小產(chǎn)權(quán)房買賣合同精選(九篇)

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第1篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

[案情回放]

2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得北京市通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署購房協(xié)議。2006年年底，在房價高漲和高額拆遷補償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律的禁止性規(guī)定為由，請求判決合同無效，歸還房產(chǎn)。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭一審判決該協(xié)議無效，李玉蘭在90天內(nèi)騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房價款93808元。李玉蘭不服，向北京市二中院提起上訴，2007年12月，市二中院終審維持原判，同時判定李玉蘭可就賠償問題另行主張。2008年1月3日，李玉蘭馬海濤，要求對方賠償房屋現(xiàn)值和當初價格的差價48萬元。2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元，按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應賠償?shù)?3808元，李玉蘭最終應得到的房屋賠償價格為279098元。

[小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判定]

對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見。一種觀點認為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應認定合同有效。主要理由在于：（1）法院認定合同無效應以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房的主要相關(guān)文件有：1999年國務院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年國務院的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、2004年國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕234號）。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作為認定合同無效的依據(jù)。（2）《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！睆倪@一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（3）即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓的情況下，由于買賣的標的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒有權(quán)力禁止。

另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權(quán)，違犯了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故合同應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)，但筆者仍認為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據(jù)《物權(quán)法》第146條“建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分”（即“地隨房走”）的規(guī)定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權(quán)也發(fā)生流轉(zhuǎn)，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)”，否則該條文將形同虛設。

從《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”從這一規(guī)定當然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。筆者認為，這種理由是不充分的，法律規(guī)范的邏輯構(gòu)成主要包括行為模式和法律后果，但法律規(guī)范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》第三十二條關(guān)于故意殺人的規(guī)定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據(jù)這一規(guī)定，怎么也不會得出法律允許故意殺人的結(jié)論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那也只是在本集體經(jīng)濟組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，因為法律允許這種流轉(zhuǎn)。

再者，由于合同標的不能而無效。除合法要件外，合同的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能性。如果標的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實生活中，由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因為依照物權(quán)的公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現(xiàn)的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不可能履行的狀態(tài)?；谶@一原因，也可以確定此類合同無效。

[合同無效后當事人利益的

平衡機制]

法院認定此類合同無效，是否能夠真正體現(xiàn)出法律的公平、公正，能夠起到定紛止爭的效果？實際上，近年來集體土地上房屋買賣糾紛案增多，大部分是由于當初賣房的農(nóng)民反悔所引起的。以畫家村案為例，當年的買賣合同是在雙方平等協(xié)商、公平自愿的情況下簽訂的和約，如今畫家村房價上漲，又面臨拆遷，農(nóng)民馬海濤受到巨大利益的促動，利用法律，背信棄義到法院。而對于畫家李玉蘭而言，面臨著舉家搬遷，流離失所的處境。所以筆者認為，合同無效后，應該建立一種利益平衡的機制，一方面使利益損害方得到應有的公平補償，另一方面也約束人們在交易中的誠實信用。

二審判決和“反訴”判決確立以信賴利益的賠償作為雙方當事人的利益平衡機制。判決書中指出：出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任，對于買受人信賴利益必須予以賠償。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。這樣的處理意見一方面保護了畫家的利益，一定程度上體現(xiàn)了公平的價值觀念，同時也起到了懲罰村民背信棄義的行為，遏制類似案件的作用。但是通過仔細分析，就會發(fā)現(xiàn)判決的理由經(jīng)不起法律上的推敲。首先，法院以賣方明知所出賣的房屋和宅基地屬于禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又反悔為由，認定出賣人對合同無效承擔主要責任，這樣的認定是值得商榷的。房地產(chǎn)交易屬于買賣雙方的合意行為，買方不可能不知道法律的禁止性規(guī)定，所以在非法交易過程中雙方都存在過錯，不能輕易認定某一方過錯更大而要求其承擔主要責任。其次，以信賴利益作為賠償?shù)睦碛梢彩遣磺‘數(shù)模热缓贤喠⑦^程中雙方都存在過錯，又何來信賴利益？即使存在信賴利益，按照合同法原理，對于信賴利益的賠償，結(jié)果是使當事人達到合同未曾發(fā)生時的狀態(tài)。本案中，就是畫家返還房屋，村民返還當初的房款，這樣的結(jié)果也很難體現(xiàn)公平性。

第2篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于XX年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉凑帐袌鲈u估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向------------------------------------區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方： 乙方：

年月　日 年月日

見證人： 年月日

年月日

年月日

第3篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

買受人（乙方）身份證號碼：

房屋買賣合同

賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）

買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）

甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓事宜，達成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）

二、甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權(quán)利和義務同時轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權(quán)利、義務轉(zhuǎn)移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

第4篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：

（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：“未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進行登記領取權(quán)屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對這一情形，實踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農(nóng)民應享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實情況之下雖不能立即實現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經(jīng)濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經(jīng)濟組織之間的房屋進行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實務上的合同效力

理論界的爭論和審判實務上的分歧固然跟個人的認識有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領域調(diào)整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標，公法以追求效率為價值取向。由于主管范圍、價值目標等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會現(xiàn)象時難免發(fā)生沖突。但是，筆者認為無論是理論觀點還是審判實務的認識，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領域的民法問題，應當以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎，以民法領域自身的規(guī)則作為判斷準繩。

四、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責任比例的確定

實踐中多數(shù)情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當初協(xié)議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。

（二）實際操作

既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經(jīng)濟作用的結(jié)果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的。當然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認為是可以向賣方主張承擔的。

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，在認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應一刀切地認定無效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認定為有效的理由，其效力應認定為有效為宜。在實務中我們不僅應當嚴格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實和維護交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認定此類合同的效力，達到化解糾紛，維護社會穩(wěn)定和發(fā)展，實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。

第5篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；耕地；宅基地；其他集體建設用地；法律處置

中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：1003—0751（2012）06—0075—05

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語，而是一個民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來我國城市化進程的加快和城鎮(zhèn)房價的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價格低廉而備受市場青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房價格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會產(chǎn)生以下負面影響：一是侵占了農(nóng)地；二是減少了國家稅收；三是擾亂了房地產(chǎn)市場；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門一再“叫?！?，法院在審理此類糾紛中也基本上確認房屋買賣合同無效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強行拆除。在理論界，學者們對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會不良后果也因而不同，因此，應當根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來分類處置之。

一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國現(xiàn)行法律不僅嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設用地，而且規(guī)定了全球最為嚴格的耕地保護制度。2008年9月國家監(jiān)察部、人力資源和社會保障部及國土資源部聯(lián)合出臺的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設用地總面積的比例達到15%以上的地區(qū)，可以啟動司法程序追究當?shù)卣饕I導的法律責任。可見，我國現(xiàn)行法律對占用耕地建設“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學者認為我國應守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴重違反了我國耕地保護制度，應一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學者認為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對其處置應視情況而定。一些建設規(guī)模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對此可依據(jù)比例原則，在耕地保護區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認可。③

對于第一種觀點，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對處于城市邊緣地帶、正在建設的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會大面積減少。然而，我國“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久，不少占用耕地建設的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進程的加快已使其處于國有土地（主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來）和集體建設用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無法恢復農(nóng)用或恢復成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟功能會因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟功能不會衰退，也會因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無家可歸”，從而誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費了大量建筑材料，而且會造成嚴重的環(huán)境污染?？梢姡鲝堃宦刹鸪刂系摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實踐操作性。

第二種觀點對將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認為，對于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應視具體情況而定。對于處于城市邊緣地帶、尚在建設的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對于建設在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”。或許有學者認為此種方案存在以下弊端：第一，“國家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認為，第一種擔憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵，因而從嚴格意義上講，“國家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設鄉(xiāng)村公共設施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設用地應一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實踐中其實很難得到實現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設商品房因而成了很多地方的通行做法?！艾F(xiàn)實的做法只不過是在‘公共利益’的標題下，允許為經(jīng)濟建設而征收征用土地，即從實踐上已對‘公共利益’有所突破。”⑥當然不可否認，通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式認可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，學者們的第二種擔憂不無道理。然而，對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會后果，從這個角度看，“國家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實的選擇。

或許有人擔心，“國家征收轉(zhuǎn)化法”會造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設用地規(guī)劃指標和年度計劃指標的失控。筆者認為，“國家征收轉(zhuǎn)化法”確實可能產(chǎn)生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴格實施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補平衡”制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果?？梢酝ㄟ^三種途徑實施耕地占補平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母亍Ｆ涠?，實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，即通過農(nóng)民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節(jié)省出來的農(nóng)村建設用地指標有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實現(xiàn)農(nóng)村建設用地指標的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，而且“捎帶地”實現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，消除建設用地計劃指標超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國對建設用地實行計劃管理。這種計劃管理主要是通過實施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃來實現(xiàn)的，原則上，一個地區(qū)實際新增建設用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過“規(guī)劃指標”總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計劃指標。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，在若干年內(nèi)實現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設用地計劃指標總量的平衡，從而使得各省在一個或若干個規(guī)劃期內(nèi)新增建設用地總面積與“規(guī)劃指標”總量相符。為了不影響我國工業(yè)化和城市化的正常推進，確保今后若干年內(nèi)其他建設項目用地不會因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設用地指標削減可能帶來的負面影響：其一，實行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設用地指標控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對其他建設項目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長”之特征，可以適當提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強度，降低其他建設項目對土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。

為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織產(chǎn)生“投機取巧”的心理預期，在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過程中，還必須實施以下處罰性措施：第一，針對各方當事人的獲利情況，分別對購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，“對于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補繳土地出讓金，如能一次清，政府應當及時辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二，對參與開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責任單位進行行政處罰。第三，對在“小產(chǎn)權(quán)房”建設過程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴格追究其法律責任。

二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟組織成員依法對集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設。至于“土地使用權(quán)”應該涵括哪些土地權(quán)利，我國相關(guān)法律沒有進一步明確，學術(shù)界對此多有爭議。隨著《物權(quán)法》的頒布實施，學界對此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認識。一般認為，“土地使用權(quán)”是對一類權(quán)利的稱謂，是對建設用地使用權(quán)、其他集體建設用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會保障功能，1993年國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應受法律保護。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟組織以外的成員，即屬于不受法律保護的“小產(chǎn)權(quán)房”。

“法律社會學視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”課題組于2010年9月至12月對廣東、湖北、江西、安徽四省進行了為期四個多月的實地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成：一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”；二是集體經(jīng)濟組織或基層政府以“新農(nóng)村建設”為名進行宅基地整理，將農(nóng)戶“集中上樓”后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類型并無本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對于當事人均有益而無害，所以此類“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對其處置的執(zhí)法成本較高?！啊疀]有受害者’的‘非法’活動很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。”筆者認為，對于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒必要主動去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理?；蛟S有人認為這是理性的法律對非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實的法律秩序絕非簡單的理性之物。它是一種復雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴厲著稱的刑事法律對于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實行了當事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領域當然也應面對現(xiàn)實作出靈活應對。

或許有人擔心“不告不理”的處置辦法會誘發(fā)農(nóng)民實施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實可能產(chǎn)生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴格貫徹“一戶一宅”的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴格實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價或拆遷補償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為違犯強行法規(guī)定，買賣合同無效。對于買賣合同無效后的締約過失責任的承擔，有學者認為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應由出售方承擔締約過失責任，即出售方應向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對此不予茍同。實際上，在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應當知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認知上均存在過錯，出賣方“受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認買賣無效，嚴重損害了公序良俗和誠實信用的社會根基”，因而其主觀過錯更大。因此，筆者認為，對于當事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過失”原則進行締約過失責任分配。具體而言，出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時購買方所支付的房屋價款，還要支付判決作出時房地產(chǎn)升值所帶來的房屋差價；出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補償款與購買方所支付的房價之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責任，可以發(fā)揮司法的導向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的良好社會效果。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設用地的一種。實踐中宅基地與其他集體建設用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當其他集體建設用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時即為宅基地，而當集體經(jīng)濟組織進行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設用地。可見，集體經(jīng)濟組織進行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，應該屬于其他集體建設用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，故而筆者將此類“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，在下文一并討論其如何得到妥當處置。

三、其他集體建設用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

對于其他集體建設用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，不少學者提出了應該允許集體建設用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實行國有土地和集體土地的平等保護，將國家土地征收嚴格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi)，允許集體建設用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，更重要的是，還可以使建設用地的供應主體多元化，打破政府壟斷土地一級市場的局面。該方案確實具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個關(guān)鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設用地用于商品房建設，則集體建設用地使用權(quán)能否在全國范圍內(nèi)入市交易還有待詳細論證和實踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應的配套制度改革。集體建設用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)，而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設用地使用權(quán)入市交易來解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問題實在是“遠水解不了近渴”。

雖然其他集體建設用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠，故而應采取不同辦法分別處置。其他集體建設用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會資源和發(fā)展集體經(jīng)濟，對此，法律可以區(qū)別對待：若此類“小產(chǎn)權(quán)房”建設嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對于沒有嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類“小產(chǎn)權(quán)房”，國家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟適用房。當然，如此處置可能會產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設用地規(guī)?！按讼碎L”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設用地年度計劃指標的辦法予以消除。

“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者多數(shù)是中、低收入者，因而對于其他集體建設用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟適用房，因為不少購買者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟適用房的條件。從物權(quán)法的角度來看，“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購買者。在債權(quán)法上，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效。據(jù)此，可將此類“小產(chǎn)權(quán)房”確認為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎上，將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護了法律的權(quán)威，又維護了社會穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗中，已通過出臺地方性法規(guī)，確認了在其他集體建設用地上建設集體經(jīng)濟組織所有的租賃性經(jīng)營房屋的合法性?？梢姡绱颂幹迷趯嵺`上具有可行性。

四、結(jié)語

任何問題都是在一定的社會現(xiàn)實中生成的，也都是在一定的社會背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會問題通常不能脫離其所處的社會環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實制約條件，在此基礎上尋求破解之道?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對具體社會環(huán)境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實施的“純粹性”，應當對法律實施、資源綜合利用、社會穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進行全面考量和權(quán)衡。“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責任。當然，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

第6篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

首先，需要對房屋進行實地勘察，查看房屋有無質(zhì)量問題，以防房屋存在嚴重質(zhì)量問題，給買方造成較大的安全隱患或者經(jīng)濟損失。

其次，對房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，要做一個比較詳細的了解，一定要分清大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別，一般來說大產(chǎn)權(quán)房具有國家頒發(fā)房產(chǎn)證和土地證，現(xiàn)在雙證合一了，叫不動產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房則沒有，在我國小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護的。在確定產(chǎn)權(quán)后，就可以交納定金了，買方交納定金以后就不能反悔了，如果反悔定金是不予返還的，同時賣方也不能反悔，如果反悔，賣方需雙倍返還定金。

再次，簽訂二手房買賣合同是非常重要的一步，合同當中約定了房屋的具置、面積、建造年代、價款、房屋交付、違約責任等房屋交易的具體內(nèi)容，這里是最容易出現(xiàn)法律風險的地方，鑒于一般人對法律知識的相對欠缺，應當聘請專業(yè)人士對合同進行審核者起草。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第7篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

法律依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條

國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《民法典》第二百零九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條

第8篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

最新小產(chǎn)權(quán)房購房合同

出賣人(甲方)： 身份證號碼：

買受人(乙方)： 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉凑帐袌鲈u估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向——區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方： 乙方：

年月 日 年月日見證人： 年月日年月日

有關(guān)小產(chǎn)權(quán)購房合同范本

賣房方(甲方)：姓名： 身份證號碼：

購房方(乙方)：姓名： 身份證號碼：

關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下:

一、甲方將其擁有獨立產(chǎn)權(quán)的位于孟莊礦的房屋(河西村B2—72—103室 ，建筑面積 71平方米)以人民幣捌萬 貳仟 肆佰貳 拾元整(￥82420 元整)出售給乙方。 已方愿意以上述價格向甲方認購該房，并以一次性付清購房款形式購買。

二、甲方承諾：

1、房產(chǎn)證領取時交乙方保管，待辦理過戶時隨時配合乙方過戶。

2、保證對出售的房屋擁有獨立產(chǎn)權(quán)。如果該房屋為共有房屋,則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件。

3、按照前述業(yè)務的需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)。

三、乙方承諾：

1、一次性付情購房款，在辦理過戶時并依規(guī)定支付過戶費用。

2、保證按原約定價格向甲方購買前述房屋。

3、按照前述業(yè)務需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)，并承擔各項費用。

四、違約責任

1、如果甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失。

2、如果乙方違約，應向甲方賠償因此受到的損失。

五、本協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。

六、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

七、本協(xié)議壹式肆份，雙方擱執(zhí)貳份。

甲方： 乙方：

甲方授權(quán)代表簽字(蓋章)： 已方授權(quán)代表簽字(蓋章)：

電話： 電話：

簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月

小產(chǎn)權(quán)購房合同范本如何寫

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法 律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：______________ 乙方：______________

第9篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;宏觀調(diào)控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。

這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時對政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會蓋章以證明權(quán)屬,故稱為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展

1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產(chǎn)權(quán)房法律問題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管?！毙‘a(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。

2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢。就全國范圍來看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開發(fā)中,占了相當大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關(guān)部門加強對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭

學界對于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進行了深刻的分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的實質(zhì)是違法建筑沒有完全所有權(quán)的房屋,那種認為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個至關(guān)重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長期看來農(nóng)村集體經(jīng)濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農(nóng)村土地(耕地)保護政策,有利于社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和保護農(nóng)民的長遠利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房的風險提示和法律處理

(一)小產(chǎn)權(quán)房的風險提示

透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風險。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈首”(建設環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風險)三個環(huán)節(jié)的“風險鏈”[4]?？梢?高房價催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產(chǎn)權(quán)房。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理

目前,中國政府相關(guān)職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對“小產(chǎn)權(quán)”房進行法律規(guī)制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡的多樣表現(xiàn)形態(tài)時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’?！盵5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發(fā)、建設的小產(chǎn)房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應嚴格限制或者嚴禁開發(fā)、建設。具體處理如下:(1)已經(jīng)開發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書;未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。

五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問題分析

(一)注重政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產(chǎn)市場的有效干預和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產(chǎn)市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發(fā)的國八條①和國六條②不僅沒有穩(wěn)定住房價,相反出現(xiàn)了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力,加大對廉租房和經(jīng)濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經(jīng)濟適用住房不經(jīng)濟,廉租房僧多粥少的住房供應結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應渠道。

(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡