物管行業(yè)發(fā)展必然性

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1物業(yè)管理的產業(yè)化發(fā)展之路

經過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業(yè)化發(fā)展之路已成為物業(yè)管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。特別是隨著《物權法》、新《物業(yè)管理條例》等政策相繼出臺，規(guī)范了物業(yè)管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業(yè)的健康發(fā)展；我國物業(yè)產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業(yè)管理服務的要求；加之信息技術、節(jié)能環(huán)保技術的發(fā)展，對物業(yè)管理技術能力的需求也不斷提高。

2物業(yè)管理服務類型

隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，逐步分化出不同的物業(yè)管理服務類型。主要分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)是主要類型。商業(yè)物業(yè)盈利性較高，市場吸引力強，對企業(yè)人力資源等內部因素要求較高。物業(yè)服務類型包括：資產管理、物業(yè)經營、物業(yè)顧問、物業(yè)管理、專業(yè)服務等。目前，國內的商業(yè)物業(yè)公司基本物業(yè)類型是物業(yè)管理。物業(yè)管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的服務來保證用戶的物業(yè)資產可以維持正常、良好的運營。這種高質量的服務可以為物業(yè)公司帶來長期穩(wěn)定的業(yè)務收入。物業(yè)管理對于物業(yè)公司來講是基本的工作類型。通過物業(yè)管理可以積累物業(yè)行業(yè)的實際運作經驗；探索物業(yè)行業(yè)運營的新模式；為其他物業(yè)行業(yè)的模式運營提供資金與人力資源的支持?？傊?，堅實的物業(yè)管理經驗是物業(yè)公司從事全系列物業(yè)服務類型的基礎。一些先進的商業(yè)物業(yè)公司在從事物業(yè)管理的基礎上，正在積極探索資產管理、物業(yè)經營、物業(yè)顧問等其它物業(yè)增值服務。資產管理就是商業(yè)與住宅物業(yè)的投資管理，服務客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業(yè)經營是通過商業(yè)、住宅的經紀和顧問服務產生收入。物業(yè)顧問是一種專業(yè)的物業(yè)服務業(yè)務，包括：估價、租金評估、項目管理規(guī)劃、建筑顧問及研究等。物業(yè)經營、物業(yè)顧問、資產管理三種業(yè)務類型都處于物業(yè)行業(yè)的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內大多數(shù)商業(yè)物業(yè)公司仍然面臨著經營意識和能力的薄弱，業(yè)務結構過于單一、以客戶為中心的服務理念和意識不足等問題。在國內，中航物業(yè)經過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產供需分析到后期租售的全過程房地產經營模式。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經營類收入一億元人民幣。在國內，從事物業(yè)經營類業(yè)務的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業(yè)物業(yè)服務的企業(yè)趨向于更多的關注核心業(yè)務，這就為物業(yè)公司開展經營業(yè)務留出了廣闊的市場空間，開展多種經營業(yè)務不失為物業(yè)公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。住宅物業(yè)雖然市場規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤率較低，大部分住宅物業(yè)公司僅能實現(xiàn)微利或略有虧損；而且住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場化率最低；對于開發(fā)商來講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質與價值，從而提升開發(fā)商的品牌。日前，萬科對外表示，萬科物業(yè)以后不會再接除公司外的物業(yè)管理項目，專注于為本企業(yè)開發(fā)項目服務。與此相呼應的是，目前中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產之外的物業(yè)管理項目，中海地產同時以1.28億元人民幣，悉數(shù)收購了中海物業(yè)的股權。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤又會使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競爭中近一步分化。國家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務等需求潛力大的產業(yè)”，“加強和諧社區(qū)建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動密集型產業(yè)、服務業(yè)”等。國家政策、時展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。

3物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢

（1）住宅物業(yè)管理作為房地產開發(fā)延伸服務環(huán)節(jié)的作用將進一步增強，因而仍會以開發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產開發(fā)的利潤遠遠超出物業(yè)服務的利潤，再加上消費者在購房的決定因素中物業(yè)服務的比重逐步提高，住宅物業(yè)管理作為房地產開發(fā)延伸服務環(huán)節(jié)的作用將進一步增強。在全國100強物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設立?？紤]存在大量的項目公司，全國物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會更大，保守估計會達到70%以上。盡管《物權法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復雜性、專業(yè)性的特點，導致業(yè)主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會以自建自管為主。

（2）住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。國內規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業(yè)管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)模化、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升。一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進行業(yè)集中度的提升。

（3）商業(yè)物業(yè)的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業(yè)項目的客戶對物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權的轉移，或開發(fā)商出于對物業(yè)價值的考慮，物業(yè)管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇，促進物業(yè)管理品牌化、規(guī)模化的發(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)會憑借其自身的競爭能力，在增量物業(yè)管理市場中爭取更多市場份額。

（4）商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經營業(yè)務會進一步增加。資產管理、物業(yè)經營、物業(yè)顧問等業(yè)務的高盈利性會對開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對于物業(yè)全價值鏈經營的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對物業(yè)全價值鏈經營具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，一些先進的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時積極地拓展物業(yè)經營、物業(yè)顧問等多個業(yè)務環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價值鏈經營，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，更好的滿足客戶需求。

（5）物業(yè)服務的專業(yè)化程度加強，行業(yè)將會涌現(xiàn)實力強大的專業(yè)服務商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨具特色的“小而全”的企業(yè)。它們在產業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經營運作較為困難。是必發(fā)揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務商。這些服務商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務交與專業(yè)服務商。使“大而全”的公司全力做“大”。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務集成商，即專業(yè)服務的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務。