談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風險

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；涉稅風險

隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，人們對房屋的需求日益增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，而對房地產(chǎn)行業(yè)進行適當?shù)暮暧^調控，可以有效的保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國政府也頒布了相應的稅收政策來加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，這意味著我國在房地產(chǎn)行業(yè)中法律法規(guī)的監(jiān)管力度在不斷的深入，土地增值稅作為房合開發(fā)項目的實際情況，做好土地增值稅開發(fā)全流程涉稅風險的籌劃、控制工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀分析

(一)土地增值稅尚未立法隸屬地方稅種，各省市管理口徑差異大1994年1月1日起執(zhí)行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》是目前土地增值稅最高權限的法規(guī)，同時地產(chǎn)行業(yè)的三大稅種之一，需要房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的管理高度重視，并結為了貫徹落實稅收法定原則，2019年7月16日財政部會同國家稅務總局了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》，截至2020年5月份土地增值稅尚未立法。在2018年6月份國地稅合并以前，土地增值稅屬于地方稅務局管理，發(fā)展狀態(tài)差異大，在土地增值稅征收管理方面執(zhí)行口徑差異大。比如，對于項目開發(fā)紅線外的支出，是否允許計入土地增值稅清算成本的規(guī)定，穗地稅函[2014]175號《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》中的第三條——納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(一)項確定的相關性原則，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除，而根據(jù)2014年《山東省濟南市地方稅務局土地增值稅清算工作指南（試行）》第十一條——“關于審批項目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔的部分市政建設費用（支出）的扣除問題——對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項目建設用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線”外）的建設項目支出，一律不得再本項目清算時計算扣除”。

(二)土地增值稅清算規(guī)則復雜一個開發(fā)項目是否能夠作為一個土地增值稅清算的主體，需要根據(jù)《用地規(guī)劃許可證》、《工程規(guī)劃許可證》等資料來分析、判斷，對于開發(fā)面積大、開發(fā)周期長的分期項目，還要進行分期清算；不同產(chǎn)品類型的成本如何準確、恰當?shù)姆謹?，是采用建筑面積法還是占地面積法分攤會給企業(yè)帶來不同程度的稅負；而同一時期內，若公司存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)間接費用如何在不同的項目之間分攤也是個難題。

二、對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風險進行分析

通過以上分析，簡單了解了當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀，隨著金稅三期稅務系統(tǒng)的日益智能化，強大的稅務預警系統(tǒng)會頻繁根據(jù)企業(yè)的歷史申報數(shù)據(jù)、行業(yè)平均水平來出具預警指標，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)高層領導、財務人員針對土地增值稅做好相應的稅收籌劃工作，并從項目開發(fā)的全流程、全端口對土地增值稅的涉稅風險有一個全面的認識。

(一)在前期設計階段，局限于產(chǎn)品溢價與開發(fā)成本間的平衡眾所周知土地在進入“招拍掛”程序之前，土地管理部門會根據(jù)城市整體規(guī)劃的要求確定該地塊的容積率、商住比等指標，而很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地后為了充分利用各項建設指標往往將更多的精力關注在了收入與開發(fā)成本之間的平衡，而忽略了項目稅負，尤其是土地增值稅稅負。那么地下開發(fā)產(chǎn)品建筑面積越大，其所分攤的開發(fā)成本自然就越多同時會導致地上建筑面積開發(fā)成本減少，住宅類開發(fā)產(chǎn)品的增值率提高，增加了土地增值稅支出。

(二)在報規(guī)報建、項目開發(fā)階段，局限于部門職責很多房地產(chǎn)企業(yè)存在部門“各自為政”的情況，部門之間缺乏充分、有效的溝通，在項目報規(guī)報建的過程中，他們更多的傾向于考慮自己職責范圍內的事情，而往往忽略了他們的決策對于項目土地增值稅的影響，在項目開發(fā)過程中也存在同樣情況。比如同一個開發(fā)項目中的住宅產(chǎn)品精裝合同，為了體現(xiàn)產(chǎn)品定位的差異性，很可能存在洋房產(chǎn)品的裝修標準顯著高于高層產(chǎn)品。

(三)在銷售階段，銷售策略缺乏涉稅分析很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在制定銷售策略時主要考慮的是當前行業(yè)的發(fā)展情況、所在城市的房價、資金回籠等因素，而忽視了由于他們的決策而產(chǎn)生的涉稅問題。舉例來說對于“一樓帶負一儲藏室”的開發(fā)產(chǎn)品，置業(yè)顧問在與客戶溝通時大多說的都是——買一樓主房贈送負一儲藏室，而站在稅收角度，這屬于“買一贈一”，我們應當按照不同產(chǎn)品的公允價值合理的分攤收入，否則極有可能被稅務局認定儲藏室以明顯偏低價格出售從而被做稅務調整。

三、有效控制房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風險的具體策略

“預則立，不預則廢”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在統(tǒng)籌管理土地增值稅風險的過程中需要做到以下幾點：

(一)關注并學習土地增值稅最新政策財政部條法司在2019年財政部立法工作安排中提到力爭年內完成土地增值稅法等的部內起草工作。因此要多關注土地增值稅立法中釋放的各類信息以及本省市下發(fā)的關于土地增值稅的稅收文件并及時與當?shù)刂鞴芏悇諜C關溝通，確保企業(yè)能及時享受政策利好、規(guī)避涉稅風險。

(二)加強企業(yè)部門之間溝通協(xié)作，加大財稅人員參與度專業(yè)的局限性，導致了很多其他部門人員缺乏對稅費的重視，前期考慮不周全的決策往往會給土地增值稅清算帶來無法避免的稅費支出。因此在企業(yè)獲取土地后，無論是在項目前期定位還是從報規(guī)、報建以及開發(fā)建設過程中由財稅人員從土地增值稅清算的角度提出適當?shù)膯栴}。

(三)成立稅務分析小組，動態(tài)掌握土地增值稅稅負隨著國家“房住不炒”定位的逐漸深入，再加上當前環(huán)保治理等諸多不可控因素的影響，項目開發(fā)過程中實際收入、建設成本與項目可行性分析報告中的數(shù)據(jù)已發(fā)生很大變化，為了及時獲取土地增值稅信息，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立稅務分析小組，及時更新各項收入、成本數(shù)據(jù)并根據(jù)反饋的結果及時上報管理層，根據(jù)動態(tài)增值稅稅負的情況適當調整公司決策。

四、結束語

綜上所述，土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要稅種，需要做好土地增值稅的管理工作，并對其涉稅風險有全面的認識，從而采取相應的措施進行優(yōu)化和控制。

參考文獻

[1]肖迎春.房地產(chǎn)企業(yè)針對土地增值稅清算的合算管理[J]財經(jīng)界,2016(11).

[2]高秀麗.關于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點思考[J].財經(jīng)界，2015(24).

作者：范紅紅 單位：臨沂市奧正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司