宅基地條例精選(九篇)
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第1篇：宅基地條例范文
第一條 根據(jù)國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本實(shí)施辦法。
第二條 安微省村鎮(zhèn)建房用地必須按照《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》和本實(shí)施辦法辦理。
第三條 村鎮(zhèn)建房必須按照《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定的要求，做好統(tǒng)一規(guī)劃，使村鎮(zhèn)建房布局合理，節(jié)約用地。
第四條 社員建房每戶宅基地面積的最高限額：
一、城郊、農(nóng)村集鎮(zhèn)、公社所在地和圩區(qū)，宅基地面積不得超過二分五厘。
二、淮北平原地區(qū)宅基地面積不得超過三分五厘；其他地區(qū)的小塊平原地區(qū)宅基地面積不得超過三分。
三、山區(qū)、丘陵地區(qū)應(yīng)盡量利用荒山、荒地建房，宅基地面積不得超過四分五厘。如占用耕地建房，宅基地面積不得超過二分五厘。
第五條 領(lǐng)取獨(dú)生子女光榮證的建房戶，可享受所在地區(qū)的每戶宅基地面積最高限額。超計(jì)劃生育的建房戶，其宅基地面積按所在地區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)劃給。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)社員和居民已使用的宅基地面積，如超出本辦法所規(guī)定的限額，可在統(tǒng)一規(guī)劃村鎮(zhèn)建房時(shí)逐步劃出，或在房屋更新時(shí)加以調(diào)整。
第七條 社員、居民遷出村鎮(zhèn)，或五保戶、與子女分居的老人去世以及因統(tǒng)一規(guī)劃建房而騰出的宅基地歸集體所有，由生產(chǎn)隊(duì)安排使用。
第八條 農(nóng)村社隊(duì)企業(yè)、事業(yè)單位申請(qǐng)建設(shè)用地必須按照《安徽省國(guó)家建設(shè)征用土地實(shí)施辦法》第五條規(guī)定的審批權(quán)限辦理報(bào)批手續(xù)。
第九條 社隊(duì)企業(yè)、事業(yè)單位建設(shè)用地，應(yīng)按該地前三年統(tǒng)計(jì)年報(bào)的實(shí)際年產(chǎn)量和國(guó)家收購價(jià)格計(jì)算的平均年產(chǎn)值的三倍補(bǔ)償。
第十條 社隊(duì)企業(yè)、事業(yè)單位建設(shè)用地，使社員生產(chǎn)和生活受到影響的，由用地單位和社隊(duì)給予妥善安置。其糧油征購任務(wù)，由公社內(nèi)部調(diào)劑解決。
第十一條 農(nóng)村專業(yè)戶和集鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的生產(chǎn)和商業(yè)性房屋建設(shè)用地，比照《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十四條規(guī)定，辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)。
第十二條 農(nóng)村專業(yè)戶和集鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶使用土地應(yīng)比照本實(shí)施辦法第九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用。其使用的土地仍歸集體所有，一旦停業(yè)，即由集體收回。
第2篇：宅基地條例范文
依據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)屬于宅基地上的房屋所有人，宅基地不屬于個(gè)人遺產(chǎn)，不能被繼承。
《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！边@一規(guī)定充分說明，我國(guó)實(shí)行土地公有制，即全民所有和集體所有。任何組織或個(gè)人只能依法取得土地使用權(quán)，不可能取得所有權(quán)，所以也就不存在所有權(quán)的繼承問題。
宅基地使用權(quán)是一種受限制的用益物權(quán)，是權(quán)利人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，法律賦予權(quán)利人有權(quán)依法利用該土地建造住宅，但沒有賦予權(quán)利人對(duì)其土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和處置權(quán)，所以，土地使用權(quán)的繼承將受到一定的限制。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“……任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！眹?guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。”這一規(guī)定是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本制度條件下，強(qiáng)調(diào)土地必須依法轉(zhuǎn)讓和必須有償使用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十八條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的個(gè)人，其土地使用權(quán)可以繼承?！彼?，其繼承的前提必須是：“依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的個(gè)人?！北緱l例的規(guī)定和主旨就是要依法有償使用土地。如果原宅基地使用權(quán)人依法以出讓方式取得土地使用權(quán)，并且向土地所有者繳納了未來若干年土地所有權(quán)價(jià)款的，在土地出讓合同規(guī)定的有效年期內(nèi)有相對(duì)的處置權(quán)，其土地使用權(quán)是完全可以繼承。土地管理部門應(yīng)根據(jù)繼承人申請(qǐng)，將其土地使用權(quán)直接變更給房屋繼承人。那么，在未按照本條例的規(guī)定，沒有以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)的情況下，不能直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。要使繼承人的土地使用權(quán)合法化，就應(yīng)該以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)后，再申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，依法取得土地使用權(quán)證?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)交易一章，對(duì)土地取得方式、轉(zhuǎn)讓條件等作了明確規(guī)定：房屋所占用的土地必須以出讓方式取得；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，對(duì)符合國(guó)務(wù)院劃撥用地規(guī)定的，可以不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移等等。這一規(guī)定，創(chuàng)立了“房隨地走”的思維理念。但是，它的法律和理論基礎(chǔ)是建立在：房地產(chǎn)用地的前提必須是依法以出讓方式取得。在此前提下才能是“地隨房走”。即使是符合劃撥用地條件，轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)時(shí)，也要將其土地收益部分上繳國(guó)家。由此可見，除出讓取得土地可以“房隨地走”之外，其他房屋轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更，都必須補(bǔ)辦完善土地有償使用手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金或土地收益后，方能辦理土地變更登記手續(xù)。切不可直接采取“房隨地走”的辦法辦理土地變更登記手續(xù)，使違法違規(guī)用地合法化。
第3篇：宅基地條例范文
一、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，基本完成宅基地登記發(fā)證工作
加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的重要措施；宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)是農(nóng)民及農(nóng)民集體重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，直接關(guān)系到每個(gè)農(nóng)戶的切身利益。自2013年10月，我市開展農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作以來，市政府廣泛宣傳，強(qiáng)化督導(dǎo)，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808個(gè)行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，農(nóng)村集體建設(shè)用地3846宗地）地籍調(diào)查工作；并對(duì)符合登記發(fā)證條件的1766個(gè)行政村531634宗地頒發(fā)了土地證，占符合登記發(fā)證條件宗地?cái)?shù)100%，占總宗地?cái)?shù)81%，登記發(fā)證工作基本完成。
二、嚴(yán)格審核用地條件，依法開展宅基地用地審批工作
自1986年6月頒布《中華人民共和國(guó)土地管理法》以來，農(nóng)村宅基地的審批一直嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件和審批程序進(jìn)行,審批渠道一直是暢通的。其中農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的條件根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十二條的規(guī)定執(zhí)行，具備下列條件的，可以申請(qǐng)宅基地： (一)農(nóng)村村民戶無宅基地的；(二)農(nóng)村村民戶，除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；(三)回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑和港、澳、臺(tái)同胞，需要建房而無宅基地的(符合第(二)項(xiàng)的除外)；(四)原宅基地影響村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，需要收回而又無宅基地的。對(duì)宅基地審批的前置條件、所使用土地的類別和宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十一條的規(guī)定執(zhí)行，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，先使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。村內(nèi)有空閑地的不得批準(zhǔn)使用村外土地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：(一)城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百六十七平方米；(三)山區(qū)、丘陵區(qū)每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適用本款(一)、(二)項(xiàng)的規(guī)定。對(duì)宅基地的審批程序根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十三條的規(guī)定執(zhí)行，符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民，應(yīng)向本集體提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議或村民會(huì)議討論通過，由村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或街道辦事處審核后，報(bào)縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)為依法依規(guī)嚴(yán)格管理農(nóng)村宅基地，對(duì)申請(qǐng)宅基地的農(nóng)村村民，各縣（市）區(qū)國(guó)土資源管理部門受理宅基地申請(qǐng)后，一是要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃，并將批劃宅基地報(bào)件的相關(guān)要求告知申請(qǐng)人。二是宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地按批準(zhǔn)范圍、面積丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到實(shí)地核查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。通過這些措施，有力地保障了符合條件的農(nóng)村村民對(duì)宅基地的用地需求，維護(hù)了他們的合法權(quán)益。
第4篇：宅基地條例范文
在我看來，如今2.3億人口不在戶籍所在地，是改革開放30年最重要的成果。這一流動(dòng)帶來許多問題。比如，我最近在上海訪問了一些進(jìn)入上海的農(nóng)民，他們中間有三年沒回家，五年不回家，七年不回家，一家老小全呆在上海。那么，老家房屋的宅基地能不能盤活它？
從常識(shí)看，這個(gè)問題很好解決。你在外地不踏實(shí)就留著；如果站住腳，就可以盤掉。但在我們國(guó)家，這么簡(jiǎn)單的事情需要算兩個(gè)關(guān)鍵賬。第一，1998年《土地管理法》修訂要求農(nóng)村集體土地不得轉(zhuǎn)讓、出讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，這個(gè)條件讓好多轉(zhuǎn)讓不能成功。第二，1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳文件指出，農(nóng)村村民的宅基地和上邊的房屋不得轉(zhuǎn)給本村以外；到2008年住建部發(fā)了城鄉(xiāng)房屋登記條例，里頭規(guī)定，如果農(nóng)民的房屋轉(zhuǎn)給他人，非組織成員不予以辦理，不可以登記，不可以過戶。
這兩條就把很多資源再組織再利用的機(jī)會(huì)卡住了。但中國(guó)實(shí)際的農(nóng)村生活一直有房屋流轉(zhuǎn)的習(xí)俗，而過去的法律也沒有禁止。再往前追，又涉及社會(huì)主義改造的問題。因?yàn)檎厥巧钯Y料，它不是生產(chǎn)資料，不需要公有化，所以初級(jí)社會(huì)主義的示范章程和高級(jí)社會(huì)主義示范章程，都沒有說宅基地是集體財(cái)產(chǎn)的組成部分。按照習(xí)俗上，是可以買賣的。但是，后來一紙文件規(guī)定了生產(chǎn)隊(duì)所有的土地包括耕地、森林、自留地、宅基地都是集體財(cái)產(chǎn)，不得買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓。在階段，農(nóng)民的房屋又是可以買賣的。當(dāng)時(shí)一條規(guī)定顯示，農(nóng)民的房屋是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，可以買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送和繼承。還有一句寫：如果買賣，要請(qǐng)中間人議價(jià)，簽合同，成交。
這樣，我們就形成了房和地分開的政策：房子可以買賣，地是集體的不能買賣。所以，到各地去看房屋買賣，只能簽房屋使用權(quán)，而沒有土地證。實(shí)際上，今天所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也是這回事。而這么一套習(xí)俗到了改革當(dāng)中才有明確性、否定性、禁止性的法令出臺(tái)。這件事情提醒我們，改革可要進(jìn)行斟酌，到底什么叫改革，不能把任何變動(dòng)都叫改革。
我們國(guó)家很有意思。一般來說，改前必須進(jìn)行謹(jǐn)慎的實(shí)驗(yàn)，但當(dāng)年否定性條例加進(jìn)去的時(shí)候，卻沒有經(jīng)驗(yàn)支持。這些問題促使我們要好好思考改革本身當(dāng)中的一些學(xué)問。
比如，國(guó)務(wù)院制定了一個(gè)條例，允許土地依照法律轉(zhuǎn)讓。但是，只有城鎮(zhèn)的土地轉(zhuǎn)讓條例出臺(tái)，農(nóng)村的沒有出臺(tái)。隔了十年后，出臺(tái)《土地管理法》修訂版，指出農(nóng)民集體土地不得轉(zhuǎn)讓、出租、買賣用于非農(nóng)建設(shè)。這個(gè)事情現(xiàn)在倒過來看，我就不斷反省，98年我們干嘛了，修訂的時(shí)候?yàn)槭裁床话l(fā)表意見。這條法一寫，農(nóng)村土地沒法轉(zhuǎn)讓。有人說，允許農(nóng)民土地買賣將導(dǎo)致流離失所，但至今從沒有發(fā)生這種情況。
我們都知道，市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中起決定性作用。但是，如果你要市場(chǎng)起作用，權(quán)利就要?jiǎng)澐智宄?，這也是下一個(gè)30年關(guān)鍵部位的改革。
有一次，我碰到一個(gè)農(nóng)民，他到新疆落地，但老家還有169平方米的宅基地一直閑著。后來，重慶搞地票制度，拿到地票就可以在市場(chǎng)上交易，其中50%歸農(nóng)民，15%歸集體生產(chǎn)隊(duì)，讓生產(chǎn)隊(duì)幫助做服務(wù)工作?？墒?，這個(gè)體制在討論的時(shí)候就碰到《土地管理法》，要求農(nóng)民宅基地不能用于非農(nóng)建設(shè)。在這種情況下，到底違不違法？到底是在先行先試去做，還是它有普遍意義？所有大城市周圍的農(nóng)民，都可以享受這個(gè)政策，都可以盤活老家物業(yè)，當(dāng)然是以自愿為前提。
第5篇：宅基地條例范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；宅基地流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)模式.
中圖分類號(hào)：V55文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
近年來中國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村人口不斷減少，引起了一系列重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變遷，其中最重要的變遷之一是農(nóng)村人口與土地關(guān)系的變化以及農(nóng)村正在進(jìn)行根本性的結(jié)構(gòu)變革。尋找建立新型農(nóng)村宅基地制度的創(chuàng)新性辦法和途徑，對(duì)于合理開發(fā)利用土地資源，切實(shí)保護(hù)耕地，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村具有十分重要的意義。農(nóng)村宅基地是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地，是農(nóng)民從村集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得的財(cái)產(chǎn)。不同地區(qū)、不同地段的宅基地價(jià)值具有很大的不同，在廣大農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村宅基地主要用于滿足農(nóng)戶的居住需要；而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或城市郊區(qū)，宅基地除了滿足農(nóng)戶其自身居住需要外，絕大多數(shù)農(nóng)戶將其用于商業(yè)用途或房屋租賃，具有極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，已經(jīng)成為農(nóng)戶家庭收入來源的一個(gè)重要組成部分。城市郊區(qū)、城中村是城市化推進(jìn)與改造的主要地區(qū)，也是農(nóng)民房屋拆遷的主要發(fā)生地。在實(shí)踐中往往存在農(nóng)戶宅基地權(quán)利受損或個(gè)別農(nóng)戶抵制拆遷、漫天要價(jià)的情況。因此，如何在城市化進(jìn)程中提升城市功能和改善城市整體福利的同時(shí)，引導(dǎo)農(nóng)戶有序流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地，保障其合法權(quán)益，使其分享城市發(fā)展和土地增值帶來的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集體利益與農(nóng)民宅基地權(quán)益就顯得極為重要。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地管理中存在的問題
農(nóng)村宅基地管理面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長(zhǎng)期以來一直是農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一，也是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。近年來，中央及地方政府都在積極探索加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的政策措施，農(nóng)村宅基地管理逐步走向規(guī)范，秩序得到明顯好轉(zhuǎn)。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法實(shí)施條例》體現(xiàn)了各地的農(nóng)村宅基地管理探索實(shí)踐，與此相對(duì)應(yīng)，全國(guó)絕大多數(shù)省份如河北、山東、浙江等都制訂了加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的實(shí)施辦法與細(xì)則。但是，目前我國(guó)在農(nóng)村宅基地用地與管理上，仍然存在非法占地、非法轉(zhuǎn)讓、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途、管理粗放等現(xiàn)象。
二、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式
（一）、村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓模式
村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓模式是存續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，發(fā)生地域最廣的一種宅基地流轉(zhuǎn)方式，是發(fā)生在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，一般是鄰居或者親戚進(jìn)行見證，簽訂書面合同或者僅憑口頭協(xié)議。按照“地隨房走”的原則，轉(zhuǎn)讓或者出售房屋后，房屋隨附的土地使用權(quán)也一同流轉(zhuǎn)。
（二）、村集體經(jīng)濟(jì)組織外部轉(zhuǎn)讓模式
村集體經(jīng)濟(jì)組織外部轉(zhuǎn)讓模式在農(nóng)村也較常見，農(nóng)民將自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋賣給村集體經(jīng)濟(jì)組織外部的農(nóng)戶或者城鎮(zhèn)居民，其動(dòng)力在于其可以獲得比賣給本村村民更多的收益。但是此種宅基地流轉(zhuǎn)模式得不到法律的保護(hù)，現(xiàn)行法律明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣，發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)只能在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，否則認(rèn)定為無效交易，不受法律保護(hù)。
（三）、農(nóng)戶主導(dǎo)自由租賃模式
農(nóng)戶主導(dǎo)自由租賃模式是指農(nóng)戶將自己的余房自由租賃給求租者而不加以任何限制，出租房屋的農(nóng)戶直接與求租者就租期、租金達(dá)成書面或者口頭協(xié)議。這種模式在各地普遍存在，但是租賃比例各地存在很大差別。經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)或者城市郊區(qū)、城中村，自由租賃比較頻繁，農(nóng)戶出租房屋的比例普遍較高，不發(fā)達(dá)地區(qū)或者偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)戶出租房屋的比例較低。這種模式的求租者主要是城市中低收
入群體，居住對(duì)象主要為城市農(nóng)民工。在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，此種模式容易導(dǎo)致多占、搶占宅基地，搭建違章建筑獲取更多的租金收入，進(jìn)而造成布局無序、建筑混亂、治安條件差、居住環(huán)境差、居住安全難以得到充分保障等。
（四）、地方政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)讓模式
為了緩解建設(shè)用地的矛盾，提高農(nóng)村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同時(shí)為了提升區(qū)域形象，一些地方政府對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了有益探索，采取舊村改造、宅基地?fù)Q住房、兩分兩換等方式，有地方政策出臺(tái)規(guī)定，引導(dǎo)宅基地有序流轉(zhuǎn)，形成一些頗具地域特色的流轉(zhuǎn)模式。
三、促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的政策建議
農(nóng)村宅基地管理體制改革的方向是在堅(jiān)持農(nóng)村宅基地所有權(quán)與使用權(quán)分離，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的情況下，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，實(shí)行農(nóng)村宅基地的有償和有限流轉(zhuǎn)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推動(dòng)城市化進(jìn)程，保障農(nóng)戶權(quán)益，提高土地資源利用效率，推動(dòng)農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展。
（一）、健全農(nóng)村宅基地法律保障體系建設(shè)
健全完善《土地管理法》和《物權(quán)法》關(guān)于農(nóng)村宅基地管理及權(quán)益的規(guī)定，進(jìn)一步提高該法的地位和作用，使其成為我國(guó)土地法律體系的核心和基礎(chǔ)。進(jìn)一步制訂與完善同《土地管理法》相配套的各種單行法律、法規(guī)、實(shí)施細(xì)則等。如關(guān)于土地管理部門權(quán)責(zé)的規(guī)定，關(guān)于土地利用規(guī)劃，土地登記、使用、估計(jì)、保護(hù)等方面的規(guī)定等，制訂《農(nóng)村宅基地管理辦法》及《土地登記條例》等，減少土地管理、開發(fā)利用過程的人為干擾因素，有法可依，有效遏制土地開發(fā)違法案件高發(fā)的態(tài)勢(shì)。
（二）、建立農(nóng)村宅基地有限流轉(zhuǎn)制度
在不違背《土地管理法》、《繼承法》、《物權(quán)法》等現(xiàn)有法律法規(guī)的制度框架內(nèi)，
探索建立農(nóng)村宅基地有限流轉(zhuǎn)制度，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置，建立健康有序的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。據(jù)2010年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》城鄉(xiāng)新建住宅面積和居民住房情況表顯示，城市和農(nóng)村人均住房面積都呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活條件的改善，增長(zhǎng)幅度提高的趨勢(shì)非常明顯，2009年城鎮(zhèn)和農(nóng)村新建住宅面積分別為8.21億平方米和10.21億平方米，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。與此同時(shí)，大量農(nóng)民進(jìn)城成為市民將導(dǎo)致農(nóng)村空置住宅不斷增加。因此，推動(dòng)農(nóng)村宅基地的有限流轉(zhuǎn)，有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，
促進(jìn)城市化進(jìn)程，允許農(nóng)村宅基地采取買賣、租賃、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
（三）、實(shí)行無償與有償并存的農(nóng)村宅基地使用制度
實(shí)行無償與有償并存的農(nóng)村宅基地使用制度，就是要根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及地方政府的頒布的農(nóng)村宅基地管理辦法對(duì)農(nóng)戶宅基地的使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行兩種制度：一是無償?shù)霓r(nóng)村宅基地使用制度，對(duì)于初次取得農(nóng)村宅基地或是在法律法規(guī)限定范圍內(nèi)
的農(nóng)村宅基地實(shí)行無償使用制度；鼓勵(lì)滿足農(nóng)戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費(fèi)；二是實(shí)行有償使用的農(nóng)村宅基地制度，對(duì)于一戶多宅及超標(biāo)占用宅基地農(nóng)戶，對(duì)其超出法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地部分實(shí)行有償使用。農(nóng)村宅基地?zé)o償取得，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本為零，對(duì)多占、濫占缺乏經(jīng)濟(jì)約束，農(nóng)民在申請(qǐng)宅基地和建房時(shí)存在少批多占、人為分戶的現(xiàn)象隨處可見，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。實(shí)行農(nóng)村宅基地收費(fèi)有利于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的建立，加快農(nóng)村土地資源的市場(chǎng)化進(jìn)程，推動(dòng)農(nóng)村土地使用制度改革，引導(dǎo)農(nóng)戶建房逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。
參考文獻(xiàn)：
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第6篇：宅基地條例范文
現(xiàn)行的宅基地制度強(qiáng)調(diào)宅基地的福利功能，忽視了其資本功能。毫無疑問，在“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)方面，宅基地制度產(chǎn)生了巨大作用，中國(guó)農(nóng)村的住房自有率保持在99%以上，是一項(xiàng)偉大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市場(chǎng)機(jī)制一直被人詬病。
中國(guó)現(xiàn)行的宅基地制度建構(gòu)于1962年頒布的《工作條例修正草案》，將原先屬于農(nóng)戶私有的宅基地宣布為集體所有，由集體按照農(nóng)戶生活的需要進(jìn)行福利分配，并對(duì)宅基地交易進(jìn)行了限制?，F(xiàn)行宅基地制度強(qiáng)調(diào)的是對(duì)農(nóng)戶的住房保障職能，“無償分配、無償無限期使用、嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)、缺乏退出機(jī)制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，雖然宅基地已無償分配，但農(nóng)民收入很低，難以籌資改善農(nóng)村住房條件，農(nóng)村人均居住面積僅為8.1平方米。
隨著改革開放和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，農(nóng)民有了更多剩余，在無償、無限期的宅基地分配和使用制度的配合下，農(nóng)村興起了一波波的建房。不過，在農(nóng)村人口大量城市化的背景下，農(nóng)村勞動(dòng)力一年在農(nóng)村家中居住的時(shí)間可能僅僅只有春節(jié)的一個(gè)多月。大部分時(shí)間，他們都蝸居在城市狹仄的空間里。對(duì)于這些農(nóng)村到城市的新移民而言，憑借勞動(dòng)所得難以支撐其在城市的購房夢(mèng)想。缺乏資本功能的農(nóng)村宅基地和住房無法為他們提供更多的收入來源。
30多年的改革開放，使得市場(chǎng)機(jī)制在中國(guó)越來越廣泛的領(lǐng)域發(fā)揮了重要的作用，在城市土地出讓、耕地流轉(zhuǎn)、林地流轉(zhuǎn)、四荒地拍賣中，市場(chǎng)機(jī)制也被引入不同類型的土地配置，1998年城市福利分房制度的終結(jié)也導(dǎo)致了城市商品房市場(chǎng)的興起。但在農(nóng)村的住房和宅基地的配置中，市場(chǎng)機(jī)制在合法的制度層面上仍然受到了嚴(yán)格的限制。即便在現(xiàn)實(shí)層面，已經(jīng)有相當(dāng)部分的宅基地和農(nóng)村住房開始通過市場(chǎng)進(jìn)行交易，但總體上，分量較小。而且缺乏市場(chǎng)機(jī)制的宅基地制度，還導(dǎo)致了宅基地利用效率低下、無序擴(kuò)張等一系列問題。福利分配的宅基地制度已經(jīng)難以為繼。
現(xiàn)行制度難以為繼
通過對(duì)浙江、陜西和湖北三地54個(gè)村莊1183個(gè)農(nóng)戶的宅基地分配與利用等情況進(jìn)行調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)宅基地的福利功能已經(jīng)逐漸消解。
首先，相當(dāng)多的村莊已無宅基地可以分配。部分原因是村莊本身的自然條件限制。更重要的是，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的制度背景下，地方政府嚴(yán)格控制宅基地指標(biāo)和農(nóng)村居民點(diǎn)的擴(kuò)張。在被調(diào)查的54個(gè)村莊中，有19個(gè)村莊在2008年到2010年沒有宅基地可分配，占樣本村的35%。湖北無宅基地可分的村莊有9個(gè)，達(dá)到湖北樣本村的50%。
其次，由于宅基地指標(biāo)相對(duì)于需求緊缺，越來越多的村莊采用了價(jià)格機(jī)制來進(jìn)行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有償取得比例為26.38%，均價(jià)為0.69萬元；到了20世紀(jì)90年代，有償取得比例為46.90%，均價(jià)為0.96萬元；2000年以后，有償取得比例上升到58.55%，而宅基地均價(jià)達(dá)到了2.32萬元。在浙江省的部分樣本村中，宅基地價(jià)格達(dá)到l0萬元到15萬元。
與此同時(shí)，雖然政策上明文限制了宅基地面積上限和一戶多宅，但實(shí)際宅基地面積超標(biāo)和一戶多宅情況非常普遍。三省一戶多宅的比例達(dá)到了13.8%，其中浙江省一戶多宅的比例甚至達(dá)到了20.0%，一戶多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一戶多宅的情況，陜西省的戶均宅基地面積達(dá)到了272.5平方米，而陜西省規(guī)定的宅基地面積上限為200平方米；浙江省的戶均宅基地面積為169.62平方米，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了浙江省140平方米的限制。很顯然，現(xiàn)行宅基地制度雖然曾經(jīng)取得了巨大的成就，但效率低下，難以持續(xù)。
未來亟待制度創(chuàng)新
哪里有潛在的獲利機(jī)會(huì)，哪里就有創(chuàng)新。
首先，現(xiàn)實(shí)中，市場(chǎng)機(jī)制在宅基地配置中扮演了越來越重要的角色，宅基地的資本功能已經(jīng)初步顯露雛形。在人多地少的宅基地分配中，價(jià)格機(jī)制已經(jīng)被一些村莊引入。
其次，部分農(nóng)戶從其他農(nóng)戶購買宅基地，三省被調(diào)查樣本中的10.7%是通過市場(chǎng)機(jī)制從其他農(nóng)戶處購買得到宅基地的，浙江省比例最高，達(dá)到了12.9%，最低的陜西省也有9.2%。對(duì)于出售宅基地的農(nóng)戶而言，宅基地具有了變現(xiàn)的渠道，而不是像之前那樣是“僵死的資產(chǎn)”。
第三，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村、景中村，農(nóng)民可以通過農(nóng)村住房出租、經(jīng)營(yíng)的方式獲得持續(xù)的收入來源，同時(shí)也為城市新移民提供了廉價(jià)的住房和經(jīng)營(yíng)用房。
第四，在一些地區(qū)，宅基地和農(nóng)村住房的交易早已成為事實(shí)。并且受到非正式制度的保護(hù)，交易受到民間默認(rèn)，合同被交易雙方尊重。我們?cè)谡憬疥栒{(diào)研的時(shí)候，農(nóng)戶都認(rèn)為宅基地和住房一樣是個(gè)人所有，交易當(dāng)然是“合法”的。一般通過民間公證人簽訂一個(gè)交易合同即可，雖然這個(gè)合同并不受法律保障。但就調(diào)查而言，在這些地區(qū)還沒有類似北京畫家村的宅基地交易糾紛。簡(jiǎn)而言之，交易是有保障的。
第五，在另外一些地區(qū)，宅基地交易甚至受到法律的保護(hù)，例如浙江溫州。整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，宅基地交易也找到了突破口，并且發(fā)達(dá)的商業(yè)造就了生意人依賴正式規(guī)則的意識(shí)。
第六，房地產(chǎn)企業(yè)、集體和農(nóng)戶通過農(nóng)村住房聯(lián)建的方式開發(fā)房地產(chǎn)，如聯(lián)眾模式，農(nóng)民可以保留相同面積的住房，公司通過宅基地利用集約效率的提高增加新的住房面積用于經(jīng)營(yíng)以獲得回報(bào)，村莊的相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施也得到了相應(yīng)的改善。此外，還有各種各樣的宅基地資本化和市場(chǎng)化的創(chuàng)新模式，只是一些游走在合法與非法的邊緣，一些沒有得到國(guó)家法律的正式承認(rèn)和保障。
第7篇：宅基地條例范文
一、農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問題
（一）農(nóng)村住宅修建比較混亂
根據(jù)我國(guó)的土地政策的有關(guān)規(guī)定，任何土地的建設(shè)和使用必須符合相關(guān)的法律法規(guī)， 格按照國(guó)家的規(guī)劃進(jìn)行土地審批。事實(shí)上，農(nóng)村宅基地的土地屬于當(dāng)?shù)鼐用窦w所有，農(nóng)村的建設(shè)住房用地相對(duì)來說有很大的自由性。目前我國(guó)農(nóng)村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費(fèi)、占用耕地等現(xiàn)象突出。
（二）農(nóng)村住宅面積超出規(guī)定
由于農(nóng)村村民的法律意識(shí)比較淡薄，出現(xiàn)了很多住宅面積超出規(guī)定的現(xiàn)象。根據(jù)我國(guó)《農(nóng)村宅基地管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民修建住宅的土地有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不能隨意進(jìn)行“霸占”，但是農(nóng)村仍然有很多村民霸占住宅用地進(jìn)行違規(guī)建設(shè)。再加上相關(guān)部門的管理不規(guī)范，從而使農(nóng)村宅基地的取得具有無償性，因此誘發(fā)了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現(xiàn)象出現(xiàn)。
（三）農(nóng)村宅基地監(jiān)管不力
國(guó)土部門和住建部門是農(nóng)村宅基地的主要管理部門。在日常的監(jiān)管工作中，住宅部門很少對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行監(jiān)督和管理。在村民心中，只有國(guó)土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對(duì)農(nóng)村宅基地管理卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。由于我國(guó)的農(nóng)村人口占總?cè)丝诘暮艽蟊戎亍Ｒ虼?，農(nóng)村的住宅面積也占我國(guó)土地資源的很大比例。國(guó)土資源的工作人員嚴(yán)重缺乏，管理經(jīng)費(fèi)又不能落實(shí)，加上土地管理部門的工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，造成了農(nóng)村搶占土地現(xiàn)象的監(jiān)管不力。
（四）農(nóng)村宅基地審批不嚴(yán)格
根據(jù)我國(guó)的土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是根據(jù)調(diào)查得出的情況，一般村民向村委會(huì)申請(qǐng)住宅用地，村干部不管村民現(xiàn)在擁有幾處住宅，都會(huì)非常容易的通過審批。國(guó)土部門的監(jiān)管工作也只注重形式，只要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)簽字，都會(huì)對(duì)其給予宅基地手續(xù)的辦理。
二、農(nóng)村宅基地管理工作中問題出現(xiàn)的原因
（一）農(nóng)村規(guī)劃不合理
目前我國(guó)的農(nóng)村土地規(guī)劃不合理有以下幾個(gè)方面的原因：一是當(dāng)前許多村干部缺乏規(guī)劃理念，村里不會(huì)搞長(zhǎng)期規(guī)劃，即使墻上掛著一些規(guī)劃方案也只是為了應(yīng)付上層領(lǐng)導(dǎo)的檢查和監(jiān)督，根本不會(huì)按照規(guī)劃去實(shí)施。隨著農(nóng)民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現(xiàn)象越來越多。二是有些村莊雖然進(jìn)行了規(guī)劃但是科學(xué)性不高，有很多經(jīng)濟(jì)條件好的村民在城里購置了新房，但是仍然擁有農(nóng)村的宅基地，并不把村里的宅基地補(bǔ)換給集體，并且村領(lǐng)導(dǎo)也不主動(dòng)的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會(huì)重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無章。
（二）農(nóng)村干部不重視
農(nóng)村的村干部是農(nóng)村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強(qiáng)，以個(gè)人的感情影響宅基地的使用權(quán)，不按照國(guó)家的土地管理要求進(jìn)行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅(jiān)定、怕得罪人的思想比較嚴(yán)重，影響農(nóng)村宅基地的審批程序；部分村莊對(duì)宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規(guī)定，許多都是口頭協(xié)議，遇到不配合新農(nóng)村建設(shè)的“釘子戶”，不能根據(jù)法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理，而是擱置不管，使問題越來越嚴(yán)重。
（三）農(nóng)民法制觀念淡薄
當(dāng)前農(nóng)村村民的法制觀念仍然很淡薄，對(duì)一些土地使用權(quán)的法律法規(guī)不清楚，認(rèn)為“只要我在這個(gè)地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識(shí)。也有很多村民存有傳統(tǒng)的觀念，認(rèn)為老的住宅不能進(jìn)行拆遷，怕影響風(fēng)水。農(nóng)民法制觀念淡薄也經(jīng)常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關(guān)系的和諧，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。
三、農(nóng)村宅基地管理工作中問題的解決措施
（一）加強(qiáng)宣傳教育
各地的國(guó)土資源管理局應(yīng)在每年的地球日和土地日等節(jié)日，在其管轄的范圍內(nèi)圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動(dòng)，使農(nóng)村居民詳細(xì)地了解和掌握國(guó)家土地法律法規(guī)和相關(guān)政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅(jiān)決杜絕違法用地、占地等事件的發(fā)生。同時(shí)，各地政府應(yīng)加大對(duì)土地管理人員的培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合素質(zhì)，使其做到真正為老百姓服務(wù)。
（二）合理規(guī)劃布局
地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)和實(shí)際情況，合理規(guī)劃農(nóng)村布局，對(duì)農(nóng)村的土地資源使用情況進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格地控制農(nóng)村土地的使用規(guī)模，確保土地資源的高效利用。同時(shí)，政府應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)農(nóng)村居民的房屋建造情況進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，有效避免農(nóng)村住宅建設(shè)過程中土地資源的盲目使用和大量浪費(fèi)。
（三）加大執(zhí)法力度
政府應(yīng)考慮地方的實(shí)際情況，完善土地執(zhí)法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農(nóng)村的違規(guī)建設(shè)問題。土地管理部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法，一旦發(fā)現(xiàn)農(nóng)村存在違規(guī)建設(shè)、改變土地用途的行為，應(yīng)立即進(jìn)行查處，使違規(guī)用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強(qiáng)對(duì)基層土地使用情況的巡查力度，嚴(yán)格查處各種違法亂建現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)較為嚴(yán)重土地違規(guī)使用的問題，應(yīng)嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
（四）嚴(yán)格規(guī)范程序
在農(nóng)村宅基地管理過程中，農(nóng)村宅基地管理部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范審批程序，對(duì)宅基地的申請(qǐng)成員進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證宅基地批準(zhǔn)人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規(guī)定的申請(qǐng)人才能得到宅基地的審批?？h、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的審批層級(jí)進(jìn)行逐層審批，對(duì)符合批準(zhǔn)要求的宅基地應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的，接受廣大人民群眾的監(jiān)督。
四、結(jié)語
第8篇：宅基地條例范文
當(dāng)前，我國(guó)的法院在對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同案件進(jìn)行處理的過程中，對(duì)效力的認(rèn)定主要有三個(gè)觀點(diǎn)。[1]首先合同必須是具有法律效力的，我國(guó)的《合同法》規(guī)定，但凡合同中有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其合同一律視為無效。而且確認(rèn)合同是否有效的時(shí)候，不能將地方的規(guī)定作為依據(jù)，要將我國(guó)制定的法律、法規(guī)作為依據(jù)。但對(duì)于農(nóng)村的房屋買賣，我國(guó)至今還未制定相應(yīng)的法律法規(guī)。[2]合同無效，但是不返還。其原因是販賣房屋的一方的行為可以看做是對(duì)房屋使用權(quán)的放棄，法律允許這種放棄的行為。此外，我國(guó)的《合同法》中有這樣的規(guī)定：“如果不能返還或者沒有必須返還，那么需要折價(jià)補(bǔ)償?！边@里所說的不能返還，指的是原則上和事實(shí)上的不能返還，而“沒有必要返還”則指的是根據(jù)實(shí)際情況，但使用擴(kuò)張解釋來理解所謂的沒有必要返還。這樣可以更好地傳播誠(chéng)信的原則，使房屋買賣更加放心。[3]合同無效，買房和賣方相互返還，但是，反悔的一方必須要對(duì)另外一方進(jìn)行補(bǔ)償，這樣才符合要求。
二、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律法規(guī)演變
（一）20世紀(jì)80年代
早在20世紀(jì)80年代初期，我國(guó)就制定了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，在這部法律當(dāng)中，嚴(yán)格的規(guī)定了不能對(duì)建房用地進(jìn)行買賣、出租以及轉(zhuǎn)讓。此外，其還規(guī)定了農(nóng)村社員和回鄉(xiāng)落戶的離退休人員，如果需要宅基地來建房，必須向生產(chǎn)隊(duì)進(jìn)行申報(bào)，批準(zhǔn)后才能建房。如果實(shí)在需要耕地，那么需要由縣級(jí)政府批準(zhǔn)，然后才能夠使用宅基地。不僅如此，這部法律還規(guī)定了出賣、出租房屋的，不能夠再申請(qǐng)宅基地。社員如果遷出當(dāng)?shù)?，所拆除的房屋所騰出來的宅基地，必須由生產(chǎn)隊(duì)收回，進(jìn)行合理的安排。從上面的規(guī)定來看，在20世紀(jì)80年代，我國(guó)禁止建房用地的直接買賣，但是沒有禁止房屋的買賣。而且還規(guī)定房屋的買賣必須經(jīng)過相關(guān)部門的審核、批準(zhǔn)。但是在20世紀(jì)80年代末期，這條法律被廢除掉了。
在20世紀(jì)80年代末期，我國(guó)所制定的土地管理法是這樣規(guī)定的，農(nóng)村居民建住宅，必須使用過去的宅基地和空閑的地。如果使用耕地，那么就需要通過鄉(xiāng)級(jí)民政府審核，再上報(bào)人民政府批準(zhǔn)，使用原來的宅基地，以及村內(nèi)空閑的土地，必須由村級(jí)人民政府批準(zhǔn)。但如果是對(duì)住房進(jìn)行了出租和販賣，那么就不能夠再申請(qǐng)宅基地了。
（二）20世紀(jì)90年代以后
到了20世紀(jì)90年代，我國(guó)對(duì)土地管理法進(jìn)行了第二次修正，規(guī)定農(nóng)村的居民們只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民在販賣和出租住房之后，不能夠再申請(qǐng)宅基地。此外，還規(guī)定了農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不能夠出租、轉(zhuǎn)讓，更不能用于非農(nóng)業(yè)的建設(shè)。
有關(guān)的規(guī)范性文件是這樣解釋的，關(guān)于社員的宅基地，以及有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地必須歸生產(chǎn)隊(duì)所有，不能進(jìn)行出租和買賣，但是可以歸各戶長(zhǎng)期使用。在宅基地當(dāng)中的一些附著物，比如樹木、廁所、豬圈等等，則歸社員使用，社員可以對(duì)其進(jìn)行買賣和租賃。如果賣掉了房屋，那么宅基地的使用權(quán)便可以轉(zhuǎn)移給新的房主，但是宅基地的所有權(quán)則必須歸生產(chǎn)隊(duì)擁有。1991年，我國(guó)人大法工委認(rèn)為，不能夠按照《土地管理法》中的規(guī)定，對(duì)農(nóng)村房屋的買賣行為和轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行處罰。
到了1999年，我國(guó)又了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，這其中有這樣的規(guī)定：城市中的居民不能購買農(nóng)村的住宅。
2004年，國(guó)務(wù)院制定了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，這其中有這樣的規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，避免城市居民在農(nóng)村購置宅基地。
但是一些法律人士認(rèn)為，買賣農(nóng)村的房屋屬于自愿的行為，買賣雙方自愿進(jìn)行交易，并且立有契約。這不算違法，最多只能算手續(xù)不完整，因此需要確定買賣關(guān)系有效，并且補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)。
綜上所述，我國(guó)的法律僅僅只是禁止了農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)賣或者出租，但是卻沒有明確禁止農(nóng)村房屋的買賣和租賃。此外，農(nóng)村居民賣掉房屋所導(dǎo)致的結(jié)果是不能夠再獲得宅基地，一直到20世紀(jì)90年代的時(shí)候，才有相應(yīng)的規(guī)章制度來廢除此項(xiàng)法規(guī)。但是上面所說的這些法規(guī)并不是《合同法》當(dāng)中規(guī)定的法律和法規(guī)。
三、農(nóng)村房屋買賣合同的效力以及處理
根據(jù)上面的觀點(diǎn)，如果要合理的認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣的合同，應(yīng)該將有效認(rèn)定作為原則，無效認(rèn)定則作為例外。在1999年之前，我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同都是作為有效的認(rèn)定。
（一）從法律原理的方面來實(shí)施探討
在我國(guó)的《合同法》當(dāng)中，有這樣的規(guī)定，如果存在這幾種情況，那么合同便是無效的。第一，合同的一方用欺騙或者威脅的方式來使另外一方簽訂合同，損失對(duì)方的利益。第二，惡意串通，損壞國(guó)家、集體或者其他人的利益。第三，采用合同來掩蓋合法的目的。第四，損壞社會(huì)的利益。第五，合同中存在違反法律法規(guī)的條例。
合同符合以上任何一個(gè)情況，都可以視為無效。此外，應(yīng)該將國(guó)家制定的法律法規(guī)作為依據(jù)，不能將地方的規(guī)章制度作為依據(jù)，否則合同也是無效的。同時(shí)也不能對(duì)國(guó)家、社會(huì)以及個(gè)人造成利益損壞，如果違背了這一點(diǎn)，將對(duì)交易秩序造成破壞，因此這樣的合同也是無效的。
另外，我國(guó)的《物權(quán)法》中，將宅基地的使用權(quán)納入了益物權(quán)當(dāng)中，益物權(quán)的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在這里，僅僅只規(guī)定了對(duì)宅基地的“使用”以及“占用”，卻并沒有規(guī)定“收益”，然而也沒有實(shí)施禁令，沒有認(rèn)定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要產(chǎn)生流轉(zhuǎn)。所以，在《物權(quán)法》里面，對(duì)宅基地的使用留了非常大的空間，因此也非常的靈活。
不僅如此，我國(guó)的《憲法》也對(duì)集體土地所有權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，這條規(guī)定和我國(guó)的戶籍制度進(jìn)行了緊密的連接。在我國(guó)，土地所有制被分為兩種不同的情況，土地屬于國(guó)家或者生產(chǎn)隊(duì)，用來修建房屋。由于所有權(quán)的不同可以將其分為宅基地和建設(shè)用地，建設(shè)用地一般屬于國(guó)家，而宅基地則屬于個(gè)人或者生產(chǎn)隊(duì)。需要注意的是，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不能夠改變集體土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織這一事實(shí)。
最后，再對(duì)相關(guān)的法條進(jìn)行解讀，可以得知《土地管理法》當(dāng)中沒有限制宅基地?fù)碛姓咛幏址艞壵兀P(guān)于擁有者的棄權(quán)，法律沒有禁止。在《物權(quán)法》里面，規(guī)定了宅基地的獲得、轉(zhuǎn)讓等，必須和土地管理法相適應(yīng)。但是對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范，只有法律，部門的規(guī)章制度還不夠。在我國(guó)的眾多法律法規(guī)當(dāng)中，沒有要求集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的主體一致。而且在筆者看來，農(nóng)村房屋如果能夠和城市房屋的“地隨房走”相適應(yīng)，那么就更加合理了。
（二）科學(xué)的分析立法的本意
在我國(guó)的《土地管理法》當(dāng)中，對(duì)土地用途進(jìn)行了嚴(yán)格的要求，避免農(nóng)村土地變成建設(shè)用地，因?yàn)檫@樣可以在一定程度上保護(hù)農(nóng)村用地。但是宅基地實(shí)際上就是建設(shè)用地，它的使用權(quán)主體如果產(chǎn)生了變化，不會(huì)對(duì)農(nóng)村用地產(chǎn)生負(fù)面影響，同時(shí)也不可能對(duì)宅基地的性質(zhì)產(chǎn)生改變。所以，不能夠?qū)φ厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行調(diào)整。為了保障農(nóng)民的基本權(quán)益，避免農(nóng)民賣掉房子以后沒有居住地，《土地管理法》中禁止人們?cè)谵r(nóng)業(yè)土地上實(shí)施非農(nóng)業(yè)非項(xiàng)目，并且限制了農(nóng)村房屋的買賣。但是，如今很多的農(nóng)村勞動(dòng)力都已經(jīng)涌向城市，所以農(nóng)村的房屋買賣也不會(huì)對(duì)農(nóng)民生活造成太大的負(fù)面影響。
（三）科學(xué)分析立法的趨勢(shì)
發(fā)生農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，一般都是因?yàn)樵诔鞘谢M(jìn)程當(dāng)中，農(nóng)村的房屋面臨拆遷，隨著房?jī)r(jià)的高漲以及高利潤(rùn)的拆遷利益，原來的出賣方開始反悔。如果立法模糊，那么就沒有明確的立場(chǎng)來進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整，使得合同糾紛加深，甚至影響到農(nóng)村的安定生活。
可以對(duì)我國(guó)將來的立法取向進(jìn)行分析。在《民法典草案》當(dāng)中，規(guī)定了農(nóng)民可以通過集體經(jīng)濟(jì)組織來獲得宅基地，每一戶只能有一座宅基地。而且還規(guī)定了宅基地不能夠隨便進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，如果該宅基地上的住房需要轉(zhuǎn)讓，那么宅基地的使用權(quán)也會(huì)被轉(zhuǎn)讓。如果宅基地?fù)碛姓叻艞壛苏氐氖褂脵?quán)，那么也就再也得不到宅基地。法學(xué)家王利明起草的《物權(quán)法草案》中有這樣的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，如果房屋所有權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，那么宅基地的使用權(quán)也必須轉(zhuǎn)讓。因此，這也說明了我國(guó)未來的立法方向并沒有故意偏向“非集體組織成員不能購買農(nóng)戶房屋”這一規(guī)定。
從宏觀的角度來看，農(nóng)村必然會(huì)往城市化的方向發(fā)展，而且城市化的進(jìn)程會(huì)不斷的加快。農(nóng)村土地使用權(quán)的物權(quán)化，比如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)被法律所認(rèn)可。那么宅基地作為私有的財(cái)產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，則對(duì)所有權(quán)擁有者非常有益。如果不能夠在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，則可能會(huì)對(duì)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的限制，甚至影響城市化的進(jìn)程。
將農(nóng)村的房屋和城市的房屋進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)土地權(quán)屬有所不同，這是它們最大的區(qū)別。城市的房屋可以隨意出租、轉(zhuǎn)賣、抵押等等，但是對(duì)土地性質(zhì)進(jìn)行分析，宅基地和國(guó)有土地使用權(quán)有非常大的差別，宅基地是集體經(jīng)濟(jì)組織分配給農(nóng)村居民的，所以是無償?shù)?。綜上所述，農(nóng)村房屋和城市房屋的本質(zhì)區(qū)別很小，如果買賣合同沒有其他無效事由，那么則可以認(rèn)定為有效。
通過上面的分析，可以得出下面的處理原則，將有效認(rèn)定為原則，無效則認(rèn)定為例外。在1999年之前，我國(guó)農(nóng)村的房屋買賣合同一般都是作為有效的認(rèn)定。這樣的原則非常符合我國(guó)法律的規(guī)定，而且遵循了立法本意，順應(yīng)了將來的立法趨勢(shì)。此外，還綜合考慮了相關(guān)政策的特殊性以及合同矛盾發(fā)生的原因。
（四）認(rèn)定合同有效的條件
第一，在買賣房屋的時(shí)候，買房的家庭當(dāng)中有一名以上屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。第二，在1999年我國(guó)的《土地法》進(jìn)行修訂之前所發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣。第三，販賣方目前已經(jīng)不再和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)有關(guān)系。第四，買房的一方在購買的時(shí)候，符合國(guó)家規(guī)定的農(nóng)村宅基地使用的條件，或者已經(jīng)獲得審批，可以對(duì)宅基地進(jìn)行使用。第五，轉(zhuǎn)讓行為的審批已經(jīng)被通過，也或者該地方的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其非常認(rèn)可。第六，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)國(guó)有化。第七，一座房屋通過了多次買賣，也或者相關(guān)的房屋已經(jīng)開始進(jìn)行合法的擴(kuò)建、改建，不能夠和原有房屋進(jìn)行區(qū)分。第八，相關(guān)的房屋已經(jīng)被納入拆遷的范圍內(nèi)，或者已經(jīng)被拆遷。
在筆者看來，只需要符合以上任何一條，而且沒有損壞國(guó)家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只會(huì)縱容不守信用的惡意，并且對(duì)已經(jīng)形成的市場(chǎng)交易秩序產(chǎn)生破壞，嚴(yán)重的甚至影響農(nóng)村現(xiàn)有的安定環(huán)境。
此外，如果交易宅基地的目的不是為了居住，在這樣的情況下所發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣也是無效的。
第9篇：宅基地條例范文
【關(guān)鍵詞】宅基地退出；補(bǔ)償機(jī)制；現(xiàn)狀與對(duì)策
1.研究區(qū)概況與樣本特征
高陵區(qū)隸屬于陜西省西安市，位于關(guān)中盆地中部，地處涇河、渭河兩岸，屬暖溫帶季風(fēng)氣候，適合農(nóng)業(yè)耕作。截至2017年高陵區(qū)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)總面積10.8萬畝，轄86個(gè)行政村。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成300.24億元。高陵區(qū)作為農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)區(qū)的原因有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、交通條件較好、非農(nóng)業(yè)人口占比較重等。在作為試點(diǎn)的兩年時(shí)間里，高陵區(qū)探索了可復(fù)制、能推廣、利修法的政策理論和實(shí)踐成果，為全國(guó)的宅基地入市政策的推行提供了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本文通過問卷調(diào)查、走訪、個(gè)別交談等形式，對(duì)高陵區(qū)曹家村、灰堆坡村和大夫雷村農(nóng)民進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基層切實(shí)狀況有了更深層次的了解與認(rèn)知。發(fā)放調(diào)查問卷90份，收回有效問卷84份，有效率為93.3%。
2.研究區(qū)宅基地使用權(quán)入市制度現(xiàn)狀分析
據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在樣本中有23.81%的農(nóng)戶擁有兩宗及以上的宅基地，16.74%的農(nóng)戶宅基地面積達(dá)到200m2以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過陜西省平原地區(qū)133m2的標(biāo)準(zhǔn)。另外，在樣本調(diào)查的3個(gè)村莊中，每個(gè)村莊都有至少7宗的宅基地處于多年閑置狀態(tài)?？偟膩碚f，現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村宅基地集約潛力較大，通過宅基地使用權(quán)入市，可將閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼗蛴糜跐M足新增建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)供給。2.1宅基地使用權(quán)入市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)基礎(chǔ)狀況目前，高陵地區(qū)已將宅基地入市的農(nóng)戶僅占試點(diǎn)樣本的8.31%，占比較小。在問卷中詢問關(guān)于“不愿意將宅基地入市的主要原因”時(shí)，選擇“沒有其他居住地”的占87.56%；在“城市相對(duì)于農(nóng)村最大的優(yōu)勢(shì)”一問中，選擇“社會(huì)保障更加完善”的占68.23%，選擇“教育條件更好”的占79.81%。可見，農(nóng)民對(duì)住房、社會(huì)保障、教育設(shè)施的關(guān)注程度較高，即使現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地大量閑置，但依然不具備大規(guī)模入市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，要想提高農(nóng)戶對(duì)宅基地使用權(quán)入市的意愿，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，就必須建立完善的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和具有針對(duì)性的退出補(bǔ)償機(jī)制[1]。2.2農(nóng)戶對(duì)宅基地使用權(quán)入市的意愿狀況宅基地作為農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的重要組成部分，也被農(nóng)民視為“重要財(cái)產(chǎn)”。在調(diào)查中，農(nóng)民面對(duì)是否愿意將自家宅基地入市的問題時(shí)顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。分析過程如下：（1）變量選取及方向假設(shè)本文的因變量是農(nóng)戶的宅基地入市意愿。在收集的份問卷中，選擇愿意與不愿意參與宅基地使用權(quán)入市的農(nóng)戶分別有49、35戶，占有效問卷總數(shù)的58.42%、41.57%。依據(jù)受訪地區(qū)選取了表1所示變量。（2）模型構(gòu)建由于被調(diào)查者的流轉(zhuǎn)意愿分為愿意和不愿意兩類，分別用1和0表示，然后用多個(gè)因素對(duì)0和1表示的現(xiàn)象進(jìn)行分析。模型的因變量是二分變量，所以在模型選取上，本文采用二元logistic回歸模型[2]。Logistic的概率函數(shù)形式為：P=exp（Z）/1+exp（Z），Z是變量X1，X2，……，Xj的線性組合：Z=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，本文設(shè)定愿意=1，不愿意=0，因此本文logistic回歸模型的具體形式為：logit（Pi）=ln[Pi/1-Pi]=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，方程中，Pi為農(nóng)戶愿意宅基地入市的概率，1-Pi為農(nóng)戶不愿意宅基地入市的概率，i為農(nóng)戶的編號(hào)，Xi為自變量，βi表示第i個(gè)影響因素的回歸系數(shù),市的宅基地仍悉數(shù)處于閑置的狀態(tài)，只是宅基地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。宅基地使用權(quán)人對(duì)于閑置宅基地相關(guān)行為并不積極，已收回的宅基地也并未得到最有效的利用。
3.對(duì)策建議
根據(jù)對(duì)樣本進(jìn)行的分層調(diào)查發(fā)現(xiàn)，距離城鎮(zhèn)越近的農(nóng)民對(duì)宅基地入市意愿越強(qiáng)烈，其宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值也越高，越容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。因此，在政策制定時(shí)要因地制宜地。本文α為常數(shù)項(xiàng)。（3）研究結(jié)果本文在SPSS22.0中對(duì)樣本得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，對(duì)農(nóng)戶宅基地入市意愿的影響因素的橫截面進(jìn)行二元Logistic回歸處理。根據(jù)HosmerandLemeshow檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭禐?.807，說明自變量較好地解釋了因變量。通過模型分析得出模型檢驗(yàn)和參數(shù)估計(jì)結(jié)果如表1所示，研究結(jié)果如下：①戶主年齡大小與子女?dāng)?shù)量對(duì)入市意愿具有顯著的負(fù)向作用?？赡茉蛟谟谀挲g大的人認(rèn)為宅基地是相傳的“祖業(yè)”，對(duì)改變目前狀態(tài)有抵觸心理；另外，一個(gè)家庭中孩子越多，所面臨的負(fù)擔(dān)越大，進(jìn)入城市生活的可行性減小，宅基地一般不會(huì)被轉(zhuǎn)讓；農(nóng)民受教育程度對(duì)入市意愿有正向作用。原因是，受教育年限的增加能夠提高個(gè)人的認(rèn)知水平和工作能力，對(duì)城市生活的渴望越強(qiáng)。②家庭總收入對(duì)入市意愿具有顯著的正向作用?？赡茉蚴牵r(nóng)民的家庭收入逐年增加，負(fù)擔(dān)城市生活消費(fèi)水平的能力隨之增加，在城市買房意愿更加強(qiáng)烈。農(nóng)業(yè)收入占比并沒有通過顯著性檢驗(yàn),可能原因是，目前絕大多數(shù)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入都來自打工，而農(nóng)業(yè)收入對(duì)生活或決策的影響微不足道。③所設(shè)宅基地特征變量都成為入市意愿重要影響因素。擁有的宅基地面積越大越利于入市；宅基地距最近城鎮(zhèn)距離作為我們主要考慮因素其顯著性是明顯的，離城鎮(zhèn)近的宅基地更具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而遠(yuǎn)郊區(qū)的農(nóng)民受限于各種因素更趨向于不愿意入市；在城鎮(zhèn)擁有住宅的農(nóng)戶，家庭成員多從事非農(nóng)職業(yè)，家庭收入也較高，愿意宅基地入市以獲得經(jīng)濟(jì)利益[3]。④對(duì)政策的了解程度對(duì)宅基地入市影響與預(yù)期相反。原因可能有：a.前文涉及到的戶主年齡、子女?dāng)?shù)量對(duì)其產(chǎn)生影響較大或者受這兩個(gè)變量控制，所以偏回歸系數(shù)為負(fù)。b.現(xiàn)階段的政策補(bǔ)償以及社會(huì)保障的設(shè)置并不適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)民現(xiàn)實(shí)狀況。2.4研究結(jié)論（1）雖然宅基地入市勢(shì)在必行，但當(dāng)前高陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件未完全成熟。（2）農(nóng)民對(duì)宅基地入市的意愿受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化水平、家庭狀況、宅基地情況等的影響。其中家庭情況和宅基地情況對(duì)入市意愿影響顯著。（3）目前，少數(shù)進(jìn)行宅基地入市的農(nóng)戶對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及入市后的生活條件較為滿意，但多數(shù)農(nóng)戶對(duì)于宅基地入市依然持觀望態(tài)度。退以距離城鎮(zhèn)較近的相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村來說，提出如下幾點(diǎn)建議：3.1建立多元化的補(bǔ)償形式與標(biāo)準(zhǔn)目前高陵地區(qū)對(duì)于宅基地入市的補(bǔ)償方式較為單一，主要是給予一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或置換房產(chǎn)。從調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，58.5%的農(nóng)民希望用宅基地置換房產(chǎn)，19.2%的農(nóng)民希望將入市的宅基地作為入股，16.5%的農(nóng)民希望采取一次性現(xiàn)金補(bǔ)償形式。由此可見，高陵區(qū)現(xiàn)有的補(bǔ)償形式?jīng)]有很好的切合農(nóng)民的需求，未來應(yīng)該制定多樣化的補(bǔ)償形式，保障農(nóng)民的利益，從而提高農(nóng)民宅基地退出意愿。同時(shí)，要建立科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從農(nóng)戶實(shí)際出發(fā)，對(duì)宅基地的生產(chǎn)要素功能、未來收益、建設(shè)成本等方面進(jìn)行考量。例如，將農(nóng)戶分為愿意進(jìn)城落戶但無穩(wěn)定工作的農(nóng)戶、宅基地多置和超標(biāo)占地的農(nóng)戶和已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)戶三種，分別制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[4]。3.2完善法律體系和進(jìn)城農(nóng)民的社會(huì)保障制度將要出臺(tái)的《土地管理法》將為宅基地入市制度奠定法律基礎(chǔ)，如何明確土地流轉(zhuǎn)的原則、形式、程序、監(jiān)管和責(zé)任,使宅基地入市納入法制軌道是其應(yīng)考慮的主要任務(wù)。另外，沒有健全的社會(huì)保障制度，就不可能從根本上增強(qiáng)農(nóng)民離開土地的安全感和適應(yīng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力[5]。因此，必須著力完善進(jìn)城農(nóng)民工基本生活保障、失業(yè)保障等政策；對(duì)選擇宅基地入市的農(nóng)戶制定合理的補(bǔ)償政策，使農(nóng)戶社會(huì)保險(xiǎn)、福利制度等逐步與城鎮(zhèn)居民待遇同等。3.3完善宅基地的價(jià)值體系，適當(dāng)發(fā)揮企業(yè)或個(gè)人投資者的作用隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，空置宅基地大量涌入市場(chǎng)，建立起完善的“政府-投資者-農(nóng)民集體”的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系是高效利用回收宅基地的關(guān)鍵。具體來說，政府要做好宅基地價(jià)值潛力的宣傳工作，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)建立起投資者與農(nóng)民集體溝通的橋梁。進(jìn)一步完善宅基地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)的部門及職能設(shè)置，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)做好土地整理、收集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息、提供政策、法律咨詢、負(fù)責(zé)協(xié)商解決轉(zhuǎn)讓中的各種具體問題等工作，促進(jìn)農(nóng)村土地的科學(xué)流轉(zhuǎn)。3.4加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)對(duì)于前期宅基地入市數(shù)量較少、分布零散的情況，應(yīng)著重突出政府的引導(dǎo)功能。區(qū)政府應(yīng)著力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改善投資環(huán)境，拉動(dòng)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，吸引更多投資者，為宅基地入市制度的進(jìn)一步推行奠定基礎(chǔ)。另一方面，應(yīng)深入開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，加快修訂村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例，大力推進(jìn)縣域鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃編制工作，與高?；蚵殬I(yè)院校合作，培養(yǎng)一批專門從事鄉(xiāng)村規(guī)劃的人才。推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，為農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；蚝没A(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民點(diǎn)的集中化，進(jìn)一步解放農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。
4.發(fā)展方向預(yù)測(cè)
雖然現(xiàn)階段宅基地大規(guī)模入市的條件尚不具備，但根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前農(nóng)村居民后代已經(jīng)全部進(jìn)城定居或準(zhǔn)備進(jìn)城讀書、務(wù)工，這就預(yù)示著未來土地交易市場(chǎng)重心將由城鎮(zhèn)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向農(nóng)村建設(shè)用地，尤其是宅基地。隨著現(xiàn)階段政府的引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的進(jìn)一步成熟和社會(huì)保障制度的進(jìn)一步完善，如何建立“政府-市場(chǎng)-農(nóng)民”協(xié)調(diào)發(fā)展的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)將成為研究重點(diǎn)。本文認(rèn)為，在推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程中，企業(yè)和個(gè)人投資者的作用不容忽視。如何建立農(nóng)村土地市場(chǎng)機(jī)制，既不使外部資本侵占農(nóng)村土地，又能發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)控作用，進(jìn)而使農(nóng)民的權(quán)益得到保障，將是農(nóng)村土地市場(chǎng)研究的新方向。另一方面，農(nóng)業(yè)規(guī)?；c農(nóng)村居民點(diǎn)集中化也將成為新時(shí)期農(nóng)村建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)。大量閑置耕地由誰來種、誰來管、誰收益的相關(guān)政策和法律的制定，農(nóng)村居民住宅由誰來建、誰管理的相關(guān)研究也將成為重點(diǎn)。
作者:高雅 殷聰 李脈 吳凡 韓青 晁陽 單位:長(zhǎng)安大學(xué)
參考文獻(xiàn)
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