購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同精選(九篇)

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第1篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

買受人(乙方): 身份證號(hào)碼:

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同范文節(jié)選!

四、本合同簽訂后,甲方對(duì)----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于xx年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

第2篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

法律依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條

國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《民法典》第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條

第3篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問題；建議

【中圖分類號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析

近幾年來， 房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆]有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時(shí)明確指出，中央從來沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。

我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。

1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無效。

2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題

2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購(gòu)買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來說，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。

因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。

根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。

因此，無論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)。

政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。

由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕瘢獾氐皆摰貐^(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。

對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。

北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

我們可以通過被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來的居民不具備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會(huì)因買賣合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無法向銀行貸款融資等問題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”

從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問題，而更多的是一個(gè)政治問題。

3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議

3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無償無限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無制度”即無流動(dòng)、無償、無期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國(guó)未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。

現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。

3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）

3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)

3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！

參考文獻(xiàn)

1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007

2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008

第4篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

已購(gòu)公房可不可以抵押是根據(jù)情況而定的。

1、如果是尚未房改的使用權(quán)公房，由于沒有產(chǎn)權(quán)，所以肯定不可以獲得銀行的抵押貸款。

2、如果是已經(jīng)房改的并且取得產(chǎn)權(quán)證的已購(gòu)公房，那么可以取得抵押貸款，央產(chǎn)房辦理抵押消費(fèi)貸款的需要提供基本的資料外，還要提供原始購(gòu)房合同、央產(chǎn)房上市審批表。抵押貸款的同時(shí)要滿足（1）合法的身份，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄。（2）以新購(gòu)住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同。（3）房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的首付款。（4）能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保。

3、未結(jié)清貸款的房產(chǎn)、部分已購(gòu)公房、未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房、未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理抵押消費(fèi)貸款。

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第5篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買房改房，后以三、四萬元的市場(chǎng)價(jià)格賣出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因?yàn)橘I方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。

6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請(qǐng)撤銷的權(quán)利。

7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》

56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。

二．集資房、安居房買賣合同效力。

1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買的保本微利房。

2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號(hào)，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國(guó)家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？

3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會(huì)予以辦理過戶登記。

4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國(guó)務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照?qǐng)?zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購(gòu)買，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買。

三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。

1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。

第6篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

一、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡

1、加快商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的商品住房項(xiàng)目，采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售，保障市場(chǎng)供求平衡。加快經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和公共租賃住房建設(shè)，保質(zhì)保量完成上級(jí)下達(dá)任務(wù)。依法收回過期未開發(fā)土地。

2、增加住房建設(shè)用地有序有效供應(yīng)。在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，重點(diǎn)明確普通商品房建設(shè)規(guī)模，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，加快報(bào)批手續(xù)辦理，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。

二、改善城鄉(xiāng)居民住房條件

3、房屋性質(zhì)認(rèn)定及信貸投放獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)僅擁有集體或國(guó)有劃撥土地上的住房以及國(guó)有出讓土地上非成套住房的，再購(gòu)房時(shí)應(yīng)視為首次購(gòu)買住房，由縣房屋登記機(jī)構(gòu)出具個(gè)人住房信息，按揭貸款首付比例享受首套房待遇。居民已有一套商品住房，再購(gòu)買一套住房作為改善性住房的，可依照商業(yè)銀行二套房同等首付比例，審批合格后辦理銀行（住房公積金）按揭貸款。拆遷安置戶購(gòu)買住房在辦理住房公積金貸款時(shí)視同首套房。對(duì)2010年5月26日以前已將貸款結(jié)清且貸款所購(gòu)房屋出售，之后沒有住房貸款及住房的，辦理公積金貸款按首套住房政策執(zhí)行。凡金融機(jī)構(gòu)（住房公積金中心）對(duì)在我縣開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)投放貸款（含各類按揭貸款），從今年9月至明年6月新增投放800萬元以上的，縣財(cái)政按新增投放額的千分之一予以獎(jiǎng)勵(lì)，由縣政府辦牽頭，財(cái)政、審計(jì)、住建、人行等部門參與共同考核。

4、調(diào)整規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及繳費(fèi)辦法?？刂粕娣渴召M(fèi)，降低建設(shè)成本。今年8月1日以后，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新出讓商住用地，由縣財(cái)政局按實(shí)際建筑面積148元/㎡標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一征收土地出讓規(guī)費(fèi)，其它任何單位不得再向土地受讓方收取任何行政事業(yè)性費(fèi)用?？h財(cái)政局按出讓公告設(shè)定的容積率計(jì)算建筑面積，向土地受讓方預(yù)收上述規(guī)費(fèi)，工程竣工驗(yàn)收結(jié)束后，在應(yīng)建面積上限以內(nèi)，按實(shí)際建筑面積予以結(jié)算。開發(fā)商憑繳費(fèi)進(jìn)賬單到縣財(cái)政局開具“非稅收入”票據(jù)。規(guī)費(fèi)繳清后，開發(fā)商憑縣財(cái)政局開具的“完費(fèi)通知單”作為有關(guān)部門辦理用地、規(guī)劃、施工和預(yù)售房手續(xù)的依據(jù)。以前出讓的土地，上述規(guī)費(fèi)仍按原渠道原標(biāo)準(zhǔn)收取。

5、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。為促進(jìn)高層銷售，降低居民購(gòu)房成本，在2011年9月1日至2012年6月30日，凡購(gòu)買7-11層商品住房的，由縣財(cái)政按購(gòu)房款總額發(fā)放補(bǔ)貼0.5%；購(gòu)買12-18層商品住房的，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼1%；購(gòu)買18層以上商品住房的，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼1.5%，其中縣城規(guī)劃區(qū)（東至明湖東岸沿線，西至合德鎮(zhèn)陳洋街道東界，南至南六中溝，北至新民河、河）范圍以外各類人群進(jìn)城購(gòu)房的，遞增補(bǔ)貼0.5%。購(gòu)房補(bǔ)貼憑相關(guān)手續(xù)到縣財(cái)政局服務(wù)窗口兌付。發(fā)放物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼降低居住成本，對(duì)小高層、高層住宅在起付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，縣財(cái)政按7-11層商品住房補(bǔ)貼30%、12層及以上補(bǔ)貼50%的標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)補(bǔ)貼居民物業(yè)服務(wù)費(fèi)三年。原有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)扣除財(cái)政補(bǔ)貼部分，由物服企業(yè)直接向居民收取。財(cái)政補(bǔ)貼每年9月份由物服企業(yè)申報(bào)上年度相關(guān)資料，縣住建局審核，縣政府審批，縣財(cái)政局發(fā)放。未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的住戶不計(jì)入補(bǔ)貼范圍。

6、積極鼓勵(lì)市場(chǎng)化團(tuán)購(gòu)。政府通過規(guī)費(fèi)減免、契稅返還獎(jiǎng)勵(lì)等綜合措施，激勵(lì)各類人群主要在新城區(qū)及其附近在建規(guī)模樓盤中，由鎮(zhèn)區(qū)、部門（單位）牽頭自主選擇團(tuán)購(gòu)，城鄉(xiāng)居民亦可自愿組織團(tuán)購(gòu)。團(tuán)購(gòu)房?jī)r(jià)應(yīng)在物價(jià)部門備案價(jià)以內(nèi)，在買賣雙方議定價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行扶持、讓利，實(shí)施規(guī)范操作。原則上30個(gè)工作日內(nèi)在同一樓盤一次性團(tuán)購(gòu)30套以上、100套以上、200套以上、400套以上的，分別優(yōu)惠100元/㎡、200元/㎡、300元/㎡、400元/㎡，其中財(cái)政扶持、開發(fā)商讓利各一半，開發(fā)商讓利部分先行解交縣財(cái)政。團(tuán)購(gòu)者須事先在縣房屋登記機(jī)構(gòu)一次性集中辦理申請(qǐng)登記，憑完善的團(tuán)購(gòu)手續(xù)（含購(gòu)房發(fā)票），經(jīng)財(cái)政部門核準(zhǔn)后統(tǒng)一足額兌現(xiàn)資金。

第5、6條獎(jiǎng)勵(lì)資金，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)由縣財(cái)政負(fù)責(zé)兌付，開發(fā)區(qū)境內(nèi)由縣財(cái)政代為兌付，年終結(jié)算。

三、提高房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平

7、推進(jìn)企業(yè)住房公積金制度擴(kuò)面工作。各鎮(zhèn)（區(qū)），各有關(guān)部門要認(rèn)真做好企業(yè)特別是非公企業(yè)住房公積金制度擴(kuò)面工作，通過擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，使更多企業(yè)職工和低收入家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住有所居。

第7篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

當(dāng)天，這次訴訟風(fēng)波中第一個(gè)宣判的李玉蘭案，在北京市第二中級(jí)人民法院開庭二審。由于雙方分歧較大，上訴人、畫家李玉蘭拒絕調(diào)解，而主審法官表示此案將在合議后宣判。這讓關(guān)注這場(chǎng)風(fēng)波的人們，不得不再度等待。

北京宋莊藝術(shù)家購(gòu)買農(nóng)宅糾紛，之所以引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，不僅在于這一事件關(guān)系到200多位藝術(shù)家的切身利益，關(guān)系到宋莊“文化造鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，更在于這一事件是多年來嚴(yán)格限定的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓規(guī)定與城鄉(xiāng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)之間碰撞的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。

面對(duì)著這樣一個(gè)棘手的問題，法院與當(dāng)?shù)卣荚诜鸽y:如果判決支持李玉蘭等藝術(shù)家的買房行為，一則與現(xiàn)行的規(guī)定政策不符，二則是否會(huì)引發(fā)大面積農(nóng)宅交易行為也不得而知；如果最終認(rèn)定宋莊藝術(shù)家交易行為無效，這是否又在意味著以法律的名義支持不誠(chéng)信行為，造成誠(chéng)信缺失和道德失范，沖擊良好社會(huì)的風(fēng)氣?這一結(jié)果是否又經(jīng)得住社會(huì)道德的審判?

多米諾骨牌該倒向哪邊，人們都在猜測(cè)，都在等待。

交易一審被判無效，難說誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)

宋莊鎮(zhèn)位于北京正東，距天安門24公里，屬通州區(qū)。因地處潮白河畔，“安靜開闊的鄉(xiāng)村，有利于藝術(shù)創(chuàng)作，同時(shí)交通也較便利”，自上個(gè)世紀(jì)90年代以來，一批來自圓明園的畫家開始在這個(gè)區(qū)域聚集并開始購(gòu)買農(nóng)宅。但是，隨著宋莊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)位價(jià)值的提升，自2004年以來，200位購(gòu)買了農(nóng)宅的藝術(shù)家先后有13人被原房主推上了被告席。

據(jù)第一個(gè)成為被告的藝術(shù)家王立則介紹，當(dāng)?shù)刭u房農(nóng)民想要回房的理由是“當(dāng)初不懂法，現(xiàn)在懂法了，知道國(guó)家不允許這樣的交易，要守法”。

2007年7月10日，在宋莊鎮(zhèn)辛店村購(gòu)買農(nóng)宅的藝術(shù)家李玉蘭最先拿到了法院判決。這份判決認(rèn)為，李玉蘭是城市居民，不得購(gòu)買農(nóng)村住房；李玉蘭與宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬某向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。這讓其他購(gòu)買了農(nóng)宅的藝術(shù)家開始擔(dān)心，多米諾骨牌會(huì)不會(huì)由此倒下，自己會(huì)不會(huì)是下一個(gè)被責(zé)令“退房”的人?

一個(gè)愿買一個(gè)愿賣，當(dāng)初的公平交易怎么能說推倒就推倒呢?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自愿、公平交易的原則為什么在農(nóng)宅買賣上遇到了障礙?這并不奇怪，因?yàn)檗r(nóng)宅轉(zhuǎn)讓自然避不開房子下面的土地，而國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地的使用及流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的規(guī)定。

朱克非(北京當(dāng)代律師事務(wù)所律師):

《土地管理法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地，屬于農(nóng)民集體所有?！钡谒氖龡l規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”這些規(guī)定，即是禁止村民向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或宅基地使用權(quán)的法律依據(jù)。1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”。2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文件更是明確規(guī)定:“禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)宅基地。”

關(guān)于宅基地使用權(quán)的最新規(guī)定，是于2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》。盡管刪除了第六次審議稿中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的字樣，但該法還是明確規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。也就是說，在《土地管理法》和相關(guān)政策性文件沒有修改調(diào)整之前，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)仍然是限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)。

現(xiàn)行法律政策的規(guī)定特別是《物權(quán)法》最終沒如人們所愿為宅基地流轉(zhuǎn)放開口子，其基本的考慮，可能還是在于我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地對(duì)于農(nóng)民來說具有社會(huì)保障功能，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。政策制定的出發(fā)點(diǎn)并沒有任何問題，但是有一部分人開始質(zhì)疑，這種規(guī)定是否反映了當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村的真實(shí)情況呢?

胡介報(bào)(北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)黨委書記):

宋莊的農(nóng)民是在什么情況下賣掉房子的?大量的農(nóng)村人口涌入城市工作，到城市置辦自己的產(chǎn)業(yè)；老人去世之后，子女繼承，夫妻兩個(gè)人有可能有三套房子。我手里有個(gè)數(shù)字，宋莊地區(qū)現(xiàn)在閑置農(nóng)宅占到了總量的30%到40%。事實(shí)上宋莊的狀況，也是北京市農(nóng)村的狀況。

宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛一案，引起爭(zhēng)議的問題很多，比如，現(xiàn)行對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)限定性的法律政策規(guī)定是否違背了《憲法》及《民法通則》的精神?國(guó)務(wù)院的政策性文件是否能對(duì)抗《合同法》成為判定雙方交易合同無效的依據(jù)?判決是否意味著在以法律的名義支持鼓勵(lì)不誠(chéng)信行為?等等。如果去掉這些技術(shù)性的細(xì)節(jié)，宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛的背后還掩藏著更深層次的社會(huì)問題。

今年以來，圍繞著小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)等一個(gè)又一個(gè)的社會(huì)熱點(diǎn)，背后最關(guān)鍵的內(nèi)容是農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題，是如何打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題。集體土地流轉(zhuǎn)的路該怎么走?農(nóng)民在城市化進(jìn)程及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展中該享受到什么樣的權(quán)利?這是已經(jīng)超出了現(xiàn)有法律政策規(guī)定的思考。

武建東(黃河研究會(huì)常務(wù)理事):

伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設(shè)用地的使用已超出中國(guó)目前運(yùn)轉(zhuǎn)的國(guó)家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，它正在成為農(nóng)村資本積累的重要來源。目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體土地權(quán)利設(shè)定簡(jiǎn)單，與初步形成體系的國(guó)有土地使用權(quán)體系相比還比較落后；在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)有所有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)受到重重限制，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國(guó)家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用。

26萬億，誰(shuí)來激活這筆巨大的資產(chǎn)

王立則告訴記者，雖然多年來國(guó)家政策對(duì)農(nóng)宅的轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格限定，但這種交易從來沒有停止過。他拿自己舉了例子:“十多年前我在海南一家報(bào)社當(dāng)總編輯，單位分房，要交十幾萬。為了籌這筆錢，我回西安老家把繼承的祖宅賣了，那也是農(nóng)宅。前幾年到了宋莊，想到這里定居，又把海南的房子賣了，錢如今都投到了這里?！?/p>

記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買農(nóng)宅的許多藝術(shù)家，盡管也有不少人知道國(guó)家政策對(duì)這一交易行為的限制，但你買我買大家買，使得大家心存僥幸。還有一點(diǎn)很重要，基本上每宗交易，都有村委會(huì)做中或是簽字同意。這或許讓交易的人感覺到，宅基地不是村集體的嗎，村委會(huì)都同意了，還能有什么不妥。

事實(shí)上，這種情況不僅存在于宋莊，已經(jīng)成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)的普遍現(xiàn)象。這種處于灰色地帶的交易，只要行政管理部門不追究(幾乎沒聽說過有追究的)，交易雙方?jīng)]有誰(shuí)鬧到法院，就可以安然存在。宋莊農(nóng)民與藝術(shù)家的爭(zhēng)議在于雙方都違法在先，交易固然可以宣布無效以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)利，藝術(shù)家最終是只能吃個(gè)啞巴虧。不過細(xì)想一下，農(nóng)戶為何要收回房子呢?顯然是這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的升值。如果嚴(yán)格按照法律政策規(guī)定，農(nóng)戶即使把房子收回去了，流轉(zhuǎn)仍只能限于本集體經(jīng)濟(jì)組織里，那他能夠?qū)崿F(xiàn)這預(yù)期的升值收益嗎?要知道，集體經(jīng)濟(jì)組織成員可無償獲批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能體現(xiàn)在外來人甚至是其他沒買房的藝術(shù)家身上，也就是說，農(nóng)宅有可能被再次違法轉(zhuǎn)讓。這就出現(xiàn)了一個(gè)司法維護(hù)公平正義的最大悖論:以法律的名義支持了下一個(gè)不合法的交易。當(dāng)一條禁止性規(guī)定為大家都很心知肚明卻又可以被輕易地踩在腳下，當(dāng)守法與不守法、道德與不道德在這件事中已經(jīng)沒有難以辨清的界限，就讓人困惑了。

方竹蘭(中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授):

法律是上層建筑，一定要跟隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來建設(shè)，不應(yīng)該是拿著條條框框作根本，而應(yīng)拿生活做根本。就說宋莊的這起糾紛，究竟是判農(nóng)民輸還是畫家輸，不能單純地從法律條文來看，要看什么結(jié)果更能增加社會(huì)的收益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。保護(hù)宋莊畫家村也是符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益的，如果畫家撤出畫家村，對(duì)農(nóng)民來說是一種損失，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也是一種損失。依法治國(guó)不是簡(jiǎn)單的照過去的法律判決現(xiàn)在的新生事物，是不斷地完善過去的法律規(guī)定的一個(gè)過程。有人曾說過，只有心中有法，才能真正把握法律的實(shí)質(zhì)。宋莊問題是對(duì)現(xiàn)有法律制度的挑戰(zhàn)，也是要法律有所創(chuàng)造。

由于建設(shè)部尚未公布最新的村鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，但根據(jù)《2005年村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》可以推算出至2006年底，我國(guó)村鎮(zhèn)住宅總量大約為260億平方米。以平均1000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，農(nóng)宅的市場(chǎng)價(jià)值當(dāng)為26萬億元人民幣。然而，受限于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策，農(nóng)民手中這筆巨大的資產(chǎn)相當(dāng)于死產(chǎn)。有專家已經(jīng)開始注意到，如果當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)突破，將有助農(nóng)宅實(shí)現(xiàn)完全的商品化，將為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供強(qiáng)勁的資本保障，也是對(duì)我國(guó)農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。

武建東:

應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費(fèi)者直接購(gòu)買農(nóng)宅的簡(jiǎn)單交易方式，而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費(fèi)者個(gè)別或集體與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地的農(nóng)戶、農(nóng)民聯(lián)合體進(jìn)行房屋的聯(lián)合新建、翻建、擴(kuò)建等更高級(jí)形態(tài)的合作，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。改革的實(shí)質(zhì)就是以我國(guó)農(nóng)民擁有的土地物權(quán)，解決農(nóng)村的社會(huì)保障、居住保障、土地財(cái)富利益分配，分區(qū)域有期限地實(shí)現(xiàn)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。

宋莊的發(fā)展，正是城鄉(xiāng)互動(dòng)的活例

11月8日，將是宋莊第三屆文化藝術(shù)節(jié)開幕的日子。雖然還有兩個(gè)月的時(shí)間，但遍布各處的藝術(shù)館卻早已提前進(jìn)入了備戰(zhàn)狀態(tài)，每天都有特色畫展免費(fèi)對(duì)市民開放。誰(shuí)能想到，在上世紀(jì)90年代初，宋莊還是北京一個(gè)默默無聞、以農(nóng)業(yè)為主的郊區(qū)小鎮(zhèn)。

王小映(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所):

當(dāng)初城鄉(xiāng)的二元制設(shè)計(jì)，對(duì)工業(yè)發(fā)展的資本積累及社會(huì)的穩(wěn)定都起到了重要作用。在這種制度安排下，有了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民之分，有了國(guó)有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之分，有了國(guó)有土地和集體土地之分。這種二元制的存在，盡管曾在一段時(shí)期是以農(nóng)村支援城市為代價(jià)的，但事實(shí)上，農(nóng)村也在一定程度上享受了這個(gè)制度所帶來的優(yōu)惠。比如，農(nóng)民居住用地可以免費(fèi)申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用土地，只要符合相關(guān)條件即可使用集體建設(shè)用地，并不用繳納如城市建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用等。

但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，二元制逐漸成為城鄉(xiāng)互動(dòng)的一個(gè)障礙。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就如宋莊畫家村的官司，農(nóng)村村民可以到城市買房，城市居民卻因?yàn)檎叩南拗撇荒苜?gòu)賣農(nóng)宅。這種制度造成的人為分割，形成了農(nóng)村的封閉，已經(jīng)不符合社會(huì)發(fā)展實(shí)際，需要有所改變了。

據(jù)王立則介紹，十幾年前，宋莊當(dāng)?shù)剞r(nóng)宅空置率在50%以上，藝術(shù)家的聚集首先推動(dòng)了這一份死產(chǎn)的盤活和升值。大家根據(jù)實(shí)際情況或租或買，現(xiàn)在小堡村買房畫家近百戶，定居畫家已超過500人。農(nóng)院三四間房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5萬元左右。

“他們現(xiàn)在想把房子要回去，是因?yàn)樗吻f地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)興旺，房?jī)r(jià)提升。還有就是聽說這里最近在做規(guī)劃，要修路，有可能會(huì)拆遷。按照現(xiàn)在的情況，如果拆遷，單是房屋的補(bǔ)償就有30多萬?！苯徽勚?，李玉蘭難掩心中的氣憤:“但世上哪有賣了的東西又要回去的道理。”

方竹蘭：

宋莊的農(nóng)民反悔了，是因?yàn)楫?dāng)前這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值提升了。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，是聚集到這里的藝術(shù)家投入他們的財(cái)富、能力、知識(shí)，與當(dāng)?shù)卣餐ㄔO(shè)的成果。當(dāng)初交易的價(jià)格和當(dāng)前的價(jià)格出現(xiàn)了很大的差別，可以在法律允許的前提下，給農(nóng)民一些補(bǔ)償，但是不能否定農(nóng)民和畫家交易行為。如今農(nóng)民的反悔，正說明了農(nóng)民對(duì)房屋交易知識(shí)的缺乏，不能看到房屋升值的預(yù)期。這種自由交易行為其實(shí)造成了對(duì)農(nóng)民利益的損害，所以當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該為農(nóng)民提供相關(guān)的服務(wù)，比如對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，幫助農(nóng)民提升其對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)知度，政府提供的良性干預(yù)可能會(huì)減少糾紛的發(fā)生。

記者了解到，自從藝術(shù)家聚集以來，宋莊鎮(zhèn)黨委、政府以敏銳的眼光提出了“文化造鎮(zhèn)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。2006年，北京市把宋莊確定為首批十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，將為宋莊地區(qū)的發(fā)展提供了更大的空間和機(jī)會(huì)。2005年9月，宋莊鎮(zhèn)政府支持成立了宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)，舉辦了首屆宋莊藝術(shù)節(jié)，第三屆藝術(shù)節(jié)開幕在即。

“短短幾年，不但宋莊藝術(shù)家群落的國(guó)際名望空前提升，而且文化搭臺(tái)、經(jīng)濟(jì)唱戲、商賈云集、百業(yè)興旺，宋莊鎮(zhèn)進(jìn)入了歷史上最好的發(fā)展時(shí)期?！蓖趿t說。

據(jù)宋莊文化藝術(shù)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪峰介紹，原來小堡村沒有一家飯館，現(xiàn)在大大小小已經(jīng)有了46家飯館；原來沒有路燈，現(xiàn)在小堡的文化一條街燈火通明。在宋莊，現(xiàn)在已有11家畫廊，全是民營(yíng)投資，有的完全就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民直接投入，經(jīng)營(yíng)畫材的商店也出現(xiàn)了?！拔幕戽?zhèn)”的發(fā)展思路，已經(jīng)切切實(shí)實(shí)地為農(nóng)民帶來了實(shí)惠。

在王立則提供的宋莊130名藝術(shù)家聯(lián)名信中，有這樣一組數(shù)字:“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年宋莊鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)總投資20多億元，其中文化產(chǎn)業(yè)方面投資達(dá)3.2億，達(dá)18%。由此實(shí)現(xiàn)全年利稅3.5億。集聚了近500名藝術(shù)家的小堡村，人口僅1300人，但2006年經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值達(dá)3.5億，上繳利稅1816萬，人均純收入1.2萬元。僅小堡村藝術(shù)家作品公開拍賣一項(xiàng)，成交額近2億元。”

“任何地方的發(fā)展都會(huì)遇到矛盾，只是沒料到宋莊的問題會(huì)出在農(nóng)宅的交易上?！蓖趿t的言語(yǔ)間不無遺憾。

胡星斗(北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授):

長(zhǎng)期以來中國(guó)的現(xiàn)代化，僅僅是城市的現(xiàn)代化。所以有人說中國(guó)的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲，這不無道理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成了城鄉(xiāng)互動(dòng)的障礙，農(nóng)村人到城市來受歧視，要辦暫住證，城里人到農(nóng)村去創(chuàng)業(yè)，要解決工作場(chǎng)所及居住問題就有可能遭遇宋莊藝術(shù)家的困境。目前我國(guó)城鄉(xiāng)缺乏一體化，缺乏均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果將來制度或政策安排上有了突破，允許城里人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，形成城鄉(xiāng)發(fā)展的互動(dòng)，最終將帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)及面貌的改變。

胡介報(bào):

第8篇：購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同范文

阿賓是住在廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村的淘寶創(chuàng)業(yè)者之一。在里仁洞村，像他這樣的淘寶商戶有兩百多家。幾年前，里仁洞村還是偏荒之地，一套一百平方米的小產(chǎn)權(quán)房月租不會(huì)超過一千。與市區(qū)相比，這里生活成本要低一大截，附近有順豐、圓通等多家快遞公司。村口就有公交站，坐303路可以直達(dá)淘寶賣家的三家主要拿貨地點(diǎn)之一：沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)。坐其他公交車，稍轉(zhuǎn)幾站就可以到“白馬”或“十三行”。這里得天獨(dú)厚的地理位置被越來越多淘寶小賣家看中。兩三年時(shí)間，里仁洞村就旺了起來，房租迅速翻番，儼然一個(gè)“淘寶村”。

阿賓的店主營(yíng)女裝。與男性相比，女性更喜歡網(wǎng)購(gòu)，而且對(duì)價(jià)格的敏感度高，所以駐扎在這里的絕大多數(shù)淘寶商戶經(jīng)營(yíng)女裝。他們與阿賓的背景大抵類似，大學(xué)畢業(yè)后不愿意上班或者辭職了，除了做淘寶，一時(shí)半會(huì)也找不到其他更好的謀生途徑。

阿賓每天凌晨一點(diǎn)熄燈睡覺時(shí)，窗外還燈火通明，那些做得好的淘寶賣家正忙著發(fā)貨或統(tǒng)計(jì)一天的收入，半夜三四點(diǎn)，他還經(jīng)常聽到樓上樓下快遞員上門收貨的聲音。阿賓早已習(xí)慣了這些燈光和聲音，“同行們生意好，說明市場(chǎng)空間大，沒準(zhǔn)哪天自己也發(fā)達(dá)了?！?/p>

誤進(jìn)“淘寶”圈

阿賓的淘寶店名為“TMD小店”，寓意是：生意真TMD難做！利潤(rùn)真TMD低！服務(wù)真TMD好！這大概也是他的肺腑之言。2012年3月，他正式接手這家店鋪。此前，TMD小店由阿賓的同班同學(xué)阿奇創(chuàng)辦并經(jīng)營(yíng)。

2009年夏天，阿賓、阿奇從番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院玩具學(xué)專業(yè)畢業(yè)。如果不是遭遇實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，他們的就業(yè)前景不會(huì)差，因?yàn)槿蜃畲蟮耐婢咧圃焐堂捞┮郧熬驮跂|莞設(shè)有多家大型代工廠，員工動(dòng)輒上萬。但受2008年金融風(fēng)暴影響，那些工廠因訂單減少縮小了規(guī)?；蚋纱嗤９?。阿奇花了兩個(gè)月找工作無果后，開始著手開淘寶店。阿賓則在一家小建筑公司當(dāng)繪圖員，月薪900元包吃住。在當(dāng)年，這大概相當(dāng)于保姆的平均薪酬。辛苦的工作堅(jiān)持了大約一年，身體疲憊不堪不說，阿賓的意志開始動(dòng)搖，因?yàn)閷?shí)在學(xué)不到東西，更看不到前景。此時(shí)，阿奇的TMD小店卻開了起來，雖不算風(fēng)生水起，但比起自己的工作至少要有意思得多。2010年6月，阿賓干脆辭職跟阿奇干。就這樣，他成了TMD小店的學(xué)員，進(jìn)入了淘寶圈。

當(dāng)學(xué)員的那幾個(gè)月，阿賓沒有明確的工作任務(wù)，有時(shí)負(fù)責(zé)售前、接單，有時(shí)負(fù)責(zé)拿貨，底薪1500元，加銷售提成。那段時(shí)間，忙碌而充實(shí)，更關(guān)鍵的是，有創(chuàng)業(yè)的感覺。

除了TMD小店，阿奇還同時(shí)開有其他幾個(gè)淘寶店。2011年3月，為了專心打理其他店，阿奇干脆將TMD小店交給阿賓經(jīng)營(yíng)。

起先，阿賓和另一名同學(xué)一起幫一家小服裝工廠做銷售。后來，阿賓開始主動(dòng)在網(wǎng)上尋找熱賣的女裝款式，看準(zhǔn)后就將該款的模特圖、細(xì)節(jié)圖等直接復(fù)制到自己的店里。買家拍下寶貝后，他們?cè)偃ヅl(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨。阿賓就這樣將TMD小店做到兩個(gè)皇冠的等級(jí)。最好的一個(gè)月，TMD小店凈收入5萬元。當(dāng)然，最差的月份完全虧本。

阿賓接手小店三個(gè)月后，當(dāng)年的玩具班同學(xué)阿龍找到了他。

阿龍畢業(yè)后成了某地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的一名合同工，月薪2000元。不過他很快厭倦了這份工作，除了實(shí)在沒有成就感外，他更擔(dān)心自己的前程。民間有個(gè)說法，政府部門的臨時(shí)工和合同工都是避雷針，體制內(nèi)的人出了事，就拉他們?nèi)ロ斃?。阿龍辭職后卻不知道做什么好，他也想試試淘寶創(chuàng)業(yè)。

當(dāng)時(shí)，阿賓所在的2006級(jí)玩具班五十多名同學(xué)中已經(jīng)有十幾名在專職開淘寶店。大家畢業(yè)后紛紛發(fā)現(xiàn)什么叫高不成低不就，他們當(dāng)不了設(shè)計(jì)師，又不甘心和技校畢業(yè)生甚至初中生一起擠在流水線上當(dāng)工人。如果那樣，這三年大學(xué)不就白讀了嗎？結(jié)果，他們中的大多數(shù)，尤其是男生紛紛選擇創(chuàng)業(yè)。

促使他們考慮創(chuàng)業(yè)的，還有其他因素。

2009年，教育部官方公布的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量超過600萬人，全社會(huì)開始關(guān)注大學(xué)生就業(yè)難問題。2010年初，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理在北航視察時(shí)明確提出，大學(xué)生就業(yè)和農(nóng)民工返鄉(xiāng)是他近期最關(guān)心的兩個(gè)難題。為了緩解大學(xué)生就業(yè)壓力，扶持大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、“以創(chuàng)業(yè)促就業(yè)”等成了政府部門和高校的做法或說辭。

然而，大學(xué)生拿什么創(chuàng)業(yè)？在參與阿奇的淘寶店前，阿賓也有過創(chuàng)業(yè)念想，比如開一間室內(nèi)設(shè)計(jì)工作室，但他做過最保守預(yù)算，沒有5萬元啟動(dòng)資金根本開不起來。

相對(duì)于其他形式的實(shí)體創(chuàng)業(yè)，開淘寶店是一種門檻接近“零”的創(chuàng)業(yè)模式。2012年2月，潮汕學(xué)院創(chuàng)業(yè)園正式開創(chuàng)，該院將開淘寶店的門檻總結(jié)為三個(gè)一，“一臺(tái)電腦、一根網(wǎng)線、一千元錢”。從2003年至今，短短十年，有幾百萬家淘寶店開張。然而，大多數(shù)是像阿賓這樣的散兵游勇，對(duì)電子商務(wù)知識(shí)的掌握并不系統(tǒng)，他們常常是聽說國(guó)家又出臺(tái)了對(duì)電商有利的好政策，聽到了哪個(gè)賣家又賣爆了某款寶貝……實(shí)際上，他們絕大多數(shù)時(shí)候是憑直覺，甚至道聽途說去調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路。幾百萬淘寶賣家，就算有政策紅利，真正砸到自己頭上的又能有多少？但他們堅(jiān)信，未來電商的發(fā)展前景一定非常廣闊，而他們或許能分一杯羹。因?yàn)轳R云一直這么鼓勵(lì)他的下線及下下線們。

阿賓也是跟著所謂的大勢(shì)走，每當(dāng)有師弟師妹們向他取經(jīng)時(shí)，他都會(huì)鼓勵(lì)說，可以嘗試一下，“說不定就有人能做得很好”。

對(duì)于淘寶小賣家而言，2009年是一條分界線。

這一年，創(chuàng)辦一年多的淘寶商城開始發(fā)力，B店（商城賣家）對(duì)中小賣家的擠壓明顯增加。

這一年，京東獲得2008年金融危機(jī)以來砸向中國(guó)電商企業(yè)的第一筆融資。這年6月，京東單月銷售額突破3億元，日訂單處理能力突破20000單。

這一年，浙江義烏工商學(xué)院淘寶班正式對(duì)外招生，開始有組織地培養(yǎng)淘寶賣家……

大鱷們狂飆突進(jìn)，但市場(chǎng)再撐也就那么大，天花板一定存在。淘寶小賣家們與正規(guī)軍比拼，無論價(jià)格還是服務(wù)，都毫無優(yōu)勢(shì)可言。

開店容易守店難

阿賓剛開始也有非常美好的愿景：小店將來能向品牌化、規(guī)?；较虬l(fā)展。

但這條路真正走起來卻困難重重。

2012年12月上旬，阿賓已經(jīng)連續(xù)十多天沒什么生意了。他因盜用其他淘寶店的圖片被舉報(bào)。按照2011年8月修訂的《淘寶規(guī)則》，圖片侵權(quán)行為成立將被扣2分，并會(huì)刪除對(duì)應(yīng)的寶貝。如果累計(jì)扣12分，店鋪將被屏蔽12天。如果累計(jì)扣48分，店鋪將被永久封閉。阿賓告訴本刊記者，淘寶小賣家通常直接“借用”別人的圖片，專業(yè)一些的，就再用photoshop改一下元素，比如去掉水印之類。找模特棚拍、后期做圖，幾件單品就要花費(fèi)數(shù)千元，絕大多數(shù)小賣家根本無法承受這樣的成本。網(wǎng)購(gòu)與實(shí)體購(gòu)物最大的區(qū)別之一是，圖片效果對(duì)銷售的影響極大，完全一樣的服飾，穿在不同的模特身上、由不同的攝影師拍攝、后期圖片處理時(shí)的不同色彩飽和度等，都會(huì)令效果有天壤之別。“屌絲價(jià)格”的衣服要讓買家相信可以穿出高富帥或白富美的效果，他們才會(huì)有下單的沖動(dòng)。淘寶貨的賣點(diǎn)永遠(yuǎn)是形象，買點(diǎn)永遠(yuǎn)是想象。所以，像阿賓這樣的小賣家明知有風(fēng)險(xiǎn)，還是會(huì)“借用”別人的圖片。他們覺得投訴就像往人群中扔磚頭，不知道會(huì)砸到誰(shuí)，被砸到的只能自認(rèn)倒霉。盡管只被扣2分，TMD小店還是傷了元?dú)狻Ｊ嗵炖?，因部分寶貝被刪除，小店的點(diǎn)擊量驟減，阿賓只能靜待好轉(zhuǎn)的一天。

2011年至今，淘寶出臺(tái)了一系列新規(guī)。除了加強(qiáng)了對(duì)盜用圖片的懲處力度外，還有一項(xiàng)是：寶貝在搜索中的排名依據(jù)由信譽(yù)度高低改為銷量大小。阿賓這樣的小賣家對(duì)這些新規(guī)惶惶不安，他們甚至懷疑，馬云是不是準(zhǔn)備將他們踢出局？對(duì)于TMD小店，這項(xiàng)調(diào)整又是利空，此前他們一直花功夫維持好信譽(yù)，并獲得了兩個(gè)皇冠，這需要積累2萬個(gè)好評(píng)。游戲規(guī)則改變后，他們這樣的小店肯定沒辦法與其他賣家拼銷量，而銷量上不去，寶貝在搜索排名中會(huì)靠得更后，這又會(huì)影響銷量……“別人乘著節(jié)日低價(jià)沖量，你跟還是不跟？不跟等死，跟找死”，阿賓的苦惱也是其他淘寶小賣家的苦惱。

那些天，他們似乎被囚禁在孤島上，想突圍卻找不到方向。他們也注意到，很多有實(shí)力的淘寶店開始微博營(yíng)銷，但發(fā)私信向那些微博營(yíng)銷賬號(hào)打聽合作方式時(shí)，才知道轉(zhuǎn)一次寶貝鏈接要上千元推廣費(fèi)。經(jīng)營(yíng)女裝店“一品美依”的阿龍有些不舍得，他知道推廣很重要，但手頭的錢只能偶爾用來購(gòu)買淘寶網(wǎng)頁(yè)側(cè)欄或底欄的寶貝推薦套餐。比如花30元在淘寶網(wǎng)頁(yè)面買一個(gè)推薦寶貝的位置，你的一件寶貝將會(huì)出現(xiàn)在搜索頁(yè)的右邊欄，買家每在這里點(diǎn)擊瀏覽一次，淘寶就要扣取賣家一元錢，直到點(diǎn)擊完30次為止。有時(shí)，阿龍也會(huì)爭(zhēng)取報(bào)名參加淘寶網(wǎng)舉辦的專場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)。參加這樣的活動(dòng)，買家點(diǎn)擊一次才扣0.05元。不過即便如此，一天下來也會(huì)被扣去五六百元，買家點(diǎn)擊了，未必下單，但下單量是和點(diǎn)擊量成正比的。這些費(fèi)用對(duì)他們而言相當(dāng)高。阿龍每次都要精算寶貝的推廣轉(zhuǎn)化率，即為一件寶貝支出推廣費(fèi)后能多賺多少錢，然后選擇最有賣點(diǎn)的寶貝進(jìn)行推廣。開始支付推廣費(fèi)后，阿龍和阿賓時(shí)常覺得開銷又大了，賬戶上的永遠(yuǎn)是過路錢，一直用于周轉(zhuǎn)，從未真正屬于他們。

事實(shí)上，他們已經(jīng)將日常生活消費(fèi)壓縮得很低了。三個(gè)20出頭的小伙子，一個(gè)月生活成本一千元左右。除了買米買油幾乎不進(jìn)超市，一日三餐自己做，極少出去吃飯。他們的生活與生計(jì)，全在那間100多平米的出租屋里，當(dāng)然，他們的希望也在這里。

2012年1月11日，淘寶商城更名為天貓網(wǎng)，在阿賓等淘寶小賣家眼中，進(jìn)駐天貓的都是實(shí)力雄厚的大店。阿龍調(diào)侃說，“其實(shí)我們這些屌絲小賣家才是真正的天貓，因?yàn)槌商熵堅(jiān)诔鲎馕?、貓?jiān)陔娔X前……”

逐漸消失的優(yōu)勢(shì)

對(duì)于絕大多數(shù)買家而言，網(wǎng)購(gòu)的吸引力，在于便利、貨品全、價(jià)格低。但小賣家不可能自行開發(fā)，然后向廠家下單；也不可能買斷廠家的某批貨，甚至連多壓幾件貨都吃力。所以，他們難有真正的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。最近，連朋友都不愿在阿龍的網(wǎng)店里買打底褲，因?yàn)閯e的店家已經(jīng)賣到包郵8.8元一條，買兩條還送一條，更便宜。阿賓和阿龍一直在沙河拿貨，除了這個(gè)地方，他們實(shí)在找不到其他更優(yōu)惠的貨源。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)漸無，新的問題又隨之而來。

從批發(fā)市場(chǎng)淘來的服裝，很多是尾貨，即便價(jià)格優(yōu)勢(shì)還能勉強(qiáng)保持，但質(zhì)量卻難以保證，甚至同款同碼的衣物大小都會(huì)有區(qū)別。發(fā)貨前如有時(shí)間，他們會(huì)仔細(xì)檢查衣物。但店員都是未婚男性，對(duì)女裝的了解和對(duì)女人的了解一樣少，他們不懂布料，不清楚哪種材質(zhì)的的衣物洗后會(huì)掉色或縮水。一些買家總能找到問題，然后給他們中評(píng)甚至差評(píng)。

一年前，阿賓覺得寶貝被評(píng)為中評(píng)沒什么，畢竟它們就屬于中低端價(jià)位的廉價(jià)寶貝，但其他賣家重視好評(píng)，中評(píng)還是會(huì)影響生意。

阿龍平均每周要花兩天時(shí)間處理中差評(píng)。給那些買家一一打電話，詢問詳情，協(xié)商解決辦法，然后請(qǐng)求將中差評(píng)改為好評(píng)。解決辦法常是退貨或賠款，一件50元左右的服裝，為消除一個(gè)差評(píng)，阿龍?jiān)敢饨o對(duì)方賠10～15元，哪怕不賺錢都可以。大多數(shù)情況下，買家在獲得賠償后會(huì)取消差評(píng)，但也會(huì)遇到收到賠款遲遲不更改評(píng)價(jià)的。遇到這樣的買家，阿龍就隔兩三天打電話催促，時(shí)常因此遭到謾罵。在開淘寶店的半年時(shí)間里，阿龍遇到過十幾次職業(yè)差評(píng)師，基本平均每月都會(huì)遇到兩三次。這些職業(yè)差評(píng)師要求原價(jià)甚至更高價(jià)的賠款，但又不愿退回衣服，甚至還會(huì)非常不屑地說：“質(zhì)量這么差的衣服，當(dāng)抹布都不配……”遇到這樣的訛詐，阿龍除了提醒同行注意外，也想不出有效的解決辦法。

阿賓阿龍等原本還有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)：他們是同學(xué)兼好友，可以互相取經(jīng)，甚至分享熱賣的女裝款式。這在淘寶網(wǎng)是不常見的，沒有賣家愿意將自己的商業(yè)秘密拿出來跟別人分享。阿龍初做淘寶時(shí)，阿賓幾乎傾其所有向他傳經(jīng)送寶，這使得阿龍起步較快，第一個(gè)月收支就打平了。生意最好時(shí)，他的三人團(tuán)隊(duì)每人能分到7000元左右的月薪。

但這種優(yōu)勢(shì)很快就不明顯了。他們的年齡、教育背景、眼光和經(jīng)驗(yàn)等都差不多，遇到的瓶頸也類似，現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)和資源都讓他們意識(shí)到離期待中的品牌化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)山高路遠(yuǎn)。

每當(dāng)聽說別人做淘寶店很成功時(shí)，阿賓都很羨慕，他們非常想知道別人是怎么做的，但又找不到合適的渠道。他們想提升自己對(duì)服飾潮流趨勢(shì)的判斷力，因?yàn)殚L(zhǎng)期跟風(fēng)熱賣品，最終導(dǎo)致小店缺乏特色和個(gè)性，買家回頭率低。他們想更系統(tǒng)地補(bǔ)充電子商務(wù)專業(yè)知識(shí)，卻僅能從網(wǎng)上找一些授課視頻自學(xué)。淘寶網(wǎng)的“淘寶大學(xué)”也會(huì)有專門講授淘寶經(jīng)營(yíng)之道的視頻，他們能從此獲得一些經(jīng)營(yíng)技能，但大多內(nèi)容華而不實(shí)。他們對(duì)義烏工商學(xué)院、潮汕學(xué)院的淘寶班、創(chuàng)業(yè)班的模式也是將信將疑。

生活進(jìn)入“淘寶”模式

盡管期待并不是很高，2012年“雙十一”當(dāng)天，阿賓和阿龍的生意還是好了起來。他們的小店，各有幾款棉服和風(fēng)衣外套參加促銷。阿龍?jiān)缟?點(diǎn)起床時(shí)已經(jīng)收到幾十個(gè)訂單，負(fù)責(zé)拿貨的同事趕到沙河時(shí)已經(jīng)需要排隊(duì)入場(chǎng)了。批發(fā)市場(chǎng)里人擠人，背著貨幾乎寸步難行，熙熙攘攘的基本是淘寶小商戶，為減少壓貨風(fēng)險(xiǎn)，所以選擇當(dāng)天接單后再來拿貨。阿龍當(dāng)天接到了七百余單，拿貨的店員兩次往返沙河，最后一批貨運(yùn)回家已經(jīng)是晚上七八點(diǎn)，還有部分款式因批發(fā)商斷貨當(dāng)日未能拿到。三個(gè)人迅速填單發(fā)貨，一直到凌晨三點(diǎn)才基本忙完。阿賓的生意雖然稍差，但也接到兩百余單，他們收工時(shí)，周邊還有不少淘寶商家在發(fā)貨……那一夜，里仁洞村里的多家快遞公司通宵達(dá)旦，待發(fā)的包裹堆積如山，以至于隨后幾天，他們都不愿再收發(fā)往新疆等偏遠(yuǎn)地區(qū)的包裹。

接下來的十多天里，阿賓和阿龍每天都會(huì)接到很多催貨電話，“雙十一”造成了物流擁堵，這是目前影響電商發(fā)展的一個(gè)瓶頸。小賣家沒有固定的物流合作方，發(fā)貨速度比不過天貓商城的賣家。因?yàn)榈截涍^慢，阿賓又陸續(xù)收到了幾個(gè)中差評(píng)。

像“雙十一”這樣的日子畢竟少數(shù)。其他日子，阿賓會(huì)在凌晨一點(diǎn)左右睡覺，早上八九點(diǎn)開工。他們笑說自己會(huì)調(diào)節(jié)，不會(huì)長(zhǎng)期處于勞累狀態(tài)，寧可生意差點(diǎn)，也不能忙到過勞死。

2012年，媒體先后報(bào)道過四起淘寶店主過勞死事件。由網(wǎng)友投票選出的“中國(guó)新十大高危職業(yè)”排行中，淘寶店主位居其中。淘寶網(wǎng)數(shù)月前了一份網(wǎng)購(gòu)從業(yè)者生態(tài)環(huán)境報(bào)告。該報(bào)告顯示，47.9%的網(wǎng)店客服日均工作時(shí)間超過12小時(shí)，24.9%在10～12小時(shí)，56%的客服經(jīng)歷過晝夜輪班制度。幾乎所有客服都表示曾遭遇過買家謾罵，被謾罵時(shí)，80%的客服選擇隱忍。沒有休閑娛樂生活是影響健康的一大因素，對(duì)一些又當(dāng)賣家又要兼做客服的人來說，有足夠的睡眠已是奢望，更別提娛樂了。有人甚至表示，已經(jīng)有一年多沒見過朋友，到過最遠(yuǎn)的地方，就是離家200米的超市。

阿賓和阿龍因?yàn)榫W(wǎng)店較小，雖不至于忙到猝死，但依然難以過上健康的生活。

一方面，做淘寶注定要長(zhǎng)時(shí)間守在電腦前，阿賓很少有時(shí)間外出，去沙河拿貨就算是活動(dòng)。他們都已經(jīng)習(xí)慣宅在電腦跟前，就算沒生意，也懶得離開電腦，甚至一離開，就擔(dān)心會(huì)怠慢了買家。阿賓說，晚上其實(shí)可以更早睡，只是因?yàn)榱?xí)慣了拖延到凌晨再睡。

另一方面，由于平時(shí)很少與外界打交道，阿賓覺得很難跟圈外的人找到共同話題，不愿交際，平時(shí)無聊就靠玩電腦打發(fā)時(shí)間。如果有空閑，阿龍會(huì)用來琢磨如何將淘寶店推廣得更好，根本不舍得浪費(fèi)時(shí)間娛樂。

對(duì)于未來在哪里，阿賓和阿龍誰(shuí)都說不清楚，但他們認(rèn)為電商一定是中國(guó)未來最有前景、最具活力的產(chǎn)業(yè)方向，電商一定是大江湖，盡管他們目前只是小蝦米。但他們并不清楚，美好的未來究竟什么時(shí)候會(huì)來，即便到了今天，京東這樣的電商大鱷還在燒錢。他們眼下要考慮的，是如何活下去，畢竟活著才是最重要的。