談土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅問題

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摘要：隨著經濟社會的持續(xù)快速發(fā)展，土地一級開發(fā)事業(yè)迎來了前所未有的重大發(fā)展機遇，如何采取有效方法與策略，切實優(yōu)化土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅問題，成為業(yè)內廣泛關注的焦點課題之一?；诖?，本文首先介紹了土地一級開發(fā)業(yè)務相關內容，分析了土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅處理現狀及存在問題，提出了優(yōu)化土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅工作的有效措施，闡述了個人對此的幾點淺見，望對涉稅問題處理實踐有所裨益。

關鍵詞：土地一級開發(fā)；企業(yè)財務；涉稅問題；方法對策

引言

當今社會，經濟發(fā)展質量顯著提升，土地一級開發(fā)實踐面臨著更多的不確定性因素，使涉稅問題處理面臨著更為嚴峻的挑戰(zhàn)與考驗。當前形勢下，必須宏觀審視土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅處理現狀，準確把握涉稅問題的處理技巧與方法，切實規(guī)避稅務風險。本文就此展開了探討。

一、土地一級開發(fā)業(yè)務分析

土地一級開發(fā)是在城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃約束范圍內，由政府相關部門或委托相關企業(yè)，對國有土地資源進行統(tǒng)一征收和管理的特定行為與活動，使目標土地區(qū)域由“生地”轉換成為“熟地”，滿足土地出讓條件，為土地資源的后續(xù)開發(fā)利用奠定堅實基礎。長期以來，國家相關部門高度重視土地一級開發(fā)業(yè)務的創(chuàng)新與實施，在征地拆遷和安置補償政策制定、一級開發(fā)流程優(yōu)化、土地利用總體成效評價等方面制定并實施了一系列重大方針政策，為高質高效地開展土地一級開發(fā)提供了基本遵循與方向引導，在國有建設用地儲備領域取得了令人矚目的現實成就，為新時期激發(fā)國有土地資源潛力注入了強大動力與活力。同時，廣大土地一級開發(fā)企業(yè)同樣在創(chuàng)新開發(fā)模式，優(yōu)化開發(fā)流程等方面進行了大量卓有成效的研究與探索，效果顯著，使土地一級開發(fā)的“政府主導”和“資金密集”等特征進一步凸顯，極大程度上滿足了城市建設與經濟發(fā)展對土地資源產生的強烈需求。在上述背景下，土地一級開發(fā)企業(yè)所面臨的涉稅問題也開始逐漸浮出水面，只有及時有效、科學合理地采取涉稅問題處理策略，才能確保土地一級開發(fā)企業(yè)實現未來長遠發(fā)展。

二、土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅處理現狀及存在問題

1.土地一級開發(fā)模式不清晰在當前經濟發(fā)展環(huán)境下，土地一級開發(fā)模式多種多樣，實踐應用最多的模式為總包方式及收取固定開發(fā)收益方式，上述不同的開發(fā)模式在執(zhí)行規(guī)范、法律法規(guī)、政策體系等方面存在顯著差異，需要區(qū)別對待?？v觀當前土地一級開發(fā)模式實際，普遍存在著模式應用不清晰，對土地一級開發(fā)所涉及的土地、稅收、收益等資源要素把握不準，在經濟社會發(fā)展新形勢下，依舊沿襲傳統(tǒng)保守陳舊的土地一級開發(fā)思維模式，僵化固化的一級開發(fā)思維觀念根深蒂固，阻礙著新時期土地一級開發(fā)活力的進一步釋放，各參與方之間的利益關系協(xié)調不到位。

2.土地一級開發(fā)措施欠合理，高成本和高風險問題突出隨著現代土地資源開發(fā)利用節(jié)奏的不斷加快，土地一級開發(fā)實施行為面臨著更多的不確定性因素，部分影響因素屬于隱性化要素，存在潛在的實施風險，辨識與控制難度較大，只有采取科學合理的土地一級開發(fā)措施，才能將相應的風險控制在允許范圍內。實踐表明，部分土地一級開發(fā)過程中，由于相應的措施不合理，導致土地一級開發(fā)企業(yè)收益負擔過重。以總包方式為例，在企業(yè)資產中形成了大量無效資產，竣工結算需要計提折舊，誘發(fā)收益負擔過重問題。同時，部分土地一級開發(fā)涉及民生工程，對工程工期要求較高，無法按照當時納稅籌劃測算節(jié)點實現。

3.涉稅處理及籌劃中未充分發(fā)揮政府稅收優(yōu)惠政策在當前土地一級開發(fā)領域，盡管國家相關部門已經制定并推行了諸多稅收等優(yōu)惠政策，但由于部分土地一級開發(fā)企業(yè)對相關優(yōu)惠政策了解不足，所掌握的稅收等優(yōu)惠信息相對滯后，在涉稅問題處理中缺乏針對性，難以明顯降低土地一級開發(fā)企業(yè)的稅務壓力。同時，在涉稅處理及籌劃中，即使企業(yè)采取了設立項目公司或者新立公司的形式，但卻未能充分發(fā)揮其應用優(yōu)勢，難以有效運用稅收優(yōu)惠額度以達到科學降稅的預期目的。

三、土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅問題研究

隨著“營改增”改革工作的持續(xù)深化推進，土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅問題的應對處理顯得愈發(fā)重要。在國家相關文件規(guī)定中，土地一級開發(fā)業(yè)務所涉及到的稅種包含兩個方面：一是建筑服務，其他建筑服務中的“拆除建筑物或者構筑物”和“平整土地”；二是現代服務，現代服務下商務輔助服務里的經紀服務。上述兩個稅種與現代土地一級開發(fā)密切關聯，在涉稅問題處理中，應形成具有針對性的方法與策略，以全面防范化解相關涉稅風險。

1.適用稅目分析（1）應該適用的稅目。全面準確把握土地一級開發(fā)企業(yè)的應適用稅目是妥善處理其涉稅問題的基礎與根本，只有在此基礎上，才能科學合理地制定涉稅問題的處理應對策略與方案。對于政府委托模式的土地一級開發(fā)而言，企業(yè)所要承擔的職責及所享有的權限相對明確且清晰，根據相關政策規(guī)定對土地開發(fā)行為進行兌現落實即可。而對于以政府土地儲備機構為名義開展土地一級開發(fā)的行為模式而言，由于其涉及土地手續(xù)、立項審批、征地補償等諸多工作，在土地驗收合格后再行收儲和出讓，因此在取得土地出讓金后，需要對企業(yè)代付的土地一級開發(fā)成本進行返還，所適用的稅目相對較多，需要區(qū)別對待，統(tǒng)籌處理。（2）不能適用的稅目。在分析研判土地一級開發(fā)企業(yè)時，同時需要對建筑業(yè)、銷售無形資產-土地使用權等行為作出甄別，以掌握土地一級開發(fā)所不能適用的稅目。一方面，土地一級開發(fā)企業(yè)不能適用“建筑業(yè)”稅目，這是由于建筑業(yè)涉及實際建造服務，需要配置相關資源要素實施建筑建造行為，而土地一級開發(fā)企業(yè)并不涉及上述業(yè)務類型，盡管其囊括了規(guī)劃辦理、資金籌措等業(yè)務，當卻將建筑服務委托給其他單位組織實施。另一方面，不能適用“銷售無形資產-土地使用權”稅目，土地一級開發(fā)各項工作完成后，需要在相關標準與規(guī)范的約束下進行驗收，對土地權屬、規(guī)劃條件等予以定性，之后再行收儲或出讓，土地一級開發(fā)企業(yè)并未獲取到土地使用權，因此該過程中的“銷售無形資產-土地使用權”稅目不適用。

2.計稅基數的確定計稅基數是決定土地一級開發(fā)企業(yè)應繳稅額的關鍵所在，計稅基數確定的科學與否，直接關系到企業(yè)繳納稅額的高低。在現行稅制條件下，土地一級開發(fā)企業(yè)按照固定報酬“差額”納稅，在增值稅政策及相關實施細則等方面均未作出明確規(guī)定。因此，土地一級開發(fā)企業(yè)所實施的業(yè)務應按“差額”納稅的方式處理，即只將土地一級開發(fā)企業(yè)從政府收取的固定報酬作為計稅基數繳納增值稅。隨著當前土地一級開發(fā)要求的不斷提高，加之稅制優(yōu)化改進趨勢的凸顯，土地一級開發(fā)企業(yè)計稅基數的確定方法更趨合理化、規(guī)范化。

3.混合銷售還是業(yè)務兼營土地一級開發(fā)業(yè)務活動中，相關流程與步驟較多，比如代為辦理規(guī)劃等前期手續(xù)、融資、征地拆遷及市政建設等，但這并不能作為混合銷售或兼營的依據，僅可根據稅制要求執(zhí)行稅務操作。在國家“營改增”相關政策要求下，“兼營”更多情況下代表著不同類型、不同目的且彼此相對獨立的銷售行為，而土地一級開發(fā)并不涉及。混合銷售即涉及貨物，又涉及服務，該行為實施中產生的稅款應由業(yè)主繳納。土地一級開發(fā)企業(yè)的經營活動，在完成各項工作后將驗收合格的土地交給政府，這便完成了銷售活動，應按主業(yè)“商務輔助服務-經紀”繳納增值稅。

四、優(yōu)化土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅工作的有效措施探討

1.做好涉稅處理及籌劃基礎性工作以土地一級開發(fā)稅收籌劃的相關政策要求為基本導向，強化涉稅問題處理及籌劃基礎性工作的科學性和針對性，建立健全完善穩(wěn)定的涉稅問題處理運行機制，強化涉稅問題處理過程中的策劃、實施與監(jiān)管。應加強土地一級開發(fā)企業(yè)內部控制與管理，并與政府部門等外部單位之間保持良好對接，及時將土地一級開發(fā)活動中的相關數據信息資料進行研判分析，為調整優(yōu)化涉稅處理策略提供科學依據與參考。在會計報表制定中，必須強化相關人員細節(jié)意識、質量意識、風險意識，提升會計報表的可靠性。

2.增強稅務風險防范意識，強化稅務風險防范觀念土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅問題的處理，必須將稅務風險擺在更加重要的位置，納入企業(yè)未來長遠發(fā)展戰(zhàn)略，摒棄傳統(tǒng)保守陳舊的稅務處理思維觀念，突破僵化固化稅務處理方式方法的阻礙與局限，將新形勢下的風險防范意識融入稅務處理全過程。強化涉稅問題風險防范意識，增強風險防范的主動性、積極性，將各類潛在的稅務處理隱患要素控制在允許范圍內，推動土地一級開發(fā)企業(yè)高質量發(fā)展進程。

3.完善企業(yè)信息系統(tǒng)，加強協(xié)同管理。土地一級開發(fā)企業(yè)應結合自身發(fā)展需求，重視信息系統(tǒng)的建設與應用，將信息化技術全面融入到對稅務風險的防范化解實踐中，按照稅務方面的法律法規(guī)及政策規(guī)定建立高效率、高水平、高質量的稅務處理信息系統(tǒng)，確保保證企業(yè)與稅務法律法規(guī)相關標準的相統(tǒng)一。有效構建涉稅問題處理工作協(xié)同機制，強化稅務處理的前期監(jiān)督、中期控制、后期反饋，對存在異議的問題作出差異化處理，兌現落實國家在稅收處理政策方面的實施細則，巧妙運用涉稅問題處理技巧，以達到合理避稅的目的。

五、結語

綜上所述，受涉稅問題處理方法、處理模式、過程控制等方面要素的影響，當前土地一級開發(fā)企業(yè)涉稅問題處理實踐中依舊存在諸多不容忽視的薄弱環(huán)節(jié)，阻礙著稅務風險防范效果的優(yōu)化提升。因此，有關人員應該從土地一級開發(fā)企業(yè)的客觀實際需求出發(fā)，充分遵循涉稅問題處理基本原理與規(guī)律，創(chuàng)新涉稅處理方式方法，強化涉稅處理過程控制，為防范化解稅務風險，實現自身未來長遠可持續(xù)發(fā)展貢獻力量。

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作者：何佳穎 單位：臺州市高鐵新區(qū)開發(fā)建設有限公司