房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略分析

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摘要：近年來，受國家“去庫存”、限購以及“營改增”等各項宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了重大變化，盈利空間被擠壓，流動性不足，經(jīng)營風(fēng)險趨于高位。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)試圖采用稅務(wù)籌劃等內(nèi)部管理手段，來改善自身的盈利能力和流動性。在此背景下，本文從分析研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的積極意義出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的前期準(zhǔn)備、項目開發(fā)、銷售以及清算等不同階段，提出具體的稅務(wù)籌劃策略，然后提出一些確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略實施的保障措施。希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)有效降低稅負、控制涉稅風(fēng)險，提供有益參考。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險；策略

一、稅務(wù)籌劃概述

稅務(wù)籌劃主要是指企業(yè)在遵從國家相關(guān)稅收法規(guī)的前提下，對生產(chǎn)經(jīng)營管理進行分析、規(guī)劃和決策，充分利用各項稅收優(yōu)惠政策，使企業(yè)實現(xiàn)整體的稅負最低、效益最大的財務(wù)管理活動。全局性、目標(biāo)性、事前性以及合法合規(guī)性是稅務(wù)籌劃需要遵循的基本原則，而遞延納稅、利用稅收優(yōu)惠政策、扣除技術(shù)籌劃以及發(fā)票管理籌劃等，則是稅務(wù)籌劃常用的四種籌劃方法。

二、研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的積極意義

由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金密集、項目開發(fā)周期長、涉及的稅種多以及易受國家宏觀調(diào)控政策影響等特點，因此研究其稅務(wù)籌劃更具積極意義。一方面，能夠充分提高房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識，減少稅收違規(guī)行為和涉稅風(fēng)險，即進行稅務(wù)籌劃是建立在對相關(guān)稅收法規(guī)較為熟悉的基礎(chǔ)上所實施的合法合規(guī)行為。從這個角度來說，進行稅務(wù)籌劃客觀上能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識，降低偷漏稅等違規(guī)行為以及涉稅風(fēng)險；另一方面，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔(dān)，緩解流動性不足的風(fēng)險，即房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、資金使用規(guī)模較大、需要負擔(dān)的稅費絕對額較大。進行稅收籌劃，能夠減少或者有效延緩稅費資金的流出量和流出速度，在緩解自身資金短缺壓力的同時，充分利用了這部分資金的使用價值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施稅務(wù)籌劃的策略

從房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的實務(wù)來看，其運營管理總體上可劃分為項目前期準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段、保有階段和清算階段，為便于分析，本文在探討其具體稅務(wù)籌劃策略時結(jié)合這五個階段來進行：

1.項目前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃策略在項目前期準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的稅務(wù)籌劃策略主要有：一是在規(guī)劃過程中考慮利用裝修房來進行稅務(wù)籌劃。即在對項目開發(fā)進行規(guī)劃時，可以考慮增加裝修房，利用裝修材料采購過程中獲取的可抵扣增值稅進項稅發(fā)票，來降低企業(yè)的增值稅稅負；二是對利息費用的扣除方式進行規(guī)劃和選擇。即房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅的扣除項目時，利息費用的扣除方式有兩種，一種是據(jù)實扣除，一種是不計算應(yīng)分攤利息支出，扣除方式的不唯一給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的籌劃空間。即當(dāng)企業(yè)向金融機構(gòu)借貸了大量資金且能夠提供貸款證明，并且利息費用支出總額超過了開發(fā)成本和土地使用權(quán)金額總和的5%時，則可以選擇據(jù)實扣除的方式，以降低土地增值稅的稅負；反之則應(yīng)選擇開發(fā)成本和土地使用權(quán)金額總和的10%以內(nèi)計算扣除方式來進行節(jié)稅。

2.開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃策略房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)階段可選擇的稅務(wù)籌劃策略主要有：一是選擇建筑公司。即在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑公司時，不僅要考慮對方的信譽、價格等因素，還要把對方是否是增值稅一般納稅人身份考慮進來。因為，增值稅一般納稅人身份可以提供抵扣稅率較高的進項稅發(fā)票，幫助企業(yè)降低增值稅稅負；二是積極爭取甲供材方式。之所以要采用甲供材的方式采購材料，主要是因為在甲供材情況下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠從一般納稅人身份的材料供應(yīng)商處取得13%稅率的增值稅專用發(fā)票；非甲供材情況下，建筑商只能提供9%稅率的增值稅專用發(fā)票，二者之間存在著一定的抵扣差。因此，爭取甲供材能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅抵扣率，降低稅負。

3.銷售階段的稅務(wù)籌劃策略房地產(chǎn)企業(yè)在項目銷售階段可以采取的稅務(wù)籌劃策略有：一是采用合理的銷售定價方案來進行納稅籌劃，降低稅負。即利用土地增值稅的超率累進稅率每級之間存在跳躍臨界點的特性，以及普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%的可以免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，在臨界點處制定較為合理的售價來進行納稅籌劃；二是利用銷售收入分散法籌劃降低土地增值稅常用的途徑。即對于銷售精裝修和包含家電等設(shè)備房屋可進行分次簽訂毛坯房合同和裝修合同，這樣在計算增值率時僅按毛坯房售價作為計稅依據(jù)，實現(xiàn)稅務(wù)籌劃；三是從延遲收入確認入手來延緩稅金繳納時間，獲取稅金的時間價值。即可以考慮利用收取意向金的方式與消費者達成購房協(xié)議，但由于沒有簽訂正式的銷售合同，因此，意向金不能作為預(yù)收款入賬，從而暫緩了收入確認的時間，延遲了稅費資金流出的時間。

4.保有階段的稅務(wù)籌劃策略當(dāng)前在實務(wù)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)作為其長期投資的策略之一。經(jīng)營性物業(yè)主要與寫字樓、商場以及工業(yè)廠房倉庫等相關(guān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)，其關(guān)鍵點就是保有這些經(jīng)營性物業(yè)需要支付較高的納稅成本。那么在實踐中可以采取的降低保有階段納稅成本的措施主要在于經(jīng)營方式的選擇籌劃，即房地產(chǎn)企業(yè)在將自有房屋出租的過程中需要交納增值稅、附加稅、房產(chǎn)稅等。這些稅費在租金總額中占比較高，建議在實務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)可以把欲出租的房產(chǎn)作為一個營業(yè)部，與承租人簽訂合同，招聘承租人作為營業(yè)部的經(jīng)理。營業(yè)部經(jīng)理每年向房地產(chǎn)企業(yè)繳納租金部分的管理費，其余盈虧由經(jīng)理自負，將出租房轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I房產(chǎn)，只需計算繳納房產(chǎn)稅即可，可以減少增值稅及其附加。在實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在清算階段主要涉及土地增值稅的清算。土地增值稅在清算過程中可以采用的稅務(wù)籌劃策略主要是清算單位的選擇，在實踐中對于一個項目的土地增值稅清算，可以把整棟建筑作為清算單位，也可以把底商和普通住宅分開作為清算單位。經(jīng)過測算可以發(fā)現(xiàn)，整棟建筑作為清算單位會在一定程度上減輕企業(yè)的土地增值稅稅負。

四、確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略實施的保障措施

如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中可以實施的稅務(wù)籌劃策略較多，也能夠在一定程度上降低稅費支出金額或者延遲稅費支出的時間。但是，這些籌劃策略的實施必須以由一定的措施來加以保障，才能實現(xiàn)籌劃效果，降低涉稅風(fēng)險：一是企業(yè)必須要有健全的財務(wù)管理組織制度作為保障。即由于稅務(wù)籌劃涉及的企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營管理鏈條的所有環(huán)節(jié)和所有稅種，只有健全的財務(wù)管理組織制度才能具有大局統(tǒng)籌觀，充分調(diào)動各部門和各環(huán)節(jié)的密切配合；二是與稅務(wù)部門做好溝通工作。由于稅務(wù)部門在稅收征管過程中一般具有較高的自由裁量權(quán)，而稅務(wù)籌劃涉及到對稅收法規(guī)的理解問題，因此只有與稅務(wù)部門做好溝通工作，降低其對企業(yè)業(yè)務(wù)實際以及稅務(wù)籌劃理解分歧，才能確?；I劃的合規(guī)合法性和低風(fēng)險性；三是要在企業(yè)內(nèi)部建立風(fēng)險管理系統(tǒng)，即按照風(fēng)險識別、風(fēng)險評估以及風(fēng)險控制的環(huán)節(jié)，構(gòu)建起定性和定量相結(jié)合的風(fēng)險管理系統(tǒng)，來實現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險以及稅收籌劃風(fēng)險進行有效防控。

五、結(jié)語

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負，增加效益的必要手段，但是進行稅務(wù)籌劃也存在一定的涉稅風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的視角分析了其進行稅務(wù)籌劃的重要作用，然后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)實際，提出了一些易于操作、風(fēng)險較低、效果較好的稅務(wù)籌劃策略，并針對這些策略提出一些必要的保障措施，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平的提升有所幫助。

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作者：楊淼 單位：廣州住天下網(wǎng)絡(luò)股份有限公司