新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)
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第1篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
20xx年農(nóng)村土地征收管理?xiàng)l例
一、土地補(bǔ)償費(fèi)
土地征收的土地補(bǔ)償費(fèi)是如何計(jì)算的呢?土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
二、土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)
按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹(shù)木，由樹(shù)木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。
四、其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。
農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求
1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。
2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。
3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。原土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在20xx年3月26日《土地管理法》中刪除。
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現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度是由土地管理法確定的，最關(guān)鍵的條款是第47條。國(guó)務(wù)院法制辦主任宋大涵在作草案說(shuō)明時(shí)說(shuō)，分兩步走，先集中精力對(duì)第47條進(jìn)行修改，待土地管理法修正案通過(guò)后，由國(guó)務(wù)院制定條例。
宋大涵表示，從補(bǔ)償原則看，原47條的規(guī)定沒(méi)有綜合考慮土地年產(chǎn)值以外的其他因素，包括土地區(qū)位、供求關(guān)系以及土地對(duì)農(nóng)民的就業(yè)和社會(huì)保障功能。從補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)看，30倍上限規(guī)定過(guò)死，不適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和各地不同情況。
草案指出，征收農(nóng)民集體土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。
中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，這是一個(gè)很大的進(jìn)步，符合中央提出的改革征地制度要尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的精神。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)的草案，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。會(huì)議指出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快的情況下，占地過(guò)多過(guò)快問(wèn)題日益突出，必須推進(jìn)改革、健全法制，嚴(yán)格約束占用耕地。
報(bào)告也提出改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。
按照現(xiàn)行的30倍上限估算，目前農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例不足十分之一。
《第一財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》以占比最大的水稻田的產(chǎn)值計(jì)算：全國(guó)水稻平均畝產(chǎn)470公斤，以目前稻谷價(jià)格2元/公斤可獲940元產(chǎn)值;冬季種植經(jīng)濟(jì)作物的產(chǎn)出，按占比最大的油菜籽計(jì)算，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司20xx年報(bào)告稱平均每畝產(chǎn)值508元。兩項(xiàng)相加，平均每畝產(chǎn)值在1500元左右。按最高補(bǔ)償30倍計(jì)算，最高可獲得4.5萬(wàn)元/畝左右。
第2篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞:城中村;失地農(nóng)民;法律保障
一、“城中村”失地農(nóng)民的保障現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
(一)有關(guān)土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清
現(xiàn)行土地法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關(guān)征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實(shí)際上為征收農(nóng)地轉(zhuǎn)用非農(nóng)建設(shè)提供了一種合法形式。但是產(chǎn)生了一個(gè)矛盾:對(duì)于非公共利益的農(nóng)地轉(zhuǎn)用,不經(jīng)過(guò)征地是違憲,因?yàn)椴环稀叭砍鞘型恋貫閲?guó)有土地”的憲法準(zhǔn)則;征地也違憲,因?yàn)椴环蠟榱恕肮怖妗辈趴烧鞯貞椃?zhǔn)則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程爭(zhēng)議發(fā)生的原因有那些情況,爭(zhēng)議發(fā)生后如何處理,法律沒(méi)有確切規(guī)定。因此,在征地過(guò)程中農(nóng)民的權(quán)益受到損害時(shí),利用法律無(wú)法有效地保障自己的合法權(quán)益。
(二)對(duì)“公共利益”范圍界定不明確
我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！痹撘?guī)定可以理解為要對(duì)集體所有土地進(jìn)行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對(duì)集體土地進(jìn)行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒(méi)有明確規(guī)定。就目前來(lái)說(shuō),國(guó)家只要是為了“公共利益”的需要隨時(shí)都可以對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行強(qiáng)制征收,并且按照《土地管理法實(shí)施條例》第25條的規(guī)定對(duì)征收這種法律行為任何單位和個(gè)人不得提出異議,如對(duì)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用有異議也只能提請(qǐng)批準(zhǔn)征地的政府裁決,但征收補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。而且對(duì)土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒(méi)有嚴(yán)格的審查機(jī)制。在我國(guó)《土地管理法》中,既沒(méi)有土地征收申請(qǐng)、批準(zhǔn)前,有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)土地征收目的合法性的事前審查,也沒(méi)有土地征收被批準(zhǔn)后,被征收人認(rèn)為土地征收目的不具有合法性時(shí)的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),對(duì)被征收人認(rèn)為土地征收目的不符合法律規(guī)定時(shí)的救濟(jì)機(jī)制也沒(méi)有任何規(guī)定。
(三)法律規(guī)定的征地補(bǔ)償偏低
《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補(bǔ)償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a(bǔ)償,不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的因素,其實(shí)質(zhì)是將土地僅僅看作一種生產(chǎn)資料,沒(méi)有考慮到土地負(fù)載的眾多社會(huì)功能和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán),從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍。……每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！备鶕?jù)該規(guī)定,征地(耕地)補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)三種,其本質(zhì)不是對(duì)土地價(jià)值的補(bǔ)償,而是對(duì)地上物的補(bǔ)償;具體補(bǔ)償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來(lái)加以確定,對(duì)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和種植結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無(wú)法反映被征土地的區(qū)位價(jià)值,同時(shí)使得補(bǔ)償價(jià)值極易波動(dòng),導(dǎo)致同一區(qū)位地塊補(bǔ)償價(jià)格懸殊;孤立地考慮耕地作為農(nóng)作物生產(chǎn)的年產(chǎn)值,忽視了被征耕地一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地所飆升的級(jí)差價(jià)值,農(nóng)民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不能超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”這是我國(guó)征地補(bǔ)償?shù)姆ǘㄗ罡邩?biāo)準(zhǔn)。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員賴以生存的基礎(chǔ),失去土地的農(nóng)民的損失除集體土地承包使用權(quán)所能創(chuàng)造的實(shí)際價(jià)值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也是明顯偏低。
(四)對(duì)非農(nóng)用地的征用安置補(bǔ)償法律沒(méi)有規(guī)定
我國(guó)的《土地管理法》對(duì)征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地的補(bǔ)償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對(duì)征用農(nóng)民集體土地中非農(nóng)業(yè)用地的實(shí)施方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》雖然對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實(shí)施對(duì)象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地,不適用于針對(duì)農(nóng)民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》也同樣沒(méi)有包含適用于上述問(wèn)題的規(guī)定。2004年11月由國(guó)土資源部正式公布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》,確定了新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,允許征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按統(tǒng)一年產(chǎn)值30倍計(jì)算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對(duì)非農(nóng)用地,特別是農(nóng)民宅基地等土地的征用補(bǔ)償,依然未做出較為明確的規(guī)定。
二、健全和完善“城中村”失地農(nóng)民法律保障機(jī)制的思考
(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系
由于“城中村”農(nóng)民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質(zhì)和來(lái)源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會(huì)保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時(shí),“城中村”又是農(nóng)民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補(bǔ)償辦法。為此,必須進(jìn)行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯,保護(hù)集體資產(chǎn)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)不被損害;對(duì)“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對(duì)村民和投資方有利。完善對(duì)征收農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的拆遷安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)制定相關(guān)法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實(shí)踐中有法可依。完善《中華人民共和國(guó)土地管理法》、土地征用條例的修訂與實(shí)施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機(jī)制,建立征地價(jià)格及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽(tīng)證制度、土地征用爭(zhēng)議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定分配機(jī)制、安置辦法、管理體制操作程序,對(duì)村集體組織獲得國(guó)家的土地補(bǔ)償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴(yán)格的土地用途管制之內(nèi),應(yīng)當(dāng)通過(guò)開(kāi)發(fā)商和土地所有者進(jìn)行平等的談判,讓土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與用地方直接談判和交易。
(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農(nóng)民合法的土地權(quán)益
世界上大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定國(guó)家征用土地的權(quán)利僅限于公共利益的需要。我國(guó)只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒(méi)有明確規(guī)定,這種方法給予了國(guó)家行政機(jī)構(gòu)極大的自由裁量權(quán),也給予了國(guó)家司法機(jī)構(gòu)極大的法律解釋權(quán),他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質(zhì),因此我國(guó)應(yīng)采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過(guò)程中,要注重被征收土地者在整個(gè)過(guò)程中的參與,保證在征用農(nóng)民土地的過(guò)程中土地權(quán)利人有充分的參與權(quán)和知情權(quán)。讓他們?cè)谡魇盏哪康男?、征收的范圍、征收補(bǔ)償安置和補(bǔ)償安置費(fèi)用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì),并能夠采取足夠的措施保護(hù)其合法權(quán)益。
(三)確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)兌現(xiàn)補(bǔ)償款
一是逐步提高土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地征用補(bǔ)償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長(zhǎng)的實(shí)際。應(yīng)該以農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)全部進(jìn)入社保測(cè)算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高。這僅僅是靜態(tài)預(yù)期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),今后應(yīng)逐步調(diào)升。國(guó)家應(yīng)該通過(guò)立法,提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),并確保征地補(bǔ)償安置經(jīng)費(fèi)支付到位。政府要通過(guò)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),適當(dāng)降低稅、費(fèi),調(diào)整土地出讓收益分配比例,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價(jià)”。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個(gè)區(qū)片,每一區(qū)片確定一個(gè)相對(duì)合理的基準(zhǔn)地價(jià),在統(tǒng)一征地時(shí),實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益為基本出發(fā)點(diǎn),同時(shí)兼顧補(bǔ)償?shù)墓胶侠硇?。處理要考慮土地征用前的價(jià)值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素。合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照公平的市場(chǎng)價(jià)格兼顧政府財(cái)政的承受能力給予補(bǔ)償。在土地權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)普遍采取“公平市場(chǎng)價(jià)”的方法,在公平市場(chǎng)價(jià)難以確定的地方,以公平市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn),同時(shí)規(guī)定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),即定下限不定上限,但補(bǔ)償不得低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
(四)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革土地制度
首先,要明晰土地所有權(quán)的真正主體。推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的股份制改革,將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股,量化到農(nóng)民個(gè)人,組建初級(jí)股份合作社,讓每一個(gè)村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán),按股給農(nóng)民分紅利。只有實(shí)行這種土地農(nóng)民所有制,才能真正實(shí)現(xiàn)“耕者有其田”,使農(nóng)民的土地權(quán)益從根本上得到保護(hù)。其次,要合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。明確農(nóng)民土地使用權(quán)是涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、繼承權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的具有交換價(jià)值的獨(dú)立資產(chǎn)。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強(qiáng)制性的行政征收行為轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰仔缘氖袌?chǎng)購(gòu)買行為,積極推進(jìn)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn),打破國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷,實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地同樣用途、同等價(jià)格、同樣收益的目標(biāo)。允許和鼓勵(lì)農(nóng)民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。
參考文獻(xiàn):
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第3篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補(bǔ)償工作通常都是要和房屋的評(píng)估價(jià)值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行評(píng)估嗎？
案例：劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設(shè)了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來(lái)開(kāi)辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。因?qū)ρa(bǔ)償方案未談妥，雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，劉女士于2015年4月委托律師維權(quán)。通過(guò)調(diào)查了解到：2014年9月，已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)劉女士的房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，并出具了評(píng)估報(bào)告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告，且該評(píng)估報(bào)告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價(jià)值。
解讀：本案中評(píng)估報(bào)告的違法點(diǎn)就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關(guān)鍵點(diǎn)：
第一，房屋評(píng)估報(bào)告是否過(guò)期。
根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的第二十六條的規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。本案中2014年9月就對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行了評(píng)估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告。由此可見(jiàn)，該份評(píng)估報(bào)告的時(shí)效明顯已經(jīng)過(guò)了法定的1年有效期限。
第二，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。
根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。本案中直接委托某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行評(píng)估的做法是明顯違法的。
第三，房屋評(píng)估范圍需要注意。
根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。本案中在征收工作的前期，并未依法對(duì)劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進(jìn)行認(rèn)定，而是直接在房屋評(píng)估報(bào)告中沒(méi)有包含這部分價(jià)值。該做法，是明顯不合理的。
在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的確定，主要是通過(guò)房屋征收估價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。故而房屋征收的評(píng)估，不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)。房屋征收評(píng)估是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，受土地和房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的影響非常大。另外，當(dāng)拆遷戶對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)要自收到評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，該申請(qǐng)應(yīng)該以書面的形式提出，并且要指出評(píng)估報(bào)告中存在的問(wèn)題。拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。但專家委員會(huì)作出的鑒定就是評(píng)估的最終結(jié)論。
二、征地如何補(bǔ)償？
1、征收林地有補(bǔ)償么
有的拆遷戶會(huì)問(wèn)，林地征收有補(bǔ)償嘛？村里告訴我種的樹(shù)不給補(bǔ)償這合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有補(bǔ)償?shù)模秶?guó)家林業(yè)局辦公室關(guān)于征占用林地征收四項(xiàng)費(fèi)用有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》中就指出，用地單位需要繳納四項(xiàng)費(fèi)用：林地、林木補(bǔ)償費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
各地區(qū)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目使用林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定均有一定不同，對(duì)珍貴樹(shù)種和普通樹(shù)種的補(bǔ)償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區(qū)林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。
值得注意的是，無(wú)論林木補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償多少，林木補(bǔ)償費(fèi)和苗木補(bǔ)償費(fèi)一般應(yīng)歸被使用林地單位或個(gè)人所有，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占、挪用。
2、耕地征收怎么補(bǔ)償？
首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級(jí)地類，包括三個(gè)二級(jí)地類，即水田、水澆地、旱地。
根據(jù)《土地管理法》第四十七條的有關(guān)規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
各地區(qū)會(huì)按照自身的情況制定具體的細(xì)則規(guī)定，一般而言征收耕地的補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)?，拆遷戶可以查詢所在地區(qū)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知，進(jìn)行詳細(xì)了解。
3、征收荒地給不給補(bǔ)償
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。也就是說(shuō)，征收荒地也是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>
有的拆遷戶可能會(huì)問(wèn)“村里鼓勵(lì)我開(kāi)荒，開(kāi)墾后的開(kāi)荒地被征收了有補(bǔ)償嗎？”，首先，國(guó)家征收農(nóng)村開(kāi)墾后的荒地亦是需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模话愣匝a(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
第4篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
內(nèi)容摘要:本文根據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù),提出現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理是影響征地工作進(jìn)程的主要因素之一。并根據(jù)保證被征地農(nóng)民群眾生活水平不降低和保障其長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的基本原則,提出了科學(xué)計(jì)算農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法,得出與被征地農(nóng)民群眾意愿補(bǔ)償要求接近的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
關(guān)鍵詞:農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地 土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)
2009年7月,筆者在沿海某省A市的一個(gè)擬建高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的征地農(nóng)村進(jìn)行調(diào)研,發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行農(nóng)村征地補(bǔ)償政策存在諸多問(wèn)題,其中以被征地農(nóng)民群眾對(duì)現(xiàn)行土地賠償標(biāo)準(zhǔn)的不滿意程度最高。A市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)征地?cái)?shù)量較大,此次調(diào)研的三個(gè)村民小組均屬于土地被全部征收的情況,這三個(gè)村莊2000多戶農(nóng)民的生產(chǎn)和生活方式將被徹底改變,因此征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與他們被征地后的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)保障問(wèn)題直接相關(guān)。調(diào)研結(jié)果表明,被征地農(nóng)民群眾在這個(gè)問(wèn)題上與政府之間存在顯著分歧。
被征地農(nóng)民群眾對(duì)現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地賠償政策的主要意見(jiàn)
(一)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低
根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)和政策,A市的農(nóng)村征地補(bǔ)償政策規(guī)定耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝8萬(wàn)元,盡管與全國(guó)絕大部分省區(qū)的地方性耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比,該標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)屬于較高水平,但當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)農(nóng)民群眾對(duì)此并不滿意。調(diào)研發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的主要生產(chǎn)性用地包括耕地和園地,土地長(zhǎng)年種植蔬菜、水果和水稻三大類農(nóng)作物,由于該地處于熱帶區(qū)域,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)一年可以收獲三季,因此當(dāng)?shù)剞r(nóng)村蔬菜和熱帶水果種植業(yè)經(jīng)營(yíng)收益相當(dāng)高,成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。其中,在耕地上每年種一季水稻,主要是供農(nóng)民家庭一年自食所需;在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果,這些產(chǎn)品主要外銷到北方省區(qū)。調(diào)研統(tǒng)計(jì),2007年當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的人均純收入達(dá)到8508元,略高于當(dāng)年浙江省農(nóng)村居民8265元的人均純收入水平,而浙江省農(nóng)民主要收入來(lái)源是非農(nóng)s產(chǎn)業(yè)。
如果以水稻作為耕地常年種植作物,按照現(xiàn)行耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法來(lái)計(jì)算每畝耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),每畝耕地的補(bǔ)償費(fèi)用與另行規(guī)定的安置補(bǔ)助費(fèi)之和達(dá)到耕地的三年平均產(chǎn)值的39.9倍,即突破了《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于農(nóng)地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的總和不得超過(guò)農(nóng)地被征用前3年產(chǎn)值的30倍的有關(guān)規(guī)定。從這個(gè)角度看,A市的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能算低。但是,考慮到當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地上的常年主要種植作物是經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的蔬菜和熱帶水果,并且園地每年可以種植三季蔬菜和耕地可以種植兩季蔬菜的事實(shí),則按照現(xiàn)行耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法來(lái)計(jì)算每畝耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),其值為每畝11.16萬(wàn)元左右,遠(yuǎn)高于每畝耕地8萬(wàn)元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
因此,被征地農(nóng)民群眾對(duì)該市規(guī)定的每畝耕地8萬(wàn)元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以接受,大多數(shù)農(nóng)民提出可接受的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為每畝10萬(wàn)元至15萬(wàn)元,并主張園地和耕地應(yīng)當(dāng)同價(jià)補(bǔ)償,由此可見(jiàn),農(nóng)民主張的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與我們計(jì)算的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)接近。
(二)按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地?cái)?shù)量為基數(shù)計(jì)價(jià)的土地補(bǔ)償方式不合理
調(diào)研發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實(shí)施時(shí)進(jìn)行分地至今,再?zèng)]有進(jìn)行過(guò)第二次分地,而1981年至今新出生的人口已有兩代人,他們名下沒(méi)有任何承包地。以D村為例,1990年至今新增人口已達(dá)1200人。也就是說(shuō),當(dāng)?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是,本地農(nóng)村耕地?cái)?shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的,人均僅1畝左右,而具有幾乎同樣生產(chǎn)的園地?cái)?shù)量則是耕地?cái)?shù)量的2倍以上,但園地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為耕地的23.29%。
調(diào)研發(fā)現(xiàn),與內(nèi)地農(nóng)村相比,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大,往往是三代人生活在一起,這從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實(shí)狀況。此外,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少,絕大部分農(nóng)民長(zhǎng)年在本村進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此,本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時(shí)還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬(wàn)名左右的農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力來(lái)做短工,短工的日平均工資達(dá)到每天60元以上。因此,本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限,但年平均使用率和年平均效益水平很高,否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì),本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學(xué)歷為初中,有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對(duì)其實(shí)現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實(shí)困難。
基于以上考慮,大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進(jìn)行征地補(bǔ)償。
(三)征地補(bǔ)償政策執(zhí)行不公平
政府與被征地農(nóng)民群眾的征地政策主張上分歧大,在征地進(jìn)程中產(chǎn)生了兩個(gè)結(jié)果:一方面大多數(shù)農(nóng)民不愿意接受政府的賠償標(biāo)準(zhǔn)和賠償方式,從而不能積極配合政府征地工作開(kāi)展,使得征地進(jìn)程緩慢;另一方面,一些農(nóng)村干部和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)影響力的村中富戶,與少數(shù)不法征地工作人員相互勾結(jié),以虛報(bào)自家土地?cái)?shù)量等欺騙手段攫取更多的征地補(bǔ)償款。
一個(gè)村的耕地總量是有限的,一些人的耕地?cái)?shù)量多報(bào)了,意味著另一些人的耕地?cái)?shù)量必須少報(bào),才能在總數(shù)上符合政府國(guó)土部門掌握的耕地統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。事實(shí)上,調(diào)研中已發(fā)現(xiàn)有村民反映存在征地工作組丈量自家耕地的面積與實(shí)際面積不符的情況,這些村民的土地補(bǔ)償利益受到損害,同時(shí)也使被征地農(nóng)民群眾對(duì)政府能否做到公平執(zhí)法而缺乏信心,使得政府征地工作更加難以推進(jìn)。
對(duì)現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理的驗(yàn)證
本文將所調(diào)研農(nóng)村的農(nóng)戶各項(xiàng)平均特征數(shù)據(jù)構(gòu)建一個(gè)典型農(nóng)戶,以其按照現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策標(biāo)準(zhǔn)獲得的補(bǔ)償款與該農(nóng)戶作為未來(lái)城市居民的支出情況進(jìn)行比較計(jì)算,以驗(yàn)證現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性。
當(dāng)?shù)氐湫娃r(nóng)戶的平均人口約為6人,人均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地1畝左右,合計(jì)6畝;調(diào)研表明當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶平均每年每人生活消費(fèi)支出為550元,則該典型農(nóng)戶每年消費(fèi)支出為39600元,以現(xiàn)行耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每畝80000元計(jì)算,共得土地補(bǔ)償款480000元,以土地補(bǔ)償款除以典型農(nóng)戶年均消費(fèi)支出水平,這筆補(bǔ)償款將在12.12年左右使用完畢。
又根據(jù)該市統(tǒng)計(jì)資料,當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民2008年人均消費(fèi)支出為10267元,典型農(nóng)戶土地被全數(shù)征收以后轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民,則其全家年均消費(fèi)支出將達(dá)到61602元,若以該農(nóng)戶全部土地補(bǔ)償款除以家庭年均消費(fèi)支出,這筆補(bǔ)償款將在7.79年使用完畢。何況每畝近8萬(wàn)元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅指綜合生產(chǎn)條件最好的水田耕地,而旱田耕地、旱地耕地和園地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則分別為56150元、32500元和18582元,也就是說(shuō)典型農(nóng)戶的實(shí)際土地補(bǔ)償款達(dá)不到480000元,因此土地實(shí)際補(bǔ)償款能夠維持基本生活的期限還要短于上述計(jì)算年限。由此可見(jiàn),被征地農(nóng)民群眾在現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)政策中獲得的補(bǔ)償款等于維持長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的合理計(jì)算方法及計(jì)算結(jié)果分析
《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(國(guó)土資發(fā)[2004]238號(hào))文件指出:“確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù),應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對(duì)A市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)證性分析表明,現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不能滿足國(guó)家征地補(bǔ)償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,必須進(jìn)行改革。而科學(xué)測(cè)算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則,同時(shí)要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的問(wèn)題。
筆者認(rèn)為,被征地農(nóng)民群眾中長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)保障性最脆弱的群體是40歲到60歲的中老年農(nóng)民,這部分人在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)最為困難,因此計(jì)算農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要考慮新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)能夠在這部分人從40歲到70歲人均預(yù)期壽命之間生命年限的收入保障方面起到積極作用,即考慮補(bǔ)償款總額能夠至少維持30年的基本支出的需要。
按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不下降的原則,需要將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的畝均年純收入作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補(bǔ)償費(fèi)計(jì)價(jià)基礎(chǔ);要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問(wèn)題,則要將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的每畝年均純收入在30年內(nèi)進(jìn)行貼現(xiàn);同時(shí)以銀行活期存款利率為貼現(xiàn)率。計(jì)算公式如下:
式中:C:農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),單位為元/畝;α:農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的畝均年純收入,當(dāng)?shù)貫?.5萬(wàn)元/畝;r:為貼現(xiàn)率,取2008年中國(guó)各商業(yè)銀行居民活期存款利率0.036。
計(jì)算結(jié)果為C=14.4萬(wàn)元/畝。而調(diào)研結(jié)果表明,72.73%的被調(diào)查農(nóng)民的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝15萬(wàn)元左右。因此,本文提出的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法得出的結(jié)論與被征地農(nóng)民群眾的意愿接近,說(shuō)明計(jì)算方法具有合理性。
綜上,現(xiàn)行征地補(bǔ)償政策不合理的主要問(wèn)題在于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法不合理,不能實(shí)現(xiàn)保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,同時(shí)也不能對(duì)保障被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)起到積極作用。筆者認(rèn)為,土地既是生產(chǎn)性資料,也是農(nóng)民生活所需的主要來(lái)源,因此以土地?cái)?shù)量作為土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)較之于按被征地農(nóng)民人頭進(jìn)行補(bǔ)償更加合理。
第5篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：土地征收；補(bǔ)償制度；可持續(xù)發(fā)展；和諧社會(huì)
一、我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）《憲法》中有關(guān)土地征收補(bǔ)償原則的缺失
盡管《憲法》于2004年給予“土地征收”以合理地位，即“國(guó)家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，對(duì)于未來(lái)理論的完善及實(shí)踐的操作具有指導(dǎo)意義，但仍顯不足。如未明確補(bǔ)償原則、土地征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、補(bǔ)償結(jié)果差異性很大，失地農(nóng)民的權(quán)益未受到平等保護(hù)。
（二）《土地管理法》中有關(guān)土地征收補(bǔ)償規(guī)定的遺憾
1.土地征收目的不明確
（1）《土地管理法》第2條將土地征收的前提界定在以“公共利益為目的”，但何謂公共利益，并沒(méi)有做出直接而明確的規(guī)定，反而由于“公共利益”自身是一個(gè)復(fù)雜、多變且具有高度抽象性的法律概念，導(dǎo)致實(shí)踐操作中缺乏可行性，某些政府部門借故進(jìn)行權(quán)力尋租，置失地農(nóng)民利益于不顧。
（2）《土地管理法》允許單位和個(gè)人為建設(shè)需要，依法申請(qǐng)使用包括“國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體土地”在內(nèi)的國(guó)有土地。這意味著即使是為滿足非公共利益需要，征收農(nóng)民土地也是合情合理合法之事。
2.補(bǔ)償范圍小、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低
補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是補(bǔ)償雙方最為關(guān)心的核心問(wèn)題。其處理的得當(dāng)與否將直接影響公、私利益能否平衡兼顧、國(guó)家建設(shè)能否順利展開(kāi)。
（1）補(bǔ)償范圍。我國(guó)將土地征收補(bǔ)償范圍嚴(yán)格限定在土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、地上附著物和青苗的補(bǔ)償，即與被征收土地有直接聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)損失上，而與被征收土地有間接聯(lián)系以及因此而延伸的一切附帶損失均未列入補(bǔ)償范圍。這與國(guó)際的通行做法甚為不符，作為農(nóng)民生存基本、生命依托的土地的“延伸價(jià)值”不能被忽視。
（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如斟酌《土地管理法》對(duì)于補(bǔ)償范圍內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，可發(fā)現(xiàn)以下不足：
第一，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)被束之高閣，缺乏靈活性與適應(yīng)行。依據(jù)價(jià)值規(guī)律可知：當(dāng)商品供小于求時(shí)，其價(jià)格高于價(jià)值。在我國(guó)嚴(yán)格限制農(nóng)用地供給量、城鎮(zhèn)建設(shè)用地量激增的今天，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格必然一路走高。而法定的、缺乏彈性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使補(bǔ)償額度固定化，脫離于市場(chǎng)價(jià)格之外。
第二，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)忽視了土地的“新興”價(jià)值。依現(xiàn)有法律，我們是以傳統(tǒng)糧經(jīng)作物測(cè)定前三年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值作為基礎(chǔ)來(lái)衡量補(bǔ)償費(fèi)的具體數(shù)額，較少顧及到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的特點(diǎn)。隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)用地可以種植一些高價(jià)值的經(jīng)濟(jì)作物，可以發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)等新型農(nóng)業(yè)，其產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價(jià)值可比的。顯然，傳統(tǒng)土地補(bǔ)償額的計(jì)算方法當(dāng)然不能客觀地反映出被占耕地的實(shí)際價(jià)值，往往偏低。
3.補(bǔ)償方式單一
現(xiàn)有的補(bǔ)償方式主要是一次性現(xiàn)金補(bǔ)償，對(duì)被征地農(nóng)民離開(kāi)土地后生活、工作的安排，思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變較少或未曾顧及，有限的金錢補(bǔ)償并不能解決失地農(nóng)民的實(shí)際問(wèn)題。
4.補(bǔ)償程序不完善
（1）征地前失地農(nóng)民參與、知情權(quán)缺失。《土地管理法》第48條規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案確定后，進(jìn)行公告，并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。這種事后聽(tīng)證，忽略了農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，使公告環(huán)節(jié)及聽(tīng)取工作十分不規(guī)范，往往流于形式。即使農(nóng)民對(duì)征地的認(rèn)定、補(bǔ)償費(fèi)的確定和勞動(dòng)力的安置等有不同的意見(jiàn)，農(nóng)民的發(fā)言權(quán)也是微乎其微的。因?yàn)橐罁?jù)《土地管理法實(shí)施條例》第25條的規(guī)定，征地部門可手持“公共利益”這一尚方寶劍“先斬后奏”，即使農(nóng)民對(duì)于補(bǔ)償安置方案有意見(jiàn)、生活出路未解決，都可以先行征地。
（2）征地后農(nóng)民的司法救濟(jì)途徑不暢?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第25條規(guī)定：“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決?！比绱艘?guī)定很難讓農(nóng)民信服：在出現(xiàn)征地爭(zhēng)議、糾紛時(shí)，身兼征地決策者與土地爭(zhēng)議裁決者雙重身份的政府部門能秉公處理，給百姓以滿意的答復(fù)。
二、可持續(xù)發(fā)展下土地征收補(bǔ)償制度的完善
（一）合理界定公共利益范圍
根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則的精神，追求資源的代際公平和合理利用，在土地征收中盡量減少對(duì)耕地資源的破壞，必然是應(yīng)有之意；而合理界定公共利益范圍，對(duì)政府的土地征收權(quán)進(jìn)行有效的制衡便成為落實(shí)可持續(xù)發(fā)展原則的重中之重。一方面，在實(shí)體規(guī)則的制定上，為明確授權(quán)可將“公共利益的需要”直接指向國(guó)家安全和國(guó)防軍事用地，科學(xué)及文化教育事業(yè)、體育、氣象、公共衛(wèi)生等社會(huì)公共事業(yè)用地，公共道路交通、文物古跡保護(hù)、公共水源及引水排水環(huán)境保護(hù)等城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，具有公益性的國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目用地之需；為避免立法的不足，還可以用一兜底性條款予以補(bǔ)充，如“其他以公共利益為目的用地”。為使得概念更加周延、嚴(yán)謹(jǐn)，可考慮設(shè)立一個(gè)排除性條款，明確排除不屬于公共利益范圍的用地，避免以“公共利益”為名，無(wú)視私權(quán)存在。
另一方面，可從程序規(guī)則入手，明確認(rèn)定“公共利益”的審定程序。首先，為保證界定過(guò)程中的民主性、科學(xué)性、公開(kāi)性，可預(yù)先告知被征地人土地征收的相關(guān)信息，保證公眾的知情權(quán)；對(duì)涉及公共利益的土地征收，應(yīng)當(dāng)務(wù)必保證聽(tīng)證程序的順利進(jìn)行，廣泛征求相關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)；為督促征地決策者積極履行職責(zé)，必須以完善的責(zé)任機(jī)制為后盾，嚴(yán)格落實(shí)權(quán)責(zé)統(tǒng)一制度。其次，引入事后審查模式，借助司法機(jī)關(guān)，這一權(quán)威、獨(dú)立、公正的第三方對(duì)被征地人的利益進(jìn)行維護(hù)，對(duì)征地行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。
（二）注重社會(huì)公平，保障失地農(nóng)民的利益
第6篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
一、征地補(bǔ)償相關(guān)概念分析
征地，是指國(guó)家為了公共利益的需要，依法對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用的強(qiáng)制性行政行為；補(bǔ)償，是指抵消(損失、消耗)，補(bǔ)足(缺欠、差額)。本文中“補(bǔ)償”僅指“抵消”，是以損害為前提的，是國(guó)家，其他主體對(duì)合法侵害給受害人造成的損失／損害進(jìn)行的給付救濟(jì)。我國(guó)旅游項(xiàng)目征地中，根據(jù)補(bǔ)償時(shí)間跨度的長(zhǎng)短和補(bǔ)償形式的多樣，可將征地補(bǔ)償分為一次性補(bǔ)償和綜合安置兩類。
二、我國(guó)旅游項(xiàng)目征地補(bǔ)償現(xiàn)狀
(一)一次性補(bǔ)償。一次性補(bǔ)償下，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍；就業(yè)安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍；附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)，由省、自治區(qū)、直轄市自行規(guī)定，通常青苗補(bǔ)償費(fèi)，為該地三年平均年產(chǎn)值的1～2倍。旅游項(xiàng)目征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
一次性補(bǔ)償因其快捷省事，政府能很快甩掉失地農(nóng)民這塊包袱，常受政府青睞，但卻存在極大的弊端：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后，其價(jià)值將得到極大提升，以土地的過(guò)往農(nóng)用價(jià)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，顯然不公。據(jù)調(diào)查，大連市金州、旅順區(qū)86.54％的農(nóng)民認(rèn)為失地后經(jīng)濟(jì)收入有所減少。
2、補(bǔ)償費(fèi)用分配不合理。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第26條第1款的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，就業(yè)安置補(bǔ)助費(fèi)、附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)民私人占有。由于征地補(bǔ)償費(fèi)一般并非直接到達(dá)農(nóng)民，而是先經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)、村兩級(jí)，這樣極易產(chǎn)生層層截留的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，如果土地出讓成本價(jià)為100％，則農(nóng)民只得5％～10％，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織得25％～30％，60％～70％為縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))各級(jí)地方政府所得。
3、社會(huì)保障低。一次性補(bǔ)償下，由于農(nóng)民的市場(chǎng)意識(shí)還比較差，除少數(shù)農(nóng)民將所得土地補(bǔ)償費(fèi)用于長(zhǎng)遠(yuǎn)投資外，大多數(shù)的農(nóng)民得到補(bǔ)償費(fèi)后，急著用于房屋建設(shè)、婚娶等，這樣本來(lái)就不多的補(bǔ)償費(fèi)，很快就被花光。又因農(nóng)民失地后向城鎮(zhèn)社保體系過(guò)渡的過(guò)程中存在政策門檻，很快便成為“三無(wú)”(無(wú)田、無(wú)崗、無(wú)保險(xiǎn))人員。
不僅如此，因征地補(bǔ)償程序不完善，我國(guó)農(nóng)地征收過(guò)程還嚴(yán)重侵犯農(nóng)民的知情權(quán)；補(bǔ)償金發(fā)放也存在嚴(yán)重的拖欠問(wèn)題。
(二)綜合安置。綜合安置，一般指在景區(qū)外集中為失地農(nóng)民留出生存與發(fā)展的空間，或直接在景區(qū)內(nèi)為農(nóng)民提供就業(yè)途徑，或引導(dǎo)、鼓勵(lì)發(fā)展相關(guān)旅游服務(wù)業(yè)。以解決農(nóng)民的就業(yè)和生存問(wèn)題。比如，青城山等景區(qū)對(duì)從山里搬遷出來(lái)的農(nóng)民每戶預(yù)留面積為80m2，其預(yù)期收入可為房租收入，也可為提供其他旅游服務(wù)收入。但此安置方法也同樣存在問(wèn)題：
1、就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低。農(nóng)用地轉(zhuǎn)性后，由于農(nóng)民所掌握技能水平相對(duì)新環(huán)境偏低，崗位競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)明顯。據(jù)對(duì)臥龍自然保護(hù)區(qū)內(nèi)居民的實(shí)證調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民因文化水平較低，85.1％被調(diào)查者僅能從事出售農(nóng)產(chǎn)品或旅游紀(jì)念品、燒烤等技術(shù)含量較低的工作，選擇廚師、工匠、經(jīng)營(yíng)家庭旅館以及出租車服務(wù)等技術(shù)類工作的被調(diào)查者人數(shù)偏低，每項(xiàng)僅占5％左右，而保護(hù)區(qū)內(nèi)較大規(guī)模的餐飲旅店所雇用的廚師、會(huì)計(jì)等都是從外地聘用的，且餐飲旅店業(yè)業(yè)主中，來(lái)自保護(hù)區(qū)外的居民比例達(dá)37％。
2、工作穩(wěn)定性差。農(nóng)民失去土地后，企業(yè)用工并非土地耕作那樣穩(wěn)定，一旦企業(yè)出現(xiàn)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，對(duì)務(wù)工農(nóng)民則又是一種生存挑戰(zhàn)。
不僅兩大征地補(bǔ)償方式存在弊端，我國(guó)旅游項(xiàng)目征地在根源上也存在問(wèn)題。根據(jù)憲法，征地必須是出于“公共利益”的需要，但“公共利益”本身就存在一個(gè)難以界定的概念，為數(shù)不少的旅游開(kāi)發(fā)商打著“公益”的幌子，無(wú)償或低價(jià)圈占農(nóng)業(yè)用地和民宅用地，甚至變相發(fā)展房地產(chǎn)，以達(dá)到牟取暴利的目的。這種現(xiàn)象嚴(yán)重破壞了當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，侵害了農(nóng)民的基本利益，產(chǎn)生了消極的社會(huì)影響。
三、完善我國(guó)旅游項(xiàng)目征地補(bǔ)償政策
應(yīng)當(dāng)說(shuō)政府已認(rèn)識(shí)到失地安置政策的缺陷，并做出了改進(jìn)。如2004年11月的文件，提出用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)，而在此之前的法律并無(wú)提出對(duì)被征地農(nóng)民具體的安置途徑。各地方政府也在積極探討本地失地安置措施，如河北辛集市在試行失地農(nóng)民長(zhǎng)期保障工作中，實(shí)行“村集體拿小頭、失地農(nóng)民拿大頭”的辦法。專家學(xué)者也就征地補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行了大量研究。但從近年來(lái)全國(guó)各地的征地補(bǔ)償實(shí)踐來(lái)看，征地過(guò)程中侵犯農(nóng)民利益事件仍屢見(jiàn)不鮮，對(duì)此本文從以下幾個(gè)方面探索革新之路。
(一)重置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。目前，國(guó)內(nèi)外對(duì)于征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不一，學(xué)術(shù)界主要有兩種聲音：“完全補(bǔ)償說(shuō)”、“適當(dāng)補(bǔ)償說(shuō)”。前者主張對(duì)所產(chǎn)生損失的全部進(jìn)行補(bǔ)償，最大限度地將損害降低到最小程度；后者認(rèn)為補(bǔ)償時(shí)并不一定要求全額補(bǔ)償，只要參照當(dāng)時(shí)社會(huì)的一般觀念，按照客觀、公正、妥當(dāng)?shù)难a(bǔ)償計(jì)算基準(zhǔn)計(jì)算出合理的金額予以補(bǔ)償就足夠了。
一次性補(bǔ)償以土地的過(guò)往產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，綜合安置下，農(nóng)民收入水平低下。顯然我國(guó)采用的是“適當(dāng)補(bǔ)償說(shuō)”，明顯對(duì)農(nóng)民不公，但因我國(guó)現(xiàn)階段財(cái)政的限制，采用“完全補(bǔ)償說(shuō)”顯然不符合實(shí)際，因此本文建議，可先對(duì)部分征地實(shí)行完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，逐步帶動(dòng)全部征地完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。
(二)建立直接補(bǔ)償機(jī)制。建立對(duì)農(nóng)民的直接補(bǔ)償機(jī)制，就是將土地補(bǔ)償費(fèi)直接補(bǔ)給農(nóng)民，而不是補(bǔ)給集體。雖然有些學(xué)者也建議可通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)督及村委會(huì)財(cái)務(wù)透明化來(lái)防止補(bǔ)償金支付中的克扣行為，但本文認(rèn)為于其花大量的人力、物力對(duì)相關(guān)組織及人員進(jìn)行監(jiān)督，不如從根本上斬?cái)喔础?/p>
(三)嚴(yán)格補(bǔ)償程序。目前，我國(guó)正在醞釀制定《行政程序法》、《強(qiáng)制執(zhí)行法》，學(xué)界和實(shí)務(wù)界就制定這兩部法的有關(guān)問(wèn)題已展開(kāi)認(rèn)真討論，本文認(rèn)為做好行政征收的補(bǔ)償程序工作，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：①加強(qiáng)國(guó)家補(bǔ)償程序的民主性和公開(kāi)性，廣泛采取聽(tīng)證和聽(tīng)證會(huì)制度；②明確補(bǔ)償程序違法的責(zé)任后果；③注重協(xié)商調(diào)解程序的適用；④建立科學(xué)合理的補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制。
(四)明確“公共利益”內(nèi)涵。因“公共利益”界定不清，不少不法分子便鉆了空子。對(duì)‘公共利益”的界定目前已引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究，并取得一定進(jìn)展。筆者認(rèn)為，要做好為農(nóng)地征-收的管制工作，“公共利益”的概念必先得到明確界定，并以法律條文的形式具體規(guī)定下來(lái)。
第7篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
自2004年初憲法修正案明確寫進(jìn)“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償”以來(lái)，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)奈募臀丛鴶噙^(guò)。先是總理在《政府工作報(bào)告》里明確地提出“完善土地征用程序和補(bǔ)償機(jī)制”的工作任務(wù)，接著，2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)。
最新的通知?jiǎng)t表明，新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呼之欲出。
“這次和以前還是有很大的不同?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所的黨國(guó)英研究員聞?dòng)嵑髮?duì)記者如此說(shuō)。
按1986年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過(guò)15倍。若如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但“兩費(fèi)”總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
30倍這一限制在2004年11月的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》里被突破，它規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼?！?/p>
而在新的通知里，國(guó)土資源部則明確要求，作為新的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征地區(qū)片綜合地價(jià)的制訂要綜合考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素。而征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂，也將考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對(duì)土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格及農(nóng)用地等級(jí)等因素。
按黨國(guó)英的說(shuō)法，這就意味著“打破了過(guò)去的框架，進(jìn)一步提高了對(duì)征地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。
征地補(bǔ)償，一場(chǎng)激烈的角逐
節(jié)節(jié)上升的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)源于一場(chǎng)場(chǎng)來(lái)自底層血與火的抗?fàn)?。從湖南嘉禾，到河北定州，一幕幕驚天大案都是源于征地。而數(shù)年來(lái)所謂的也大多和征地、拆遷相關(guān)。
因征地補(bǔ)償而引起的紛爭(zhēng)也是眾多媒體記者碰到的最多的案例，本刊記者即曾多次面對(duì)上百征地農(nóng)民齊齊跪下的鏡頭，以至于在屢屢的辛酸之后變得麻木。
根據(jù)國(guó)土資源部2003年上半年統(tǒng)計(jì)，群眾反映征地糾紛及違法占用土地問(wèn)題占部門接待總量的73%，其中40%以上的上訪人訴說(shuō)征地糾紛問(wèn)題，其中有87%以上反映征地補(bǔ)償費(fèi)低的問(wèn)題。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2004年做的一個(gè)調(diào)查結(jié)果也顯示：從過(guò)重的農(nóng)民負(fù)擔(dān)到事關(guān)生存的土地問(wèn)題，中國(guó)農(nóng)民維權(quán)的重心已經(jīng)出現(xiàn)重大變化。這一調(diào)查通過(guò)對(duì)中央某媒體觀眾電話聲訊2004年1月1日至6月30日長(zhǎng)達(dá)半年的記錄，在6萬(wàn)次（條）的信息中，“三農(nóng)”問(wèn)題居首位，占22304條；而其中涉及土地糾紛的又為“三農(nóng)”問(wèn)題之首，有15312條，占“三農(nóng)”問(wèn)題的68.7%。調(diào)查主持人、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員于建嶸說(shuō)：自2002年后，農(nóng)村土地糾紛正在成為影響當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的首要問(wèn)題。
征地補(bǔ)償費(fèi)過(guò)低是糾紛的
主要原因
在陜西秦嶺山區(qū)北麓，有一片占地1000畝的豪華別墅樓群，每平方米售價(jià)達(dá)5000多元，而世代居住在這片土地上的農(nóng)民，每平方米田地獲得的補(bǔ)償只有幾十元。
在浦東開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)初期，每畝耕地的征地成本約為2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)每畝再投入6～7萬(wàn)元就可基本完成開(kāi)發(fā)并進(jìn)行批租，而實(shí)際批租的價(jià)格基本不低于每畝30萬(wàn)元。
浙江省一項(xiàng)調(diào)查表明，如果征地成本價(jià)是100%，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二至三成，企業(yè)占四至五成，村級(jí)組織占近三成，農(nóng)民僅占5%至10%。從成本價(jià)到出讓價(jià)之間所生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府所獲取。
按中央黨校周天勇教授2004年初在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》的說(shuō)法：“25年的工業(yè)化和城市化，國(guó)家和城市工商業(yè)從農(nóng)村集體土地低價(jià)格中轉(zhuǎn)移和積累了9萬(wàn)多億資產(chǎn)?！?/p>
其間還有的是拖欠、截留與挪用。2004年年底，由國(guó)務(wù)院五部委聯(lián)合組織的土地市場(chǎng)治理整頓中發(fā)現(xiàn)，1999年以來(lái)，全國(guó)征收農(nóng)民集體所有土地拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)175億多元。而全國(guó)清理出拖欠、截留、挪用農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)高達(dá)147.7億元。
在農(nóng)業(yè)比較效益低下，土地成為農(nóng)民賴以活命的“命根子”的情況下，征地農(nóng)民無(wú)疑被推上了“失地又失業(yè)”的境地。
今年兩會(huì)期間，河南人大代表王文超說(shuō)：“征地方對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償太少，農(nóng)民失去了賴以生存的土地，僅靠這點(diǎn)錢，根本無(wú)法維持日后生計(jì)。這樣容易形成社會(huì)問(wèn)題，造成大批‘種田無(wú)地，上班無(wú)崗，低保無(wú)份’的‘三無(wú)’游民?！?/p>
而2004年第26期《改革內(nèi)參》刊登的國(guó)內(nèi)有關(guān)學(xué)者組織的一項(xiàng)調(diào)查顯示，1987年以來(lái)，失地農(nóng)民數(shù)當(dāng)在1.8億以上。據(jù)專家保守估計(jì)，在上億失地農(nóng)民里面，將有5000萬(wàn)以上的農(nóng)民處于既失地又失業(yè)的狀態(tài)，而從動(dòng)態(tài)來(lái)看，這一數(shù)字最高可達(dá)8000萬(wàn)人。這給社會(huì)的穩(wěn)定造成了極大的壓力。
政府，征地中的尷尬角色
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1987～2001年，全國(guó)非農(nóng)建設(shè)占用耕地3394.6萬(wàn)畝，其中70%是通過(guò)行政手段征用。而通常，違法占地占合法征地的比例為20%～30%，有的甚至高達(dá)80%。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部研究員劉守英說(shuō)，征地制度最大的問(wèn)題，實(shí)際上是用行政權(quán)侵犯產(chǎn)權(quán)，用公權(quán)侵犯私權(quán)，這種行政權(quán)是一種強(qiáng)制的權(quán)力，是政府利用一種不談判、不講理、強(qiáng)制的權(quán)力將農(nóng)民集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)變成另一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。
這一觀點(diǎn)，在本刊記者就物權(quán)法草案采訪著名法學(xué)家江平先生時(shí)，他也作了類似的表述。
據(jù)2003年北京、上海、山東等16個(gè)省(區(qū)、市)國(guó)土資源部門對(duì)各類建設(shè)項(xiàng)目用地的調(diào)查顯示，近十年來(lái)政府征地項(xiàng)目不僅包括交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，而且工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目征地也占到總量的22%，學(xué)校、企業(yè)用地占到13%，特別是東部城市的項(xiàng)目用地中，真正用于公共利益的不到10%，大量的用地是經(jīng)營(yíng)性用地。
而據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院統(tǒng)計(jì)，僅2002年，全國(guó)土地使用權(quán)有償出讓面積12.423萬(wàn)公頃，占總征地面積的58.52%。其中招標(biāo)拍賣掛牌的為1.81萬(wàn)公頃，其余主要是協(xié)議出讓。通過(guò)公開(kāi)透明“招拍掛”的方式征用的土地不到被征地總數(shù)的1/10。
其中的動(dòng)機(jī)，劉守英分析說(shuō):“對(duì)地方政府而言，土地的稅收倒還是其次的，更主要的是可以通過(guò)土地的出讓獲得土地的收益。通過(guò)搞開(kāi)發(fā)區(qū)，低價(jià)征購(gòu)，高價(jià)出讓，政府可以從中獲得很高的收入?！?/p>
為此，在7月23日國(guó)土資源部《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》里，明確對(duì)組織補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的市縣相關(guān)政府部門要求，依照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》認(rèn)真組織聽(tīng)證工作。而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與征地農(nóng)民，是必須的參加人員。
但是，有專家質(zhì)疑，在當(dāng)前的土地市場(chǎng)中，政府既是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員，它同時(shí)扮演著管理者、征地者、賣地者和所有者的幾乎所有角色。這如何保證它在制定新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不偏不倚呢？
黨國(guó)英則說(shuō):“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定后，執(zhí)行成本與監(jiān)督成本還會(huì)很高，地方政府對(duì)此通知搞機(jī)會(huì)主義的可能性會(huì)很大?！?/p>
土地征用收益，誰(shuí)享其利
國(guó)土資源部新的通知，在多大程度上能夠緩解因征地而引起的矛盾，我們目前還不得而知，不過(guò)黨國(guó)英對(duì)其抱有相當(dāng)?shù)钠谕阂驗(yàn)閭鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)比較效益的低下，縱使按畝產(chǎn)值30倍甚至更多來(lái)算，補(bǔ)償也多不到哪里去。但倘把土地供求關(guān)系、城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素也作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的參考系數(shù)的話，在土地較為緊張的大環(huán)境下，這無(wú)疑將進(jìn)一步提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。并且，突破單一的畝產(chǎn)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在相同的區(qū)片進(jìn)行統(tǒng)一，也有利于一系列糾紛的解決。
第8篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
一、征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)省人民政府《關(guān)于公布全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》（府字號(hào)）和市水區(qū)人民政府《關(guān)于印發(fā)水區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)征收集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案的通知》（府發(fā)號(hào)）精神，全區(qū)征地具體及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：
（一）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1.征地補(bǔ)償及安置補(bǔ)助
①耕地(水田)、精養(yǎng)魚塘、人工高產(chǎn)油茶、原屬水田的果園、茶葉園、菜地和棉花地每畝統(tǒng)一年產(chǎn)值1158元，補(bǔ)償倍數(shù)19倍，即：每畝補(bǔ)償22000元(含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，以下同)；
②宅基地、旱地，原屬旱地的果園、茶葉園、菜地和棉花地每畝補(bǔ)償11000元；
③水域（水庫(kù)、水塘）每畝補(bǔ)償6800元；
④林地、原屬山地的果園、茶葉園和耕地以外的農(nóng)用地每畝補(bǔ)償7000元；
⑤其他集體建設(shè)用地(含工礦用地)每畝補(bǔ)償5500元；
⑥荒山、荒地、荒灘等未利用土地每畝補(bǔ)償3500元；
⑦臨時(shí)用地要盡量不占或少占耕地，每畝補(bǔ)償2000元（含森林植被恢復(fù)費(fèi)）。
2.青苗(果樹(shù))補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
①栽有作物的耕地的青苗補(bǔ)償費(fèi)600元/畝；
②果園：密桔、早熟梨、楊梅、棗類成林投產(chǎn)的為6000元/畝，未投產(chǎn)的2000元/畝；葡萄園投產(chǎn)的為7000元/畝，未投產(chǎn)的為2000元/畝；其他類投產(chǎn)的為5000元/畝，未投產(chǎn)的為2000元/畝；
③房前屋后(含宅基地)的零星果樹(shù)補(bǔ)償：2米以上（含2米）果樹(shù)每株補(bǔ)償90元（每畝超過(guò)65株的按6000元/畝補(bǔ)償），2米以下（不含2米）果樹(shù)每株補(bǔ)償10元（每畝超過(guò)200株的按2000元/畝補(bǔ)償），其它樹(shù)木不予補(bǔ)償。
3.其他補(bǔ)償
①精養(yǎng)魚塘護(hù)坡工程等按每畝3000元給予補(bǔ)償；
②墳?zāi)寡a(bǔ)償按新墳（3年以內(nèi)）每穴400元，老墳（3年以上）每穴200元（含遷墳、安置地等所有相關(guān)費(fèi)用）進(jìn)行補(bǔ)償。
4.根據(jù)府字號(hào)文件精神，使用國(guó)有土地的，參照此次公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（二）地面建筑物拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)杭長(zhǎng)高速鐵路客運(yùn)專線工程建設(shè)用地范圍內(nèi)具有合法產(chǎn)權(quán)的拆遷房屋及其他建筑物、附著物等全部實(shí)行貨幣補(bǔ)償。具體計(jì)算方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：
(1)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
A、框架結(jié)構(gòu)房屋440元／平方米。
B、磚混結(jié)構(gòu)房屋360元／平方米。
C、磚木結(jié)構(gòu)房屋280元／平方米。
D、土木結(jié)構(gòu)房屋200元／平方米。
E、簡(jiǎn)易棚40元／平方米。
F、水泥曬坪30元／平方米。
G、三合土?xí)衿?0元／平方米。
H、住宅搬家、過(guò)渡綜合補(bǔ)償費(fèi)（含有線電視、固定電話、寬帶、電線電表等）：1000元/戶。
I、水塔每立方米容量1600元。
J、壓水井：200元/口。帶水泵的壓水井：300元/口。公用水井：2000元／口。
K、沼氣池800元／座。
L、圍墻補(bǔ)償費(fèi)50元／延米。
M、廁所依據(jù)房屋結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按面積的1.5倍計(jì)算補(bǔ)償。
N、豬、牛欄補(bǔ)償費(fèi)：40元／平方米。
O、廠房搬遷費(fèi)根據(jù)省、市資質(zhì)評(píng)估單位出具的評(píng)估報(bào)告確定。
（2）房屋補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算公式為：房屋補(bǔ)償費(fèi)=該類房屋的補(bǔ)償價(jià)×建筑面積（㎡）
（3）對(duì)拆遷房屋檐高（層高）在2.2m以上（含2.2m）的按確定的建筑面積補(bǔ)償；房屋檐高和隔熱層層高在1.7m以上、2.2m以下的按50%計(jì)算建筑面積補(bǔ)償；1.0m以上、1.7m以下的按30%計(jì)算建筑面積補(bǔ)償；1米以下的隔熱層（無(wú)論什么結(jié)構(gòu)）均按20元/平方米計(jì)算貨幣補(bǔ)償。
（4）工業(yè)用房或其它特殊用房以評(píng)估價(jià)確定補(bǔ)償。對(duì)層高5m以上6m以下的補(bǔ)償系數(shù)為1.5；6m以上系數(shù)為1.8。
（5）屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋拆遷，按照省人民政府第122號(hào)令《省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》和173號(hào)令《省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法修正案》以及《市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行；屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)房拆遷，需整體搬遷安置的，以農(nóng)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由建設(shè)單位按當(dāng)?shù)剡€建房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一次性給予縣級(jí)人民政府補(bǔ)差，安置房建設(shè)由縣級(jí)人民政府組織實(shí)施。
（6）村民建房安置在城鎮(zhèn)（集鎮(zhèn)）規(guī)劃外的，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)安置建房；城鎮(zhèn)（集鎮(zhèn)）規(guī)劃內(nèi)的，先各鄉(xiāng)鎮(zhèn)提出統(tǒng)一建房安置規(guī)劃，交由區(qū)征地拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定后，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)安置建房。
二、征地拆遷時(shí)限
征地拆遷房屋完成的時(shí)間以省鐵路建設(shè)辦公室確定的時(shí)限為準(zhǔn)，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)切實(shí)抓好落實(shí)，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)如期完成土地征收和房屋拆遷任務(wù)，確保施工單位順利進(jìn)駐建設(shè)。
三、征地拆遷程序
1.杭長(zhǎng)高速鐵路客運(yùn)專線工程水區(qū)征地拆遷辦對(duì)用地范圍內(nèi)的被征地拆遷人征地拆遷公告。
2.由鵠山、人和、下村、等鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別對(duì)確定的被征地拆遷人發(fā)出征地拆遷通知書，并在送達(dá)表上簽字，簽定征地拆遷協(xié)議。
3.鵠山、人和、下村、觀巢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別組織被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。
4.為確保拆遷安全和拆遷工作如期完成，房屋拆除由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別統(tǒng)一組織實(shí)施，并清理建筑垃圾。
第9篇：新耕地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文
論文關(guān)鍵詞 土地征用制度 征地補(bǔ)償 公益目的
2000年我國(guó)城市化率為36%，到2012年我國(guó)城市化率為52.27%，年均增長(zhǎng)率為1.36%，快速的城市化必然伴隨著大量農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地。土地是農(nóng)民的勞動(dòng)對(duì)象，也是其基本生活保障，保護(hù)農(nóng)民在征地過(guò)程中的利益是保障農(nóng)民權(quán)益的一個(gè)重要方面。由于我國(guó)現(xiàn)行的土地征用制度依然延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的基本制度框架，但其制度環(huán)境早已改變，其不適用性和滯后性日益突出，由此造成了現(xiàn)今土地征用過(guò)程中群體性事件日益增多。土地征用問(wèn)題將是未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的重大公共問(wèn)題，其制度改革是深化政治改革的客觀要求。日本、韓國(guó)兩國(guó)雖然社會(huì)制度和基本土地制度和我國(guó)不同，但是三國(guó)人多地少、土地資源不足的國(guó)情是十分相似的。通過(guò)研究日本和韓國(guó)的土地征收制度，借鑒外國(guó)，有利于健全我國(guó)土地征用制度。
一、日韓兩國(guó)國(guó)的土地征用制度
（一）日本的土地征用制度
日本土地征用制度主要包括三個(gè)方面：（1）公共事業(yè)需要。日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業(yè)是屬于可征用土地的范圍，包括建設(shè)公園、修建公路鐵路、港灣河道建設(shè)、修建學(xué)校社會(huì)福利設(shè)施等。（2）征地程序。日本的征用土地程序包括六個(gè)步驟：一是申請(qǐng)征地，二是登記土地以及建筑物，三是達(dá)成征購(gòu)協(xié)議，四是由征用委員會(huì)進(jìn)行裁定，五是讓地裁定，六是征用終結(jié)。（3）土地市場(chǎng)價(jià)賠償以及直接或間接經(jīng)濟(jì)損失賠償。日本《土地征用法》第69條規(guī)定，“賠償損失時(shí)，必須對(duì)土地所有人和關(guān)系人分別進(jìn)行賠償”，第70條規(guī)定，“損失要用貨幣進(jìn)行賠償”，“對(duì)于提供代替土地等其他的賠償方法，不在此限”。日本土地征用補(bǔ)償主要分為五種：一是征用損失補(bǔ)償，即為按照因公共事業(yè)需要而被征用的私有財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格給予賠償。二是通損補(bǔ)償，即為賠償所有者因?yàn)楸徽鞯厮斐傻膿p失，主要是對(duì)土地附屬物的賠償。三是殘地補(bǔ)償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價(jià)格下跌，以及其它殘地的損失時(shí)，必須對(duì)其損失進(jìn)行賠償。四是離職者賠償，如果因?yàn)橥恋卣饔枚雇恋貦?quán)力者的雇傭人員失業(yè)，因此也應(yīng)該做出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；第五，事業(yè)損失賠償。事業(yè)損失補(bǔ)償指的是在建設(shè)過(guò)程中由于導(dǎo)致噪音、污水等而造成損失，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)，日本政府為使失地農(nóng)民獲得適應(yīng)新的工作環(huán)境和勞動(dòng)技能在農(nóng)村推行了一套職業(yè)訓(xùn)練制度，提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和相關(guān)職業(yè)技能訓(xùn)練。
（二）韓國(guó)土地征收制度
韓國(guó)土地征收補(bǔ)償制度主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容：（1）公益事業(yè)的范圍。韓國(guó)《土地征收補(bǔ)償法》第4條將公益事業(yè)分為八類并詳細(xì)列舉了公益事業(yè)的范圍，主要包括國(guó)防事務(wù)、學(xué)校、道路等。（2）補(bǔ)償范圍。韓國(guó)土地征收補(bǔ)償范圍包括四個(gè)方面。一是地價(jià)補(bǔ)償，這是征地時(shí)最主要的補(bǔ)償，按照《土地公概念法案》規(guī)定，統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是殘余補(bǔ)償，其包括殘余地征收補(bǔ)償、殘余地價(jià)格下降補(bǔ)償和殘余地工程費(fèi)補(bǔ)償。三是遷移補(bǔ)償。即為公共需要而收用或使用土地，而又不是進(jìn)行公益事業(yè)所必需的，則令其遷移，遷移所需費(fèi)用由起業(yè)人予以補(bǔ)償。四是其他補(bǔ)償，韓國(guó)土地收用法規(guī)定，對(duì)于被收用人因收用或使用其土地，致使土地所有權(quán)人或關(guān)系人蒙受營(yíng)業(yè)上的損失時(shí)，也應(yīng)予以補(bǔ)償。（3）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)土地的補(bǔ)償是以協(xié)議成立或征收裁決當(dāng)時(shí)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，即所謂時(shí)價(jià)補(bǔ)償。其標(biāo)準(zhǔn)是以事業(yè)認(rèn)定公告當(dāng)時(shí)的公示地價(jià)為基準(zhǔn)。對(duì)物件征收的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮與同種物件附近的交易價(jià)格等的合理的價(jià)格。（4）征收程序。韓國(guó)征地程序主要包括三個(gè)步驟：一是公益事業(yè)認(rèn)定程序，二是協(xié)議程序，三是裁決程序，四是異議申請(qǐng)程序和訴訟程序。
（三）日韓兩國(guó)土地征用制度的特點(diǎn)
第一，公益性。日、韓三國(guó)都是私有制國(guó)家，土地屬于私人，私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。土地征用是國(guó)家權(quán)力的強(qiáng)制手段，私人無(wú)權(quán)征用土地。只有以公益事業(yè)為目的，且必須正當(dāng)程序和合理賠償?shù)那疤嵯?，?guó)家才能使用征地權(quán)。這樣才能避免征用權(quán)的濫用。第二，法制性。兩國(guó)法律對(duì)于土地征用的程序、補(bǔ)償、條件和解決糾紛等各個(gè)方面做了嚴(yán)格規(guī)定。政府使用征地權(quán)，必須尊重司法，遵循既定的法律程序，采用法律手段而非行政手段解決征地過(guò)程中的糾紛。第三，市場(chǎng)性。征地補(bǔ)償必須符合市場(chǎng)規(guī)律，由市場(chǎng)決定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。政府給定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格制定，公民對(duì)于政府補(bǔ)償價(jià)格也可提出質(zhì)疑，并通過(guò)法律程序解決爭(zhēng)議。第四，廣泛性。兩國(guó)法律均對(duì)征地補(bǔ)償范圍作出了明確規(guī)定，補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容不只包括土地市場(chǎng)價(jià)，還包括附屬物損失、所有者和利害關(guān)系人損失以及失地人員的就業(yè)培訓(xùn)與保障等，充分維護(hù)了土地所有者和利害相關(guān)人的利益。
二、我國(guó)土地征用制度的主要問(wèn)題
城鎮(zhèn)化的高速進(jìn)展必然涉及到土地征用，土地征用制度的合理與否直接關(guān)系到數(shù)億即將“進(jìn)城”的農(nóng)民的利益，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響。目前，我國(guó)土地征用制度中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，不健全的土地產(chǎn)權(quán)制度。我國(guó)農(nóng)村土地屬于集體所有，表面上產(chǎn)權(quán)清晰，實(shí)際上是一種“所有權(quán)缺位”。農(nóng)民沒(méi)有土地的所有權(quán)，只有不完整的使用權(quán)。征地的過(guò)程是集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，再轉(zhuǎn)變其他用地的過(guò)程。農(nóng)民對(duì)于土地沒(méi)有控制權(quán)，同時(shí)農(nóng)民土地集體所有權(quán)是不能交易的，在征收過(guò)程中其利益容易受到不法侵害。
第二，土地征用制度缺乏規(guī)范性。中國(guó)現(xiàn)有法律體系中關(guān)于征地的相關(guān)規(guī)定存在著相互矛盾的地方。同時(shí)不管是商業(yè)用地還是公益用地都需要先將集體土地國(guó)有化再使用，這也違背了憲法中有關(guān)公益事業(yè)為目的征地的精神。政府常常為商業(yè)用地濫用征地權(quán)。在我國(guó)的土地征用過(guò)程中，被征地人沒(méi)有參與權(quán)、知情權(quán)和質(zhì)疑權(quán)，只能被動(dòng)地接受征地實(shí)施，或者采用上訪或者其他非法手段表示抗議。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與權(quán)也流于形式。同時(shí)，政府作為征地過(guò)程中的收益者，其對(duì)于征地爭(zhēng)議的裁決的可行性和可操作性較差，有失公平和公正。
第三，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不公平性?！锻恋胤ā返?7條規(guī)定，“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”，“每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍”，“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”，“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”?，F(xiàn)有法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以說(shuō)只是對(duì)原有土地部分使用權(quán)的補(bǔ)償。對(duì)于安置補(bǔ)助費(fèi)，大多數(shù)地方政府在征地時(shí)則會(huì)選擇性的忽略，盡量只征地不拆遷。農(nóng)民失去土地后也失去了基本生活保障，政府對(duì)于失地農(nóng)民的就業(yè)安置和就業(yè)保障方面基本上無(wú)所作為。另外，在商業(yè)用地征用過(guò)程中，政府以較低的賠償金額獲得土地，然后以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賠償金額的價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商的高回報(bào)率和政府的高額土地出讓價(jià)格讓農(nóng)民感到不公平。
三、日韓兩國(guó)土地征用制度對(duì)我國(guó)的啟示
與日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家比較完善的土地征用補(bǔ)償制度相比，我國(guó)的土地征用補(bǔ)償制度存在著許多問(wèn)題，中國(guó)應(yīng)積極學(xué)習(xí)和借鑒其他國(guó)家相關(guān)土地征用補(bǔ)償制度，盡快改進(jìn)和完善中國(guó)的土地征用制度。
第一，明確產(chǎn)權(quán)。要保護(hù)農(nóng)民權(quán)利，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)制度的法律化，包括土地所有權(quán)主體的模糊身份應(yīng)有明確界定，政府關(guān)于承包期延長(zhǎng)的政策明確用法律條文規(guī)定。只有產(chǎn)權(quán)明確，才能確定土地賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，確定補(bǔ)償對(duì)象，防止侵權(quán)行為的產(chǎn)生。
第二，規(guī)范公益事業(yè)征地和其他用途征地。應(yīng)該立法確定公益事業(yè)征地的類型，政府只能為公共事業(yè)行使土地征用權(quán)。對(duì)于商業(yè)用地征用，由使用者和土地所有者之間依法協(xié)商土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，政府應(yīng)該作為監(jiān)督者維護(hù)農(nóng)民的利益，而不是作為參與者在其中謀利。同時(shí)，為公益事業(yè)征用土地時(shí)，政府不能以大多數(shù)的利益為由讓被征地人的利益受損，以應(yīng)獨(dú)立第三方的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告為依據(jù)制定相關(guān)的賠償標(biāo)準(zhǔn)。