買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征精選(九篇)

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第1篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

目錄------------------------------------------------1

論文摘要--------------------------------------------2

一、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)--------------3

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)------------------------------4

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同--------------------4

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同----------------4

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同--------------5

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同------------6

三、商品房預(yù)售合同的有效條件------------------------7

（一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格------------------7

（二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定--------8

四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律----------------------9

（一）預(yù)售商品房按揭--------------------------------9

（二）重復(fù)預(yù)售--------------------------------------10

1．兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記-------------------------10

2．其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記-----------------------11

3．兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記-------------------------11

論文摘要：商品房預(yù)售在當(dāng)前商品房交易活動(dòng)中的比重越來(lái)越大，預(yù)售合同則對(duì)交易行為起到了規(guī)范、保障的關(guān)鍵作用。就合同性質(zhì)而言，商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同主體合格、意思表示真實(shí)、和形式合法是商品房預(yù)售合同的有效條件。對(duì)于預(yù)售商品房按揭和重復(fù)預(yù)售等原因引起的合同糾紛，應(yīng)把握按揭法律特性進(jìn)行責(zé)任，依照重復(fù)預(yù)售具體情況進(jìn)行買(mǎi)受人確定。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同 遠(yuǎn)期交貨合同 有效條件 重復(fù)預(yù)售 預(yù)售商品房按揭

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1 日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可，還是必須采用書(shū)面形式。購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷(xiāo)的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)

商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同又有所不同。

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買(mǎi)賣(mài)合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買(mǎi)賣(mài)合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類(lèi)和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買(mǎi)賣(mài)合同具有如下主要特征：(1)期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的；(2)期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的貨物；(3)期貨買(mǎi)賣(mài)的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買(mǎi)賣(mài)中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：(4)期貨買(mǎi)賣(mài)的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開(kāi)始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開(kāi)始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開(kāi)始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開(kāi)始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟?，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買(mǎi)賣(mài)合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間。

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同

第2篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

一、買(mǎi)賣(mài)合同的概念與特征

(一)買(mǎi)賣(mài)合同的概念

買(mǎi)賣(mài)合同，是指出賣(mài)人交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。買(mǎi)賣(mài)合同的主體是出賣(mài)人和買(mǎi)受人。交付買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)的一方為出賣(mài)人，也就是賣(mài)方，受領(lǐng)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物并支付價(jià)金的一方是買(mǎi)受人，也就是買(mǎi)方。

(二)買(mǎi)賣(mài)合同的特征

1.買(mǎi)賣(mài)合同是有名合同。買(mǎi)賣(mài)合同是合同法分則中明確規(guī)定的合同，因而屬于有名合同。而且，在各國(guó)合同法中，買(mǎi)賣(mài)合同都是最基本的有名合同。

2.買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同。買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方要轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)于買(mǎi)方。賣(mài)方不僅要將標(biāo)的物交付給買(mǎi)方，而且要將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。轉(zhuǎn)移所有權(quán)，這使買(mǎi)賣(mài)合同與一方也要“交付”標(biāo)的物但不移轉(zhuǎn)所有權(quán)的其他合同(如租賃合同、借用合同、保管合同等)區(qū)分開(kāi)來(lái)。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)方應(yīng)支付價(jià)款的合同，賣(mài)方將取得價(jià)金的所有權(quán)。這又使買(mǎi)賣(mài)合同與其他轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同，如互易合同、贈(zèng)與合同等區(qū)別開(kāi)來(lái)。

3.買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同。買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人在享有合同權(quán)利的同時(shí)，都負(fù)擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)。其中，出賣(mài)人負(fù)有交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)于買(mǎi)受人的義務(wù)，買(mǎi)受人負(fù)有向出賣(mài)人支付價(jià)款的義務(wù)。因此，買(mǎi)賣(mài)合同是典型的雙務(wù)合同。

4.買(mǎi)賣(mài)合同是有償合同。買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人的給付(即交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)于買(mǎi)受人)與買(mǎi)受人的給付(支付價(jià)款)互為對(duì)價(jià)，因此買(mǎi)賣(mài)合同是典型的有償合同。所以，任何買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人從對(duì)方獲得利益，須支付相應(yīng)的代價(jià)。

5.買(mǎi)賣(mài)合同是諾成合同。除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，買(mǎi)賣(mài)合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致之時(shí)起成立，而不以標(biāo)的物的交付或合同義務(wù)的履行作為合同的成立要件。因此，買(mǎi)賣(mài)合同為諾成合同。

6.買(mǎi)賣(mài)合同為不要式合同。除非法律或行政法規(guī)另有規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同并不需要采用特定的形式。因此，買(mǎi)賣(mài)合同為不要式合同。

二、出賣(mài)人與買(mǎi)受人的主要義務(wù)

(一)出賣(mài)人的主要義務(wù)

1.交付標(biāo)的物，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，這是出賣(mài)人和主合同義務(wù)、基本義務(wù)，這在各國(guó)或者地區(qū)的民法中都是一致的。該項(xiàng)義務(wù)由兩方面的內(nèi)容組成：其一為交付標(biāo)的物;其二為轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人。

2.交付有關(guān)單證和資料

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證。提取標(biāo)的物的單證，主要是提單、倉(cāng)單，是對(duì)標(biāo)的物占有權(quán)利的體現(xiàn)，可以由出賣(mài)人交付給買(mǎi)受人作為擬制交付以代替實(shí)際交付。對(duì)于這些單證和資料，如果買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定了出賣(mài)人交付的義務(wù)或者是按照交易的習(xí)慣，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)交付，則出賣(mài)人就有義務(wù)在履行交付標(biāo)的物的義務(wù)以外，向買(mǎi)受人交付這些單證和資料。該項(xiàng)義務(wù)系屬出賣(mài)人在買(mǎi)賣(mài)合同中所負(fù)擔(dān)的從合同義務(wù)，該項(xiàng)義務(wù)輔助主合同義務(wù)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人的交易目的。對(duì)此，我國(guó)《合同法》第136條明確規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買(mǎi)受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。

3.質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)

如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(存在質(zhì)量瑕疵)，按照《合同法》第155條的規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這一責(zé)任的基礎(chǔ)是出賣(mài)人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證其所交付的標(biāo)的物不存在質(zhì)量瑕疵。所謂質(zhì)量瑕疵，又稱為品質(zhì)瑕疵、物的瑕疵，是指標(biāo)的物的質(zhì)量沒(méi)有達(dá)到出賣(mài)人聲稱的標(biāo)準(zhǔn)，或者沒(méi)有達(dá)到法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或者沒(méi)有達(dá)到一個(gè)誠(chéng)信善意的買(mǎi)受人所應(yīng)當(dāng)合理期待的標(biāo)準(zhǔn)。

4.權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證對(duì)標(biāo)的物享有合法的權(quán)利，第三人不會(huì)就該標(biāo)的物向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利。買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的根本目標(biāo)在于標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，出賣(mài)人必須保證其對(duì)標(biāo)的物享有合法的權(quán)利(比如所有權(quán)或處分權(quán))，這也是出賣(mài)人的一項(xiàng)基本的法定義務(wù)，即使當(dāng)事人未在合同中作此約定，出賣(mài)人也負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)。

具體而言，出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括：(1)出賣(mài)人對(duì)出賣(mài)的標(biāo)的物享有合法的權(quán)利(所有權(quán)或者處分權(quán));(2)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證標(biāo)的物上不存在他人可以主張的權(quán)利(如抵押權(quán)、租賃權(quán)等);(3)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證標(biāo)的物沒(méi)有侵犯他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

第3篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了極大得發(fā)展，但同時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛也大量涌現(xiàn)，其中尤以一房二賣(mài)，甚至是一房多賣(mài)的問(wèn)題突出。在住房制度改革以前，一房二賣(mài)雖然存在，但并不多見(jiàn)，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我國(guó)的住房大部分為公房，私房相對(duì)較少，從而導(dǎo)致私房買(mǎi)賣(mài)較少。自從住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我國(guó)的住房不但向私有房發(fā)展，同時(shí)也向商品化發(fā)展，一房二賣(mài)就變得日益突出起來(lái)。而在商品房的房產(chǎn)交易中，作為賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與普通的購(gòu)房者相比較，其優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，并且濫用強(qiáng)者優(yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房者合法利益的情況也屢見(jiàn)不鮮，據(jù)工商部門(mén)和房屋土地管理部門(mén)對(duì)商品房的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等方面的執(zhí)法管理情況的抽查結(jié)果表明，不少房地產(chǎn)公司存在將出售后的商品房再次出售的行為，即我們通常所說(shuō)的商品房一房二賣(mài)，由于這類(lèi)案件比較復(fù)雜，處理起來(lái)很困難。因此，在這里我就商品房一房二賣(mài)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論。

一、商品房一房二賣(mài)的屬性及其法律后果

（一）商品房一房二賣(mài)的概念

在我國(guó)，商品房是一個(gè)特定概念，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、建成以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。而商品房買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將符合法律規(guī)定條件的商品房（包括尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋）向社會(huì)公眾出售、社會(huì)公眾購(gòu)買(mǎi)商品房的行為。這里所說(shuō)的一房二賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為。有些學(xué)者把一房二賣(mài)直接定義為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以同一商品房為標(biāo)的，與兩個(gè)不同主體簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將其出售給兩個(gè)人的行為?！盵1]筆者認(rèn)為此種定義是不恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谠摲N定義中，未排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并為其辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。依據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，第一買(mǎi)受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋一房二賣(mài)的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買(mǎi)方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣(mài)方主張債權(quán)，故在先買(mǎi)方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣(mài)給他人的行為并不屬于一房二賣(mài)。因此應(yīng)該把商品房的一房二賣(mài)定義為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為?！?/p>

（二）商品房一房二賣(mài)的特征

由以上對(duì)商品房一房二賣(mài)的定義可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以商品房a為標(biāo)的與購(gòu)房人甲簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在甲還沒(méi)來(lái)得及辦理過(guò)戶登記手續(xù)的時(shí)候，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將商品房a出售給購(gòu)房人乙，從而引起購(gòu)房人甲和乙對(duì)商品房a的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存在糾紛。這就是所謂的商品房的一房二賣(mài)，由此可以知道商品房一房二賣(mài)的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，商品房的一房二賣(mài)的主體是特定的，即銷(xiāo)售方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在商品房的一房二賣(mài)中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

第二，商品房一房二賣(mài)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與不同買(mǎi)受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。

第三，商品房的第二次買(mǎi)賣(mài)是在先買(mǎi)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，辦理過(guò)戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買(mǎi)人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不構(gòu)成一房二賣(mài)。

第四，在前后兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買(mǎi)受人一般無(wú)過(guò)錯(cuò)，第二買(mǎi)受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

第五，房地產(chǎn)一房二賣(mài)的行為必然導(dǎo)致買(mǎi)受人利益受損，一方買(mǎi)受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。

(三)商品房一房二賣(mài)的后果

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣(mài)的行為對(duì)第一購(gòu)房人構(gòu)成了惡意違約，對(duì)第二購(gòu)房人則構(gòu)成欺詐。它不但使得一方買(mǎi)房人的合同不能得到履行，損害了購(gòu)房者的合法利益，同時(shí)也違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地影響了市場(chǎng)秩序。誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)的一種破壞。這種有意地對(duì)合同的任意違背，會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來(lái)，必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如上海市某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款，但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后來(lái)又與另一居民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由此居民甲和乙對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證，對(duì)甲就構(gòu)成惡意違約，如果為甲辦理房產(chǎn)證，則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐，不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作何選擇，都會(huì)使得一房購(gòu)房者的利益受到侵害，對(duì)房屋交易安全產(chǎn)生懷疑，影響購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。

二、一房二賣(mài)產(chǎn)生的原因分析

商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

（一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則

由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周?chē)?、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)同一房屋有購(gòu)買(mǎi)意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購(gòu)買(mǎi)者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與賣(mài)房人惡意串通地簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。

（二）我國(guó)法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致

我國(guó)的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同到辦理過(guò)戶登記手續(xù)通常有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔，更易引起一房二賣(mài)的現(xiàn)象。

1．房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記不是合同的生效登記

早期，不少人對(duì)一房二賣(mài)中的買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買(mǎi)賣(mài)合同有效，未登記的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，簽訂在后的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間左右著人們對(duì)“一

房二賣(mài)”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個(gè)例來(lái)說(shuō)，1982年12月，最高人民法院在《關(guān)于王貴與柯作信、江妙法房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系如何確認(rèn)的批復(fù)》中同意浙江省高級(jí)人民法院的意見(jiàn)，即“房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，既未經(jīng)國(guó)家契稅手續(xù)，也沒(méi)取得房屋部門(mén)的認(rèn)可，認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效是適當(dāng)?shù)摹薄2]筆者認(rèn)為對(duì)于一房二賣(mài)合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

而法律或行政法規(guī)并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。盡管建設(shè)部1994年8月13日的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效?！盵3]但是，依照我國(guó)《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是無(wú)法構(gòu)成影響的。由此可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2．物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。

賣(mài)房人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣(mài)方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買(mǎi)賣(mài)中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

（三）經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟(jì)利益是各種市場(chǎng)主體的進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不例外。由于商品房的買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，不同于普通的消費(fèi)品，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)，尤其是目前出現(xiàn)的”房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，為達(dá)到獲取更利潤(rùn)的目的，不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價(jià)格出售給第三人，侵害買(mǎi)房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣(mài)。

三、商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)行法律處理及預(yù)告登記制度

既然已經(jīng)明確了合同的效力，那么在兩份有效的合同中，那到底哪一合同應(yīng)該得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定。由于標(biāo)的只有一個(gè)，必定會(huì)有一個(gè)合同得到履行，而另一個(gè)卻因此得不到履行。在這種情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定予以處理。該司法解釋規(guī)定了買(mǎi)房者可以向賣(mài)房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就同一商品房又與第二買(mǎi)受人訂立同樣的合同時(shí)，其對(duì)于該兩個(gè)買(mǎi)受人均負(fù)有轉(zhuǎn)移該商品房所有權(quán)的義務(wù)，只要對(duì)其中任何一買(mǎi)受人不履行都要承擔(dān)法律責(zé)任。而且他對(duì)其中一買(mǎi)受人的履行都將是對(duì)另一買(mǎi)受人的默示拒絕履行。不能得到履行的買(mǎi)受人就可以依法請(qǐng)求因債不履行而產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。

（一）現(xiàn)行法律適用

1.第一買(mǎi)受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為第二買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)后，第二買(mǎi)受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買(mǎi)賣(mài)合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)第一買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)合同的默示拒絕履行。第一買(mǎi)受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！?/p>

如果第二買(mǎi)受人是惡意串通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買(mǎi)受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！闭?qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)方的商品房合同無(wú)效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。但是，法院要確認(rèn)合同無(wú)效必須經(jīng)先買(mǎi)方行使合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)，如果先買(mǎi)方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效。而第一買(mǎi)受人放棄無(wú)效請(qǐng)求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。

2．第二買(mǎi)受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”由此可見(jiàn)，第二買(mǎi)受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。

（二）預(yù)告登記制度

商品房司法解釋雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)明文作了懲罰性賠償規(guī)定，在一定程度上保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，但是這種效果是很微弱的，目前已經(jīng)在施行的法律缺少事先預(yù)防商品房一房二賣(mài)的法律制度。法律只是對(duì)發(fā)生一房二賣(mài)后如何救濟(jì)做了相應(yīng)規(guī)定，而對(duì)事先該如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，如何防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)并無(wú)相關(guān)規(guī)定。由于我國(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不是以合同生效來(lái)確定的，因此當(dāng)事人簽訂合同后，購(gòu)房者并不能阻止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給第三人，也沒(méi)有對(duì)抗第三人的權(quán)利。這樣就不足于防范售房人一房二賣(mài)。值得一提的是，2007年10月1日即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中有關(guān)預(yù)告登記的規(guī)定，彌補(bǔ)了現(xiàn)行法律的不足，它使購(gòu)房者可以在事先防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，該法的實(shí)施對(duì)商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象必然起到極大的抑制作用，能有效地預(yù)防出賣(mài)方的一房二賣(mài)行為，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。該法第二十條

規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這種登記使得購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)獲得了物權(quán)的對(duì)抗性和排他性。這樣就確保購(gòu)房人將來(lái)肯定能夠獲得指定的房屋。預(yù)告登記制度更為有力地保障了購(gòu)房人的權(quán)利，同時(shí)又保護(hù)了交易安全、維護(hù)了市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí)信用秩序。

四、購(gòu)房者對(duì)商品房一房二賣(mài)的防范與救濟(jì)

有人說(shuō)，目前出臺(tái)的物權(quán)法將會(huì)終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一房二賣(mài)現(xiàn)象。但一部新的法律要取得良好的社會(huì)效果畢竟要先有一個(gè)實(shí)施的過(guò)程，只有購(gòu)房者懂得充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益，物權(quán)法才能實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

購(gòu)房者在與商品房開(kāi)發(fā)商訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要認(rèn)真審查房屋是否已經(jīng)出售并對(duì)把違約后果寫(xiě)入合同條款中，明確房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任。在合同簽訂以后應(yīng)當(dāng)有預(yù)告登記意識(shí)，及時(shí)到有關(guān)部門(mén)辦理預(yù)告登記，辦理了預(yù)告登記之后，如果能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)盡快辦理。因?yàn)槲餀?quán)法規(guī)定在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。另外，購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房一房二賣(mài)導(dǎo)致已經(jīng)簽訂的合同得不到履行后，不能僅僅要求其償還已付購(gòu)房款，而應(yīng)該依據(jù)有關(guān)法律要求其承擔(dān)違約責(zé)任，進(jìn)行賠償，以懲罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)行為。在預(yù)防性的法律法規(guī)還沒(méi)有施行的情況下，購(gòu)房者利用懲戒性的法規(guī)維護(hù)自己的合法利益將是對(duì)”一房二賣(mài)”的最好回?fù)簟?/p>

第4篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

 

關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)；商品房預(yù)售合同；商品房買(mǎi)賣(mài)合同 

        1  商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同

        1.1 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容

        1.1.1 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念  在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。

        1.1.2 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征  商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。

        1.1.3 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定  最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！盵2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

        1.2 商品房預(yù)售合同

        1.2.1 商品房預(yù)售合同含義  商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。[3]

        1.2.2 商品房預(yù)售合同特征  商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。

        1.2.3 商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定  在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]

        1.3 商品房買(mǎi)賣(mài)合同

        1.3.1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同  《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！盵5]商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

        1.3.2 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定  買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。

        2  商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系

        2.1 商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的相同之處  商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同都是民事合同，是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買(mǎi)受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣(mài)方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買(mǎi)受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書(shū)。

        2.2 商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的區(qū)別

        2.2.1 合同簽訂的階段不同  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售人與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。

        2.2.2 出賣(mài)方所具有的條件不同  商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 

        2.2.3 合同的內(nèi)容不同  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱；②房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。

        2.2.4 合同的法定形式不同  法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。

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nbsp;    2.2.5 法律后果不同  認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。

        當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。

        3  簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范

        3.1 簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)

        3.1.1 審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)  房屋認(rèn)購(gòu)方或者買(mǎi)受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)，以確定賣(mài)方有出售房屋的資格。

        3.1.2 將賣(mài)方宣傳的優(yōu)惠盡量寫(xiě)入合同  賣(mài)方為了促銷(xiāo)房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫(xiě)入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。

 3.2 不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

        3.2.1 防止被商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢的防范  ①交錢(qián)之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴您支付錢(qián)款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒(méi)收”條款。尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”。“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金?！坝喗稹眲t屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒(méi)有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)

》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。

        3.2.2 簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)防范  ①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開(kāi)發(fā)商就可能會(huì)進(jìn)行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)該證的審查是預(yù)防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對(duì)開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”行為的風(fēng)險(xiǎn)防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開(kāi)發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以在合同中與開(kāi)發(fā)商約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]

        3.2.3 現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范  現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同和預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的不同之處是一個(gè)是現(xiàn)房一個(gè)是期房，所以，買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)房合同時(shí)不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項(xiàng)：①對(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》進(jìn)行審查，如果不具備，說(shuō)明房屋不具備交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個(gè)文件，就要與開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在應(yīng)暫時(shí)不接收。如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題的存在，并承諾維修期間及補(bǔ)償辦法。如果問(wèn)題比較嚴(yán)重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時(shí)維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對(duì)應(yīng)，交付房屋后開(kāi)發(fā)商的義務(wù)并沒(méi)有履行完畢，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購(gòu)房者自行完成分戶登記，此階段開(kāi)發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購(gòu)房者對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開(kāi)發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。

參考文獻(xiàn)：

[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第一條.

[3][8]《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條、第34條.

第5篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

所謂買(mǎi)賣(mài)合同,是指當(dāng)事人一方將財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他方,他方支付價(jià)款而取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)合同作為最典型的合同形式,不但具有合同的共同屬性,還具有所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,是雙務(wù)、有償、諾成合同等特征。買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)交往中最常見(jiàn)、最基本、最典型的商品交換形式和法律關(guān)系,也是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各種合同中所占比例最大的一種,比如T國(guó)有大型企業(yè)年物資采購(gòu)合同數(shù)量就在6000份左右,合同金額高達(dá)26億元。企業(yè)合同管理指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的外在表現(xiàn)。通過(guò)合同管理,企業(yè)在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)平等的制約和權(quán)利,從而為當(dāng)事人營(yíng)造一個(gè)公平的環(huán)境。嚴(yán)格合同管理的各個(gè)環(huán)節(jié),防止合同履行中的不適當(dāng)、瑕疵、糾紛和延遲交貨,規(guī)避合同履約的風(fēng)險(xiǎn),是合同承辦人維護(hù)企業(yè)利益的重要工作,有助于合同雙方當(dāng)事人遵紀(jì)守法維權(quán),趨利避害,避免失誤與損失,依法公平合理地從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng),維護(hù)企業(yè)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。

二、買(mǎi)賣(mài)合同履約過(guò)程中存在的問(wèn)題

買(mǎi)賣(mài)合同既然是合同中最為常見(jiàn)和典型的一種,與之相應(yīng)的,在履行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)出現(xiàn)的各種問(wèn)題,弄虛作假的數(shù)量和手段,也層出不窮,根據(jù)近年來(lái)國(guó)有大型企業(yè)發(fā)生的事例,綜合起來(lái)說(shuō)有以下幾種手段:

1.假冒合同主體。在物資采購(gòu)業(yè)務(wù)中,有些廠商往往本身不具備成為賣(mài)方主體的資格,卻利用種種手段掩蓋或隱蔽其真實(shí)身份,制造假象,以達(dá)到獲取不法利益的目的。偽造、變?cè)旎虮I取法人企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、授權(quán)委托書(shū)、合同專用章。制造其為某大公司、大企業(yè)的業(yè)務(wù)人員或業(yè)務(wù)部門(mén)的假象,偽裝經(jīng)濟(jì)實(shí)力和履約能力。

2.偽造、變?cè)鞓?biāo)的物。在標(biāo)的物上做文章從來(lái)都是不法廠商為牟取額外利潤(rùn)而慣用的手法,在到貨物資的檢驗(yàn)中我們發(fā)現(xiàn)查處的假冒和不合格品具體來(lái)說(shuō)有以下幾種:(1)以假充真,以劣充優(yōu),以次充好。有些廠商用貼牌,更換商標(biāo)等手段以假冒偽劣的商品代替優(yōu)質(zhì)的、正宗的名牌商品,隱瞞商品存在的瑕疵。比如T國(guó)有大型企業(yè)通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)了一批國(guó)內(nèi)知名品牌太陽(yáng)能熱水器,但在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)太陽(yáng)能熱水器控制板顯示器顯示失靈或不顯示,致使用戶誤操作導(dǎo)致集熱管爆裂,漏水、滲水等問(wèn)題。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)正是廠商采用偷梁換柱的做法,熱水器外面的支架、太陽(yáng)能管是廠家正規(guī)生產(chǎn),溫控系統(tǒng)、檢測(cè)系統(tǒng)及內(nèi)飾,是用低價(jià)劣質(zhì)產(chǎn)品冒充,嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)和用戶的利益。(2)出示高質(zhì)量的樣品,在履行中以偽劣產(chǎn)品代替。T國(guó)有大型企業(yè)在住宅建設(shè)工程中,塑鋼中標(biāo)的樣品是“**”牌,供應(yīng)商卻在供貨時(shí)摻雜了60%的其它雜牌產(chǎn)品,企圖蒙混過(guò)關(guān)。(3)投標(biāo)時(shí)謊稱自己的產(chǎn)品是“專利”或“名優(yōu)特新”產(chǎn)品,其實(shí)產(chǎn)品本身并沒(méi)有高附加值,利用技術(shù)認(rèn)識(shí)的欠缺騙取高額價(jià)款。

3.標(biāo)的物質(zhì)量不合格。所品質(zhì)量不合格屬于合同的瑕疵履行,嚴(yán)重影響了企業(yè)的生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)利益。比如T國(guó)有大型企業(yè)采購(gòu)了一套鋼管試壓設(shè)備,由于質(zhì)量不合格導(dǎo)致兩年都無(wú)法投運(yùn),前期配套設(shè)施一直閑置,給企業(yè)造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失。

4.延遲交貨。有些供貨方只重視合同的名稱規(guī)格和價(jià)款,忽視其它條款,認(rèn)為只要交貨就行了,按不按時(shí)不考慮。供貨方延遲交貨現(xiàn)象在各類(lèi)采購(gòu)合同的履行中時(shí)有發(fā)生,比如在T國(guó)有大型企業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)中,就有二十多份合同簽訂的重點(diǎn)物資延期交貨,導(dǎo)致工程建設(shè)不能按計(jì)劃進(jìn)行,嚴(yán)重危及到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

三、規(guī)避合同履約風(fēng)險(xiǎn)的措施

合同的不適當(dāng)履行和履約風(fēng)險(xiǎn)往往因?yàn)樯鲜鲈蚨a(chǎn)生,不僅給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失,耽誤生產(chǎn),而且破壞了當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)程序的正常進(jìn)行。一定要在以下合同運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理,規(guī)避合同履約風(fēng)險(xiǎn),爭(zhēng)取把一切風(fēng)險(xiǎn)行為消滅在萌芽狀態(tài):

1.審查對(duì)方主體資格。即審查供貨商有無(wú)民事行為能力,所謂民事行為能力,是指公民或者法人能夠以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務(wù),并且能夠?qū)ψ约旱倪`法行為承擔(dān)民事責(zé)任,從而使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的一種資格。對(duì)于法人來(lái)說(shuō),只有具有相應(yīng)的民事行為能力,才能從事民事活動(dòng)。法人要具有相應(yīng)的民事行為能力,必須依法成立。根據(jù)我國(guó)《民法通則》及其他民事法律的規(guī)定,法人依法成立,要有名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程;有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的設(shè)施;有符合國(guó)家法律規(guī)定并與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人數(shù):能夠自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)營(yíng)盈虧,獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記。審查法人的民事行為能力,就是審查法人有無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,有無(wú)上述五個(gè)依法成立要件。

2.審查對(duì)方的履約能力。對(duì)于賣(mài)方而言,依照買(mǎi)賣(mài)合同的約定,應(yīng)負(fù)交付貨物的義務(wù)和貨物質(zhì)量合格的義務(wù)。審查賣(mài)方的履約能力,可以通過(guò)審查對(duì)方的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行,也可以實(shí)地考察。

3.應(yīng)審查合同承辦人的資格。在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中,買(mǎi)賣(mài)合同的雙方法定代表人不可能事必躬親,法人的業(yè)務(wù)活動(dòng)如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同等通常是委托其他人經(jīng)辦。買(mǎi)賣(mài)合同的承辦人無(wú)論是法人代表或其委托的人,其簽約的法律后果由簽約單位承受,這就給一些不法分子以可乘之機(jī),他們冒用和盜用其他單位的名義簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,進(jìn)行欺詐活動(dòng),以致給一些企事業(yè)單位造成不必要的損失。在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前,必須對(duì)合同承辦人的資格進(jìn)行審查,主要包括對(duì)法定代表人的審查、對(duì)法人工作人員的審查和對(duì)委托人的資格審查。如果買(mǎi)賣(mài)合同由委托人簽訂,就要著重審查委托人的簽約資格。根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定,簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的委托人必須具備三個(gè)條件,對(duì)委托人要進(jìn)行三方面的審查:審查其委托證明,審查其權(quán)限和審查其簽約時(shí)是否以委托人的名義進(jìn)行。

4.對(duì)合同的主要條款的審查。買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款是買(mǎi)賣(mài)合同的核心部分,是明確買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和當(dāng)事人履行買(mǎi)賣(mài)合同的根本依據(jù)。買(mǎi)賣(mài)合同首部的內(nèi)容主要包括買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱、合同編號(hào)、簽訂時(shí)間和簽訂地點(diǎn)等。買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱必須寫(xiě)得清楚明白,不能有錯(cuò)字、別字、漏字。買(mǎi)賣(mài)合同的第二部分包括標(biāo)的物條款、質(zhì)量條款、數(shù)量條款、價(jià)格條款、包裝條款、交貨條款、驗(yàn)貨條款、結(jié)算條款、違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議處理?xiàng)l款等。對(duì)上述條款,應(yīng)在合同中慎重審查,力求完備,并用準(zhǔn)確清晰的文字予以表述。買(mǎi)賣(mài)合同的尾部,主要包括買(mǎi)賣(mài)雙方的單位名稱、單位地址、法定代表人、委托人、電話、開(kāi)戶銀行、帳號(hào)、郵政編碼等內(nèi)容。

在審查完合同中的首部和文體之后,要審查對(duì)方的上述內(nèi)容的簽字蓋章是否有誤。買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)簽字蓋章是一項(xiàng)十分嚴(yán)肅的程序,一旦簽字蓋章,即表明當(dāng)事人完全同意買(mǎi)賣(mài)合同中的全部條款,買(mǎi)賣(mài)合同即對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力,必須對(duì)對(duì)方的單位名稱等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查。要審查買(mǎi)賣(mài)雙方的單位名稱和合同首部的單位名稱是否一致,所加蓋公章或合同專用章上的單位名稱與書(shū)寫(xiě)的單位名稱是否完全相同,單位地址是否具體,法定代表人、委托人、電話、開(kāi)戶銀行、帳號(hào)、郵政編碼等內(nèi)容有無(wú)漏簽,是否清楚。

合同評(píng)審工作不僅側(cè)重于規(guī)范合同條款,而且更加注重細(xì)節(jié),在精、細(xì)、嚴(yán)上下功夫,如加強(qiáng)合同附件(技術(shù)協(xié)議等)與合同的匹配性、一致性審查,防止出現(xiàn)理解分歧;加強(qiáng)合同的可操作性審查,防止出現(xiàn)漏洞,被供應(yīng)商鉆空子(例如沒(méi)有特殊情況,要求驗(yàn)收地點(diǎn)與交貨地點(diǎn)一致等);數(shù)量條款,要數(shù)字大小寫(xiě)一致,計(jì)量單位,計(jì)量方法,簽約時(shí)力求完備、周祥。企業(yè)管理部門(mén)每年都要根據(jù)合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況對(duì)正在使用的合同文本進(jìn)行更詳細(xì)的梳理,反復(fù)斟酌,不斷修改完善合同條款,使合同更加細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn),為合同履行打好基礎(chǔ),也為可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議或分歧提供解決依據(jù)。一旦出現(xiàn)合同糾紛,如何解決,合同里寫(xiě)得清清楚楚,使合同真正成為物資采購(gòu)全過(guò)程中的根本依據(jù),最大程度地維護(hù)企業(yè)利益。

5.合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)是關(guān)鍵。供貨商所交標(biāo)的物是否符合合同約定是合同履行的關(guān)鍵,先進(jìn)完善的設(shè)施和業(yè)務(wù)過(guò)硬的質(zhì)檢員是買(mǎi)方的火眼金睛,可以在入庫(kù)的第一道關(guān)口查出不合格品,防止瑕疵產(chǎn)品在物流環(huán)節(jié)流通。企業(yè)建立完善的質(zhì)檢制度,購(gòu)置檢驗(yàn)設(shè)備,加強(qiáng)對(duì)質(zhì)檢員的培訓(xùn),對(duì)所有到貨物根據(jù)不同的產(chǎn)品性質(zhì)按不同方式進(jìn)行檢驗(yàn),確保產(chǎn)品入庫(kù)的合格率100%,才能啟到為企業(yè)生產(chǎn)建設(shè)保駕護(hù)航。

6.嚴(yán)格按合同條款履行,追究違約供應(yīng)商的責(zé)任。買(mǎi)賣(mài)合同的履行和買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂是互相聯(lián)系的兩個(gè)階段,只有買(mǎi)賣(mài)合同簽訂得正確完備,在履行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才會(huì)順利,買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益才會(huì)實(shí)現(xiàn)。并不是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂得好,履行買(mǎi)賣(mài)合同中就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,嚴(yán)格按合同約定履行才能最終實(shí)現(xiàn)雙方簽訂合同的目的。在T國(guó)有大型企業(yè)物資采購(gòu)業(yè)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)供貨商不適當(dāng)履行,遲延履行或瑕疵履行的情況,所品質(zhì)量不合格,延遲交貨等嚴(yán)重影響生產(chǎn),根據(jù)《合同法》我方可以要求供貨方承擔(dān)違約責(zé)任。如果雙方協(xié)商不成,可以根據(jù)雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中的約定,或申請(qǐng)仲裁決定,或向人民法院。T國(guó)有大型企業(yè)通過(guò)逐步建立了違約供應(yīng)商處罰制度,嚴(yán)格按照程序,依照合同及企業(yè)相關(guān)制度追究供應(yīng)商的違約責(zé)任,處理處罰違約供應(yīng)商。

堅(jiān)持有理有據(jù)原則,注重證據(jù)收集,注重違約供應(yīng)商的反饋意見(jiàn),經(jīng)常與用戶單位通過(guò)電話或書(shū)面形式落實(shí)供應(yīng)商違約原因,并對(duì)供應(yīng)商和用戶提供的各種資料進(jìn)行細(xì)致琢磨和推敲,從中查找是否存在漏洞,上網(wǎng)查證供應(yīng)商所述的不可抗力和政府行為,在事實(shí)確鑿的情況下,提交企業(yè)管理小組進(jìn)行討論,形成處理意見(jiàn),并及時(shí)把處理結(jié)果反饋給供應(yīng)商,防止出現(xiàn)負(fù)面影響。2008年處罰延期交貨供應(yīng)商24家,處罰的違約金60.78萬(wàn)元;2009年處罰違約供應(yīng)商91家,違約金509.48萬(wàn)元,但并未因此出現(xiàn)任何法律糾紛。處罰不是目的,促進(jìn)供應(yīng)商嚴(yán)格履行合同,保障物資供應(yīng)才是企業(yè)的真正目標(biāo)。通過(guò)對(duì)違約供應(yīng)商處理,警示及教育效果逐步顯現(xiàn),供應(yīng)商嚴(yán)格按合同履約的意識(shí)明顯加強(qiáng),違約合同逐漸減少,更好地維護(hù)了企業(yè)利益,從另一方面促進(jìn)了合同的履約。

第6篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

[關(guān)鍵詞] 附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售；法律性質(zhì)；瑕疵責(zé)任

[中圖分類(lèi)號(hào)] F713．3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024(2006)12-0191-02

[作者簡(jiǎn)介] 李光曼，南昌大學(xué)法學(xué)院法律學(xué)系副教授，研究方向?yàn)槊裆谭ǎ?/p>

鄧崔瓊，南昌大學(xué)法學(xué)院2005級(jí)民商法專業(yè)碩士生，研究方向?yàn)槊穹ā?江西 南昌 330047)

附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售是經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售商品或提供物品，附帶地向購(gòu)買(mǎi)者提供物品、金錢(qián)或其他經(jīng)濟(jì)上的利益的行為。作為一種促銷(xiāo)手段，附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售可謂利弊互現(xiàn)。目前，我國(guó)涉及有獎(jiǎng)銷(xiāo)售的法律規(guī)范主要有《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、國(guó)家工商局頒布的《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》以及《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》。這些規(guī)范針對(duì)抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售的規(guī)定較多，而對(duì)附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售的規(guī)范嚴(yán)重不足。本文擬就附贈(zèng)式銷(xiāo)售的有關(guān)法律問(wèn)題作一初淺探討。

一、附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為的法律性質(zhì)

關(guān)于附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為的法律性質(zhì)，即經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間的法律關(guān)系性質(zhì)如何，學(xué)者們眾說(shuō)不一。大致可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：

(一)附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為是否是合同行為？

1．肯定說(shuō)。其認(rèn)為在附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售中不僅有雙方當(dāng)事人(銷(xiāo)售者、消費(fèi)者)，且雙方當(dāng)事人之間有一個(gè)要約，一個(gè)承諾，從而形成有獎(jiǎng)銷(xiāo)售合同。

2．否定說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售不屬于合同關(guān)系，而是一種單方法律行為。即只要消費(fèi)者的消費(fèi)達(dá)到某項(xiàng)條件要求，銷(xiāo)售者就應(yīng)履行贈(zèng)物的允諾，而不論消費(fèi)者是否知道允諾的存在。

筆者認(rèn)為將有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為歸為合同行為的觀點(diǎn)是可取的。我國(guó)民法學(xué)通說(shuō)認(rèn)為，合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售正是消費(fèi)者與銷(xiāo)售者之間設(shè)立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的協(xié)議，只是這里的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不同于一般的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，有其自身的特殊性。附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售的消費(fèi)者一作出承諾即可受贈(zèng)。否定說(shuō)忽視了附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為中作為基礎(chǔ)關(guān)系的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的重要性，沒(méi)有全面地分析法律關(guān)系。實(shí)際上，消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者只要就買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)達(dá)成一致即可。贈(zèng)品的給予是買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果之一，而不是合同的目的，因而沒(méi)有必要就贈(zèng)品的給付另行達(dá)成合意。而且，假如附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售是單方法律行為，則銷(xiāo)售者的單方允諾就不產(chǎn)生法律的約束力，這樣銷(xiāo)售者可以隨時(shí)撤回允諾，而消費(fèi)者卻不能僅依銷(xiāo)售者的承諾(此時(shí)銷(xiāo)售者的承諾僅構(gòu)成要約引誘)產(chǎn)生法律權(quán)利，這對(duì)于消費(fèi)者的利益是一種侵害?？梢?jiàn)，銷(xiāo)售者與消費(fèi)者存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是基于雙方一致的意思表示的結(jié)果。

(二)附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售合同是什么性質(zhì)的合同？

關(guān)于附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售合同的性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：

1．附負(fù)擔(dān)贈(zèng)與。認(rèn)為附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為在性質(zhì)上是附負(fù)擔(dān)贈(zèng)與，即有獎(jiǎng)銷(xiāo)售在銷(xiāo)售者與消費(fèi)者之間產(chǎn)生贈(zèng)與合同關(guān)系，只是該贈(zèng)與合同給消費(fèi)者附加了一定的負(fù)擔(dān)，即必須購(gòu)買(mǎi)指定商品或購(gòu)買(mǎi)商品達(dá)到一定金額，若未踐行負(fù)擔(dān)，則不能享受贈(zèng)與合同的利益。

2．附條件贈(zèng)與。該觀點(diǎn)也認(rèn)為附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售在銷(xiāo)售者與消費(fèi)者之間僅產(chǎn)生贈(zèng)與合同關(guān)系，但不認(rèn)為有獎(jiǎng)銷(xiāo)售給消費(fèi)者附加了一定的負(fù)擔(dān)。消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為具有任意性，是贈(zèng)與合同生效的條件而不是負(fù)擔(dān)。

3．雙重合同關(guān)系。認(rèn)為附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售是雙重合同關(guān)系，即主要是買(mǎi)賣(mài)合同，但當(dāng)事人之間同時(shí)也發(fā)生贈(zèng)與合同關(guān)系。當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是基本法律關(guān)系，當(dāng)事人之間就贈(zèng)品而言又存在贈(zèng)與合同關(guān)系。

4．買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。該觀點(diǎn)從保護(hù)消費(fèi)者利益的目的出發(fā)，認(rèn)為商業(yè)贈(zèng)品不同于一般的民事贈(zèng)品，商業(yè)贈(zèng)品本身和行為目的上的營(yíng)業(yè)性是其區(qū)別于一般民事贈(zèng)品的關(guān)鍵所在。附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售作為一種促銷(xiāo)手段的初衷在實(shí)踐中已發(fā)生了變化。認(rèn)為附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售在銷(xiāo)售者與消費(fèi)者之間僅為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，這樣在商業(yè)贈(zèng)品存在瑕疵致消費(fèi)者利益受損時(shí)，受贈(zèng)人的利益才能獲得有力的救濟(jì)。

筆者同意將附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售定性為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，理由是：

1．把有獎(jiǎng)銷(xiāo)售僅看作贈(zèng)與合同關(guān)系(附負(fù)擔(dān)贈(zèng)與、附條件贈(zèng)與)是不妥當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)榧热皇怯歇?jiǎng)銷(xiāo)售，當(dāng)事人必然要發(fā)生一種買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并且這種關(guān)系是經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間所發(fā)生的基本法律關(guān)系。此觀點(diǎn)將附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售的主要內(nèi)容(買(mǎi)賣(mài))認(rèn)定為附款，可謂本末倒置，雙方定約主要目的不在于贈(zèng)與而在于買(mǎi)賣(mài)，消費(fèi)者獲得贈(zèng)品是買(mǎi)賣(mài)的結(jié)果。

另外，根據(jù)《合同法》的規(guī)定以及學(xué)者的解釋，附負(fù)擔(dān)贈(zèng)與有如下特征：負(fù)擔(dān)通常使受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)一定的債務(wù)，即負(fù)擔(dān)常有債務(wù)的效力。顯然有獎(jiǎng)銷(xiāo)售不能定性為附負(fù)擔(dān)的贈(zèng)與，消費(fèi)者不是為了獲得贈(zèng)品而購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)；有獎(jiǎng)銷(xiāo)售更不是附條件的贈(zèng)與。

2．認(rèn)為附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售是雙重合同關(guān)系的觀點(diǎn)從表面上看，似乎的確如此。然而，當(dāng)事人之間僅有一個(gè)要約、一個(gè)承諾，因而只存在單一法律關(guān)系。決定法律關(guān)系性質(zhì)的是其內(nèi)容。在附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售中，法律關(guān)系的內(nèi)容顯然主要是購(gòu)買(mǎi)商品，銷(xiāo)售商品，而不是贈(zèng)送贈(zèng)品，贈(zèng)品僅是包含在買(mǎi)賣(mài)之中的另外的給附義務(wù)，附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售雙方當(dāng)事人之間合同法律關(guān)系仍是買(mǎi)賣(mài)而非贈(zèng)與。因此，將買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與分離開(kāi)來(lái)，認(rèn)為是兩種關(guān)系合同，這與附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售為單一法律關(guān)系的事實(shí)不符。

3．把附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售定性為單一的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，除了基于理論上對(duì)于附負(fù)擔(dān)贈(zèng)與、附條件贈(zèng)與、雙重合同關(guān)系理論的否定之外，更重要的理由在于實(shí)務(wù)的需要。

將附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售行為認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同更符合現(xiàn)實(shí)生活的需要。首先，在“名贈(zèng)實(shí)賣(mài)”的情形下，商業(yè)贈(zèng)品亦是買(mǎi)賣(mài)合同的一部分。揭開(kāi)商業(yè)贈(zèng)品“名贈(zèng)實(shí)賣(mài)”的面紗，使銷(xiāo)售者對(duì)商業(yè)贈(zèng)品承擔(dān)與產(chǎn)品一樣的法律責(zé)任，一方面，可以有效保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益；另一方面，可以防止銷(xiāo)售者借贈(zèng)送之名銷(xiāo)售偽劣商品，從而規(guī)范附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)正常競(jìng)爭(zhēng)秩序。其次，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者正常的“讓利”行為，雖然從純法律角度來(lái)說(shuō)，可以將其附贈(zèng)的“讓利”定性為贈(zèng)與，但是，商業(yè)的最終目的在于盈利，銷(xiāo)售者在商品或者服務(wù)的銷(xiāo)售過(guò)程中，所提供的讓利從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，都是為其銷(xiāo)售目的服務(wù)的，所提供的商品及讓利是其銷(xiāo)售行為的標(biāo)的，利是來(lái)之于商品的銷(xiāo)售。正因?yàn)槿绱耍覈?guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)銷(xiāo)售者實(shí)施稅收征管的過(guò)程中，是將銷(xiāo)售者的“讓利”或者贈(zèng)品部份視同為實(shí)際銷(xiāo)售。專門(mén)的管理機(jī)關(guān)尚且難以區(qū)分銷(xiāo)售與贈(zèng)與，對(duì)于一般消費(fèi)者而言，顯然更無(wú)法區(qū)分有獎(jiǎng)銷(xiāo)售中的“獎(jiǎng)”為何物，也就不能有效地預(yù)防消費(fèi)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

基于此種認(rèn)識(shí)，在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序下，為了更有效地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)信用和秩序，規(guī)范銷(xiāo)售者的行為，應(yīng)當(dāng)將一切形式的附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，并據(jù)此確定銷(xiāo)售者對(duì)于贈(zèng)品的法律責(zé)任。區(qū)分名贈(zèng)實(shí)賣(mài)與正常讓利是形而上學(xué)的做法，是法律觀念上的理想主義。

二、贈(zèng)品瑕疵的法律救濟(jì)

在買(mǎi)賣(mài)合同中，如果標(biāo)的物品質(zhì)有瑕疵甚至造成他人人身財(cái)產(chǎn)的損害時(shí)，基于出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，買(mǎi)受人可適用違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任對(duì)自己受損害的權(quán)益實(shí)施救濟(jì)，第三人可以要求銷(xiāo)售者承擔(dān)產(chǎn)品侵權(quán)的責(zé)任。那么，當(dāng)贈(zèng)品出現(xiàn)瑕疵時(shí)該如何救濟(jì)呢？

由于附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售合同中商品及贈(zèng)品均構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的組成部分，因此，一般情況下，如果贈(zèng)品存在瑕疵，根據(jù)《合同法》第一百五十五條的規(guī)定，銷(xiāo)售者應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)民事責(zé)任，以救濟(jì)消費(fèi)者受損害的利益。但是，在附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售的下列情形中，銷(xiāo)售者不應(yīng)當(dāng)對(duì)贈(zèng)品負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任：

(1)贈(zèng)品是不具有人身安全隱患且使用過(guò)程及結(jié)果不會(huì)對(duì)第三人造成損害的物品。銷(xiāo)售者在提供贈(zèng)品的過(guò)程中已經(jīng)明示了何為贈(zèng)品、贈(zèng)品所存在的瑕疵(當(dāng)然這種瑕疵從安全性的角度被認(rèn)為是可以容忍的)，則消費(fèi)者不得就贈(zèng)品瑕疵主張權(quán)利。

(2)以提供優(yōu)惠的商業(yè)機(jī)會(huì)為獎(jiǎng)勵(lì)的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售。此種獎(jiǎng)勵(lì)本身通常并不具有確定的價(jià)值，但是消費(fèi)者在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可以獲得其他交易或者服務(wù)中的優(yōu)惠條件，如在甲處消費(fèi)后可以獲得在乙處消費(fèi)享受優(yōu)惠折扣。此種情形下，消費(fèi)者所獲得的僅是一種商業(yè)機(jī)會(huì)，而不是特定的物品或者服務(wù)，因此，銷(xiāo)售者的責(zé)任尚不存在；同時(shí)，機(jī)會(huì)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)只是相當(dāng)于一個(gè)要約引誘，對(duì)于下一個(gè)合同關(guān)系來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售者在其中只起到傳達(dá)人的作用，將真正的當(dāng)事人要約引誘的意思傳達(dá)給消費(fèi)者。如果消費(fèi)者與要約引誘的當(dāng)事人之間因合同產(chǎn)生糾紛，傳達(dá)要約引誘的銷(xiāo)售者無(wú)需對(duì)此合同承擔(dān)責(zé)任。

(3)經(jīng)營(yíng)者事先公開(kāi)聲明贈(zèng)品的質(zhì)量不能予以保證的。此時(shí)，消費(fèi)者可自主選擇放棄贈(zèng)品獲得權(quán)或是退出該附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)；如果消費(fèi)者在經(jīng)營(yíng)者明確告知該贈(zèng)品質(zhì)量不能予以保證時(shí)，仍然取得該贈(zèng)品并使用之，則視同自愿接受該贈(zèng)品之質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)贈(zèng)品所致之損害不能主張賠償。當(dāng)然贈(zèng)品質(zhì)量涉及人身財(cái)產(chǎn)安全的除外。

(4)適用于一般產(chǎn)品責(zé)任的免責(zé)事由同樣可以適用于贈(zèng)品責(zé)任。由于附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售利弊并存，對(duì)于附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷(xiāo)售制定相應(yīng)的規(guī)則使其規(guī)范化，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，合理分配市場(chǎng)主體的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，能夠揚(yáng)利抑弊，發(fā)揮其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段的積極作用。

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第7篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

    另外，某甲與某乙1999年至2001年9月期間雙方之間曾存在橡膠買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，有橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款的行為，并因此發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴至法院。在該買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，涉及本案35000元款項(xiàng)，某甲要求對(duì)該款項(xiàng)另案處理。在該案的終審判決中，確認(rèn)35000元沒(méi)有結(jié)算在雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)的貨款290010元的范圍內(nèi)，但該款項(xiàng)是借款還是某甲返回某乙的貨款，抑或是雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)的其他貨款。由于某甲要求另案處理，該案的終審判決沒(méi)有對(duì)該35000元款項(xiàng)的性質(zhì)作出認(rèn)定和處理。

    本案在審理中有兩種截然相反的處理意見(jiàn)。

    第一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果某甲僅以該收條起訴某乙，要求某乙返還借款，應(yīng)駁回某甲訴訟請(qǐng)求。但本案的相關(guān)事實(shí)是，雙方均承認(rèn)有橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款的行為，且1999年至2001年9月期間雙方因發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴至法院。某甲在該買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中，要求對(duì)35000元款項(xiàng)另案處理。該案的終審判決中，已確認(rèn)35000元沒(méi)有結(jié)算在雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)的貨款290010元的范圍內(nèi)，由此可見(jiàn)，某乙在抗辯與反駁中的事實(shí)理由不能合理說(shuō)明該款屬于雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款，雖然收條的書(shū)證形式不夠規(guī)范，但根據(jù)本案事實(shí)情況，某甲有事實(shí)證據(jù)證明某乙收到款項(xiàng)35000元，并有事實(shí)證據(jù)充分說(shuō)明、合理排除某乙在抗辯與反駁中的所謂事實(shí)理由，因此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》以下簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》第七十三條第一款關(guān)于高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，可在借款事實(shí)與雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)關(guān)系兩者之間解釋推定為某甲與某乙之間屬于借款關(guān)系。某甲與某乙之間發(fā)生的35000元借款關(guān)系成立，某乙應(yīng)向某甲償還借款35000元。

    第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本案為民間借貸糾紛，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是某乙有否借某甲35000元。根據(jù)舉證責(zé)任分配的一般規(guī)則即“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的規(guī)定，應(yīng)由某甲承擔(dān)舉證責(zé)任，證明雙方存在借貸關(guān)系。從某甲提供的兩份證據(jù)1、收條，2、雙方發(fā)生買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的終審判決書(shū)，均未能充分說(shuō)明雙方存在借貸關(guān)系，依照《若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，故應(yīng)駁回某甲訴訟請(qǐng)求。

    筆者傾向于第二種意見(jiàn)，理由如下：（1）關(guān)于本案案由的界定問(wèn)題。某甲是以某乙借其35000元起訴要求某乙返還35000元借款及銀行利息，根據(jù)某甲起訴的內(nèi)容，從“不告不理”和法律尊重當(dāng)事人意思自治原則的訴訟理念出發(fā)，本案案由應(yīng)確定為民間借貸糾紛。法官應(yīng)圍繞民間借貸糾紛案件的性質(zhì)和特征來(lái)審理本案。

    （2）關(guān)于當(dāng)事人舉證責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》第4條規(guī)定“人民法院審查借貸案件的起訴時(shí)，根據(jù)民事訴訟法第一百零八條的規(guī)定，應(yīng)要求原告提供書(shū)面借據(jù)；無(wú)書(shū)面借據(jù)的，應(yīng)提供必要的事實(shí)根據(jù)……”從這個(gè)規(guī)定可以看出，民間借貸糾紛案件，原則上由原告承擔(dān)舉證責(zé)任，由原告提供書(shū)面借據(jù)或欠條，證明其主張。具體到本案，應(yīng)由某甲承擔(dān)舉證責(zé)任，只有在某甲能夠提供證據(jù)證明其與某乙存在借貸關(guān)系的前提下，而某乙對(duì)借貸關(guān)系予以否認(rèn)，舉證責(zé)任才轉(zhuǎn)移到某乙，否則某乙無(wú)須舉證。在本案中，某甲提供兩份證據(jù)。（1）收條，證明某乙借其35000元。眾所周知，收條與借據(jù)具有不同的法律特征，收條內(nèi)容反映的是給付關(guān)系，借據(jù)反映的是借貸關(guān)系。從某甲提供的收條內(nèi)容來(lái)看，不具有民間借貸的性質(zhì)和特征，只能認(rèn)定雙方給付與收款的事實(shí)，不能反映出某乙借某甲35000元，而某乙也不承認(rèn)該借款事實(shí)存在。顯然，某甲所舉證據(jù)不足，不能說(shuō)明雙方之間的借貸關(guān)系成立。（2）雙方發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案的終審判決書(shū)，證明某甲可以另案起訴。該案終審判決書(shū)認(rèn)定雙方存在橡膠買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并確認(rèn)35000元沒(méi)有計(jì)算在雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款的范圍內(nèi)。但該35000元是借款還是返還款或是其他性質(zhì)的款項(xiàng)，該案終審判決書(shū)沒(méi)有作出認(rèn)定與處理，正因?yàn)槿绱?，某甲才另案起訴。但以該份證據(jù)證明某甲與某乙存在借貸關(guān)系，顯然不能成立，所以，某甲認(rèn)為35000元是借款要求某乙返還，證據(jù)不足，應(yīng)予駁回。筆者認(rèn)為，在某甲沒(méi)有直接證據(jù)（借據(jù)或欠條）證明雙方存在借貸關(guān)系的情況下，從雙方承認(rèn)相互之間有橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款的行為與存在橡膠買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并因此發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同糾紛這一事實(shí)來(lái)看，根據(jù)《若干規(guī)定》第64條的規(guī)定，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，該35000元認(rèn)定為發(fā)生在雙方之間的橡膠買(mǎi)賣(mài)的貨款比較客觀。

    （3）關(guān)于當(dāng)事人選擇訴因問(wèn)題。我國(guó)民事訴訟一貫遵循“不告不理”和尊重當(dāng)事人意思自治的原則。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條明確規(guī)定“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利”《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十二條規(guī)定“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！币陨弦?guī)定都是法律尊重當(dāng)事人意思自治原則的具體化、條文化。當(dāng)事人有權(quán)行使民事權(quán)利和訴訟權(quán)利，也可以放棄民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。一方當(dāng)事人的違約行為造成違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)選擇對(duì)其有利的法律關(guān)系提起訴訟要求違約方承擔(dān)責(zé)任，也就是對(duì)訴因的選擇。人民法院應(yīng)尊重當(dāng)事人對(duì)訴因的選擇，并圍繞當(dāng)事人的訴因和與之相對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系，合理確定當(dāng)事人的舉證責(zé)任，依據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)范，判定當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求是否成立。從本案查明的相關(guān)事實(shí)來(lái)看，某甲與乙存在橡膠買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是不爭(zhēng)的事實(shí)，且35000元沒(méi)有結(jié)算在雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款的范圍內(nèi)，可見(jiàn)，35000元是另外一張獨(dú)立單據(jù)，同時(shí)某乙也承認(rèn)收到某甲35000元，在此情況下，如果某甲以買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴要求某乙返還貨款，某甲無(wú)須舉證，舉證責(zé)任應(yīng)由某乙承擔(dān)。如果某乙沒(méi)有證據(jù)證明35000元包含在雙方橡膠買(mǎi)賣(mài)往來(lái)款290010元中，應(yīng)視為某乙多收到某甲貨款，應(yīng)予返還。但某甲沒(méi)有以橡膠買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴要求某乙返還貨款，而是選擇以民間借貸糾紛起訴要求某乙返還借款，這是某甲對(duì)訴因的選擇。買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與民間借貸糾紛是兩種性質(zhì)不同的民事法律關(guān)系，法律關(guān)系不同，選擇訴因不同，承擔(dān)舉證責(zé)任不同，裁判結(jié)果也就不同。第二種意見(jiàn)根據(jù)“不告不理”和尊重當(dāng)事人意思自治原則，針對(duì)某甲選定的訴因，以民間借貸糾紛作為本案案由立案受理，按照民間借貸糾紛案件的性質(zhì)和特征，確定某甲承擔(dān)舉證責(zé)任，并根據(jù)某甲舉證不能的情況，判決駁回某甲訴訟請(qǐng)求，筆者表示贊同。

    （4）關(guān)于運(yùn)用高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)能否推定本案借貸關(guān)系成立的問(wèn)題?！度舾梢?guī)定》第七十三條第一款規(guī)定“雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒(méi)有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)?！币簿褪且?guī)定了高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)。所謂蓋然性，是指一種可能而非必然的性質(zhì)。高度蓋然性即根據(jù)事物發(fā)展的高度概率進(jìn)行判斷的一種認(rèn)識(shí)方法。將高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用于民事審判，是指在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無(wú)法達(dá)到確實(shí)充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)。適用任何法律規(guī)定都要遵循一定的條件，高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用于民事審判也不例外，也要符合一定的條件，（1）雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，且與待證事實(shí)有一定的關(guān)聯(lián)，但沒(méi)有足夠的依據(jù)否定對(duì)方的證據(jù)。（2）這兩個(gè)相反證據(jù)的證明力有大小之分。其實(shí)際上是法官一種邏輯推理過(guò)程，這種邏輯推理以法官收集到必要的證據(jù)和對(duì)證據(jù)的去粗取精、去偽存真的判斷認(rèn)論過(guò)程是否正確、科學(xué)，是否符合證據(jù)的“三性”即真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性的要求為前提。法官通過(guò)對(duì)證據(jù)的“三性”綜合判斷，采信證明力較大的證據(jù)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。在本案中，某甲根本未能舉證證明其與某乙借貸關(guān)系成立的前提下，就不存在證據(jù)證明力大小之分，也就不能對(duì)證據(jù)的強(qiáng)弱進(jìn)行取舍。所以，第一種意見(jiàn)適用《若干規(guī)定》第七十三條第一款關(guān)于高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)推定某甲與某乙存在借貸關(guān)系，確有主觀臆斷、牽強(qiáng)附會(huì)之嫌。筆者認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，運(yùn)用高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)推定某甲與某乙存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系更符合本案事實(shí)。因此，欲通過(guò)高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)支持某甲的訴訟請(qǐng)求，要么某甲另行選擇訴因，改變?cè)V訟請(qǐng)求以買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴要求某乙返還貨款，或者由法官依照《若干規(guī)定》第三十五條第一款的規(guī)定，行使釋明權(quán)告知某甲變更訴訟請(qǐng)求在本案中是否適用法官行使釋明權(quán)有待商榷，限于篇幅不作闡述，否則應(yīng)根據(jù)《若干規(guī)定》第七十三條第二款、第二條的規(guī)定，以某甲舉證不能應(yīng)承擔(dān)不利后果為由判決駁回某甲訴訟請(qǐng)求。

第8篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

摘要：進(jìn)入20世紀(jì)以來(lái)，隨著社會(huì)的深度變革和人們法律訴求的增加，法院的民事強(qiáng)制執(zhí)行行為越來(lái)越多，而法院強(qiáng)制拍賣(mài)是民事執(zhí)行行為中的一項(xiàng)重要程序，通過(guò)強(qiáng)制拍賣(mài)，可以使大量的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在這一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的過(guò)程中，充分依賴和體現(xiàn)法院強(qiáng)制拍賣(mài)的公信力性質(zhì)。本文從強(qiáng)制拍賣(mài)的理論基礎(chǔ)著手，對(duì)整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程中的各種利益關(guān)系進(jìn)行分析比對(duì)，旨在從程序制訂和制度設(shè)計(jì)層面探討和解決各種沖突，從而在制度設(shè)計(jì)上作出相應(yīng)的調(diào)整。

關(guān)鍵詞：法院；強(qiáng)制拍賣(mài)；程序；性質(zhì)；特征

強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)不同于一般意義上的拍賣(mài)行為，一般意義的拍賣(mài)是出價(jià)最高者通過(guò)公開(kāi)的競(jìng)價(jià)行為獲得拍賣(mài)物所有權(quán)的過(guò)程，屬于《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》所調(diào)整的范圍。在學(xué)理上可以將拍賣(mài)行為劃分為任意拍賣(mài)與強(qiáng)制拍賣(mài)兩種，其中以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)為目的的私人所實(shí)施的拍賣(mài)被稱為任意拍賣(mài)，而以法院為委托主體，將查封的財(cái)產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)變價(jià)為目的的拍賣(mài)行為，是法院強(qiáng)制拍賣(mài)，屬于強(qiáng)制拍賣(mài)行為的一種。

一、法院強(qiáng)制拍賣(mài)的性質(zhì)：

法院強(qiáng)制拍賣(mài)行為，是人民法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的行使，對(duì)依法查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分以實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的行為，該行為涉及多個(gè)法律關(guān)系主體，不僅包括執(zhí)行法院、被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所有人，還包括接受法院委托實(shí)施拍賣(mài)行為的機(jī)構(gòu)和通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍方式獲得財(cái)產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)受人。關(guān)于法院強(qiáng)制拍賣(mài)的性質(zhì)在學(xué)界存在紛爭(zhēng)，歸納起來(lái)主要有公法說(shuō)、私法說(shuō)、折中說(shuō)三種觀點(diǎn)，鑒于法院強(qiáng)制拍賣(mài)的重要性和涉及問(wèn)題的復(fù)雜性，學(xué)界一直在努力就其性質(zhì)作出明確的論斷。

私法說(shuō)認(rèn)為，法院強(qiáng)制拍賣(mài)的行為仍然屬于私法上的買(mǎi)賣(mài)合同行為，其主要的依據(jù)為：拍賣(mài)公告屬于要約邀請(qǐng)、競(jìng)買(mǎi)人的競(jìng)價(jià)行為屬于要約、拍定視為承諾，二者合意的形成被視為買(mǎi)賣(mài)合同的成立，競(jìng)買(mǎi)人對(duì)繼受取得的合同標(biāo)的物享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。由于早期民事訴訟法學(xué)注重和依賴在私法范疇思考和解決問(wèn)題，因此在早期法院強(qiáng)制拍賣(mài)的性質(zhì)私法說(shuō)占有主導(dǎo)地位。

公法說(shuō)認(rèn)為法院強(qiáng)制拍賣(mài)的性質(zhì)不同于私法范疇內(nèi)的任意拍賣(mài)，雖然二者實(shí)施的方式同樣屬于買(mǎi)賣(mài)行為，但本質(zhì)區(qū)別在于法院強(qiáng)制拍賣(mài)是一種公法的處分行為，民法上的買(mǎi)賣(mài)契約原則在這里并不能被當(dāng)然適用，買(mǎi)受人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物原始取得，沒(méi)有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，并一經(jīng)拍定即不承受拍賣(mài)物之負(fù)擔(dān)。學(xué)術(shù)界又從法院強(qiáng)制拍賣(mài)的某些個(gè)性特征上將之細(xì)分為類(lèi)公用征收、公法契約、裁判上的形成手續(xù)三種觀點(diǎn)，類(lèi)公用征收說(shuō)重點(diǎn)關(guān)注的是公權(quán)力機(jī)關(guān)以法定職權(quán)剝奪債務(wù)人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，公法契約說(shuō)重點(diǎn)關(guān)注的是法院強(qiáng)制拍賣(mài)與私法上的買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)效果的差異，將法院強(qiáng)制拍賣(mài)定義為一種公法意義上的買(mǎi)賣(mài)，裁判上的形成手續(xù)說(shuō)或行為說(shuō)認(rèn)為法院強(qiáng)制拍賣(mài)與裁判上的和解、調(diào)停共同視為一種公權(quán)力的裁判行為，因此認(rèn)為其屬于公法上的國(guó)家處分。

折中說(shuō)亦被稱為兩性說(shuō)，系前述私法說(shuō)與公法說(shuō)的折中。折中說(shuō)認(rèn)為法院強(qiáng)制拍賣(mài)行為兼具公法處分與私法買(mǎi)賣(mài)的雙重特征，作為審判執(zhí)行環(huán)節(jié)的一部分，它表現(xiàn)為公法上的處分行為，但僅就拍賣(mài)行為而言則屬于私法買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)，出賣(mài)人為委托機(jī)構(gòu)即法院司法技術(shù)部門(mén)，拍定人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物為繼受取得，享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。折中說(shuō)是公法說(shuō)和私法說(shuō)二者的融合。但實(shí)質(zhì)上折中說(shuō)仍然繼承了私法說(shuō)中拍定人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，并承受標(biāo)的物的無(wú)上負(fù)擔(dān)的主張，私法說(shuō)所不能解決的問(wèn)題，在折中說(shuō)中仍然無(wú)法得到解決。

私法說(shuō)、公法說(shuō)、折中說(shuō)三種學(xué)術(shù)理論在各國(guó)的立法、司法層面均可求得佐證，關(guān)于三種觀點(diǎn)的爭(zhēng)論也從未停息，但這種爭(zhēng)論往往僅僅就其本質(zhì)而進(jìn)行爭(zhēng)論，并未更多的涉及到從那種觀點(diǎn)立足進(jìn)行立法、司法，能夠更好的解決目前存在的實(shí)際問(wèn)題以及滿足我們的需要。放在一個(gè)較長(zhǎng)歷史時(shí)期的來(lái)縱向考察，有關(guān)法院強(qiáng)制拍賣(mài)的性質(zhì)之說(shuō)也并非是一成不變的，而是隨著時(shí)代的發(fā)展變革在不斷變化，從早期的私法說(shuō)占據(jù)主導(dǎo)地位到現(xiàn)論傾向于公法說(shuō)，可以看到那種理論更符合時(shí)代需要和解決實(shí)際問(wèn)題更為重要。由于早期的民訴法學(xué)本身即具有厚重的私法特征，私法說(shuō)在這一時(shí)期也占據(jù)主導(dǎo)地位，在民事執(zhí)行程序中，債權(quán)人具有主導(dǎo)地位，法院強(qiáng)制拍賣(mài)行為要遵循有關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，如1913年前的德國(guó)將強(qiáng)制拍賣(mài)行為視為私法行為，而同期日本則將強(qiáng)制拍賣(mài)行為的瑕疵擔(dān)保責(zé)任在民法中做了具體規(guī)定。但用私法說(shuō)有諸多問(wèn)題很難得到解決，如在主張私法說(shuō)的學(xué)者之間就為誰(shuí)是買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人形成了紛爭(zhēng)，根據(jù)私法說(shuō)的買(mǎi)賣(mài)合同，可以認(rèn)定拍定人為買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人，那么出賣(mài)人是誰(shuí)？對(duì)此有四種不同的認(rèn)定，即債務(wù)人、債權(quán)人、執(zhí)行機(jī)關(guān)、擔(dān)保物的所有人，但上述四種說(shuō)法顯然存在有一定問(wèn)題，如果將法院強(qiáng)制拍賣(mài)納入私法范疇考量，將其視為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，在誤將案外第三人的財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)的情況下，第三人可以基于物上請(qǐng)求權(quán)要求拍定人返還標(biāo)的物，如果拍定人依據(jù)物的瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，向出賣(mài)人主張權(quán)利，那么此時(shí)的出賣(mài)人沒(méi)有一個(gè)明確的主體，債權(quán)人、債務(wù)人、第三人都不完全符合出賣(mài)人的特征，案外第三人作為拍賣(mài)標(biāo)的物真正的物權(quán)人，實(shí)際上也是該行為導(dǎo)致的受害者，自然不應(yīng)作為出賣(mài)人來(lái)被主張權(quán)利，而債權(quán)人作為受益者，但其受益是被清場(chǎng)其生效判決裁定所認(rèn)定的受法律保護(hù)的債權(quán)，也不應(yīng)作為被主張權(quán)利的主體，債務(wù)人在誤將案外第三人的財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)后，債務(wù)得到清償，實(shí)質(zhì)上等同于自身財(cái)產(chǎn)得到了增加，那么是否可以按照不當(dāng)?shù)美麃?lái)要求債務(wù)人返還財(cái)產(chǎn)呢？如果依照私法范疇的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系來(lái)考量，債務(wù)人仍然不能成為被主張權(quán)利的主體，因?yàn)樵谫I(mǎi)賣(mài)合同中，合同一方當(dāng)事人的權(quán)益受到損害，只能向合同的相對(duì)人主張權(quán)利，而不能向合同之外的第三人主張權(quán)利。這種物權(quán)瑕疵擔(dān)保，其前提是買(mǎi)賣(mài)合同的成立，如果依照不當(dāng)?shù)美鲝垯?quán)利，需要無(wú)法律原因的領(lǐng)受，那么合同的成立和無(wú)法律原因的首領(lǐng)就產(chǎn)生了沖突，所以依照不當(dāng)?shù)美麃?lái)請(qǐng)求返還財(cái)物是不能成立的。

而民事訴訟法在進(jìn)入20世紀(jì)以后，逐漸呈現(xiàn)出公法化趨勢(shì)：執(zhí)行機(jī)構(gòu)取代傳統(tǒng)私法說(shuō)中債權(quán)人的地位，這表明民事執(zhí)行程序公法化已經(jīng)成為趨勢(shì)，尤其是在大陸法系國(guó)家，學(xué)術(shù)界通說(shuō)認(rèn)為法院強(qiáng)制拍賣(mài)屬于公法行為。

筆者認(rèn)為法院強(qiáng)制拍賣(mài)行為的性質(zhì)屬于公法行為。根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)按照法定程序，對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，本質(zhì)上即是公權(quán)力的具體體現(xiàn)，它不但充分確立了法院強(qiáng)制拍賣(mài)的公信力，并且對(duì)參與強(qiáng)制拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人給予了權(quán)益保障，提高了其參與的積極性，有利于法院強(qiáng)制拍賣(mài)的順利開(kāi)展。

二、法院強(qiáng)制拍賣(mài)的特征

相對(duì)于任意拍賣(mài)而言，法院強(qiáng)制拍賣(mài)有其諸多特殊性，它是執(zhí)行機(jī)構(gòu)依債權(quán)人申請(qǐng)，通過(guò)生效法律文書(shū)做出裁定，對(duì)被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)的一種手段。而任意拍賣(mài)行為屬于民法所調(diào)整的范疇，雙方在平等的基礎(chǔ)上達(dá)成合意，買(mǎi)受人對(duì)拍賣(mài)物繼受取得，享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。法院強(qiáng)制拍賣(mài)相對(duì)于任意拍賣(mài)，有以下特點(diǎn)：

1、國(guó)家強(qiáng)制性

與任意拍賣(mài)不同，法院強(qiáng)制拍賣(mài)是法院依法律賦予的強(qiáng)制權(quán)力而進(jìn)行的，是國(guó)家意志的體現(xiàn)，其法律淵源并非來(lái)源于拍賣(mài)法，而是民事訴訟法或其它相關(guān)司法解釋，該權(quán)力必須由法院來(lái)行使。雖然強(qiáng)制拍賣(mài)的標(biāo)的權(quán)屬上仍然屬于債務(wù)人，但執(zhí)行法院依裁定對(duì)該標(biāo)的物依法采取強(qiáng)制措施，對(duì)其行使處分權(quán)，這是國(guó)家意志對(duì)社會(huì)生活的調(diào)解和干預(yù)。任意拍賣(mài)中，平等民事主體在意思得到充分自由表達(dá)的基礎(chǔ)上，完全享有對(duì)其財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。

2、標(biāo)的的非自有性

法院強(qiáng)制拍賣(mài)過(guò)程中，所委托拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)并非法院的自有財(cái)產(chǎn)，而是依裁定查封、扣押的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。而在任意拍賣(mài)中，委托人一般為拍賣(mài)標(biāo)的物所有權(quán)人或處分權(quán)人，即使不是所有權(quán)人或處分權(quán)人，也是所有權(quán)人或處分權(quán)人的授權(quán)人。 而這一特點(diǎn)也決定了法院強(qiáng)制拍賣(mài)與任意拍賣(mài)相比，在程序上有著諸多不同的原則，如先行評(píng)估原則、保留價(jià)原則等，而這些原則也完全是因?yàn)榉ㄔ簭?qiáng)制拍賣(mài)的標(biāo)的非自有性這一特征所決定的，如先行評(píng)估原則：在任意拍賣(mài)中，委托人享有完全的處分權(quán)，可完全根據(jù)自身意愿決定拍賣(mài)標(biāo)的物的保留價(jià)，而在法院強(qiáng)制拍賣(mài)中，法院并非拍賣(mài)標(biāo)的物的所有人，通過(guò)拍前評(píng)估可以合理確定標(biāo)的物保留價(jià)，避免出現(xiàn)成交價(jià)格過(guò)高或者過(guò)低的情形，有效保障標(biāo)的物所有人的權(quán)益。

3、主體的特定性

第9篇：買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文

買(mǎi)賣(mài)合同與承攬合同都是我國(guó)合同法規(guī)定的有名合同，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量出現(xiàn)，而在人民法院受理的合同類(lèi)糾紛案件中，這兩種類(lèi)型的合同均為數(shù)不少，屬于“案件大戶”。自從合同法頒布以來(lái)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同和承攬合同的研究、探討甚多。但是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同與承攬合同的區(qū)別，特別是從確定地域管轄角度的研究還有待繼續(xù)。

例如，甲與乙公司之間簽訂了一份關(guān)于機(jī)械零部件的買(mǎi)賣(mài)合同，在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)了爭(zhēng)議，甲公司以承攬合同糾紛向其所在地人民法院乙公司，而乙公司則提出管轄權(quán)異議，認(rèn)為甲乙之間是買(mǎi)賣(mài)合同，并且約定甲公司將產(chǎn)品運(yùn)至乙公司進(jìn)行交付，應(yīng)當(dāng)由合同履行地及乙公司所在地人民法官管轄。如何正確確定案件性質(zhì)成為處理本案管轄異議的核心。在審判實(shí)踐中，類(lèi)似情況不在少數(shù)。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，對(duì)于管轄權(quán)異議人民法院應(yīng)當(dāng)采用裁定方式作出回應(yīng)，且賦予了當(dāng)事人上訴權(quán)，只要是啟動(dòng)了管轄權(quán)異議程度的案件基本都會(huì)進(jìn)行到二審的終裁。即便是原受理法院享有管轄權(quán)，當(dāng)事人雙方如此這般的異議、上訴使得案件審理期限拉長(zhǎng)，既造成了當(dāng)事人自身的訟累，又浪費(fèi)了司法資源影響了司法的效率。如果受理法院對(duì)無(wú)管轄權(quán)的案件作出裁判則屬于重大程序違法，既浪費(fèi)了司法資源，又造成司法公信力的下降，也未能徹底的解決糾紛。本文將帶著確定地域管轄的目從合同的性質(zhì)出發(fā)進(jìn)行研究，盡可能的為司法實(shí)踐中區(qū)分承攬合同與買(mǎi)賣(mài)合同提供多視角，從而正確確定案件的地域管轄。

二、探尋二者的本質(zhì)區(qū)別科學(xué)確定案件案由

民事案件的案由反映案件所涉及的民事法律關(guān)系的性質(zhì)，是將訴訟爭(zhēng)議所包含的法律關(guān)系進(jìn)行的概括，確定案由的過(guò)程，就是確定合同性質(zhì)的過(guò)程。由于合同性質(zhì)的不同，我國(guó)民事訴訟法對(duì)兩種合同管轄的規(guī)定也是不盡相同的。作為法律工作者，我們應(yīng)當(dāng)遵循自己的基本思維方法，即我們的判斷須在具體法律條文中找到依據(jù)，不能脫離現(xiàn)行法。根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百三十條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。而《合同法》第二百五十一條規(guī)定，承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同。承攬包括加工、定作、修理、復(fù)制、測(cè)試、檢驗(yàn)等工作。從法條的定義不難看出，買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)在與標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而承攬合同的實(shí)質(zhì)特性在承攬人按照定作人的要求完成工作并交付標(biāo)的物。雖然兩者都有交付標(biāo)的物的要求，但是前者更加側(cè)重的是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而后者則側(cè)重于加工定作的過(guò)程，即兩種合同的特征履行不同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，兩類(lèi)合同除了特征履行不同外，對(duì)于其他權(quán)利義務(wù)的規(guī)定也是存在區(qū)別的。如，買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方的主要權(quán)利就是接受、檢驗(yàn)賣(mài)方所提供的標(biāo)的物，至于標(biāo)的物是怎樣進(jìn)行生產(chǎn)、安裝的，是不是由賣(mài)方自行生產(chǎn)的，在所不問(wèn)；但是承攬合同中，承攬人提供材料的其選料需要接受定作人的監(jiān)督，承攬人在工作期間，應(yīng)當(dāng)接受定作人必要的監(jiān)督檢驗(yàn)，定作人不得因監(jiān)督檢驗(yàn)妨礙承攬人的正常工作，強(qiáng)調(diào)了定作人對(duì)加工承攬過(guò)程的控制監(jiān)督，但是買(mǎi)受人并不去過(guò)多的過(guò)問(wèn)出賣(mài)人的生產(chǎn)過(guò)程，只要標(biāo)的物符合約定的質(zhì)量、規(guī)格、材料等。承攬合同具有一定的人身性質(zhì)，定作人通常是基于對(duì)承攬人能力、設(shè)備、技術(shù)等方面的考慮并決定是否簽訂合同。非經(jīng)定作人的同意，承攬人不得將主要工作交由第三人完成。買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)方只根據(jù)賣(mài)方現(xiàn)有標(biāo)的物的性能、條件、是否可以滿足自己的需要，主要基于現(xiàn)有性能考慮購(gòu)買(mǎi)。又如，《合同法》第二百六十八條規(guī)定，定作人可以隨時(shí)解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。而買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人則不可以隨時(shí)單方解除合同。再如，承攬合同的中如果定作人不按約支付報(bào)酬或者材料費(fèi)的，承攬人可以留置未完成的工作成果，而在買(mǎi)賣(mài)合同中則沒(méi)有法定留置權(quán)的規(guī)定。

三、現(xiàn)行法律關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同與承攬合同管轄的規(guī)定

根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。關(guān)于被告住所地的確定往往比較容易，發(fā)生糾紛的可能較小。爭(zhēng)議主要集中在合同履行地的確定。合同履行地的確定會(huì)因?yàn)閷?duì)合同定性的不同而導(dǎo)致分歧。《民事訴訟法若干意見(jiàn)》規(guī)定，購(gòu)銷(xiāo)合同的雙方當(dāng)事人在合同對(duì)交貨地點(diǎn)有約定的，以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地；沒(méi)有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用運(yùn)貨方式的，以貨物送達(dá)地位合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運(yùn)或者按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運(yùn)地為合同履行地。購(gòu)銷(xiāo)合同的實(shí)際履行地點(diǎn)與合同約定的交貨地點(diǎn)不一致的，以實(shí)際履行地為合同履行地。

此后最高人民法院《關(guān)于在確定經(jīng)濟(jì)管轄中如何確定購(gòu)銷(xiāo)合同履行地的規(guī)定》中進(jìn)一步明確：一、當(dāng)事人在合同中明確約定履行地點(diǎn)的，以約定的履行地為合同履行地。當(dāng)事人在合同中未明確約定履行地點(diǎn)的，以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地。合同中約定的貨物到達(dá)地、到站地、驗(yàn)收地、安裝調(diào)試地等[！]，均不視為合同履行地。二、當(dāng)事人在合同中明確約定了履行地點(diǎn)或交貨地點(diǎn)，但在實(shí)際履行中以書(shū)面方式或者雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的其他方式變更約定的，以變更后的約定確定合同履行地。當(dāng)事人未以上述方式變更原約定，或者變更原合同而未涉及履行地問(wèn)題的，仍以原合同的約定確定履行地。三、當(dāng)事人在合同中對(duì)履行地點(diǎn)、交貨地點(diǎn)未作約定或約定不明確的，或者雖有約定但未實(shí)際交付貨物，且當(dāng)事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄 。加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

四、司法實(shí)踐中的具體判斷角度

上述是從法條及理論的規(guī)定入手將買(mǎi)賣(mài)合同與承攬合同作了區(qū)別，但是在實(shí)踐中如何去區(qū)別兩者仍然需要從多個(gè)方面多個(gè)角度分析。筆者認(rèn)為從以下的幾個(gè)角度著手較具操作性：

首先對(duì)合同內(nèi)容，特別是對(duì)合同雙方的主要義務(wù)進(jìn)行審查區(qū)分，案涉合同的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)還是更注重產(chǎn)品的加工生產(chǎn)過(guò)程，進(jìn)而確定其特征履行的具體內(nèi)容，并且要全面的聯(lián)系的審查合同，而不能片面的割裂的看，更不能簡(jiǎn)單的看合同的名稱（有合同雖然名為購(gòu)銷(xiāo)，但實(shí)為加工承攬）；

其次，對(duì)于合同中所涉產(chǎn)品或者商品的規(guī)格、型號(hào)等進(jìn)行甄別，確定其是通用定型產(chǎn)品（即市場(chǎng)上可以直接購(gòu)買(mǎi)）還是按照定做人的特別要求進(jìn)行加工的非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品（此類(lèi)產(chǎn)品系按定做人的特別要求生產(chǎn)，市場(chǎng)上一般并無(wú)現(xiàn)成商品），標(biāo)準(zhǔn)化或者系列化的其他通用產(chǎn)品的質(zhì)量、包裝、價(jià)格一般都有國(guó)家或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而承攬合同的標(biāo)的物，具有專門(mén)用途，只能為定作人所利用。買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物可以是種類(lèi)物也可以是特定物，而承攬合同的標(biāo)的物只可以是特定物。

再次，還可以從合同是否附有產(chǎn)品加工制作圖紙、模具等方面來(lái)判斷，一般加工承攬合同中定做人有時(shí)會(huì)提供己方的圖紙、模具，要求加工人按此生產(chǎn)，而買(mǎi)賣(mài)合同中則不會(huì)提供圖紙、模具等，僅會(huì)對(duì)產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)格、質(zhì)量等方面提出要求。

最后，在承攬合同中，定作人注重的是對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的控制和監(jiān)督，如果一個(gè)合同規(guī)定了定作人對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的必要的控制權(quán)，而且這些控制權(quán)顯然屬于該合同的重要部分，則該合同應(yīng)屬于承攬合同，反之則屬于買(mǎi)賣(mài)合同。