房地產企業(yè)土地增值稅清算論文

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一、從收入角度進行稅收籌劃

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業(yè)所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業(yè)在建設房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務，企業(yè)可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。

2.合理定價籌劃法

計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業(yè)的經營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業(yè)首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。

二、從扣除項目角度進行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產開發(fā)成本相關籌劃

土地取得成本和房地產開發(fā)成本對房地產企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業(yè)經營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產企業(yè)就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發(fā)成本是房地產企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關籌劃

根據土地增值稅相關規(guī)定，房地產企業(yè)在進行房產開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發(fā)費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發(fā)費用一并作為房地產開發(fā)費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業(yè)不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當企業(yè)能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。

3.代收費用相關籌劃

房地產的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務和事項，房地產企業(yè)在此過程中經常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據相關規(guī)定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產企業(yè)可以據此來對土地增值稅進行相關的籌劃。一般來說，只要符合相關規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關的收入和支出應當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產企業(yè)應當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結合相應的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業(yè)更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業(yè)帶來更多的扣除項目金額，進而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產企業(yè)可以結合稅法的相關規(guī)定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業(yè)實現(xiàn)其經營發(fā)展目標，因此房地產企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應當盡可能地從企業(yè)整體層面的經營發(fā)展目標出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長遠發(fā)展的稅收籌劃方案。

作者：李燕樵 單位：成都天恒稅務師事務所有限責任公司