小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題分析

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一、物業(yè)管理及我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

物業(yè)管理是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)住宅小區(qū)提供公共性服務(wù),包括社會(huì)治安和環(huán)境秩序的維護(hù)和管理,根據(jù)其管理事實(shí)和服務(wù)行為,依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶(hù)收取一定費(fèi)用的一種社會(huì)性服務(wù)工作[1]。物業(yè)管理職能具有社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化和契約化等特征。目前,我國(guó)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確

近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,人們生活條件有了很大改善,對(duì)居住條件的要求也隨之增加,尤其是城市人口的增加,帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不成熟,在現(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著隸屬關(guān)系[2]。一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)或子公司,其與開(kāi)發(fā)商是從屬關(guān)系,目前這種關(guān)系在我國(guó)住宅小區(qū)占有很大比重;另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有成立前,有資格以原始大業(yè)主的身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),此時(shí)他們之間是一種短期的合同關(guān)系。而當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利理應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就需要將小區(qū)的各種原始資料交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但事實(shí)上,開(kāi)發(fā)商由于利益上的原因,不愿輕易放棄物業(yè)管理。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理的交接過(guò)程中責(zé)任不明

物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾多發(fā)生在物業(yè)管理的交接過(guò)程中。一方面,前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿放棄物業(yè)管理權(quán),在落聘后仍不搬出小區(qū),甚至制造各種麻煩和事端阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū),妨礙其開(kāi)展正常的工作?，F(xiàn)實(shí)生活中,人們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)里有兩套保安人員、保潔人員。更嚴(yán)重的是有些新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無(wú)奈之下,“打”入小區(qū),把前任物業(yè)公司“打”出小區(qū)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化、業(yè)主管理自治化的必然結(jié)果,為物業(yè)管理工作帶來(lái)了一系列難以解決的問(wèn)題。如果在新的物業(yè)管理合同已生效,但新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒(méi)有進(jìn)入小區(qū)開(kāi)展工作的情況下,小區(qū)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損失、人身傷亡,有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)法律責(zé)任?另一方面,前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權(quán),但卻在離開(kāi)時(shí)進(jìn)行破壞活動(dòng),將物業(yè)管理所需的一些設(shè)施破壞,將小區(qū)業(yè)主的相關(guān)資料帶走,不向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)帳目等,這些行為嚴(yán)重影響了新任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作,導(dǎo)致新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾沖突。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不能認(rèn)真履行合同

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同而存在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二者之間的關(guān)系主要是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)體現(xiàn)的。他們之間是一種合同關(guān)系,是委托與被委托的關(guān)系。二者之間的矛盾表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以拒交物業(yè)管理費(fèi)為由不給業(yè)主房屋鑰匙。現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況:在房屋買(mǎi)受人已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定,向出賣(mài)人支付全部或部分房款后,而辦理入住手續(xù)時(shí),買(mǎi)受人被告知要找物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)以讓買(mǎi)受人填寫(xiě)相應(yīng)表格、簽訂物業(yè)管理公約及物業(yè)服務(wù)合同、交納物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用為條件,扣押買(mǎi)受人房屋鑰匙[3]。此時(shí),已經(jīng)成為房屋業(yè)主的買(mǎi)受人如果對(duì)物業(yè)管理公約、物業(yè)服務(wù)合同等提出異議,或者因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)不合理而拒絕交納,就得不到鑰匙,不能辦理房屋入住手續(xù)。很多買(mǎi)受人即使交了房款也只能望“鑰匙”興嘆。

(2)收費(fèi)類(lèi)型多,標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。在我國(guó),由于物業(yè)管理市場(chǎng)還不成熟,物業(yè)管理本身又存在“收費(fèi)類(lèi)型多,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多”等問(wèn)題,因此,目前小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在最多的問(wèn)題就是物業(yè)收費(fèi)。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存之源,物業(yè)費(fèi)未能及時(shí)收交,勢(shì)必對(duì)物業(yè)服務(wù)工作產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,最終可能影響到業(yè)主的利益。通常,物業(yè)管理水平高的小區(qū),物業(yè)繳費(fèi)率就高,而在物業(yè)管理水平低的小區(qū),無(wú)論收費(fèi)多少,物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。而且,業(yè)主交納費(fèi)用的計(jì)費(fèi)面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)的,包括套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e。但現(xiàn)實(shí)生活中,業(yè)主常常由于物業(yè)服務(wù)不到位,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一而拒不交費(fèi)。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費(fèi)。自來(lái)水公司、供電局、燃?xì)夤臼撬?、電、氣等能源的供?yīng)者,住戶(hù)是消費(fèi)者,物業(yè)公司只是水、電、氣費(fèi)用的代收者,而不是水、電、氣的批發(fā)商,它是受專(zhuān)門(mén)部門(mén)的委托代收費(fèi)的,不能隨便加價(jià)謀取私利,更不能擅自停水停電[4]。但事實(shí)上,一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取這些費(fèi)用時(shí)沒(méi)有明確的說(shuō)明,而且沒(méi)有固定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),且經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費(fèi)用,小區(qū)業(yè)主經(jīng)常反映物業(yè)公司的這種違法行為,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾加劇。

二、產(chǎn)生問(wèn)題原因的分析

物業(yè)管理在我國(guó)僅有20多年的發(fā)展歷史,盡管我國(guó)借鑒了發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),并在2003年出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,規(guī)定了建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相互關(guān)系,但物業(yè)管理畢竟是一門(mén)比較新的管理模式,加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,相關(guān)法律制度不健全,物業(yè)管理存在許多問(wèn)題,究其原因主要有:

(一)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)系上看

1.由于目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚,真正市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)作、發(fā)展的格局、立法的機(jī)制還遠(yuǎn)沒(méi)有形成。房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用巨大,使得地方政府和房地產(chǎn)商之間存在著緊密的利益鏈條,房地產(chǎn)商的權(quán)力過(guò)于膨脹?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定:業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí),不僅要與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,還要簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了吸引消費(fèi)者,往往輕易對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題進(jìn)行承諾,將后期物業(yè)管理的某些具體內(nèi)容規(guī)定在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,以此增加房屋賣(mài)點(diǎn),這種越俎代庖的行為存在很大危機(jī),不當(dāng)處分了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。而這些問(wèn)題在前期物業(yè)管理中是看不出來(lái)的。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)地位,以聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)為條件,對(duì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù),從中謀取利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,在業(yè)主委員會(huì)成立之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)或子公司,極度依靠開(kāi)發(fā)商。盡管按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但小區(qū)新成立時(shí),物業(yè)管理費(fèi)的收取、定價(jià)的高低,卻是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。為了樓房好賣(mài),有的開(kāi)發(fā)商故意壓低物業(yè)管理費(fèi)、抬高停車(chē)場(chǎng)車(chē)位和商鋪的價(jià)格,使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于不利的被動(dòng)地位,運(yùn)營(yíng)艱難。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把設(shè)計(jì)規(guī)劃和建筑質(zhì)量等問(wèn)題無(wú)形留給了后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者沒(méi)有給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進(jìn)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件,使物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失了業(yè)主的信任和理解,給以后開(kāi)展工作帶來(lái)了很大困難。

(二)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系上看

在推進(jìn)現(xiàn)代城市建設(shè)和提升城市管理水平的進(jìn)程中,物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的一種有效方法和手段,正受到各級(jí)政府相關(guān)主管部門(mén)和廣大人民群眾的日益關(guān)注。目前,隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在加速其發(fā)展的步伐,在其快速發(fā)展的同時(shí),由于物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)本身缺乏透明度,一些運(yùn)行機(jī)制不夠公開(kāi)、公平、公正,再加上其所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一,廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)與物業(yè)管理的投訴也越來(lái)越多,矛盾也在不斷上升。主要是因?yàn)?

1.關(guān)于物業(yè)管理方面的立法還不完善?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定:“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格?！钡谌臈l規(guī)定:“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理?！倍鴮?shí)際生活中,許多住宅小區(qū)沒(méi)有成立正規(guī)的即有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),造成物業(yè)管理水平低,服務(wù)質(zhì)量差?，F(xiàn)實(shí)中,多數(shù)舊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商派生的,其中絕大部分屬于開(kāi)發(fā)商的子公司或開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部,他們沒(méi)有取得相應(yīng)的法律資質(zhì)。在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立后,舊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是因?yàn)橐课飿I(yè)管理來(lái)安置多余人員,一些物業(yè)管理人員往往是開(kāi)發(fā)商招來(lái)的下崗職工和農(nóng)民工,一旦沒(méi)有了物業(yè)管理權(quán),開(kāi)發(fā)商將面臨裁員的壓力。

2.我國(guó)缺乏規(guī)制物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)法律。《物業(yè)管理?xiàng)l例》只在第三十九條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作。在第五十九條規(guī)定:違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。但是如何移交,怎樣交接等法律沒(méi)有更詳細(xì)的步驟和時(shí)間限制等實(shí)施細(xì)則,導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中無(wú)法可依。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)不高,缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),服務(wù)質(zhì)量普遍較差。我國(guó)物業(yè)管理的起步較晚,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,物業(yè)管理還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟,沒(méi)有形成一整套完善的管理模式和企業(yè)文化氛圍。目前,各地物業(yè)管理發(fā)展參差不齊,多數(shù)管理人員是來(lái)自于社會(huì)的閑雜人員,缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí),人員整體素質(zhì)不高,這樣,就會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量不高,不能有效解決日常生活中經(jīng)常碰到的問(wèn)題。

(三)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系上看

1.大多數(shù)業(yè)主法律意識(shí)淡薄?，F(xiàn)實(shí)生活中,多數(shù)人沒(méi)有分清商品房買(mǎi)賣(mài)合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)完全不同的法律關(guān)系。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的,在此合同中買(mǎi)受人有支付房款的義務(wù)和獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利,這一權(quán)利當(dāng)然包括取得房屋鑰匙;開(kāi)發(fā)商也就相應(yīng)的有交房的義務(wù)和獲取房款的權(quán)利,這一義務(wù)當(dāng)然包括交付鑰匙。物業(yè)服務(wù)合同是買(mǎi)受人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,在這一合同中買(mǎi)受人有交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)和獲取物業(yè)服務(wù)的權(quán)利;物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的有提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)和收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。所以,物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)為由不給其鑰匙,否則就是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。

2.廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足,缺乏自主意識(shí),對(duì)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治缺乏主動(dòng)性,不積極參與,不去主動(dòng)爭(zhēng)取群體利益,而是把希望寄托于其他業(yè)主。由于長(zhǎng)期受政府、單位福利房住房制度的傳統(tǒng)觀念的深刻影響,相當(dāng)一部分業(yè)主尚未真正意識(shí)到自己才是物業(yè)的管理者,更沒(méi)有樹(shù)立付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的觀念。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章專(zhuān)門(mén)規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),但大多數(shù)業(yè)主還沒(méi)有真正感悟到自己的權(quán)利、義務(wù)的價(jià)值。

3.廣大業(yè)主對(duì)自身職權(quán)的認(rèn)識(shí)不足,運(yùn)作不規(guī)范?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。而現(xiàn)實(shí)生活中,往往是小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)徒有虛名,實(shí)際上并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。單一業(yè)主因物業(yè)費(fèi)用、房屋維修與物業(yè)服務(wù)公司發(fā)生糾紛時(shí),只是其單獨(dú)去與物業(yè)理論,業(yè)主大會(huì)并沒(méi)有“干預(yù)”。雙方經(jīng)常因和解不成而訴至人民法院,此時(shí)業(yè)主勢(shì)單力薄,總是由于不注意妥善保存所謂“正當(dāng)、合理、合法”的收費(fèi)單據(jù),沒(méi)有足夠證據(jù)抵不過(guò)物業(yè)服務(wù)公司而敗訴。

4.與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)業(yè)主大會(huì)發(fā)展還相當(dāng)滯后。由于我國(guó)住房制度改革較晚,一方面廣大業(yè)主法制觀念淡薄,自我維權(quán)意識(shí)不足,另一方面,由于廣大業(yè)主來(lái)自于社會(huì)的各個(gè)層面,大多數(shù)都忙于工作,為生計(jì)、為還房貸而奔波,對(duì)與自己息息相關(guān)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不夠了解,對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)毫不關(guān)注。

三、完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議

隨著我國(guó)住房制度商品化趨勢(shì)的發(fā)展,物業(yè)管理將會(huì)發(fā)展成為一門(mén)新的學(xué)科,它所承載的內(nèi)容將會(huì)受到越來(lái)越多人的關(guān)注,如何科學(xué)有效的完善現(xiàn)代物業(yè)管理呢?我認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手改善:

(一)進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范

2003年出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是物業(yè)管理制度發(fā)展的一個(gè)里程碑[5]。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利以及水電氣暖等相關(guān)部門(mén)的法律關(guān)系,都做了明確的規(guī)定;對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題,推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展,起到了非常重要的作用。但由于該《條例》涉及面窄,對(duì)現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理問(wèn)題都沒(méi)有明確的規(guī)定,也沒(méi)有提出明確的解決方案。如:業(yè)主委員會(huì)選舉問(wèn)題、新舊物業(yè)公司的更替問(wèn)題、維修基金的保管問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問(wèn)題。因此,立法機(jī)關(guān)需要以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為基礎(chǔ),在實(shí)踐中結(jié)合近年來(lái)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題,進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系,加強(qiáng)物業(yè)管理領(lǐng)域的立法工作。司法機(jī)關(guān)應(yīng)該結(jié)合審判實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題,做出相關(guān)司法解釋。最高院于2009年做出的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》有利于解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

(二)進(jìn)一步嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)

物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后的事,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定:“住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！钡谖飿I(yè)管理發(fā)展還不成熟的初期,大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開(kāi)發(fā)商自己組建的一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由開(kāi)發(fā)商的親屬來(lái)進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的。這就造成了業(yè)主把本應(yīng)是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上,引起許多物業(yè)管理糾紛,即使訴至法院,雙方也難以解決。所以政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè),積極宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋,增強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的法律意識(shí),鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。這樣,就會(huì)形成一種相互制約的關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),又能對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督,使得整個(gè)物業(yè)的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程,能為后來(lái)的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

(三)加強(qiáng)宣傳和教育

由于我國(guó)住房改革起步較晚,人們受傳統(tǒng)福利房和單位房觀念的影響較深,還沒(méi)有形成強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)和法律維權(quán)意識(shí),服務(wù)者與被服務(wù)者的法律意識(shí)都比較淡薄,現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式下的物業(yè)服務(wù)理念還沒(méi)有完全建立起來(lái)。各地政府要切實(shí)發(fā)揮作用,在業(yè)主購(gòu)房前就應(yīng)加大對(duì)關(guān)于物業(yè)管理方面的法律宣傳力度,來(lái)增強(qiáng)人們的法律維權(quán)意識(shí),轉(zhuǎn)變服務(wù)理念和付費(fèi)觀念[6]。各地政府更應(yīng)該加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的監(jiān)督力度,以提高物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)水平和自身素質(zhì),樹(shù)立物業(yè)服務(wù)人員的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)理念,建立高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè),使其真正能為廣大業(yè)主服務(wù)。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)自身建設(shè),規(guī)范物業(yè)管理行為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)所收取的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用按照法律規(guī)定和市場(chǎng)價(jià)格制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),并定期予以詳細(xì)的公示,或者通過(guò)各種途徑向業(yè)主宣傳,讓業(yè)主了解各種費(fèi)用的用途,使得物業(yè)費(fèi)用公開(kāi)、透明,而不能打著“物業(yè)管理費(fèi)用”的幌子隨意盲目收費(fèi)。收費(fèi)細(xì)則不能僅僅張貼在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部,給自己看,要讓業(yè)主看到;還要加強(qiáng)對(duì)員工的定期培訓(xùn),使得所有員工都精通業(yè)務(wù)。此外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間要經(jīng)常交流,借鑒管理中好的經(jīng)驗(yàn),及時(shí)找出不足的、落伍的管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以開(kāi)展多種有利于業(yè)主的活動(dòng),加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司的交流,融洽兩者的關(guān)系,建立和諧、文明、高水平的現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開(kāi)放的深入,我國(guó)的物業(yè)管理也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),需要在不斷的改革中創(chuàng)新和完善。物業(yè)管理除了加強(qiáng)立法,為維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益尋找法律依據(jù)外,更應(yīng)該調(diào)動(dòng)各方面的積極性,開(kāi)展各種有益的文化活動(dòng),為構(gòu)建和諧的小區(qū)而努力。