房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略
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1.納稅臨界點籌劃法
我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”?；谝陨弦?guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當(dāng)增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。
2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法
稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。
3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法
房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時如已進(jìn)行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。
4.資金籌措籌劃法
股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險可控制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費用化，從而最大化成本費用。
5.遞延納稅籌劃法
遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當(dāng)于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。
6.會計政策選擇籌劃法
我國會計準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務(wù)結(jié)果也不同。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過合理計提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項目的列支和扣除。
二、結(jié)論
結(jié)合實際情況闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃策略，通過合理選擇，可節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本，提高經(jīng)濟效益和管理水平，有效規(guī)避和防范稅收風(fēng)險，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供有力保障。
作者：卞慧娟 師藝宸 黃夢雪 單位：長安大學(xué)計劃財務(wù)處