商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)財務管控的措施

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關(guān)鍵詞：商業(yè)；物業(yè)管理；財務控制；房地產(chǎn)行業(yè)

從本質(zhì)上講，物業(yè)管理是指接受全部物業(yè)者的委托，結(jié)合預先簽訂的物業(yè)管理委托合同，參與物業(yè)房屋建造、應用等服務。這項管理工作包含對區(qū)域范圍內(nèi)環(huán)境、公共設備及治安等內(nèi)容的管理。因此，在新時代背景下，物業(yè)管理作為一個新興的服務業(yè)，要想在競爭越發(fā)激烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地，必須要加大對財務管理工作的關(guān)注，以此在充分展現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)一切經(jīng)濟活動的同時，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理效率和質(zhì)量。下面對商業(yè)物業(yè)管理中的財務控制進行分析。

一、背景介紹

現(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也加快了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展步伐，尤其是在商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂等多種功能集于一體，且用途廣泛的綜合商業(yè)樓宇開始在中國市場迅速崛起時，綜合商業(yè)樓宇的物業(yè)管理問題得到了人們的關(guān)注。此時越來越廣闊的房地產(chǎn)市場，為商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了新的平臺和機遇。但受傳統(tǒng)意義上商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)存在的內(nèi)部管理缺失現(xiàn)象所影響，只有少部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)可以從中及時調(diào)節(jié)自己的管理制度和體系，并強化自身的管控水平，以此從實踐發(fā)展中獲取更多社會效益和經(jīng)濟效益。由于商業(yè)物業(yè)管理水平高度，決定了企業(yè)服務質(zhì)量，因此在新時代背景下，要想為企業(yè)發(fā)展提供更多的競爭動力，必須要做好財務管理工作，并在明確發(fā)現(xiàn)問題的同時，提出有效的處理措施，只有這樣才能保障商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)向著既定的發(fā)展方向穩(wěn)步前進。

二、商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)財務管理概述

簡單來說，商業(yè)物業(yè)包含了各種專業(yè)性市場、各類商場及購物中心等，其中匯聚了金融、購物及餐飲等多種服務功能為一體，也叫做綜合性商業(yè)樓宇。了解當前商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展情況可知，財務管理是指商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中，實現(xiàn)資金的科學引用，并用最小的資本成本完成企業(yè)經(jīng)營管理工作，而物業(yè)企業(yè)可以從中獲取更多效益[1]。

三、商業(yè)物業(yè)管理中存在的主要問題

1.管控體系不健全

了解當前物業(yè)公司財務管理情況可知，因為很多物業(yè)企業(yè)并沒有加大對財務管理工作的認識，且沒有深入探索其中存在的問題，導致實踐中財務管理工作在落實時出現(xiàn)大量不足。比如，當前部分物業(yè)企業(yè)在沒有提出預算及計劃采購管理內(nèi)容的情況下，隨意領取日常維修材料和辦公用材，這樣不僅會出現(xiàn)較大的資源和資金消耗，還會增加財務管理工作難度。同時，有的物業(yè)企業(yè)因為財務管理存在缺失，風險管控方法設計不緊密，更沒有結(jié)合商業(yè)物業(yè)具體運行情況和要求來設計停車費的收費標準，這樣不僅容易降低資金的流通率，還會阻礙物業(yè)企業(yè)的運行。因此，在沒有對支出和入賬進行合理管控的情況下，勢必會為商業(yè)物業(yè)公司帶來無法預估的經(jīng)濟損耗[2]。

2.缺乏現(xiàn)代化理念

財務管理者并沒有從傳統(tǒng)觀念理念中釋放自己的思想，導致其引用的方法難以適應新時展需求，此時過于關(guān)注結(jié)果的財務管理工作，雖然可以保障最終效果，但卻無法對業(yè)務進行實際成本的全面管控，這樣將會為商業(yè)物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟效益產(chǎn)生負面影響。另外，在人們生活質(zhì)量水平持續(xù)上升的同時，他們對物業(yè)管理各方面的要求也會增加，就要求商業(yè)物業(yè)財務控制工作必須要向著專業(yè)化、智能化及市場化的方向穩(wěn)步前進。在此過程中，由于企業(yè)沒有整合市場發(fā)展需求，且提出有效的財務管理目標和計劃措施，導致整體財務管理工作過于混亂，嚴重的還會威脅物業(yè)企業(yè)的資源配置情況。

3.管理人員綜合素質(zhì)過低

大部分物業(yè)企業(yè)沒有安排專業(yè)的財務人員進行培訓，導致管理人員具備的工作能力和綜合素養(yǎng)并沒有達到預期效果，這樣很容易降低財務控制工作效率和質(zhì)量。同時，還有很多物業(yè)企業(yè)不了解實際工作需求，沒有做好崗位配置，而是直接安排其他員工來兼職管控財務內(nèi)容，最終不僅會增加員工的工作負擔，還會降低整體財務管控工作水平。

四、商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)加強財務管控的措施分析

1.構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部財務控制系統(tǒng)

由于現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)具備的財務資金管理工作并不健全，不管是財務收入還是費用支出，都尚未做好管控與分析工作。通過構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部財務控制系統(tǒng)，不但可以保障物業(yè)企業(yè)資金的安全性，而且有助于加強財務核算的真實性和有效性。因此，財務人員要從以下幾點入手：其一，主營收入管理，換句話說就是物業(yè)服務綜合費用。在收取費用的過程中，必須要提出明確步驟，且每個環(huán)節(jié)都要嚴格按照規(guī)定制度進行操作，并做好登記處理，以此為后期監(jiān)管和查看提供有效依據(jù)。同時，在設計規(guī)章制度的過程中，財務人員還要充分了解企業(yè)運行及管理區(qū)域的工作情況，確保最終提出的制度規(guī)定具備科學性和完善性。其二，全面管控企業(yè)庫存物資，構(gòu)建完善的物資后勤管理系統(tǒng)。通過及時了解物資材料的應用情況和損耗現(xiàn)象，為采購工作的實施提供有效依據(jù)。要做到采購環(huán)節(jié)的透明化，促使財務部、采購部及應用部可以在工作中構(gòu)建良好的合作關(guān)系，預防物業(yè)企業(yè)在運行時出現(xiàn)假賬、惡意損耗等現(xiàn)象。其三，管控物業(yè)企業(yè)的運營成本。其中包含綠化、清潔及日常公用設備等，這些費用都屬于必須要統(tǒng)一管控的，特別是對公共設備維修費用和綠化管理費用，兩者都屬于無法及時明確的支出費用，需要物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)管理和宣傳工作，以此從基礎上控制相關(guān)成本支出。

2.解決財務資金不充足問題

現(xiàn)階段，大部分商業(yè)物業(yè)企業(yè)都面臨著收費低、收費不及時等問題。要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標，必須要做好資金拓展工作，具體可以從以下幾點入手：其一，作為中介，自主組建裝修團隊。其二，廣告招商，在路牌或其他可用區(qū)域出售廣告位，以此增加收入。其三，構(gòu)建信息平臺，為商戶提供更多有效服務。在這一過程中，不僅能增加財政收入，還可以構(gòu)建和諧的商業(yè)環(huán)境，并提高商業(yè)物業(yè)的知名度。

3.加強全面預算管理制度

預算管理制度包含財務預算和財務監(jiān)管等內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)在構(gòu)建完善的預算管理制度時，必須要了解自身發(fā)展特點，制度內(nèi)容涵蓋從預算編制到落實全過程，還需整合分析預算的監(jiān)管評估，這些都屬于物業(yè)財務管控工作科學運行的基礎保障。在預算過程中，分析現(xiàn)有業(yè)務水平和支出情況，提出有效且明確的預算標準，有助于為實際工作提供有效依據(jù)。通過強化執(zhí)行力度，將執(zhí)行與監(jiān)管工作整合到一起推，促使資金與預期設定的工作目標相符。另外，還要設計科學的監(jiān)督評估分析系統(tǒng)，促使財務部門在對比預算財務和實際財務支出情況的基礎上，明確企業(yè)財務狀態(tài)。同時，還要明確財務管理的缺失內(nèi)容，并整合實際發(fā)展特點做好管理制度的持續(xù)優(yōu)化。

4.優(yōu)化財務管理人員的綜合素養(yǎng)

在實際發(fā)展中，物業(yè)企業(yè)要想正確應對激烈競爭的市場環(huán)境，必須要提出有效的管理措施，這樣不僅能增加獲取的經(jīng)濟效益和社會效益，還可以為企業(yè)發(fā)展提供有效依據(jù)。財務管理人員作為從事實際工作的主體，企業(yè)必須要注重提高他們的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)，應組織他們定期參與專業(yè)化學習和技能培訓，并做好財務管理人員的上崗資格培考核，保障每位員工都具備相應資格并持證上崗。另外，面對信息技術(shù)持續(xù)革新的市場環(huán)境，企業(yè)必須要讓財務管理人員學習了解計算機軟件及財務管理有關(guān)設備，促使他們可以熟練應用現(xiàn)代化財務管理系統(tǒng)進行操作[3]。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對商業(yè)物業(yè)企業(yè)管理工作提出了更新、更高的要求。要想做好財務控制，必須要在明確未來發(fā)展方向的基礎上，結(jié)合實際運營需求和財務管理規(guī)定進行探索，構(gòu)建健全的管理機制和系統(tǒng)，促使財務人員可以嚴格按照規(guī)定進行操作，推動財務管理各項工作的有序進行，不斷提升企業(yè)財務控制工作的效率和質(zhì)量。

參考文獻

[1]張慧.物業(yè)公司財務管理存在問題及對策建議[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018，（19）：204.

[2]姜才興.精細化管理在物業(yè)行業(yè)財務管理中的應用[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2018，（8）：249.

[3]何家亮.新形勢下如何加強物業(yè)企業(yè)財務管控[J].時代金融，2018，（20）：142-14

作者：張彤 單位：深圳經(jīng)典實業(yè)集團有限公司