新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探討

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵組成部分，在現(xiàn)階段政策調(diào)控與宏觀經(jīng)濟(jì)等方面的共同作用下，企業(yè)的業(yè)績(jī)提高存在著較大的難度。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)直接影響稅收制度新常態(tài)，與此同時(shí)，稅收制度新常態(tài)又直接影響稅收籌劃新常態(tài)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一定要制定出可以很好地滿足新常態(tài)要求的稅收籌劃策略，盡可能地降低納稅額，讓企業(yè)可以得到更高的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；策略

1新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)策略

1.1增值稅的籌劃

（1）科學(xué)選取計(jì)稅方法。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)階段所執(zhí)行的相關(guān)法律法規(guī)看出，增值稅的計(jì)稅方法具體有三個(gè)，即一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法與扣繳計(jì)稅方法。而在相關(guān)規(guī)定中要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人所交易的是2016年4月30日前已經(jīng)進(jìn)行開(kāi)工構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目，則其可選取采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也就是根據(jù)5%的征收率來(lái)進(jìn)行計(jì)稅。所以，在營(yíng)改增的初步階段，針對(duì)在2016年4月30日和此前就已經(jīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇計(jì)稅方法的過(guò)程中，一定要根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)做出適當(dāng)?shù)倪x擇。（2）強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票管理。在進(jìn)行“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅負(fù)負(fù)擔(dān)是受進(jìn)項(xiàng)稅額直接影響的，而增值稅專用發(fā)票又能夠極大地影響到增值稅的抵扣，這就要求企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中必須要強(qiáng)化對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理力度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展日常購(gòu)入貨物或接受勞務(wù)的過(guò)程中，一定要提高對(duì)供貨方或勞務(wù)提供方有沒(méi)有規(guī)范的銷售資格的重視程度，還要格外注重其可不可以開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。其次，和施工企業(yè)開(kāi)展工程決算的過(guò)程中，需要能夠?qū)崟r(shí)的獲得增值稅專用發(fā)票，這樣的話將方便今后可以在規(guī)定的期限內(nèi)按時(shí)向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。（3）適當(dāng)?shù)脑龃缶b房開(kāi)發(fā)的占比。根據(jù)相關(guān)的資料來(lái)看，現(xiàn)階段，在我國(guó)較為發(fā)達(dá)的城市中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精裝房的所占的份額大概只有新房成交總額的1/3，大大少于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家。在開(kāi)展?fàn)I改增后，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)精裝房的一切進(jìn)項(xiàng)稅額通常都是可以進(jìn)行抵扣的，因此這就消除了企業(yè)增大精裝房開(kāi)發(fā)比例之后所帶來(lái)的一系列麻煩?，F(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存量一直處在較高的水平之上，迫切需要將手中的庫(kù)存銷售出去，以此來(lái)減少房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)大精裝房開(kāi)發(fā)的份額可以很好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)去優(yōu)化庫(kù)存架構(gòu)，進(jìn)而能夠充分全面的去滿足業(yè)主個(gè)性化、多元化的市場(chǎng)需求。所以在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜ニ伎荚鯓舆m當(dāng)?shù)臄U(kuò)大精裝修房開(kāi)發(fā)的份額，如此不但能夠讓企業(yè)得到越來(lái)越多的相關(guān)的固定資產(chǎn)與無(wú)聊的增值稅發(fā)票，從而增多可抵扣數(shù)額，同時(shí)這亦是全方位切實(shí)執(zhí)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要措施。（4）靈活利用房屋銷售策略。依據(jù)現(xiàn)今所實(shí)行的相關(guān)規(guī)定，在納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，其納稅的責(zé)任產(chǎn)生的時(shí)刻就是收訖銷售款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的那天，然而，如果是先開(kāi)具了發(fā)票的話，那么就是開(kāi)具發(fā)票的那天。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，應(yīng)該依照企業(yè)當(dāng)月已經(jīng)預(yù)先交納的增值稅款與銷售已簽約的具體狀況，科學(xué)的管控銷售合約簽訂的進(jìn)程，監(jiān)控好各月的開(kāi)票數(shù)額，絕不可以自作主張的提早開(kāi)具發(fā)票。這樣一來(lái)，增值稅納稅責(zé)任就能夠被規(guī)范有效的延遲，企業(yè)能夠得到稅收遞延所帶來(lái)的益處，同時(shí)還能夠很好的穩(wěn)固企業(yè)的現(xiàn)金流，有效地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2土地增值稅的籌劃

（1）合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)我國(guó)相關(guān)要求，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行銷售，其增值稅不可以多于扣除項(xiàng)目數(shù)額的1/5，且不像其征收土地增值稅；如果增值額多于扣除項(xiàng)目數(shù)額的1/5的話，那么其所有的增值額來(lái)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行計(jì)稅。而1/5就成了避稅的臨界線，這項(xiàng)規(guī)定使得土地增值稅納稅籌劃有了極大的發(fā)揮空間。房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通房屋進(jìn)行銷售的過(guò)程中，必須要全面的理清高價(jià)銷售所產(chǎn)生的利潤(rùn)和舍棄免稅額間的輕重關(guān)系，防止由于高價(jià)銷售而造成不必要的損失，該籌劃方法比較適用于出售低價(jià)房產(chǎn)。（2）增加扣除項(xiàng)目金額。①選擇合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指的是納稅人在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中所產(chǎn)生的實(shí)際成本費(fèi)用，其中包含有前期工程費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅籌劃的過(guò)程中，對(duì)于可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算，應(yīng)該采用較為合理高效的舉措來(lái)展開(kāi)對(duì)該部分費(fèi)用項(xiàng)目的管控工作，例如可以適當(dāng)?shù)卦龃髮?duì)基礎(chǔ)設(shè)備與公共配套設(shè)備的資金投入，如此不僅能夠很好的提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量與品牌形象，還能夠在提升房屋出售價(jià)格的時(shí)候，降低了庫(kù)存的數(shù)量，有效地減少了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；此外，也能夠增多土地增值稅的抵扣項(xiàng)目數(shù)額，以此來(lái)合理地降低應(yīng)納土地增值稅額，有效地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。②選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是要有龐大的資金量作為支撐的，所以企業(yè)自身所擁有的資金往往無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)的需要，進(jìn)而使得企業(yè)要向銀行貸款，因此這部分的利息支出是必然的存在的，在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，應(yīng)該靈活的選用利于有關(guān)項(xiàng)目的利息扣除方法來(lái)扣除借款利息。依照我國(guó)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于利息支出，只要是可以依照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?，且能夠出具金融機(jī)構(gòu)證明的，都可依照實(shí)際情況進(jìn)行扣除，而多出的部分就依照銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額的除外。對(duì)其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，就根據(jù)獲得土地所有權(quán)所花費(fèi)的資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的總和，在不超過(guò)5%的范圍內(nèi)進(jìn)行扣除；如果不可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偫⒅С龌驘o(wú)法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，那么就在不超過(guò)10%的范圍內(nèi)進(jìn)行扣除。

參考文獻(xiàn)

［1］彭輝.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃［J］.中國(guó)管理信息化,2017（23）.

［2］袁愛(ài)文.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法與風(fēng)險(xiǎn)防范分析［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2016（5）.

作者:李仁貴 單位:青島海洋投資集團(tuán)有限公司