購房定金合同精選(九篇)

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第1篇：購房定金合同范文

二手房購房定金合同參考

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權人：**。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔,房屋內(nèi)保留設施設備清單如下:

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

時 間：

表達二手房購房定金合同

甲方(賣方)：________ 身份證號碼：________________

乙方(買方)：________ 身份證號碼：________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的這一基礎上，乙方向甲方購買房產(chǎn)而簽訂本合同，以望共同信守執(zhí)行。

第一條：房屋基本情況

甲方房屋(以下簡稱該房屋)位于________市________區(qū),該房屋的所有人為 ,建筑面積為________平方米(詳見土地房屋權證第________號)。

第二條：上述房屋的交易價格

經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，該房屋總售價為￥________元，總金額大寫：________，小寫：￥________元。本合同簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣________元整，作為購房定金。

第三條：付款時間與方式

甲、乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣________元整給甲方，剩余房款人民幣________元整于產(chǎn)權交割完畢當日付給甲方。

第四條：交付期限及違約責任

1.甲方應于收到乙方全額房款之日將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應在交房當日將物業(yè)費，水電費，取暖費，網(wǎng)費，燃氣費等結清(出示相關收據(jù))。

2.乙方逾期未付款的違約責任：乙方須在規(guī)定日期內(nèi)付清房款，逾期未付清房款，甲方有權終止合同，由此造成的損失，甲方不予承擔，乙方所交定金，抵作甲方損失。

3.甲方逾期未交房的違約責任：甲方須協(xié)助乙方辦理相關手續(xù)并在交期限內(nèi)交房給乙方，逾期未交房或乙方發(fā)現(xiàn)建筑不合格，甲方須在3日內(nèi)支付乙方所付定金的雙倍作為賠償，同時乙方有權選擇繼續(xù)購房或終止合同，其中如乙方選擇終止合同，甲方須在3日內(nèi)將乙方所付定金的雙倍及已付款一次性退還給乙方。

第五條：稅費承擔

經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由 方承擔，代辦產(chǎn)權手續(xù)費由方承擔。

第六條：甲方必須保證上述房屋權屬清楚，沒有產(chǎn)權糾紛或債務糾紛，若有糾紛情況，甲方均在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第七條：本合同一式四份，甲方產(chǎn)權人一份，甲方公證人一份，乙方一份，乙方公證人一份。 第八條;發(fā)生爭議的解決方式

本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

甲方(賣方)簽章：________________ 乙方(買方)簽章：________________

甲方公證人簽章：________________ 乙方公證人簽章: ________________

其他相關證明人簽章：________________

簽訂日期：______年____月____日

二手房購房定金合同參考

甲方:

乙方:

1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路X弄X號X室,建筑面積X平方米。

2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為￥460000元(大寫:人民幣肆拾陸萬元正)。

3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫:人民幣壹萬元正)于定金協(xié)議簽定當天支付,定金支付后本協(xié)議生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同,同時支付首期房款￥X 元(大寫:人民幣 X )第二期房款為X元(大寫:人民幣 X )于X 前支付余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時間視為乙方違約,定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。

8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。

甲方: 乙方:

地址: 地址:

身份證號碼: 身份證號碼:

時間:：時間：

表達二手房購房定金合同

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權人：**。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔,房屋內(nèi)保留設施設備清單如下:

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

第2篇：購房定金合同范文

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定來處理;因不可歸責于雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！贝藯l規(guī)定為處理簽訂認購書后未簽購房合同的情況下，定金如何處理提供了一個原則性的規(guī)定。如果出賣方的原因未能簽訂購房合同，則雙倍返還定金。如買受人一方的原因未能簽訂購房合同，則所交之訂金不能退還。如果是不能歸咎于雙方的原因，則定金應當退還買受人。

認購書(也叫訂購書、預訂書)從民法和合同法的理論來看，屬于一種預約民事合同，它是相對于本約即商品房買賣合同而言的，是指當事人以將來訂立商品房買賣合同作為約定的合同。違反預約合同，同樣要承擔違約責任。另一方有權請求法院強制其履行訂立本約的義務，也可請求其承擔違約責任。因此，如果認購書有關于定金的約定，當事人違約就應當依據(jù)定金條款承擔責任。

但是，不能簽訂購房合同的原因在生活中總是很復雜，究竟應歸咎于何方往往很難把握。為幫助大家理解，故現(xiàn)舉數(shù)例說明如下：

案例一：2005年7月份某天，李某在觀看廣州市某房地產(chǎn)公司樓盤的推介項目時，相中了該樓盤的A棟301房，根據(jù)售樓小姐提供的資料說明顯示，該樓盤套內(nèi)面積115平方米，單價9000元每平米。如當時簽訂認購，可享受九五折優(yōu)惠。李某當即簽訂了認購書并于第二日交納了定金叁萬元。認購書中約定：“……簽訂本認購書后十五日內(nèi)雙方簽訂商品房買賣合同，如乙方不簽訂的，定金不予退還。”在交付定金后第8天，李某依約來到該房地產(chǎn)公司的營業(yè)點簽約，售樓小姐接待了他，當李某接過房地產(chǎn)公司提供的商品房買賣合同文本時，發(fā)現(xiàn)在文本中增加了幾項補充約定的條款，均是減輕或者免除房地產(chǎn)公司違約責任的條款，而且將房屋交付條件自行設定為“竣工以后，接到入住通知后15日內(nèi)必須入住”，將產(chǎn)權登記時間約定為交房后720天內(nèi)。李某認為，這些都是霸王條款。而且在認購書中沒有列明，售樓小姐當時也未說明。故拒絕簽約，要求退還定金。房地產(chǎn)公司認為是李某單方面不簽約，沒有訂立購房合同的誠意，無權要求返還定金。經(jīng)協(xié)商不成，李某訴至法院。法院經(jīng)審理認為：簽訂認購書后，雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致，屬于因不可歸責于雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，判決房地產(chǎn)公司將定金返還給李某。

案例二：2005年6月4日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一項認購書，約定購買房地產(chǎn)公司某樓盤的B棟一房。簽約后，王某依約交付了定金叁萬元。但是，房地產(chǎn)公司卻在認購書生效后將此房又另售給其他人。王某知道后，要求與房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。房地產(chǎn)公司認為，認購書不是正式合同，只同意原額返還定金，不同意雙倍返還。經(jīng)協(xié)商不成，王某訴至法庭，法院經(jīng)審理認為：王某與房地產(chǎn)公司簽訂的認購書合法有效，現(xiàn)因房地產(chǎn)公司另售他人的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)公司應承擔違約責任。故判決房地產(chǎn)公司向王某雙倍返還定金。

案例三：2006年4月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂認購書，認購該公司開發(fā)的位于某處的房產(chǎn)，并按照約定交付了定金。按照約定，雙方應當在七日內(nèi)簽訂購房合同，但是，張某因公司委派出差到另一城市，因工作較忙，也一直未與房地產(chǎn)公司聯(lián)系。十五日后，當張某找到房地產(chǎn)公司要求簽約時，遭拒絕，要求退還定金，也遭拒絕。張某認為，雙方未簽正式購房合同，房地產(chǎn)公司無償取得定金，屬不當?shù)美?。故訴至法院，請求返還。法院經(jīng)審理認為：張某與房地產(chǎn)公司簽訂的認購書合法有效，現(xiàn)張某自身的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買賣合同，張某應承擔違約責任，無權要求返還定金。結果，張某敗訴。

第3篇：購房定金合同范文

為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級市場，規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的有關規(guī)定，我們制定了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

附件：已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級市場，規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的有關規(guī)定，現(xiàn)對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理問題規(guī)定如下：

一、職工個人購買的經(jīng)濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權歸職工個人所有。

二、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10％確定。

購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住宅辦理產(chǎn)權登記。

三、職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標準內(nèi)的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納；超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

職工個人上市出售已購經(jīng)濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。

四、土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50％上交財政，50％返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

五、上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產(chǎn)權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

六、土地出讓金、相當于土地出讓金的價款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財政部門會同土地行政管理部門和房產(chǎn)行政主管部門制定。

第4篇：購房定金合同范文

主題詞；商品房認購書，預約款，定金

引言

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展，導致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內(nèi)容簡略，故仍有進一步探討的必要。

一、商品房認購書的意義及性質(zhì)

（一）商品房認購書的意義

商品房認購書，是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。

商品房認購書的通常內(nèi)容是，準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認購書還約定，開發(fā)商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內(nèi)容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內(nèi)容很詳細，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容。

（二）商品房認購書的法律性質(zhì)

商品房認購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預約合同。根據(jù)民法理論，預約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據(jù)預約產(chǎn)生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。

在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預約款，開發(fā)商就有義務保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內(nèi)容進一步商談的權利。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區(qū)別。

二、商品房認購書與購房合同

（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同

商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質(zhì)仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務并不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此， 定金并非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。

（二）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認購書是不是購房合同

如果商品房認購書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，商品房認購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點認為，在商品房認購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內(nèi)容是雙方應當去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因為購房合同的主要內(nèi)容可以通過商品房認購書的內(nèi)容來確定，開發(fā)商又接受了準買受人付款的實際履行行為，因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規(guī)定，就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內(nèi)容可以確定為應當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實際上包含了一個意思，商品房認購書的約定是一種有效的合同義務，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據(jù)要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時，它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約，具備了強制執(zhí)行的效力。

（三）具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約

商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約，從而具有強制執(zhí)行的效力？

從商品房解釋第五條規(guī)定來看，顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。

筆者認為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應當具備購房合同的主要內(nèi)容，是對認購預約成立的條件認識不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠然，商品房買賣合同特別是預售合同，的確在確認雙方買賣意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易，只要商品房認購書的內(nèi)同具備了購房合同成立的標準，就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內(nèi)容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據(jù)這一標準，我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容中哪些是購房合同成立所必要的。

當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況，筆者認為，約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項，可以通過開發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式，筆者認為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，筆者認為，價款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場并未形成充分的競爭，難以確定市場價格，因此，價格約定是必要條件。當然，只要通過約定可以確定價格就可以了，至于付款方式和付款時間，完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計算標準，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價的確定和單價的高低，因此筆者認為，面積計算方式應為必要條款。

關于第五條交付使用條件及日期，筆者認為，對于交付使用條件，相關法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補充的作用，因此并非必要。關于交付日期的問題，筆者認為，如果是現(xiàn)房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預售，可以合理確定交付期限；關于第六條裝飾、設備標準承諾，筆者認為，如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內(nèi)容，一般可以視為購房合同的內(nèi)容；即使沒有這方面的規(guī)定，也可以通過開發(fā)商的設計確定；如果開發(fā)商的設計中也沒有此方面的內(nèi)容，可以認定開發(fā)商至少應當符合國家和行業(yè)的最低標準。因此，裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，筆者認為，關于配套設施，各地政府往往對開發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬，筆者認為，公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬，既可以通過其他買房人與開發(fā)商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發(fā)商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權登記有關事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。

關于第十一條解決爭議的方法，筆者認為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關于第十二條違約責任，筆者認為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關于開發(fā)商的重大違約事項處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護自己權利的充足方法，因此，違約責任不是必要條款。

綜上所述，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是，只有在開發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務時，準買受人才有權請求法院強制開發(fā)商將房屋出售給自己。如果開發(fā)商履行了洽談義務，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容達成一致，那么，準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準，保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務，同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。

三、商品房認購書的成立和生效

（一）商品房認購書的成立

商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點認為，商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。

筆者認為，商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡，其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當事人就此達成了合意，合同債權就可以有效成立。反之，合同債權就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協(xié)議，就足以構成獨立的合同。就可以推定開發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認購書約定的內(nèi)容洽談購房合同，同樣無需特約。

商品房認購書簽訂后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內(nèi)容洽談購房合同。如果將來雙方經(jīng)協(xié)商達成與商品房認購書內(nèi)容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。

商品房認購書是否必須約定房號和單價？筆者認為，約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價，認購的意思也是確定的。當然，這樣的商品房認購書對開發(fā)商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款，不簽訂購房合同預約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。

（二）商品房認購書的生效

在實踐中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內(nèi)部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預售應當符合預售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

筆者認為，商品房認購書并非購房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件，不應要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預售條件。無論雙方是否在取得預售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預售許可證與否，均不應影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預售許可證導致預約無效。

在實踐中，內(nèi)部認購的目的通常是為了籌集資金。開發(fā)商在取得土地使用證和建設用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發(fā)商以較高價格正式開盤后，開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應當澄清的是，這種認購實際上并不是預約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應當稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預約的無效，而是非法買賣的無效。

四、預約款

（一）預約款是否就是定金

商品房認購書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務以外，就是關于預約款的約定。那么，預約款的法律性質(zhì)是什么呢？預約款是否就是定金？

筆者認為，預約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規(guī)定，如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質(zhì)為定金，必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。如果雙方對于預約款的性質(zhì)沒有做出明確的約定，則不能當然推定預約款就是定金。也就是說，如果商品房認購書沒有約定預約款的性質(zhì)就是定金，也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預約款不退，開發(fā)商是沒有權利扣留預約款的。

（二）約定了預約款不退條款的預約款是否就是定金

大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個方面，一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這兩個方面共同構成了定金作為債權擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權要求返還預約款，就應當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務時雙倍返還預約款，此時應認定其性質(zhì)為定金。因為商品房認購書是雙務合同，在準買受人在負有洽談義務的同時，開發(fā)商也負有洽談義務。如果不在法律上做出這種推定，開發(fā)商違約拒絕洽談購房合同時，就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。

（三）預約款能否作為開發(fā)商保留房屋的對價

有種意見認為，商品房認購書約定了開發(fā)商的單方扣款權時，可以把預約款視為開發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對價，所以不存在不公平的問題。開發(fā)商洽談商品房認購書后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務，也產(chǎn)生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務。也就是說，開發(fā)商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準買受人無故不來洽談，無論商品房認購書是否約定開發(fā)商此時是否有權扣收預約款，開發(fā)商都有權扣收預約款，以作補償。至于如果因為開發(fā)商的違約行為，導致準買受人受有損害，準買受人完全可以要求開發(fā)商另行賠償。定金作用是擔保債權的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時無需將預約款視為定金。

筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預約款并不具有對價的性質(zhì)。對價，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項，土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下，準買受人享有訂約的權利，出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強制出賣。

這種情況看起來似乎與預約款性質(zhì)相似，其實不然。首先，英國的土地保留對價支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對價的性質(zhì)。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發(fā)商所有，也就不具備對價的性質(zhì)。

其次，因為土地出賣合同的內(nèi)容比較簡單，所以在支付土地保留金時，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準買受人是有權請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內(nèi)容，是不能強制履行的。

至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點，筆者認為，這種觀點是不恰當?shù)?。因為商品房認購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋嗬?，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發(fā)商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實現(xiàn)的。

因此，商品房認購書中的預約款不是一種對價，而是一種擔保。如果沒有約定預約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。

（四作為定金的預約款

如果商品房認購書約定或可以認定預約款的性質(zhì)是購房定金，那么，預約款是什么類型的定金？

筆者認為，在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預約款是立約定金。如果約定了解約權，具有解約定金的性質(zhì)。

《擔保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！北緱l解釋認為預約款是作為訂立主合同的擔保，顯然認為購房定金是立約定金。

筆者不同意這種觀點。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關系。立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預約款的特點。前文已述，作為定金的預約款并不是擔保購房合同的訂立的，而是擔保雙方履行洽談義務的，只要雙方履行了洽談義務，即使最終沒有達成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認，只有在拒絕訂立主合同時，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。

如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預約款的性質(zhì)應該是立約定金。此時，雙方的義務已經(jīng)不是洽談訂約，而是訂約，作為定金的預約款所擔保的就是雙方的訂約，相對于購房合同來說就是立約定金。但應當注意的是，相對于商品房認購書來說，它仍然是違約定金。

還有一種意見認為，購房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說，準買受人有權以放棄預約款為代價解除認購，開發(fā)商也有權以雙倍返還預約款為代價解除認購，雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。

筆者認為，預約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權交付的定金。各國關于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當事人另有訂定外，沒有解除權保留之效力。德民336條2項規(guī)定，如無其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權才能視為定金的通常性質(zhì)。我國的法律沒有這樣的規(guī)定。我國《擔保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。”也就是說，合同必須對這種解約權做出明確的約定，否則解約權不是定金的通常性質(zhì)。

如果商品房認購書中明確約定，交付預約款的一方可以按照合同的約定以喪失預約款為代價而解除主合同，收受預約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同，這種約定是有效的。此時，如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。此時，應允許合同解除，并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。

五、違反商品房認購書義務的法律責任

經(jīng)過了前文的討論，就可以確定違反商品房認購書義務的違約責任了。

首先，有定金條款的適用前文關于定金的討論。

第5篇：購房定金合同范文

“限購對象”欲毀約

2012年6月，經(jīng)營一家溫泉度假村的金宣與建筑公司簽訂建設工程施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，而馮平是該工程的實際施工管理人。當時，金宣在發(fā)包工程的時候，提出條件要求馮平購買其位于上海的別墅，馮平為了攬下施工任務，同時考慮到買房也可以保值，同意購買金宣的別墅。這樣一來，馮平和金宣在這場交易中，都能得到利益回報，可以說是雙贏。

之后，金宣、馮平及建筑公司三方簽訂《房屋買賣合同》，約定由馮平向金宣購買位于上海市的一處別墅，總價為1398萬元，馮平應于2012年7月30日前支付定金500萬元，后續(xù)購房款在2013年6月5日前付清。如馮平逾期支付房款按違約處理，其支付給金宣的定金沒收。建筑公司作為擔保方，承擔馮平的一切責任。合同最后由金宣、馮平簽名及建筑公司蓋章確認，另在合同落款處注明“此合同與建設工程施工合同同時生效”等字，約定房款必須等金宣支付了工程款后再支付，支付房款的時間約定得較長，也是和工程款支付進度相吻合的。

令人意外的是，馮平在支付了購房款350萬元后，突然反悔，拒絕按照雙方約定的日期履行合同。雙方有合同在先，況且馮平已經(jīng)為此支付了數(shù)百萬定金，又為何冒著違反合同的風險拒絕交易？原來，馮平搬出自己屬于“限購對象”的理由，認為自己沒有在上海買房的資格，并非故意違約。

金宣多次索要余款未果，將馮平和建筑公司到法院，要求：馮平支付購房款1048萬元；償付金宣以上述欠款為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算的逾期付款利息損失；建筑公司對上述購房款及逾期付款利息損失承擔連帶清償責任。馮平辯稱金宣違約逾期支付工程款，導致自己亦逾期支付購房款，且簽訂房屋買賣合同的時候，自己并不知道“滬九條”的存在，金宣也沒有告知，導致現(xiàn)在即使馮平將購房款全部付清，也無法辦理過戶手續(xù)，合同目的無法實現(xiàn)，故要求解除房屋買賣合同，金宣返還已支付的購房款及支付相應的利息，而針對建筑公司的擔保條款屬無效。

另外，馮平和建筑公司共同提起反訴，認為馮平后來得知其不符合在上海購房資格，根據(jù)“滬九條”的規(guī)定，最后無法將產(chǎn)權過戶至其名下。故馮平一直與金宣協(xié)商解除買賣合同及退還購房款的事宜，然金宣堅持要求繼續(xù)履行該合同?，F(xiàn)馮平、建筑公司認為金宣明知馮平?jīng)]有在上海購房資格而故意不告知，還強行將房屋出售給馮平，存在重大過錯，故要求判令：解除馮平、建筑公司與金宣簽訂的《房屋買賣合同》；金宣向馮平返還購房款350萬元及相應的利息。

一審認定雙方均有責任

一審法院認為，金宣、馮平和建筑公司簽訂的《房屋買賣合同》系當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。然買賣合同中買受人的合同目的在于完整取得標的物的所有權，現(xiàn)馮平非本市戶籍居民，不符合國家和本市住房限售規(guī)定，屬限售對象，即便馮平支付了全部購房款，金宣也無法協(xié)助馮平辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，馮平無法取得房屋的所有權，故支持馮平、建筑公司反訴要求解除其與金宣簽訂的房屋買賣合同。對金宣要求馮平支付剩余購房款及相應利息，建筑公司承擔連帶責任的訴訟請求，法院不予支持。

經(jīng)法院查明，馮平屬非上海市戶籍居民。關于政府頒布的限售政策，一經(jīng)頒布即向公眾公示，任何人均可查閱。金宣、馮平在簽訂買賣合同前未盡到審慎義務，導致合同無法繼續(xù)履行，雙方對合同的解除均有過錯，不適用定金罰則。關于定金，法律規(guī)定不得超過主合同標的額的百分之二十，故馮平已支付的350萬元中279.6萬元系定金，70.4萬元系購房款。法院判令，解除三方簽訂的《房屋買賣合同》，金宣返還馮平定金279.6萬元及購房款70.4萬元。

金宣對判決結果不服，上訴至上海市第一中級人民法院，稱雙方簽訂買賣合同后，馮平因房價下跌而惡意違約。馮平早于2013年8月6日即提出解除合同，在該份解除合同的通知書上并未提及其是因房屋不能過戶而要求解約。而且，雙方合同明確約定：“過戶時購房者姓名可以變更為乙方指定的名字”，故馮平完全可以將系爭房屋過戶至符合購房條件的他人或者公司名下而繼續(xù)履約。此外，根據(jù)有關規(guī)定，馮平如能提供在上海市繳納一定期限的個人所得稅或社會保險證明，就不屬于限購范圍。因此，雙方的買賣合同完全能夠繼續(xù)履行。即便合同被解除，也是因單方違約造成的，馮平應當承擔相應的違約責任。

改判：二審適用定金罰則

馮平一方面辯稱自己對“限購政策”并不知情，一方面提出，當初簽訂的房屋買賣合同與建設工程施工合同相關聯(lián)，因施工工程款未到位致其未能按約支付房款。

上海一中院審理后認定，當事人的合法權益受法律保護。先前，金宣與馮平、建筑公司就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。合同明確約定，定金500萬元由馮平分三次支付，分別于2012年6月9日前支付200萬元，2012年6月20日前支付100萬元，2012年7月30日前支付200萬元。合同還約定，如馮平逾期支付房款按違約處理，金宣有權沒收定金。在合同履行過程中，馮平僅按約于2012年6月8日支付了第一筆購房款200萬元，直至2013年4月3日和6月3日其才分別向金宣支付購房款100萬元、50萬元，之后未再支付過任何購房款。至此，無論從付款時間還是欠款金額來看，馮平均已構成嚴重違約。

馮平辯稱本案所涉買賣合同與建筑公司和溫泉度假村有限公司簽訂的建設工程施工合同相關聯(lián)，因該合同所涉工程款未到位致其未能按約支付房款。對此，法院二審認為，兩份合同的簽約主體及法律關系并不相同，本案房屋買賣合同中對付款期限已作了明確具體的約定，并未約定以另案工程款支付進度作為本案中馮平支付購房款的先決條件，且建筑公司和溫泉度假村有限公司就工程款結算問題已另案訴訟，故馮平上述辯稱意見不能構成其遲延支付購房款的合理理由。

此外，法院還查明，雙方買賣合同第十二條約定：“過戶時購房者姓名可以變更為乙方指定的名字。”不能排除馮平在簽約時知曉其是限購對象可能性。馮平雖為限購對象，但是完全可以通過繳納一定期限的社會保險或者個人所得稅使自己符合購房條件，也可以按照合同約定指定其他具有購房資格的人作為購房人使合同得以繼續(xù)履行，但馮平在合同履行過程中既不按約支付購房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構成違約，應當承擔違約責任。

第6篇：購房定金合同范文

1、定金:又稱保證金，在合同訂立或在履行合同之前支付一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。定金的款項是退不了的。定金交納的數(shù)額不應超過主合同標的額度的20%。

2、訂金:訂金又稱預付款。房屋買賣意向初步達成協(xié)議后,雙方進一步協(xié)商簽訂臨時認購協(xié)議,買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權。訂金能退，定金不能退。

3、誠意金:又稱意向金，這個在二手房交易市場中常見，購房者繳納小額金額，表達購房誠意，中介從而向房主談房屋價格或其他事宜，屬于當事人自發(fā)行為。

第7篇：購房定金合同范文

關于二手房購房合同

甲方：

乙方：

1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路X弄X號X室，建筑面積X平方米。

2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為￥460000元(大寫：人民幣肆拾陸萬元正)。

3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫：人民幣壹萬元正)于定金協(xié)議簽定當天支付，定金支付后本協(xié)議生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同，同時支付首期房款￥x元(大寫：人民幣x)第二期房款為x元(大寫：人民幣x)于x前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理，一月內(nèi)辦理完畢。超出時間視為乙方違約，定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方，具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協(xié)助。

8.如有未盡事宜，可雙方協(xié)商解決。

甲方： 乙方：

地址： 地址：

身份證號碼： 身份證號碼：

時間：：時間：

二手房購房合同樣本

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于xx市xx區(qū)xxx，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：xx)，該房屋建筑面積為：xx平方米，產(chǎn)權人：xx。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元。此房價為凈價，稅費由乙方承擔，房屋內(nèi)保留設施設備清單如下：

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣xx萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)。

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

時 間：

個人購房合同范本簡易

售房方(甲方)

身份證號碼：

購房方(乙方)

身份證號碼：

關于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：

一、房屋具體情況：

位置：xx市xx區(qū)xx縣xx小區(qū)xx樓xx單元xx號

房屋類型xx，建筑面積xx平方米，結構xx樓層 ，房屋走向：xx，房屋形狀：xx，用途xx，該房產(chǎn)的總占地面積：xx，

該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計房價x拾x萬x千x百x拾x元整。

二、甲方銷售該房屋應具備合法的《房屋所有權證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權糾紛，概由甲方負責處理。

《房屋所有權證》書證號：

土地證編號：

三、房屋四界：東： 西：南： 北：

四、付款方式：

(1)該房產(chǎn)總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。

(2)甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。

(3)房產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。

五、甲方應有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關，并非危房。

六、甲方應保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權糾紛。

七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應該向有關部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。

(1)甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收甲方的交易額的____%的交易費;承擔公證費、協(xié)議公證費。

(2)乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費。

八、甲方應給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。

九、甲方幫助乙方和XX區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設施的使用方式。

十、乙方購買甲方該項房產(chǎn)，所有費用均屬于××個人出資購買，其所有權完全屬于××個人所有。

十一、附件

(一)《房屋所有權證》

(二)《國有土地使用證》

(三)賣方上級主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。

(四)該項房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估報告。

(五)該項房地產(chǎn)的結構、層高、形狀、土地面積、四鄰測繪圖紙。

十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

十三、 本協(xié)議壹式( )份，甲方( )份，乙方( )份，

甲方：(單位簽章) 乙方：(簽字簽章)

代表：(簽 字)

年 月 日 年 月 日

第8篇：購房定金合同范文

主題詞;商品房認購書,預約款,定金

引言

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展,導致了司法適用中的困難。例如,很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前,與其(以下稱為準買受人)簽訂一份商品房認購書(實踐中使用的名稱不一,例如稱為預訂書、確認書等),要求準買受人交納定金,準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定,但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房解釋)中對商品房認購書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題,內(nèi)容簡略,故仍有進一步探討的必要。

一、商品房認購書的意義及性質(zhì)

(一)商品房認購書的意義

商品房認購書,是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書,確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。

商品房認購書的通常內(nèi)容是,準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預約款,享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同,開發(fā)商有權解除商品房認購書,將預訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認購書還約定,開發(fā)商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內(nèi)容比較簡單,但一般都會寫明認購的房號,約定的購房單價等。>文秘站:

(二)商品房認購書的法律性質(zhì)

商品房認購書的內(nèi)容,是約定雙方有義務在一定期限內(nèi)洽談購房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認購書是一種預約合同。根據(jù)民法理論,預約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為,預約生效后,發(fā)生將來訂立一定合同的債務,原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據(jù)預約產(chǎn)生的債權,與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約,預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認購書呢?下文會逐一加以分析。

在實踐中,很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同,但是,商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后,只要準買受人按時支付了預約款,開發(fā)商就有義務保留目標房,并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到,購房合同的內(nèi)容是很復雜的,商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內(nèi)容進一步商談的權利。因此,無論是開發(fā)商還是準買受人,均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說,商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務,只要雙方到期前來洽談,并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款,并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約,預約義務人如不訂立本約,預約權利人可以請求其履行。而一般情況下,商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區(qū)別。

二、商品房認購書與購房合同

? (一)商品房認購書是不是購房合同的從合同

商品房認購書約定的是一種行為義務,并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同,也不會導致商品房認購書的無效,不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在,所以它是一種獨立的合同,而不是購房合同的從合同。

有種觀點認為,商品房認購書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為,首先,定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款,但預約款的性質(zhì)仍需進一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認購書約定的確實是定金條款,但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是,定金是為了擔保債務的履行而成立,但是這種債務并不是購房合同的債務,而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此, 定金并非購房合同之擔保,而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。

(二)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認購書是不是購房合同

如果商品房認購書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,商品房認購書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點認為,在商品房認購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開發(fā)商收受了購房款的,應當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同,但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購房款,就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為,這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務,購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內(nèi)容是雙方應當去洽談購房合同,并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認,因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因為購房合同的主要內(nèi)容可以通過商品房認購書的內(nèi)容來確定,開發(fā)商又接受了

準買受人付款的實際履行行為,因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規(guī)定,就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內(nèi)容可以確定為應當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實際上包含了一個意思,商品房認購書的約定是一種有效的合同義務,合同雙方完全可以以商品房認購書為依據(jù)要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時,它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約,具備了強制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約

商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約,從而具有強制執(zhí)行的效力?

從商品房解釋第五條規(guī)定來看,顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達十三項,如果按照這一標準,幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。

筆者認為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應當具備購房合同的主要內(nèi)容,是對認購預約成立的條件認識不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠然,商品房買賣合同特別是預售合同,的確在確認雙方買賣意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易,只要商品房認購書的內(nèi)同具備了購房合同成立的標準,就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內(nèi)容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據(jù)這一標準,我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容中哪些是購房合同成立所必要的。

第9篇：購房定金合同范文

第一，筆者以為認購書是一種雙方在平等自愿的基礎上簽約的預約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。

按照民法理論，合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行。

認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務，其“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進行先期肯定。因此，筆者認為，認購書其實是一份預售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預約，屬于債權合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經(jīng)履行了義務，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點認為，預約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時，當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關系，故也就無所謂附期限的合同了。

其實，在現(xiàn)實生活中，類似認購書的預約合同是經(jīng)?；模绾炗啅V告合同時需要預約廣告版面、想投資證券業(yè)務的則需要預約開戶、讀者預約借閱熱門圖書、預約專家看病、商人在洽談投資之前的預約面談等等，其法律性質(zhì)其實與認購書是一樣的，都是為后一個正式合同的預先約定。只不過一般的預約由于涉及標的數(shù)額小，雙方權利義務簡單明了，沒有認購書這么引人矚目而已。

第二，認購書成立且有效的法律條件。

當前，絕大多數(shù)意見認為，認購書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認購書約定的主要條款簽約購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。

誠然，合同成立的核心條件是當事人的意思表示一致，但這并不表明認購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。

根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對此并無強制性要求。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價人在得到接受時承受約束的意旨，即構成發(fā)價。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡單：一個貨物買賣合同只要有標的和數(shù)量就是一個成立生效的合同，價格、履行地點、時間及違約責任都可以事后確定。

買受人根據(jù)預售人公開發(fā)出的要約邀請前來考察其所出售的標的（即預售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書，這行為顯然是預售人向買受人發(fā)出了要約，因為其希望買受人能根據(jù)其提供的認購書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認購書對其的法律約束力。這時候預約即宣告成立且有效，而無論是否書面簽約或口頭承諾，也無論是否認購書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購買商品房不同于動產(chǎn)貨物，每個都可以相同且相等，所以如果沒有約定數(shù)量，從一個到一千個，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費用相差會很懸殊的。但商品房屬于不動產(chǎn)，其在預售時通過效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時通過空間坐標表明了某個特定的商品房座落在哪個層次、哪個位置、哪個朝向，即每個商品房都存在于某個特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價巨大，現(xiàn)實中很少有買受人會同時購買2個商品房以上的數(shù)量。退一步說，此時，由于商品房的質(zhì)量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。

第三點是如何界定認購書的違約責任。

對于購房過程中不履行認購書義務的違約責任，一種觀點是：在雙方不能訂立購房合同時，一方可以將認購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請求對方履行，或訴請裁判機關裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。

筆者認為，認購書只是一份預售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預約，其法律效力僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。購房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認購書約定的條款和日期有來和預售人簽約購房合同的意圖且真實地履行了其意圖，則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務。至于購房合同雙方有分歧無法達成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認購書無必然的關系。認購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預售人根據(jù)認購書約定的主要條款洽談購房合同簽約，則預售人有權不予以返還。除此之外，預售人沒有扣押定金的法律依據(jù)。此時的定金性質(zhì)應屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當事人解除合同的權利和機會。

我們顯然不能認為因認購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。如果真是具有這種功能，則認購書就成了合同的一個重要組成部分，將來要簽約的本合同其實只是對認購書的條款更詳細的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款又如何解釋？

比如說，某買受人與預售人約定了在10日后要向預售人購買5個商品房，價格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預售人洽談，雙方對數(shù)量和價格都沒異議，但對違約責任卻無法達成協(xié)議。此種情況下，預售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。

簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當事人在合同的條款上當然可以反復磋商。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達成一致而無法簽約，約定的定金就應該退回，這并不影響購房書的法律效力。因為當事人已經(jīng)履行了認購書約定的簽約義務，只是因為雙方就有關條款存在爭議而無法達成一致協(xié)議，根據(jù)當事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當事人當然有權放棄簽約的權利。

基于上述認識，筆者以為在認購書中規(guī)定“因認購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預售人沒收”，以及“因預售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因為此類約定含糊不清，且太過于概括性，實質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當事人簽約合同義務的特定目的，反而會給不法者有乘機預設定金陷阱之機會。之所以說并非一定有效，是因為這樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認購人無正當理由不與預售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)。如果確實存在這樣的過錯行為，則守約方當然有沒收定金的權利，這點前面已經(jīng)分析過了。

第四點，內(nèi)部認購書的法律效力分析。

預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂認購書，這種做法被稱為內(nèi)部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質(zhì)條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。

認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。此時購房人是否應承擔責任要再分析。如果預售人事先隱瞞未取得商品房預售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認購書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時認購人并無過錯，其所受到的損失（如利息損失、購買機會損失等），預售人應負全部責任。

如果認購人事先知道或者預售人已明確告之，則認購人也有過錯，應負一定的責任。但筆者以為由雙方各自對半承擔或分擔責任，有失公平合理原則。因為，認購書是由預售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應承擔的義務，且他也應知道簽約違背法律強制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認購書，這首先就違背了誠實信用原則。因此，認購人只能承擔次要責任，而主要責任應由預售人承擔。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預售人還要承擔行政責任。

第五點，簽約認購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。

預售人要求簽訂認購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應當訂立書面商品房買賣合同?！痹摋l文并沒有規(guī)定簽訂認購書是商品房買賣的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對此也沒有強制性規(guī)定。