綠色物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與思考分析

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經(jīng)過近四十年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)已頗具規(guī)模，物業(yè)管理覆蓋不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。物業(yè)管理對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)作用日益顯現(xiàn)，在改善人居工作環(huán)境、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定、解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題、推進(jìn)社會(huì)建設(shè)等方面，發(fā)揮了重要的作用。隨著居民對(duì)節(jié)約資源、健康環(huán)境的需求越來(lái)越高，廣大業(yè)主及政府對(duì)物業(yè)管理提出了更多節(jié)約資源和環(huán)境保護(hù)的要求，深圳市部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)以科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)為本責(zé)，以有效降低能耗、節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境為目標(biāo)，通過開展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治等為主要內(nèi)容的綠色物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和物業(yè)使用人營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

一、綠色物業(yè)管理在深圳的推廣情況

在黨的十九次全國(guó)代表大會(huì)上，“推進(jìn)資源全面節(jié)約和循環(huán)利用，倡導(dǎo)簡(jiǎn)約適度、綠色低碳的生活方式”被提到了新的高度。為積極貫徹落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院的有關(guān)要求，住建部將“推廣綠色物業(yè)管理”正式寫入了《建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展十三五規(guī)劃》。同時(shí)，深圳市在今年3月正式實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確提出了“倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境”。對(duì)此，深圳物業(yè)管理行業(yè)積極響應(yīng)政府號(hào)召，秉持“開拓創(chuàng)新，銳意進(jìn)取”的特區(qū)精神，在深圳市住房和建設(shè)局的引導(dǎo)下開展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾減量分類、環(huán)境美化綠化、污染防治等為主要內(nèi)容的綠色物業(yè)管理活動(dòng)，成效明顯。自深圳《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》之日起，深圳的綠色物業(yè)管理經(jīng)歷了2011~2014年的試點(diǎn)階段、2015~2018年的星級(jí)標(biāo)識(shí)試評(píng)估階段及2019年后的星級(jí)標(biāo)識(shí)認(rèn)證階段三個(gè)工作階段。

（一）試點(diǎn)階段從2008年至2014年，深圳市住房和建設(shè)局積極號(hào)召深圳市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大力開展綠色物業(yè)管理試點(diǎn)工作。在這期間，深圳市住房和建設(shè)局累計(jì)在全市范圍內(nèi)選取了345個(gè)項(xiàng)目開展綠色物業(yè)管理試點(diǎn)工作。并且，深圳市住房和建設(shè)局通過舉辦“綠色物業(yè)管理和低碳智慧社區(qū)論壇”“綠色物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)”等活動(dòng)，不斷總結(jié)綠色物業(yè)管理活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》《深圳市綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)辦法（試行）》《深圳市綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)細(xì)則（試行）》等文件，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理活動(dòng)。同時(shí)為了更好地促進(jìn)綠色物業(yè)管理的發(fā)展和推廣，深圳市政府和深圳市住房和建設(shè)局在《深圳市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》、《深圳市綠色建筑促進(jìn)辦法》(深圳市人民政府令第253號(hào))、《<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施若干規(guī)定》(深圳市人民政府令第258號(hào))等文件中要求物業(yè)管理行業(yè)倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理。

（二）星級(jí)標(biāo)識(shí)試評(píng)估階段為了更好評(píng)估深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理項(xiàng)目的試點(diǎn)情況，對(duì)效果較好的試點(diǎn)項(xiàng)目予以表彰，深圳市住房和建設(shè)局從2015年開始連續(xù)4年組織專家依據(jù)《深圳市綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)辦法（試行）》、《深圳市綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)細(xì)則（試行）》開展綠色物業(yè)管理項(xiàng)目試評(píng)估工作，累計(jì)評(píng)出了40多個(gè)“深圳市星級(jí)綠色物業(yè)管理項(xiàng)目”，并為這些項(xiàng)目頒發(fā)了星級(jí)標(biāo)識(shí)牌。

（三）星級(jí)標(biāo)識(shí)認(rèn)證階段2018年，深圳正式了《綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（SZDB/Z325-2018）》（以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》）和《綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（SJG50-2018）》（以下簡(jiǎn)稱《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》）?！秾?dǎo)則》和《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》分別明確了綠色物業(yè)管理的相關(guān)概念及“星級(jí)評(píng)價(jià)規(guī)則”，將綠色物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果分為3個(gè)等級(jí)。當(dāng)申請(qǐng)?jiān)u價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)過評(píng)審，獲得的總得分分別達(dá)到50分、65分、80分時(shí)，綠色物業(yè)管理項(xiàng)目等級(jí)應(yīng)分別評(píng)為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)。自2019年起，深圳市住房和建設(shè)局繼續(xù)委托其下屬事業(yè)單位——深圳市建設(shè)科技促進(jìn)中心依據(jù)《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》開展綠色物業(yè)管理項(xiàng)目星級(jí)標(biāo)識(shí)評(píng)價(jià)工作。截至2020年5月底，深圳市累計(jì)有16個(gè)項(xiàng)目獲得了“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”，具體信息詳見左表。同時(shí)，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市財(cái)政委員會(huì)（現(xiàn)深圳市財(cái)政局）于2018年5月出臺(tái)了《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》，對(duì)于獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”的物業(yè)項(xiàng)目，可按照獲得標(biāo)識(shí)的星級(jí)申請(qǐng)建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金扶持資助，其中一星級(jí)最高資助5萬(wàn)元，二星級(jí)最高資助10萬(wàn)元，三星級(jí)最高資助20萬(wàn)元。截止目前，已有崇文花園等4個(gè)項(xiàng)目獲得了資助。

二、綠色物業(yè)管理推廣工作的困難

雖然，目前深圳市綠色物業(yè)管理的推廣工作取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”的物業(yè)項(xiàng)目依然很少（僅有16個(gè)）。通過分析深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)以及與若干專家、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的交流，總結(jié)分析出的原因如下：

（一）綠色物業(yè)管理尚未在政府物業(yè)項(xiàng)目中廣泛推行根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市目前獲得“深圳市星級(jí)綠色物業(yè)管理項(xiàng)目”稱號(hào)（依據(jù)《評(píng)價(jià)細(xì)則》試評(píng)出）的政府物業(yè)項(xiàng)目和保障性住房項(xiàng)目有7個(gè)，分別是深圳市公安局辦公樓、龍崗區(qū)文化中心、市民中心、龍崗海關(guān)大廈、大鵬新區(qū)管委會(huì)辦公樓、龍悅居；獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”（依據(jù)《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)出）的政府物業(yè)項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)，為大鵬新區(qū)大鵬辦事處項(xiàng)目（二星級(jí)項(xiàng)目）。這8個(gè)項(xiàng)目占政府物業(yè)項(xiàng)目和保障性住房總數(shù)量的比重還不到1%，并且除了深圳市公安局辦公樓由中航物業(yè)管理外，其余項(xiàng)目均由龍城物業(yè)管理。綜合上述數(shù)據(jù)可以看出，綠色物業(yè)管理在政府物業(yè)項(xiàng)目推廣并不是非常理想。

（二）深圳市大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)未起到行業(yè)引領(lǐng)作用根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)以后，積極組織在管項(xiàng)目申報(bào)并獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有常安物業(yè)、深圳保利物業(yè)、頤安物業(yè)、鵬廣達(dá)物業(yè)（原方華物業(yè)）等。經(jīng)了解，這些物業(yè)企業(yè)一方面希望能夠通過開展綠色物業(yè)管理獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制、提升項(xiàng)目工作人員管理水平、擴(kuò)大企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中的影響力，另一方面通過獲得政府扶持資金的資助從而獲得政府對(duì)其企業(yè)提供服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平的認(rèn)可。然而，獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中并未看到深圳市大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)（如萬(wàn)科物業(yè)、金地物業(yè)、彩生活物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)、招商物業(yè)、中海物業(yè)、佳兆業(yè)物業(yè)等）在管的物業(yè)項(xiàng)目，由此可見，在綠色物業(yè)管理推廣方面深圳市的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)未起到很好的行業(yè)引領(lǐng)作用。

（三）很多老舊物業(yè)項(xiàng)目的技術(shù)改造費(fèi)用不足當(dāng)前深圳市大部分的老舊物業(yè)項(xiàng)目由中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理，這些項(xiàng)目共有物業(yè)設(shè)備設(shè)施一般條件較差，為了達(dá)到《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的要求需要進(jìn)行技術(shù)改造的費(fèi)用較高。并且，老舊物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低、物業(yè)管理費(fèi)上漲難，再加上中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的資源較少，因此管理老舊物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法從物業(yè)管理費(fèi)或者從其他渠道籌措資金用于共有物業(yè)的綠色化改造（如更換水泵、加裝用電計(jì)量表計(jì)、翻新綠化、定期對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行全面檢測(cè)等）。并且，《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金》規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目必須完成技術(shù)改造并獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”后才能獲得建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金的扶持資助。所以，對(duì)于老舊物業(yè)項(xiàng)目很難申請(qǐng)獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”。

（四）綠色物業(yè)管理激勵(lì)政策力度不足據(jù)了解，目前深圳市激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所管項(xiàng)目開展綠色物業(yè)管理活動(dòng)并申請(qǐng)獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”的政策僅有深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金扶持資助一項(xiàng)措施。與綠色建筑、裝配式建筑、既有建筑節(jié)能改造相比，綠色物業(yè)管理的激勵(lì)措施過于單一，并且無(wú)相關(guān)具有一定強(qiáng)制力的政策措施。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的要求開展綠色物業(yè)管理活動(dòng)的意愿并不強(qiáng)烈。

三、關(guān)于進(jìn)一步推廣綠色物業(yè)管理工作建議

當(dāng)前，在物業(yè)管理行業(yè)推廣綠色物業(yè)管理已經(jīng)是時(shí)代的必然選擇，針對(duì)上述問題政府有關(guān)部門可以采取下列幾項(xiàng)行之有效的措施來(lái)激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理。

（一）要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府物業(yè)項(xiàng)目（包括保障性住房）必須按照《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的要求實(shí)施綠色物業(yè)管理?yè)?jù)了解，深圳市的政府物業(yè)項(xiàng)目一直在積極響應(yīng)國(guó)家“建設(shè)節(jié)約型機(jī)關(guān)”的要求，開展了節(jié)能改造、生活垃圾分類、節(jié)水改造等工作，這些工作為實(shí)施綠色物業(yè)管理打下了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。政府物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施綠色物業(yè)管理一方面可以更好地維護(hù)這些節(jié)能、節(jié)水設(shè)施設(shè)備保證其節(jié)約效果，另一方面可以為政府工作人員創(chuàng)造良好、健康的工作環(huán)境。除此之外，在政府物業(yè)項(xiàng)目中廣泛實(shí)施綠色物業(yè)管理，對(duì)于全市綠色物業(yè)管理的推廣還有以下幾點(diǎn)推動(dòng)作用：一是由于深圳市多數(shù)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有在管的政府物業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)政策實(shí)施可以有效推動(dòng)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)（萬(wàn)科、金地、招商、長(zhǎng)城、中海等）積極開展綠色物業(yè)管理實(shí)踐活動(dòng)，不僅可以使綠色物業(yè)管理在政府物業(yè)項(xiàng)目得到廣泛推行，還可以讓深圳市的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)起到行業(yè)引領(lǐng)的作用。二是通過集中式的創(chuàng)建活動(dòng)可以為整個(gè)深圳市物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)一大批具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綠色物業(yè)管理專業(yè)人才，這些人才進(jìn)入新的工作崗位后，不僅可以將綠色物業(yè)管理的理念帶到其他非政府物業(yè)項(xiàng)目，還可以解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在創(chuàng)建綠色物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)遇到的人才難覓問題。

（二）將綠色物業(yè)管理工作費(fèi)用納入“業(yè)主共有資金”的支出范圍，保障綠色物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的反饋，物業(yè)項(xiàng)目在完成綠色物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)建并經(jīng)專家評(píng)審獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”后，每年還需一定的專項(xiàng)費(fèi)用維持綠色物業(yè)管理的成果。因此，建議將綠色物業(yè)管理工作費(fèi)用納入“業(yè)主共有資金”的支出范疇，每年業(yè)主委員會(huì)在向業(yè)主大會(huì)申報(bào)項(xiàng)目管理預(yù)算時(shí)將綠色物業(yè)管理工作費(fèi)用一并納入，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以獲得該費(fèi)用以保證綠色物業(yè)管理實(shí)施效果，繼續(xù)為業(yè)主營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

（三）完善綠色物業(yè)管理政府資金扶持政策目前，深圳市各區(qū)針對(duì)綠色建筑、既有建筑節(jié)能改造、裝配式建筑、建筑廢棄物綜合利用均有相應(yīng)的資金扶持政策，以激勵(lì)各自轄區(qū)內(nèi)的這些項(xiàng)目的推廣。綠色物業(yè)管理作為“綠色大家庭”中的一員，也應(yīng)該得到各區(qū)政府財(cái)政資金的扶持與支持。截止目前，鹽田區(qū)政府率先出臺(tái)了綠色物業(yè)管理的資金扶持資助政策，扶持金額與《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》一致。另外，羅湖區(qū)政府也將于近期出臺(tái)綠色物業(yè)管理的資金扶持資助政策，資助金額也與《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》一致。對(duì)此，深圳市其他區(qū)政府可以仿照鹽田區(qū)和羅湖區(qū)出臺(tái)綠色物業(yè)管理的資金扶持資助政策，激勵(lì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)項(xiàng)目積極開展綠色物業(yè)管理活動(dòng)，獲得“深圳市級(jí)綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”。

（四）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，增強(qiáng)基層政府部門和業(yè)主綠色物業(yè)管理意識(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開展綠色物業(yè)管理活動(dòng)，離不開基層政府部門和業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）的支持。各政府有關(guān)部門應(yīng)運(yùn)用自身強(qiáng)大的號(hào)召力，深入社區(qū)開展形式多樣、內(nèi)容豐富的綠色物業(yè)管理宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)基層政府部門和業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）綠色物業(yè)管理意識(shí)。并且，政府有關(guān)部門還可以引導(dǎo)基層政府部門和業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）在選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)優(yōu)先考慮有能力創(chuàng)建或者維持運(yùn)營(yíng)綠色物業(yè)管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

作者：何楠