借錢合同精選(九篇)

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第1篇：借錢合同范文

如果你簽署的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”已經(jīng)包括購(gòu)房合同的全部條款，那么，你簽訂購(gòu)房合同只是將“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開(kāi)發(fā)商商談購(gòu)房合同的每一個(gè)條款。

目前，開(kāi)發(fā)商大多使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個(gè)文本對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是恰到好處；對(duì)購(gòu)房人而言，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是，居律師并不主張購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前一般都從當(dāng)?shù)卣鞴懿块T購(gòu)買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買了《商品房買賣合同》示范文本，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開(kāi)發(fā)商的銷售人員不敢做主，開(kāi)發(fā)商在心理上也很難接受。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商若能愿意接受購(gòu)房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實(shí)際的方法是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”，以彌補(bǔ)《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對(duì)“204條”的評(píng)價(jià)

購(gòu)房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對(duì)于購(gòu)房人利益的保護(hù)才是足夠的？有人開(kāi)列了204條并簡(jiǎn)稱為“204條”。

“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個(gè)方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量的各項(xiàng)要求?！逗贤ā返诹l規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！?。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，既是房屋質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在工程竣工驗(yàn)收時(shí)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，也是法院認(rèn)定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，除非購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對(duì)房屋質(zhì)量的每一個(gè)方面和每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行約定才是必要的)。現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人因房屋質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題很少。無(wú)論是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房合同沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

除了大量的無(wú)甚實(shí)際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個(gè)最致命的缺陷，就是它的每一個(gè)條款所表達(dá)的購(gòu)房人的意思、目的和動(dòng)機(jī)都毫無(wú)遮掩，令開(kāi)發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕。

三.“補(bǔ)充協(xié)議”的主要內(nèi)容

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于賣方市場(chǎng)的情況下，“補(bǔ)充協(xié)議”必須符合兩個(gè)基本要求：一、可能被損害的購(gòu)房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護(hù)；二、可能被開(kāi)發(fā)商拒絕而又為保護(hù)購(gòu)房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開(kāi)發(fā)商滿意、或者可能被開(kāi)發(fā)商疏忽、或者能夠被開(kāi)發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。

迄今為止，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個(gè)方面，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。

(一)小區(qū)規(guī)劃

很多購(gòu)房人在收房時(shí)或收房后看見(jiàn)的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動(dòng)位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購(gòu)房合同時(shí)期待的窗外視覺(jué)完全落空。這種情況在商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)非常普遍。開(kāi)發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過(guò)了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的同意，都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門同意的，既違法，也違約。你無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中訂立這樣一個(gè)條款：如果開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人的已付款退還給購(gòu)房人并按一定的利率付給利息?！边@一條款對(duì)購(gòu)房人的利益的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)椋绻?gòu)房人退房，購(gòu)房人必定要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)提前還本付息的違約責(zé)任，購(gòu)房人已經(jīng)付出的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)支出都將成為購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失，這些，是開(kāi)發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)的。而且，購(gòu)房人退房很容易，但開(kāi)發(fā)商能否按時(shí)退款卻是一大懸念。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對(duì)開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開(kāi)發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭(zhēng)取的首要目標(biāo)。

但是，在“補(bǔ)充協(xié)議”中明確地寫(xiě)上這一要求，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)同意。你可以采取這樣一個(gè)辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購(gòu)房合同時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個(gè)共同的賠償金的計(jì)算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。

迄今為止，沒(méi)有任何一法律規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開(kāi)發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗(yàn)收合格”的文字?！敖?jīng)驗(yàn)收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格才能交付。但綜合驗(yàn)收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗(yàn)收合格條件，但若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購(gòu)房人入住時(shí)就有水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾墓?yīng)，購(gòu)房人就無(wú)法在房子里住下去，除非購(gòu)房人購(gòu)買房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖?僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強(qiáng)制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”?！斑x擇的交付使用條件”是購(gòu)房人在購(gòu)房合同中與開(kāi)發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購(gòu)房人是網(wǎng)蟲(chóng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲(chóng)的生活必需，交付房屋時(shí)是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃?xì)狻⑴瘹鈨r(jià)格是必須與開(kāi)發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)，你無(wú)須擔(dān)心電的價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中承諾水、燃?xì)狻⑴瘹馐鞘姓?，你也無(wú)須擔(dān)心水、燃?xì)?、暖氣的價(jià)格，因?yàn)槭姓⑷細(xì)?、暖氣供?yīng)商是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)。如果水、燃?xì)狻⑴瘹馄渲兄?，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中說(shuō)清楚是市政的，就是小區(qū)獨(dú)立供應(yīng)。如果不在“補(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨(dú)立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r(jià)格，在你入住以后，開(kāi)發(fā)商將單方確定一個(gè)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商單方確定的價(jià)格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開(kāi)發(fā)商單方確定的煤氣價(jià)格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。

以上對(duì)房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說(shuō)，任何一項(xiàng)房屋交付使用的條件目前都還沒(méi)有法律的強(qiáng)制性規(guī)定，都只能由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補(bǔ)充協(xié)議”必須認(rèn)真解決的問(wèn)題。

你可以按照居律師對(duì)房屋交付使用條件的分類在“補(bǔ)充協(xié)議”中與開(kāi)發(fā)商約定開(kāi)發(fā)商在向你交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時(shí)就有，開(kāi)發(fā)商一般都能保證。燃?xì)夤?yīng)，開(kāi)發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達(dá)到70%以上時(shí)才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時(shí)候入住率達(dá)到70%以上，你就只有等著聽(tīng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么時(shí)候達(dá)到了就什么時(shí)候達(dá)到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開(kāi)發(fā)商談吧?？傊粭l：不要相信開(kāi)發(fā)商的售樓人員拍胸脯對(duì)天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫(xiě)在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數(shù)購(gòu)房人是被開(kāi)發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購(gòu)房合同的。他們都以為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開(kāi)發(fā)商也知道絕大多數(shù)購(gòu)房人對(duì)售樓廣告持這種理解，但開(kāi)發(fā)商從來(lái)不會(huì)在簽訂合同之前告訴購(gòu)房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開(kāi)發(fā)商不對(duì)購(gòu)房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當(dāng)現(xiàn)實(shí)和售樓廣告的內(nèi)容不一致時(shí)是很難認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約的，因?yàn)?，依《合同法》?guī)定，只有開(kāi)發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》經(jīng)過(guò)媒體的加工，使許多人以為從此開(kāi)發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實(shí)，這個(gè)《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個(gè)《解釋》沒(méi)有做出比《合同法》更進(jìn)一步、更明確的規(guī)定。

如果購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開(kāi)發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)在紙上，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不干。購(gòu)房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認(rèn)為必不可少的且開(kāi)發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫(xiě)進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”；對(duì)于開(kāi)發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤(pán)為了吸引老年人購(gòu)房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所等等是不能沒(méi)有的。開(kāi)發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所嗎？不能。老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所屬于特種行業(yè)，開(kāi)辦需要特別行政許可。開(kāi)發(fā)商不可能自己開(kāi)辦，只能有待其他人在此開(kāi)辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開(kāi)辦都是個(gè)未知數(shù)。沒(méi)有老年大學(xué)、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所可能無(wú)關(guān)緊要，若沒(méi)有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠(yuǎn)離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購(gòu)房的，“補(bǔ)充協(xié)議”就必須讓開(kāi)發(fā)商對(duì)售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開(kāi)發(fā)商拒絕在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個(gè)樓盤(pán)。

(四)公共財(cái)產(chǎn)

購(gòu)房人比較專注于門檻以內(nèi)的空間，對(duì)門檻以外的，一般不太關(guān)注。購(gòu)房人普遍還有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：門檻以內(nèi)的才是自己的，門檻以外的是開(kāi)發(fā)商的；或者認(rèn)為列入公攤面積的是公共財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有列入公攤面積的就不是公共財(cái)產(chǎn)。

門檻以外的所有建筑、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施等，無(wú)論是否列入了公攤面積，都屬于公共財(cái)產(chǎn)。公共財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購(gòu)房人認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤(pán)的公共財(cái)產(chǎn)都處在開(kāi)發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條涉及公共財(cái)產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)留給買賣雙方約定。開(kāi)發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無(wú)效的?！把a(bǔ)充協(xié)議”同樣不能約定公共財(cái)產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財(cái)產(chǎn)的，業(yè)主委員會(huì)成立以后有權(quán)通過(guò)訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財(cái)產(chǎn)，不屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，不要在哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)、哪些財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商糾纏，如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)些什么，就讓他寫(xiě)吧，干脆將他想歸他所有的都寫(xiě)成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對(duì)你有意義的條款時(shí)換取他讓步的籌碼。

(五)物業(yè)管理

物業(yè)管理，其實(shí)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與購(gòu)房人之間基于對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。

現(xiàn)在，物業(yè)管理被開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)們?cè)O(shè)計(jì)的要求每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的無(wú)數(shù)個(gè)《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司對(duì)他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司的訴訟時(shí)向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒(méi)有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購(gòu)房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無(wú)效。

關(guān)于物業(yè)管理，本書(shū)第五章將會(huì)有更多闡述。在就物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，居律師告訴你三點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1.爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費(fèi)

有些開(kāi)發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費(fèi)作為一個(gè)賣點(diǎn)。居律師告訴你：開(kāi)發(fā)商的這個(gè)“賣點(diǎn)”是違法的，是無(wú)效的。物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)公共財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，是全體共有人(包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔(dān)的法定義務(wù)，開(kāi)發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開(kāi)發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)打得比誰(shuí)都精。開(kāi)發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財(cái)產(chǎn)，卻沒(méi)有承擔(dān)一分一毫的物業(yè)管理費(fèi)，而且，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購(gòu)房人的一定的物業(yè)管理費(fèi)，即便違法，比起令購(gòu)房人承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)還算更公平一點(diǎn)。所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)開(kāi)口，你也應(yīng)盡力爭(zhēng)取。

2.將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。

比如，在“補(bǔ)充協(xié)議”中這樣寫(xiě)：“對(duì)買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。

為什么要將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開(kāi)發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來(lái)管理的。開(kāi)發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強(qiáng)迫每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項(xiàng)”一般包括：(1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理；(2)對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在居律師的購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對(duì)購(gòu)房人房屋的維修說(shuō)成是對(duì)購(gòu)房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購(gòu)房人收取物業(yè)管理費(fèi)的一個(gè)事實(shí)理由。購(gòu)房人其實(shí)也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修，是其代開(kāi)發(fā)商履行購(gòu)房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購(gòu)房人的房屋已經(jīng)超過(guò)了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修都是獨(dú)立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對(duì)房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭(zhēng)，使物業(yè)管理就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費(fèi)就是因?yàn)楣芾硇^(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無(wú)效的觀點(diǎn)做個(gè)鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)，也向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)。在與業(yè)主打官司時(shí)，也是物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨(dú)立的；第二，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房人不清楚水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要時(shí)，購(gòu)房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告即水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商——開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人給“請(qǐng)”出來(lái)。只有合格的原告被請(qǐng)出來(lái)，購(gòu)房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費(fèi)用、購(gòu)房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費(fèi)用。

3.將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后

物業(yè)管理費(fèi)都是因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主無(wú)權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)管理的合同條款是無(wú)效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主之中極少有人明白這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司的法律顧問(wèn)們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)很難，所以，利用業(yè)主急于住進(jìn)新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費(fèi)。

若你無(wú)法做到拒絕開(kāi)發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開(kāi)發(fā)商的要求。你若不同意，開(kāi)發(fā)商就不與你簽訂購(gòu)房合同和“補(bǔ)充協(xié)議”。你能做到的是：爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后。這一點(diǎn)實(shí)際上是告訴你：在開(kāi)發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)了。不是說(shuō)你沒(méi)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而是你負(fù)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費(fèi)的要求。

如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這一條，你可以讓步，來(lái)日方長(zhǎng)，以后你有機(jī)會(huì)讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費(fèi)的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)。

(六)抵押

雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達(dá)到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有投資總額的25%的資金實(shí)力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開(kāi)發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來(lái)源。在開(kāi)發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

如果開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無(wú)疑將使購(gòu)房人能否按期收房、或者購(gòu)房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還的購(gòu)房款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對(duì)開(kāi)發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商在與你簽訂購(gòu)房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：

1.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)土地使用權(quán)或房屋有無(wú)被抵押做出明示；

2.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中承諾在簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；

3.約定開(kāi)發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。

(七)房屋面積

幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開(kāi)發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計(jì)算誤差，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)同意，因?yàn)檫@樣一來(lái)，他沒(méi)法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實(shí)測(cè)面積占銷售面積的比例低于某個(gè)百分比。除了這兩個(gè)辦法以外，別無(wú)其他更好的辦法。

有些開(kāi)發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購(gòu)房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實(shí)，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無(wú)法操作。這是一個(gè)糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購(gòu)房人尚未與銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，在開(kāi)發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來(lái)，購(gòu)房人就不能按期付款。在開(kāi)發(fā)商來(lái)看來(lái)，購(gòu)房人按期付款和不能按期付款的違約責(zé)任是白紙黑字寫(xiě)著的，而他當(dāng)初的口頭承諾是不存在的。

購(gòu)房人應(yīng)該在“補(bǔ)充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問(wèn)題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；

(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫(xiě)成“與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購(gòu)房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同作為購(gòu)房人解除《商品房買賣合同》的一個(gè)條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(九)交房

“補(bǔ)充協(xié)議”中應(yīng)該約定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的物品主要是鑰匙。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的文件，有“三《書(shū)》一《證》兩《表》”之說(shuō)和“兩《書(shū)》一《表》”之說(shuō)。

“三《書(shū)》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》。

“兩《書(shū)》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。

居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中除了要求開(kāi)發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書(shū)》一《證》兩《表》”以外，還要求開(kāi)發(fā)商向你交付計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙。

如果開(kāi)發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書(shū)》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是不能讓步的。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙是對(duì)購(gòu)房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)提供不出《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，也不愿意提供設(shè)計(jì)圖紙。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決拒絕在交房時(shí)提供《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和設(shè)計(jì)圖紙，你可以考慮放棄。

開(kāi)發(fā)商也許確實(shí)拿不出來(lái)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商一定有，一定能夠提供。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商篡改不了，是你計(jì)算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準(zhǔn)確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗(yàn)期限

《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制?！?/p>

所以，對(duì)交付的標(biāo)的物的檢驗(yàn)是買賣合同中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。《商品房買賣合同》示范文本遺漏了這一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。很多購(gòu)房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤，錯(cuò)誤在于將“交房”與“收房”之間的一個(gè)“檢驗(yàn)”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過(guò)程是：“交房”—“檢驗(yàn)”—“收房或拒收”。

“補(bǔ)充協(xié)議”對(duì)“檢驗(yàn)”這一環(huán)節(jié)的處理就是對(duì)檢驗(yàn)期限的約定。約定的檢驗(yàn)期限對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)越長(zhǎng)越好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)越短越好。居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)檢驗(yàn)期限這樣表述：“買受人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)?！比绻_(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗(yàn)期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應(yīng)在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人?！边@兩種表述其實(shí)是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認(rèn)為不必在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，因?yàn)橐延械姆ㄒ?guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書(shū)》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購(gòu)房人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔(dān)心法官可能對(duì)《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責(zé)購(gòu)房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔(dān)心不是多余的。所以，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，以免留下活動(dòng)空間。

大多數(shù)購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交房后就急不可耐地住進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或面積問(wèn)題時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購(gòu)房人敗訴的：原告(指購(gòu)房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對(duì)房屋質(zhì)量和面積的認(rèn)可。要求購(gòu)房人花上一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間對(duì)房屋的質(zhì)量、面積進(jìn)行檢驗(yàn)是不現(xiàn)實(shí)的。為了防止開(kāi)發(fā)商在“購(gòu)房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規(guī)定購(gòu)房人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時(shí)就要求購(gòu)房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購(gòu)房人在交房時(shí)交納契稅、維修基金，意在占用購(gòu)房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實(shí)情況看，少則幾個(gè)月，多則幾年。什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時(shí)候購(gòu)房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

《商品房買賣合同》示范文本里沒(méi)有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項(xiàng)，無(wú)須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)橫生是非。建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)一條：“買受人在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交納契稅和維修基金?！比绻_(kāi)發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫(xiě)法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由。”(前一種寫(xiě)法過(guò)于明白，會(huì)提醒開(kāi)發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫(xiě)法)。如果兩種寫(xiě)法開(kāi)發(fā)商都不同意，也沒(méi)關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時(shí)限寫(xiě)。等到了交房時(shí)，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

(十二)產(chǎn)權(quán)證

購(gòu)房人都十分關(guān)心什么時(shí)候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動(dòng)了，于是，往往要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房人的這一心理，將承諾購(gòu)房人在多長(zhǎng)期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個(gè)賣點(diǎn)。

首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，……?！备鶕?jù)這一法律規(guī)定，從開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)起，購(gòu)房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購(gòu)房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對(duì)購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實(shí)的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證對(duì)購(gòu)房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因?yàn)榉梢?guī)定，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。

某些開(kāi)發(fā)商聲稱：其在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證。個(gè)別律師也對(duì)此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會(huì)明白：開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證是絕對(duì)不可能的。對(duì)事實(shí)的證明只能在事實(shí)發(fā)生之后。只有有了開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付了房屋的事實(shí)，才能有對(duì)購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)這一事實(shí)的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時(shí)就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無(wú)知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。

產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的工作安排。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全，購(gòu)房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開(kāi)發(fā)商不能左右購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的這一承諾就是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)檫@一承諾而對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)任何法律責(zé)任?？傊_(kāi)發(fā)商的這一承諾對(duì)購(gòu)房人毫無(wú)意義。

最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定開(kāi)發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。

影響購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間的往往是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長(zhǎng)在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后的37日內(nèi)，也就是最長(zhǎng)在交付房屋后的127日內(nèi)，購(gòu)房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人不會(huì)懈怠，但是，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個(gè)：(1)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有申請(qǐng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格；(2)開(kāi)發(fā)商想占用購(gòu)房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

開(kāi)發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)受到行政處罰，所以，在“補(bǔ)充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記納入開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開(kāi)發(fā)商掂量的違約責(zé)任就很有必要。你可以這樣寫(xiě)：“出賣人應(yīng)當(dāng)在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；出賣人未履行這一義務(wù)或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應(yīng)向買受人支付×××的違約金?！?/p>

(十三)合同更名

有些購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購(gòu)房人已經(jīng)收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓，不僅需要購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個(gè)獨(dú)立的房屋買賣程序操作。如果購(gòu)房人尚未收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購(gòu)房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，簡(jiǎn)便的表述叫做“合同更名”。

在實(shí)際操作中，購(gòu)房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有將購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒(méi)有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。

“合同更名”比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國(guó)涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定，必須取得權(quán)利人即開(kāi)發(fā)商的同意，開(kāi)發(fā)商蓋個(gè)章就可以了。蓋個(gè)章對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益沒(méi)有任何影響，但是，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個(gè)雁過(guò)拔毛的機(jī)會(huì)。有些開(kāi)發(fā)商比較“仁義”，隨便給個(gè)價(jià)就行，有些開(kāi)發(fā)商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時(shí)爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫(xiě)上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)?！?/p>

(十四)處理合同爭(zhēng)議的條款

一份好的“補(bǔ)充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對(duì)裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時(shí)選擇仲裁，有四個(gè)理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價(jià)值觀等是法院的法官遠(yuǎn)不能及的，絕不會(huì)有不大識(shí)字的人(比如：曾有法官在宣判時(shí)將“賄賂罪”念成“有各罪”)來(lái)聽(tīng)審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會(huì)像法院的法官那樣在意欲違抗某一個(gè)人的意志時(shí)有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對(duì)固定不同，你可以在仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員名冊(cè)中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見(jiàn)性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過(guò)“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審?！皩徴卟慌?、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽(tīng)審者提供了活動(dòng)空間。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會(huì)有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當(dāng)事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個(gè)概念之間的區(qū)別。現(xiàn)實(shí)中，合同當(dāng)事人也沒(méi)有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當(dāng)事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購(gòu)房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開(kāi)發(fā)商、銀行、或合同登記機(jī)構(gòu)的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對(duì)合同的分類。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點(diǎn)：你手中不能沒(méi)有合同原件。

你手中沒(méi)有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時(shí)以原件為準(zhǔn)，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，雙方必須持合同原件。手中沒(méi)有合同原件就無(wú)法自己申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商就會(huì)要求你委托他替你申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報(bào)酬，而且，開(kāi)發(fā)商何年何月去申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候愿意了。

開(kāi)發(fā)商能輕而易舉的使購(gòu)房人手中一份合同原件都沒(méi)有。手法很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商不先在購(gòu)房合同或“補(bǔ)充協(xié)議”上蓋章，而是等購(gòu)房人在合同原件上簽字或蓋章以后對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“明天或過(guò)一兩天，你來(lái)拿合同，先將首付款付了吧。”購(gòu)房人付了首付款以后再去拿合同，開(kāi)發(fā)商的售樓人員就會(huì)以令購(gòu)房人覺(jué)得比較合理的理由說(shuō)：暫時(shí)給不了原件，只能先給你復(fù)印件。

你對(duì)付開(kāi)發(fā)商這一手法的方法也很簡(jiǎn)單：讓開(kāi)發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開(kāi)發(fā)商將合同原件給你。

如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開(kāi)發(fā)商僵持下去，那么，在“補(bǔ)充協(xié)議”里，你應(yīng)堅(jiān)持寫(xiě)進(jìn)這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫(xiě)文字無(wú)任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對(duì)持有該合同書(shū)的一方不利的解釋”。

以上十五個(gè)方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對(duì)于購(gòu)房人的利益保護(hù)非常重要。在與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，必須在這十五個(gè)方面盡可能堅(jiān)持你的要求。這十五個(gè)方面若能全部得到滿足，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學(xué)、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開(kāi)列的十五個(gè)方面，你就可以一一設(shè)計(jì)出相應(yīng)的“補(bǔ)充協(xié)議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風(fēng)險(xiǎn)，你可以這樣寫(xiě)：“雙方確認(rèn)：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實(shí)的、正式的和有效的；國(guó)有土地使用權(quán)證沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)記錄?！?/p>

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個(gè)缺少、不真實(shí)或無(wú)效，或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購(gòu)房合同是無(wú)效的。購(gòu)房合同無(wú)效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)；不能返還或沒(méi)有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償；(2)有過(guò)錯(cuò)的一方賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實(shí)、有效，國(guó)有土地使用權(quán)證上是否有他項(xiàng)權(quán)記錄，購(gòu)房人一般沒(méi)有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實(shí)、無(wú)效、或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)記錄的情況，法院將認(rèn)為購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)有過(guò)錯(cuò)，從而判決購(gòu)房人對(duì)合同無(wú)效的法律后果也承擔(dān)一定的責(zé)任，購(gòu)房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)這一條，就表明購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)已經(jīng)盡其所能，購(gòu)房人在審查“五證”時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，從而令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同無(wú)效的全部法律責(zé)任，即購(gòu)房人的全部損失都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商給予賠償。

為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計(jì)了各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本。各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費(fèi)公開(kāi)。

開(kāi)發(fā)商如果覺(jué)得你是一個(gè)重要的客戶可能會(huì)派出他的法律顧問(wèn)與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開(kāi)發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點(diǎn)架子，不輕易放棄、堅(jiān)持到最后，你就一定能夠使開(kāi)發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補(bǔ)充協(xié)議”。個(gè)別開(kāi)發(fā)商的銷售人員十分?！?，聲稱“補(bǔ)充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因?yàn)槲覀兊姆孔淤u得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個(gè)叫做“慧谷陽(yáng)光”的樓盤(pán)的銷售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開(kāi)發(fā)商的銷售人員就會(huì)給你打電話，說(shuō)：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補(bǔ)充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補(bǔ)充協(xié)議”裝扮得像送給開(kāi)發(fā)商的“甜點(diǎn)”，在“甜點(diǎn)”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)使購(gòu)房人產(chǎn)生了過(guò)高的期望值。居律師對(duì)《解釋》的評(píng)價(jià)是：

(一)對(duì)購(gòu)房人有積極意義

其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定是否為違法的開(kāi)發(fā)商的行為明確列為違法而令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒(méi)有令購(gòu)房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開(kāi)發(fā)商的行為令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：

1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

3.《解釋》將開(kāi)發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過(guò)一年，購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人的利益不能得到充分的保護(hù)。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當(dāng)事人可以解除合同的情形之一——“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個(gè)月以上?！督忉尅返慕忉屖牵骸伴_(kāi)發(fā)商逾期交房或購(gòu)房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”中的“相當(dāng)于因違約所造成的損失”針對(duì)不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋。《解釋》的相應(yīng)解釋是：購(gòu)房人逾期付款的，開(kāi)發(fā)商的損失按照未付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；開(kāi)發(fā)商逾期交房的，購(gòu)房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類型的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定；由于開(kāi)發(fā)商的原因購(gòu)房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，購(gòu)房人的損失按照已付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

(二)《解釋》對(duì)購(gòu)房人的實(shí)際所需沒(méi)有多大價(jià)值

《解釋》所針對(duì)的開(kāi)發(fā)商的違法或違約行為以及購(gòu)房人的違約行為，不僅在實(shí)際中很少發(fā)生，而且開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人絕大多數(shù)都能夠通過(guò)協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、也是不能通過(guò)協(xié)商獲得解決的是：計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議。對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒(méi)有涉及。

計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙被保存在設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商、建筑商和開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檔案柜里，購(gòu)房人難以取得這一計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購(gòu)房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認(rèn)定房屋公攤面積，使購(gòu)房人在公攤面積計(jì)算上一直面對(duì)一個(gè)不明不白的黑洞。這個(gè)黑洞是巨大的?！督忉尅吠耆軌蜃龀鲞@樣的解釋：出賣人和買受人對(duì)房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議，買受人申請(qǐng)人民法院調(diào)取為計(jì)算房屋面積所必需而買受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)取。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實(shí)施<民法通則>若干問(wèn)題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個(gè)結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但運(yùn)用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動(dòng)搖的現(xiàn)實(shí)條件下，《解釋》應(yīng)當(dāng)做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋?，F(xiàn)實(shí)情況是：幾乎所有的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，購(gòu)房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開(kāi)發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購(gòu)房人作為共有財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護(hù)。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問(wèn)題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋。《解釋》沒(méi)有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

例1：《合同法》第一百六十二條規(guī)定：“出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款；買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣人?！备鶕?jù)這一條法律規(guī)定，無(wú)論開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購(gòu)房人接受房屋，購(gòu)房人都應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格付款。《解釋》第14條對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，不僅沒(méi)有糾正《商品房銷售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷售管理辦法》的違法“合法”化。

第2篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：合同解除;異議權(quán);法律困惑;路徑

一、合同解除異議權(quán)的立法規(guī)定

合同解除權(quán)在解除權(quán)人的解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即告成立，無(wú)需征得對(duì)方同意，這對(duì)于及時(shí)保護(hù)合同解除權(quán)人的合法權(quán)益具有重要作用。同時(shí)，為了平衡雙方的利益，《合同法》也規(guī)定了合同解除的異議權(quán)。有關(guān)合同解除的異議權(quán)主要規(guī)定在《合同法》第96條及合同法解釋（二）第24條。

我國(guó)《合同法》第96條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！边@就賦予了非解除合同的一方當(dāng)事人對(duì)合同解除的異議權(quán)，即對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。但是本條文沒(méi)有就異議權(quán)的行使期限、行使方式和法律后果作出進(jìn)一步的規(guī)定。如果相對(duì)方?jīng)]有及時(shí)行使異議權(quán)，會(huì)使合同效力長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài).不利于維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定。

有鑒于此，合同法解釋（二）第24條對(duì)合同解除的異議期做出明確規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院的，人民法院不予支持;當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院的，人民法院不予支持。”

合同法解釋（二）第24條是對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷的異議期間及其法律后果的解釋，而合同法第九十六條是對(duì)合同法第九十三條第二款、第九十四條規(guī)定的解除權(quán)行使方式及后果的規(guī)定，但是，合同法解釋（二）第24條又明確規(guī)定，解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月之后才向人民法院的.三個(gè)月之后才向人民法院的，人民法院不予支持。這就涉及如果發(fā)出解除通知一方并無(wú)合同解除權(quán)，相對(duì)方未在異議期內(nèi)提出，人民法院該如何處理，合同的效力狀態(tài)該如何界定的問(wèn)題。

二、合同解除異議權(quán)存在的法律疑惑

合同解除異議權(quán)存在的爭(zhēng)議主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：異議期間的合同效力;異議權(quán)的行使方式;異議權(quán)的主體及行使對(duì)象，異議權(quán)性質(zhì)的界定等。

（一）合同解除異議權(quán)的性質(zhì)

關(guān)于合同解除異議權(quán)的性質(zhì)認(rèn)定主要有形成權(quán)和請(qǐng)求權(quán)的分歧，這種爭(zhēng)議焦點(diǎn)的存在直接導(dǎo)致異議期間的適用差異，異議期間始終處在除斥期間與訴訟時(shí)效的夾縫與矛盾中無(wú)所適從。

有學(xué)者認(rèn)為，合同解除異議權(quán)是與解除權(quán)相對(duì)的，是作為一種形成權(quán)而存在的，應(yīng)適用除斥期間的相關(guān)法律規(guī)定，是一種不變期間，不適用于中止、中斷、延長(zhǎng)的規(guī)定。這樣，雖然有利于及時(shí)解決合同的不穩(wěn)定狀態(tài)，可是對(duì)合同解除異議權(quán)人的權(quán)益保護(hù)卻是不利的。

與之相反，把合同解除異議權(quán)界定為一種請(qǐng)求權(quán)，適用訴訟時(shí)效的相關(guān)規(guī)定，是一種可變期間，可以中斷、中止、延長(zhǎng)，這種觀點(diǎn)側(cè)重于保護(hù)合同解除異議權(quán)的合法權(quán)益，卻不利于交易的高效穩(wěn)定。

（二）合同解除異議期間的針對(duì)對(duì)象

合同解除異議權(quán)的異議期間的針對(duì)對(duì)象是否包含無(wú)解除權(quán)的當(dāng)事人，是否包含違約方，從不同的視角分析，也得出不同的結(jié)論。無(wú)合同解除權(quán)的一方發(fā)出解除通知，對(duì)方在異議期滿后提出的，法院是否需要進(jìn)行實(shí)體審理？無(wú)合同解除權(quán)的一方發(fā)出解除通知，對(duì)方在異議期滿后提出的，合同是否發(fā)生解除的效果？司法實(shí)踐中有如下兩種不同的觀點(diǎn)：

從廣義的視角來(lái)分析，包括無(wú)解除權(quán)的當(dāng)事人與違約方，這樣容易導(dǎo)致異議權(quán)人的權(quán)益受損;

從狹義的視角來(lái)說(shuō)，也根據(jù)“禁止權(quán)利濫用”原則，合同解除異議期間的針對(duì)對(duì)象不包含無(wú)解除權(quán)的當(dāng)事人與違約方，這樣可以防止合同解除權(quán)的濫用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益的平衡。

（三）合同解除異議權(quán)的行使對(duì)象與方式

合同解除異議權(quán)的行使對(duì)象是否僅僅局限于人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)，是否只能通過(guò)公權(quán)力行使才能解決呢？學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合同法的文義解釋，合同解除權(quán)異議權(quán)應(yīng)僅限于向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求法律救濟(jì)，應(yīng)嚴(yán)格來(lái)遵循相關(guān)法律規(guī)定，從而保障其權(quán)利的行使。這種解釋顯得嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)范，顯得過(guò)于呆板。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不應(yīng)僅局限于人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)，而應(yīng)從合同的特點(diǎn)與立法原意上去理解，根據(jù)合同的意思自治原則，合同解除異議權(quán)更多的需要寬松的環(huán)境來(lái)行使，而人民法院與仲裁機(jī)構(gòu)作為公權(quán)力不應(yīng)過(guò)早的介入合同當(dāng)事人之間的糾紛，完全可以采取便利于當(dāng)事人的多樣化的方式來(lái)解決糾紛，這樣也更符合社會(huì)的風(fēng)俗習(xí)慣，也利于節(jié)約成本，減少人民法院與仲裁機(jī)構(gòu)的壓力。

（四）異議期間的合同效力

異議期間有兩種類型，即約定異議期間與法定異議期間。那么，在這兩種異議期間，合同效力如何認(rèn)定呢，合同是否應(yīng)保持其原有狀態(tài)，還是繼續(xù)履行，以減少當(dāng)事人的損失呢？這些問(wèn)題在司法實(shí)踐中屢見(jiàn)不鮮，沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，只能根據(jù)合同的具體情形，考慮當(dāng)事人的意愿，結(jié)合公權(quán)機(jī)構(gòu)的自由裁量，從而做出定奪。

三、合同解除異議權(quán)的相關(guān)路徑探析

我國(guó)法律有關(guān)合同解除異議權(quán)規(guī)定的缺憾與爭(zhēng)議給司法實(shí)踐帶來(lái)了諸多不利影響，第一，增加違法解除合同的信用風(fēng)險(xiǎn);一些繼續(xù)履行合同義務(wù)較重，而違約責(zé)任較輕的合同，意圖不再履行合同一方，極有可能利用約定解除或是法定解除的條件，違法解除合同，意圖擺脫合同束縛。第二，可能導(dǎo)致司法資源浪費(fèi);法院類似訴訟案件明顯增多，而異議人準(zhǔn)備時(shí)問(wèn)倉(cāng)促，導(dǎo)致司法處理的社會(huì)效果不佳。該司法解釋確定的三個(gè)月內(nèi)提訟的時(shí)問(wèn)，顯然過(guò)于倉(cāng)促，不利于異議人準(zhǔn)備充分提訟，不僅使得該司法解釋原本消除合同不確定狀態(tài)的初衷無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且，造成訴訟程序的拖沓、繁瑣，加重當(dāng)事人的訟累及司法機(jī)關(guān)的工作壓力。第三，法律規(guī)范的指引不足;由于合同當(dāng)事人不甚理解合同解除異議權(quán)的穩(wěn)定合同狀態(tài)的立法原意與規(guī)制，加之法律經(jīng)驗(yàn)與意識(shí)的缺乏，很難起到實(shí)際的規(guī)制作用。

而這一系列不利影響迫切需要對(duì)合同解除異議權(quán)加以規(guī)制，以發(fā)揮應(yīng)有的法律效果和社會(huì)效果。筆者認(rèn)為應(yīng)從立法，司法，法制宣傳教育等角度進(jìn)行探析。

（一）立法方面：進(jìn)一步細(xì)化與規(guī)范合同解除異議權(quán)的相關(guān)疑惑所在，盡可能準(zhǔn)確合理地對(duì)異議權(quán)的主體、行使對(duì)象、行使方式、異議期間的合同效力作出相應(yīng)的解釋，從而對(duì)司法的適用提供合理的指引作用。這樣做到了有法可依，有利于法治社會(huì)的健康發(fā)展。

（二）司法方面：人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)在審查合同是否應(yīng)當(dāng)解除時(shí)，不應(yīng)只是停留在表面進(jìn)行形式審查，而更應(yīng)從制定合同的目的出發(fā)，衡量當(dāng)事人的權(quán)益，進(jìn)行相關(guān)的實(shí)質(zhì)性的審查，從而維護(hù)交易的穩(wěn)定，盡可能保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）發(fā)揮指引作用，進(jìn)行法制宣傳教育，使當(dāng)事人深入了解合同解除與異議權(quán)的立法原意，知曉雙方的權(quán)利保障，通過(guò)自身的途徑解救糾紛，而不過(guò)多依賴于公權(quán)機(jī)關(guān)與機(jī)構(gòu)。（作者單位：四川大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[3]賀劍.合同解除異議制度研究[J].中外法學(xué)，2013，3.

第3篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：信息 拓?fù)?綜合 垂直布線 水平布線

綜合布線系統(tǒng)就是在智能樓宇與智能樓宇群體內(nèi)部與外部信息媒介的傳輸系統(tǒng)，綜合布線系統(tǒng)是智能樓宇的基礎(chǔ)設(shè)施之一，它是樓宇中的神經(jīng)系統(tǒng)，是現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中先進(jìn)的傳輸應(yīng)用技術(shù)。它將各種不同類型的線纜、接續(xù)設(shè)備或連接硬件，按照模擬的內(nèi)部關(guān)系連接進(jìn)行一體化整合，也就是整合成為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；并且通用性強(qiáng)的傳輸媒介系統(tǒng)，成為智能樓宇或智能化小區(qū)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中重要的組成部分，它把各種智能設(shè)施相互連接，并且與外界通訊網(wǎng)絡(luò)相連；可以支持話音、數(shù)據(jù)、文字、圖像和視頻以及自動(dòng)化智能監(jiān)控的各種應(yīng)用，隨著科學(xué)技術(shù)快速發(fā)展和飛速增長(zhǎng)地信息量的需求，綜合布線技術(shù)也將完善充實(shí)和不斷得到提升，以適應(yīng)信息通訊所需的客觀要求。

1 綜合布線網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)

綜合布線系統(tǒng)是由布線子系統(tǒng)及其工作區(qū)組成的典型結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)就是所要討論的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，它將按布線方式組成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)合理的原則，以及維護(hù)檢修方便快捷等因素進(jìn)行整合配置。整合配置包含整合邏輯和配置邏輯兩種形式，具體來(lái)說(shuō)；整合邏輯是描述網(wǎng)絡(luò)整體功能結(jié)構(gòu)的邏輯體系；配置邏輯是來(lái)描述網(wǎng)絡(luò)單元的相鄰鏈接關(guān)系。在通訊網(wǎng)絡(luò)中，它將描述交換中心和傳輸鏈路中相互連接的情況，則在綜合布線系統(tǒng)中的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，將是描述網(wǎng)絡(luò)布局中實(shí)際的邏輯關(guān)系，網(wǎng)絡(luò)布局中網(wǎng)絡(luò)單元是由各類終端設(shè)備、連接硬件、電纜或光纜等組成。綜合布線系統(tǒng)中常用是樹(shù)狀型的星型網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，并且具有網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的開(kāi)放性。在不同樓宇規(guī)模的智能建筑中都可以派生出不同典型的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，以適應(yīng)不同的功能需求。綜合布線系統(tǒng)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)與廣域網(wǎng)、局域網(wǎng)常用的拓?fù)渚W(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)相同，采用由星型結(jié)構(gòu)的中心點(diǎn)通過(guò)級(jí)聯(lián)；擴(kuò)展后形成樹(shù)狀型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，也可以在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)用戶的需求通過(guò)配線連接轉(zhuǎn)換為其它形式的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，圖一所示。

圖一 綜合布線樹(shù)型―星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)

在圖中，以建筑群配線架(CD)為頂點(diǎn)，以若干建筑物配線架（BD）為中間層，相應(yīng)的下層樓層配線架（FD）和水平布線子系統(tǒng)，每個(gè)樓層配線架連接著若干個(gè)通信出口（TO）。這種結(jié)構(gòu)就是建筑群綜合布線系統(tǒng)的樹(shù)型結(jié)構(gòu)，為了使綜合布線系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)具有更好的靈活性或可靠性，并且適應(yīng)多種應(yīng)用環(huán)境的要求，允許在同級(jí)子系統(tǒng)層次的配線架之間增加鏈路，另外增加設(shè)置連接線纜，構(gòu)成迂回路由的星型結(jié)構(gòu)。在圖一中虛線部分所示，建筑物配線架BD1―BD2之間的L1；BD2―BD3之間的L2,，以及樓層配線架FD1―FD2之間的L3；FD3―FD4之間的L4就形成了樹(shù)型子系統(tǒng)的星型結(jié)構(gòu)。

在使用綜合布線系統(tǒng)構(gòu)造計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)時(shí)，還可以將相應(yīng)層次的交換設(shè)備通過(guò)跳線分別接入CD、BD和FD，將終端計(jì)算機(jī)通過(guò)線纜接入TO，這樣就實(shí)現(xiàn)了大、中型局域網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。

2 水平布線子系統(tǒng)

水平布線子系統(tǒng)是綜合布線系統(tǒng)的組成部分，從工作區(qū)中的TO延伸到樓層配線間的管理子系統(tǒng)。水平干線子系統(tǒng)是由與工作區(qū)TO相連的水平布線雙絞線纜或光纜組成，水平子系統(tǒng)雙絞線纜通常沿著樓層平面地板或房間吊頂進(jìn)行布線，水平布線子系統(tǒng)的實(shí)施涉及水平布線網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)中的布線路由；管槽的敷設(shè)；線纜類型的選擇；線纜長(zhǎng)度的確定；設(shè)備配置等項(xiàng)內(nèi)容。水平布線子系統(tǒng)需要鋪設(shè)大量的雙絞線纜或光纜，因此如何配合建筑裝修進(jìn)行水平綜合布線，以及在綜合布線使用運(yùn)行時(shí)更加方便地進(jìn)行維護(hù)工作，也是布線設(shè)計(jì)中需要充分考慮的問(wèn)題。水平干線子系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)的連接方式通常為星型，樓層配線架（FD）為主節(jié)點(diǎn)，各工作區(qū)的信息插座（TO）為各分節(jié)點(diǎn)，兩者之間采用獨(dú)立的線纜相互連接，形成以FD為中心，向工作區(qū)信息點(diǎn)輻射的星型網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，如圖二所示的BD-FD結(jié)構(gòu)。

圖二 綜合布線的BD-FD結(jié)構(gòu)

這種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)可以對(duì)各樓層的線路進(jìn)行集中管理，通過(guò)管理間的配線架設(shè)備進(jìn)行線路的靈活調(diào)整，便于線纜的故障隔離及診斷。水平干線子系統(tǒng)的線纜是從設(shè)備配線架連接到各樓層工作區(qū)的信息插座。在設(shè)計(jì)中，需要根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以及樓層房間平面布置和通訊引出端的分布情況，從線纜的長(zhǎng)度最短、工程施工造價(jià)最低、設(shè)備安裝更為方便，符合綜合布線施工的標(biāo)準(zhǔn)化等方面考慮，選擇合理的水平布線路由。由于存在著建筑物新建、擴(kuò)建改造項(xiàng)目或建筑物已建等多種情況，所以水平綜合布線的線纜敷設(shè)方法較多，又因?yàn)?；在新建的建筑物中已將水平干線的線纜所需要的暗敷設(shè)管路、槽道等支承結(jié)構(gòu)的建成，所以在選擇水平干線線纜路由將會(huì)受到已建管路、槽道的限制。

3 大開(kāi)間水平布線

目前；許多企事業(yè)辦公場(chǎng)所以及出租辦公樓都實(shí)行大面積標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)的集中辦公方式，這樣的辦公方式有易于增強(qiáng)員工的地位平等感。對(duì)于出租辦公樓和專用辦公樓的大開(kāi)間房屋，由于對(duì)其出售、租賃或使用對(duì)象的數(shù)量不確定和人員流動(dòng)等因素，可采用開(kāi)放式辦公的綜合布線方式，一般是使用分隔板將大開(kāi)間房屋分隔為若干個(gè)工作區(qū)。此時(shí)通訊信息插座的選用、安裝位置將會(huì)受到分隔板的影響。

地面型插座：要求安裝在地面的金屬底盒內(nèi)且應(yīng)當(dāng)是密封的防水、防塵，并且有可靠的系統(tǒng)升級(jí)功能。地面型插座的造價(jià)較高，由于事先無(wú)法預(yù)知辦公人員的具體工作位置，因此安裝位置不靈活，建議應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作區(qū)的位置、功能或用途來(lái)確定預(yù)埋工作。地面型信息插座不宜大量的使用，以免影響建筑物內(nèi)部美觀。

墻面型插座：可以沿著大開(kāi)間辦公區(qū)四周的墻體每隔一定距離均勻地安裝RJ-45埋入式插座。墻面型RJ-45信息插座與電源插座應(yīng)保持20cm的距離，信息插座和電源插座的底邊線距離地板水平面30cm；隔板處的安裝應(yīng)與墻面體安裝方法相同，有的時(shí)候要在一塊隔板的內(nèi)外兩面都要安裝信息插座和電源插座，此時(shí)信息插座和電源插座不能處于隔板內(nèi)外的同一位置，應(yīng)當(dāng)注意錯(cuò)開(kāi)，保持上述距離。

多用戶信息插座（MUTO）是將多個(gè)多種信息模塊集成在一起的多用戶通信出口的集合。按照從建筑物配線間到MUTO；然后從MUTO到辦公工作區(qū)的設(shè)備鏈路方式進(jìn)行連接，每個(gè)MUTO最多可管理12個(gè)工作區(qū)（24～36個(gè)信息點(diǎn)），如圖三所示。

圖三 多用戶信息分配方案

一般情況下，多用戶信息插座應(yīng)當(dāng)安裝在永久固定的區(qū)域，如建筑物的柱子或固體墻面上，然后使用線纜沿隔斷、墻面或墻柱而下，連接到終端設(shè)備。

采用多用戶信息插座時(shí)各單根線纜的長(zhǎng)度按下式計(jì)算：

C=(102-H)（1-1）

W=C-5 （1-2）

C=W+D （1-3）

C：為工作區(qū)電纜、管理間跳線和設(shè)備電纜的長(zhǎng)度(m)之和。

D：為管理間跳線和設(shè)備電纜總長(zhǎng)度(m)。

W：為工作區(qū)電纜最大長(zhǎng)度(m)，W≤22m。

H：為水平電纜長(zhǎng)度(m)。

4 垂直布線子系統(tǒng)

垂直干線子系統(tǒng)是綜合布線系統(tǒng)中重要的組成部分，由建筑物設(shè)備間到樓層配線間之間連接的電纜或光纜組成。垂直干線是建筑物內(nèi)部布線的主干通道，垂直干線子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)工作與建筑設(shè)計(jì)有著密切關(guān)系，例如；設(shè)計(jì)垂直干線子系統(tǒng)時(shí)必須確定各樓層配線間上升部分的建筑方式，又如采用垂直上升管路、電纜豎井和配線間上升路由的數(shù)量以及具置等，在某種程度受到建筑結(jié)構(gòu)和樓層平面布局的約束。垂直干線子系統(tǒng)的綜合布線方式多為垂直型的，這是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)所確定，大部分建筑都是垂直向空間發(fā)展，因此在多數(shù)情況下采用垂直型的綜合布線方式。但是；也有一些建筑結(jié)構(gòu)是向水平橫向發(fā)展，例如：飛機(jī)場(chǎng)登機(jī)候機(jī)大廳、企業(yè)流水作業(yè)間或大型倉(cāng)庫(kù)等建筑，此時(shí)應(yīng)采用水平型主干綜合布線方式。垂直干線子系統(tǒng)的綜合布線路由即能為垂直型，也可以為水平型，或者是兩種形式的綜合類型，如圖四所示的CD-BD-FD綜合布線結(jié)構(gòu)。

圖四 智能樓宇CD-BD-FD綜合布線結(jié)構(gòu)

4．1 確定垂直干線的路由

垂直線纜的布線走向應(yīng)當(dāng)選擇較短的安全路由，路由的選擇需要依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)和建筑物內(nèi)部預(yù)留的電纜孔、電纜井通道的位置所決定。建筑物內(nèi)既有封閉型通道；又有開(kāi)放型通道，開(kāi)放型通道是指從建筑物的地下層到達(dá)樓頂層的開(kāi)放空間，中間沒(méi)有任何樓板隔開(kāi)。封閉型通道是指一連串上下樓層對(duì)齊的房間，電纜豎井、電纜孔、管道電纜、電纜橋架等穿過(guò)各房間的地板層。建議選擇帶門的封閉型通道敷設(shè)干線路由線纜。

4．2 線纜交接的規(guī)則

為了便于綜合布線的路由管理，主、子干線電纜或干線光纜的綜合布線交接不應(yīng)多于兩次。就是從樓層配線架至建筑群配線架之間只應(yīng)通過(guò)一個(gè)配線架，即建筑物設(shè)備間配線架。

4．3 干線線纜的端接

干線電纜采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的端接，也可以采用分支遞減端接。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)端接是最直接的配線方法，設(shè)備間的每根線纜直接延伸到指定的樓層配線間。分支遞減端接方式是采用單根大對(duì)數(shù)主干電纜支持若干個(gè)樓層配線間的通訊容量，經(jīng)過(guò)電纜接頭箱分出若干根電纜，它們?cè)俜謩e延伸至相應(yīng)的樓層配線間，并且終接于目的配線間設(shè)備。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)端接的主要特點(diǎn)是可以在干線線纜中使用較小、較輕、較靈活的電纜，不必采用貴重的絞接線盒。分支遞減端接的特點(diǎn)是在干線中的主饋電纜總數(shù)較少，可以節(jié)省空間。在某些情況下，分支遞減端接的綜合布線施工成本要低于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)端接方式。

4．4 設(shè)備間和樓層管理間

設(shè)備間是智能樓宇的網(wǎng)絡(luò)通訊、交換設(shè)備和智能控制設(shè)備及建筑物配線設(shè)備的安裝地點(diǎn)，也是網(wǎng)絡(luò)控制管理的場(chǎng)所。從綜合布線工程設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，設(shè)備間著重安裝主配線纜設(shè)備。當(dāng)通訊設(shè)施與配線設(shè)備分別設(shè)置時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮設(shè)備線纜的長(zhǎng)度限制，安裝主配線的設(shè)備間與通訊交換機(jī)及控制設(shè)備之間的距離不宜太遠(yuǎn)。

樓層管理間是各樓層安裝配線設(shè)備和樓層網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備的場(chǎng)地，在該處設(shè)置有豎井、等電位接地體、UPS電源及插座、配電控制箱等設(shè)施。在樓層管理間面積滿足要求的情況下，可以設(shè)置安全保護(hù)、消防監(jiān)控等智能設(shè)備。

綜合布線系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)方案的主干線路連接形式；基本上采用樹(shù)狀型的星型網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，其主要目的是為了簡(jiǎn)化布線結(jié)構(gòu)，便于系統(tǒng)維護(hù)、管理或布線系統(tǒng)升級(jí)。要求綜合布線系統(tǒng)的主干線纜的交接次數(shù)不應(yīng)超過(guò)兩次，從樓層配線架到建筑群配線架之間只允許經(jīng)過(guò)一次配線架，形成CD－BD－FD的結(jié)構(gòu)布線形式。在有些智能建筑的底層，由于受到建筑平面布置的限制，可以不單獨(dú)設(shè)置交換間或樓層配線架。例如；設(shè)備間在同一樓層，可將該樓層配線架與建筑物配線架安裝在設(shè)備間內(nèi)，可將BD－FD進(jìn)行整合，這樣既可以減少配線設(shè)備，又便于各種設(shè)備的維護(hù)管理。但是在實(shí)施此方案時(shí)，應(yīng)在BD、FD標(biāo)示出明顯的區(qū)分連接范圍，以增加醒目的標(biāo)志。

參考文獻(xiàn)：

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［5］謝 莉，鄒紅利，周 龍. 建筑智能化技術(shù).北京：中國(guó)水利水電出版社, 2008.

第4篇：借錢合同范文

“本合同自雙方當(dāng)事人簽字蓋章之日起生效”。

這是合同中的常見(jiàn)條款，有的還會(huì)加一個(gè)頓號(hào)，變成：

“本合同自雙方當(dāng)事人簽字、蓋章之日起生效”。

這樣寫(xiě)似乎已經(jīng)約定俗稱，但細(xì)究起來(lái)卻大有問(wèn)題。比如，“簽字、蓋章”是選擇性的還是二者必須兼?zhèn)洌?/p>

有人說(shuō)這么問(wèn)多余了，說(shuō)大家都知道“簽字”說(shuō)的是自然人一方，“蓋章”說(shuō)的是法人或其他組織（以下統(tǒng)稱“單位”）一方。

恐怕還真不是這么簡(jiǎn)單。

因?yàn)椋瑔挝蛔鳛楹贤?dāng)事人的情況下，簽約情形要復(fù)雜得多——單位除了可以通過(guò)加蓋印章來(lái)簽訂合同，還可以直接以法定代表人簽字方式簽訂合同，或者出具授權(quán)委托書(shū)，以委托人簽字方式簽訂合同。以后兩種方式簽訂合同，即使不再加蓋本單位印章，合同也是可以成立并生效的。

所以，合同法第三十二條關(guān)于合同成立的規(guī)定是：“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。”

當(dāng)合同相對(duì)方為單位時(shí)，當(dāng)事人當(dāng)然可以選擇“只認(rèn)公章不認(rèn)人”，但這顯然不能實(shí)現(xiàn)交易機(jī)會(huì)及交易效率的最大化，是對(duì)法律所給予的自由權(quán)利的“浪費(fèi)”。

22

貳

簽訂合同的目的在于實(shí)現(xiàn)交易，那就必須追求交易機(jī)會(huì)的增加和交易效率的提高，因?yàn)橛薪灰撞庞欣麧?rùn)，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

我們認(rèn)為，在當(dāng)事人選擇以簽訂合同書(shū)方式訂立合同的情況下，合同法第三十四條的規(guī)定是合同簽訂便利化的最大限度。因此，關(guān)于合同的簽署條款，可以將合同法第三十四條簡(jiǎn)單改動(dòng)后直接寫(xiě)入合同。表述為：

“本合同自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)成立，自成立時(shí)生效。”

作為律師、企業(yè)法務(wù)等法律專業(yè)人士，你不能到此為止，你還得告訴當(dāng)事人以下簽約要點(diǎn)：

1

當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)由本人或者持有本人簽發(fā)的有效授權(quán)委托書(shū)的委托人簽字；

2

當(dāng)事人為企業(yè)、事業(yè)單位或其他組織的，應(yīng)當(dāng)加蓋本單位公章或合同專用章，不應(yīng)使用項(xiàng)目專用章或者部門印章或者財(cái)務(wù)專用章等不符合用途的印章。對(duì)方法定代表人或持有有效授權(quán)委托書(shū)的委托人或負(fù)責(zé)協(xié)商談判的代表在場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)簽字，以增強(qiáng)合同效力；

3

單位印章不在現(xiàn)場(chǎng)的，可以由法定代表人或持有有效授權(quán)委托書(shū)的委托人簽字。對(duì)重大合同，應(yīng)爭(zhēng)取要求對(duì)方當(dāng)事人事后加蓋其本單位印章，以增強(qiáng)合同效力；

4

特別重大合同，除應(yīng)要求對(duì)方單位蓋章外，應(yīng)當(dāng)要求其法定代表人當(dāng)面簽字，以增強(qiáng)合同效力，增強(qiáng)對(duì)本合同的重視程度，便于合同履行；

5

對(duì)金額特別巨大等極重大合同，除應(yīng)要求對(duì)方法定代表人簽字外，還應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方根據(jù)其公司章程或其他有效文件提供其權(quán)力機(jī)關(guān)（如公司股東會(huì)、董事會(huì)）同意簽署本合同的決議。

這些要點(diǎn)甚至可以作為簽約說(shuō)明或提示寫(xiě)在合同末尾。

叁

增加交易機(jī)會(huì)及提高交易效率固然重要，但保證交易安全同樣不可忽視，特別是那些并不影響交易效率的簽約應(yīng)注意事項(xiàng)。實(shí)踐中，應(yīng)注意以下是幾個(gè)看上去細(xì)微但出問(wèn)題較多的環(huán)節(jié)：

1

合同當(dāng)事人一方為自然人時(shí)，其當(dāng)面簽字與其身份證名字不一致，或者過(guò)于潦草以至于無(wú)法辨認(rèn)。漢字有很多同音不同字的情形，有些當(dāng)事人會(huì)故意在這方面制造疑點(diǎn)，為后續(xù)可能的糾紛解決制造障礙；

2

當(dāng)事人一方為單位時(shí)，所蓋印章有假。那么，如何認(rèn)定印章的真?zhèn)?？較為可靠的辦法是與其備案印模相對(duì)照，自行比對(duì)其印章的真?zhèn)?。但這樣做并不便捷，所以還應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

合同談判代表的身份，確實(shí)為對(duì)方法定代表人或者公司高管的，假印章的可能性較?。?/p>

簽約地點(diǎn)，對(duì)方為正規(guī)單位的情況下，在對(duì)方單位簽約的，假印章的可能性較?。?/p>

在加蓋印章的同時(shí)要求談判代表在合同上簽字，即使該代表不是對(duì)方的法定代表人也并無(wú)授權(quán)委托書(shū)，因?yàn)槠浜炞质菍?duì)印章真實(shí)性的隱形保證，在印章有假時(shí)至少便于偵查機(jī)關(guān)開(kāi)展工作。

3

當(dāng)事人一方為單位時(shí)，所蓋印章雖然是真的，但不能代表單位的真實(shí)意思，印章是有關(guān)人員偷偷蓋上去的。這就是為什么在簽合同時(shí)要爭(zhēng)取見(jiàn)到對(duì)方單位的法定代表人或者高管的原因。對(duì)于重大合同，如能要求法定代表人當(dāng)面簽字，則大大有利于降低這類風(fēng)險(xiǎn)。

有人說(shuō)這沒(méi)問(wèn)題，可以構(gòu)成表見(jiàn)，對(duì)方單位還是要承擔(dān)責(zé)任的。說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，但別忘了，企業(yè)簽訂合同的首要目的是實(shí)現(xiàn)交易，而不是為了追責(zé)。除非以此為業(yè)，否則沒(méi)有一個(gè)企業(yè)是為了跟合同相對(duì)方打官司而簽訂合同；

4

作為簽字人的委托人所持有的授權(quán)委托書(shū)有假，或者超越授權(quán)范圍簽訂合同，而又不準(zhǔn)備再加蓋印章。這也是比較容易出問(wèn)題的地方，如采用此方式簽訂合同，應(yīng)綜合考慮交易的金額及合同重要程度，考慮與合同相對(duì)方的熟悉程度，考慮簽約以后己方對(duì)交易的控制能力。若非具有充分的把握，應(yīng)當(dāng)慎用此種簽約模式；

5

第5篇：借錢合同范文

如果不能協(xié)商一致：

1、雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動(dòng)解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任。

2、從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。

【法律依據(jù)】

《合同法》第九十三條合同約定解除

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第九十四條合同的法定解除

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

第6篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：工程結(jié)算 合同審核 過(guò)程簽證

關(guān)于“工程項(xiàng)目結(jié)算的編制，盡量避免送審造價(jià)與審核、審計(jì)造價(jià)相差較大”的問(wèn)題，眾所周知，結(jié)算的精準(zhǔn)性直接影響著審核的結(jié)果，現(xiàn)就我曾經(jīng)審核過(guò)的本公司一個(gè)項(xiàng)目來(lái)探討一下：

當(dāng)時(shí)施工單位送審值1259萬(wàn)元，監(jiān)理審核值851萬(wàn)元，業(yè)主審核值509萬(wàn)元。審核依據(jù)是合同和現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程量，套用99湖南建筑工程定額、95市政工程定額和2005房屋修繕定額，按合同規(guī)定計(jì)取相關(guān)費(fèi)用。按婁底工程造價(jià)2007年第一期材料價(jià)格調(diào)整材料價(jià)差。審核金額相差為什么這么大呢，其真正原因：是調(diào)整了工程量、并多次到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程量進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程量與簽證結(jié)算工程量相差太大、調(diào)整了一些不合理子目的定額、調(diào)整了部分材料價(jià)格、核減了因工程需要而未施工的項(xiàng)目，如鋁合金窗、土石方挖運(yùn)、值班室天棚吊頂、砼道路、砼墊層、砼管、鋼筋，帶形基礎(chǔ)、地面瓷磚、石油瀝青卷材鋪貼等。

雖說(shuō)審核時(shí)縮水是常事，但縮得太離譜了我們?cè)靸r(jià)員就得好好與審核人員溝通找出真正的原因，使自己今后的結(jié)算能夠更精準(zhǔn)。其實(shí)每個(gè)預(yù)結(jié)算工作人員責(zé)任還是比較重大的，只要大家工作認(rèn)真一點(diǎn)，負(fù)責(zé)一點(diǎn)，如實(shí)反映現(xiàn)場(chǎng)工程量，隱蔽資料要做準(zhǔn)確、套定額子目力求準(zhǔn)確，不要太離譜，就能把預(yù)結(jié)算工作做得更好。對(duì)于四方已現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的工程量，做結(jié)算的時(shí)候不要在工程量表上擅自增加工作量，給設(shè)備部專工審量、計(jì)劃審計(jì)審價(jià)增加不必要的麻煩。

下面就幾個(gè)典型有爭(zhēng)議的案例，從中分析合同計(jì)價(jià)方式、工程量變更等對(duì)工程結(jié)算的影響。

1 計(jì)價(jià)方式對(duì)工程造價(jià)的影響-典型案例

1.1 案例概述 2005年5月31日，上海某建筑工程有限公司通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，承建了上海某能源有限公司（以下簡(jiǎn)稱“能源公司”）3646.9m2的鍋爐房；1478.8m2一層鋼結(jié)構(gòu)的煤棚；80m高矩形煙囪；475.6m2一層鋼結(jié)構(gòu)的水處理間和 48.8m2的酸堿儲(chǔ)存罐區(qū)的施工任務(wù)。新建建筑四周用設(shè)混凝土消防環(huán)通道路。要求工程2005年6月20日開(kāi)工，2005年12月20日竣工，工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良等級(jí)。兩方通過(guò)合同約定采用工程量清單計(jì)價(jià)，并以固定總價(jià)方式確定工程價(jià)款。

建筑公司按照合同內(nèi)容完成了工程建設(shè)任務(wù)，并在計(jì)劃工期內(nèi)按時(shí)交付，能源公司隨之全額支付進(jìn)度款。但是建筑公司卻在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)以材料漲價(jià)和工程變更為由發(fā)出律師函，要求能源公司支付材料漲價(jià)的工程價(jià)款和逾期付款產(chǎn)生的工程款利息，使雙方的合作陷入僵局。

1.2 案例分析

1.2.1 合同約定的工程款計(jì)價(jià)方式為固定價(jià)計(jì)價(jià)，因此建筑公司關(guān)于額外材料補(bǔ)差的要求無(wú)效。在工程建設(shè)中，固定價(jià)格合同包括兩種形式，一種是固定單價(jià)合同，即量與價(jià)之積的總價(jià)中，價(jià)不變，量按實(shí)計(jì)算；另一種是固定總價(jià)合同，即量與價(jià)之積的總價(jià)不變。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，固定單價(jià)通常是固定不變的，它是締結(jié)合同的甲乙兩方以合同形式約定的單價(jià)；竣工結(jié)算價(jià)則是以合同單價(jià)乘以實(shí)際完成的工程量而得出的工程造價(jià)。項(xiàng)目在建期間，固定單價(jià)總會(huì)在市場(chǎng)單價(jià)的基礎(chǔ)上有一定的高低波動(dòng)。以建筑公司的立場(chǎng)來(lái)分析，項(xiàng)目承建期間如果固定單價(jià)小于市場(chǎng)單價(jià)，則能源公司支付的工程款少了一部分；如果固定單價(jià)大于市場(chǎng)單價(jià)，則相當(dāng)于能源公司支付的工程款多了一部分，多出的這部分就是建筑公司應(yīng)得的超額利潤(rùn)。在承包方與發(fā)包方共同約定好工程計(jì)價(jià)方式后，建筑公司承建工程項(xiàng)目的同時(shí)，有義務(wù)承擔(dān)因價(jià)格波動(dòng)引起的利潤(rùn)升值或貶值的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，建筑公司和能源公司因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)前已通過(guò)承包合同約定了固定價(jià)計(jì)價(jià)方式，因而建筑公司向能源公司所要額外材料補(bǔ)差完全不符合法律邏輯。只有當(dāng)事先約定的合同價(jià)款違背了公平的市場(chǎng)規(guī)則，建筑公司才可以在規(guī)定的期限內(nèi)依照《合同法》提出變更或撤銷的要求。

1.2.2 建筑公司與能源公司商定的固定價(jià)結(jié)算工程款是兩方以合同的形式做出的合法的約定，因此法院不會(huì)受理建筑公司單方面提出的造價(jià)鑒定的要求。在本案中，建筑公司與能源公司商定的以固定價(jià)結(jié)算工程款的計(jì)價(jià)方式已通過(guò)合同約定下來(lái)，整個(gè)承建過(guò)程與合同要求相符，未出現(xiàn)工程變更的事由，竣工結(jié)算時(shí)兩方就應(yīng)該按部就班的執(zhí)行合同約定的內(nèi)容徹底清算工程款。建筑公司在此時(shí)提出差額補(bǔ)償?shù)囊笫峭耆珱](méi)有法律依據(jù)的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十二條規(guī)定，如果一方當(dāng)事人提出對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的申請(qǐng)，一般法院不予支持。

1.2.3 在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，工程款不能產(chǎn)生利息，能夠產(chǎn)生利息的是工程欠款。這里提到的工程價(jià)款，是能源公司用以支付建筑公司保質(zhì)保量完成施工任務(wù)并如期交付的物化勞動(dòng)以及承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的合理對(duì)價(jià)。上文提及，能源公司完全按照合同約定的內(nèi)容付了全額的工程款， 因此建筑公司事后差額補(bǔ)償?shù)囊笸耆缓虾醴蛇壿嫛?/p>

2 工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響-典型案例

2.1 案例概述 2007年1月30日，本工程正式竣工驗(yàn)收。隨后，建筑公司向能源公司提交了竣工結(jié)算報(bào)告，并以工程變更為由向?qū)Ψ剿髻r350萬(wàn)元，遭到了對(duì)方的反對(duì)，能源公司與建筑公司各執(zhí)一詞，因此工程價(jià)款結(jié)算便成為雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)問(wèn)題。能源公司不承認(rèn)事先未辦理工程變更簽證的施工項(xiàng)目，部分已辦理簽證的變更項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有明確標(biāo)定價(jià)格，因此應(yīng)該以建筑公司所列工程量清單中相似的價(jià)格而定。而建筑公司認(rèn)為，凡是能源公司要求或同意施工的項(xiàng)目必須全部計(jì)價(jià)；部分工程變更的簽證未明確如何計(jì)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)該參考當(dāng)?shù)囟~計(jì)價(jià)。

350萬(wàn)元的工程變更索賠中的一百萬(wàn)元兩方意見(jiàn)一致，對(duì)于其他的部分合同兩方各執(zhí)己見(jiàn)，一直未確定解決對(duì)策。于是，建筑公司于2007年7月20日將一紙?jiān)V文呈上法庭，向能源公司提出350萬(wàn)元的工程款索賠。

2.2 案例分析 根據(jù)上文得知，建筑公司與能源公司在工程款結(jié)算環(huán)節(jié)的矛盾焦點(diǎn)是工程變更后工程量和工程價(jià)款的計(jì)價(jià)的問(wèn)題。筆者的分析如下：

2.2.1 工程簽證是工程變更的證據(jù)。簽證中規(guī)定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是工程款結(jié)算的重要依據(jù)。辦理變更簽證時(shí)，甲乙兩方本著公平公正的原則，可以參考當(dāng)?shù)氐亩~標(biāo)準(zhǔn)確定計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不一定與合同約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相一致。此類變更簽證最不易引發(fā)爭(zhēng)議，而且對(duì)建筑公司更有利。

2.2.2 工程變更簽證的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)需參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門制定的定額標(biāo)準(zhǔn)而定，它是能夠證明工程變更事件的主要依據(jù)。工程簽證實(shí)際是合同的補(bǔ)充部分，甲乙兩方締結(jié)合同后為明確合同價(jià)款的，應(yīng)參考《合同法》第六十二條規(guī)定：“價(jià)款或報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指示的，按規(guī)定履行?！痹诠こ套兏校绻邪脚c發(fā)包方未明確約定計(jì)價(jià)規(guī)則，則在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)均按當(dāng)?shù)氐亩~計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。變更簽證的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，它只能作為證明變更事件的依據(jù)而存在。

2.2.3 沒(méi)有工程簽證，只有其他證據(jù)證明發(fā)包人同意施工，其計(jì)價(jià)原則上也按當(dāng)?shù)氐亩~標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)價(jià)。承包人有證據(jù)證明發(fā)包人同意或要求其施工的，并該證據(jù)經(jīng)過(guò)舉證、質(zhì)證后足以證明其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性的，這類證據(jù)可視為工程簽證，可以作為計(jì)算工程量的依據(jù)。

3 結(jié)束語(yǔ)

工程造價(jià)管理是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的系統(tǒng)工作，要求技經(jīng)人員必需具備施工管理知識(shí)、熟練的合同談判技巧和認(rèn)真負(fù)責(zé)的敬業(yè)精神，堅(jiān)持學(xué)習(xí)和與時(shí)俱進(jìn)，達(dá)到在招標(biāo)、投標(biāo)和合同管理上具備相應(yīng)的知識(shí)和能力，提高技經(jīng)人員的專業(yè)素質(zhì)，工作中做到有理有據(jù)。

項(xiàng)目的工程造價(jià)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，由項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，均需要進(jìn)行造價(jià)過(guò)程管理，因此要樹(shù)立全過(guò)程造價(jià)控制的理念，作好工程造價(jià)的事前控制，加強(qiáng)項(xiàng)目立項(xiàng)起、招標(biāo)階段、施工合同簽訂、工程實(shí)施的事中控制，工程結(jié)算的事后控制等加大技經(jīng)人員的過(guò)程參與力度，發(fā)揮技經(jīng)專業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將控制工程造價(jià)的理念落實(shí)到前期規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)、招標(biāo)文件、施工合同范本施工全過(guò)程中去，從源頭起強(qiáng)化工程造價(jià)管理與控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂芳，武菊意.淺談建設(shè)工程結(jié)算審核[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2010（09）.

第7篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：勞動(dòng)合同；解除；用人單位；勞動(dòng)者

一、勞動(dòng)合同解除的理論理解

勞動(dòng)合同是指勞動(dòng)者與用人單位雙方依法確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。勞動(dòng)合同的解除，是指勞動(dòng)合同有效成立之后，尚未履行完畢之前，由于法律規(guī)定或者雙方當(dāng)事人的約定，提前終止勞動(dòng)合同的法律行為。依照我國(guó)《勞動(dòng)合同法》的規(guī)定，解除勞動(dòng)合同的方式共有三種，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同、勞動(dòng)者的單方面解除和用人單位單方面解除。

勞動(dòng)合同的解除意味著勞動(dòng)合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系終止，對(duì)于勞動(dòng)者和用人單位雙方來(lái)說(shuō)都會(huì)產(chǎn)生一些不利的后果，特別是對(duì)于勞動(dòng)者，解除勞動(dòng)合同就意味著失業(yè)，所以，立法者賦予了勞動(dòng)者較大的單方面解除勞動(dòng)合同的權(quán)利，而對(duì)于用人單位的單方面解除勞動(dòng)合同的權(quán)利進(jìn)行了較為嚴(yán)格的限制。雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同，只要雙方當(dāng)事人不違反法律法規(guī)、不損害國(guó)家利益、社會(huì)利益和不特定的第三人的合法權(quán)益的情況下自愿達(dá)成一致意見(jiàn)，就能解除勞動(dòng)合同，法律不進(jìn)行太多的干涉。所以，雙方協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同基本上不會(huì)引起法律糾紛。而單方解除勞動(dòng)合同，由于勞動(dòng)合同雙方存在著利益上的不平衡，因此單方解除勞動(dòng)合同就會(huì)產(chǎn)生較多的法律糾紛。

二、《勞動(dòng)合同法》中有關(guān)勞動(dòng)合同解除的規(guī)定

（一）當(dāng)事人雙方協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同

當(dāng)事人雙方協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同，其實(shí)質(zhì)就是訂立原勞動(dòng)合同的雙方當(dāng)事人重新訂立了一個(gè)以終止原勞動(dòng)合同雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，所以，在雙方協(xié)商解除的過(guò)程中，要求在內(nèi)容、形式和程序上合法，以達(dá)到勞動(dòng)者和用人單位之間的意思表示一致。

（二）勞動(dòng)者單方面解除勞動(dòng)合同

勞動(dòng)者單方面解除勞動(dòng)合同是指由勞動(dòng)者單方面的意思表示而解除合同，單方解除權(quán)是民法上的形成權(quán)，該權(quán)利的行使只要通知對(duì)方當(dāng)事人就具有法律效力，而不要求勞動(dòng)者和用人單位的意思表示一致為條件。我國(guó)《勞動(dòng)合同法》第37條規(guī)定了勞動(dòng)者的單方面解除權(quán)，即提前30日以書(shū)面形式通知用人單位即可解除勞動(dòng)合同。在試用期內(nèi)提前3日通知用人單位，也可解除勞動(dòng)合同。這條適用的前提是勞動(dòng)者想要離開(kāi)用人單位，并且用人單位不存在侵害勞動(dòng)者合法權(quán)益的情況下，只要提前30日以書(shū)面的形式通知即可。本條規(guī)定提前30日的目的是給用人單位更多的時(shí)間去找職位空缺的合適人選，將用人單位因勞動(dòng)者的辭職造成的損害降到最低。由此可以看出，《勞動(dòng)合同法》較多的賦予了勞動(dòng)者單方面解除勞動(dòng)合同的權(quán)利，也有利于保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

同時(shí)，在用人單位有過(guò)錯(cuò)的情況下勞動(dòng)者也享有解除勞動(dòng)合同的權(quán)利，依照我國(guó)《勞動(dòng)合同法》第38條，只要出現(xiàn)了法律規(guī)定的六種情況，勞動(dòng)者不需要向用人單位預(yù)告就可以即時(shí)解除勞動(dòng)合同，但是在這種情況下，沒(méi)有給用人單位足夠的時(shí)間找其他人來(lái)替補(bǔ)辭職者的崗位，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)會(huì)造成一定的影響，因此，該條只適用于用人單位有過(guò)錯(cuò)的情況。

（三）用人單位單方面解除勞動(dòng)合同

用人單位單方面解除勞動(dòng)合同又稱作辭退或者解雇。我國(guó)《勞動(dòng)合同法》對(duì)用人單位單方面解除勞動(dòng)合同的權(quán)利做出了嚴(yán)格的限制，同時(shí)也規(guī)定了用人單位在以下三種情況下有單方面解除勞動(dòng)合同的權(quán)利：過(guò)錯(cuò)性解雇、非過(guò)錯(cuò)性解雇和經(jīng)濟(jì)性裁員。

過(guò)錯(cuò)性解雇主要指的是，雙方在履行合同的過(guò)程中，因?yàn)閯趧?dòng)者的過(guò)錯(cuò)而使合同不能履行或履行不符合約定，用人單位可以立即解除勞動(dòng)合同的情形。過(guò)錯(cuò)性解雇一般是用人單位做出的，不用事先通知?jiǎng)趧?dòng)者，用人單位也沒(méi)有給付勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的義務(wù)。過(guò)錯(cuò)性解雇必須以勞動(dòng)者的主觀過(guò)錯(cuò)為條件，我國(guó)《勞動(dòng)合同法》第39條列出了過(guò)錯(cuò)性解雇的幾種情況，目的是防止用人單位濫用過(guò)錯(cuò)性解雇侵害勞動(dòng)者的合法權(quán)益。其中有，勞動(dòng)者在試用期內(nèi)經(jīng)確認(rèn)不符合錄用條件的或嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度等情況，用人單位就可以單方面解除勞動(dòng)合同并不需要向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

非過(guò)錯(cuò)性解雇主要指的是由于勞動(dòng)者的身體健康狀況或者技術(shù)能力的高低等原因不能滿足用人單位多次調(diào)動(dòng)后的工作需要，用人單位沒(méi)法提供與勞動(dòng)者的身體健康狀況和技術(shù)能力相匹配的工作職位，只能將勞動(dòng)者解雇?！秳趧?dòng)合同法》也對(duì)非過(guò)錯(cuò)性解雇做了較為嚴(yán)格的規(guī)定，同時(shí)也規(guī)定用人單位要對(duì)被解雇的勞動(dòng)者給予一些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，其目的就在于保障勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

經(jīng)濟(jì)性裁員指的是用人單位為了保持自己在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，暫時(shí)度過(guò)難關(guān)，通過(guò)裁員來(lái)改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的一種方法。這也是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中導(dǎo)致一些企業(yè)無(wú)法清償債務(wù)，裁員是減輕企業(yè)資金困難的一種方法，以利于企業(yè)的更好發(fā)展，但過(guò)多的裁員會(huì)導(dǎo)致大量的失業(yè)者，也對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生不利的影響，所以，《勞動(dòng)合同法》允許經(jīng)濟(jì)性裁員，又對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的限制，還規(guī)定對(duì)被裁的員工實(shí)行優(yōu)先留用和優(yōu)先招用。經(jīng)濟(jì)性裁員其實(shí)也是非過(guò)錯(cuò)性裁員，所以也要對(duì)勞動(dòng)者進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

三、勞動(dòng)合同解除過(guò)程中存在的弊端

（一）用人單位單方面解除勞動(dòng)合同的一些規(guī)定不盡合理

第8篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：勞務(wù)派遣工；解除勞動(dòng)合同；法律責(zé)任

勞動(dòng)合同解除，是勞動(dòng)合同當(dāng)事人提前消滅勞動(dòng)合同關(guān)系的一種法律行為，是當(dāng)事人阻卻合同存續(xù)的一種意志行為。通過(guò)解除行為，使具有法律效力的勞動(dòng)合同在合同期限屆滿之前失去效力，從而實(shí)現(xiàn)主體特定的目的。主要包括有雙方協(xié)議解除，派遣工的辭職和用人單位對(duì)派遣工的辭退?！吨腥A人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第65條對(duì)勞務(wù)派遣勞動(dòng)合同的解除作了簡(jiǎn)單的規(guī)定，但這種簡(jiǎn)單規(guī)定不能有效調(diào)整復(fù)雜的勞務(wù)派遣勞動(dòng)合同的解除行為，留下了一些法律空白和容易引起爭(zhēng)議之處，需要進(jìn)一步明確。本文著重探討派遣工辭職情形因其特殊性所參涉的問(wèn)題。

勞動(dòng)者辭職，是指勞動(dòng)者無(wú)需用人單位同意而單方解除勞動(dòng)合同的行為，分為即時(shí)辭職和預(yù)告辭職兩種。即時(shí)辭職，指勞動(dòng)者單方即時(shí)解除勞動(dòng)合同，無(wú)需向用人單位預(yù)告。一般是在用人單位有重大過(guò)錯(cuò)的情況下，勞動(dòng)者方可即時(shí)辭職。預(yù)告辭職，指勞動(dòng)者要辭職，須預(yù)先通知用人單位方可。辭職是一種法定的單方解除，必須依循法律的規(guī)定，《勞動(dòng)合同法》對(duì)派遣工的辭職也作了規(guī)定。同樣，與一般勞動(dòng)者辭職相比，派遺工辭職還是有需要注意的特殊性。

一、非用人單位的重大過(guò)錯(cuò)是否為即時(shí)辭職的條件

《勞動(dòng)合同法》第38條規(guī)定了用人單位出現(xiàn)重大過(guò)錯(cuò)的情況下勞動(dòng)者可以即時(shí)辭職，并具體列舉：用人單位未按照勞動(dòng)合同約定提供勞動(dòng)保護(hù)或者勞動(dòng)條件的，未及時(shí)足額支付勞動(dòng)報(bào)酬的。未依法為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的；用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動(dòng)者權(quán)益的；有過(guò)錯(cuò)致使勞動(dòng)合同無(wú)效的，用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫勞動(dòng)者勞動(dòng)的，或者用人單位違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)危及勞動(dòng)者人身安全的。但現(xiàn)實(shí)中，由于勞動(dòng)形態(tài)多元化，勞動(dòng)者不僅在用人單位處從事生產(chǎn)勞動(dòng)，還可能因?yàn)楸唤枵{(diào)、加工承攬、技術(shù)服務(wù)等原因而到非用人單位處從事生產(chǎn)勞動(dòng)，如果上述過(guò)錯(cuò)行為是由非用人單位實(shí)施的，勞動(dòng)者可否以此為由而即時(shí)辭職?我認(rèn)為，由于單方解除屬于法定解除，法律規(guī)定之外的情形應(yīng)當(dāng)排除，勞動(dòng)者即時(shí)辭職的適用條件不應(yīng)當(dāng)包括非用人單位的過(guò)錯(cuò)行為，而只限于用人單位的過(guò)錯(cuò)行為。

這種情況下，《勞動(dòng)合同法》第65條規(guī)定的派遣工即時(shí)辭職的適用條件不僅包括了只有派遣單位可能實(shí)施的過(guò)錯(cuò)行為，例如未及時(shí)足額支付勞動(dòng)報(bào)酬，有過(guò)錯(cuò)致使勞動(dòng)合同無(wú)效等，也包括了派遣單位無(wú)法實(shí)施而只有要派單位才可能實(shí)施的過(guò)錯(cuò)行為，例如未按照勞動(dòng)合同約定提供勞動(dòng)保護(hù)或者勞動(dòng)條件，未及時(shí)足額支付加班費(fèi)、績(jī)效獎(jiǎng)金或相關(guān)福利待遇，以暴力、威脅或者非法限制人身自由手段強(qiáng)迫勞動(dòng)，違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)危及勞動(dòng)者人身安全。我們知道，在勞務(wù)派遣中，派遣單位被法律認(rèn)定為唯一的用人單位。因此，悖論由此而來(lái)，即非用人單位(要派單位)所實(shí)施的過(guò)錯(cuò)行為也可以成為派遣工向用人單位(派遣單位)提出即時(shí)辭職的法定理由，其法理依據(jù)何在?實(shí)際上，只要將要派單位也視為用人單位，問(wèn)題就可迎刃而解。

二、派遣工可否預(yù)告辭職

勞動(dòng)者辭職主要有三種形式：協(xié)商辭職、即時(shí)辭職和預(yù)告辭職。但《勞動(dòng)合同法》對(duì)派遣工可否預(yù)告辭職的問(wèn)題未作規(guī)定，這容易使人產(chǎn)生歧義。一種理解是《勞動(dòng)合同法》規(guī)定了派遣工辭職的許可性條件，即只有在用人單位同意或者用人單位有過(guò)錯(cuò)的情況下，派遣工才可辭職；在用人單位沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，派遣工不能依據(jù)《勞動(dòng)法》第31條和《勞動(dòng)合同法》第37條預(yù)告辭職；另一種理解是，依據(jù)“法無(wú)明文禁止即合法”的精神，《勞動(dòng)合同法》并沒(méi)有禁止派遣工實(shí)施預(yù)告辭職，因而派遣工依然享有預(yù)告辭職的權(quán)利。對(duì)此，我同意王全興先生的見(jiàn)解，即后者。理由在于：第一，《勞動(dòng)合同法》中關(guān)于勞動(dòng)派遣的專門規(guī)定屬于特別法，關(guān)于勞動(dòng)合同的一般規(guī)定屬于一般法，凡特別法未作規(guī)定的，可適用一般法的規(guī)定；第二，賦予派遣工預(yù)告辭職的權(quán)利，有利于被派遣勞動(dòng)者通過(guò)擇業(yè)自由權(quán)的行使來(lái)擺脫派遣就業(yè)狀態(tài)，這也符合派遣就業(yè)的過(guò)渡性就業(yè)的特點(diǎn)；第三，《勞動(dòng)合同法》僅規(guī)定了派遣工即時(shí)辭職，而未規(guī)定派遣工不得預(yù)告辭職，表明預(yù)告辭職是獨(dú)立于即時(shí)辭職制度之外的一種辭退制度。因此不能以《勞動(dòng)合同法》未規(guī)定派遣工預(yù)告辭職為理由，否定派遣工的預(yù)告辭職權(quán)；此外，勞務(wù)派遣是一種流動(dòng)性較大的彈性就業(yè)方式，勞動(dòng)力的流動(dòng)性要大于其他的勞動(dòng)形態(tài)。如果其他勞動(dòng)關(guān)系中的勞動(dòng)者都享有預(yù)告辭職權(quán)，而只有勞務(wù)派遣中的勞動(dòng)者不能享有，這對(duì)于派遣工來(lái)說(shuō)也是不公平的。

當(dāng)然，預(yù)告辭職可能影響要派單位的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此，派遣工向派遣單位提出預(yù)告辭職，派遣單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知要派單位，或者規(guī)定，派遣工有義務(wù)同時(shí)向派遣單位和要派單位通知預(yù)告辭職。

參考文獻(xiàn)：

[1]法律出版社法規(guī)中心，《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法典(應(yīng)用版)》，法律出版社，2008年

[2]蔡防：《中國(guó)人口與勞動(dòng)問(wèn)題報(bào)告――劉易斯轉(zhuǎn)折點(diǎn)及其政策挑戰(zhàn)》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007年

第9篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)合同；爭(zhēng)議；不利解釋原則

中圖分類號(hào)：F842 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào):1003－9031(2012)04－0047－03 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.12

2004年6月28日，袁某投保了人壽保險(xiǎn)附加意外傷害險(xiǎn)。同年8月26日袁某在某地工作時(shí)，右手不慎受傷，據(jù)法醫(yī)鑒定，袁某右手食指、中指、無(wú)名指殘廢。袁某根據(jù)意外傷害保險(xiǎn)條款附件《保險(xiǎn)公司傷殘程度與給付比例表》與《保險(xiǎn)公司人身意外傷害殘疾程度給付標(biāo)準(zhǔn)》關(guān)于中指、無(wú)名指、食指“殘缺”的規(guī)定，請(qǐng)求賠償27000元。保險(xiǎn)公司認(rèn)為，從袁某“殘缺”程度看，還沒(méi)有完全喪失部分功能。按有關(guān)規(guī)定，只能賠付4000元，袁某不服，至法院。

法院認(rèn)為，保險(xiǎn)公司在訂立合同時(shí)并沒(méi)有向袁某解釋“殘缺”的具體含義，導(dǎo)致雙方對(duì)這兩個(gè)字的含義的理解發(fā)生了分歧。根據(jù)保險(xiǎn)法有利于被保險(xiǎn)人和受益人的解釋的規(guī)定，袁某的解釋符合規(guī)定，保險(xiǎn)公司應(yīng)賠償袁某保險(xiǎn)金27000元[1]。

保險(xiǎn)合同是典型的附和合同。保險(xiǎn)合同的訂立一般采用格式條款，即保險(xiǎn)人為了重復(fù)使用而事先擬定，并在訂立合同時(shí)未與投保人協(xié)商的條款①[2]。在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，投保人只能作出是否投保的意思表示，一般沒(méi)有修改其中某項(xiàng)合同條款的權(quán)利。即使有必要增減或變更內(nèi)容，通常也只能引用保險(xiǎn)人事先準(zhǔn)備好的附加條款或附屬保單，而不能完全按照投保人的意思作出修改。

保險(xiǎn)合同訂立后，可能會(huì)因種種原因引起保險(xiǎn)合同雙方當(dāng)事人及其關(guān)系人對(duì)合同條款的理解不同而引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)。在這種情況下，一般由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成則提交仲裁機(jī)關(guān)或法院進(jìn)行裁決或判決。仲裁機(jī)關(guān)或法院依照常用方式或法律規(guī)定的方式，對(duì)保險(xiǎn)合同的內(nèi)容予以確定或者說(shuō)明的過(guò)程，稱之為保險(xiǎn)合同的解釋[3]。

一、我國(guó)保險(xiǎn)合同的解釋原則

（一）不利解釋原則的法理基礎(chǔ)

我國(guó)《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！蔽覈?guó)《保險(xiǎn)法》第三十條規(guī)定：“采用保險(xiǎn)人提供的格式條款訂立的保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人與投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人對(duì)合同條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)合同條款有兩種以上解釋的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出有利于被保險(xiǎn)人和受益人的解釋?！笨梢钥闯?，在我國(guó)的保險(xiǎn)實(shí)踐中，法律確立了不利解釋原則。不利解釋原則，是指在解釋文件時(shí)，如果文件語(yǔ)言含混，含混之處應(yīng)當(dāng)作出對(duì)文件提供者不利的解釋，即合同文件由哪方提供，哪方就是不利解釋結(jié)果的承擔(dān)者[4]。本文旨在探討對(duì)保險(xiǎn)人的不利解釋，因此把投保人作為保單提供者的情況排除在外。適用不利解釋原則的法理基礎(chǔ)有以下幾方面：

1.附和合同理論。保險(xiǎn)合同是典型的附和合同，一般是由保險(xiǎn)人事先擬定，投保人只能作出是否接受的意思表示，而不能就合同條款與保險(xiǎn)人進(jìn)行協(xié)商。保險(xiǎn)人在合同訂立過(guò)程中處于主動(dòng)地位，是信息優(yōu)勢(shì)方；而投保人、被保險(xiǎn)人或受益人居于被動(dòng)地位，是信息劣勢(shì)方。在此情況下，法院或仲裁機(jī)構(gòu)如果嚴(yán)格按照保險(xiǎn)合同條款判決，或作出對(duì)保險(xiǎn)人有利的解釋，都是對(duì)“公正”的褻瀆。因此，本著公平、公正的要求，對(duì)保險(xiǎn)人作出不利解釋。

2.保險(xiǎn)合同本身的性質(zhì)理論。保險(xiǎn)行業(yè)是高度技術(shù)化的行業(yè)，保險(xiǎn)合同本身充滿專業(yè)性很強(qiáng)的語(yǔ)言，保險(xiǎn)術(shù)語(yǔ)以及法律、醫(yī)學(xué)、氣象、建筑等各行各業(yè)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)和詞匯令一般人難以完全理解，在客觀上賦予保險(xiǎn)人優(yōu)勢(shì)地位。此外，保險(xiǎn)合同條款本身就具有模糊性，這可能來(lái)源于起草者的故意或過(guò)失，即使起草者無(wú)過(guò)錯(cuò)，不同的保單持有者在不同的語(yǔ)境、不同的地點(diǎn)也會(huì)產(chǎn)生不同的理解。因此，保險(xiǎn)人作為保險(xiǎn)合同的起草者，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因合同條款模糊而產(chǎn)生的責(zé)任，在解釋時(shí)應(yīng)作出對(duì)其不利的解釋。

3.保護(hù)弱者理論。在保險(xiǎn)交易中，投保人或被保險(xiǎn)人相對(duì)于保險(xiǎn)人而言往往處于弱勢(shì)地位[5]。不僅表現(xiàn)在雙方的交易地位不對(duì)等上，還表現(xiàn)在二者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力懸殊很大。保險(xiǎn)人作為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力毋庸置疑，而投保人或被保險(xiǎn)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力甚弱。如若解釋對(duì)投保人或被保險(xiǎn)人不利，則可能會(huì)導(dǎo)致其陷入經(jīng)濟(jì)困境甚至破壞一個(gè)家庭。從公共政策上來(lái)講，法官或仲裁員傾向于作出對(duì)保險(xiǎn)人不利的解釋。

（二）不利解釋原則的適用

法院或仲裁機(jī)構(gòu)在對(duì)保險(xiǎn)合同爭(zhēng)議作出解釋時(shí)，首先要明確使用“不利解釋”的目的是對(duì)爭(zhēng)議作出公正、合理的解釋，以維護(hù)保險(xiǎn)合同當(dāng)事人及其關(guān)系人的合法利益。在實(shí)踐中，不利解釋原則的適用應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1.由保險(xiǎn)人制定的格式條款。不利解釋原則僅適用于保險(xiǎn)合同當(dāng)事人雙方及其關(guān)系人對(duì)格式條款所用文字在理解上產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況。當(dāng)所用文字語(yǔ)義不清、產(chǎn)生歧義或有兩種以上解釋時(shí)，適用對(duì)保險(xiǎn)人的不利解釋。本文開(kāi)頭的案例就是因“殘缺”一詞的含義模糊而引發(fā)合同當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議，法院依據(jù)不利解釋原則而作出被保險(xiǎn)人勝訴的判決。當(dāng)然，并不是只要當(dāng)事人雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議就作出對(duì)保險(xiǎn)人不利的解釋。在某些保險(xiǎn)糾紛中，不排除一些投保人或被保險(xiǎn)人違背誠(chéng)信原則，為謀取私利而故意作出不合理的解釋，此種情況則不能再采用不利解釋。

關(guān)于保險(xiǎn)合同條款的解釋，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理保險(xiǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中指出，保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)制定的強(qiáng)制性保險(xiǎn)條款不屬于保險(xiǎn)合同的格式條款，保險(xiǎn)合同當(dāng)事人對(duì)其內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，對(duì)保險(xiǎn)人不適用“不利解釋原則”。保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)制定的示范性保險(xiǎn)條款決定使用或者經(jīng)過(guò)變更使用的，應(yīng)當(dāng)視為保險(xiǎn)人自行制定的條款，具有格式條款的性質(zhì)，在保險(xiǎn)合同當(dāng)事人對(duì)條款內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議且盡其他解釋原則的情況下，對(duì)保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)適用“不利解釋原則”。保險(xiǎn)人自行制定的保險(xiǎn)合同條款，具有格式條款的性質(zhì)，在保險(xiǎn)合同當(dāng)事人對(duì)條款內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議且盡其他解釋原則的情況下，對(duì)保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)適用“不利解釋原則”。保險(xiǎn)合同當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商確定的個(gè)別保險(xiǎn)合同的特殊條款，不具有格式條款的性質(zhì)，對(duì)保險(xiǎn)人不適用“不利解釋原則”。

2.技術(shù)性術(shù)語(yǔ)。技術(shù)性術(shù)語(yǔ)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，普通投保人難以真正理解，在合同雙方當(dāng)事人就此引發(fā)爭(zhēng)議時(shí)是否適用不利解釋，我國(guó)保險(xiǎn)法對(duì)此尚未明確規(guī)定。但就英、美法系來(lái)看，技術(shù)性術(shù)語(yǔ)的解釋不適用不利解釋原則。技術(shù)性術(shù)語(yǔ)分為具有法律含義的術(shù)語(yǔ)（如盜竊、戰(zhàn)爭(zhēng)等）和具有其他技術(shù)含義的術(shù)語(yǔ)（如洪水、暴風(fēng)等）。對(duì)于前者，法院或仲裁機(jī)構(gòu)一般援引法典對(duì)其進(jìn)行解釋；對(duì)于后者一般按照其技術(shù)性含義進(jìn)行解釋。在對(duì)技術(shù)性術(shù)語(yǔ)進(jìn)行解釋時(shí)，要結(jié)合上下文的語(yǔ)境，如果從上下文推斷的意思和該術(shù)語(yǔ)的技術(shù)性含義不同，則應(yīng)按照上下文的意思進(jìn)行解釋。

3.其他需注意事項(xiàng)。當(dāng)保險(xiǎn)合同的語(yǔ)言文字語(yǔ)義清晰、當(dāng)事人訂立保險(xiǎn)合同的意圖明確以及法律對(duì)保險(xiǎn)合同的內(nèi)容已有規(guī)定時(shí)，盡管當(dāng)事人對(duì)保險(xiǎn)合同的內(nèi)容存在爭(zhēng)議，不能運(yùn)用“不利解釋原則”。同樣，若保險(xiǎn)合同存在文意不清的條款，但經(jīng)當(dāng)事人的解釋而被排除了，也沒(méi)有適用“不利解釋原則”的余地。若當(dāng)事人的意圖可以通過(guò)其他途徑予以保證，也不能適用“不利解釋原則”以排除當(dāng)事人的明示意圖。

此外，新《保險(xiǎn)法》中規(guī)定按照“通常理解”解釋合同條款，并作出有利于投保人、被保險(xiǎn)人或受益人的解釋。此處的“通常理解”可理解為“按保險(xiǎn)合同的有關(guān)詞句、有關(guān)條款、合同目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思”[6]。此處的“投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人”主要是指“一般人”，即具有“正常的具有理解能力”但不具備或只是略懂保險(xiǎn)知識(shí)的人。當(dāng)此類人作為投保人或被保險(xiǎn)人時(shí)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)情況采用對(duì)保險(xiǎn)人的不利解釋原則是合理的，是出于對(duì)弱者的保護(hù)。但如果投保人或被保險(xiǎn)人不是“一般人”，而是保險(xiǎn)行業(yè)的專業(yè)人士，有足夠的證據(jù)證明其所具備的知識(shí)足以了解保險(xiǎn)合同條款真實(shí)含義，則在同保險(xiǎn)人產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)是否仍適用對(duì)保險(xiǎn)人的不利解釋原則，我國(guó)保險(xiǎn)法并無(wú)相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為針對(duì)投保人或被保險(xiǎn)人的類型，保險(xiǎn)法或司法部門應(yīng)作以細(xì)分，以防具備保險(xiǎn)專業(yè)知識(shí)的人故意利用法律的漏洞而謀求私利。如果這種情況下仍適用對(duì)保險(xiǎn)人的不利解釋原則，就會(huì)違背保險(xiǎn)的損失補(bǔ)償原則。

二、保險(xiǎn)合同條款的解釋方法

一般認(rèn)為，“不利解釋原則”僅為解決保險(xiǎn)合同條款爭(zhēng)議提供了一種原則，它本身并未提供解釋保險(xiǎn)合同的方法。保險(xiǎn)合同的內(nèi)容是投保人和保險(xiǎn)人的真實(shí)意思表示，解釋保險(xiǎn)合同條款時(shí)，應(yīng)尊重當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第98條規(guī)定，“解釋意思表示，應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句，”這就要通過(guò)對(duì)當(dāng)事人的意圖解釋，揭示保險(xiǎn)合同條款的真正含義。所謂意圖解釋，是指在保險(xiǎn)合同的條款發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，通過(guò)判斷合同當(dāng)事人訂約時(shí)的真實(shí)共同意圖，以闡明保險(xiǎn)合同條款的內(nèi)容。意圖解釋可以通過(guò)以下幾點(diǎn)方法實(shí)現(xiàn)。

（一）語(yǔ)義解釋

語(yǔ)義解釋又稱文義解釋，是指按照保險(xiǎn)合同條款用語(yǔ)的文義及其唯一、特定或者通常使用方式，以闡明保險(xiǎn)合同條款的內(nèi)容。進(jìn)行文義解釋需注意：

1.對(duì)保險(xiǎn)合同條款中的文字，應(yīng)按照其通常含義進(jìn)行解釋，而不能局限于保險(xiǎn)合同用語(yǔ)的哲學(xué)或者科學(xué)上的含義。

2.保險(xiǎn)合同用語(yǔ)應(yīng)按照其字面意思或自然語(yǔ)義進(jìn)行解釋，除非有充分的理由說(shuō)明作其他解釋。

3.對(duì)保險(xiǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)、法律術(shù)語(yǔ)及其他專業(yè)術(shù)語(yǔ)，可以依據(jù)保險(xiǎn)法及相關(guān)法律法規(guī)或行業(yè)慣例等進(jìn)行解釋[7]。

（二）上下文解釋

保險(xiǎn)合同所使用的術(shù)語(yǔ)，其含義往往受上下文的約束，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)保險(xiǎn)合同條款的上下文進(jìn)行合理斟酌，以確定其含義并推斷出當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意圖。需要注意的是，同一合同中出現(xiàn)的同一個(gè)詞句，前后的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)相同。

（三）補(bǔ)充解釋

補(bǔ)充解釋，是指運(yùn)用保險(xiǎn)合同所用文字以外的評(píng)價(jià)手段，對(duì)保險(xiǎn)合同的內(nèi)容欠缺所作出的能夠反映當(dāng)事人意圖的解釋。通常借助法律、習(xí)慣、當(dāng)事人的行為等因素，以務(wù)實(shí)、合理和公正的態(tài)度來(lái)解釋保險(xiǎn)合同。補(bǔ)充解釋保險(xiǎn)合同應(yīng)注意：

1.法律有強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依照法律解釋保險(xiǎn)合同。

2.法律沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)借助法律的任意規(guī)范、保險(xiǎn)人或其人的行為或交易過(guò)程、商業(yè)習(xí)慣、國(guó)際慣例以及誠(chéng)實(shí)信用原則或公平原則等，對(duì)保險(xiǎn)合同有欠缺的內(nèi)容作出補(bǔ)充解釋[8]。

另外，關(guān)于保險(xiǎn)合同條款的解釋原則還有合理期待的原則，即當(dāng)保險(xiǎn)合同雙方當(dāng)事人就合同內(nèi)容的解釋發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)以投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)合同締約目的的合理期待為出發(fā)點(diǎn)對(duì)保險(xiǎn)合同進(jìn)行解釋[9]。此處的“期待”必須是合理的，不合理的期待不予保護(hù)。目前，合理期待原則在美國(guó)得到廣泛適用，我國(guó)法律規(guī)定對(duì)保險(xiǎn)合同的解釋適用不利解釋原則。不管用哪種解釋原則，其目的都是探究保險(xiǎn)合同當(dāng)事人雙方及其關(guān)系人的真實(shí)意圖，以保證合同履行過(guò)程中的公平、公正，保護(hù)合同當(dāng)事人及其關(guān)系人的合法權(quán)益。

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