房地產(chǎn)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅不僅稅率高而且稅負(fù)重，對企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，能夠幫助企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)工作籌劃上遇到的實(shí)際問題，提出了有效的解決辦法。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

1房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃工作中的實(shí)際問題

根據(jù)對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的實(shí)際工作，總結(jié)出土地增值稅在稅務(wù)籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個(gè)方面：首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作之前缺乏對自身實(shí)際情況的了解和調(diào)查，導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有真正的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)方案的過程中忽略了稅收業(yè)務(wù)本身的真實(shí)特征，并沒有按照具體問題具體分析的實(shí)踐原則，與房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時(shí)，不僅忽略了稅務(wù)本身的實(shí)際特性，甚至還忽略了個(gè)體規(guī)劃稅務(wù)工作的重要性，土地增值稅的稅務(wù)籌劃并不科學(xué)合理，進(jìn)而不能為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃總體方案提供有價(jià)值的參考和幫助。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作應(yīng)用的是超額累計(jì)稅率的計(jì)算方式，稅率是依據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)的。在國家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)條文中，在企業(yè)之外的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，持有相關(guān)、有效金融機(jī)構(gòu)證明且房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目是按照份額計(jì)提利息，允許企業(yè)按實(shí)扣除，但扣除費(fèi)用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國家相關(guān)的優(yōu)惠政策對稅務(wù)工作進(jìn)行合理籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)籌劃工作

2.1對稅務(wù)籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)來自于房地產(chǎn)企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項(xiàng)目和收入這兩方面因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額對增值稅率的高低有直接關(guān)聯(lián)，換句話說，就是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額直接決定。房地產(chǎn)企業(yè)所涉獵的項(xiàng)目業(yè)務(wù)相對較多，合作單位范圍廣，且項(xiàng)目開發(fā)過程很復(fù)雜，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要較大資金來維持運(yùn)行，項(xiàng)目實(shí)施工期長而且項(xiàng)目規(guī)模大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收規(guī)劃工作時(shí)必須首先了解好項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)類型和業(yè)務(wù)規(guī)模，掌控好稅務(wù)籌劃的空間邊界，對項(xiàng)目的各個(gè)階段做好財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而為增值稅稅收工作的順利進(jìn)行打好鋪墊。

2.2應(yīng)用合適的土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

合理界定好稅務(wù)籌劃空間、科學(xué)選擇稅務(wù)籌劃方法能夠有效地提高稅務(wù)規(guī)劃的工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須結(jié)合自身項(xiàng)目特性對增值稅稅務(wù)開展相關(guān)籌劃工作，再加以應(yīng)用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方法，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的是為了控制或者減少有關(guān)納稅金額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將所有影響納稅金額的因素綜合起來進(jìn)行分析和研究，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，通過應(yīng)用增加收入和稅額扣除分散法，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進(jìn)行合理有效的籌劃工作，切實(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔(dān)納稅責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用與氣壓企業(yè)的合作關(guān)系來分散納稅負(fù)擔(dān)，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化來獲得國家更多的稅務(wù)優(yōu)惠，以分散投資的經(jīng)營模式來獲取更多的企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的不同銷售合同規(guī)定了不同的經(jīng)濟(jì)收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價(jià)相對的提高房屋裝修費(fèi)是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了調(diào)整稅收扣除額來適當(dāng)增加部分扣除項(xiàng)目。在保證土地增值稅率恒定的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃、調(diào)整扣除項(xiàng)目，進(jìn)而能科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，在實(shí)際調(diào)整扣除項(xiàng)目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)評估和合理規(guī)劃。我國稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開發(fā)成本、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目進(jìn)行資金扣減時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人能夠依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用之和比重的20%進(jìn)行資金的扣減。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，納稅人可以直接取一部分資金轉(zhuǎn)移到成本，再將一部分資金進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關(guān)法律規(guī)定，可見，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是相當(dāng)必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關(guān)稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實(shí)際納稅金額的份額實(shí)行累加計(jì)算的稅收方式，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國家規(guī)定的稅率臨界點(diǎn)，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預(yù)期額度之內(nèi)，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作保駕護(hù)航。

3結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項(xiàng)目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行研究、分析和比較，并針對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)際問題提出相應(yīng)的解決辦法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持。

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作者:劉寧林 單位:湖北荊門通乾稅務(wù)師事務(wù)有限責(zé)任公司