金三稅務(wù)下的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建議

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摘要:“金稅三期”管理系統(tǒng)的上線，在很大的程度上限制了房地產(chǎn)增值稅的管理，“金稅三期”有著大量的信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行利用分析把增值稅的管理變得極其的規(guī)矩。不過，作為房地產(chǎn)行業(yè)，怎樣使得企業(yè)的管理系統(tǒng)可以長久的穩(wěn)健運(yùn)行，在最大程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)所需要面臨的管理問題。本文就從“金稅三期”的系統(tǒng)功能為切入點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行深入的探究，提出防范措施，以此，來為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理盡一份力。

關(guān)鍵詞:金稅三期;稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)

一、“金稅三期”管理系統(tǒng)的運(yùn)行背景

“金稅三期”作為依托于網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)信息平臺(tái)，把全部稅種都?xì)w入國、地級(jí)稅收管理系統(tǒng)中，并進(jìn)行相應(yīng)的綜合預(yù)警處理。其能夠全面的整合以及廣泛和深入的利用相關(guān)的信息數(shù)據(jù)資源、并在一定程度上加強(qiáng)稅收征收的管理，進(jìn)一步提高納稅的服務(wù)水平，提高相應(yīng)的行政效率，以此來降低稅收的成本，依法治稅，還可以切實(shí)的保障其稅收收入等。在以上方面，其都發(fā)揮著尤其重要的作用，是不可或缺的部分。

二、金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

因?yàn)椤敖鸲惾凇毕到y(tǒng)工程的不斷推動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益的增多。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，才能在新時(shí)代，讓企業(yè)更好的適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，并以此來確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

(一)定量指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的分析

1．增值稅發(fā)票用量變動(dòng)異常納稅者在開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票的時(shí)候，難以做到月份之間的相應(yīng)均衡。在月份間開具的發(fā)票數(shù)量呈現(xiàn)出波動(dòng)的趨勢(shì)。倘若在某月增值稅的專用發(fā)票數(shù)額突然增加。除了相關(guān)的正常業(yè)務(wù)的波動(dòng)之外，還有很大的概率會(huì)被“金稅三期”系統(tǒng)認(rèn)作是虛假開票的現(xiàn)象。如果當(dāng)奶水人所開具的增值稅專用發(fā)票超過之前月份的百分之三十，又超過之前月份的十份以上，就極有可能會(huì)被系統(tǒng)檢測(cè)和警告。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。2．期末存貨比實(shí)收的資本大倘若納稅者在期末的存貨額超過了實(shí)際收到的資本。就會(huì)被“金稅三期”系統(tǒng)認(rèn)作是生產(chǎn)經(jīng)營存在異常，或許存在庫存商品虛假不真實(shí)的情況。以及建造合同確認(rèn)收入之后卻并沒有把成本轉(zhuǎn)出等等相應(yīng)的問題。稅務(wù)部門就會(huì)對(duì)存貨進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，并深入研究其是否含有收入少記的情況。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。3．納稅者稅負(fù)變動(dòng)異常納稅者在本期的稅負(fù)和之前一期的稅負(fù)相互比較。倘若稅負(fù)的變化前后超過了百分之三十，則有很大的幾率會(huì)被系統(tǒng)認(rèn)為是隱瞞收入，或是進(jìn)項(xiàng)稅取得不夠等風(fēng)險(xiǎn)。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。4．存貨與累積差異幅度異常倘若差異幅度超過百分之五十會(huì)有很大的概率會(huì)被系統(tǒng)認(rèn)為是庫存商品不真實(shí)，以及收入確認(rèn)不及時(shí)等風(fēng)險(xiǎn)。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。5．預(yù)收款項(xiàng)占收入比例大倘若納稅者的預(yù)算款項(xiàng)占據(jù)了全部銷售收入的百分之二十以上，就有很大的幾率會(huì)被系統(tǒng)認(rèn)作存在沒有及時(shí)確定銷售收入的行為。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。6．進(jìn)項(xiàng)高于銷項(xiàng)變動(dòng)率倘若納稅者在進(jìn)項(xiàng)稅額變動(dòng)和銷項(xiàng)稅額變動(dòng)之間的差距占到銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率的百分之十以上，其會(huì)被系統(tǒng)認(rèn)作少計(jì)算收入以及虛假抵扣項(xiàng)稅金額。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

(二)定性的指標(biāo)分析

(1)開具、檢驗(yàn)和核銷，(2)不及時(shí)繳納稅金，(3)項(xiàng)目對(duì)外合同管理中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，(4)違規(guī)取得增值稅專用發(fā)票，(5)換開發(fā)票明細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)，(6)片面的追求高稅率，(7)稅務(wù)系統(tǒng)存在滯留票，(8)發(fā)票抬頭不一致，當(dāng)前存在部分的子公司用集團(tuán)的名義中標(biāo)，子公司只管工程項(xiàng)目，由于業(yè)主的相關(guān)要求等等問題。使得采購的時(shí)候所獲取的發(fā)票抬頭是集團(tuán)企業(yè)的名字，或者是集團(tuán)外部單位的名字，卻往往不是項(xiàng)目部門所屬于的公司法人單位的名字。這會(huì)使得其面對(duì)重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭褂玫牟皇潜締挝坏陌l(fā)票如成本費(fèi)用，屬于不符合規(guī)定的發(fā)票，也就不能夠作為相應(yīng)的稅收憑證。其更不能作為相應(yīng)的稅前扣除的證據(jù)。稅務(wù)部門有充足的證據(jù)可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整以及相應(yīng)的處罰。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。1．代扣代繳的義務(wù)沒有履行到位根據(jù)稅收稅法的規(guī)定，項(xiàng)目部門在工作人員的工資以及施工隊(duì)的工資時(shí)，企業(yè)需要履行一定的足額代扣代繳的義務(wù)。不過在現(xiàn)實(shí)的情況當(dāng)中，出現(xiàn)了部分的問題。①盡管按照了企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打發(fā)工資的，但是沒有進(jìn)行足額的代扣。例如，企業(yè)的轉(zhuǎn)獎(jiǎng)金、相應(yīng)的補(bǔ)貼等等，并沒有合并到當(dāng)個(gè)月份的代扣代繳之中。②存在部分的勞務(wù)施工隊(duì)根據(jù)架子隊(duì)發(fā)放的工資結(jié)算方式，卻沒有進(jìn)行代扣的個(gè)稅。使得已經(jīng)扣交的個(gè)人所得稅因?yàn)楣こ藤Y金的緊張或缺少，長期掛賬，這會(huì)為企業(yè)帶來相應(yīng)的滯納金以及罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力取決于企業(yè)是否能夠建立健全管理體系以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范是否有敏感的意識(shí)。需要對(duì)所存在的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，才能在最大的程度上防范風(fēng)險(xiǎn)。

(一)進(jìn)一步建立健全管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要以“增值稅抵扣鏈條”作為主要的內(nèi)容之一，才能將資金流、實(shí)物流以及票據(jù)作為中心，全面的展開，全面的覆蓋相關(guān)的管理鏈條的診斷。以此在定期內(nèi)全面又系統(tǒng)的收集無論是內(nèi)部還是外部的相關(guān)信息。以此根據(jù)相關(guān)的實(shí)際情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析以及評(píng)估。并進(jìn)一步查找房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理活動(dòng)，以及相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)其涉稅業(yè)務(wù)所存在的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行細(xì)致的梳理。制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)清單，對(duì)流程進(jìn)行切實(shí)的監(jiān)督和防范。進(jìn)一步確定風(fēng)險(xiǎn)管理的相應(yīng)策略和應(yīng)對(duì)措施。對(duì)于較為重大的涉稅業(yè)務(wù)，需要推行相應(yīng)的“法律法規(guī)意見書”的審核形式，對(duì)于那些比較薄弱的環(huán)節(jié)和流程，進(jìn)行全面的管理和控制。這是對(duì)金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)防范措施之一。

(二)合理稅務(wù)籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營改增”之后，會(huì)不斷的出臺(tái)相關(guān)的政策，以此來完善房地產(chǎn)行業(yè)的抵扣鏈條，以此來減輕相應(yīng)的稅負(fù)。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，需要嚴(yán)格的禁止其要求外地的房地產(chǎn)企業(yè)在本地設(shè)定的分公司以及子公司，以此來盡可能的為企業(yè)營造一個(gè)更為公平和開發(fā)的市場環(huán)境。并需要在相應(yīng)的市場和大型的工程項(xiàng)目部增加開設(shè)專門的發(fā)票代開點(diǎn)。為砂石土料銷售的企業(yè)等提供專門開設(shè)發(fā)票的便利。并且進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)購入建筑材料所需要獲得的專業(yè)發(fā)票百分比。以此來作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作人員不斷學(xué)習(xí)，熟悉相應(yīng)政策的能力。識(shí)別相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，進(jìn)一步做好稅務(wù)的籌劃。以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。這是對(duì)金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)防范措施之一。

(三)融洽稅企的關(guān)系

堅(jiān)持“培育稅基、培養(yǎng)稅源”的基本理念，和相應(yīng)的稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)信息交流和聯(lián)系。在不斷的交流中增進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系。需要格外的重視稅務(wù)機(jī)關(guān)在審查以及自查等方面上是否存在有相應(yīng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)測(cè)其風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)給放低產(chǎn)企業(yè)帶來相對(duì)的負(fù)面影響。需要采取相關(guān)的措施，以及根據(jù)之前相關(guān)的案例進(jìn)行分析，做到有理有據(jù)，并提前進(jìn)行防范。以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。這是對(duì)金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)防范措施之一。

四、結(jié)束語

風(fēng)險(xiǎn)和收益始終是相互陪伴而存在的。房地產(chǎn)企業(yè)在追求相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，也需要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。倘若只是盲目的追求效益，而不考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)注定是不能長久的，其會(huì)給企業(yè)帶來不可預(yù)估的影響。而企業(yè)的管理者和負(fù)責(zé)人，特別是財(cái)務(wù)部門的人員，需要站在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度，以一個(gè)更加專業(yè)和客觀的角度去處理相應(yīng)的業(yè)務(wù)。以此，才能在最大程度上防范房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步增加企業(yè)的收益，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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作者:李海潮 單位:北京星華藍(lán)光置業(yè)有限公司