個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅收籌劃淺析

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摘要：結(jié)合具體實(shí)例，從利用“滿五唯一”免稅政策、利用直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與免稅政策、利用核定征稅政策、利用不動(dòng)產(chǎn)投資分期納稅政策、利用雙層公司分配股息、增加財(cái)產(chǎn)租賃所得的次數(shù)等方面對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行稅收籌劃，以期有助于納稅人減輕稅收壓力，實(shí)現(xiàn)收益最優(yōu)。

關(guān)鍵詞：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；個(gè)人所得稅；稅收籌劃

金稅四期大數(shù)據(jù)背景下，個(gè)人的收入、社保、財(cái)富等數(shù)據(jù)在稅務(wù)征管系統(tǒng)下處于透明狀態(tài)，避稅的空間大大壓縮，納稅人應(yīng)該如何享受減稅降費(fèi)的紅利，降低個(gè)稅稅負(fù)以實(shí)現(xiàn)最大收益已成為亟待解決的難題。本文擬從下述幾個(gè)方面對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的稅收籌劃進(jìn)行探討。

一、利用“滿五唯一”免稅政策

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。如果納稅人出售的住房滿足上述優(yōu)惠條件，應(yīng)盡量享受該稅收優(yōu)惠政策。需要提醒納稅人的是，上述“5年”的起算點(diǎn)是取得房產(chǎn)證或者繳納契稅之日，因此，納稅人購買房產(chǎn)以后應(yīng)盡快繳納契稅。案例分析1：江軍2016年1月以150萬元購買了家庭第一套住房且當(dāng)月繳納了契稅，2022年2月，江軍計(jì)劃購買家庭第二套住房并出售第一套住房。關(guān)于家庭住房的換購，江軍有兩套方案可供選擇：方案一：江軍先購置第二套住房，待搬家以后再以250萬元轉(zhuǎn)讓第一套住房。則江軍轉(zhuǎn)讓第一套住房應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝（250－150）×20%＝20（萬元）。方案二：江軍先以250萬元轉(zhuǎn)讓第一套住房，臨時(shí)租房安置家具，再購買第二套住房。則江軍轉(zhuǎn)讓第一套住房可以享受免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。通過籌劃，江軍選擇方案二少繳納個(gè)稅20萬元。案例分析2：秦大爺?shù)钠拮尤ナ蓝嗄?，名下僅有一套住房，該住房為2011年購置，購買價(jià)格為75萬元，目前市場(chǎng)價(jià)格為275萬元。秦大爺計(jì)劃將該套住房轉(zhuǎn)讓給獨(dú)生兒子，未來由其子再將該套住房轉(zhuǎn)讓。秦大爺有兩套方案可供選擇：方案一：秦大爺將該套住房贈(zèng)與其兒子，三年后再由其子將該住房以350萬元出售。則秦大爺將該套住房贈(zèng)與其子可以享受免稅政策，秦大爺?shù)膬鹤映鍪墼撟》繎?yīng)繳納個(gè)人所得稅=（350－75）×20%＝55（萬元）。方案二：秦大爺將該套住房以275萬元的價(jià)格賣給其子，三年后，其子再將該套住房以350萬元出售。則秦大爺將該套住房賣給其獨(dú)子可以享受免稅政策，秦大爺?shù)膬鹤映鍪墼撟》繎?yīng)繳納個(gè)人所得稅=（350－275）×20%=15（萬元）。由此可見，納稅人選擇方案二可減稅40（55－15）萬元。

二、利用直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與免稅政策

房產(chǎn)贈(zèng)與非直系親屬，納稅負(fù)擔(dān)幾乎等同于買賣，而無償贈(zèng)與直系親屬，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)稅。房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人，不征收個(gè)稅。因此，納稅人籌劃節(jié)稅時(shí)，建議考慮如何享受直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與免稅政策。案例分析3：金美準(zhǔn)備將一套住房贈(zèng)與其外甥，已知該套住房為金美5年前以180萬元購買，目前的市場(chǎng)價(jià)格為320萬元。金美有兩套方案可供選擇：方案一：金美直接將該套住房贈(zèng)與其外甥。則金美的外甥需要繳納個(gè)人所得稅=（320－180）×20%=28（萬元）。方案二：金美將該套住房贈(zèng)與其妹妹，其妹再贈(zèng)與兒子。則金美將該套住房贈(zèng)與其妹妹可以享受免稅優(yōu)惠，其妹妹再贈(zèng)予其子（即金美的外甥）也可以享受免稅優(yōu)惠。通過籌劃，金美選擇方案二可減輕個(gè)稅稅負(fù)28萬元。案例分析4：馮海準(zhǔn)備將一套住房贈(zèng)與其侄女，已知該套住房為馮海5年前以120萬元購買，目前的市場(chǎng)價(jià)格為230萬元，馮海的哥哥（即馮海侄女的父親）已經(jīng)去世，馮海的侄女目前為32周歲。馮海有兩套方案可供選擇：方案一：馮海直接將該套住房贈(zèng)與其侄女。則馮海的侄女需要繳納個(gè)人所得稅=（230－120）×20%=22（萬元）。方案二：馮海將該套住房的永久使用權(quán)贈(zèng)與其侄女并辦理公證，同時(shí)設(shè)立一份公證遺囑，待馮海百年之后，將該套住房遺贈(zèng)給其侄女。則馮海將該套住房的永久使用權(quán)贈(zèng)與其侄女不需要繳納個(gè)稅，馮海去世后將該套住房遺贈(zèng)給其侄女，其侄女可以享受免稅優(yōu)惠。由此可見，馮海選擇方案二可減輕個(gè)稅稅負(fù)22萬元。

三、利用核定征稅政策

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定，納稅人出售住房，如果未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征稅。因此，假如納稅人轉(zhuǎn)讓購買年限較久、升值較高的房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)的購買信息往往不太明確，納稅人可以考慮申請(qǐng)核定征收個(gè)稅。案例分析5：林玲20年前以55萬元購置一套房產(chǎn)，目前準(zhǔn)備以180萬元出售。已知當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)并不掌握林玲購置房產(chǎn)的成本信息。林玲有兩套方案可供選擇：方案一，按照實(shí)際成本計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；方案二，未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照3%的比率核定征收個(gè)人所得稅。請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃。方案一：按照實(shí)際成本計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。則林玲需要繳納個(gè)人所得稅=（180－55）×20%=25（萬元）。方案二：未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照3%的比率核定征收。則林玲需要繳納個(gè)人所得稅=180×3%＝5.4（萬元）。由此可見，林玲選擇方案二可減稅19.6（25－5.4）萬元。

四、利用不動(dòng)產(chǎn)投資分期納稅政策

個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)讓收入按評(píng)估后的公允價(jià)值確定，扣除非貨幣性資產(chǎn)原值和合理稅費(fèi)后的余額作為應(yīng)納稅所得額。個(gè)人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的期限為發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)。如果納稅人繳稅確實(shí)有困難的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)分期繳納，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個(gè)公歷年度內(nèi)分期繳納個(gè)人所得稅。納稅人在使用自有不動(dòng)產(chǎn)投資創(chuàng)辦公司時(shí)，利用不動(dòng)產(chǎn)投資分期納稅政策可得到遞延納稅的好處。案例分析6：韓朝陽計(jì)劃將一套店鋪投資設(shè)立一家有限責(zé)任公司，已知該店鋪5年前以300萬元購置，目前的市場(chǎng)價(jià)為450萬元。韓朝陽有兩個(gè)方案可供選擇：方案一：在店鋪過戶時(shí)一次性繳納個(gè)人所得稅。則韓朝陽需要繳納個(gè)人所得稅=（450－300）×20%=30（萬元）。方案二：在店鋪過戶時(shí)分五年繳納個(gè)人所得稅，前四年僅象征性繳納100元稅款。則韓朝陽相當(dāng)于30萬元的稅款可以延期五年繳納。假設(shè)五年貸款年利率為5%，方案二比方案一節(jié)稅＝30×5%×5＝7.5（萬元）。

五、利用小微企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)

個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)適用的稅率是20%，目前利潤100萬元以下的小微企業(yè)適用的所得稅稅率僅為2.5%，因此，如能在最初投資時(shí)即設(shè)立雙層公司，由上層小微企業(yè)作為轉(zhuǎn)讓股權(quán)的主體，就可以享受小微企業(yè)的低稅率政策，以最大程度地減輕個(gè)人所得稅稅負(fù)。案例分析7：劉唯若干年前投資80萬元持有菜菜農(nóng)業(yè)有限公司10%的股權(quán)，現(xiàn)劉唯準(zhǔn)備以160萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該10%的股權(quán)。請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃。方案一：劉唯預(yù)先未進(jìn)行稅收籌劃。則劉唯應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅=（160－80）×20%=16（萬元）。方案二：劉唯在投資菜菜農(nóng)業(yè)公司時(shí)采取雙層公司結(jié)構(gòu)。即劉唯先投資設(shè)立正新公司，再由正新公司投資80萬元持有菜菜農(nóng)業(yè)公司10%的股權(quán)，現(xiàn)正新公司以160萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該10%的股權(quán)。則正新公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅=（160－80）×12.5%×20%=2（萬元）。由此可見，劉唯選擇方案二可減稅14（16－2）萬元。

六、利用雙層公司分配股息

個(gè)人取得股息需要繳納20%的個(gè)人所得稅，而公司從公司取得股息屬于免稅所得，不繳納企業(yè)所得稅。不少被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公司中都有較大數(shù)額的未分配利潤，如能利用雙層公司的結(jié)構(gòu)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前將未分配利潤分配至上一層公司，就可以降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，從而降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅。案例分析8：邵風(fēng)于10年前投資50萬元?jiǎng)?chuàng)辦了科訊公司，為減輕稅收負(fù)擔(dān)，科訊公司10年的利潤均未分配，目前已經(jīng)累計(jì)達(dá)到500萬元?，F(xiàn)邵風(fēng)準(zhǔn)備將該公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬元。請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃。方案一：邵風(fēng)預(yù)先未進(jìn)行稅收籌劃。則邵風(fēng)需要繳納個(gè)人所得稅=（600－50）×20%=110（萬元）。方案二：邵風(fēng)在10年前即創(chuàng)辦雙層公司，即先投資55萬元?jiǎng)?chuàng)辦飛科公司，飛科公司再投資50萬元設(shè)立科訊公司。則飛科公司在轉(zhuǎn)讓科訊公司之前，可以將科訊公司500萬元的未分配利潤分配至飛科公司。由此，飛科公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)可以降低至100萬元。飛科公司需要繳納企業(yè)所得稅=（100－50）×12.5%×20%=1.25（萬元）。邵風(fēng)投資其他公司也通過飛科公司進(jìn)行，這樣就可以將所有投資利潤均留在飛科公司層面。通過稅收籌劃，選擇方案二可減稅108.75（110－1.25）萬元。

七、利用股權(quán)代持實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的

個(gè)人轉(zhuǎn)讓所持有的股權(quán)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納個(gè)稅，而個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)所取得的收益權(quán)不需要繳納個(gè)人所得稅。納稅人可以考慮利用股權(quán)代持的方式實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，待時(shí)機(jī)合適時(shí)再實(shí)際轉(zhuǎn)讓股權(quán)。案例分析9：鮑云持有云頂公司20%的股權(quán)，該筆股權(quán)的投資成本為70萬元，目前對(duì)應(yīng)的公司凈資產(chǎn)為140萬元。鮑云準(zhǔn)備以140萬元轉(zhuǎn)讓給張青，請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃。方案一：鮑云預(yù)先未進(jìn)行稅收籌劃。則鮑云應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅=（140－70）×20%=14（萬元）。方案二：鮑云與張青簽訂股權(quán)代持協(xié)議，鮑云作為名義股東，張青作為實(shí)際出資人，鮑云將該20%股權(quán)的一切權(quán)利均委托張青代為行使，同時(shí)將股權(quán)質(zhì)押給張青。為此，張青向鮑云支付140萬元。張青每年取得云頂公司的分紅。若干年后，因云頂公司經(jīng)營不善，出現(xiàn)虧損，該公司20%股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)僅為77萬元。此時(shí)，鮑云再將該筆股權(quán)以77萬元的名義價(jià)格（實(shí)際不需支付任何價(jià)款）轉(zhuǎn)讓給張青，鮑云應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=（77－70）×20%=1.4（萬元）。通過稅收籌劃，選擇方案二可減稅12.6（14－1.4）萬元。

八、利用個(gè)人技術(shù)出資的遞延納稅優(yōu)惠

根據(jù)《關(guān)于完善股權(quán)激勵(lì)和技術(shù)入股有關(guān)所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕101號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人將技術(shù)成果作為投資入股到境內(nèi)居民企業(yè)，如果被投資企業(yè)以股票（權(quán)）的形式支付對(duì)價(jià)，則個(gè)人既可以按照現(xiàn)行稅收政策繳納個(gè)稅，也可通過遞延納稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行節(jié)稅?？傊?，在上述情形下，納稅人應(yīng)當(dāng)盡量選擇個(gè)人技術(shù)出資，以達(dá)到遞延納稅的稅收籌劃目標(biāo)。案例分析10：徐教授取得一項(xiàng)專利，估值600萬元，成本60萬元。徐教授準(zhǔn)備將該項(xiàng)專利投資入股寶瑞生物公司，以發(fā)揮其社會(huì)效益。徐教授有三種方案可供選擇：方案一：將該項(xiàng)技術(shù)投資入股寶瑞生物公司，在當(dāng)期繳納個(gè)人所得稅。則徐教授需要在當(dāng)期繳納個(gè)人所得稅=（600－60）×20%=108（萬元）。方案二：將該項(xiàng)技術(shù)投資入股寶瑞生物公司，選擇五年分期繳納個(gè)人所得稅。則徐教授在當(dāng)期不需要繳納個(gè)人所得稅，只需要在第五年繳納108萬稅款即可。假設(shè)五年貸款年利率為5%，方案二比方案一節(jié)稅=108×5%×5=27（萬元）。方案三：將該項(xiàng)技術(shù)投資入股寶瑞生物公司，選擇遞延納稅優(yōu)惠。只要教授不轉(zhuǎn)讓該公司的股權(quán)，可以一直不繳納個(gè)人所得稅。通過籌劃，方案三比方案一減輕個(gè)人所得稅稅負(fù)108萬元，比方案二減輕個(gè)人所得稅稅負(fù)27萬元。

九、拍賣物品選擇核定征稅

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范個(gè)人取得拍賣收入征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕38號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人財(cái)產(chǎn)拍賣所得，如果納稅人不能提供合法、完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能合理、正確地計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值的，個(gè)人所得稅按照轉(zhuǎn)讓收入額的3%征收率計(jì)算繳納。此外，假如個(gè)人所擁有的拍賣品增值較高且稅務(wù)機(jī)關(guān)并不掌握拍賣品的成本，納稅人可以選擇核定征稅。案例分析11：程城酷愛收藏，若干年前在澳門以8萬元購得一幅古畫?，F(xiàn)程城通過拍賣的方式將該幅古畫以150萬元出售。程城有兩種納稅方案可供選擇。方案一：提供在澳門購買古畫的成本憑證。程城應(yīng)按實(shí)際所得繳納個(gè)稅=（150－8）×20%=28.4（萬元）。方案二：未提供在澳門購買古畫的成本憑證，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征稅。程城應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=150×3%=4.5（萬元）。由此可見，方案二比方案一減稅23.9（28.4－4.5）萬元。

十、增加財(cái)產(chǎn)租賃所得的次數(shù)

財(cái)產(chǎn)租賃所得的費(fèi)用扣除實(shí)行定額與定率相結(jié)合的方法，如果能將財(cái)產(chǎn)租賃所得多分幾次，使得每次財(cái)產(chǎn)租賃所得均低于4000元，可以起到節(jié)稅的效果。案例分析12：宋非將超市的二層對(duì)外出租，年租金為32.4萬元。宋非有兩個(gè)方案可供選擇：方案一：將超市二層整個(gè)出租給新星公司，月租金為2.7萬元。則宋非每月應(yīng)納個(gè)人所得稅=27000×（1－20%）×20%=4320（元）。方案二：將超市二層出租給9家個(gè)體工商戶，每家每月租金為3000元。則宋非每月應(yīng)納個(gè)人所得稅=（3000－800）×20%×9=3960（元）。由此可見，方案二比方案一每月減稅360（4320－3960）元。本文從10個(gè)方面通過12個(gè)案例分析總結(jié)了個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的稅收籌劃。需要強(qiáng)調(diào)的是，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分把握國家的政策法規(guī)和稅收籌劃技巧，突破固有思維，拒絕野蠻避稅，從而切實(shí)降個(gè)人所得稅稅收負(fù)擔(dān)。

作者:彭新媛 單位:山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院