保利地產財務風險研究

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摘要：在當今樓市調控呈高壓態(tài)勢背景下，對房地產企業(yè)進行財務風險分析顯得尤為重要。以保利地產為研究對象，選取其2014—2018年財務數(shù)據(jù)，從籌資風險、投資風險、營運風險、收益分配風險等方面對該公司財務風險進行分析，并在此基礎上對保利地產出現(xiàn)財務風險的原因進行深入剖析?？刂曝攧诊L險的合理建議是：優(yōu)化負債結構；拓展籌資渠道；加強投資的可行性分析；銷售方式多元化。

關鍵詞：保利地產；財務風險；防控策略

一、引言

近年來，社會經濟快速發(fā)展，與此同時房地產行業(yè)也得到長足發(fā)展。但隨著我國經濟結構調整的深化，政府也在不斷加強對房地產行業(yè)的宏觀調控。2017年中央了一系列“限購”“限售”“限價”等政策，2018年樓市調控繼續(xù)維持高壓態(tài)勢，加之央行攜同政府有關部門大力打擊為客戶提供違規(guī)信貸政策的舉措，由此房地產行業(yè)融資增速變緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)所知，2016年房企籌集到的資金為14.4萬億元，與上年相比增長了15.2％；2017年籌集到的資金為15.6萬億元，比上年增長了8.2％；2018年房企籌集到的資金為16.6萬億元，同比增長了6.4％，增速持續(xù)變緩，融資持續(xù)偏緊。銷售與資金的雙向影響，加大了房地產企業(yè)經營的可變性和風險。面對這種情況，房地產企業(yè)需要對財務風險提高警惕，加強控制。保利發(fā)展控制集團股份有限公司（以下簡稱保利地產）無論是從企業(yè)發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度來看，都是我國房地產企業(yè)的代表企業(yè)。分析其在經營過程中所出現(xiàn)的財務風險，并針對這些風險提出相應的解決辦法，以提高該企業(yè)財務風險的控制能力，也可以為其他面臨相似問題的企業(yè)提供借鑒。

二、保利地產財務風險分析

（一）保利地產的基本概況。保利地產1992年成立，是國有房地產企業(yè)之一，總部位居廣州。該公司是我國最初經營不動產投資與開發(fā)的公司之一，是大型中央企業(yè)中國保利集團有限公司控股的房地產上市公司，也是中國保利集團有限公司房地產業(yè)務的重要運作平臺。公司的不動產投資、開發(fā)、運營等業(yè)務已實現(xiàn)國際化，遍布全球一百多個都市。此外，保利地產還擁有全方向開拓不動產的經驗，除住房、寫字樓以外，在品牌酒店、商物中心、體育場區(qū)、產業(yè)園、主題公園等范圍，也形成了具有代表性的標桿產品品牌。（二）保利地產財務風險識別。房地產企業(yè)的財務風險主要源于融資活動、投資活動、經營活動等方面，本研究通過選取相應的財務數(shù)據(jù)，從以上幾方面對保利地產的財務風險進行分析。1.籌資風險分析。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量大，并且房地產項目的資金回收期較長，光靠股東投資無法滿足企業(yè)生產經營需要，需要對外進行融資，從而產生負債籌資。因此導致該行業(yè)企業(yè)的資產負債率水平要高于其他行業(yè)，如果企業(yè)在規(guī)定期限內難以償還借款本息，企業(yè)將會出現(xiàn)破產的狀況。本研究主要通過分析保利地產的融資結構和負債結構來分析其籌資風險。（1）債權股權比例，如表1所示：企業(yè)的融資結構可以反映出企業(yè)中債務與股權的關系，這種關系會對企業(yè)的償債、再融資等方面產生較大影響。從表1可以看出，近五年保利地產的產權比率總體呈上升趨勢，這表明保利地產利用自有資金償還債務的能力減弱，權益保障程度減小，一定程度上不利于保利地產再融資，加大了其籌資風險。同時保利地產的資產負債率總體較高，基本都在70％以上，在2018年更是達到了77.97％，超過了國家紅線7個百分點。保利地產資本權益率總體較低，在23％左右，說明保利地產大部分資產都是靠負債來維持的，償債能力較弱，不利于其進一步的負債籌資，若經濟發(fā)展不景氣，發(fā)生債務危機，則會給保利地產發(fā)展造成障礙。（2）負債結構比重，如表2所示：負債結構是指中短期負債及長期負債的比例，同時，負債結構是否合理對企業(yè)財務風險會產生重大影響。如表2所示，保利地產流動負債占負債總額的比率總體較高，尤其在2014—2015年增長較快。保利地產作為房地產企業(yè)，其資產流動性較弱，企業(yè)在進行負債結構安排時應該以長期負債為主，中短期負債為輔。但縱向對比卻發(fā)現(xiàn)，保利地產長期負債的比例卻呈現(xiàn)下降趨勢，債務結構不合理的趨勢尤為明顯，這種狀況勢必會加大企業(yè)的償債風險。（3）保利地產主要債務類型結構，如表3所示：從表3可以看出，保利地產籌資方式主要以金融機構貸款為主，發(fā)行債券和票據(jù)為輔的融資方式。保利地產近五年金融機構貸款占比都在90％以上，對金融機構貸款的依賴較重。而且保利地產的有息負債總額在2017年以后大幅度增加，在2018年更是超過了5000億元，在2019年，保利地產還要支付之前所發(fā)行的部分中期票據(jù)、公司債的本金和利息，如果2019年保利地產的營業(yè)利潤沒有達到預期效果，這不僅增加了其償債風險，而且對其融資活動也有不利影響。2.投資風險分析。由于涉及數(shù)額較大，投資回收期較長等原因，使得投資選擇成為房地產企業(yè)至關重要的環(huán)節(jié)，但在投資過程中企業(yè)的投資項目由于宏觀政策變更、企業(yè)經營管理方針改變、金融機構利率變動等各項不確定因素，使得實際收益無法達到預期收益，從而會給企業(yè)帶來投資風險。從表4可以看出，2014—2017年以來保利地產拿地面積越來越多，2017年拿地面積是2016年的將近兩倍。拿地越多，其獲取土地的總成本也越大，其擴展的部分所占銷售出去的比重也快速增長，說明保利地產囤貨嚴重，對土地項目的投資過多，拿地的規(guī)模越大，其所耗的成本也就越高。這樣的行為會給企業(yè)的資金造成壓力，再加上一、二線城市拿地價格逐步上升，企業(yè)以較高的價格取得土地控制權后，倘若無法以更高的價格賣出，必然會給企業(yè)經營帶來損失，未來存貨跌價風險也就越大。例如，保利地產由于激烈爭奪上海市場的土地儲備資源導致資金回報不足的問題在近兩年漸漸出現(xiàn)，再加上近幾年來全國范圍內限價限售政策趨嚴，保利地產之前投資的項目面臨著更為嚴峻的風險。3.營運風險分析。企業(yè)在經營過程中由于產、供、銷等不穩(wěn)定因素的影響使得資金運動變得緩慢，于是形成了企業(yè)的營運風險，營運風險主要包括存貨銷售及售后收款兩個環(huán)節(jié)。在本研究的分析中，第一環(huán)節(jié)所涉及的財務風險以總資產周轉率、流動資產周轉率和存貨周轉率等指標來衡量，第二環(huán)節(jié)的財務風險主要以應收賬款周轉率進行評估。從表5可以看出，保利地產的總資產周轉率在2017—2018年有所下降，說明近期的產品銷售能力有待提高，營運水平有待加強。流動資產的周轉率在2014—2016年緩慢增加，但在2017年又開始降低，說明保利地產應注重提高流動資產的總體利用效率，公司可以采取諸如加快存貨銷售、更大程度地利用閑置資金進行短期投資等措施，以此可以在促進銷售的同時降低成本。存貨周轉率自2014—2018年以來總體呈下降趨勢，這種情況增加了企業(yè)現(xiàn)金流壓力，加劇了企業(yè)資產變現(xiàn)風險，說明企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力仍然需要提高。從表5還可以看出，保利地產的應收賬款周轉率在2015—2018年大幅度上漲，近兩年更是達到了80％以上，這種發(fā)展良好的趨勢主要歸功于企業(yè)在近期所采取的較為完善的應收賬款風險管理措施，從而有效降低了企業(yè)信用風險。4.收益分配風險分析。企業(yè)產生的利潤主要有兩方面的用途：一部分為企業(yè)之后的生產經營提供資金上的支持，另一部分向股東進行分配，從而保障投資者利益。但如果企業(yè)出現(xiàn)留存收益過少的現(xiàn)象，企業(yè)后續(xù)增資擴產的能力便會受到影響，甚至可能無法按時償還到期債務，不利于保利地產長期穩(wěn)定發(fā)展。從表6可以看出，2014—2018年保利地產的凈利潤逐年增加，經營狀況良好。留存收益也呈上漲趨勢，留存收益上漲會使企業(yè)經營能力持續(xù)增強，從而可以進一步保障股東權益。

三、保利地產財務風險成因

（一）債務結構不合理。在籌資風險分析中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)長短期債務組合結構不合理，保利地產的長期負債占比明顯較低。一般而言，房地產企業(yè)資產流動性較弱，如果企業(yè)流動負債長期處于占比較大的狀況，可能會使企業(yè)短期償債風險加大，不利于保利地產負債籌資，也在無形中加大了企業(yè)籌資風險。（二）籌資渠道單一且未來償債風險大。從保利地產籌資風險可知，近年來保利地產的融資渠道較為單一，主要以金融機構貸款和債券融資為主。保利地產以自身較好的信用狀況為依托，債券融資業(yè)務得以不斷擴展，從而降低了企業(yè)對金融機構貸款的依賴。2014—2018年以來，保利地產多次發(fā)行公司債，發(fā)行金額在2017年高達約150億元。但前期由于公司債的發(fā)行而給企業(yè)帶來的政策紅利將逐步減少，成本優(yōu)勢也會隨之減弱。受宏觀經濟、政府政策調控、項目進展及開發(fā)進度等因素的影響，企業(yè)的經營活動現(xiàn)金流波動較大。雖然目前的經營發(fā)展狀況較為良好，但若在2019年，銷售資金不能及時回籠、融資渠道不暢，將可能會影響債券本息的償還。從短期來看，企業(yè)之前所發(fā)行的公司債可以帶來成本優(yōu)勢，但從長期來看，這種債券必然會加大企業(yè)之后所要面對的償債風險，甚至影響到企業(yè)資金鏈。（三）缺乏對投資項目的規(guī)劃管理。從投資風險分析可知，保利地產對部分投資項目的規(guī)化管理意識不強，近幾年拿地頻繁，多次不惜花“天價”拿地，總獲取成本逐漸增多，在2018年更是達到了1927億元，加劇了資金鏈的緊張程度。由此也可以看出，保利地產管理層較為重視企業(yè)的擴張與項目的投資，與此同時由于項目涉及金額較大，在這種狀況下如果項目投資失敗，便會出現(xiàn)巨額的虧損，影響企業(yè)的后續(xù)經營。保利地產應該重視風險防范，用最小成本實現(xiàn)最大的利潤，不要盲目拿地，只有這樣才能促進企業(yè)健康有序的發(fā)展。（四）存貨積壓嚴重且銷售環(huán)節(jié)壓力大。從營運風險分析可知，保利地產存貨周轉率和資產周轉率較低，存貨周轉狀況較差，使得企業(yè)存貨管理成本增加，這也從側面說明企業(yè)的銷售水平還有待提高，部分建造完工的存貨難以及時銷售，使得資金也無法及時收回，資金的有效利用程度也會降低，長此以往甚至會影響企業(yè)正常經營管理所需的資金，進一步引發(fā)資金鏈斷裂的危機，阻礙企業(yè)正常經營管理。受國家近些年“限售”政策和“房住不炒”理念等影響，保利地產銷售狀況不是很好，同時市場環(huán)境瞬息萬變，但企業(yè)銷售策略卻未能及時隨之進行調整，這是保利地產銷售狀況不佳的原因之一。

四、保利地產財務風險控制的建議

（一）優(yōu)化負債結構。保利地產作為房地產企業(yè)，具有資金需求大、投資回收期較長、資產的流動性較差等特點，應該采用以長期借款為主，以短期借款為次的負債模式。針對上文所提出的問題，保利地產應該增加長期借款在負債中的比重，減少短期借款所占比重?？梢钥紤]在保留公司控制權的同時對部分債務進行債轉股，這樣的處置不僅可以減輕公司的債務，還可以調整企業(yè)的資本結構，為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展蓄力。（二）拓展籌資渠道。保利地產的籌資渠道需要進一步拓寬，不應該僅僅局限于向金融機構貸款、發(fā)行公司債券，同時可以借助其企業(yè)規(guī)模的優(yōu)勢，利用海外資本進行籌資，例如在海外市場發(fā)行債券等。在國內市場上，保利地產可適當降低金融機構貸款比重，采用發(fā)行股票、基金、債務置換等多種融資方式，也可以借鑒恒大集團的方式，引進戰(zhàn)略融資。（三）加強投資的可行性分析。由投資風險分析可知，保利地產部分投資項目在前期的可行性分析不夠合理，使得其獲取土地的總成本快速增長，擴展部分占銷售的比重也增長較快，所占成本也在增加。項目投資之前，企業(yè)在對自身的財務、經營和現(xiàn)金流量狀況進行準確評估的同時，也要對投資項目的市場行情與預期收益進行詳細了解與預估，在各投資方案中選擇最優(yōu)方案，從而才能更大限度地提高企業(yè)資金利用率，從而提高企業(yè)的競爭實力，減少投資環(huán)節(jié)給企業(yè)所帶來的財務風險。（四）銷售方式多元化。保利地產存貨積壓嚴重，這也從側面反映了企業(yè)銷售工作沒有做好。企業(yè)應該采用靈活的銷售方法促進銷售，比如可以根據(jù)以前年度的銷售業(yè)績區(qū)分淡季和旺季：淡季時，可以采取多種促銷活動，例如老客戶若推薦新客戶則給予其適當?shù)膬?yōu)惠政策、在一定期限內免物業(yè)管理費等措施；旺季時，可以減慢開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)市場環(huán)境以較高的價格進行出售，以此來取得更多的利潤。當沒有符合條件的投資項目時，可以適當放緩所完成項目的銷售速度，這樣既能夠適當提高銷售價格，也可以給企業(yè)預留出時間尋找更好的建造項目。這種靈活的銷售模式有利于企業(yè)及時調整銷售節(jié)奏，減少營運環(huán)節(jié)的風險，從而提高企業(yè)營運能力。

參考文獻：

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作者:王婷 單位:中北大學