度精選(九篇)

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第1篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理。

第三條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作；

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的具體管理工作。

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理業(yè)務(wù)上受同級城建檔案管理部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第五條市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的需要，建立房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)，配備專職檔案管理人員，健全工作制度，配備必要的安全保護(hù)設(shè)施，確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整、準(zhǔn)確、安全和有效利用。

第六條從事房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的工作人員經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，方可上崗。

第二章房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集、整理和歸檔

第七條房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料的收集、整理、歸檔制度。

第八條下列文件材料屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的歸檔范圍：

一、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件:

（一）房地產(chǎn)權(quán)利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人人的身份證明、授權(quán)委托書等；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證書或者土地來源證明，房屋拆遷批件及補(bǔ)償安置協(xié)議書，聯(lián)建或者統(tǒng)建合同，翻改擴(kuò)建及固定資產(chǎn)投資批準(zhǔn)文件，房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)材料等；

（三）房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等；

（四）設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。

二、房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。

四、反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。

五、其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊、表、卡等。

第九條每件（宗）房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作完成后，權(quán)屬登記人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將整理好的權(quán)屬文件材料，經(jīng)權(quán)屬登記負(fù)責(zé)人審查后，送交房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)立卷歸檔。任何單位和個(gè)人都不得將房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料據(jù)為已有或者拒不歸檔。國家規(guī)定不得歸檔的材料，禁止歸檔。

第十條歸檔的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的資料，應(yīng)當(dāng)是原件；原件已存城市建設(shè)檔案館或者經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)認(rèn)定的，可以是復(fù)印、復(fù)制件。復(fù)印、復(fù)制件應(yīng)當(dāng)由經(jīng)辦人與原件校對、簽章，并注明校對日期及原件的存放處。

第十一條歸檔的房地產(chǎn)權(quán)屬資料，應(yīng)當(dāng)做到書寫材料合乎標(biāo)準(zhǔn)、字跡工整、內(nèi)容規(guī)范、圖形清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、符合檔案保護(hù)的要求。

第十二條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照檔案管理的規(guī)定對歸檔的各種房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料進(jìn)行驗(yàn)收，不符合要求的，不予歸檔。

第十三條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)對歸檔的房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行登記、整理、分類編目、劃分密級、編制檢索工具。

第十四條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以丘為單元建檔。丘號的編定按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十五條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)權(quán)利人（即權(quán)屬單元）為宗立卷。卷內(nèi)文件排列，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)屬變化、產(chǎn)權(quán)文件形成時(shí)間及權(quán)屬文件主次關(guān)系為序。

第十六條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，及時(shí)補(bǔ)充有關(guān)權(quán)屬檔案材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀的一致。

第十七條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)屬檔案管理的有關(guān)規(guī)定，不得擅自修改房地產(chǎn)權(quán)屬檔案。確需變更和修改的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，按照規(guī)定程序進(jìn)行。

第十八條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)妥善保存，定期檢查和鑒定。對破損或者變質(zhì)的檔案，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)；檔案毀損或者丟失，應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得以任何借口擅自銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案。

第十九條保管房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)配備符合設(shè)計(jì)規(guī)范的專用庫房，并按照國家《檔案庫房技術(shù)管理暫行規(guī)定》實(shí)施管理。

第二十條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理應(yīng)當(dāng)逐步采用新技術(shù)、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化。

第二十一條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與城市建設(shè)檔案管理機(jī)構(gòu)密切聯(lián)系，加強(qiáng)信息溝通，逐步實(shí)現(xiàn)檔案信息共享。

第二十二條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)的隸屬關(guān)系及檔案管理人員發(fā)生變動，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的交接手續(xù)。

第二十三條房屋自然滅失或者依法被拆除后，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自檔案整理歸檔完畢之日起15日內(nèi)書面通知城市建設(shè)檔案館。

第三章房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理

第二十四條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)有的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，及時(shí)為房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)糾紛仲裁、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規(guī)劃、城市建設(shè)等各項(xiàng)工作提供服務(wù)。

第二十五條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家檔案管理的保密規(guī)定，防止房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的散失、泄密；定期對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的密級進(jìn)行審查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)調(diào)整密級。

第二十六條查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)，并登記備案。

涉及軍事機(jī)密和其他保密的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，以及向境外團(tuán)體和個(gè)人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)按照國家安全、保密等有關(guān)規(guī)定保管和利用。

第二十七條向社會提供利用房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，可以按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行有償服務(wù)。

第四章法律責(zé)任

第二十八條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對直接負(fù)責(zé)的主管人員或者其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；

（二）擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；

（三）涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；

（四）擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；

（五）違反本辦法第九條規(guī)定，不按照規(guī)定歸檔的；

（六）檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的。

第二十九條違反《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實(shí)施辦法》以及本辦法的規(guī)定，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)損失檔案的價(jià)值，責(zé)令賠償損失。

第三十條有下列行為之一的，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定處罰：

（一）在利用房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的過程中，損毀、丟失、涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案或者擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；

（二）企事業(yè)組織或者個(gè)人擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的。

第五章附則

第三十一條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、編制、經(jīng)費(fèi)，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作人員的職稱、獎懲辦法等參照國家檔案管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第2篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)登記 產(chǎn)籍管理 開發(fā) 制度

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展速度不斷提升的背景之下，社會大眾的物質(zhì)生活水平呈現(xiàn)出了相當(dāng)顯著的提升趨勢，大眾對于居住環(huán)境與空間的要求更加的具體與嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)可以說正面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。從我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢角度上來說，房屋價(jià)格長期居高不下，并有一定的上漲趨勢，且房地產(chǎn)的開發(fā)速度不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展下去，此項(xiàng)問題值得引起各方人員深入思考。從房地產(chǎn)管理所等相關(guān)職能部門與機(jī)構(gòu)的角度上來說，需要健全與房地產(chǎn)管理全過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的制度，落實(shí)相應(yīng)的措施，方能夠使房地產(chǎn)管理的質(zhì)量與水平更加理想。本文即對該問題做詳細(xì)分析與探討。

1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理制度

對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記的最主要目的在于：依法確認(rèn)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，依法保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)利。從這一角度上來說，房地產(chǎn)權(quán)屬等級管理除了與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的切身權(quán)益密切相關(guān)以外，更在社會生活、國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的過程中扮演著相當(dāng)重要的角色。從這一角度上來說，如何確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的科學(xué)與有效，這一問題值得相關(guān)工作人員引起思考。結(jié)合具體實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)來看，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作的開展過程當(dāng)中，需要遵循的工作制度包括以下幾個(gè)方面：

①無論是從宏觀角度的國家穩(wěn)定，還是從微觀角度的房地產(chǎn)權(quán)利人層面上來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記都有著重要的意義。因此，需要在國家現(xiàn)行方針政策的支持下，依法展開對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理工作，對生產(chǎn)活動進(jìn)行全面規(guī)范，凸顯政府部門以及相關(guān)職能機(jī)構(gòu)的工作能力，對管理的范疇加以進(jìn)一步確定，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，乃至后續(xù)的確認(rèn)以及發(fā)證工作都能夠更加的有效與規(guī)范。舉例來說，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中，通過對所有者所屬房地產(chǎn)的登記以及發(fā)證處理，對房屋所對應(yīng)的物權(quán)依法加以確認(rèn)與公示，對于保障房地產(chǎn)權(quán)利人的基本利益而言意義重大。與此同時(shí)，依賴于對房屋所有權(quán)的界定與登記，能夠使國家各類房屋以及土地資源的管理力度得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，杜絕在房地產(chǎn)市場交易過程當(dāng)中出現(xiàn)的投機(jī)行為或者是違規(guī)操作問題。與此同時(shí)，此項(xiàng)工作的開展還能夠幫助對房屋相關(guān)檔案的收集與整理工作，此項(xiàng)內(nèi)容對于促進(jìn)土地資源的規(guī)范化開發(fā)與利用而言意義重大。

②在對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作進(jìn)行管理的過程當(dāng)中，為了能夠進(jìn)一步的凸顯房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力水平，還需要重點(diǎn)關(guān)注以下多個(gè)方面的工作內(nèi)容：①需要突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公示功能：此項(xiàng)措施主要是指將與房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)的已定事實(shí)面向社會大眾進(jìn)行公開，標(biāo)明房地產(chǎn)相關(guān)的流轉(zhuǎn)情況，使房地產(chǎn)交易更加的安全與公正，避免在房地產(chǎn)交易行為，特別是連續(xù)易的過程當(dāng)中，受權(quán)利主張而破壞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益。突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公示功能，使與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的轉(zhuǎn)移、設(shè)計(jì)工作更加的透明，產(chǎn)權(quán)的交易與流轉(zhuǎn)秩序更加的穩(wěn)定；②需要突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理功能：此項(xiàng)措施主要是指在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作當(dāng)中，重視審查監(jiān)督與管理工作的開展，使審查程序更加的科學(xué)嚴(yán)格，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并對不合法的行為進(jìn)行糾正。除此以外，還需要立足于對房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查與分析，凸顯管理功能，通過構(gòu)建產(chǎn)籍資料與檔案的方式，輔助政府部門實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的合法調(diào)控。

2 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理制度

房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的主要概念是指：對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行的管理工作，房地產(chǎn)行政管理工作部門在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等相關(guān)管理工作的開展過程當(dāng)中所形成的各種載體的歷史記錄均屬于房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理中至關(guān)重要的工作內(nèi)容。這些內(nèi)容更屬于房地產(chǎn)建設(shè)檔案中至關(guān)重要的構(gòu)成部分，其反映了房屋相關(guān)的信息（包括房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層高、房屋建筑時(shí)間、房屋使用途徑、房屋權(quán)屬等相關(guān)信息在內(nèi)）。

通過對房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)籍管理的方式，能夠使城市的規(guī)劃與建設(shè)依據(jù)更加的科學(xué)、合理。結(jié)合相關(guān)的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)來看，在城市規(guī)劃工作開展中，傳統(tǒng)意義上所使用的調(diào)查方法以及測算方法均存在投入力度大、可靠性較低、周期較長等多個(gè)方面的缺陷。而通過產(chǎn)籍管理的方式，能夠使檔案管理通過信息化建設(shè)的方式，形成數(shù)字化等級檔案，以便工作人員全面了解并分析房屋權(quán)屬的具體情況，更好的面向后續(xù)包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、物業(yè)管理、以及住房制度改革在內(nèi)的相關(guān)工作提供服務(wù)。除此以外，通過房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的方式，能夠使整個(gè)房地產(chǎn)市場的交易行為更加的安全與有序。這主要是指：在房地產(chǎn)市場交易火熱發(fā)展的背景之下，大眾對于房地產(chǎn)的關(guān)注度正不斷提升，房產(chǎn)糾紛問題不斷增多，在出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛問題的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)籍檔案的利用率也迅速提升。做好產(chǎn)籍管理工作，能夠使在發(fā)生房產(chǎn)糾紛問題的情況下，管理所及時(shí)出具相應(yīng)的物權(quán)證明文件，及時(shí)解決問題，對權(quán)利人的合法權(quán)益加以保護(hù)。

而為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理工作質(zhì)量的進(jìn)一步提升，還要求在實(shí)際工作中落實(shí)以下幾個(gè)方面的制度措施：首先，需要密切“兩證”的溝通關(guān)系。主要是指房地產(chǎn)權(quán)屬部門需要依法展開各項(xiàng)工作，密切合作，對相關(guān)信息進(jìn)行全面共享，使產(chǎn)籍管理質(zhì)量更加的穩(wěn)定。房地產(chǎn)管理所與土地局之間需要打破傳統(tǒng)意義上的制約關(guān)系，在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)平臺的支持下，依法展開相關(guān)工作。其次，還需要堅(jiān)持長效管理，推動長效管理工作機(jī)制的落實(shí)。除了需要提高管理人員的業(yè)務(wù)水平以外，還需要落實(shí)相應(yīng)的法律規(guī)章與制度，在各個(gè)部門通力合作的條件下，加強(qiáng)宣傳，使房屋權(quán)利人的產(chǎn)籍管理意識得到更進(jìn)一步的強(qiáng)化，樹立執(zhí)法的權(quán)威性，不斷提高服務(wù)的人性化水平以及優(yōu)質(zhì)性。

3 房地產(chǎn)租賃管理制度

在我國現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法當(dāng)中有明確規(guī)定：房屋租賃主要是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者作為出租房，將具有權(quán)限的房屋以出租的方式轉(zhuǎn)移給承租方，承租方有償使用房屋，需要向出租人支付相應(yīng)的租金。眾所周知，對于一個(gè)完整的房地產(chǎn)交易市場而言，除涉及到對房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等基礎(chǔ)性工作以外，租賃管理也是房地產(chǎn)管理所至關(guān)重要的工作內(nèi)容之一。房屋租賃市場作為房地產(chǎn)市場中不可或缺的構(gòu)成要素之一，同樣需要通過落實(shí)相關(guān)管理制度的方式，使房地產(chǎn)租賃工作更加的可調(diào)、可控。

因此，在房地產(chǎn)租賃管理工作的實(shí)施過程當(dāng)中，需要遵循以下幾個(gè)方面的制度：首先，需要將房屋租賃工作納入法制化范疇當(dāng)中，當(dāng)前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理法以及商品房屋租賃管理辦法當(dāng)中有涉及到房屋租賃管理的法律條款，但由于缺乏針對性且制度制定不夠全面，導(dǎo)致法律上存在滯后的問題，最終對管理的效果產(chǎn)生不良影響。因此需要結(jié)合具體情況，出臺具有針對性的地方法規(guī)與文件，對地區(qū)性房地產(chǎn)市場中的房屋租賃行為加以規(guī)范，使其有理可循，有法可依；其次，需要構(gòu)建房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)體系，使房屋租賃市場雙方關(guān)系更加的公平與透明。要求在市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上，以市場房屋租賃價(jià)格作為基本依據(jù)，對不同地段，不同用途，以及不同結(jié)構(gòu)下的出租屋階段性租金進(jìn)行基本的指導(dǎo)，確保市場秩序的穩(wěn)定。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)管理所在開展房地產(chǎn)管理工作的過程當(dāng)中，最主要的工作內(nèi)容在于：遵循現(xiàn)行法律規(guī)章制度，積極展開對房地產(chǎn)的登記管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押評估、拆遷、危房鑒定、房屋維修、房屋物業(yè)在內(nèi)的相關(guān)管理工作，同時(shí)還需要在城鎮(zhèn)地區(qū)土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓以及開發(fā)利用工作中發(fā)揮相應(yīng)的指導(dǎo)功效，使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，變得更加的規(guī)范化，同時(shí)積極參與到城鎮(zhèn)住房制度的改革工作當(dāng)中。由此可見，在房地產(chǎn)管理工作中，對以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理制度進(jìn)行規(guī)范的重要價(jià)值。本文從這一角度入手，針對房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)中管理制度的落實(shí)要點(diǎn)展開了分析與探討，希望能夠引起重視。

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第3篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

[關(guān)健詞] 欠發(fā)達(dá)城市房產(chǎn)企業(yè)營銷政策誤區(qū)及對策

一、引言

近幾年，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從“短缺”到“膨脹”，現(xiàn)在則是進(jìn)入“迷惘”的發(fā)展期。以浙江金華市為例，截至2005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)305家，2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為120.79億元，同比增長了5.5%，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積598.84萬平方米，同比增長8.86%，新開工面積376.82萬平方米，同比增長了5.35%，竣工面積239.57萬平方米，商品房銷售面積176.74萬平方米。房地產(chǎn)市場雖然取得了令人矚目的成就,但在宏觀調(diào)控的背景下,發(fā)展速度明顯放緩。

二、欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)存在的營銷誤區(qū)

縱觀金華房地產(chǎn)市場，由于起步較晚，在學(xué)習(xí)利用各種營銷策略的過程中，相對省內(nèi)外的一些發(fā)達(dá)地區(qū)而，房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念較滯后， 特別是在營銷過程中存有誤區(qū)。

1.誤區(qū)之一:盲目策劃崇拜

近幾年來，金華房地產(chǎn)市場存一股強(qiáng)烈的策劃崇拜風(fēng)。策劃人為樓盤包裝，本無可厚非，但如果夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷業(yè)誤入歧途。事實(shí)上，策劃大師所推出的只是概念和賣點(diǎn)，對銷售的促進(jìn)只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，是會讓樓盤的形象有所提高，但同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。

2.誤區(qū)之二:市場定位不準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)營銷的首要任務(wù)就是要提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品。“適當(dāng)”必須針對不同的消費(fèi)群體。首先要選定一個(gè)目標(biāo)市場，根據(jù)目標(biāo)顧客的需求建造符合他們的房屋，這樣才具備了順利營銷的前提。如果今天看見某樓盤大戶型套間非常暢銷，便如法炮制，明日聽說某樓盤小戶型公寓供不應(yīng)求，又想著兼做一部分，完全沒有自己決策思路，那么，如今在市場為非賣方市場時(shí)，你的盲目可能就要釀成大錯(cuò)、滯銷產(chǎn)品。

3.誤區(qū)之三：概念搶市

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，可以說是各種概念亂飛。不少開發(fā)商認(rèn)為，只要物業(yè)內(nèi)涵中可以夸張的部分得以全面夸張，套之以“概念”，即可有市場效應(yīng)。這種觀念使他們隨意創(chuàng)造、復(fù)制、翻版物業(yè)的廣告訴求，針對自己產(chǎn)品或服務(wù)的某一特征過分渲染。比如：“歐陸風(fēng)情”、“零公攤”、“零首付”、“人居概念”、“環(huán)保概念”、“生態(tài)概念”等等。事實(shí)上，在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競爭的今天,開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)個(gè)新奇的概念,一旦概念失真,反而讓購房者困惑和反感,讓開發(fā)商失去口碑市場。

4.誤區(qū)之四：物業(yè)管理不納入營銷范圍

目前，欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市一些房地產(chǎn)開發(fā)商有這樣一種觀念，那就是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)之后的事情，它不屬于營銷范圍，其實(shí)這是一種目光短淺的見解。現(xiàn)在國內(nèi)許多知名的房地產(chǎn)企業(yè)非常重視物業(yè)管理問題，并且在開發(fā)全過程中，讓物業(yè)管理提前介入。因?yàn)槲飿I(yè)管理前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細(xì)致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時(shí)、周到的服務(wù)。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

三、欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略

傳統(tǒng)的營銷策略已不能適應(yīng)日趨激烈的市場競爭需要，為使自己處于不敗之地，就必須營銷創(chuàng)新，大膽運(yùn)用營銷新策略與新思路。

1.注重服務(wù)營銷，以服務(wù)求發(fā)展

服務(wù)營銷就是變服務(wù)策略和手段地位為戰(zhàn)略和目標(biāo)地位，即不僅要通過完善服務(wù)措施來滿足居民的需要，更為重要的是通過服務(wù)創(chuàng)建來激發(fā)居民的欲望，變潛在“客戶”為現(xiàn)實(shí)“客戶”。對于房地產(chǎn)業(yè)，顧客滿意的服務(wù)營銷策略，體現(xiàn)在售房時(shí)細(xì)致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理服務(wù)，尤其后者更顯重要。要使顧客滿意，首先是關(guān)心顧客，了解顧客。要建立顧客檔案數(shù)據(jù)、關(guān)注滿意程度、保持與顧客的溝通。

2.實(shí)現(xiàn)質(zhì)量營銷，以質(zhì)量顯實(shí)力

質(zhì)量營銷就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作中要以高質(zhì)量的產(chǎn)品保證利潤的獲得。這里所指的房產(chǎn)質(zhì)量是一個(gè)綜合性的概念，既包括房產(chǎn)作為建筑物的建筑質(zhì)量，也包括開發(fā)商或物業(yè)管理公司向購房者提供的服務(wù)水準(zhǔn)，以及諸如物業(yè)的地理位置，小區(qū)的合理布置、房型的設(shè)計(jì)、房屋平面布局和功能區(qū)分、建筑造型、建筑的風(fēng)格、建材的使用、配套設(shè)施的完善、小區(qū)的環(huán)境等等所有決定物業(yè)市場價(jià)值的因素。

3.抓好形象營銷、樹立品牌形象

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)形象已成為推動企業(yè)發(fā)展的一種動力，其作用可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房企本身有形的固定資產(chǎn)和流動資金，成為房企效益的源泉?，F(xiàn)代市場營銷觀念中，品牌是構(gòu)成產(chǎn)品全體的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)施品牌戰(zhàn)略，開展品牌經(jīng)營，努力創(chuàng)造名牌與發(fā)展名牌，在消費(fèi)者中樹立良好的信譽(yù)，從而通過消費(fèi)領(lǐng)域的傳導(dǎo)和銷售范圍的展開，迅速擴(kuò)大物業(yè)的影響力，贏得越來越多的消費(fèi)者的信賴，提高客戶的忠誠度，才能進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)的銷售，促使企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

第4篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

一、我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)稅收是指直接或間接地以房地產(chǎn)價(jià)值或房地產(chǎn)收益為課稅對象的各種稅收的總稱。房地產(chǎn)稅種設(shè)置主要有房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅和保有稅兩大類。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向各方當(dāng)事人征收的稅賦，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、所得稅等；房地產(chǎn)保有稅是在一定時(shí)期或一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，對個(gè)人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，其功能是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保房地產(chǎn)保有的負(fù)擔(dān)公平，降低房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保有的有利性，主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等。目前我國房地產(chǎn)稅收制度存在的主要問題有：

(一)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)重，保有環(huán)節(jié)課稅輕

我國目前房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的一個(gè)顯著特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅種多，稅收負(fù)擔(dān)重，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目還有幾十項(xiàng)，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅比較少，負(fù)擔(dān)也很輕。這種稅種結(jié)構(gòu)的消極影響有：

1、土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。

2、流通階段的稅負(fù)重，助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫；拉大了貧富差距，使財(cái)富集中在少數(shù)人手中。

4、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和占用環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)的畸重畸輕，使得納稅人傾向持有土地和房產(chǎn)待其自然增值，從而影響了房地產(chǎn)，尤其是稀缺土地資源的正常流通和合理使用。

(二)存在著重復(fù)課稅的問題

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各項(xiàng)允許扣除項(xiàng)目金額后的余額，即納稅人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中所獲得的增值額，此增值額其實(shí)具有利潤的性質(zhì)，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤在交納土地增值稅后還要再被課征企業(yè)所得稅。因此，就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤這一計(jì)稅依據(jù)同時(shí)課征了土地增值稅和企業(yè)所得稅，違背了稅不重征原則。

房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅也存在重復(fù)課稅。1990年國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》，全面推行土地的有償使用，此后建造的大量房產(chǎn)其價(jià)值中都已包含了所占用土地的價(jià)值，這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價(jià)值在內(nèi)的房產(chǎn)原值納稅；另一方面還要再繳納土地使用稅。很顯然，其承擔(dān)的稅負(fù)較土地有償使用前建造的房產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)高，存在重復(fù)課稅問題。

(三)課稅范圍過窄，免稅范圍過寬

一方面，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，坐落于其他區(qū)域的房產(chǎn)均不屬于房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)范圍；另一方面，房產(chǎn)稅還存在較多的免稅項(xiàng)目，除對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位、宗教寺廟、公園等自用房產(chǎn)免稅外，還對個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。課稅范圍過窄在減少財(cái)政收入的同時(shí)，亦損害了房產(chǎn)稅應(yīng)有的調(diào)節(jié)職能――除造成因區(qū)域不同稅負(fù)不公之外，也有損稅收的量能負(fù)擔(dān)原則。特別是目前我國居民住房的商品化程度很高，高收入階層通常選擇面積大、設(shè)施好的房子，享受了更多的社會公共服務(wù)，對居民自用住房完全免稅，違背了多受益多納稅的原則，有違稅制公平。

(四)計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置不合理

目前城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的實(shí)際占用面積。回顧城鎮(zhèn)土地使用稅的歷史，其開征的最初目的主要是為了籌集財(cái)政收入，由于當(dāng)時(shí)生產(chǎn)率低下，土地的收益差別體現(xiàn)并不明顯，因此，當(dāng)時(shí)的計(jì)稅依據(jù)一般為土地的面積，但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地收益的差別日益明顯，土地資源的日益稀缺也導(dǎo)致其自然增值迅速。為了公平稅負(fù)及抑制對土地資源的過度壟斷，大多數(shù)國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變?yōu)榘赐恋貎r(jià)值課征的地價(jià)稅。但我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)仍然為土地面積，使土地使用稅收缺乏彈性，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)的賬面原值扣除一定比例之后的房產(chǎn)余值，房產(chǎn)的賬面原值實(shí)際即房產(chǎn)的建造價(jià)值，其為固定數(shù)額，無法隨房產(chǎn)市場價(jià)值的變動而變動。因此，以房產(chǎn)的賬面原值作為計(jì)稅依據(jù)，使得房產(chǎn)稅缺乏彈性，不僅造成財(cái)政收入的損失，也使不同時(shí)間建造的房產(chǎn)稅負(fù)不公。同時(shí)，自用房產(chǎn)不論價(jià)值和用途如何，稅率均為1.2％，一方面，稅負(fù)過輕；另一方面，一刀切的稅率也無法體現(xiàn)對不同區(qū)域、不同價(jià)值、不同用途房產(chǎn)的抑揚(yáng)傾向，從而削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力。

二、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢的變化和國際經(jīng)濟(jì)一體化趨勢的加快，我國房地產(chǎn)稅收制度顯露了諸如與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)、與國際慣例不接軌等問題，對其進(jìn)行總結(jié)和認(rèn)識，并尋求改革、完善之措施，無論對房地產(chǎn)業(yè)、對地方經(jīng)濟(jì)乃至對整個(gè)房地產(chǎn)稅收制度的改革是整個(gè)稅制改革的重要組成部分，也是地方稅收制度改革的核心，對個(gè)稅制的健全與完善都將有重要意義。

(一)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅，開征物業(yè)稅。在沒有物業(yè)稅的情況下，炒房者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必?fù)?dān)心房產(chǎn)保有期間房產(chǎn)持有成本的提高。我國近年來城市房價(jià)漲幅較大，很大原因是目前房產(chǎn)保有階段的稅負(fù)太輕，因此開征物業(yè)稅有利于降低城市房價(jià)，打擊投機(jī)。

物業(yè)稅的基本框架是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅；適當(dāng)擴(kuò)大稅基，將物業(yè)稅擴(kuò)大到農(nóng)村，同時(shí)規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，以公平稅負(fù)；接房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，為避免重復(fù)征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅，而主要是由營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及所得稅來調(diào)整；物業(yè)稅稅率的確定應(yīng)適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出，由于物業(yè)稅是地方稅種，這樣有利于調(diào)動地方財(cái)政的積極性。

(二)設(shè)立土地年租金制度

改革土地供應(yīng)管理制度，對原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次租金。土地年租金將在土地保有環(huán)節(jié)課征，具有明顯的地租性質(zhì)，不應(yīng)并入物業(yè)稅。土地年租金制度有利于降低房產(chǎn)的開發(fā)成本，降低房價(jià)，同時(shí)為地方提供穩(wěn)定的財(cái)政收入。

(三)清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

合并契稅和印花稅，取締不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，減輕房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

簡化土地增值稅，條件成熟時(shí)予以取消。土地增值稅計(jì)征方面過于復(fù)雜，由于基層稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平低，很難準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額。在目前階段，應(yīng)確定適度的稅率和減少稅率級數(shù)，簡化房地產(chǎn)增值額計(jì)算辦法等，以降低稅務(wù)部門的課稅成本和納稅義務(wù)人的納稅成本，充分考慮投資者土地投資中的正常投資回報(bào)，通貨膨脹因素，并給予適當(dāng)扣除，這樣才不至于因賦稅過重而侵蝕正常的土地投資報(bào)酬而誘發(fā)逃稅行為。隨著房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅。

(四)調(diào)減出租房稅負(fù)，活躍租賃市場

第5篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

自2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的中國信托公司獲得重生。信托公司緊緊抓住央行121號文，房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資安排的市場需求，因此以信托投資公司作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃（Real Estate Investment Trust Scheme,簡稱 REITS）從零開始，如雨后春筍般的發(fā)展，為城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資做出了重要貢獻(xiàn)。筆者統(tǒng)計(jì)，至2003年末，已累計(jì)發(fā)行共77只，累計(jì)84億元，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的45％，在信托投資公司業(yè)務(wù)中占有最重要的位置。

二、信托與房地產(chǎn)結(jié)合的主要路徑

從目前的政策和條件看，信托和房地產(chǎn)結(jié)合的主要路徑只有兩條：資金信托和財(cái)產(chǎn)信托。兩者之間的不同主要是程序不同。前者是先發(fā)行產(chǎn)品，募集資金，然后投向房地產(chǎn)企業(yè)；后者是先將房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托登記，然后再發(fā)行產(chǎn)品投向房地產(chǎn)企業(yè)。但是在具體實(shí)施過程中，我們可以將上述兩種路徑進(jìn)一步細(xì)分為如下幾類：

1.信托貸款

信托投資公司通過設(shè)計(jì)，推出信托品種募集到資金后，貸給房地產(chǎn)企業(yè)。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。以貸款方式運(yùn)用的，風(fēng)險(xiǎn)控制手段主要是通過有一定實(shí)力和信譽(yù)的機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；虻盅?，有少數(shù)信托計(jì)劃利用政府財(cái)政支持或商業(yè)銀行擔(dān)保。2002、2003年推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃絕大部分采取貸款的形式進(jìn)行融資。

主要有三種具體方式：

（1）銀行債權(quán)信托。為滿足資本充足率要求，部分商業(yè)銀行將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，信托投資公司再將其轉(zhuǎn)讓給投資者，這可稱為是一種資產(chǎn)證券化形式，體現(xiàn)信托投資公司間接參與城市房地產(chǎn)企業(yè)；

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期貸款。因?yàn)樯虡I(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“四證”辦齊并具有30%的股東權(quán)益后才可進(jìn)行，而且不得發(fā)放土地開發(fā)貸款，而對于自有資金不足、進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目或土地開發(fā)，便可通過信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在達(dá)到銀行貸款的條件后，開發(fā)商就會利用這段"時(shí)間差"把成本較高的信托貸款償還，而改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。

（3）項(xiàng)目后期貸款。目前商業(yè)銀行的商品房按揭貸款，按規(guī)定要在主體封頂后方可發(fā)放，這便給一些房地產(chǎn)開發(fā)商指望利用按揭款進(jìn)行房屋開發(fā)提供了難度。目前信托投資公司也有所作為。2004年1月，北京今典集團(tuán)與北京國際信托投資有限公司(下稱“北國投”)聯(lián)手推出了蘋果消費(fèi)信托項(xiàng)目。該項(xiàng)目將募集來的資金用來給“蘋果社區(qū)”的購房人提供短期住宅消費(fèi)貸款，也就是將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域，其收益直接來源于借款人支付的貸款利息，相當(dāng)于在項(xiàng)目封頂之前的一段時(shí)間里替代了銀行按揭貸款。這樣，以金融組合工具實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)后端支持

上述兩種產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從某種意義上說，與其說是房地產(chǎn)公司的融資渠道，不如說是房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目取得銀行貸款資格前向信托公司“借用”的“過橋費(fèi)”。

（4）主要貸款。也就是信托貸款作為項(xiàng)目開發(fā)的主要融資渠道，直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的全部過程。

與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個(gè)特點(diǎn)：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低。因?yàn)殂y監(jiān)會對信托機(jī)構(gòu)集合資金信托的政策限制，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制；適用于滾動式開發(fā)形式等。

2.股權(quán)投資信托

房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是募集集合資金后，以股權(quán)的方式對項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目管理。根據(jù)信托終止時(shí)信托機(jī)構(gòu)獲取利潤方式的不同，又可以分為兩種方式：

1）股權(quán)信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。

2）優(yōu)先股權(quán)信托。此類信托是指信托投資公司通過信托資金的增資擴(kuò)股，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人(一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者)簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格(溢價(jià)部分為信托投資收益)回購信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級，同時(shí)，它也沒有大規(guī)模稀釋開發(fā)商的利潤。

這種信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類似于優(yōu)先股的概念。信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無意介入房地產(chǎn)開發(fā)。這種信托方式許多開發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。2003年5月，“重慶國信”推出了8000萬元、期限為一年、信托受益人享有不低于6%預(yù)計(jì)年收益率、“重慶國信”則享有另外3%的景龍國際公寓股權(quán)投資信托計(jì)劃便是這種產(chǎn)品的典型。

作為新的一種信托品種，2003年房地產(chǎn)運(yùn)用股權(quán)信托募集的資金近10億。這種形式的信企合作方式有幾個(gè)明顯特征：

1）對于這種階段性持有的股份在信托期限結(jié)束后的處置，現(xiàn)有兩種方式：一是開發(fā)商或公司其它股東回購；二到期拍賣。信托的目的不是去長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬。

2）股權(quán)信托在這份合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率在合同中是固定的，不參與利潤分成。在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求較高。

3.財(cái)產(chǎn)信托模式

財(cái)產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同。房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)信托設(shè)立的前提是委托人必須提供業(yè)已存在并具較強(qiáng)現(xiàn)金流和變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)；然后受托人再將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)代價(jià)實(shí)現(xiàn)融資。

盡管該信托模式在信托財(cái)產(chǎn)評估準(zhǔn)確，折價(jià)比例合理的前提下，是信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的首選模式，但在信托財(cái)產(chǎn)登記制度和相關(guān)納稅規(guī)定尚未配套出臺的條件下，開展此類信托業(yè)務(wù)還需進(jìn)一步論證和摸索。

4.財(cái)產(chǎn)收益權(quán)信托

通過股權(quán)信托的方式可以解決房地產(chǎn)公司一部分融資問題，但這一模式也面臨著另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)約束，即受制于資金信托計(jì)劃每期不能超過200份合同的限制，這對于一個(gè)幾百萬、幾千萬的項(xiàng)目而言可能不會存在太大的問題，但是對于房地產(chǎn)項(xiàng)目動輒上億的資金規(guī)模，這意味著單個(gè)信托合同的融資規(guī)模通常高達(dá)幾十萬元，這無疑導(dǎo)致了信托資金籌集過程中的困難。在這種情況下，中誠信托以及北京國投相繼推出了財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)計(jì)劃，提出了解決方案。

信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。中誠信托2003年推出的“榮豐2003財(cái)產(chǎn)信托”就是一個(gè)很好的受益權(quán)信托的典范。榮豐房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的市場售價(jià)3.27億元人民幣的部分房產(chǎn)委托給中誠信托，設(shè)置財(cái)產(chǎn)信托，榮豐公司享有該財(cái)產(chǎn)的全部受益權(quán)，中誠信托向投資者發(fā)行受益權(quán)證，將部分受益權(quán)出售給投資者，投資者優(yōu)先于榮豐公司享有這部份權(quán)益，一舉為榮豐公司融資近1.8億元，開發(fā)商獲6000萬元的利潤(扣除融資成本約4%)。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不參與對債權(quán)人的分配。對于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。中誠信托推出后得到管理層的默許。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時(shí)下首推的一種方式。

5.組合信托

組合信托是指信托公司采取股權(quán)信托和債務(wù)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。實(shí)際上就是復(fù)合信托。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)投資和貸款融資的不同方式加以組合運(yùn)用，具有較強(qiáng)的靈活性。

6.租賃權(quán)信托

租賃權(quán)信托，就是商業(yè)房產(chǎn)的所有者將商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一定年限，投資者在購買租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，享受回報(bào)，信托期滿由物業(yè)所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃權(quán)。

“愛建新城”地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)信托計(jì)劃是由愛建信托集合多個(gè)委托人擁有的“愛建新城”地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營管理，收取經(jīng)營收益。第一百貨于信托計(jì)劃生效后受托經(jīng)營管理“愛建新城”地下商鋪，并于2年后信托計(jì)劃期滿受讓剩余年限的租賃權(quán)。開發(fā)商愛達(dá)置業(yè)將“愛建新城”地下商鋪的房產(chǎn)所有權(quán)抵押給愛建信托，并將與信托財(cái)產(chǎn)等值的流動資產(chǎn)信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實(shí)現(xiàn)信托目的的履約保證。

從信托財(cái)產(chǎn)交付的原始形態(tài)進(jìn)行分類，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購買物業(yè)的租賃權(quán)，因此在發(fā)行上仍受200份的限制。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

7.資產(chǎn)類信托投資

指致力于收購并經(jīng)營商業(yè)性房地產(chǎn)的公司，其投資、經(jīng)營項(xiàng)目包括出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫(yī)療中心(如養(yǎng)老院)、娛樂場所和倉儲設(shè)施等，通過獲取租金收入來分配給投資人。如北京國投仿效國外房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作模式，集合運(yùn)用信托資金購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，投資人實(shí)際擁有該產(chǎn)權(quán)。這種融資方式比較接近于國際上流行的股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托。北京國際信托投資公司發(fā)行的“法國歐尚天津第一店資金信托”即是較為成功的案例。北京國投運(yùn)用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過經(jīng)營獲取租金收入，實(shí)現(xiàn)信托投資收益。

資產(chǎn)類投資信托與租賃權(quán)信托的不同之處在于租賃權(quán)信托以一種短期信托憑證的形式發(fā)行，具有短期性（2~3年）和優(yōu)先股的特征，而資產(chǎn)類投資信托，如北京國投與歐尚簽訂的"20+20"年租約，則是一種長期、穩(wěn)定性的投資。

8.優(yōu)先購房權(quán)信托

2004年1月，北京國投推出了蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托，引起了房地產(chǎn)金融業(yè)界和消費(fèi)者的普遍關(guān)注。申請購買該信托產(chǎn)品的消費(fèi)者首先通過電腦選號獲得購買資格，以相當(dāng)于兩成購房款的價(jià)格購買該信托產(chǎn)品，獲得以6000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格購房的資格，該筆資金同時(shí)充抵購房首付款，其余八成房款可辦理20年按揭貸款。優(yōu)先購房權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以由開發(fā)商今典集團(tuán)回購。

優(yōu)先購房權(quán)的巧妙之處在于通過信托平臺用消費(fèi)者的錢建房，消費(fèi)者由間接投資變?yōu)橹苯油顿Y。信托公司的職能在這里變得尤為重要。與委托不同，信托公司作為受托人要履行謹(jǐn)慎勤勉之責(zé)，由于受托人管理不善造成信托財(cái)產(chǎn)損失的，受托人要進(jìn)行賠償，而在委托關(guān)系中，委托人損失自負(fù)；信托公司還具有專家理財(cái)?shù)穆毮埽瑢π磐胸?cái)產(chǎn)以自己名義統(tǒng)一管理和運(yùn)用，在委托關(guān)系中，委托人要對項(xiàng)目進(jìn)行決策，受托人遵照執(zhí)行，因此對委托人的素質(zhì)要求較高，不適于廣大投資人。信托制度無疑為普通投資人提供了一個(gè)良好的外部理財(cái)工具，適應(yīng)了社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

無論是租賃權(quán)信托還是優(yōu)先購房權(quán)信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購買某項(xiàng)權(quán)利，期滿再由用資機(jī)構(gòu)溢價(jià)回購該項(xiàng)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。信托公司一般要求融資機(jī)構(gòu)提供抵押或擔(dān)保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項(xiàng)目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)無疑會大大增加。

9.爛尾樓信托

位于成都的精圖大廈5年前由于流動資金斷流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產(chǎn)按現(xiàn)值評估為2.2億元，負(fù)債為1.1億元，由于巨額債務(wù)和日后的銷售風(fēng)險(xiǎn)無人接手。衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，綜合使用資金信托和財(cái)產(chǎn)信托原理，以未來的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。目前這種方式在上海、天津等地獲得推廣，為城市建設(shè)的一條新路徑。

上述9類15種方式當(dāng)前信托公司從事城市房地產(chǎn)投資的主要路徑。應(yīng)當(dāng)說，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用哪種方式，都是為了獲取便利資金推動房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利完成。作為受托方的信托公司的目的是作為金融中介為投資者謀取最大的投資收益。只有兩者的適當(dāng)、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強(qiáng)，從而使10多萬億的居民儲蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場增加更多的可購買產(chǎn)品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達(dá)到“三贏”的局面。

三、信托與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的深層分析

信托作為一種靈活的融資工具，可以解決城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)階段的資金需求，也可以針對房地產(chǎn)業(yè)的特殊問題提出解決方案。近年來，信托公司深度涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的背后，潛藏著兩個(gè)基本動因。

（一）突破房地產(chǎn)金融政策限制

1998年以來，我國的房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了一個(gè)從支持到調(diào)整的演變過程。1998年關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知，2001年6月19日中國人民銀行公布關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，即所謂的121號文。

在央行121文件所要的規(guī)范的幾個(gè)問題中，形成開發(fā)商“死穴”的，首先是用銀行貸款繳納土地出讓金，還有以房地產(chǎn)流動資金形式和施工企業(yè)貸款墊資的開發(fā)資金，這樣的限制將使有些開發(fā)企業(yè)面臨無米下炊。據(jù)估計(jì)，屬于這種性質(zhì)的違規(guī)貸款有1800億左右，與此相關(guān)的還有土地出讓后開發(fā)時(shí)間的限制；其次是對個(gè)人購房貸款的限制，直接增加開發(fā)商開發(fā)資金需求的情況下，也相對延后了開發(fā)商資金回流的時(shí)間。實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商，就此成為刀下鬼。

121號文件對房地產(chǎn)開發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺。信托作為唯一能連結(jié)貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領(lǐng)域更深層次的合作。比如股權(quán)信托對自有資金不足30%無法取得開發(fā)貸款的企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以為完成外部施工而裝修費(fèi)用不足的企業(yè)解決資金問題，今典集團(tuán)的蘋果社區(qū)醞釀發(fā)行房地產(chǎn)消費(fèi)信托，解決封頂前不能發(fā)放個(gè)人住房貸款的問題。房地產(chǎn)信托在短時(shí)間內(nèi)相繼突破了集合投資200分和“異地經(jīng)營”的限制，更加放開了房地產(chǎn)市場對于信托金融的期望和想像空間。

解決問題的根本途徑則是尋找高質(zhì)資金的來源，即投資融資方向的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。房地產(chǎn)所需要引進(jìn)的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，而需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，以信托+銀行金融組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持，形成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種選擇。

（二）信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢

從制度安排來看，信托的最大功能是為社會提供了一項(xiàng)優(yōu)良的外部財(cái)產(chǎn)管理制度。社會經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對外部財(cái)產(chǎn)管理制度的需求也就越強(qiáng)烈。信托作為一種優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)管理制度，源于其獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，即信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)管理制度的根本特征。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個(gè)重要特性，即財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性與信托有限責(zé)任。信托一旦設(shè)立，信托財(cái)產(chǎn)即與委托人、受托人的其他財(cái)產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)不在清償范圍之內(nèi)。有限責(zé)任是信托的另一重要特征，它根源于信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，信托中的有限責(zé)任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān)系中，即使未能取得信托利益或造成信托財(cái)產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財(cái)產(chǎn)負(fù)個(gè)人責(zé)任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財(cái)產(chǎn)有損失的，在信托終止時(shí)只將剩余財(cái)產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。

信托在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理中的優(yōu)勢明顯。信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、可控性、受益性、彈性和安全性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理設(shè)計(jì)。信托公司在嚴(yán)格遵守國家有關(guān)政策規(guī)定的前提下，綜合運(yùn)用信托的制度優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，以市場化選擇為導(dǎo)向，顯示出房地產(chǎn)信托仍存在較為廣闊的空間。

第6篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

京國土房管市二〔2002〕1127號

各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：

為加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》、建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》、《北京市外地來京務(wù)工經(jīng)商人員管理?xiàng)l例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、掛牌公示制度

本市實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)掛牌公示制度，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)在其住所明顯位置懸掛《營業(yè)執(zhí)照》、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》正本或《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（分支機(jī)構(gòu)）資質(zhì)證書》原件并張貼其全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》復(fù)印件。

二、合同管理制度

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)保留三年以上。未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，不得收取傭金。

（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)符合《合同法》的規(guī)定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。

（三）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制，每份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號碼。

（四）、非因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的原因?qū)е路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)未完成或部分完成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中發(fā)生的必要費(fèi)用，但應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中載明。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告，應(yīng)在廣告中載明機(jī)構(gòu)名稱、資質(zhì)證書號碼。廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得虛假廣告，不得以其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義廣告，不得允許其他組織或個(gè)人以本機(jī)構(gòu)的名義廣告。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)范

（一）、房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗(yàn)出租人及承租人的身份證明和房屋權(quán)屬證明，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗(yàn)，不得居間不符合出租條件的房屋。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事涉外房屋租賃居間業(yè)務(wù)（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機(jī)構(gòu)）的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可出租。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事外地來京人員房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機(jī)關(guān)辦理租賃安全合格證。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知租賃雙方當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同備案手續(xù)，其中涉外房屋租賃應(yīng)到市國土房管局辦理。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)與委托人簽訂委托合同，委托合同應(yīng)明確委托的具體事項(xiàng)及上述相關(guān)手續(xù)的辦理責(zé)任方。所簽房屋租賃合同應(yīng)注明該房屋的權(quán)屬情況及委托關(guān)系。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義承租房屋并轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)房屋出租人同意。未經(jīng)出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將本機(jī)構(gòu)所承租的房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)負(fù)責(zé)辦理上述相關(guān)手續(xù)。

房屋租賃合同的承租人與轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人應(yīng)為同一主體，不得以機(jī)構(gòu)員工個(gè)人名義承租后以公司名義轉(zhuǎn)租，不得以機(jī)構(gòu)名義承租后以個(gè)人名義轉(zhuǎn)租。

（二）、存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗(yàn)買賣雙方的身份證明和房屋權(quán)屬證件，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗(yàn)，不得居間不符合上市條件的房屋。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中明確標(biāo)明該房屋售價(jià)或售價(jià)范圍、各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付責(zé)任方。

3.經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合成交的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價(jià)應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的售價(jià)范圍相符，如有變化，應(yīng)征得委托人書面同意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得暗箱操作，非法賺取差價(jià)。

（三）、商品房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）代銷業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟(jì)適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及所售項(xiàng)目的預(yù)售許可證或權(quán)屬證件，不得代銷未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目或未取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的現(xiàn)房。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟(jì)適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，收取定金或其他費(fèi)用時(shí)應(yīng)與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費(fèi)用的處理方式。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛投訴的處理

消費(fèi)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的投訴由該機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)住所所在地的區(qū)縣國土房管局負(fù)責(zé)調(diào)解處理。區(qū)縣國土房管局受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的投訴后，應(yīng)將投訴情況通知被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)自接到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)向區(qū)縣國土房管局提交調(diào)查說明材料（應(yīng)注明是否愿意接受調(diào)解）及有關(guān)合同（協(xié)議）、發(fā)票（收據(jù)）。區(qū)縣國土房管局根據(jù)投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提交的說明材料進(jìn)行調(diào)解并將處理結(jié)果報(bào)市國土房管局。

六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法行為的查處

第7篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；對策

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營模式已趨于多元化發(fā)展，現(xiàn)有收稅模式的弊端已逐步顯現(xiàn)出來，而進(jìn)行稅質(zhì)改革是解決這一弊端的有效方式。在現(xiàn)有的稅制模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠做出正確的改變，那么就可以順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，從而進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的收益。

一、稅改對皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）硬性標(biāo)準(zhǔn)下的企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展

在企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的影響主要體現(xiàn)在對于會計(jì)的核算方式發(fā)生了變化。其中比較主要的一點(diǎn)就是：從前的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納5%的營業(yè)稅，經(jīng)過此次稅改，在原稅率的基礎(chǔ)之上，增加了兩個(gè)檔次的稅率。其次就是：在房地產(chǎn)稅收過程中，其交稅過程中的主要依據(jù)和具體的金額都會出現(xiàn)相應(yīng)的改變。從前房地產(chǎn)企業(yè)賦稅的計(jì)算方式是：企業(yè)收入*相應(yīng)的稅率=企業(yè)所應(yīng)交納的稅費(fèi)。而稅改之后，房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅計(jì)算方式較為復(fù)雜，分為進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)兩類，銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額做差所得到的金額，就是企業(yè)所應(yīng)交納的稅費(fèi)。最后就是：開具發(fā)票的形式發(fā)送變化。從前房地產(chǎn)行業(yè)使用的是行業(yè)發(fā)票，而在稅改之后，使用的是增值稅發(fā)票。全面實(shí)行了國家“以票管稅，按票交稅”的管理制度。企業(yè)取得的合規(guī)發(fā)票必須經(jīng)過有關(guān)部門的認(rèn)證[1]。

（二）會影響到實(shí)際成本運(yùn)作與負(fù)擔(dān)稅收情況

現(xiàn)階段隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，在住房開發(fā)和銷售的過程中，幾乎所有的房地產(chǎn)商都會經(jīng)歷營業(yè)稅收資金繳納的情況，同時(shí)企業(yè)在發(fā)展的過程中，其土地的實(shí)際價(jià)格，以及建筑工程的安裝成本價(jià)格，還有房地產(chǎn)周圍配套設(shè)施的價(jià)格都會成為企業(yè)中開發(fā)所需要支付的成本費(fèi)用。據(jù)調(diào)查顯示，皖江城市中的房地產(chǎn)企業(yè)中的土地價(jià)格已經(jīng)均價(jià)的基礎(chǔ)上得到了一定程度的提高。但是由于其土地的資源和來歷具有一定的多樣性，這也會在根本上加劇房地產(chǎn)行業(yè)的營改增價(jià)格，同時(shí)也會在一定程度上導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)資金增加，因此出現(xiàn)成本加大的情況和現(xiàn)象[2]。

（三）企業(yè)融合資本及現(xiàn)金流轉(zhuǎn)

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府大力支持第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這樣的政府傾向，對于皖江城市帶經(jīng)濟(jì)的增長方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有著巨大的影響。經(jīng)過此次稅改，降低了大部分企業(yè)的稅負(fù)，對于企業(yè)的發(fā)展是一次難得的機(jī)會。在實(shí)際工作中，此次稅改對于皖江城市帶的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響還包括企業(yè)融資情況還有企業(yè)的現(xiàn)金流動情況，其中房地產(chǎn)行業(yè)有著自身的復(fù)雜特點(diǎn)和多樣性以及特殊的現(xiàn)象，因此想要保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠在正常的環(huán)境下發(fā)展和允準(zhǔn)，還需要具有足夠的資金流轉(zhuǎn)能力。在增值稅得到改革的后期，很多房地產(chǎn)在選材和醒目建設(shè)中，基本上都已經(jīng)不需要過多的交納其增值稅的資金，這也能夠在一定程度上拓展企業(yè)資金的使用。

二、優(yōu)化該城市房地產(chǎn)工作現(xiàn)狀的策略探討

（一）關(guān)注財(cái)務(wù)工作者提升稅制革新認(rèn)知

稅制的革新對房地產(chǎn)企業(yè)來說是具備平衡利弊的。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工要對稅制改革有足夠的認(rèn)識和理解。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對各部門員工的培訓(xùn)，要充分了解稅改后的政策能夠使企業(yè)發(fā)展的有利因素。要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理工作的重視，員工應(yīng)該在不斷學(xué)習(xí)相關(guān)財(cái)政稅務(wù)知識的同時(shí)，能夠?qū)叶惛牡恼呒右月鋵?shí)和實(shí)施，能夠做到用自己的專業(yè)知識來維護(hù)企業(yè)的利益[3]。

（二）抓住稅改的機(jī)會，拓展新項(xiàng)目

在稅改的背景下，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀制定更遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)。比如，開發(fā)創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)鏈條，培養(yǎng)更多的合作伙伴。充分利用稅改制度，探討并研究新項(xiàng)目，可以拓展休閑服務(wù)類項(xiàng)目，比如開設(shè)私人休閑娛樂場所，這種場所的經(jīng)營方式可以是只要在本房地產(chǎn)企業(yè)購買房子的用戶就可以免費(fèi)享受一日私人場所的體驗(yàn)活動，場所中要保證設(shè)備齊全，裝修風(fēng)格新穎，要能夠體現(xiàn)該企業(yè)房產(chǎn)特征。若是還沒有購房的人，可以先消費(fèi)體驗(yàn)，了解該房地產(chǎn)建筑特征后再購買房子。通過這種方式來維護(hù)老客戶，加強(qiáng)對新老客戶服務(wù)的滿意度，逐漸提高整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施和進(jìn)展，降低稅制改革帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化企業(yè)在稅收工作的監(jiān)督和管理

皖江城市房地產(chǎn)在針對企業(yè)稅收工作管理階段，還需要注重人才的培養(yǎng)，并且在根本上改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，這樣才能夠自一定程度上改變其稅收工作的管理情況，同時(shí)也能夠加強(qiáng)稅收的籌劃工作，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)稅收工作快速發(fā)展的重要內(nèi)容。

三、結(jié)論

綜上所述，通過營業(yè)稅改為增值稅的措施和具體方案的實(shí)施，對房地產(chǎn)行業(yè)起著重要的影響。通過稅制的變革，可以實(shí)現(xiàn)皖江城市發(fā)展的基本需求，可以改變傳統(tǒng)形式的房地產(chǎn)經(jīng)營理念?？v觀皖江城市的發(fā)展現(xiàn)狀，營業(yè)稅向增值稅的改革可以加快城市中小企業(yè)的快速發(fā)展和進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)稅收制度的進(jìn)展，能夠?qū)ζ髽I(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)的運(yùn)營起到調(diào)整作用，從而滿足人們對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]沈瓊.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].中國商論，2015，11：150-152.

[2]張運(yùn)賢.芻議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策[J].會計(jì)師，2014，14：43-44.

第8篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（[2011]1號）對個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)再次提出要求：“加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)”。隨后，各省、自治區(qū)、市政府相繼就該文件了實(shí)施細(xì)則。

但目前，在推動房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)中存在以下問題。

1.人員不足，經(jīng)費(fèi)匱乏，機(jī)構(gòu)缺失

《房屋登記辦法》明確指出，房屋登記機(jī)構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。但具體從事房屋登記的業(yè)務(wù)部門五花八門，有房地產(chǎn)管理處、房屋管理局、房管中心、房管所、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處、住房保障局，等等。從名稱上可以看出各級政府對房屋登記機(jī)構(gòu)都不夠重視，而現(xiàn)代化房屋登記必須由多種信息技術(shù)（如MIS技術(shù)、WEB技術(shù)、GIS技術(shù)、信息安全技術(shù)）融合與行業(yè)管理的法律法規(guī)相結(jié)合，其行業(yè)性、專門性、技術(shù)性等特征非常明顯。從各地實(shí)踐看，凡是信息化取得顯著成效的城市，絕大多數(shù)都成立了以分管市長為組長的市級領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了部門協(xié)調(diào)機(jī)制，都有一支職責(zé)明確、人員專業(yè)、經(jīng)費(fèi)有保障的“團(tuán)隊(duì)”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2010年在全國1636個(gè)縣中只有745個(gè)縣建立了房屋登記信息系統(tǒng)，大多數(shù)縣級房屋登記機(jī)構(gòu)沒有采用信息系統(tǒng)進(jìn)行房屋登記工作。由此可見，房產(chǎn)信息化投入少，信息化機(jī)構(gòu)缺失、房產(chǎn)信息化技術(shù)人員匱乏是目前制約房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵所在。

2.歷史疑難案例清理難度較大

不少城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息缺失很多，尤其是存量房數(shù)據(jù)，規(guī)模龐大、種類多樣，其產(chǎn)權(quán)認(rèn)定和登記都需要耗費(fèi)巨大的人力、物力、財(cái)力。這方面需要住建部對各地方進(jìn)行技術(shù)、信息方面的協(xié)調(diào)幫助。歷史疑難案例的清理與整合工作是房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)一道繞不過的彎、抹不去的坎，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)必須包括歷史登記數(shù)據(jù)在內(nèi)。啟動房屋普查、房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)清理整合應(yīng)列為當(dāng)前房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的重中之重。

3.信息安全問題

住房信息涉及大量個(gè)人隱私，必須制定一套明確的使用管理規(guī)則，在相關(guān)規(guī)則出臺前，住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和使用應(yīng)慎之又慎。

4.信息系統(tǒng)規(guī)劃問題

第9篇：城市房地產(chǎn)管理制度范文

目前,我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近些年來的持續(xù)高速發(fā)展,使房地產(chǎn)市場逐步多極化的市場結(jié)構(gòu),多樣化的交易方式,產(chǎn)業(yè)化與社會化的市場信息,開放,統(tǒng)一,同時(shí)又有封閉,壟斷的房地產(chǎn)市場,相比之下,房地產(chǎn)經(jīng)營與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi),投資,投機(jī)等多種問題存在,在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)的持續(xù),健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

一、供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào),突出表現(xiàn)為中低價(jià)位,中小戶型住房供應(yīng)不足,商品住宅整體價(jià)格偏高,超過低收入家庭的承受能力。從我國實(shí)際需要看,我國大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低,購房能力有限,需要的是低成本,低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,但目前市場供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓,空置面積持續(xù)上升的情況下,經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)連夜排隊(duì)購買的現(xiàn)象,有的城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房供求比例達(dá)到1:8。北京,上海等達(dá)城市出現(xiàn)高檔商品房面積空置,而經(jīng)濟(jì)適用房和低檔房則供不應(yīng)求。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)相對穩(wěn)定,開發(fā)公司過多,必然造成“挖資金,搶地皮”的狀況,這樣一來,既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則,亦會造成開發(fā)成本上升,從而抬高了商品房的價(jià)格。其次,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場調(diào)查和預(yù)測,高回報(bào)的項(xiàng)目過熱,但市場容量有限,而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡,結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾,也增加了市場風(fēng)險(xiǎn)。

二、局部地區(qū)商品房價(jià)格上漲過快

近幾年,我國部分省市商品房平均價(jià)格漲幅在15%以上,個(gè)別城市商品房平均價(jià)格漲幅超過20%。除商業(yè)營業(yè)用房外,商品房銷售價(jià)格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期國民經(jīng)濟(jì)和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價(jià)格上漲過快,部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,特別是一些地理人文環(huán)境優(yōu)勢明顯,投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者,投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭,如果任其發(fā)展,將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,也可能影響金融安全。另外,基礎(chǔ)設(shè)施,環(huán)境質(zhì)量的改善也對房價(jià)上漲有一定的影響。

三、房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)

人民銀行在《2004年我國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款,房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來自銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個(gè)人購房貸款額均在40%~50%。房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金,增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國際經(jīng)驗(yàn)和市場規(guī)則,房地產(chǎn)開發(fā)過程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開發(fā)商。我國一些開發(fā)商的自有資金比例過小,總投資中銀行貸款,占用建筑商和夠藏者的資金比重過高,這實(shí)際商就把應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行,建筑商以及購房者的頭上。實(shí)際上,建筑商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行,在這樣的情況下,房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^多配置在了銀行的頭上,如果過量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。

四、 住房保障體系不完善

近年來,住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面,但是由于資金落實(shí)不到位,地方政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等種種原因,住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。當(dāng)前,部分城市還沒有建立廉租住房制度,廉租住房的資金保障還不到位,廉租房的覆蓋面仍比較低,經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅,甚至有兩年出現(xiàn)負(fù)增長,其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時(shí),對經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問題,如戶型面積偏大,保障對象界定不嚴(yán),資金渠道來源不穩(wěn)定等等。還沒有認(rèn)真規(guī)范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低,住房公積金管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯露。 總體上看,住房保障在整個(gè)住房市場中所占比例仍然較小,導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場,這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾,并加劇了商品房價(jià)格的上漲。

五、炒地圈地?zé)?成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

有些等大城市房價(jià)高有其合理的一面,其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團(tuán)購買多都會推動房價(jià)上揚(yáng);但是,土地市場的不規(guī)范,炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績r(jià)盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施之前忙著圈地,以增加自已的土地儲備,致使2001年北京購置土地面積增幅達(dá)到173%,在全國名列前茅。圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利,地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高,房價(jià)也就跟著上去了,這種圈地炒地?zé)釋Υ蟪鞘蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長遠(yuǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快超過可接受的成本,那么,大城市就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢。

六、房地產(chǎn)信貸發(fā)展 有喜也有憂