談住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險防范

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摘要：近幾年浙江省住房貸款額大幅波動，房地產(chǎn)開發(fā)過多依賴于信貸資金，目前我省房地產(chǎn)業(yè)主要的融資渠道也是銀行信貸，銀行資金占總的開發(fā)資金的比例至少在50%以上。因此，加強(qiáng)對住房抵押貸款的信用風(fēng)險防范，對于健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場，對實(shí)現(xiàn)浙江經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)快速增長至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；住房抵押貸款；信用風(fēng)險；風(fēng)險防范現(xiàn)代營銷

一、浙江省住房抵押貸款現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展提高和房地產(chǎn)市場的持續(xù)利好，住房抵押貸款的規(guī)模也在逐年增長，并表現(xiàn)出個人住房貸款在貸款余額中所占比例變大且飛速增長的特征，這也體現(xiàn)出有越來越多的資金流入房地產(chǎn)市場。浙江省地處我國東南沿海地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有特色且較快，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2014年至2016年浙江省個人住房抵押貸款余額逐漸增加，截至2016年，浙江省個人住房貸款新增3632.2億元，增速維持在25%左右，約占全國個人住房貸款余額的0.007%，這說明在浙江省內(nèi)越來越多的人參與到住房抵押貸款中，全省一般貸款加權(quán)平均利率為5.9%，同比下降0.63個百分點(diǎn)貸款利率下滑更加促進(jìn)貸款人數(shù)增加，刺激經(jīng)濟(jì)增長。2016年浙江省銀行業(yè)不良貸款首次實(shí)現(xiàn)下降，年末不良貸款余額1776.9億元，其余額比年初減少31.6億元；不良貸款率比2015年下降0.2個百分點(diǎn)為2.2%，浙江省不良貸款率的下滑表明優(yōu)質(zhì)貸款的持續(xù)增加，貸款結(jié)構(gòu)改善，減少浙江省住房抵押資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險的積累。

二、浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險分析

控制好資產(chǎn)證券化的流動性，最主要的是控制好住房抵押貸款資產(chǎn)池的現(xiàn)金流，如果住房抵押貸款出現(xiàn)流動性風(fēng)險，中間參與方的傭金報酬和投資者的投資收益將不可避免必然受到影響。因而借款人的信用風(fēng)險，成為住房抵押貸款資產(chǎn)證券化面臨的非常重要的風(fēng)險形式。提前償付風(fēng)險和違約風(fēng)險，主要來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，是住房抵押貸款資產(chǎn)證券化主要存在兩種信用風(fēng)險。在建成資產(chǎn)證券化的抵押貸款資產(chǎn)池之后，就會出現(xiàn)借款人支付延遲，提前支付還款所導(dǎo)致的損失，由此借款人延期支付被稱為違約風(fēng)險和借款人提早支付被稱為提前償付風(fēng)險。本文在此重點(diǎn)分析家庭可支收入、房屋價格、基準(zhǔn)利率水平三個主要因素的變動，對違約風(fēng)險和提前還款風(fēng)險的影響。

1.家庭可支配收入

隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)就業(yè)率就會升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前償還貸款的能力提高，這時發(fā)生對抵押貸款提前償付的概率增加。同時考慮到浙江省的貸款結(jié)構(gòu)中主要是以成長空間大的家庭為主，他們更容易具備提早償還貸款的能力。抵押貸款提前被償還的發(fā)生概率，會隨著貸款者家庭可支配收入正向變化增加，抵押貸款提前償付風(fēng)險會隨著借貸款者個人可支配金錢數(shù)額降低變小。2012年至2016年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可用于支配的收入和農(nóng)村居民人均可支配收入呈現(xiàn)增長趨勢，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯高于農(nóng)村居民人均可支配收入，總量大約是農(nóng)村居民的可支配收入的兩倍，增長幅度也高于其農(nóng)村居民可支配收入。因此手中持有的金錢也逐步增加，家庭可以提早償還貸款的能力逐漸地增強(qiáng)，又因?yàn)樗麄儾幌矚g背負(fù)債務(wù)也不習(xí)慣超前消費(fèi)，這時候發(fā)生提前償付抵押貸款的概率也會大大增加。貸款者的個人可支配的工資收入和提早償付貸款風(fēng)險的關(guān)系為相同方向的正向變動關(guān)系，家庭可支配收入與違約風(fēng)險表現(xiàn)為反向變動關(guān)系。隨著浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均可支配收入增長，提前償還能力增強(qiáng)，提前償付風(fēng)險增加，抵押貸款違約風(fēng)險隨之降低。

2.房屋價格

從2013至2016年底，浙江省房地產(chǎn)價格不斷攀升，其中杭州市房價為最高，寧波市其次，增長幅度為逐年增加，杭州市2016年房價相比2015年約增加了1倍，其余幾個城市也有不同程度的增長，這在將基礎(chǔ)資產(chǎn)的還未發(fā)生的潛存信用風(fēng)險大大遮擋。如若出現(xiàn)宏觀上經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)變動，由此導(dǎo)致的信用風(fēng)險將大大增加。在較短的時期內(nèi)，由于住房需求不易有較大變動，因此浙江省房價格普遍上揚(yáng)的趨勢基本不發(fā)生太大變化。這種情況就會形成，那些貸款機(jī)構(gòu)受到房價的上漲的影響就會下放借出貸款的標(biāo)準(zhǔn)，增加發(fā)放的貸款總量，貸款量增大就會更加促進(jìn)導(dǎo)致房價的繼續(xù)上漲，這樣相互扶持繼續(xù)上漲；然而貸款者的貸款違約風(fēng)險也在房價的上爬中繼續(xù)隱藏著。但是，如同經(jīng)濟(jì)有周期一樣，住房市場呈現(xiàn)出周期性上升下降不斷發(fā)展的市場，不能實(shí)現(xiàn)不斷地上漲情況。銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)中出現(xiàn)利息上升、稅收上升等開始對于房價產(chǎn)生抑制，房價開始緩慢下降的場面而浮出水面。如果住房抵押貸款中信用產(chǎn)生的風(fēng)險增大，則一定會引發(fā)以住房抵押貸款作為資金池的證券信用風(fēng)險的增加，這說明浙江省房價一旦出現(xiàn)下降趨勢，銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險將會增加，但提前償還風(fēng)險會變小。

3.基準(zhǔn)利率水平

如果央行上調(diào)貸款的基準(zhǔn)利率水平，這會直接影響到抵押貸款市場利率也上升，貸款人會因?yàn)橹Ц顿J款利息增多，面臨融通資金的成本提高，將來償還貸款的壓力變大，為了避免面臨變高的利息成本，貸款人可能會選擇提早還款，提前還款風(fēng)險增加；相反情況，在其他因素穩(wěn)定的條件下，借款人的支出的利息隨著借貸基準(zhǔn)利率程度的調(diào)低和抵押貸款市場利率下降，也就會減少，減輕了借款人未來要償還抵押貸款的心理壓力，此時理智的借款人不可能會提早還款，提前還款風(fēng)險大大降低。如果住房抵押貸款采取浮動利率形式，抵押貸款中提早償還風(fēng)險隨市場基準(zhǔn)利率增加也上升：抵押貸款提早支付風(fēng)險，隨著市場上基準(zhǔn)的利率水平下滑也緩慢下降。以上分析表現(xiàn)出貸款市場基準(zhǔn)利率與提提早償還的風(fēng)險的關(guān)系表現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。還需要關(guān)注其他信用風(fēng)險。由房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)致的信用性風(fēng)險，主要是由于開發(fā)商為了私利所建住房質(zhì)量較差，或者各種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)商的住房不能按期交付，因此影響抵押貸款的償還，導(dǎo)致貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象或者還款意愿度降低。第三方中介機(jī)構(gòu)主要指第三方中介機(jī)構(gòu)，如信用評級、律師和會計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，由于信用評級機(jī)構(gòu)等可能會出現(xiàn)的不盡職行為，向市場提供不及時、不公正的審核信息，對于存在風(fēng)險的產(chǎn)品審核結(jié)果出現(xiàn)錯誤，這樣來誤導(dǎo)市場參與者，由此構(gòu)成了第三方中介機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險。目前，浙江省經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展良好，住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險還未大規(guī)模發(fā)生處于隱藏階段。浙江省的住房抵押貸款在風(fēng)險控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用風(fēng)險成為當(dāng)務(wù)之急，主要是因?yàn)閬碜杂诨A(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量方面，房地產(chǎn)處于的市場環(huán)境以及利率政策等風(fēng)險誘發(fā)因素?；A(chǔ)資產(chǎn)池借款人的還款意愿和償還能力還是對信用風(fēng)險變動的主要原因。從短期來看，目前利率的上升、房價的下跌并沒有使浙江省住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險發(fā)生變化。從長遠(yuǎn)來看，其住房抵押貸款支持證券中產(chǎn)生的信用風(fēng)險，會因?yàn)榉课輧r格的下跌而上升。由于在浙江省房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的房價哄抬情況，再加上人們認(rèn)為未來房價基本不會大幅下降，投資住房十分穩(wěn)定，因此有效的需求并不能實(shí)現(xiàn)，房價進(jìn)一步下降的可能將會大大增加。

三、針對浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險防范建議

浙江處于長三角地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房價維持在高處，且在高位小程度波動，對于住房需求依然高漲。上述研究結(jié)果表明，此時的浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的所蘊(yùn)含的信用風(fēng)險還大規(guī)模發(fā)生，還未超出預(yù)警，但是伴隨著經(jīng)濟(jì)增加速度減慢，全國房地產(chǎn)泡沫加劇，一旦進(jìn)入下降通道，信用風(fēng)險隨之而來，給金融體系帶來的影響具有較大的不確定性。但是一旦經(jīng)濟(jì)減慢或者衰退，信用損失瞬間增大，給金融體系帶來災(zāi)難性的影響。為了控制好住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)生的信用風(fēng)險，是我們的緊急目標(biāo)。本文將從浙江省住房抵押貸款證券化發(fā)展的實(shí)際現(xiàn)狀，國際各國住房抵押貸款資產(chǎn)證券化優(yōu)缺點(diǎn)等方面，分別提出相關(guān)建議和對策。第一，對于擬證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)，在質(zhì)量上設(shè)置一定程度的標(biāo)準(zhǔn)。浙江省商業(yè)銀行內(nèi)部，要在技術(shù)手段方面的自我評估方面嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)保證抵押住房的資產(chǎn)變現(xiàn)能力，減少不良貸款，降低不良貸款率的波動，對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行核查進(jìn)程中，承銷商和評級機(jī)構(gòu)要仔細(xì)認(rèn)真公平公正，從風(fēng)險源頭上做到根本可控。銀行必須加強(qiáng)外部監(jiān)管，政府的監(jiān)管作用要貫穿于從發(fā)行到流通要經(jīng)過復(fù)雜的流程中，防止信用風(fēng)險的泛濫，避免過度證券化，特別是要掌控好商業(yè)銀行用于住房抵押貸款的資金占其自身資金的比例。第二，控制房貸總量，實(shí)行有差別的授信政策，優(yōu)化房貸結(jié)構(gòu)。在全面考慮浙江省的住房抵押貸款的總量、資金流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、和房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的情況下，各商業(yè)銀行要根據(jù)中國人民銀行的指導(dǎo)意見控制各分支機(jī)構(gòu)的房貸適度發(fā)展，不可過渡放貸，對于增加貸款嚴(yán)格看管，增加優(yōu)質(zhì)貸款，在控制好住房抵押貸款總量的前提下，控制各個部門的貸款數(shù)額平衡發(fā)展。因?yàn)閮斶€貸款時間延長，借款者在期間很可能主動違約，所以銀行在這個過程中，要合理控制合同貸款時間期限。不良貸款率比較高的銀行同時還應(yīng)根據(jù)金融市場發(fā)展現(xiàn)狀和潛力、住房價格、不同地方的發(fā)展水平等根據(jù)不同的信用等級對貸款人實(shí)行有差別的授信政策。尤其是農(nóng)業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)優(yōu)化其分支機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款質(zhì)量，降低不良貸款率，并強(qiáng)化貸后的管理過程。第三，增強(qiáng)信用評級機(jī)構(gòu)工作的透明度管理，減少利益沖突。浙江省應(yīng)促進(jìn)發(fā)展信用評級機(jī)構(gòu)的評級標(biāo)準(zhǔn)，以及增強(qiáng)評級透明化發(fā)展的模式，這樣不但能夠提高知識的共享程度，而且可以維持評級機(jī)構(gòu)的積極創(chuàng)新性，源源不斷地提高信用評級行業(yè)的發(fā)展水平。但是為了保護(hù)信用評級機(jī)構(gòu)的獨(dú)立發(fā)展，避免評級機(jī)構(gòu)因?yàn)槭艿酱罂蛻舻慕疱X誘導(dǎo)，此時就需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)在防范利益沖突方面，對信用評級機(jī)構(gòu)從服務(wù)對象獲取收入的水平上設(shè)置最高限額，并嚴(yán)格監(jiān)管評級機(jī)構(gòu)與其服務(wù)對象的金錢利益關(guān)系以及工作流程進(jìn)行情況。在貸款合同中明確寫明對于主動違約所造成的賠償和后果，將大大避免違約風(fēng)險和損失，也可以被認(rèn)為是貸款人的一種額外利潤來源。第四，加強(qiáng)風(fēng)險定量分析。增強(qiáng)對浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化情況的關(guān)注，金融機(jī)構(gòu)需要借鑒國外發(fā)達(dá)市場住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的研究，借于本省基本情況對于國外比較成熟的風(fēng)險評估指標(biāo)以及模型進(jìn)一步完善,尋求影響浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的因素,以及影響程度大小,及早防范控制。第五，政府要在住房抵押貸款證券化進(jìn)程中建立完善的法律法規(guī)，增強(qiáng)監(jiān)管，控制銀行或金融機(jī)構(gòu)為追求利益過度放貸，貸款給沒有償還能力的人。

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作者：楊慧丹 單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)