房屋租賃業(yè)稅收征管加強建議
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近年來，房屋租賃業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟增長點，充分調(diào)研預(yù)估房屋租賃業(yè)稅收征管可能遇到的問題，是對稅務(wù)部門適應(yīng)稅制改革的要求。本文從分析稅務(wù)部門房屋租賃業(yè)稅收征管存在的主要問題入手，提出相關(guān)管理建議。
一、房屋租賃業(yè)稅收征管的主要問題
1.稅制亟待完善，稅收負擔(dān)較重。一是涉及稅種較多。根據(jù)稅法規(guī)定，房屋出租取得租賃收入涉及的稅費種類比較多，應(yīng)繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費。二是房屋租賃名義稅負偏高。各種稅費的征收率：增值稅為5%、個人所得稅為20%、房產(chǎn)稅為12%，綜合計算超過20%。由于房屋租賃業(yè)名義稅率高，過高的稅負使納稅人難以承受，想方設(shè)法逃避納稅，加大了征管工作難度，稅收政策執(zhí)行較難。三是計算較為復(fù)雜?；诜课葑赓U業(yè)稅收涉及的相關(guān)稅種較多，加上減稅降費政策，計算非常復(fù)雜，業(yè)務(wù)能力一般的稅務(wù)人員也難以準確計算，無形中增加了稅收征收的難度。
2.涉稅信息分散，稅源掌握困難。根據(jù)《租賃房屋治安管理規(guī)定》（公安部令第24號）第六條規(guī)定，私有房屋出租的、單位房屋出租的，要到房屋所在的派出所申請登記。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》有關(guān)規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案證明，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。但在實際工作中，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋出租基本上沒有納入這些部門的監(jiān)管范圍。稅務(wù)機關(guān)所掌握的出租房屋信息，主要來源于納稅人自行申報，這些信息只是大量出租房屋信息中的某一小部分。若通過逐戶清查來掌握出租房屋信息，僅憑稅務(wù)機關(guān)現(xiàn)有的人力、物力，在實際工作中難以實現(xiàn)。同時，房屋出租稅收征收成本高，征收效率低下。稅務(wù)機關(guān)對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，加之監(jiān)控手段落后，造成了許多出租戶游離于稅收監(jiān)管之外，稅務(wù)機關(guān)收集的房屋租賃信息少之又少。
3.納稅意識不強，違法成本較低。從總體上來講，目前通過實施金稅三期工程，特別是以票管稅管理制度的實施，普遍提高了納稅人的納稅意識。而在難以用發(fā)票管理的領(lǐng)域，我國公民的自覺納稅意識還不強，稅收遵從度仍不高，房屋租賃業(yè)稅款的征收，不在以票管稅的范圍之內(nèi)。目前，很多房屋租賃方和承租方在租賃活動中不使用發(fā)票。不少承租人由于礙于出租方情面，或者害怕出租人將稅負轉(zhuǎn)嫁給自己等原因，往往在支付租金時不向出租人索取發(fā)票。為了達到少繳稅款的目的，有的納稅人制訂陰陽合同等方式逃避繳納稅款；有的租賃雙方不簽訂租賃合同，對租賃關(guān)系和租金進行口頭約定，不交稅款；有的名為聯(lián)營，實為出租，即出租人與承租人簽訂聯(lián)合經(jīng)營合同，對外的名義是聯(lián)營，而實際上則是租賃關(guān)系。另外，還有一些納稅人采取更改合同當(dāng)事人的方式逃避納稅。即通過將不在本地常住的個人作為租賃合同出租方的方式，使稅務(wù)機關(guān)在征收時找不到納稅人。再加上出租房屋納稅人普遍存在“法不責(zé)眾”的心理，習(xí)慣于找熟人托關(guān)系，偷逃稅收無所顧忌，即使被稅務(wù)機關(guān)查處，房屋租賃業(yè)偷逃稅按照稅法規(guī)定處理的案例非常少有。
4.缺乏協(xié)調(diào)機制，征管力度不夠。一是各政府部門協(xié)作機制不完善。據(jù)了解，許多地方的房屋租賃活動未納入政府管理范圍，房屋租賃市場缺乏有效監(jiān)督和管理。不少地方與房屋租賃管理有關(guān)的部門，如公安、房管、市場監(jiān)督等部門沒有與稅務(wù)機關(guān)建立行之有效的協(xié)作機制，未能形成齊抓共管的合力，無形中增大了房屋租賃業(yè)的管理成本。二是房屋租賃中介力量尚待發(fā)揮。新形勢下，房屋租賃中介經(jīng)營比較活躍，生意比較紅火。有的地方實行出租房屋稅收委托房屋租賃中介代征，由于沒有建立起強有力的激勵機制、體制予以保障，也并未獲得理想成效。三是在房屋租賃業(yè)稅收的收繳上，稅務(wù)部門移交的案件數(shù)量非常少，司法機關(guān)介入也不夠，對房屋租賃業(yè)稅收違章違法行為處罰力度不到位。
1.完善制度設(shè)計，規(guī)范稅款征收。一是合并稅種。將房屋租賃業(yè)稅收管理涉及的增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并征收，涉及房屋租賃的增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅法定不再單獨申報。二是定率征收。對房屋租賃業(yè)實行綜合征收率的征收管理辦法，設(shè)計合理的房屋租賃業(yè)稅收綜合征收率，建議選擇在10%-15%之間。三是動態(tài)管理。充分考慮房屋租賃業(yè)收益市場的實際情況，對于綜合征收率采取動態(tài)調(diào)整，使得稅負水平和房屋租賃業(yè)收益相匹配。四是分類施策。對企業(yè)、單位出租房屋的，個人將自住房屋、私有房屋出租的，以及房屋中介企業(yè)等，實施不同的征收方法。鼓勵財務(wù)核算規(guī)范的企業(yè)、房屋租賃中介按照現(xiàn)行稅法自行計稅申報，不實施綜合核定征收率征收。
2.加強平臺建設(shè)，強化信息交換。一是強化信息采集。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對當(dāng)?shù)胤课莩鲎鈶艏敖?jīng)營等情況逐一進行調(diào)查摸底，并將全部信息數(shù)據(jù)輸入計算機，建立征管檔案信息庫，這樣可以徹底解決納稅人難找的問題，實現(xiàn)納稅人信息動態(tài)管理。二是加強信息交換。按照建設(shè)部門制定的房屋租賃管理辦法，要求租賃雙方必須簽訂統(tǒng)一的租賃合同并報稅務(wù)機關(guān)備案；市場監(jiān)督部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，要求承租經(jīng)營的企業(yè)和個人須提供房屋租賃合同等有關(guān)資料，并定期向稅務(wù)機關(guān)通報情況；房管部門對從事房屋租賃的單位和個人按照規(guī)定核發(fā)房屋出租許可證書，并及時與稅務(wù)機關(guān)溝通信息；公安部門定期與稅務(wù)機關(guān)交換出租房屋動態(tài)信息。三是加快涉稅信息交換平臺建設(shè)。爭取地方政府支持，加強與房管部門協(xié)作，拓展房管部門房地產(chǎn)信息系統(tǒng)功能，通過信息平臺開展房屋租賃業(yè)涉稅信息的信息交換、比對、傳遞和反饋，提高工作效率。
3.提高納稅意識，強化征收管理。一是加強政策宣傳。運用“明白紙”、網(wǎng)絡(luò)、自媒體等多種形式按照稅法相關(guān)具體規(guī)定，將征稅范圍、納稅人、稅率、應(yīng)納稅額及計算方法等主要內(nèi)容印發(fā)給房屋租賃業(yè)納稅人。二是加強納稅輔導(dǎo)。通過召開稅收政策法規(guī)輔導(dǎo)會，舉辦稅收專題講座等方法，搞好專業(yè)性宣傳，及時解答房屋租賃業(yè)納稅人關(guān)注的重點和熱點問題。三是提高思想認識。房屋租賃業(yè)納稅人要從根本上轉(zhuǎn)變稅務(wù)機關(guān)管理不嚴而不積極繳納的錯誤觀點。四是加大打擊力度。嚴格執(zhí)行《稅收征管法》有關(guān)規(guī)定，定期開展房屋租賃業(yè)稅收專項治理，公開典型案例，加強反面宣傳，產(chǎn)生震懾效應(yīng)。
4.強化部門協(xié)作，建立長效機制。一是聯(lián)手制定管理制度。爭取地方政府的支持，與公安、城建等相關(guān)部門聯(lián)手制定管理制度，對房屋租賃市場實施規(guī)范化管理。二是建立協(xié)稅護稅機制。對無證出租房屋者，應(yīng)由公安、房管等管理部門進行處罰。同時，對不能提供《房屋租賃合同》和租金結(jié)算發(fā)票的租賃者，由稅務(wù)機關(guān)按照《稅收征管法》和《發(fā)票管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定進行處罰，以全面規(guī)范房屋租賃市場。三是實施專項管理。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門，通過實施稅源調(diào)查、加強納稅專項評估等方式對租賃業(yè)實施專項管理，以此強化房屋租賃行為的稅收征管。四是建立委托代征體系。依法委托房地產(chǎn)管理、街道辦事處、社區(qū)及房屋租賃中介等部門代征房屋租賃稅款，由財政部門依法返還手續(xù)費作為代征費用。同時，建立激勵機制，引導(dǎo)出租方借助代征單位積極開展房屋租賃業(yè)的稅收申報繳納。
作者：王理生