對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)精選(九篇)

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第1篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；關(guān)系；分析

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民的居住需求不斷增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)的快速、多元化發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)除了在滿(mǎn)足人類(lèi)居住需求外，與眾多產(chǎn)業(yè)也是息息相關(guān)，比如消費(fèi)、金融、就業(yè)、信貸等。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視度不斷提高，并且制定了一系列的制度、政策，推動(dòng)城鎮(zhèn)住房的快速改革，引導(dǎo)其健康、平穩(wěn)的發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，也日益暴露出了各種弊端，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的失衡、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等。因此，對(duì)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系進(jìn)行研究非常有必要。

1 地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

研究表明，房地產(chǎn)價(jià)高的根源在于昂貴的地價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與地價(jià)均授予產(chǎn)權(quán)價(jià)格的范疇，且決定于供求關(guān)系。其區(qū)別在于：在土地市場(chǎng)需求中，受到自然供給的影響，在價(jià)格方面的變動(dòng)，也更傾向于需求。然而，與土地市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)供給不包括生產(chǎn)費(fèi)用。所以，作為一個(gè)生產(chǎn)的過(guò)程中，必須滿(mǎn)足足夠的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，才能持續(xù)地發(fā)展下去。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)價(jià)格既是購(gòu)買(mǎi)方的價(jià)格，也是出售方的價(jià)格。除此之外，在不同城市中，地價(jià)的差異性，也引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的差異。經(jīng)分析，可以得出下面的結(jié)論。第一，地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)稅費(fèi)率、 容積率、建安成木不同時(shí)，也會(huì)影響到地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。第二，上述條件中，保持其他條件恒定，當(dāng)容積率的變化與房地產(chǎn)價(jià)格的變化呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。比如，當(dāng)容積率增大時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)降低。同樣，保持其他條件不變，建安成本與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。舉個(gè)例子，當(dāng)建安成本升高后，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。再次，保持其他條件不變，稅費(fèi)率的變化與房地產(chǎn)的價(jià)格也呈正相關(guān)的關(guān)系。同時(shí)，與其他兩個(gè)指標(biāo)上臂，稅費(fèi)率的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大。即當(dāng)稅費(fèi)率下降后，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)下降。當(dāng)稅費(fèi)率增加后，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)上升?？梢钥闯?，要想降低房地產(chǎn)價(jià)格，采取降低稅費(fèi)率的方式，是非常有效且比較直接的。

2 土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的關(guān)系

房與地息息相關(guān)，不可分割。保證足夠的土地供應(yīng)量后，才能為房地產(chǎn)的數(shù)量提供條件。在分析二者之間的關(guān)系時(shí)，通常將容積率作為重要的參數(shù)。容積率指的是：在城市用地中，允許修建總建筑面積與地塊面積的比值。下面的公式可以反映出二者的關(guān)系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q為房地產(chǎn)的數(shù)量，F(xiàn)表示容積率，QL表示土地供應(yīng)量。保持容積率不變時(shí)，當(dāng)土地供應(yīng)量增加后，房地產(chǎn)的數(shù)量也增加。當(dāng)土地供應(yīng)量減少后，房地產(chǎn)的數(shù)量也減少。所以，二者之間是正相關(guān)的關(guān)系。直線穿過(guò)原點(diǎn)m后，顯示了土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的線性關(guān)系。即容積率下降時(shí)，m線斜率減少，并向下旋轉(zhuǎn)，然后成為m1線。容積率上升時(shí)，則與上述的變化剛好相反，m線轉(zhuǎn)換為m2線。一般而言，容積率的指標(biāo)大于1，如圖1所示。

3 土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)機(jī)理

首先，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析。如果房地產(chǎn)需求上升后，則會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)量、地價(jià)、房地產(chǎn)數(shù)量紛紛增加。所以，房地產(chǎn)價(jià)格上升后，也會(huì)使土地供應(yīng)量上升。同時(shí)，土地供應(yīng)量出現(xiàn)變化后，也是由房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)引起的。其次，從土地價(jià)格彈性變化來(lái)分析。如果土地供給彈性充足，此時(shí)就可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)數(shù)量對(duì)土地的需求。所以，當(dāng)土地供應(yīng)量增加后，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)受到影響。相反，當(dāng)土地供給無(wú)任何彈性時(shí)，如果增加土地供給量，就會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)。但是，從現(xiàn)實(shí)中來(lái)看，上述兩種情況存在的非常少。最準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，二者之間的關(guān)系應(yīng)該是介于兩種情況之間。當(dāng)城市處于發(fā)展的初期時(shí)，人口對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，也是相對(duì)寬松的。此時(shí)，土地供給彈性較大。如果土地供應(yīng)量出現(xiàn)變動(dòng)后，則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大的變動(dòng)。與此同時(shí)，隨著城市的快速發(fā)展，人口數(shù)量就會(huì)大幅度增加。但是，受到城市規(guī)劃的限制，城市土地越來(lái)越少，進(jìn)而降低了土地的彈性供給。在這種情況下，如果土地供應(yīng)量發(fā)生變動(dòng)后，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也逐漸削弱。所以，當(dāng)土地供給價(jià)格彈性條件不同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的變化。該關(guān)系可以用曲線圖來(lái)表示，如圖2所示。

4 建議

根據(jù)上述理論，基于土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，本文翻閱了大量的文獻(xiàn)，并結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，提出幾點(diǎn)具體的建議和意見(jiàn)。首先，將用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持，比如，減免稅收，提供無(wú)償資助政策，有償資助政策等。在“雙軌制”的用地制度下，暴露的問(wèn)題越來(lái)越多。因此，必須加大改革的力度。其次，土地儲(chǔ)備中心在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，必須以市場(chǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)講，相關(guān)部門(mén)必須深入到土地市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，考慮到不同供給對(duì)象的不同需求，制定合理的供應(yīng)計(jì)劃，或者有償出讓用地計(jì)劃。同時(shí)，在實(shí)施城市土地規(guī)劃時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的成熟度，積極向有償出讓形式轉(zhuǎn)變。再次，在出讓土地時(shí)，采用拍賣(mài)的方式。長(zhǎng)期以來(lái)，在出讓土地時(shí)，主要采用協(xié)議的方式。但是，這種方式并不能真實(shí)地反映出市場(chǎng)的需求，本質(zhì)上來(lái)講就是行政劃撥。鑒于此，采用拍賣(mài)的方式非常有必要。復(fù)次，采用稅收的手段，促進(jìn)城市土地內(nèi)涵挖潛。研究表明，利益驅(qū)動(dòng)是導(dǎo)致城市用地快速擴(kuò)展的重要原因。因此，有必要建立城鎮(zhèn)土地線，遏制土地被過(guò)度占用，以此來(lái)增加農(nóng)業(yè)凈收入。最后，對(duì)現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃制定方式進(jìn)行改革。當(dāng)前，在城市土地規(guī)劃中，存在很多問(wèn)題，影響到了人口預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，不利于土地資源的合理配置。因此，必須進(jìn)行改革，以此來(lái)提高決策的科學(xué)性、合理性。

5 結(jié)束語(yǔ)

本文結(jié)合實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，分析了土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。然后，針對(duì)二者之間的關(guān)系，提出了改善的具體建議和意見(jiàn)。比如，將用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持；土地儲(chǔ)備中心在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，必須以市場(chǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)；在出讓土地時(shí)，采用拍賣(mài)的方式等。希望可以作為參考。總而言之，只要掌握開(kāi)發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，才能采取有效的辦法和措施，促進(jìn)其健康、穩(wěn)定、快速地發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 厲偉，孫文華.土地壟斷供給、縱向市場(chǎng)關(guān)系與房地產(chǎn)價(jià)格――兼論基于價(jià)值鏈分析的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)政策[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2014，12（06）：5-9.

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第2篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市建設(shè)；利弊分析

1 前言

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民支柱的重要組成部分。房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，提供大量的就業(yè)崗位方面都有著卓越的貢獻(xiàn)。但是，同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)也對(duì)于城市環(huán)境造成了污染，對(duì)于政府的宏觀調(diào)控和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展也產(chǎn)生了負(fù)面的影響。這與我國(guó)提出的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展有著相悖的地方，所以，如何讓房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展同環(huán)境經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展緊密的聯(lián)系起來(lái)成為了我們研究的重中之重。

2 主體部分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猶如一把雙刃劍，一方面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)于促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善城市景觀面貌、提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動(dòng)城市化進(jìn)程起了十分重要的作用。另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有時(shí)追求一己之力，與城市規(guī)劃部門(mén)的利益觀不同，考慮的方向也不同，所以就導(dǎo)致了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間沒(méi)有完成可持續(xù)的發(fā)展。所以產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題，諸如：過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致了城市生態(tài)的惡化、城市的公共服務(wù)設(shè)施無(wú)人問(wèn)津等問(wèn)題。所以，如何讓房地產(chǎn)含孤兒的快速發(fā)展同環(huán)境經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展緊密的聯(lián)系起來(lái)成為我們要亟待解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始發(fā)展始于改革開(kāi)放以后，有利的經(jīng)濟(jì)政策得到實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅的建設(shè)也得到了逐步的發(fā)展，房地產(chǎn)公司大面積的建設(shè)新的小區(qū)，附屬他們的學(xué)校、超市等等也得到了快速的發(fā)展。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上，房地產(chǎn)行業(yè)處于功不可沒(méi)的地位上。拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，擴(kuò)大了內(nèi)需，為國(guó)家交付了豐厚的稅收。此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有產(chǎn)生太大的生態(tài)問(wèn)題，基本上經(jīng)濟(jì)與環(huán)境可持續(xù)的發(fā)展著。

但是我國(guó)近十年來(lái)耕地面積大約以每年960萬(wàn)畝的速度減少，主要的原因是我國(guó)的城市規(guī)劃主要是粗放式的經(jīng)營(yíng)方式，并且相應(yīng)的管理制度也不夠完善，所以造成房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)無(wú)度，盲目的發(fā)展。主要的房地產(chǎn)商大面積的圈占土地，但是真正實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)發(fā)利用的面積少之又少，其他的都處于大面積的閑置狀態(tài)。這樣的情況下，閑置的土地?zé)o人管理，造成了植被的嚴(yán)重破壞，水土流失問(wèn)題非常嚴(yán)重。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模大的比較少，都是零散的開(kāi)發(fā)企業(yè)。這樣很容易使那些小的地產(chǎn)商沒(méi)有充足的資金與技術(shù)來(lái)建造在保護(hù)環(huán)境和節(jié)約資源方面有較高效率的建筑。所以會(huì)造成開(kāi)發(fā)商肆意的毀壞草坪，減少綠化面積而追求更多的建造住宅區(qū)。開(kāi)發(fā)商為了減低成本，會(huì)采用那些質(zhì)量不太好，對(duì)于環(huán)境和人本身都有不好影響的材料，并且還偷工減料，所以許多開(kāi)發(fā)區(qū)落成以后，隨之而來(lái)得問(wèn)題會(huì)很多，對(duì)于環(huán)境和人自身都有較大的傷害。

在人口急劇膨脹、科技的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的大踏步進(jìn)步，生態(tài)環(huán)境對(duì)于我們現(xiàn)在是那樣的彌足珍貴，但是現(xiàn)在我們身處的環(huán)境已經(jīng)讓房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)破壞很大，對(duì)于我們的威脅也越來(lái)越大。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，充分尊重自然規(guī)律，合理的利用自然資源，采用高質(zhì)高量的材料進(jìn)行建筑，這樣我們就能盡自身最大的限度去善待我們的生存環(huán)境。如果我們?yōu)榱艘患核嚼つ康膶?duì)大自然進(jìn)行破壞，那樣的話，大自然一定會(huì)嚴(yán)厲的懲罰我們的，給我們的后代帶來(lái)得將是無(wú)窮的災(zāi)難。雖然對(duì)于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)會(huì)在短期內(nèi)觸動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的利益，但是那我們也必須要以保護(hù)環(huán)境為前提，盡我們最大的努力去協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)建設(shè)的問(wèn)題。

針對(duì)這樣的問(wèn)題，我提出以下幾點(diǎn)建議和措施：1.國(guó)家要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，合理的制定土地開(kāi)發(fā)政策。要在保證城市綠化的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。調(diào)整現(xiàn)有城市的利用格局，盡量使用太陽(yáng)能資源，這樣有利于減少污染情況。城市里有污染的工廠等不要轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)村去，要保護(hù)現(xiàn)有的農(nóng)田和自然風(fēng)光，以達(dá)到城市和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。不能因?yàn)橐诔鞘薪ㄔO(shè)就把農(nóng)村的土地等犧牲，那樣所達(dá)到的效果是相反的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度較快，政府要做好宏觀調(diào)控的工作，把現(xiàn)有的城市土地管理制度改革掉，嚴(yán)格界定行政劃撥范圍。對(duì)于不符合城市規(guī)劃發(fā)展的項(xiàng)目一律不予審批，嚴(yán)格把好關(guān)，進(jìn)一步完善土地管理制度。2.適度的拉開(kāi)城市與郊區(qū)的距離。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，可以把郊區(qū)劃入到城市化的軌道中去?？梢园央x城市不太遠(yuǎn)的地區(qū)劃分為若干個(gè)新居住的地區(qū)。使他們和城市有距離的分散開(kāi)，這樣地價(jià)就會(huì)比較低，人們居住的密度和容積率都會(huì)相應(yīng)的降低。這樣有利于保留蔬菜的種植范圍和耕地面積會(huì)大面積的縮水，這樣有利于逐步調(diào)節(jié)已建城區(qū)的生態(tài)環(huán)境，也有利于人類(lèi)的居住。3.提高房屋的科技含量。我國(guó)有著960完平方公里廣袤的土地，有山地，有平原，也有丘陵，各種地貌都應(yīng)有盡有，各地的氣候也有很大的差別。所以在房屋建設(shè)上也要因地制宜，不能一概而論。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了一己私利，會(huì)拿劣質(zhì)的材料去建筑樓房，對(duì)于人們居住的環(huán)境和是否有害都不管不問(wèn)。這樣是良心的泯滅，是不齒的。所以這好久要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要堅(jiān)持“以人為本”，在保證房屋質(zhì)量的基礎(chǔ)上要加大高科技的含量，促進(jìn)新產(chǎn)品的應(yīng)用與推廣，大幅度的提高科技含量，使房地產(chǎn)行業(yè)也走上可持續(xù)發(fā)展的道路。4.注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)放商都打著綠化的旗號(hào)去賣(mài)方，但是實(shí)際的情況卻大相徑庭，是在沒(méi)辦法的情況下，他們會(huì)去鋪人工草坪，引進(jìn)名貴的樹(shù)種，只求視覺(jué)上的享受，不求生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。這樣的綠化方式不僅前期的投資高，而且后期的養(yǎng)護(hù)既浪費(fèi)人力，又浪費(fèi)物力。所以要擯棄這樣的模式，在保持一定的原有的植被的基礎(chǔ)上，合理搭配物種，形成合理的生態(tài)系統(tǒng)。這樣人們?cè)谶@里居住會(huì)有一種天人合一的舒適感和幸福感。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱還會(huì)堅(jiān)持一段時(shí)間。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是功不可沒(méi)的，所以只要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)，生態(tài)環(huán)境，政府調(diào)控等方面，我們就會(huì)探索出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的持續(xù)發(fā)展同環(huán)境保護(hù)共同協(xié)調(diào)發(fā)展的一條新路子的。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

1、深入銷(xiāo)售第一線，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶(hù)的特點(diǎn)和需求，掌握客戶(hù)的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶(hù)最關(guān)心的問(wèn)題。

**園**庭，**閣開(kāi)盤(pán)期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

**村2、6底層商鋪銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

***花園開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤(pán)的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的動(dòng)向，了解其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售措施。

收集了七月份至今各樓盤(pán)的報(bào)紙廣告并整理分類(lèi)。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷(xiāo)策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。

參觀了**廣場(chǎng)，**花城，**新城的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)以及房展會(huì)的各樓盤(pán)促銷(xiāo)。

4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見(jiàn)供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷(xiāo)售部的意見(jiàn)與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷(xiāo)售部署，更加實(shí)際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，組織銷(xiāo)售人員在促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷(xiāo)售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會(huì)”，“****看房專(zhuān)線車(chē)”，**節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷(xiāo)活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷(xiāo)人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷(xiāo)售部主管例會(huì)，將周銷(xiāo)售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

從七月份進(jìn)入公司開(kāi)始，每周匯總各點(diǎn)周銷(xiāo)售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷(xiāo)售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷(xiāo)售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶(hù)等。

第4篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞 二手房 問(wèn)題 對(duì)策 分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

從發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷中可以看出，二手市場(chǎng)的交易量越大，則房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度之后，人們不可能全由開(kāi)蓋的新房來(lái)改善住宅，畢竟在有限的土地資源的限制下，無(wú)限制的開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)是不可能，此時(shí)二手房就承擔(dān)起相當(dāng)重要的角色。同時(shí)我國(guó)的二手房市場(chǎng)起步晚，政策和觀念上有很多制約二手房發(fā)展的因素，存在的一些問(wèn)題亟待解決。

一、二手房存在的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)較為完善的二級(jí)市場(chǎng)體制，并對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題及二手房交易過(guò)程中存在的信息不對(duì)稱(chēng)以及供給和需求的平衡問(wèn)題，都缺乏一個(gè)較為完整的認(rèn)識(shí)和規(guī)范機(jī)制。主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（一）供給和需求的不平衡。

在一個(gè)較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房的銷(xiāo)售量與新房銷(xiāo)的售量的比例應(yīng)該是1：5或者1：7，而按我國(guó)目前的銷(xiāo)售情況而言想要達(dá)到這個(gè)比例還有很大的距離。這說(shuō)明我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為投資型市場(chǎng)和消費(fèi)型市場(chǎng)兩種。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，使得投資型市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易也迅猛提升。但與此同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)因?yàn)槭艿揭患?jí)市場(chǎng)的直接導(dǎo)向，從而加大了消費(fèi)型市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的比例。由于二級(jí)市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要體現(xiàn)在投資型需求市場(chǎng)和居住與投資混合型需求兩種市場(chǎng)上，最終導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展受到不合理的供給與需求的抑制。

（二）產(chǎn)權(quán)不規(guī)范。

我國(guó)特殊性的市場(chǎng)體制導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)存在多種不同狀態(tài)的產(chǎn)權(quán)，大體分為已購(gòu)公房、自管公房、直管公房、使用權(quán)房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。由于產(chǎn)權(quán)的確立情況十分復(fù)雜，二手房交易完成之后，出現(xiàn)部分交易房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題陳出不窮，導(dǎo)致二手房的交易信譽(yù)受到影響，市場(chǎng)發(fā)展受到?jīng)_擊。

（三）交易過(guò)程的信息不對(duì)稱(chēng)。

當(dāng)前我國(guó)主要是由二手房的賣(mài)方通過(guò)委托中介機(jī)構(gòu)或者一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)站、報(bào)紙、雜志等來(lái)提供二手房信息的。但往往賣(mài)方為提高自身利益，將不利于自己部分的二手房信息隱瞞起來(lái)，從而使得二手房的信息缺乏真實(shí)性、客觀性和公平性。如果想更全面地了解所購(gòu)二手房的產(chǎn)權(quán)、建筑面積、建筑年限以及物業(yè)管理、質(zhì)量等問(wèn)題，那么買(mǎi)方往往就只能通過(guò)二手房的賣(mài)方來(lái)了解。但由于利益沖突，獲取全面、詳實(shí)的房屋交易情況幾乎是不可能的，使交易雙方在交易的過(guò)程中由于信息不對(duì)稱(chēng)而出現(xiàn)許多問(wèn)題，導(dǎo)致正常交易受到影響。

二、對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)展的建議

（一）對(duì)二手房市場(chǎng)的政策性建議。

二手房市場(chǎng)的發(fā)展雖然比較穩(wěn)定，特別是今年施行的國(guó)五條以前的年初出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)極度火爆的場(chǎng)面，但是問(wèn)題也隨之而來(lái)，這些問(wèn)題讓許多購(gòu)房者對(duì)此產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)，甚至沖擊著整個(gè)二手房市場(chǎng)?？梢越梃b以下幾點(diǎn)建議和意見(jiàn)：

1、國(guó)家政策上。

首先，完善二手房法規(guī)體系。從某種意義上講市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，為了使二手房交易規(guī)范化，必須有健全的市場(chǎng)運(yùn)行法規(guī)體系。

其次，健全房屋租賃管理機(jī)構(gòu)。必須進(jìn)一步加強(qiáng)二手房的交易管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理機(jī)構(gòu)人員的編制精簡(jiǎn)協(xié)調(diào)，明確分工，各負(fù)其責(zé)，用以適應(yīng)實(shí)行全面合同備案制以后工作量的增大，投訴、糾紛可能增加的形勢(shì)。同時(shí)，要盡可能簡(jiǎn)化手續(xù)，提高工作效率，這樣才能加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的管理。

最后，要使市場(chǎng)透明，必須建立二手房市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息體系。由政府牽頭，從小到大，先簡(jiǎn)后繁，逐步實(shí)現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)，并制定嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)定，共同遵守。

2、稅收制度上。

稅收制度對(duì)房地產(chǎn)有極大的影響，消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的熱情也必定受到稅費(fèi)的影響。當(dāng)前稅制中主要是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅三個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易?？梢钥闯觯m然二手房市場(chǎng)交易征收的稅收收入對(duì)于政府來(lái)說(shuō)是很微薄的一部分，但稅收制度十分明顯的抑制了二手市場(chǎng)交易活動(dòng)的逆向調(diào)節(jié)。因此應(yīng)該對(duì)其作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而達(dá)到減少對(duì)稅收政策的制約，完善二手房市場(chǎng)交易活躍的目的。比如在稅費(fèi)方面，它的征收是雙方的，一個(gè)是作為經(jīng)營(yíng)者的中介部門(mén)，需要根據(jù)實(shí)際的營(yíng)業(yè)收入納稅，而房屋所有者需要繳納一些相關(guān)的手續(xù)費(fèi)在房屋進(jìn)行交易的時(shí)候。

（二）對(duì)二手房市場(chǎng)的交易平臺(tái)的建議。

1、在信貸方面。

鑒于目前個(gè)人住房貸款和二手房按揭及抵押貸款中存在的問(wèn)題，建議商業(yè)銀行采取以下措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

第一、針對(duì)中介信用風(fēng)險(xiǎn)?？蛻?hù)交易資金應(yīng)由銀行實(shí)行代收代付。并加強(qiáng)對(duì)代收代付資金的控制監(jiān)管，防止客戶(hù)貸款資金被中介扣劃。對(duì)凡與銀行有合作的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)了解其經(jīng)營(yíng)的模式、資金的流向、資金的缺口、涉及的客戶(hù)數(shù)量，然后進(jìn)行全面評(píng)級(jí)，而與銀行合作的房屋中介的準(zhǔn)入可以由監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)級(jí)的結(jié)果做出相關(guān)規(guī)定，以達(dá)到金融風(fēng)險(xiǎn)的防范目的。

第二、加強(qiáng)措施來(lái)防范貸款主體及交易行為的真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。為降低客戶(hù)騙貸的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引入第三方專(zhuān)業(yè)征信機(jī)構(gòu)在二手房貸款業(yè)務(wù)中對(duì)借款人的身份、收入、貸款事項(xiàng)以及抵押物的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)地核查。

第5篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞:城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；測(cè)繪工作；問(wèn)題；建議。

1．城市房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

1．1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的測(cè)繪:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，必須建立在測(cè)繪部門(mén)測(cè)繪的地形圖之上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃部門(mén)提出選址申請(qǐng)時(shí)，必須提交有資質(zhì)的測(cè)繪單位施測(cè)或修側(cè)的現(xiàn)勢(shì)地形圖。地形圖施測(cè)精度及其比例尺選擇按規(guī)劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細(xì)規(guī)劃和工程管線規(guī)劃，一般要求測(cè)繪1:500比例尺地形圖，個(gè)別地區(qū)的總圖設(shè)計(jì)，則要求測(cè)繪1:200比例尺地形圖。

1．2建設(shè)用地勘測(cè)定界:建設(shè)用地勘側(cè)定界是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)核定的建設(shè)用地范圍、道路紅線圖以及其他有關(guān)文件資料和《地籍測(cè)繪規(guī)范》，查清并現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定建設(shè)用地范圍。建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上地下附屬物以及行政區(qū)域界線、基本農(nóng)田保護(hù)界線、土地權(quán)屬界線、八類(lèi)土地利用現(xiàn)狀界線的位置數(shù)量(面積)和質(zhì)量(土地等級(jí)或用地類(lèi)型)等所進(jìn)行的測(cè)繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設(shè)用地審批的重要且必備的基礎(chǔ)資料。

建設(shè)用地勘測(cè)定界也包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用和國(guó)有地出讓測(cè)繪。珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，國(guó)家通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃、規(guī)定土地用途(土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。因此，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用為建設(shè)用地時(shí)，必須測(cè)定轉(zhuǎn)用征用土地的范圍、土地利用現(xiàn)狀及各土地權(quán)屬者的位置、面積、質(zhì)量，為編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征地方案、補(bǔ)充耕地方案提供必需的基礎(chǔ)資料。國(guó)有地出讓測(cè)繪的內(nèi)容包括土地的位置、權(quán)屬、面積、地上地下現(xiàn)狀和其他基礎(chǔ)設(shè)施，是國(guó)家向土地使用者收取土地出讓金的重要依據(jù)。

1．3施工階段的測(cè)繪:規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃和土地報(bào)批完成后，經(jīng)過(guò)對(duì)詳細(xì)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等成果的審批，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位可向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證》，此時(shí)前期工作基本完成，工程進(jìn)人施工階段。施工階段測(cè)繪的主要內(nèi)容包括:場(chǎng)地平整測(cè)量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進(jìn)行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下.進(jìn)行細(xì)郁放樣。當(dāng)不能滿(mǎn)足規(guī)劃要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告規(guī)劃管理部門(mén)，并通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更。

1．4建筑物面積界定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在辦理(商品房預(yù)售許可證》時(shí)、必須委托測(cè)繪部門(mén)進(jìn)行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》、規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的施工圖和放線圖，精確計(jì)算房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偟墓妹娣e，然后繪制房屋分層分戶(hù)面圖。

1．5竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪是依據(jù)建設(shè)規(guī)劃管理部門(mén)審批的建設(shè)工程規(guī)劃圖、施工圖、放線圖和品房面積界定圖以及其他有關(guān)文件資料和技術(shù)規(guī)范。通過(guò)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段.精確測(cè)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)所有地物包括地上、地下建構(gòu))筑物的位置，并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)(面積)、用途等信息狀況，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的綜合驗(yàn)收及更新城市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫(kù)提供信息和資料。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)是進(jìn)一步查清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建設(shè)活動(dòng)是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類(lèi)管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差(3%)以?xún)?nèi)?？⒐ず头慨a(chǎn)測(cè)量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收和界定違法建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。

1．6其他測(cè)繪:隨著人們生活水平的逐年提高，人口、資源、環(huán)境和災(zāi)害四大問(wèn)題已成為政府和人們關(guān)注的重點(diǎn)，人們對(duì)自己的生存空間越來(lái)越重視.像通風(fēng)不好、底層房屋日照時(shí)間不夠帶來(lái)的糾紛會(huì)逐漸增多，需要測(cè)繪部門(mén)依據(jù)天文測(cè)量原理艱據(jù)建筑物朝向、遮檔物位置、建筑間距，確定日照時(shí)間是否滿(mǎn)足《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定。重要建筑、危舊建筑的變形監(jiān)測(cè)和界定違法建設(shè)需要進(jìn)行的測(cè)繪等都屬于其他測(cè)繪工作的范疇。

2．城市房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的測(cè)繪工作涉及房產(chǎn)測(cè)繪、地箱測(cè)繪、建筑工程測(cè)量、電力工程測(cè)量、道路與管線測(cè)量以及其他市政工程測(cè)量等。這些測(cè)繪工作分別由隸屬于土地部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、電力部門(mén)以及市政部門(mén)的測(cè)繪隊(duì)伍承擔(dān)，存在著各自為陣、各行其是的問(wèn)題和現(xiàn)象。這些測(cè)繪單位測(cè)定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復(fù)，數(shù)據(jù)分類(lèi)、編碼繁簡(jiǎn)程度差異很大，有的甚至自定坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準(zhǔn)，資料為部門(mén)所有，不能共享。這樣的重復(fù)測(cè)繪造成國(guó)家財(cái)政的極大浪費(fèi)，加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房屋成本的上升，嚴(yán)重影響測(cè)繪市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

3．改進(jìn)城市房地產(chǎn)測(cè)繪未來(lái)發(fā)展的設(shè)想

造成城市房地產(chǎn)測(cè)繪混亂的原因是多方面的，有體制方面的，有測(cè)繪市場(chǎng)方面的，也有測(cè)繪技術(shù)方面的。

3．1加強(qiáng)城市測(cè)繪管理:一項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)工程，由不同部門(mén)的測(cè)繪隊(duì)伍進(jìn)行重復(fù)測(cè)繪。歸根結(jié)底是測(cè)繪管理體制方面的間題，這是1992年頒布施行的《測(cè)繪法》關(guān)于行業(yè)測(cè)繪管理、專(zhuān)業(yè)測(cè)繪管理和軍事測(cè)繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測(cè)繪法》還沒(méi)有修訂完善以前，借機(jī)構(gòu)改革的東風(fēng)，組建有足夠規(guī)格的測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)應(yīng)當(dāng)是:1.組織基礎(chǔ)測(cè)繪的規(guī)劃和實(shí)施工作。2.在技術(shù)方面做到五個(gè)統(tǒng)一，即坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準(zhǔn)的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測(cè)繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一。3.履行各項(xiàng)測(cè)繪市場(chǎng)管理職能，包括測(cè)繪隊(duì)伍的資質(zhì)管理、測(cè)繪設(shè)計(jì)方案的審批、測(cè)繪任務(wù)的登記與備案、測(cè)繪成果的分發(fā)、測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗(yàn)和驗(yàn)收等。

3．2放開(kāi)搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng):我國(guó)加人WTo后，專(zhuān)業(yè)測(cè)繪不可避免地要與國(guó)際市場(chǎng)接軌，放開(kāi)搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)勢(shì)在必行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測(cè)繪及其他建設(shè)主管部門(mén)。通過(guò)招投標(biāo)的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測(cè)繪單位。從辦理規(guī)劃“一書(shū)兩證”直至取得上地證房產(chǎn)證實(shí)施全過(guò)程的測(cè)繪服務(wù)。生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門(mén)所需的測(cè)繪產(chǎn)品，同時(shí)接受測(cè)繪管理部門(mén)的質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)、匯交測(cè)繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

第6篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值；估價(jià)技術(shù)；資產(chǎn)評(píng)估

作者簡(jiǎn)介：胡著偉(1968－)，男，河南南陽(yáng)人，河南財(cái)經(jīng)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院副教授，主要從事財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)學(xué)研究。

中圖分類(lèi)號(hào)：F231　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006－1096(2010)02－0070－04　收稿日期：2010－01－10

20世紀(jì)90年代以來(lái)，金融衍生工具的大量產(chǎn)生以及隨之而來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)使得公允價(jià)值成為唯一能夠被認(rèn)可的計(jì)量屬性(黃學(xué)敏，2004)。大量應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和報(bào)告，已成為20世紀(jì)末和21世紀(jì)初會(huì)計(jì)及其他經(jīng)濟(jì)學(xué)科領(lǐng)域發(fā)展的重要特征(謝詩(shī)芬，2003)。中國(guó)順應(yīng)潮流，在2006年2月15日了包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則在內(nèi)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其最大亮點(diǎn)就是公允價(jià)值的適度、謹(jǐn)慎運(yùn)用，這一方面契合了中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的市場(chǎng)化進(jìn)程及相關(guān)支撐環(huán)境的完善程度，另一方面實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同(劉玉廷，2007)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用結(jié)果直接關(guān)乎企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，進(jìn)而影響各利益相關(guān)者，即準(zhǔn)則的“經(jīng)濟(jì)后果”(Zeff，1978)決定了公允價(jià)值的運(yùn)用絕非是簡(jiǎn)單地準(zhǔn)則制定和實(shí)施，還需要相應(yīng)配套環(huán)境的支撐。在全球金融危機(jī)引發(fā)公允價(jià)值計(jì)量存廢之爭(zhēng)的背景下，對(duì)其實(shí)際運(yùn)用情況尤其是公允價(jià)值確定方法――這一難點(diǎn)進(jìn)行分析，提出完善對(duì)策，具有重要意義。本文從公允價(jià)值在上市公司具體準(zhǔn)則中的運(yùn)用出發(fā)，以上市公司2007年、2008年年報(bào)中披露的公允價(jià)值確定方法為基礎(chǔ)，分析并查找有關(guān)公允價(jià)值確定中存在的主要問(wèn)題，并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)建議。

一、公允價(jià)值計(jì)量在中國(guó)現(xiàn)行準(zhǔn)則中的運(yùn)用分析

計(jì)量是會(huì)計(jì)系統(tǒng)的核心職能(Yuri，1979)，進(jìn)而成為現(xiàn)代會(huì)計(jì)的發(fā)展動(dòng)力之一(葛家澍，2001)。會(huì)計(jì)計(jì)量在脫離原始計(jì)量時(shí)期進(jìn)入貨幣計(jì)量時(shí)期以后，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：以如實(shí)記錄為基礎(chǔ)的直觀計(jì)量階段、以歷史成本為基礎(chǔ)的計(jì)量方法逐步完善階段、公允價(jià)值計(jì)量形成發(fā)展階段，已出現(xiàn)以公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)取代歷史成本計(jì)量基礎(chǔ)的總趨勢(shì)，這是歷史的進(jìn)步(陳美華，2006)。

(一)公允價(jià)值在準(zhǔn)則中的運(yùn)用情況

財(cái)政部立足經(jīng)濟(jì)全球化，在充分考慮中國(guó)當(dāng)前的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律等環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(2006)中盡可能適度地應(yīng)用了公允價(jià)值。首先在基本準(zhǔn)則上對(duì)公允價(jià)值定義及與其他計(jì)量屬性的關(guān)系加以說(shuō)明，然后結(jié)合具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范對(duì)象運(yùn)用，在38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中涉及計(jì)量的有30項(xiàng)，在這30項(xiàng)準(zhǔn)則中又有21項(xiàng)不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量(其中17項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則直接運(yùn)用了公允價(jià)值)，具體情況見(jiàn)表1。

①～④在存貨、固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)四項(xiàng)具體準(zhǔn)則中，均在計(jì)量或初始計(jì)量中做出了幾乎一致的規(guī)定，即投資者投入相關(guān)資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定的價(jià)值不公允的除外。這意味著接受投資形成的相關(guān)資產(chǎn)，不允許直接以公允價(jià)值確定。另外準(zhǔn)則均規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等所取得的相關(guān)資產(chǎn)的成本，應(yīng)分別按照相應(yīng)的準(zhǔn)則確定，而非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組準(zhǔn)則對(duì)符合條件的交易均引入公允價(jià)值計(jì)量。⑤公允價(jià)值只在非同一控制下的企業(yè)合并時(shí)使用。⑥承租人在確定融資租入資產(chǎn)價(jià)值時(shí)用到，融資租賃中出租人對(duì)未擔(dān)保余值的后續(xù)計(jì)量。

(二)公允價(jià)值在準(zhǔn)則中的運(yùn)用特點(diǎn)

1.謹(jǐn)慎性

雖然在涉及計(jì)量的準(zhǔn)則中有70％運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量，但是其運(yùn)用是有約束條件的，表現(xiàn)在一方面歷史成本基礎(chǔ)地位沒(méi)有動(dòng)搖，基本準(zhǔn)則第43條規(guī)定“企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)采用歷史成本”。這強(qiáng)調(diào)歷史成本計(jì)量屬性的主導(dǎo)地位。另一方面公允價(jià)值運(yùn)用中苛刻的限制條件，比如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量必須滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，二是換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，其中，商業(yè)實(shí)質(zhì)是指換人資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量在風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同，或者換人資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換人資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價(jià)值相比是巨大的。這表明中國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用是全面而謹(jǐn)慎的。

2.針對(duì)性

現(xiàn)行準(zhǔn)則體系采用“交易或事項(xiàng)”導(dǎo)向，即打破原來(lái)分行業(yè)的會(huì)計(jì)制度模式，針對(duì)“交易或事項(xiàng)”進(jìn)行規(guī)范，這樣容易實(shí)現(xiàn)不同行業(yè)的統(tǒng)一。這種導(dǎo)向延伸到公允價(jià)值的運(yùn)用中。具體準(zhǔn)則規(guī)范對(duì)象涉及資產(chǎn)、負(fù)債、收入、費(fèi)用等會(huì)計(jì)要素，但就公允價(jià)值運(yùn)用來(lái)看主要涉及資產(chǎn)或負(fù)債，尤其是資產(chǎn)的計(jì)量，所以本文主要關(guān)注資產(chǎn)的分類(lèi)計(jì)量。從公允價(jià)值的，運(yùn)用來(lái)看，計(jì)量對(duì)象分為金融工具和非金融工具兩類(lèi)，對(duì)金融工具一般采用直接法確定，比如交易價(jià)格；非金融工具一般采用間接法確定，比如評(píng)估法。另外，從交易過(guò)程來(lái)看，有的交易一次完成，比如非同一控制下的企業(yè)合并，初始計(jì)量采用公允價(jià)值，由于沒(méi)有后續(xù)交易，所有就沒(méi)有后續(xù)計(jì)量；而另一些交易是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，所以在后續(xù)計(jì)量中亦運(yùn)用公允價(jià)值，主要是金融工具以及一些動(dòng)態(tài)的事項(xiàng)(如或有負(fù)債等)。

3.層次性

具體準(zhǔn)則公允價(jià)值的運(yùn)用可分為三個(gè)層次：(1)要求主體對(duì)某些資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量并將計(jì)量結(jié)果在表內(nèi)確認(rèn)。這是運(yùn)用的主體。從金融工具到非金融工具，基本都要求運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量并在表內(nèi)確認(rèn)。(2)要求主體對(duì)某些資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量并將計(jì)量結(jié)果在表內(nèi)確認(rèn)，但規(guī)定了特定的應(yīng)用條件，在該條件無(wú)法滿(mǎn)足時(shí)主體就可以選擇其他計(jì)量屬性進(jìn)行計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。從實(shí)施情況來(lái)看，2008年中國(guó)存在投資性房地產(chǎn)的上市公司達(dá)690家，采用成本計(jì)量模式的為670家(占97.1％)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的為20家(占2.89％)(財(cái)政部會(huì)計(jì)司，2009)。這一層次的運(yùn)用具有過(guò)渡性，隨著條件的成熟，范圍會(huì)擴(kuò)大。(3)只是為了相關(guān)會(huì)計(jì)處理的需要而要求對(duì)一些資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，其計(jì)量結(jié)果不在表內(nèi)確認(rèn)。其運(yùn)用具有間接性和隱蔽性。

二、上市公司公允價(jià)值確定方法分析

公允價(jià)值運(yùn)用的最大難點(diǎn)是公允價(jià)值的確定。分析準(zhǔn)則及相關(guān)應(yīng)用指南可知《資產(chǎn)減值》和《金融工具確認(rèn)和計(jì)

量》提供了比較詳細(xì)的公允價(jià)值計(jì)量指南，以下結(jié)合中國(guó)上市公司2007年、2008年年報(bào)分析公允價(jià)值確定方法并分析存在的問(wèn)題及原因。

(一)《資產(chǎn)減值》公允價(jià)值確定方法

該方法分為三個(gè)層次：(1)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平交易中銷(xiāo)售協(xié)議價(jià)格減去可直接歸屬于該資產(chǎn)處置費(fèi)用的金額來(lái)確定；(2)不存在銷(xiāo)售協(xié)議但存在資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)按照該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格減去處置費(fèi)用后的金額來(lái)確定；資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格通常應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的買(mǎi)方出價(jià)確定；(3)在不存在銷(xiāo)售協(xié)議和資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的情況下，應(yīng)當(dāng)以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，估計(jì)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額，該凈額可以參考同行業(yè)類(lèi)似資產(chǎn)的最近交易價(jià)格或者結(jié)果進(jìn)行估計(jì)。

2007年的1570家上市公司中，有692家上市公司對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，而2008年1624家上市公司中有1089家公司存在資產(chǎn)減值，資產(chǎn)減值損失為3963.48億元，占利潤(rùn)總額的35.63％。其中，存貨跌價(jià)損失、固定資產(chǎn)減值損失和貸款減值損失所占比重最大。多數(shù)上市公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定分類(lèi)確定長(zhǎng)期資產(chǎn)減值測(cè)試中的公允價(jià)值。從分析來(lái)看，其難點(diǎn)在于現(xiàn)值技術(shù)運(yùn)用中相關(guān)參數(shù)的確定。

(二)《金融工具確認(rèn)和計(jì)量》公允價(jià)值確定方法

各家公司均力求遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)不同情形分別采用同類(lèi)資產(chǎn)活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)、類(lèi)似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)和估值技術(shù)等方法確定公允價(jià)值。但公允價(jià)值確定方法的披露內(nèi)容過(guò)于原則和雷同，上市公司(非金融企業(yè))均原則性地照搬準(zhǔn)則規(guī)定，很少會(huì)結(jié)合企業(yè)具體情況確定，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，如何估計(jì)現(xiàn)金流量、如何確定現(xiàn)金流量會(huì)計(jì)期間等；采用期權(quán)定價(jià)模型(例如Black-Seholes模型)時(shí)，如何選定相關(guān)假設(shè)、確定相關(guān)假設(shè)數(shù)值等，企業(yè)幾乎未作披露，詳細(xì)程度無(wú)法滿(mǎn)足會(huì)計(jì)信息使用者決策有用性的需求。

(三)《企業(yè)合并》應(yīng)用指南中公允價(jià)值確定方法

《企業(yè)合并》準(zhǔn)則應(yīng)用指南中，分報(bào)表項(xiàng)目規(guī)定取得的被購(gòu)買(mǎi)方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的公允價(jià)值，除使用上述兩個(gè)準(zhǔn)則中規(guī)定的方法外，主要有以下幾種方法：(1)賬面余額，適用于貨幣資金；(2)應(yīng)收、應(yīng)付金額，適用于短期應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)；(3)現(xiàn)值，適用于長(zhǎng)期應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)；(4)可變現(xiàn)凈值，適用于產(chǎn)成品、商品及在產(chǎn)品；(5)重置成本，適用于原材料。

2007年和2008年分別有225家和296家上市公司發(fā)生非同一控制下的企業(yè)合并，全部采用了公允價(jià)值作為計(jì)量基礎(chǔ)，大部分上市公司根據(jù)《企業(yè)合并》應(yīng)用指南中規(guī)定的方法確定可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債公允價(jià)值。

(四)《投資性房地產(chǎn)》公允價(jià)值確定方法

對(duì)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則并沒(méi)有明確規(guī)定后續(xù)計(jì)量中公允價(jià)值的確定方法，結(jié)果是大部分擁有該類(lèi)資產(chǎn)的上市公司選用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，只有少數(shù)公司采用公允價(jià)值模式。具體情況是2007年持有投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，采用公允價(jià)值模式的有18家，其公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購(gòu)買(mǎi)方初步商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(2家上市公司)等，而另外3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。2008年持有投資性房地產(chǎn)的690家上市公司中采用公允價(jià)值模式的有20家，其公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(5家公司)。

(五)其他準(zhǔn)則公允價(jià)值的確定方法

《非貨幣性資產(chǎn)交換》、《債務(wù)重組》也重新引入公允價(jià)值計(jì)量，而確定方法援引上述準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的規(guī)定，但是總體來(lái)看，這些規(guī)定具有模糊性，尤其是不具有活躍市場(chǎng)的長(zhǎng)期資產(chǎn)，大都采用評(píng)估價(jià)格作為交換資產(chǎn)的公允價(jià)值。2007年1570家上市公司中，發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換的有40家上市公司，有32家上市公司產(chǎn)生損益，形成利得的有21家上市公司，形成損失的有11家上市公司，未產(chǎn)生損益的有8家。2007年1570家上市公司中316家上市公司發(fā)生了債務(wù)重組，其中229家上市公司作為債務(wù)人獲得了債務(wù)重組收益133.00億元。2008年1597家非金融類(lèi)上市公司中，完成債務(wù)重組的有296家，其中220家公司作為債務(wù)人獲得了債務(wù)重組收益109.30億元。從上市公司披露的債務(wù)重組過(guò)程中公允價(jià)值的確定方法來(lái)看，大多是雙方協(xié)議，也有評(píng)估價(jià)，甚至還有法院或其他部門(mén)裁定，存在隨意性和人為操縱之嫌。

由此可見(jiàn)，中國(guó)有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量的指南已包含了與美國(guó)SFAS157公允價(jià)值計(jì)量類(lèi)似的“公允價(jià)值級(jí)次”，但是具體內(nèi)容差異很大：《資產(chǎn)減值》將銷(xiāo)售協(xié)議價(jià)格作為公允價(jià)值計(jì)量的首選；而《金融工具確認(rèn)和計(jì)量》將活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)作為首選。《企業(yè)合并》準(zhǔn)則應(yīng)用指南更是用盡各種計(jì)量屬性確定公允價(jià)值。這表明公允價(jià)值確定方法不統(tǒng)一，在準(zhǔn)則執(zhí)行中，對(duì)于同一交易事項(xiàng)，有的按照活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)確定公允價(jià)值，有的按照交易雙方協(xié)議價(jià)格確定公允價(jià)值，有的按照評(píng)估價(jià)格確定公允價(jià)值，這種準(zhǔn)則或指南的不一致引發(fā)“規(guī)則性差異”。

三、完善公允價(jià)值確定方法的對(duì)策

(一)完善公允價(jià)值運(yùn)用的市場(chǎng)條件：提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

公允價(jià)值是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其確定高度依賴(lài)基礎(chǔ)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，得到廣泛認(rèn)可的公允價(jià)值計(jì)量“三級(jí)次”就是依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的可得性劃分的，這表明，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可靠程度越高，以此為基礎(chǔ)確定的公允價(jià)值就越可靠。雖然中國(guó)市場(chǎng)化改革已取得重大進(jìn)展，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位尚未得到廣泛認(rèn)可，主要原因在于各類(lèi)市場(chǎng)尚不完善，有的市場(chǎng)還未建立，這是中國(guó)應(yīng)用公允價(jià)值中的最大制約因素，因此要求完善市場(chǎng)條件。

1.積極培養(yǎng)各級(jí)市場(chǎng)，提供可觀測(cè)交易。雖然公允價(jià)值并不等于市場(chǎng)價(jià)格，但是市場(chǎng)價(jià)格被公認(rèn)為是最客觀、最可靠、也是最簡(jiǎn)便的公允價(jià)值的來(lái)源。所以當(dāng)前應(yīng)該努力培育各級(jí)市場(chǎng)，特別是生產(chǎn)資料市場(chǎng)和二手交易市場(chǎng)，從而為確定公允價(jià)值提供客觀、直接的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2.加快金融市場(chǎng)化改革進(jìn)程。在證券價(jià)格逐漸市場(chǎng)化的同時(shí)，國(guó)債發(fā)行中的投標(biāo)、競(jìng)價(jià)方式，全國(guó)銀行間同一拆借利率的出現(xiàn)和入網(wǎng)會(huì)員的逐漸增多以及公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作的進(jìn)行，均使我國(guó)的利率市場(chǎng)化改革獲得很大進(jìn)展。金融逐步市場(chǎng)化，為金融衍生品的公允價(jià)值確定的實(shí)施提供條件。

當(dāng)前必須采取各種有效措施努力發(fā)展多層次資本市場(chǎng)體系，包括主板、創(chuàng)業(yè)板、中小板、店頭交易(OTC)在內(nèi)的股票交易市場(chǎng)和債券市場(chǎng)；加大金融工具和衍生金融工具創(chuàng)新力度，建設(shè)高度發(fā)達(dá)的商品交易市場(chǎng)體系及相關(guān)的信息系統(tǒng)；打破地域和條塊分割，建立健全有關(guān)法律法規(guī)等等。

(二)制定公允價(jià)值準(zhǔn)則及應(yīng)用指南：統(tǒng)一確定規(guī)范

為了進(jìn)一步提高公允價(jià)值確定的一致性、實(shí)務(wù)可操作性，應(yīng)盡早制定更為完善的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則及應(yīng)用指南。

在該項(xiàng)準(zhǔn)則制定過(guò)程中，可以借鑒美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)的SFAS157公允價(jià)值計(jì)量以及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)(IASB)的公允價(jià)值計(jì)量征求意見(jiàn)稿，應(yīng)著力解決以下三個(gè)問(wèn)題。

1.公允價(jià)值定義

“公允價(jià)值”定義是公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則制定的關(guān)鍵問(wèn)題，它決定了公允價(jià)值計(jì)量的目標(biāo)和方向(于永生，2008)。目前國(guó)際最新動(dòng)態(tài)的公允價(jià)值定義將“脫手價(jià)”確定為公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)，使公允價(jià)值內(nèi)涵和外延明確化，有利于實(shí)務(wù)操作，而我國(guó)現(xiàn)行準(zhǔn)則中公允價(jià)值定義目標(biāo)具有模糊性。雖然，“在活躍市場(chǎng)上，企業(yè)已持有的金融資產(chǎn)或擬承擔(dān)的金融負(fù)債的報(bào)價(jià)，應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)行出價(jià)；企業(yè)擬購(gòu)人的金融資產(chǎn)或已承擔(dān)的金融負(fù)債的報(bào)價(jià)，應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)行要價(jià)”的規(guī)定已隱含了公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)是“脫手價(jià)”，但是其他準(zhǔn)則沒(méi)有一以貫之。

2.公允價(jià)值確定方法

計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核心，公允價(jià)值運(yùn)用中爭(zhēng)議最多的也是計(jì)量方法。在中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，適用公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)和負(fù)債，多數(shù)不存在活躍市場(chǎng)，存在活躍市場(chǎng)的只是少數(shù)，而不存在活躍市場(chǎng)時(shí)，公允價(jià)值的可靠確定很困難。我們應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)或負(fù)債特性及其基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠程度，制定不同級(jí)次的計(jì)量方法，同時(shí)提供關(guān)于公允價(jià)值可靠計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)用指南。

3.細(xì)化公允價(jià)值的披露規(guī)范

從公允價(jià)值計(jì)量的復(fù)雜性來(lái)看，要使信息使用者完全理解公允價(jià)值信息，必須有相應(yīng)的信息披露。對(duì)以非市場(chǎng)基礎(chǔ)確定的公允價(jià)值，準(zhǔn)則中應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化披露要求，特別關(guān)注在這種情況下公允價(jià)值的確定方法、管理層的假設(shè)、是否引入了外部評(píng)估師的估價(jià)，如果某些重要變量發(fā)生與原來(lái)假設(shè)不同的變化可能會(huì)引起財(cái)務(wù)報(bào)表重要指標(biāo)發(fā)生何種變化的敏感性分析等信息。

(三)打造復(fù)合型高端人才隊(duì)伍：提高操作能力

中國(guó)現(xiàn)有會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍1200多萬(wàn)人，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。但是受傳統(tǒng)觀念及教育體制所限，大多數(shù)會(huì)計(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)難以適應(yīng)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)環(huán)境引致的會(huì)計(jì)全球化。尤其是嵌入虛擬經(jīng)濟(jì)中的公允價(jià)值運(yùn)用，是對(duì)會(huì)計(jì)人員全面素質(zhì)的考驗(yàn)。無(wú)論是數(shù)據(jù)分析，還是近期對(duì)事務(wù)所的調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在確定公允價(jià)值時(shí)問(wèn)題較多，要么憑經(jīng)驗(yàn)估計(jì)、要么完全依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)，難以真實(shí)反映企業(yè)狀況。這表明，中國(guó)急需復(fù)合型的高端會(huì)計(jì)人才，要培養(yǎng)一大批德才兼?zhèn)?，既熟悉和掌握?huì)計(jì)準(zhǔn)則、內(nèi)部控制和信息化，又具有現(xiàn)代金融知識(shí)、熟悉資本市場(chǎng)運(yùn)作的復(fù)合型高端會(huì)計(jì)領(lǐng)軍人才隊(duì)伍。

第7篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

最新銷(xiāo)售人員試用期的工作總結(jié)

銷(xiāo)售的工作，雖然有壓力，但也是一種動(dòng)力，促使著我不斷前行，取得好的業(yè)績(jī)，也是讓自己能通過(guò)試用，得到認(rèn)可能轉(zhuǎn)正，我也是感到很高興，但成為正式的員工，其實(shí)也是一種壓力，一種責(zé)任，要做的更好才行，而之前的工作，其實(shí)自己也是發(fā)現(xiàn)有些方面還可以繼續(xù)來(lái)進(jìn)步的，在此也是整理下工作，來(lái)做好總結(jié)。

對(duì)于這份工作，之前不是很了解，能進(jìn)來(lái)當(dāng)然我也是知道，公司對(duì)于我們是抱有一個(gè)期望的，我也是不想辜負(fù)，無(wú)論是培訓(xùn)，和同事交流，我都是積極的來(lái)學(xué)，去提升，一些技巧也是在用的過(guò)程中更加的熟練，每次工作結(jié)束，都是會(huì)去反思，哪些做得還是不夠到位，哪些還能改進(jìn)，才能把銷(xiāo)售做得更好，找到客戶(hù)，如何的去轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售額，并不是那么的簡(jiǎn)單和容易，但我也是清楚，如果自己不斷的去找到方法，能力提升，那么做好工作也是會(huì)變得輕松和簡(jiǎn)單一些了，而這個(gè)工作的壓力也是促使著我去前行，不希望自己的努力白費(fèi)，而且能得到肯定。銷(xiāo)售是很磨礪人的，我也是在工作后感受到自己的成長(zhǎng)，這些不但是對(duì)于工作有幫助，對(duì)于自己同樣也是如此。

在和客戶(hù)的交流里面，我也是用公司教我的技巧以及自己的一個(gè)方法去做好銷(xiāo)售，開(kāi)始的時(shí)候并不是那么容易成功，即使有客戶(hù)，但最后能達(dá)成交易的量也是很少，這也是刺激到了我，為何別的同事可以做到，我卻不行，我也是不想如此，不斷的改進(jìn)，去思考，然后一個(gè)個(gè)客戶(hù)的去談，慢慢的'從生澀到了能拿到業(yè)績(jī)，我也是高興，但知道留給我的時(shí)間不是很多，如果做不好，那么就會(huì)被辭退，我也是利用好時(shí)間，去多做，多找客戶(hù)，盡力的完成銷(xiāo)售的任務(wù)，試用的過(guò)程里頭，我也是得到領(lǐng)導(dǎo)肯定，看到我完成任務(wù)，也是給予了我更多的要求，壓力大了，但是我卻沒(méi)有去退縮，反而依舊認(rèn)真的去做好自己該做的一些事情，達(dá)成交易，讓自己的業(yè)績(jī)不斷去取得突破。

做好了業(yè)績(jī)，但我也是知道我的效率并不是特別的高，別的同事相同的時(shí)間能做得更好一些，而我卻是需要加班才能完成，我知道能力和經(jīng)驗(yàn)還有欠缺，但也是找到了問(wèn)題，要去改善，在今后能做得更好一些，讓領(lǐng)導(dǎo)得到肯定，轉(zhuǎn)正了，壓力大了，但同時(shí)也是讓我更加的意識(shí)到自己要不斷的突破，把業(yè)績(jī)做到更好。

最新銷(xiāo)售人員試用期的工作總結(jié)

我于x年x月底進(jìn)入公司，主要負(fù)責(zé)批發(fā)客戶(hù)，三個(gè)月都完成了銷(xiāo)售任務(wù)。在這三個(gè)月里感謝辦事處領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助，能夠讓我順利的熟悉工作崗位，圓滿(mǎn)完成銷(xiāo)售任務(wù)。

1、遵守崗位職責(zé)，認(rèn)真履行本職工作。我主要的工作就是服務(wù)經(jīng)銷(xiāo)商和客戶(hù)，起著溝通與協(xié)調(diào)的作用。月初我的首要工作就是安排經(jīng)銷(xiāo)商排貨打款；然后是按路線拜訪客戶(hù)，運(yùn)用分銷(xiāo)政策和贈(zèng)品加強(qiáng)分銷(xiāo)；及時(shí)完成各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，做好月工作總結(jié)。

2、明確任務(wù)，主動(dòng)積極，力求保質(zhì)保量按時(shí)完成。每月做好銷(xiāo)售和開(kāi)拓計(jì)劃，抓住工作重點(diǎn)有目的有步驟的實(shí)施。班前班后做好工作準(zhǔn)備和回顧，多和同事溝通，遇到解決不了的問(wèn)題向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)教。

3、正確對(duì)待客戶(hù)需求并妥善解決。了解客戶(hù)的需求，主動(dòng)提出在拜訪發(fā)現(xiàn)隱藏的問(wèn)題。關(guān)注產(chǎn)品的陳列位置和價(jià)位（同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做比較），有預(yù)見(jiàn)性地提出提高銷(xiāo)量的建議。

4、工作總結(jié)認(rèn)真學(xué)習(xí)拜訪八步驟，靈活運(yùn)用到工作中。客戶(hù)就是市場(chǎng)，只要我們贏得客戶(hù)就贏得市場(chǎng)。拜訪八步驟就是百事公司的精髓。從工作準(zhǔn)備到拜訪結(jié)束都是最理想的，我在工作中感到拜訪八步驟是一把金鑰匙，可以打開(kāi)每個(gè)客戶(hù)的大門(mén)。學(xué)習(xí)了公司的拜訪八步驟后我才發(fā)現(xiàn)到一個(gè)客戶(hù)那要做的其實(shí)有很多，其中的道理也得在實(shí)際工作中來(lái)體會(huì)。

5、在今后的工作中我要作好以下兩方面的內(nèi)容：在拜訪客戶(hù)時(shí)不卑不亢，妥善處理客戶(hù)提出的問(wèn)題。對(duì)簽有協(xié)議的客戶(hù)嚴(yán)格按照條款執(zhí)行，不足之處立即調(diào)整，杜絕其僥幸心理。培養(yǎng)自己的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。在拜訪客戶(hù)時(shí)關(guān)注產(chǎn)品的陳列包括冷凍數(shù)pop等（包括同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)品牌），要力爭(zhēng)最好的位置。加強(qiáng)自己的語(yǔ)言表達(dá)能力。

在和客戶(hù)溝通時(shí)準(zhǔn)備好陳述的內(nèi)容，力求條理清晰，言語(yǔ)簡(jiǎn)潔，通俗易懂。在以后的工作中希望繼續(xù)得到大家的支持和幫助，做好個(gè)人熱門(mén)思想?yún)R報(bào)工作計(jì)劃，為我們能把工作做的更好加油！

最新銷(xiāo)售人員試用期的工作總結(jié)

作為一名銷(xiāo)售新人，剛加入房產(chǎn)銷(xiāo)售部的時(shí)候什么都不懂，現(xiàn)在想起來(lái)還有些好笑，通過(guò)這段時(shí)期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負(fù)責(zé)很多工作的實(shí)施。這些工作主要包括：

1、深入銷(xiāo)售第一線，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶(hù)的特點(diǎn)和需求，掌握客戶(hù)的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶(hù)最關(guān)心的問(wèn)題。例如：xx園xx庭，xx閣開(kāi)盤(pán)期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)；xx村2、6底層商鋪銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)；xxx花園xxxx開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤(pán)的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的動(dòng)向，了解其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售措施。收集了八月份至今各樓盤(pán)的報(bào)紙廣告并整理分類(lèi)。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷(xiāo)策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)以及房展會(huì)的各樓盤(pán)促銷(xiāo)。

4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見(jiàn)供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷(xiāo)售部的意見(jiàn)與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷(xiāo)售部署，更加實(shí)際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，組織銷(xiāo)售人員在促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷(xiāo)售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會(huì)”，“xx園國(guó)慶看房專(zhuān)線車(chē)”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷(xiāo)活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷(xiāo)人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷(xiāo)售部主管例會(huì)，將周銷(xiāo)售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。從八月份進(jìn)入公司開(kāi)始，每周匯總各點(diǎn)周銷(xiāo)售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

8、指導(dǎo)各銷(xiāo)售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷(xiāo)售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)和工作程序，工作方法。協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶(hù)等。

第8篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：老齡化；戶(hù)外休閑空間；適應(yīng)性

TU982

當(dāng)人類(lèi)社會(huì)伴隨著時(shí)代飛速發(fā)展的步伐進(jìn)入21世紀(jì)，人類(lèi)面臨著一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)——人口老齡化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)60歲以上的老年人已達(dá)1．43億人，占全國(guó)人口總數(shù)的10．97％以上，占全球老年人口總量1／5。自1999年進(jìn)入老齡社會(huì)后，我國(guó)現(xiàn)已是世界上老年人最多的國(guó)家，且近20多年來(lái)，以每年302萬(wàn)人的速度增加，到21世紀(jì)中將達(dá)到4億多人，即每10人中將有3位老人。老齡化帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題，老年人的居住、醫(yī)療、休閑生活等都是迫切需要解決的問(wèn)題。為了滿(mǎn)足社會(huì)需求，各地的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年公寓等都在悄然興起，老年人的居住問(wèn)題得到了很大改善。但是對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，僅有住房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，尤其是退休后有大量的自由時(shí)間可以安排，他們更需要有一個(gè)安全、舒適的戶(hù)外空間來(lái)滿(mǎn)足戶(hù)外休閑活動(dòng)的需要。

一、休閑空間概況

從房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，住宅小區(qū)的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段的住宅小區(qū)屬于粗放型開(kāi)發(fā)，設(shè)施簡(jiǎn)單，綠化單一，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。第二階段的小區(qū)建設(shè)風(fēng)格代表了一種消費(fèi)時(shí)尚，開(kāi)始出現(xiàn)了會(huì)所設(shè)施，注重小區(qū)的外部環(huán)境，并且開(kāi)始倡導(dǎo)“人車(chē)分流”等“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。第三階段則在第二階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行了強(qiáng)化，引進(jìn)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，關(guān)注人與自然的融合，并注重小區(qū)內(nèi)的親和力。與這三個(gè)階段相適應(yīng)的住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的演變也經(jīng)歷了綠化概念、環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)三個(gè)過(guò)程?？傮w來(lái)講，八、九十年代建設(shè)的小區(qū)，環(huán)境設(shè)施相對(duì)落后，老年人普遍反映不能滿(mǎn)足戶(hù)外休閑活動(dòng)的需求。調(diào)查反應(yīng)雖然近幾年建設(shè)的小區(qū)環(huán)境已有較大改善，但是也都不同程度的存在一些問(wèn)題，很多老人抱怨綠化環(huán)境差、功能設(shè)施不理想、缺乏無(wú)障礙設(shè)計(jì)、空間缺乏人氣氛同等等。由于目前居住區(qū)戶(hù)外環(huán)境的服務(wù)對(duì)象大都是全民性的，與老年人日常生活密切相關(guān)的空間場(chǎng)所，缺少專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人的更為細(xì)致和完善的設(shè)計(jì)。

二、老年人對(duì)休閑空間的需求

不同性別老年人對(duì)休閑空間的要求通過(guò)實(shí)地調(diào)研和分析總結(jié)，歸納出影響老年人戶(hù)外休閑空間的環(huán)境要素主要包括綠化狀況、設(shè)施狀況、平坦?fàn)顩r、環(huán)境氛圍、噪音狀況、空間層次這六個(gè)方面。女性老人的結(jié)果為：綠化狀況>設(shè)施狀況>噪音狀況>環(huán)境氛圍>平坦?fàn)顩r。

>空間層次；總體結(jié)果為：綠化環(huán)境>環(huán)境氛圍>設(shè)施狀況>噪音狀況>平坦?fàn)顩r>空間層次。從性別來(lái)看，其中綠化狀況的均值最小且標(biāo)準(zhǔn)差分別為1．200、1．349，二者相差極小，可見(jiàn)無(wú)論男性老人還是女性老人意見(jiàn)都比較統(tǒng)一，都更看重綠化環(huán)境。老年人意見(jiàn)比較統(tǒng)一的還有環(huán)境氛圍。在其他幾個(gè)要素上沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，性別影響不大，但是年齡上存在不同程度的影響，這與老年人不同階段的身體狀況、興趣愛(ài)好等不無(wú)關(guān)系。

二、老年人居住區(qū)戶(hù)外活動(dòng)特征

（一） 時(shí)域性

時(shí)域性即指老年人的活動(dòng)因時(shí)間的變化而呈現(xiàn)出“M”形分布，夏季活動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，早上9：00和晚飯后的19：00左右是活動(dòng)的高峰時(shí)段，冬季活動(dòng)時(shí)間有所縮短，活動(dòng)高峰集中在正午陽(yáng)光較好的10：00～16：00間，其余時(shí)段外出活動(dòng)老人較少。

（二）地域性

諾特階曾經(jīng)說(shuō)：“所謂地域性概念涉及空間范圍內(nèi)的行為發(fā)生和能產(chǎn)生與特定地理學(xué)上的固定空間場(chǎng)所有關(guān)的防御性反應(yīng)?！倍@種地域性的特征在環(huán)境行為學(xué)上可以稱(chēng)為領(lǐng)域性。人的領(lǐng)域有四點(diǎn)作用，即安全、相互刺激、自我認(rèn)同與有管轄范圍。老年人的地域很大程度上是出于一種相互刺激和自我認(rèn)同。他們經(jīng)常習(xí)慣性的在某一時(shí)間不約而同的出現(xiàn)在某些地點(diǎn)，即使這些地點(diǎn)在某種程度上看來(lái)并不是合適的聚會(huì)、活動(dòng)場(chǎng)所。由于這些地點(diǎn)反復(fù)的被老年人使用，使得該地點(diǎn)的地域性特權(quán)被人們所默認(rèn)。這種地域性并不是一成不變的，而是隨著時(shí)間、季節(jié)、活動(dòng)方式以及城市地理區(qū)位的變化而變化。

三、住宅區(qū)發(fā)展與老年適應(yīng)性休閑空間設(shè)計(jì)策略

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，適宜于老年人的住區(qū)休閑空間設(shè)計(jì)應(yīng)該認(rèn)真做好以下幾個(gè)方面的工作：一是加強(qiáng)綠化力度，提高環(huán)境質(zhì)量；二是以住宅小區(qū)為單位，主要集中于小區(qū)內(nèi)部；三是規(guī)模小型化、類(lèi)型多樣化、布局分散化。為避免給老年人的戶(hù)外活動(dòng)帶來(lái)影響和干擾，小區(qū)的道路交通系統(tǒng)宜采取人車(chē)分流或部分分流的方式，并為老年人設(shè)計(jì)合理的步行路線便于老人出行和散步健身。同時(shí)合理劃分集體活動(dòng)區(qū)、小型交往區(qū)和私密性休憩區(qū)域。坐息區(qū)域的座椅宜設(shè)靠背，同時(shí)與桌子有較好的匹配，滿(mǎn)足老齡人品茗等休閑的需求；每條座椅或每處小憩之地都應(yīng)有各自相宜的具體環(huán)境，如凹處、轉(zhuǎn)角處等以提供親切、安全和良好的小環(huán)境。另外，老年人在一個(gè)不熟悉的環(huán)境里很難確認(rèn)方位，通過(guò)休閑空間的層次和個(gè)性設(shè)計(jì)比如細(xì)部的材料、質(zhì)感等變化增強(qiáng)其標(biāo)識(shí)性可以為老年人的戶(hù)外活動(dòng)帶來(lái)極大的便利。除此之外，形成具有特色的老年人戶(hù)外休閑空間還應(yīng)做好以下幾方面：

(1)與氣候、環(huán)境特征相適應(yīng)氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。四季分明，季風(fēng)明顯，夏季炎熱多雨，冬季寒冷少雨，春秋干燥"。在綠化配植上，應(yīng)多選用與氣候及老年人健康相適應(yīng)的綠化植物，合理搭配物種，使一年四季具有季相上的變化。由此形成的與地域氣候特征及老年人喜聞樂(lè)見(jiàn)的習(xí)性相應(yīng)的環(huán)境。樹(shù)木平面配置在考慮構(gòu)圖形式美的同時(shí)。要考慮特定的氣候因素?；顒?dòng)區(qū)域或休憩區(qū)北側(cè)宜種植常綠樹(shù)，以阻擋冬季北風(fēng)和遮擋夏天日曬，還能有效地隔絕噪聲、防風(fēng)防沙；南側(cè)主要選用針葉樹(shù)或冬日落葉的闊葉樹(shù)種，可以獲得陽(yáng)光充足、干燥暖和的坐息區(qū)。這樣不僅能夠創(chuàng)造舒適的小環(huán)境，還可以起到視線遮擋、分隔空間的作用。

(2)傳承地域文化

在當(dāng)下，中國(guó)傳統(tǒng)文化的回歸之勢(shì)日趨顯現(xiàn)之時(shí)，弘揚(yáng)本土文化，塑造地域特色，不僅是時(shí)展的需要，更是展現(xiàn)城市文化底蘊(yùn)、體現(xiàn)人本精神的必要。

(3)劃分老年人專(zhuān)享和共享區(qū)域

老年人的各種興趣團(tuán)體，如京劇團(tuán)，太極苑、交誼舞隊(duì)等應(yīng)為其提供舒適和相對(duì)私密的空間場(chǎng)所，為老年人設(shè)定專(zhuān)用的門(mén)球場(chǎng)，抖空竹場(chǎng)地、健身場(chǎng)所和休憩空間。老人經(jīng)常聚集的或是專(zhuān)門(mén)服務(wù)于老年人的場(chǎng)所要保證環(huán)境氛圍動(dòng)靜結(jié)合，使老人們既能被照顧到又不至于受到兒童和年輕人的影響。老年人不但表現(xiàn)出對(duì)同階層老年人的偏好，樂(lè)意與“意趣相投”的老人交往，同時(shí)也喜歡與晚輩交往。

第9篇：對(duì)房地產(chǎn)的建議和意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：煤礦企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策探討

隨著企業(yè)的飛速發(fā)展，煤礦企業(yè)的財(cái)務(wù)管理日漸被提上議事日程，有不少專(zhuān)家學(xué)者還專(zhuān)門(mén)出書(shū)對(duì)該論題進(jìn)行著述，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理引起了企業(yè)的重視，將財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分并不為過(guò)。

一、煤礦企業(yè)有哪些財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資的風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是煤礦企業(yè)為了補(bǔ)償投資產(chǎn)品過(guò)于單調(diào)而采取的多元化的策略，然而缺少跨行業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)和對(duì)行業(yè)態(tài)勢(shì)的了解，又在投入資金前未按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審察、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、動(dòng)態(tài)研究，導(dǎo)致風(fēng)投遭遇挫折。根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)政政策規(guī)定，煤礦開(kāi)采要在符合國(guó)家整體開(kāi)采策略、下礦的環(huán)境必須安全、投入要有高回報(bào)等條件的前提下，才能對(duì)礦井進(jìn)行開(kāi)采，這樣，企業(yè)投入的資金才可能有效回收。

（二）成本管控的風(fēng)險(xiǎn)

煤礦企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，礦的開(kāi)探環(huán)境紛繁蕪雜，又因?yàn)槊旱V多在地下幾十米甚至幾百米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，而地下的安全措施不牢靠，極易造成人員傷亡，使得成本管控風(fēng)險(xiǎn)失去效力。

（三）資金管理的風(fēng)險(xiǎn)

資金管理風(fēng)險(xiǎn)的概念是由于金錢(qián)管理存在安全隱憂(yōu)，現(xiàn)金流使用不到位給煤礦企業(yè)造成的虧損，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前大部分煤礦企業(yè)在商品的買(mǎi)賣(mài)上不會(huì)采用賒欠的方式銷(xiāo)售，而是采用錢(qián)到發(fā)貨的方式，實(shí)現(xiàn)了資金的及時(shí)回籠，然而商業(yè)單據(jù)與承兌匯票的采用，單據(jù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免。近年來(lái)，煤礦行業(yè)行情持續(xù)走低，很大一部分企業(yè)賒銷(xiāo)化采用承兌匯票的方式，給煤礦企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力，導(dǎo)致資金鏈的斷裂。

（四）全方位預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)

全方位預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)的概念是煤礦企業(yè)對(duì)將來(lái)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)與財(cái)務(wù)成果不能卓有成效地預(yù)估和整理，不能斷定戰(zhàn)略目標(biāo)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下煤礦公司的全方位預(yù)算只是以管控支出為主要目的，而忽略煤礦公司的能源利用率和利潤(rùn)的獲得。

（五）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的本身就有風(fēng)險(xiǎn)，由于煤礦企業(yè)每年繳納的稅款較多，進(jìn)項(xiàng)稅少，銷(xiāo)項(xiàng)多，難免造成一些企業(yè)虛開(kāi)增值稅發(fā)票、偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)部門(mén)與煤礦企業(yè)的發(fā)展以及兼并重組聯(lián)系不緊密，在對(duì)訊息進(jìn)行收集和整理的過(guò)程中沒(méi)有全身心投入，對(duì)煤礦能源的整合狀況——特別是對(duì)于與稅收相關(guān)的股份購(gòu)買(mǎi)、現(xiàn)金流的運(yùn)用、公司倒閉等訊息了解滯后，使得破產(chǎn)后的企業(yè)的稅款得不到有效回收，導(dǎo)致稅務(wù)清償不能實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）商品滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)

由于煤礦企業(yè)商品在市場(chǎng)上的流通并不順暢，煤礦企業(yè)的商品價(jià)格大幅下降，倉(cāng)庫(kù)里的存量越來(lái)越多，從而帶來(lái)商品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)，完善商品的買(mǎi)賣(mài)體系能夠極大地緩解這樣的情況出現(xiàn)。由于近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，鋼鐵材料、水泥價(jià)格下降，導(dǎo)致大量需要煤礦的企業(yè)減少了煤礦的采購(gòu)，使得煤炭市場(chǎng)供大于求，成為滯銷(xiāo)資源。

二、煤礦企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

（一）煤礦企業(yè)在部門(mén)架構(gòu)方面存在風(fēng)險(xiǎn)隱憂(yōu)

當(dāng)前中國(guó)煤礦企業(yè)在部門(mén)架構(gòu)方面存在問(wèn)題，突出表現(xiàn)為對(duì)會(huì)計(jì)預(yù)算與財(cái)會(huì)管理沒(méi)有有效區(qū)分，財(cái)會(huì)預(yù)算與財(cái)務(wù)管理的人員身兼兩職的情況屢見(jiàn)不鮮。這樣會(huì)造成部門(mén)架構(gòu)混亂。

（二）煤礦公司管理層的風(fēng)險(xiǎn)思想薄弱，無(wú)法有力管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際工作中，煤礦企業(yè)管理層的綜合素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險(xiǎn)思想薄弱導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，小煤礦企業(yè)的培訓(xùn)力度不夠，無(wú)法采用科學(xué)的辦法對(duì)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行管理。

（三）財(cái)務(wù)決策不合理

當(dāng)前大部分的煤礦企業(yè)沒(méi)有科學(xué)合理的決策，憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策是目前的錯(cuò)的決策方式，科研人員、投資審核人員對(duì)業(yè)務(wù)的不熟悉導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（四）煤礦企業(yè)內(nèi)在的策略與企業(yè)的團(tuán)體目標(biāo)不一致

企業(yè)分公司看重本身的利益，在公司的整體利益和小團(tuán)體的利益之間選擇了維護(hù)自己的利益，使其內(nèi)在策略與企業(yè)的團(tuán)體目標(biāo)不一致，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、建議和意見(jiàn)

（一）首要措施

煤礦公司要對(duì)調(diào)查和研究人員進(jìn)行合理挑選，從而進(jìn)行技能、市場(chǎng)、財(cái)會(huì)等方面的鉆研和資金投入議案的審查和批復(fù)；財(cái)會(huì)管理層在可操作的資金投入的環(huán)境中，要進(jìn)行追蹤調(diào)查，以此來(lái)制定資金投入策略或決定是否退出該項(xiàng)資金投入計(jì)劃；對(duì)于投資策略制定錯(cuò)誤的責(zé)任人進(jìn)行懲罰，加強(qiáng)平時(shí)的考核和評(píng)估，將資金投入項(xiàng)目和策略指定人的利益捆綁起來(lái)，并且在收回資金的階段不能讓其隨意調(diào)換崗位。

（二）控制成本

嚴(yán)格控制成本的風(fēng)險(xiǎn)，例如原料損耗額度、零部件損耗額度、單位耗電量的額度的控制等等。依照各種額度，制定預(yù)算，構(gòu)建起全面的預(yù)算體制，使預(yù)算額度的操控滲入到各個(gè)機(jī)構(gòu)或部門(mén)或者運(yùn)營(yíng)過(guò)程，做到有目的、有計(jì)劃地實(shí)行。另外，針對(duì)成本建立一個(gè)預(yù)先報(bào)警系統(tǒng)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生或增大。通過(guò)預(yù)先報(bào)警裝置，對(duì)預(yù)算的實(shí)際情況進(jìn)行掌握，對(duì)礦下作業(yè)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，這樣對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控會(huì)起到好的效果。

（三）合理管理資金

煤礦企業(yè)在滿(mǎn)足資金的收入和支出、物力的供給需求以及銷(xiāo)售的完成為前提下，要保證優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目資金的投入；在保障正常生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，挖掘企業(yè)的融資能力，保障資金的順暢流通。

（四）籌備資金的措施

煤礦企業(yè)應(yīng)該充分了解籌備資金的方法，在預(yù)防資金流通風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，嚴(yán)厲控制公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。對(duì)一些資產(chǎn)無(wú)法抵消債務(wù)、占有大量資金流、企業(yè)無(wú)論怎么努力都無(wú)法再進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的虧本項(xiàng)目予以撤銷(xiāo)；充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，將籌備出來(lái)的資金運(yùn)用到優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目上；對(duì)歸還本錢(qián)付給利息的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行全方位監(jiān)控，使權(quán)債資金的比例趨于合理化。

（五）全方位預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法

煤礦公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物力監(jiān)管、人力投入、市場(chǎng)銷(xiāo)售等部門(mén)的工作人員和管理層要對(duì)預(yù)算的制定引起高度的重視；要對(duì)相關(guān)預(yù)算的貫徹實(shí)施部門(mén)進(jìn)行交流，對(duì)公共成本的投入加以控制。相關(guān)預(yù)算貫徹實(shí)施部門(mén)應(yīng)該對(duì)底層單位成本和公共成本予以區(qū)分，嚴(yán)格控制公共成本。另外，煤礦公司應(yīng)該完善對(duì)預(yù)算執(zhí)行狀況進(jìn)行審查的機(jī)制或體系，不定時(shí)地對(duì)預(yù)算執(zhí)行狀況進(jìn)行追蹤調(diào)查，預(yù)防財(cái)會(huì)工作人員由于工作能力不強(qiáng)導(dǎo)致相互推卸責(zé)任，保障預(yù)算的制定沒(méi)有外來(lái)因素的干擾。

結(jié)束語(yǔ)：

近兩年國(guó)內(nèi)、國(guó)際煤炭行情處在低迷狀態(tài)，煤礦行業(yè)如處在寒冬，煤礦行業(yè)又面臨太多風(fēng)險(xiǎn)，筆者希望通過(guò)上述的風(fēng)險(xiǎn)建議及應(yīng)對(duì)措施，幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，渡過(guò)難關(guān)。

參考文獻(xiàn)：