物業(yè)企業(yè)稅收籌劃要點探究

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摘要：稅收籌劃有其存在的必然性，同時對于物業(yè)企業(yè)內財務管理而言具有極為重要的意義。在實際工作開展過程中，借助科學合理的手段制定稅收籌劃方案，從而有助于推動物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，有效的稅收籌劃方法有利于提升企業(yè)實際效益。但就物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作實行現(xiàn)狀來看，依舊存在不足之處，通過對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作進行研究，探索有效的方法優(yōu)化現(xiàn)行財務管理制度，進而為物業(yè)企業(yè)的運營發(fā)展奠定良好基礎。

關鍵詞：物業(yè)企業(yè)；稅務籌劃

引言

根據(jù)我國出臺的《物權法》，其中表明業(yè)主可選擇自行管理物業(yè)模式，也可以委托服務企業(yè)方式進行管理，但隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，進一步促進了城市化建設進程，面對生活節(jié)奏逐漸加快的生活模式，一旦物業(yè)出現(xiàn)問題，其業(yè)主無法在第一時間內進行解決，且自身缺乏專業(yè)技能，因此，大多情況下，物業(yè)管理工作都是交由其物業(yè)服務企業(yè)。繼“營改增”、新會計準則的實行，多數(shù)企業(yè)開始實施稅收籌劃，尤其是對于物業(yè)管理企業(yè)，營改增稅制是一項利弊雙存的改革活動，只有通過優(yōu)化稅收籌劃，才能達到規(guī)避風險，獲得最大化實際效益的目的。

一、稅收籌劃理念分析

（一）稅收籌劃基本內涵

不論是國外還是國內，都對稅收籌劃內涵展開了深度的分析，從其分析的視角來看，雖然提法有所不同，但主要內容具有相似處，都是將稅收籌劃作為企業(yè)的一項運營活動，在以遵循稅收相關法律法規(guī)為前提條件，提前規(guī)劃安排促使現(xiàn)代企業(yè)實現(xiàn)效益最大化，進而為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益及價值。因此，稅收籌劃可理解為：納稅人在遵循相關法律的前提下，將稅收政策及法律法規(guī)視為導向，以效益最大化為目標，在事前選擇最合適的稅收籌劃方案處理企業(yè)日常運營的手段。根據(jù)稅收籌劃的內容，具備合法性、籌劃性及目的性的特征。

（二）物業(yè)企業(yè)稅收籌劃必要性分析

“營改增”的推行，主要是早期我國政府部門為了緩解現(xiàn)代企業(yè)稅務壓力而實行的，而物業(yè)管理企業(yè)作為特殊性服務企業(yè)，在城市建設進程中，尤其是在人們日常生活中，具有有效的保障服務效用。繼“營改增”稅收政策的全面實行，對物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生極大的影響。加之我國相關政策有明確規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代收的各項費用不計征營業(yè)稅。此外，物業(yè)企業(yè)安置下崗員工及退伍軍人，也可獲得一定的優(yōu)惠。因此，面對當前發(fā)展形勢，物業(yè)企業(yè)應當就相關稅收政策進行分析，合理權衡利弊，進而全面實行稅收籌劃，找到約束企業(yè)自身發(fā)展的關鍵點，從而有助于優(yōu)化管理水平，實現(xiàn)實際效益最大化。

二、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀分析

（一）稅收風險問題

繼“營改增”實行后，部分物業(yè)企業(yè)主要在發(fā)票的使用及取得層面上出現(xiàn)稅收風險問題。第一，發(fā)票抵扣問題。例如：某物業(yè)管理企業(yè)由一般納稅人可收取增值稅發(fā)票進行抵扣，但在收取增值稅專用發(fā)票時需要辨別其真?zhèn)?，以及事先對開具發(fā)票企業(yè)是否正規(guī)進行判斷，確保收款人與開具發(fā)票人保持一致，專票開具后，部分單位會選擇由關聯(lián)企業(yè)付款，造成付款人與發(fā)票抬頭不一致，企業(yè)抵扣時出現(xiàn)無法抵扣進項稅款，無形中增加稅款；第二，供應商開票問題。物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品采購途徑多是在市場中進行，大多數(shù)是小規(guī)模納稅人，不能開具出專用發(fā)票，進而引發(fā)風險；然而，一旦選擇在稅務機關開具專票會增加其成本。同時，地方的稅務機關也需針對物業(yè)管理企業(yè)納稅、發(fā)票存在的問題作出風險評估，之后由企業(yè)自身進行核查、改善。

（二）財務管理問題

“營改增”的推行，主要是為了促使物業(yè)企業(yè)緩解稅收壓力，提升自身發(fā)展能力?；凇盃I改增”前的營業(yè)稅模式，物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)費用的收取多是按照總數(shù)額5%的稅率進行繳納；“營改增”在正式推行后，如果物業(yè)管理企業(yè)是小規(guī)模納稅人，征收率為3%，相比于原有模式下其稅負下降率超出40%；如果物業(yè)管理企業(yè)是一般納稅人，所收取費用的適用率為6%，結合相關原理，在不考慮進項稅款抵扣下上升其稅負至0.66百分點。只有合理實行稅收籌劃，企業(yè)在“營改增”實行后稅負也可低于原有稅負。

（三）運營發(fā)展問題

目前，部分物業(yè)企業(yè)管理模式多是傳統(tǒng)的“四?！蹦Ｊ剑渲饕杖∥飿I(yè)費。通過區(qū)別住宅與非住宅，針對住宅小區(qū)推行包干制；而非住宅區(qū)根據(jù)所簽合同以月、季度、半年付清款項。例如：從2015年開始，多小區(qū)內部出現(xiàn)費用收取難度增加，業(yè)主不滿意程度增加的情況，相應住宅小區(qū)項目增長幅度呈緩慢狀，因此在2016年住宅項目的增長數(shù)明顯下降，所占比例也僅達到總項目的13.4%。例如：某地區(qū)多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)開始實行“互聯(lián)網(wǎng)+”，主要為了向業(yè)主提供更為優(yōu)質的服務，提升滿意度。但某一物業(yè)管理企業(yè)以資金緊缺、成本過大為理由，并未拓展自身主營業(yè)務，甚至對全新業(yè)務理解出現(xiàn)誤差。

（四）稅務問題

物業(yè)管理企業(yè)與我國其他現(xiàn)代企業(yè)大致相同，就稅收籌劃實行方面仍舊處于初步發(fā)展階段。一方面，企業(yè)稅務申報流程極為復雜，加之物業(yè)管理企業(yè)具有房地產(chǎn)與服務業(yè)的性質，財務人員之間關系不清晰，造成部分物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃意識薄弱化；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)內賬務繁雜，配合度高，進而導致相關人員的實際工作中，無法及時適應；此外，部分企業(yè)稅收籌劃人員對相關政策缺乏關注，過于盲目性的繳納稅款，進而造成繳納費用增多，無形中增加企業(yè)成本。

三、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）完善稅收籌劃方面機制

由于物業(yè)管理企業(yè)所涉及面廣、工作形式復雜化，需全方位考慮到企業(yè)的屬性，完善稅務籌劃制度內容，積極引導其構建有效的內部稅收籌劃機制，就增值稅納稅范圍、種類、分工、具體流程、方法等內容進行完善，落實到位責任制。在具體實行過程中強化監(jiān)管力度，對于不同項目列出明細，進而構建收支明確化的兩條線，清晰劃分界定，根據(jù)相關政策、企業(yè)實際運營性質、范疇作出動態(tài)化調整，從而促使企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃的動態(tài)化管理模式，在最大程度降低成本的同時，有效提升企業(yè)實際效益。

（二）稅收籌劃貫穿于物業(yè)管理企業(yè)財務管理中

稅收籌劃作為財務管理工作的重要組成內容，不僅僅是指一個名詞或者行為?？傮w來說，財務管理工作包含了稅收籌劃，然而在制定相關規(guī)劃中除了需要考慮到企業(yè)稅收成本以外，還需要計劃執(zhí)行中引發(fā)的一系列反應，例如需對增加費用與縮減收益展開全面性考慮。因此，為了保障物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展，應當全面性、綜合性考慮實行稅收籌劃的實際意義及價值，促使企業(yè)實現(xiàn)既定財務管理目標。此外，物業(yè)企業(yè)在實行稅收籌劃過程中需要貫徹落實于財務管理工作的全過程。在制定、研究部分稅收籌劃方案中具有可行性，可見所關注的事項也具有一定的緊密聯(lián)系及經(jīng)濟性特征。在實際運行中，往往無法真正落實相關經(jīng)濟活動，因此，物業(yè)企業(yè)需要對稅收籌劃工作中的稅負及實際效益進行全面性考慮。在實際開展稅收籌劃工作中，應當以多方位、多層次的視角出發(fā)看待稅負，其側重點不能僅置于部分稅種，只有全面分析成本與實際收益，才能確保物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作的有效性。同時，將顯性成本與隱性成本視為財務管理的重要內容，注重兩者之間的區(qū)別與實際價值，例如：隱性成本將籌劃成本作為主要內容，在實行稅收籌劃中，需重點關注特定期間內容貨幣的價值波動，從而防止因降低稅負導致企業(yè)后續(xù)運營風險加大。

（三）納稅人身份選擇

關于物業(yè)企業(yè)確定增值稅率，與納稅人身份選擇具有緊密的聯(lián)系。從當前物業(yè)企業(yè)的實際情況而言，主要成本包含了職工薪資、物業(yè)共用位置、公用設施維修、清潔費用、綠化費用、區(qū)域管理費用等。從中可見，所產(chǎn)生的費用與人工都相關，相對物資的采購較少，進而帶來的進項稅不足，面對這種情況，一旦物業(yè)管理企業(yè)所服務小區(qū)是小規(guī)模、物業(yè)費較低，如果低于500萬元，可選擇小規(guī)模納稅人征收方法，相應的增值稅繳納值較低。

（四）提升稅收籌劃專業(yè)隊伍的管理水平

應當就我國“營改增”方面的政策內容展開積極學習，充分結合企業(yè)實際情況，注重對專業(yè)員工的引進、培養(yǎng)工作，對比分析不同政策之間的差異，進一步提升企業(yè)財務人員稅收籌劃意識，根據(jù)物業(yè)管理的運營性質，從思想與具體行為層面全面性提升其專業(yè)技能及素養(yǎng)，不斷改善其中存在的風險，就相關政策展開深度研究，促進交流溝通力度，從而有助于物業(yè)企業(yè)提出有效規(guī)避各項收入風險的策略。

（五）在租賃費用與稅收籌劃工具使用研發(fā)方面展開探索

一方面，就物業(yè)管理企業(yè)的各項收入來源及具體費用需根據(jù)其內容進行分類，其中雖然有多數(shù)項目被納入企業(yè)賬戶，但這類項目屬于代收和支出范圍，因此需要進行精細化、明確的劃分，完全從企業(yè)增值稅費用中脫離出，從而不僅對明確納入增值稅范圍的項目進行更為具體的劃分，而且有利于促進物業(yè)企業(yè)繼“營改增”后實現(xiàn)稅收籌劃的動態(tài)化管理；另一方面，企業(yè)需要就稅收籌劃實行中全新的工具及方法進行探索，利用現(xiàn)代信息化技術、專業(yè)軟件，從而優(yōu)化提升稅收籌劃工作效率及質量，規(guī)避誤差發(fā)生，甚至可以選擇外包合作手段，選擇與專業(yè)的稅務事務所合作，從而有助于降低相應成本，提升稅收籌劃水平，緩解企業(yè)稅負壓力。

四、結語

綜上所述，隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國現(xiàn)有市場經(jīng)濟體系也更為完善，面對嚴峻化的市場環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)想要獲得一定的市場份額，需提升自身核心競爭力。同時，物業(yè)企業(yè)在保障自身效益、實現(xiàn)戰(zhàn)略化目標過程中將稅收籌劃視為有力保障，以科學合理的財務管理手段幫助企業(yè)實現(xiàn)既定預期目標，而國家在進行宏觀調控時，稅收籌劃的應用，不僅能夠推動物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而且能夠促使物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)效益最大化。

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作者:劉釗 單位:金碧物業(yè)有限公司哈爾濱分公司