營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

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摘要：本篇文章首先對(duì)“營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算改變情況進(jìn)行闡述，從成本核算、效益核算、納稅成本三個(gè)方面，對(duì)“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出“營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算

“營(yíng)改增”政策作為我國(guó)稅務(wù)改革中的重要內(nèi)容，和營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行比較，在本質(zhì)上存在明顯差異，增值稅主要是根據(jù)對(duì)流通環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，同時(shí)數(shù)額從營(yíng)業(yè)收入更改成增值額。通過(guò)實(shí)施“營(yíng)改增”政策，能夠有效防止之前征稅中存在的重復(fù)納稅現(xiàn)象。該征稅方式的改革促進(jìn)了各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間稅收抵扣聯(lián)的完善性提高。站在稅收角度來(lái)說(shuō)，其能夠減少企業(yè)稅務(wù)壓力，對(duì)企業(yè)今后發(fā)展起到了重要意義。下面，本文將進(jìn)一步闡述和分析“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響。

一、“營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算改變情況

（一）會(huì)計(jì)科目

在沒(méi)有實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)貸方記為“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，僅僅設(shè)定了一個(gè)二級(jí)科目，“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，在會(huì)計(jì)核算方面較為簡(jiǎn)便。隨著“營(yíng)改增”政策的全面落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅繳納過(guò)程中，需要對(duì)采購(gòu)材料分配、驗(yàn)收計(jì)價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，并實(shí)現(xiàn)稅金核算的具體性。另外，增值稅核算方式更加煩瑣，同時(shí)設(shè)定了多個(gè)二級(jí)科目及三級(jí)科目，例如“：進(jìn)項(xiàng)稅額”“、銷項(xiàng)稅額”“、已交稅金”“、出口退稅”等。

（二）核算原則

在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)稅務(wù)改革之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅包含在價(jià)內(nèi)稅范疇內(nèi)，而當(dāng)前實(shí)施的增值稅包含在價(jià)外稅范疇內(nèi)。增值稅不可向營(yíng)業(yè)稅那樣會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)損益帶來(lái)直接影響，而是在資產(chǎn)負(fù)債表中進(jìn)行展現(xiàn)。增值稅稅金實(shí)質(zhì)在于由采購(gòu)方承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)稅分離，這樣可以防止重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，繳納的稅金一般是根據(jù)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行核算，而稅務(wù)改革之后需要根據(jù)“購(gòu)進(jìn)扣稅法”進(jìn)行核算。并且，在稅務(wù)改革之后，企業(yè)會(huì)計(jì)賬目設(shè)定及財(cái)務(wù)處理更加煩瑣。要想減少納稅成本投放，企業(yè)會(huì)計(jì)工作人員需要對(duì)“營(yíng)改增”政策內(nèi)容有所了解，根據(jù)會(huì)計(jì)基本標(biāo)準(zhǔn)，保證稅務(wù)會(huì)計(jì)處理的合理性，提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）成本核算

在沒(méi)有實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，稅前范疇中涉及了對(duì)房地產(chǎn)成本核算內(nèi)容。因此，在支付過(guò)程中，其實(shí)際成本通常以進(jìn)項(xiàng)稅額為主。但是，隨著稅務(wù)改革逐漸深入，企業(yè)成本核算需要在銷項(xiàng)稅額及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣之后實(shí)現(xiàn)，因此在支付環(huán)節(jié)中的增值稅額支付數(shù)量增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，不能對(duì)成本加以科學(xué)分配，導(dǎo)致票控難度逐漸加大。

（二）效益核算

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展現(xiàn)金流量及效益核算工作時(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)金流量自身不具備較強(qiáng)的平穩(wěn)性，再加上房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量和稅務(wù)之間呈現(xiàn)出反比關(guān)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要把成本和收益當(dāng)作企業(yè)整體效益。在沒(méi)有執(zhí)行“營(yíng)改增”政策以前，房地產(chǎn)企業(yè)受到營(yíng)業(yè)稅的影響，在資金流動(dòng)性方面比較小。但是隨著“營(yíng)改增”政策的執(zhí)行，一般企業(yè)基于完工率的情況下，明確經(jīng)濟(jì)效益并進(jìn)行稅務(wù)繳納，因此針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)效益影響較深，需要提升現(xiàn)金流量。

（三）納稅成本

在“營(yíng)改增”政策改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)成本中將會(huì)存在諸多大規(guī)模材料，零散材料不具備獲取增值稅專用發(fā)票的資格，因此，企業(yè)稅負(fù)逐漸提升。并且，在開(kāi)展施工工作時(shí)，施工過(guò)程中的部分材料需要根據(jù)6%的稅率實(shí)現(xiàn)抵扣。如果企業(yè)銷項(xiàng)稅額高于進(jìn)項(xiàng)稅額，可以有效提升企業(yè)納稅成本。此外，在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)稅務(wù)改革以前，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率是5%，而實(shí)施“營(yíng)改增”政策以后，企業(yè)稅額發(fā)生了改變，結(jié)合當(dāng)前銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額之間差額當(dāng)作基本實(shí)現(xiàn)稅額抵扣，也就是房地產(chǎn)企業(yè)銷售過(guò)程中定格增值部分需要納稅，并根據(jù)11%稅率繳納。

三、“營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算政策

從目前情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)主要是由于相關(guān)政策不全面導(dǎo)致，這給實(shí)際工作開(kāi)展增添了難度。部分不同處理方式，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)效益及稅負(fù)方面帶來(lái)直接影響，同時(shí)加劇財(cái)務(wù)工作人員工作強(qiáng)度。因此，希望政府部門可以從頂層入手建設(shè)對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)核算政策，明確相關(guān)定義和會(huì)計(jì)核算方式，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算政策。例如，進(jìn)一步明確土地增值稅納稅收入不含稅含義；增值稅銷項(xiàng)稅額抵扣是以沖減成本為主，還是以計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”或“其他收益”為主。

（二）加強(qiáng)全面“營(yíng)改增”會(huì)計(jì)核算政策宣傳

在“營(yíng)改增”背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方式方面帶來(lái)了一定影響，不但需要給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作人員提出了一定考驗(yàn)，同時(shí)也給稅務(wù)部門增添了挑戰(zhàn)。納稅人和對(duì)稅務(wù)政策認(rèn)識(shí)過(guò)于片面，將會(huì)導(dǎo)致一系列征稅問(wèn)題出現(xiàn)，給社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)直接影響。所以，稅務(wù)部門需要加大對(duì)稅務(wù)人員及房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)力度，定期對(duì)現(xiàn)有的稅務(wù)政策進(jìn)行宣傳，便于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更好的應(yīng)對(duì)稅務(wù)改革造成的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正確開(kāi)展納稅籌劃工作，不可出現(xiàn)偷稅漏稅等違法現(xiàn)象。

（三）優(yōu)化企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算體系

會(huì)計(jì)核算作為財(cái)務(wù)工作中不可或缺的一部分，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)定發(fā)展，就要做好財(cái)務(wù)工作，加強(qiáng)稅收籌劃，建設(shè)完善的會(huì)計(jì)核算體系。首先，應(yīng)該加強(qiáng)職工對(duì)“營(yíng)改增”政策相關(guān)內(nèi)容及法律政策的學(xué)習(xí)，設(shè)定規(guī)范的“營(yíng)改增”會(huì)計(jì)科目，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況及需求，建設(shè)規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系。其次，在此情況下，優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，及時(shí)找出和明確管理要點(diǎn)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額成本的梳理，之后加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算流程的控制，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)流程進(jìn)行核算，保證會(huì)計(jì)核算結(jié)果的合理性和真實(shí)性。最后，針對(duì)出現(xiàn)爭(zhēng)議的現(xiàn)象，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，選擇對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作順利進(jìn)行。

（四）提高企業(yè)的資金管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，將會(huì)投放大量資金，保證充足資金流對(duì)其今后發(fā)展起到了重要作用。隨著“營(yíng)改增”政策的全面落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不統(tǒng)一的狀況，造成現(xiàn)金流的斷裂。因此，提升企業(yè)資金管理水平是非常必要的。首先，要想確保企業(yè)具備充足的資金流應(yīng)對(duì)各種問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用多種融資方式進(jìn)行融資，例如銀行貸款、信托融資等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)合理的付款審批體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)大規(guī)模支出環(huán)節(jié)高度注重，明確付款需求和時(shí)間點(diǎn)。最后，合理規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間及產(chǎn)品采購(gòu)時(shí)間等，降低進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不統(tǒng)一現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在“營(yíng)改增”背景下，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)一定影響。所以，結(jié)合“營(yíng)改增”政策給企業(yè)會(huì)計(jì)核算造成影響因素的分析，提出對(duì)應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策，在提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)稅收籌劃，減少稅務(wù)成本投放，實(shí)現(xiàn)稅后企業(yè)效益最大化，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者：韓少軍 單位：朔州美運(yùn)家園房地產(chǎn)有限公司