購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問(wèn)題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國(guó)物業(yè)管理制度建立時(shí)間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開(kāi)發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說(shuō)羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢(qián)又重新轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的身上。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購(gòu)房者，但是根據(jù)法理，部門(mén)規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，法官將無(wú)所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒(méi)有繳納基金，開(kāi)發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問(wèn)題

物業(yè)管理企業(yè)是以營(yíng)利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤(rùn)。然而由于目前物業(yè)市場(chǎng)不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹(shù)立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對(duì)物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開(kāi)的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)巨額利潤(rùn)，更是在短期內(nèi)無(wú)法被業(yè)主所察覺(jué)，因此在利潤(rùn)的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

二、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會(huì)保險(xiǎn)基金一樣，均是群眾能夠安居樂(lè)業(yè)的重要保障。由于我國(guó)目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問(wèn)題，使得物業(yè)維修基金法律制度無(wú)法健全完整。因此我國(guó)首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。另外，立法需要對(duì)物業(yè)維修基金中行政部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商存在物業(yè)故障不及時(shí)維修，或是業(yè)主舉報(bào)維修基金被侵占的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)不能夠及時(shí)采取管理措施，對(duì)被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報(bào)紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時(shí)有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作

第一，對(duì)于每一筆所動(dòng)用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對(duì)其用途、動(dòng)用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時(shí)查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會(huì)所侵犯時(shí)，需要有強(qiáng)制性法律對(duì)其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)法律顧問(wèn)作為業(yè)主委員會(huì)的法律援助，引入基金管理公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所以及保險(xiǎn)公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開(kāi)發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時(shí)，需要對(duì)公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗(yàn)。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對(duì)其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對(duì)施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法找到開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無(wú)法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國(guó)許多物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來(lái)投資低收益但是小風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。第二，有學(xué)者提出利用社會(huì)分工理論進(jìn)行對(duì)物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，按照比例對(duì)增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

三、結(jié)束語(yǔ)

第2篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，發(fā)展速度過(guò)快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房?jī)r(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象。以由可見(jiàn)雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來(lái)，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。

（2）近年來(lái)，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列政策，從2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房?jī)r(jià)并未隨著政策的出臺(tái)隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來(lái)，國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到2007年對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無(wú)疾而終，之后政府出臺(tái)了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房?jī)r(jià)的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過(guò)于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問(wèn)題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國(guó)家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會(huì)出臺(tái)降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買(mǎi)房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購(gòu)房者打了退堂鼓。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)國(guó)家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具”，“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為“房?jī)r(jià)”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)簡(jiǎn)直是莫大的諷刺，這種“口號(hào)圖騰”如此下去未來(lái)勢(shì)必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來(lái)百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式。

（1）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（2）要解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣地、收稅來(lái)增加財(cái)政收入。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的特點(diǎn)，改革開(kāi)放以來(lái)，在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國(guó)際金融危機(jī)中，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱耍覈?guó)很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身也不具有長(zhǎng)久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。但是，過(guò)分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用很難具有長(zhǎng)期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過(guò)加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)八條、新國(guó)十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對(duì)策分析

2.1 制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐。

（1）我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。

（2）在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時(shí)，針對(duì)性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對(duì)癥下藥。如在我國(guó)人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)看，著重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)清楚界定和功能區(qū)分。對(duì)于滿足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會(huì)保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對(duì)于炒房類房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3 建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位。

（1）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門(mén)的管理職能。正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。

第3篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】融資模式 房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開(kāi)始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟(jì)始終保持著8%左右的增長(zhǎng)，如：2007年，房地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)達(dá)到了2.9萬(wàn)億，而09年房地產(chǎn)的銷售總額將達(dá)5.7萬(wàn)億至6萬(wàn)億，然而2009年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻達(dá)12萬(wàn)億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家財(cái)政收入的重要產(chǎn)業(yè)。

在我國(guó)的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來(lái)源是三個(gè)方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預(yù)售房款所得。從實(shí)際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購(gòu)房者主要通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)房。比如說(shuō)，以首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見(jiàn)，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

目前，我國(guó)出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項(xiàng)目融資，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問(wèn)題的分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯

我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式主要通過(guò)銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯?！‰S著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國(guó)的房地產(chǎn)融資體制的改變。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)大

我國(guó)現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨六大風(fēng)險(xiǎn)：過(guò)熱的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；銀行貸款有著操作風(fēng)險(xiǎn)；土地開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系，缺乏全面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和判斷不能做出正確的判斷。

（三）我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善

我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來(lái)十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國(guó)的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無(wú)法可依的局面，導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面無(wú)法開(kāi)展更大更多的渠道。

三、我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)新型融資方式探索

（一）拓寬融資渠道

1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國(guó)房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買(mǎi)殼上市。民營(yíng)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對(duì)于這些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點(diǎn)，也是其達(dá)不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。

2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)相比，我國(guó)的資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴(yán)重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)債券；第二，采取新的措施方法，將我國(guó)房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場(chǎng)化，使我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準(zhǔn)化；第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評(píng)級(jí)體系；第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級(jí)市場(chǎng)。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類，來(lái)吸引投資者的興趣，并且在柜臺(tái)交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。

3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴(kuò)大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國(guó)通過(guò)信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。

4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對(duì)房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過(guò)一定的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢(shì)來(lái)看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)樽》康盅嘿J款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和信用評(píng)級(jí)制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場(chǎng)體系與交易規(guī)則；二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會(huì)計(jì)制度；三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級(jí)市場(chǎng)。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運(yùn)作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。

（二）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體制

1.建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長(zhǎng)償還期限等，可以確保這些購(gòu)房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達(dá)到保障他們權(quán)利的目的。

2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過(guò)此籌集大量的資金，同時(shí)還可以增加房屋的銷售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達(dá)到增加財(cái)政收入的目的。

3.建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲(chǔ)蓄信貸制度；二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運(yùn)行質(zhì)量；三是發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，將個(gè)人住房抵押貸款出售或者證券化。

4.建立完善的個(gè)人信用制度。建立完善的個(gè)人信用制度，主要從樹(shù)立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系兩個(gè)方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國(guó)信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域有一個(gè)良性運(yùn)作的體系，操作快捷方便，及時(shí)有效的提供相關(guān)信息，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

（三）加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)

要加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實(shí)施力度，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個(gè)方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和　《公司法》修訂使我國(guó)資本市場(chǎng)面臨新機(jī)遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對(duì)公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進(jìn)行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對(duì)于在保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入市場(chǎng)方面，也要出臺(tái)相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。

參考文獻(xiàn)

第4篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理；制度

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）028-0000-01

一、我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀概述

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市基礎(chǔ)建設(shè)得到了完善，提升了城市人口吸引力。這種改變也吸引了大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市，使得城市人口密度愈來(lái)愈大，土地資源呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。城市居民對(duì)住房需求量的增加，一定程度上刺激了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)也成為了部分地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并為地區(qū)就業(yè)增加了部分崗位，緩解了就業(yè)壓力。但由于社會(huì)金融體系不夠完善，再加上政府宏觀調(diào)控不夠到位，近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大[1]。供求關(guān)系發(fā)生變化，必然會(huì)造成價(jià)值波動(dòng)。另外，部分基礎(chǔ)制度存在一定滯后，制度無(wú)法跟上市場(chǎng)形勢(shì)變化，給房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展埋下了一定隱患。

二、目前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析

目前來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中還存在一定問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）管理目標(biāo)較為模糊。為促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展，并讓快速上漲的房?jī)r(jià)得到有效控制，我國(guó)政府在管理房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中對(duì)相關(guān)政策作出了較大調(diào)整，并發(fā)揮了一定效用。然而，從宏觀上來(lái)看，目前我國(guó)依然處于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步階段，在房地產(chǎn)長(zhǎng)期規(guī)劃方面認(rèn)識(shí)還不夠充分。無(wú)論是管理目標(biāo)，還是政策目標(biāo)，都存在一定的局限性，甚至存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，使得管理目標(biāo)、政策目標(biāo)無(wú)法跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。與此同時(shí)，政策實(shí)施連續(xù)性不足，造成了房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)大，帶來(lái)了一定程度的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，部分投機(jī)者會(huì)乘著政策缺陷及市場(chǎng)波動(dòng)，采取部分投機(jī)行為，使得市場(chǎng)秩序受到破壞，會(huì)讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇。（2）政策調(diào)控未能解決房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。盡管我國(guó)出臺(tái)了一系列房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，但從具體手段來(lái)看，形式過(guò)于單一，并未從本質(zhì)上解決房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的問(wèn)題。政策調(diào)整往往是局部性的調(diào)整，只能治標(biāo)，無(wú)法治本。例如，前期出臺(tái)降稅政策鼓勵(lì)居民購(gòu)房，而后期又出臺(tái)限購(gòu)政策，來(lái)遏制商品房交易。兩種政策明顯存在矛盾，反而讓居民正常購(gòu)房計(jì)劃受到了影響，并造成了較大的市場(chǎng)波動(dòng)，還為投機(jī)者創(chuàng)造了投機(jī)機(jī)會(huì)。如果這種矛盾性的政策反復(fù)循環(huán)，會(huì)使得購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商逐漸麻木，并影響到市場(chǎng)整體的積極性。（3）法律體系有待完善。從現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐。因此，在某些情況下，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法可依的現(xiàn)象。而政府缺乏一套能夠與房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密貼合的條例及細(xì)則，使得相關(guān)執(zhí)法工作存在阻力，制約了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法制管理。

三、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策

1.完善管理機(jī)制

通過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)管理體制改革，讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到改善。在相關(guān)管理體制改革過(guò)程中，政府部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的作用及其重要性，并將經(jīng)濟(jì)管理置入房地產(chǎn)市場(chǎng)管理當(dāng)中。一方面，政府要結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，讓市場(chǎng)本身具備良好的自我調(diào)節(jié)能力。在實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的同時(shí)，要明確中央政府及地方政府的權(quán)責(zé)及管理范圍，讓行業(yè)監(jiān)督工作順利開(kāi)展，以創(chuàng)建出一個(gè)良好的市場(chǎng)秩序。另一方面，中央政府要對(duì)相關(guān)財(cái)稅制度進(jìn)行完善，以此來(lái)控制土地財(cái)政過(guò)分增長(zhǎng)，使地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度降低，讓宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控充分發(fā)揮作用。對(duì)于非法官商合作，中央政府要給予嚴(yán)懲，以維護(hù)地方房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，讓市場(chǎng)能夠健康、持續(xù)發(fā)展。

2.加快相關(guān)法律建設(shè)

要維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，必然離不開(kāi)相關(guān)法律的支持。在完善相關(guān)法律體系的過(guò)程中，要結(jié)合國(guó)情及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，構(gòu)建出一個(gè)符合我國(guó)特色的房地產(chǎn)法律經(jīng)濟(jì)體系，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)范化、合法化。一方面，要對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理行為進(jìn)行約束，避免政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分地進(jìn)行行政干預(yù)。另一方面，要對(duì)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)進(jìn)行完善，并頒布相應(yīng)細(xì)則，使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、交易管理及服務(wù)管理等均“有法可依”，形成一個(gè)規(guī)范化的體系。同時(shí)，要提升政策的穩(wěn)定性、層次性，要保證政策始終處于正確方向，以此來(lái)促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.改變房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)

首先，要正確理解宏觀調(diào)控的作用。我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題僅依靠單純性的行政命令調(diào)控，只能治標(biāo)，無(wú)法治本。要改變當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局面，必然要對(duì)相關(guān)管理體制進(jìn)行“大刀闊斧”的改革。因此，無(wú)論是政府、房產(chǎn)企業(yè)，還是社會(huì)機(jī)構(gòu)等，都應(yīng)該正視宏觀調(diào)控的作用意義。政府要結(jié)合市場(chǎng)中的調(diào)控失靈現(xiàn)象及市場(chǎng)變化，進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，但不能違背市場(chǎng)本身的運(yùn)行規(guī)律。宏觀調(diào)控的目的在于讓市場(chǎng)本身能夠充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，且問(wèn)題不斷放大時(shí)，再借助宏觀調(diào)控進(jìn)行輔修復(fù)或引導(dǎo)，讓市場(chǎng)始終維持相對(duì)平衡、健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。其次，要明確中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的關(guān)系。地方政府在遵循中央政策的基礎(chǔ)上，也要做到“因地制宜”，從本地房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，通過(guò)差異化手段，使政策與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相契合。

四、結(jié)語(yǔ)

完善房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)長(zhǎng)久的過(guò)程，不可能一蹴而就。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，不能過(guò)于偏向于宏觀調(diào)控，而忽略了市場(chǎng)本身的運(yùn)作規(guī)律。需要通過(guò)體制改革，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步前行。

參考文獻(xiàn)：

[1]王向前.分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2012，（04）：150.

[2]王守鵬.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，（19）：49-51.

第5篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)預(yù)收款；預(yù)收款管理

中圖分類號(hào)：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-02

房地產(chǎn)預(yù)售資金的重要性：房地產(chǎn)業(yè)主要資金來(lái)源除了銀行貸款外，主要就是預(yù)售資金，因?yàn)殂y行貸款等規(guī)模收緊，要求越來(lái)越高，外部融資成本越來(lái)越高，預(yù)售資金能否快速回籠尤為重要。

一、預(yù)收款管理的會(huì)計(jì)處理分析

（一）預(yù)收款會(huì)計(jì)處理流程

①預(yù)收時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

②發(fā)貨時(shí)

借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅金-增（銷）

銀行存款 （運(yùn)雜費(fèi)）

③補(bǔ)付貨款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

（二）企業(yè)稅務(wù)事項(xiàng)下預(yù)收款管理實(shí)施辦法

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例沒(méi)有例外規(guī)定。即：預(yù)收賬款的計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)不用確認(rèn)收入。

2.提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)務(wù)。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。中華人民共和國(guó)土地增值條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳。

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定，生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過(guò)12個(gè)月的大型棚械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書(shū)面合同約定收款日期的當(dāng)天。

特殊情況下的預(yù)收款納稅時(shí)間規(guī)定實(shí)質(zhì)為收付實(shí)現(xiàn)制，源于稅法對(duì)納稅人支付能力、國(guó)家財(cái)政收入和確定性的綜合考慮。比如，稅法規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，即使財(cái)務(wù)上未確認(rèn)收入，預(yù)收賬款也要繳納營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)榇朔N業(yè)務(wù)一般分散且金額小，容易導(dǎo)致稅款流失，并收到預(yù)收賬款時(shí)，應(yīng)納稅稅基金額已經(jīng)確定、納稅人也具有支付稅款的能力。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為核算基礎(chǔ)，稅法也接受這一觀點(diǎn)，但對(duì)特殊事項(xiàng)有例外。這使得會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法在預(yù)收賬款轉(zhuǎn)收入的時(shí)間與計(jì)量上存在一定的差異。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)易接受估計(jì)、可能性和合理的確定性。稅法則從保證財(cái)政收入這一方面，不能有半點(diǎn)不確定性。

（三）房地產(chǎn)的預(yù)收款處理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的周期長(zhǎng)、金額大，通常采用預(yù)收商品房款項(xiàng)方式（包括預(yù)收定金） 從事項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的款項(xiàng)，稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，根據(jù)“國(guó)稅發(fā)[2003]83 號(hào)”文件第二條規(guī)定：應(yīng)將當(dāng)期取得的預(yù)售收入按不低于15%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品完工時(shí)進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。該規(guī)定有利于稅收收入的均衡及時(shí)入庫(kù)，但一定程度上也增加了會(huì)計(jì)核算的難度根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入必 須同時(shí)具備以下基本條件：第一，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，并將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給購(gòu)買(mǎi)人；第二，價(jià)款已經(jīng)收到或者已取得收取價(jià)款的權(quán)利。否則，預(yù)收款 項(xiàng)只能作為“預(yù)收賬款”核算。

由于稅法與會(huì)計(jì)制度對(duì)預(yù)收款項(xiàng)存在上述收入 確認(rèn)時(shí)間與納稅義務(wù)時(shí)間的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)在收取預(yù)收款項(xiàng)但不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入的情況下，產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅、所得稅的納稅義務(wù)，這樣的稅收費(fèi)用能否在計(jì)算當(dāng)期 損益時(shí)作為扣除項(xiàng)目，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)盈虧信息披露的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。根據(jù)會(huì)計(jì)核算的配比原則，同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與之相關(guān)的成本費(fèi)用，應(yīng)當(dāng) 在該會(huì)計(jì)期間配比。而在實(shí)際工作中，各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不具備收入確認(rèn)條件的預(yù)收款項(xiàng)已經(jīng)繳納的稅收費(fèi)用，在會(huì)計(jì)核算方法上存在著較多的處理差異，從而使得該 類企業(yè)損益信息存在較大的不可比性。如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)已納稅款的賬務(wù)處理，是一項(xiàng)值得探討的問(wèn)題。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款管理策略

（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理

在工程節(jié)點(diǎn)達(dá)到正負(fù)零零才能銷售，要加快工程進(jìn)度盡快回籠資金。

銀行按揭放款需要結(jié)頂才能放款，也要加快工程進(jìn)度。

與各銀行合作密切，為客戶爭(zhēng)取最優(yōu)惠利率，多種選擇，以促進(jìn)銷售、盡快回籠。

分期付款客戶要加強(qiáng)客戶信用管理，加強(qiáng)發(fā)生延期付款的應(yīng)對(duì)措施。

（二）強(qiáng)化預(yù)收款管理，提高預(yù)收款利用率

預(yù)收款管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，因此強(qiáng)化預(yù)收款管理，提高預(yù)收款利用率至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)需加大內(nèi)部預(yù)收款融通力度，做好對(duì)間歇性閑散預(yù)收款合理配置，同時(shí)，要求財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)置專項(xiàng)賬戶，用于核算管理企業(yè)內(nèi)部存款與借款，這條不對(duì)；另外，各部門(mén)應(yīng)及時(shí)上報(bào)預(yù)收款使用規(guī)劃，由企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一配置預(yù)收款，并定期進(jìn)行預(yù)收款核算工作，以了解各部門(mén)預(yù)收款使用狀況，防范預(yù)收款流失、浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款管理相關(guān)法律法規(guī)體系

健全的相關(guān)法律法規(guī)體系為房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)預(yù)收款管理工作提供了法律保障，其對(duì)推進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展起著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義?；谖覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步相對(duì)較晚，各項(xiàng)法律法規(guī)尚未成熟，因此需要我國(guó)政府部門(mén)不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系。同時(shí)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系執(zhí)行力度，切實(shí)使該體系在推進(jìn)稅收籌劃活動(dòng)規(guī)范化和法制化進(jìn)程中發(fā)揮起積極性作用。

（四）信用條件下預(yù)收款管理策略

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外現(xiàn)存的多數(shù)信用條件決策模型均未涉及到所得稅對(duì)信用條件決策的影響這一因素。實(shí)際上，所得稅同樣是信用條件決策成本的重要組成部分。近年來(lái)，我國(guó)稅務(wù)部門(mén)不斷放寬信用條件，以致稅前利潤(rùn)大大增加，與此同時(shí)導(dǎo)致所得稅大大增加，進(jìn)而較大程度上增加了應(yīng)收賬款成本費(fèi)用。同時(shí)，信用條件的放寬雖造成收賬費(fèi)用與壞賬損失大大增加，而二者卻能夠起到抵減所得稅的作用。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，若不對(duì)機(jī)會(huì)成本進(jìn)行賬務(wù)處理，則無(wú)法抵減所得稅，所以信用條件的放寬增加了機(jī)會(huì)成本與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交所得稅，降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。故而，應(yīng)將所得稅計(jì)算模型確定為：應(yīng)交所得稅=（賒銷收入-變動(dòng)成本-固定成本-管理成本-壞賬損失-現(xiàn)金折扣成本）*所得稅稅率。

銷售收入分解的稅收籌劃。一方面是構(gòu)建獨(dú)立的專銷機(jī)構(gòu)。專銷機(jī)構(gòu)承擔(dān)著調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)組織形式，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的職能，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)充分發(fā)揮專銷機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)職能實(shí)現(xiàn)節(jié)約土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)期目標(biāo)；另一方面是分解銷售收入。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房屋設(shè)計(jì)提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合現(xiàn)代人們多樣化、個(gè)性化需求銷售房屋，即房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂協(xié)議，將銷售收入分解為售房收入和裝潢收入等部分，以此實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的目的。近年來(lái)，銷售收入分解的稅收籌劃越來(lái)越普遍出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，為降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益起著十分重要的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]應(yīng)曉平.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益[J].金融經(jīng)濟(jì)，2011（12）.

[2]王東艷.淺議應(yīng)收賬款的管理[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2008（05）.

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第6篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 思考 對(duì)策

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動(dòng)。

一、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

1、形成的依附性。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)要求雙方簽訂一份臨時(shí)物業(yè)管理合同，而這個(gè)物業(yè)管理公司都是開(kāi)發(fā)公司指定的，有的甚至是開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部成立的，基于其形成的依附性，決定了它只在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中始終把維護(hù)開(kāi)發(fā)公司的利益放在首位，不能正視房屋建設(shè)過(guò)程中的瑕疵，從而忽視了服務(wù)的本職工作，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間“剪不斷，理還亂”的利益關(guān)系是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源。

2、經(jīng)營(yíng)的唯利性。

物業(yè)管理公司良莠不齊，有的企業(yè)收費(fèi)至上，只顧眼前利益而缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，盲目追求利潤(rùn)，忽視了服務(wù)質(zhì)量，在收費(fèi)時(shí)可以給出很多承諾，可是收完費(fèi)后，很多承諾都不能兌現(xiàn)，這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾的產(chǎn)生。

3、管理的滯后性。

由于目前政府對(duì)物業(yè)管理公司的準(zhǔn)入門(mén)檻不高，成立后，缺乏有效的監(jiān)管，導(dǎo)致有的物業(yè)管理公司放松了對(duì)自身的內(nèi)部管理，在服務(wù)過(guò)程中缺乏責(zé)任感，遇事相互推諉，造成業(yè)主投訴無(wú)門(mén)，只能到法院。

4、溝通的局限性。

物業(yè)管理公司在管理過(guò)程中，不能正確為自己客觀定位，總認(rèn)為其是來(lái)管理業(yè)主的，而不是來(lái)為業(yè)主服務(wù)的，平時(shí)的管理松散，不善于和業(yè)主積極溝通，對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題置之不理，物業(yè)管理企業(yè)角色錯(cuò)位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因。

5、組建的非法性。

很多物業(yè)管理公司先進(jìn)駐管理，不組建業(yè)主委員會(huì)，不通過(guò)合法的選舉產(chǎn)生物業(yè)管理公司，有的在服務(wù)一年后，連物業(yè)管理合同都不和業(yè)主簽，使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛增加法律障礙。

6、立法的滯后性。

物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。目前我國(guó)已頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》操作性不強(qiáng)，法院審判一般依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門(mén)規(guī)章、地方法規(guī)進(jìn)行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不夠詳盡，甚至規(guī)定自相矛盾。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)范圍縮小，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍擴(kuò)大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導(dǎo)價(jià)的責(zé)任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價(jià)，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)。

7、業(yè)主的復(fù)雜性。

業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)方面，物業(yè)管理消費(fèi)觀念沒(méi)有適時(shí)、適度的改變，業(yè)主除了交納水、電、氣費(fèi)外還要交納小區(qū)綠化、共享設(shè)施維修保養(yǎng)、保安、保潔等一系列費(fèi)用，有些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有一種反感情緒。一些業(yè)主物業(yè)管理方面的專業(yè)知識(shí)還相當(dāng)缺乏，而有些業(yè)主并不缺乏一定的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律知識(shí)，但其法制觀念卻相當(dāng)?shù)?，?duì)購(gòu)房時(shí)簽訂的業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同不認(rèn)真履行，有的甚至故意侵犯物業(yè)管理公司的合法權(quán)益、無(wú)理取鬧，不顧禁令違章裝修、搭建，或稍不如意則拒交管理費(fèi)用，從而引發(fā)糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛的對(duì)策及建議

1、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理公司，這樣有利于保護(hù)業(yè)主的利益。理清開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志。公開(kāi)招標(biāo)由業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)在眾多的物業(yè)管理公司中，按各個(gè)公司的條件和信譽(yù)進(jìn)行選擇，通過(guò)這種形式選擇的物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是平等的合同主體，雙方的責(zé)任可以再合同中明確劃清，杜絕了開(kāi)發(fā)商留下諸多問(wèn)題而造成物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛。

2、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。一方面擴(kuò)大管理、服務(wù)隊(duì)伍，使對(duì)物業(yè)管理的日常監(jiān)管成為可能；另一方面加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，確保監(jiān)管到位，切實(shí)承擔(dān)起指導(dǎo)業(yè)主依法開(kāi)展活動(dòng)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)等職責(zé)。

3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，轉(zhuǎn)變思想，實(shí)現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)觀念應(yīng)當(dāng)從“管理型”向“服務(wù)性”轉(zhuǎn)變，業(yè)主應(yīng)當(dāng)樹(shù)立商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。

4、建立和完善業(yè)主委員會(huì)，充分發(fā)揮其職能。在街道、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主的共同努力下，成立業(yè)主委員會(huì)，使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛能夠通過(guò)和諧手段自行排解。簡(jiǎn)單的拒交物業(yè)費(fèi)的行為是不對(duì)的，廣大業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

5、完善立法，做到有法可依。參照有關(guān)國(guó)家法律規(guī)定，盡快出臺(tái)《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)予以明確，確立各民事主體的訴訟地位與救濟(jì)手段。

第7篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

根據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)法律法規(guī)要求并結(jié)合本企業(yè)情況特制定質(zhì)量保證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱質(zhì)保書(shū)），本質(zhì)保書(shū)內(nèi)容包括保維修范圍、保維修時(shí)限、消費(fèi)者注意事項(xiàng)、相關(guān)維修流程與維修電話等。

本項(xiàng)目的質(zhì)保期限為：_____。（是否同意）_____本質(zhì)保要求：質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)非用戶人為原因的故障免費(fèi)修理，超過(guò)質(zhì)保期只收維修材料費(fèi)、終身負(fù)責(zé)維修。

一、 保維修范圍：

本企業(yè)簽訂裝飾合同內(nèi)的一切內(nèi)容。

1。 水電隱蔽工程，保修十年。

2。 有防水要求的廚、衛(wèi)部位，對(duì)企業(yè)采用半成品在現(xiàn)場(chǎng)制作裝飾的部件，保修三年。

3。 按合同內(nèi)容企業(yè)提供的小家電、衛(wèi)浴設(shè)備等，按生產(chǎn)企業(yè)或行業(yè)規(guī)定實(shí)行保修。

4。 在保修期內(nèi)的報(bào)修，除人為使用不當(dāng)造成的將實(shí)行免費(fèi)服務(wù)。

5。 出保修日期或范圍的實(shí)行有償服務(wù)裝飾裝修質(zhì)量保證書(shū)范文。

二、 保、維修時(shí)限：

1。 水、電搶急修，按雙方約定到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行勘察、搶修，遇緊急情況下，4小時(shí)內(nèi)（內(nèi)環(huán)線內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2。 其它裝飾部件的報(bào)修，按雙方約定進(jìn)入維修階段。

3。 保、維修前本企業(yè)人員將出示整修處理單，并將維修內(nèi)容予以約定，終身有償服務(wù)本企業(yè)將收取人工費(fèi)、材料費(fèi)、列出材料、人工費(fèi)清單，由消費(fèi)者認(rèn)可后即實(shí)施服務(wù)。

三、 下列事項(xiàng)不屬于報(bào)修范圍：

1。 消費(fèi)者自備材料所產(chǎn)生的材料質(zhì)量問(wèn)題。

2。 消費(fèi)者房屋的建筑質(zhì)量、配套設(shè)施所產(chǎn)生的問(wèn)題。

3。 消費(fèi)者使用不當(dāng)所產(chǎn)生的問(wèn)題，如人為損壞地板或人為受潮。

4。 不可抗拒外力所產(chǎn)生的問(wèn)題。

5。 消費(fèi)者與施工隊(duì)自行交易起草非企業(yè)合同的項(xiàng)目。

6。 施工完畢后，房宅3個(gè)月以上無(wú)人居住，造成室內(nèi)過(guò)于干燥或室內(nèi)缺少通風(fēng)換氣引起開(kāi)裂等現(xiàn)象，或者是由于溫度過(guò)高，發(fā)生地板起拱等現(xiàn)象。

7。 因空調(diào)、管道、生活用水滴、冒、漏水等原因造成地板變行。

8。 非正常手段清潔保養(yǎng)。

9。 漆面因外力受損。

因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備管線位置和不正當(dāng)裝修而造成的質(zhì)量問(wèn)題，本公司不承擔(dān)保修責(zé)任；造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

10。由于材料自然屬性形成的變化。

11。對(duì)上述不屬于保養(yǎng)范圍的事項(xiàng)，本企業(yè)實(shí)行有償優(yōu)質(zhì)維修服務(wù)，以優(yōu)惠價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并出示維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、 消費(fèi)者注意事項(xiàng)；

1。 消費(fèi)者應(yīng)向企業(yè)所提供的報(bào)修電話所在部門(mén)進(jìn)行保維修。

2。 請(qǐng)消費(fèi)者妥善保管好本質(zhì)保書(shū)。

3。 本企業(yè)服務(wù)部人員上門(mén)為您服務(wù)時(shí)，請(qǐng)出具本部質(zhì)保書(shū)。

4。 當(dāng)本企業(yè)服務(wù)人員服務(wù)結(jié)束后，由服務(wù)人員在質(zhì)保書(shū)上作保修記錄。

5。 整修完畢且質(zhì)量達(dá)到要求，得到您的認(rèn)可后，請(qǐng)?jiān)谡迒紊虾炞?，以便本企業(yè)存檔。

客戶姓名：

聯(lián)系電話：

保修地址：

施工單位（蓋章）：

聯(lián)系電話：

【2】格式

根據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)法律法規(guī)要求并結(jié)合本企業(yè)情況特制定質(zhì)量保證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱質(zhì)保書(shū)），本質(zhì)保書(shū)內(nèi)容包括保維修范圍、保維修時(shí)限、消費(fèi)者注意事項(xiàng)、相關(guān)保維修流程與保維修電話等。

一、保維修范圍：

本企業(yè)所簽訂的裝飾合同內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容：

1、有/防水要求的廚房、衛(wèi)生間的防滲漏，保修___年。

施工完畢后，房宅3個(gè)月以上無(wú)人居住，造成室內(nèi)過(guò)于干燥或室內(nèi)缺少通風(fēng)換氣引起開(kāi)裂等現(xiàn)象，或者是由于溫度過(guò)高，發(fā)生地板起拱等現(xiàn)象。

本人自愿應(yīng)征入伍，入伍后本人保證：努力學(xué)習(xí)、刻苦訓(xùn)練、爭(zhēng)當(dāng)優(yōu)秀士兵；無(wú)論在任何情況下嚴(yán)格遵守部隊(duì)的紀(jì)律，絕不做逃兵、不背叛祖國(guó)和部隊(duì)；遵守國(guó)家及部隊(duì)的法律法規(guī)，嚴(yán)格自身要求，不做違法的事情；立足軍營(yíng)，努力向上，為國(guó)防貢獻(xiàn)自己微薄的力量，努力贏得榮譽(yù)，為國(guó)家出力，為軍隊(duì)和家人爭(zhēng)光添彩！請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格要求和監(jiān)督，我保證做一名合格的士兵，請(qǐng)考驗(yàn)！

我真誠(chéng)地接受批評(píng)，我保證以后上課不搞小動(dòng)作。不玩手機(jī)，認(rèn)真上課！懇請(qǐng)老師相信我能夠記取教訓(xùn)、改正錯(cuò)誤。

2、對(duì)企業(yè)采用半成品在現(xiàn)場(chǎng)制作裝飾的部件，保修_____年。

由于懷著一顆對(duì)軍人的崇拜對(duì)軍隊(duì)生活的渴求和渴望，決定應(yīng)征入伍。我把入伍看成是我一項(xiàng)神圣的使命，更想借此來(lái)磨練我的意志使自己更加堅(jiān)強(qiáng)。部隊(duì)有著嚴(yán)明的紀(jì)律，有著嚴(yán)格的體能訓(xùn)練，經(jīng)歷了這些特殊的訓(xùn)練，在以后的道路上即使遇到再大的困難也能坦然應(yīng)對(duì)。一旦本人成為部隊(duì)的一分子，我會(huì)嚴(yán)格遵守部隊(duì)紀(jì)律，堅(jiān)決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，在訓(xùn)練中嚴(yán)格要求自己，不怕吃苦，不畏艱險(xiǎn)，不斷提高自身素質(zhì)，以適應(yīng)社會(huì)和人民的需要。并以優(yōu)異的成績(jī)和滿意的答案向領(lǐng)導(dǎo)及家鄉(xiāng)父老報(bào)到。我決心做到：

3、按合同內(nèi)容由企業(yè)提供的小家電、衛(wèi)浴設(shè)備等，按生產(chǎn)企業(yè)或行業(yè)規(guī)定實(shí)行保修。

4、在保修期內(nèi)的報(bào)修，除人為使用不當(dāng)造成的將實(shí)行免費(fèi)服務(wù)。

5、超出保修日期或范圍的實(shí)行有償服務(wù)。

二、保維修時(shí)限

1、水、電搶急修，按雙方約定到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行勘察、搶修，遇緊急情況下，三小時(shí)內(nèi)（內(nèi)環(huán)線內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2、其它部件的報(bào)修，按雙方約定進(jìn)入維修階段。

3、保維修前本企業(yè)人員將出示保維修處理單，并將保維修內(nèi)容予以約定。

4、提供有償維修服務(wù)的，本企業(yè)將收取人工費(fèi)、材料費(fèi)，并列出材料、人工費(fèi)清單，由消費(fèi)者認(rèn)可后實(shí)施服務(wù)。

三、下列事項(xiàng)不屬于保修范圍：

1、消費(fèi)者自備材料所產(chǎn)生的材料質(zhì)量問(wèn)題。

2、消費(fèi)者房屋的建筑質(zhì)量、配套設(shè)施所產(chǎn)生的問(wèn)題。

3、消費(fèi)者使用不當(dāng)所產(chǎn)生的問(wèn)題。

4、不可抗拒外力所產(chǎn)生的問(wèn)題。

5、消費(fèi)者與施工人員私下交易的項(xiàng)目。

鑒于房屋的特殊屬性，為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，國(guó)家對(duì)住宅質(zhì)量進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商建造的房屋必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定期限的保修責(zé)任。下面有整理的住宅質(zhì)量保證書(shū)格式范文，歡迎閱讀！

6、施工完畢后，居室較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人居住和保養(yǎng)，造成室內(nèi)空氣過(guò)于干燥或潮濕，溫度過(guò)高或過(guò)低等，或發(fā)生意外情況，如：火燒、浸水、外力損傷等，而引起的質(zhì)量問(wèn)題。

7、由于材料自然屬性形成的變化。

8、對(duì)上述不保修范圍的事項(xiàng)，本企業(yè)實(shí)行有償維修服務(wù)，并明示維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、保維修注意事項(xiàng)：

1、消費(fèi)者應(yīng)向企業(yè)所提供的報(bào)修電話所在部門(mén)進(jìn)行維修。

2、為維護(hù)消費(fèi)者保維修權(quán)益，消費(fèi)者妥善保管好質(zhì)保書(shū)。

3、本企業(yè)服務(wù)人員上門(mén)服務(wù)時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)出示質(zhì)保書(shū)。

4、當(dāng)本企業(yè)服務(wù)人員服務(wù)結(jié)束后，由服務(wù)人員在質(zhì)保書(shū)上作保維修記錄。

5、保維修完畢且質(zhì)量達(dá)到要求，請(qǐng)消費(fèi)者在保維修單上簽字，以便企業(yè)存檔。

保維修電話：____________________________

本合同主要依據(jù)條款說(shuō)明  1．《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325—2001）之3．1．1；3．1．2；3．1．3條款規(guī)定：民用建筑工程所使用的無(wú)機(jī)非金屬建筑材料，包括砂、石、磚、水泥、商品混凝土、預(yù)制構(gòu)件和新型墻體材料等，其放射性指標(biāo)限量應(yīng)符合表3．1．1的規(guī)定：

________建筑裝飾工程有限公司

第8篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房 地方經(jīng)濟(jì) 根治

1.對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的概述

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”就是未經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，沒(méi)有立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開(kāi)工等一系列手續(xù)情況下，在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)并公開(kāi)對(duì)社會(huì)銷售的房屋，是國(guó)家法律和政策不允許的違法違規(guī)建設(shè)。

2.對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房危害性的認(rèn)識(shí)

農(nóng)村 “小產(chǎn)權(quán)房”的危害性從眼前和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，主要有以下六個(gè)方面：

一是嚴(yán)重違背了資源可持續(xù)使用的科學(xué)發(fā)展觀。以新農(nóng)村建設(shè)為名搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是一種粗放的利用土地，這種低投入低效益的使用方式使我們本就十分尖銳的人地矛盾更加突出。既不符合集約節(jié)約用地，也不符合科學(xué)發(fā)展的要求。

二是購(gòu)房者權(quán)利難以保障。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，所以購(gòu)買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)房”的人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法入市交易。一旦國(guó)家要征用土地，按規(guī)定也只是補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民，以后涉及房屋的質(zhì)量等問(wèn)題更沒(méi)有保證。這些“小產(chǎn)權(quán)房”也可能因違反土地管理法、城市規(guī)劃法等法律法規(guī)而被強(qiáng)行拆除或沒(méi)收。

三是侵害了集體和農(nóng)民利益。村集體將土地低價(jià)租給開(kāi)發(fā)商，雖然看似獲得了可觀的利益，但是與經(jīng)合法手續(xù)進(jìn)行土地征用來(lái)比，村集體和農(nóng)民獲取的收益少得可憐。對(duì)于低價(jià)出租土地，不但使農(nóng)民永久地失去了賴以生存的土地，而且也沒(méi)有從中獲得以后生活的保障。

四是造成社會(huì)不穩(wěn)定。“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)外銷售后，隨之而來(lái)的是人員居住的一系列問(wèn)題，如物業(yè)、治安、市政設(shè)施問(wèn)題等等。因?yàn)檫@些購(gòu)買(mǎi)樓房的業(yè)主并沒(méi)有因?yàn)榈蛢r(jià)購(gòu)房，而降低對(duì)與居住相關(guān)的一系列服務(wù)質(zhì)量的要求，村集體沒(méi)有能力應(yīng)對(duì)，更沒(méi)有資金來(lái)源進(jìn)行有效管理，購(gòu)房者居住的基本生活條件不具備、不完善，產(chǎn)生不滿情緒，必然導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

五是嚴(yán)重?cái)_亂了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)行的土地政策，凡是經(jīng)營(yíng)性用地，都要通過(guò)招、拍、掛形式向國(guó)家交納土地出讓金才能取得土地。但“小產(chǎn)權(quán)房”都均以回避，使國(guó)家土地收益流失。另外“小產(chǎn)權(quán)房”沖擊了用正規(guī)渠道開(kāi)發(fā)商品房的市場(chǎng)交易，合法開(kāi)發(fā)商的利益得不到保證。

六是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)和壓力。開(kāi)發(fā)商目的是想從中獲得商業(yè)利潤(rùn)，但是未經(jīng)批準(zhǔn)，占地建房是違法用地的行為，而且還要面臨被追究行政、刑事責(zé)任，這種代價(jià)是慘重的。

3.根治農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的幾點(diǎn)建議

一是“小產(chǎn)權(quán)房”要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)抓起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)首先要做到自己依法辦事，按程序辦事，絕不能帶頭違法違規(guī)，慫恿和支持建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”。

二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織出租（承包）土地要嚴(yán)格監(jiān)管，村集體經(jīng)濟(jì)組織要想出租（承包）土地，必須經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)同意后方可。兩個(gè)方面都管住了，“小產(chǎn)權(quán)房”就失去了基礎(chǔ)。

三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有村鎮(zhèn)建設(shè)先要向村建、國(guó)土出具書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告，同時(shí)派員實(shí)地勘察是否符合相關(guān)規(guī)劃和了解是否符合建房條件等，鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此召集進(jìn)行專題會(huì)辦，是否可以辦理建房用地手續(xù)，是否屬違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

四是要明確小產(chǎn)權(quán)房巡查包干人員職責(zé)，村建中心、國(guó)土所要組織分工包片人員，定期不定期下村巡查，發(fā)現(xiàn)屬小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的立即制止，并向單位領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，單位領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，凡包干人員巡查失察和知情不報(bào)者，追究責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并在機(jī)關(guān)例會(huì)上公開(kāi)檢查，對(duì)違法用地必須做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)制止，及時(shí)查處，確保小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。對(duì)明知故犯，頂風(fēng)作案的要堅(jiān)決嚴(yán)肅追究責(zé)任，絕不姑息遷就。

五是建立聯(lián)動(dòng)執(zhí)法查處機(jī)制。通過(guò)近幾年查處“小產(chǎn)權(quán)房”的情況來(lái)看，僅靠國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要建立由多部門(mén)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與的聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，制定一個(gè)聯(lián)合執(zhí)法的措施，明確各部門(mén)的職責(zé)，形成齊抓共管的局面。

六是政府要完善相關(guān)法律法規(guī)，制定切實(shí)有效的制止措施。法律法規(guī)的不完善，也是“小產(chǎn)權(quán)房”控制不住的一個(gè)因素。有關(guān)部門(mén)應(yīng)立即研究、制定切實(shí)有效的法規(guī)對(duì)策，這樣可以解決查處“小產(chǎn)權(quán)房”法律支撐依據(jù)不夠的問(wèn)題。

七是加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，讓社會(huì)各層面充分認(rèn)識(shí)到“小產(chǎn)權(quán)房”的危害性。通過(guò)新聞媒體對(duì)案件進(jìn)行曝光和發(fā)放宣傳材料等形式，披露“小產(chǎn)權(quán)房”的危害性，宣傳國(guó)家打擊“小產(chǎn)權(quán)房”的政策等，利用4·22地球日、6·25土地日，通過(guò)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)的廣播講話，流動(dòng)宣傳車，過(guò)街橫幅，各村標(biāo)語(yǔ)張貼宣傳形式，將大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房在質(zhì)量保證、后續(xù)維權(quán)、兩證的辦理等方面揭示小產(chǎn)權(quán)房的諸多隱患，提醒人們不要購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”，使“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有市場(chǎng)。

八是采取疏堵結(jié)合來(lái)制止“小產(chǎn)權(quán)房”。

①“堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由合理合法的開(kāi)發(fā)商建設(shè)，既把農(nóng)民住房問(wèn)題解決了，又能有收益。

第9篇：購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文

問(wèn):我是一名技工學(xué)校的學(xué)生。今年暑假,我被學(xué)校安排到某機(jī)械公司參加汽車維修實(shí)習(xí),實(shí)習(xí)期為半年。實(shí)習(xí)期間,我在下班時(shí)被倒塌的車間大門(mén)砸傷,構(gòu)成九級(jí)傷殘。我向該公司主張賠償,遭到該公司拒絕。請(qǐng)問(wèn),我遭遇的傷害算不算工傷?

王譽(yù)(河南鄭州)

律師意見(jiàn):你遭遇的傷害不能算工傷。首先,我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)勞動(dòng)者是否納入勞動(dòng)就業(yè)保障范圍做了明確規(guī)定,在校學(xué)生不具備勞動(dòng)者的條件,在實(shí)習(xí)期間的身份仍然是在校學(xué)生,并沒(méi)有因?yàn)閷W(xué)習(xí)場(chǎng)所的改變而成為法律意義上的勞動(dòng)者。其次,由于實(shí)習(xí)生與實(shí)習(xí)單位之間沒(méi)有建立勞動(dòng)關(guān)系,不具有企業(yè)職工的身份,因此,實(shí)習(xí)生不屬于工傷保險(xiǎn)賠償?shù)氖軆斨黧w,相應(yīng)地,實(shí)習(xí)生在實(shí)習(xí)期間遭受傷害不能享受工傷保險(xiǎn)待遇,只能按民事侵權(quán)糾紛處理。

■離婚以后,房貸誰(shuí)還?

問(wèn):5年前,我與丈夫曾以按揭的方式購(gòu)得一套房屋。去年離婚時(shí),我們?cè)趨f(xié)議中約定,所購(gòu)房屋歸他所有,此后的按揭貸款本息均由他歸還。由于他事后一直沒(méi)有還貸,銀行提起了索要貸款本息的訴訟。令我沒(méi)想到的是,法院判決我和前夫共同償還該筆貸款本息。請(qǐng)問(wèn),離婚后未分得房屋也必須償還按揭貸款嗎?

李曉菊(山東臨朐)

律師意見(jiàn):一方面,按揭貸款屬于夫妻共同債務(wù)。夫妻共同債務(wù)是指為滿足夫妻共同生活需要所負(fù)的債務(wù),主要包括基于夫妻家庭共同生活的需要,以及對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理、使用、收益和處分而產(chǎn)生的債務(wù)。本案按揭貸款形成于夫妻關(guān)系存續(xù)期間,且是基于雙方購(gòu)房這一共同利益,明顯屬于夫妻共同債務(wù)。

另一方面,夫妻共同債務(wù)應(yīng)當(dāng)由夫妻共同償還。我國(guó)《婚姻法》第41條規(guī)定:“離婚時(shí),原為夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù),應(yīng)當(dāng)共同償還。共同財(cái)產(chǎn)不足清償?shù)?或財(cái)產(chǎn)歸各自所有的,由雙方協(xié)議清償;協(xié)議不成時(shí),由人民法院判決?！?/p>

再一方面,銀行有權(quán)要求你共同擔(dān)責(zé)。《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(二)》第25條規(guī)定:“當(dāng)事人的離婚協(xié)議或者人民法院的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)已經(jīng)對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題做出處理的,債權(quán)人仍有權(quán)就夫妻共同債務(wù)向男女雙方主張權(quán)利。一方就共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任后,基于離婚協(xié)議或者人民法院的法律文書(shū)向另一方主張追償?shù)?人民法院應(yīng)當(dāng)支持?！?/p>

綜上所述,雖然你與前夫在離婚時(shí)已經(jīng)明確房屋歸前夫,此后的貸款本息均由前夫一人承擔(dān),但你無(wú)權(quán)抗辯銀行的訴求,只能在承擔(dān)償還責(zé)任之后,再依據(jù)離婚協(xié)議,按照確已墊付的金額,向前夫追償。當(dāng)然,你可以請(qǐng)求法院拍賣、變賣按揭房產(chǎn),用所得償還房貸,以避免或減少自身?yè)p失。

■職工入伍,能否解聘?

問(wèn):我高中畢業(yè)后到一家企業(yè)工作,簽訂了5年的勞動(dòng)合同。第二年,我應(yīng)征入伍,服兵役兩年。復(fù)員回家后,我到原單位上班,卻被告知,單位已與我解除了勞動(dòng)合同。請(qǐng)問(wèn),單位這樣做合法嗎?

魏大龍(福建泉州)

律師意見(jiàn):我國(guó)勞動(dòng)部《關(guān)于職工應(yīng)征入伍后與企業(yè)勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)函》中規(guī)定:“職工應(yīng)征入伍后,根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)與其繼續(xù)保持勞動(dòng)關(guān)系,但雙方可以變更原勞動(dòng)合同中具體的權(quán)利與義務(wù)條款?！薄侗鄯ā返?5條規(guī)定:“義務(wù)兵和服現(xiàn)役不滿十二年的士官入伍前是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位工作人員或者職工的,服役期間保留人事關(guān)系或者勞動(dòng)關(guān)系;退出現(xiàn)役后可以選擇復(fù)職復(fù)工?！薄盾娙藫嵝魞?yōu)待條例》第33條規(guī)定:“義務(wù)兵和初級(jí)士官入伍前是國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位職工(含合同制人員)的,退出現(xiàn)役后,允許復(fù)工復(fù)職,并享受不低于本單位同崗位(工種)、同工齡職工的各項(xiàng)待遇;服現(xiàn)役期間,其家屬繼續(xù)享受該單位職工家屬的有關(guān)福利待遇。”

綜上所述,你應(yīng)征入伍后,原單位不得與你解除勞動(dòng)合同。你可以向當(dāng)?shù)貏趧?dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。

■家庭暴力,法律不容

問(wèn):我丈夫很粗野,經(jīng)常打得我遍體鱗傷。請(qǐng)問(wèn),我該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益?如果離婚,我能否向他主張損害賠償?