房地產(chǎn)企業(yè)項目投資財務決策應用研究

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摘要：為了避免盲目進行項目投資及造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)要具備高水平的財務管理與分析能力，要運用企業(yè)投資管理方法對項目投資進行分析、評估與決策，以確保投資按期收回，為投資者創(chuàng)造更高的回報?；诖耍瑢Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)項目投資財務決策的內涵和主要內容進行介紹，并通過案例分析說明項目投資決策的過程及在并購中的應用，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；財務決策

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目投資財務決策的內涵

項目開發(fā)建設是一項很大的投資，投資工程管理非常復雜，整個投資過程包括企業(yè)的營銷市場、建筑技術、項目現(xiàn)場施工管理、項目的設計、財務對項目資金籌備等方面，這些都是項目投資決策的重要環(huán)節(jié)。投資前，企業(yè)要對項目從不同角度進行調研、分析、評估、制定投資方案，通過投資方案分析項目效益與面臨風險情況，是否能為投資者創(chuàng)造的價值而做出投資的決策。在確定投資決策前，企業(yè)首先確定投資目標。投資前期，財務部門根據(jù)公司各部門分析情況，結合企業(yè)戰(zhàn)略風險管理，通過波士頓矩陣分析，把項目全部業(yè)務分別定位于明星業(yè)務、問題業(yè)務、金牛業(yè)務、瘦狗業(yè)務。同時運用投資決策方法對投資進行充分論證，為投資決策提供可靠依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目投資財務決策的主要內容

（一）關鍵專業(yè)指標的獲取項目的土地指標、規(guī)劃設計指標、目標建造成本指標主要來源于政府相關部門，貸款利息主要來源于中國人民銀行貸款利率和貸款期限，稅金政策來源于國家稅務總局。有了這些重要經(jīng)濟指標，結合當?shù)厥袌鰧嶋H情況，預算出項目各項投入數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)投資周期長的特性，對房地產(chǎn)項目總投入、資金來源方式以及項目開發(fā)的收入與支出進行損益分析，同時進行決策所需的敏感性指標分析，對投資者提供專業(yè)支持。投資者為了尋找投資機會、獲得投資回報，在投資前期就要了解土地相關技術指標。規(guī)劃部門規(guī)劃的指標、建造的目標成本、融資的需求，經(jīng)過財務管理分析，為投資者提供了是否要投資的分析報告。

（二）專業(yè)數(shù)據(jù)的審核核對項目前期、立項、規(guī)劃及銷售基本情況，對報建項目的技術指標進行審核，審核指標無誤后對項目進行做投資預算，財務部負責對收集的數(shù)據(jù)審核，以專業(yè)技術對如下數(shù)據(jù)進行核對：一是驗證方案設計與土地規(guī)劃指標是否一致。項目立項后，我們要核對項目規(guī)劃總用地面積、地上業(yè)態(tài)等各占地面積，容積率、綠地率及建筑密度等。二是地下建筑面積與總建筑面積配比的合理性。需要對項目計容面積與不計容面積是否與總的建筑面積相符合進行判斷。三是銷售價格是否符合市場實際，是否存在人為調整價格的因素。項目產(chǎn)品要對外銷售，我們要在周邊開盤的項目做價格調查，同時結合項目開發(fā)產(chǎn)品的成本在做出與市場價格基本一樣的情況下確認為售價，不存在由項目那個人調高或調低價格。四是通過行業(yè)內毛利率對比，分析目標成本是否合理。由于項目開發(fā)的產(chǎn)品與周邊項目設計基本一樣，可以用周邊項目成本作為標桿成本，測算出本項目開支成本是否在本區(qū)域成本范圍。經(jīng)過前后比較，可以分析發(fā)現(xiàn)本項目的目標成本是否存在偏高或者偏低。五是投入資金是否確保項目正常建設。根據(jù)投資估算總額，結合公司自有資金，銷售資金，可計算出資金是否能保障項目建設完成。六是稅金有無少算、漏算造成稅金偏低的情況。房地產(chǎn)項目從拿地、建設到交房過程中都要交稅，需要正確計算交稅，測算稅負率是否合理。

（三）分析項目財務相關指標房地產(chǎn)項目投資管理就是需要對相關財務指標進行分析，通常用盈利指標、投資回報率、投資回報期指標進行分析，確定項目投資后得到收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目投資財務決策的案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)周期較長，前期需要大量資金流出，三至五年后才有資金流入，因此，在項目投資要盡量發(fā)揮財務管理作用，保證業(yè)務管合規(guī)，資產(chǎn)安全，提高項目經(jīng)營管理效益，保證項目投資戰(zhàn)略與企業(yè)原來規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略方向同一致發(fā)展，促進企業(yè)逐步實現(xiàn)自己的發(fā)展戰(zhàn)略。為了判斷項目是否值得投資，投資前可以采用凈現(xiàn)值、內含報酬率、投資回收期等四種決策方法來預測。比如采用凈現(xiàn)值方法來預測項目投資情況，當現(xiàn)金流入大于零時，說明現(xiàn)金流入量大于現(xiàn)金流出量，表明項目可行，投資者盡快投資；預測凈現(xiàn)值現(xiàn)值小于零時，該項目會損害投資者利益。內含報酬率是各年現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額，折現(xiàn)到投資時點與投資成本相等所用的折現(xiàn)率，當內含報酬率大于或等于投資者必要報酬率時說明項目可行，但采用內含報酬預測項目投資是存在局限性，一般情況下，項目預測用凈現(xiàn)值判斷項目是否可行。

（一）項目基本情況以某房地產(chǎn)項目來分析，該項目總用地面積35253.33平方米，容積率為1.5，建筑密度24.9%，綠化面積約為43.52%，總建筑面積為70309.37平方米，地上建筑面積為53468.13平方米，其中：住宅建筑面積43899.47平方米，商業(yè)建筑面積為9568.66平方米，住宅可售面積為43305.97平方米，商業(yè)可售面積為9568.66平方米，地下建筑面積16841.21平方米。停車位492輛，其中：地上停車位116輛，地下停車位376輛，住宅戶數(shù)344戶。

（二）項目銷售預計收入地產(chǎn)項目的定價大多數(shù)采用市場定價的原則，選取周邊樓盤銷售價格作為定價參考的一部分依據(jù)，結合本項目在本區(qū)域的優(yōu)勢以及未來發(fā)展趨勢對價格影響因素，綜合對項目進行確定銷售的價格，估算項目總體收入46127.17萬元。項目銷售期為三年，銷售期與建設期交叉兩年。

（三）項目投入情況該項目建設7棟11層住宅，19棟連排商業(yè)及地下室，建設期為三年。項目總投入19022.02萬元，第一年投入5700萬元，投入比例30%，第二年投入9500萬元，投入比例50%，第三年投入3822.02萬元，投入比例20%。各年營運資本投入預估為下一年銷售收入的5%。銷售期為3年，銷售期與建設期交叉2年。

（四）以凈現(xiàn)值法對項目進行評價項目投資評價項目投資決策計算凈現(xiàn)值時，常用凈現(xiàn)值法對項目進行評價，考慮的是建設期投入的現(xiàn)金流出量及項目銷售現(xiàn)金流入量。由上表計算得出凈現(xiàn)值為10791.33萬元，說明項目流入量大于零，表明該項目可行，投資人結合自己的投資情況選擇投資。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中運用項目投資財務決策的案例分析

（一）公司并購的基本情況甲乙公司都是房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)樹立品牌形象，口碑很好，周邊市場占有大部分，由于項目資金周轉不過來，很有可能對項目建設有影響。甲公司有想法收購乙公司，甲公司在2016年1月根據(jù)自身的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，擴大投資規(guī)模，進一步滲透市場，把當?shù)厥袌鰯U大，全面籌備資金，采用善意的收購方式與乙公司協(xié)調辦理收購，當年3月雙方達成同意。甲公司在決定購買乙公司全部股權之前，聘請評估公司對乙公司項目有了詳細的了解并進行資產(chǎn)評估。根據(jù)資產(chǎn)評估的程序，評估的基本要求，以2015年12月31日為基準日，評估采用的方法是市場評估法，按這次評估的價值作為交易價值，如果不考慮其他因素，乙公司被收購前，甲公司目前總資產(chǎn)價值為200億元，乙公司總共資產(chǎn)價值28.5億元，甲公司買下乙公司后，通過甲乙雙方在資產(chǎn)、勞動力、設備等方面整理，有一段時間合并后，使甲公司增加價值，增加價值后全部價值有235億元。公司價值為28.5億元；并購乙公司后，經(jīng)過內部整合，甲公司價值將達到235億元。乙公司被甲公司收購前未確定對價，經(jīng)評估后確定要支付乙公司對價交易價格30億元，由于收購乙公司需要聘請資產(chǎn)評估公司對乙公司項目評價，需要支付估費0.5億元。

（二）通過項目分析進行投資決策的過程為了收購乙公司項目，甲公司帶上專業(yè)技術人員對項目進行實地考察，了解收購各方面協(xié)議方案，采用并購的有關分析，分析情況如下：甲公司買下乙公司得到的收益=235-（200+28.5）=6.5（億元）；并購收益=235-（200+28.5）=6.5（億元）價格提高額=30-28.5=1.5（億元）購買凈收益=6.5-1.5-0.5=4.5（億元）根據(jù)以上分析可知，乙公司被甲公司收購后，甲公司能創(chuàng)造收購效益4.5億元，表明甲收購乙是符合投資要求的。由于投資效益與風險同時存在，假如效益大于風險，風險在投資人可承受范圍，投資人就做出收購的決定。

參考文獻

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［3］岳蕾.房地產(chǎn)企業(yè)投資決策財務應用分析［J］.住宅與房地產(chǎn)，2018（13）.

作者：牛瑞奎 單位：瓊中海商勇強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司