談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃問題

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摘要：隨著國家改革開放的步伐加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)趁著發(fā)展機遇迅速增長擴大，成為我國支柱性行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于國家經(jīng)濟增長，銀行體系發(fā)展和就業(yè)、消費增長都有著重要的意義。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點，導(dǎo)致其在項目規(guī)劃到項目結(jié)算的整個期間都存在稅收籌劃的空間，而通過稅收籌劃降低賦稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)營利潤的重要措施。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃問題出發(fā)，淺談在當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；籌劃措施

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十個年頭，房地產(chǎn)開發(fā)市場的巨大利潤吸引了一大批市場參與者，導(dǎo)致市場的競爭更加激烈。同時，國家為了保障民生住房的基本問題而出臺的一系列房地產(chǎn)政策一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤空間，更加劇了競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)更多份額，必須進(jìn)行稅務(wù)籌劃降低成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目規(guī)劃到項目落地，其中會經(jīng)歷數(shù)十個環(huán)節(jié)，與之相關(guān)聯(lián)的企業(yè)也是數(shù)目眾多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在經(jīng)營建設(shè)的過程中涉及的稅種繁多，如何高效管理不同稅務(wù)事項，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩解競爭壓力，促進(jìn)企業(yè)增長的重要辦法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動涉稅概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營建設(shè)過程涉及的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，從項目規(guī)劃到項目落地過程環(huán)節(jié)復(fù)雜，本文對此進(jìn)行了梳理總結(jié)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程作為主要脈絡(luò)，涉稅籌劃主要在以下四個階段開展：項目準(zhǔn)備階段、項目開發(fā)階段、產(chǎn)品銷售階段以及產(chǎn)品持有階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目前期的準(zhǔn)備階段，主要是進(jìn)行招標(biāo)辦理，規(guī)劃設(shè)計，征地拆遷以及土地使用權(quán)獲取等等，在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會涉及的稅種主要在土地購買環(huán)節(jié)，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業(yè)增值稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段進(jìn)行的工作主要是工程項目施工建設(shè)在，在國家進(jìn)行稅務(wù)改革，實施“營改增”之后，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金最多，產(chǎn)生的成本、費用也最多，在這一階段進(jìn)行稅務(wù)籌劃是企業(yè)控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營有著重要意義。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品銷售階段一般可以劃分為兩個部分，房產(chǎn)預(yù)售和房產(chǎn)銷售階段。因為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會在房地產(chǎn)建設(shè)期間采取預(yù)售方式。在房地產(chǎn)預(yù)售階段，企業(yè)進(jìn)行預(yù)售主要涉及到預(yù)繳增值稅，土增稅以及企業(yè)所得稅。當(dāng)企業(yè)在房地產(chǎn)竣工取得竣工備案表之后進(jìn)行銷售則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最后的房地產(chǎn)持有階段，這一時期是屬于完工之后企業(yè)對余下房地產(chǎn)的處置，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)價值利潤最大化，充分利用房地產(chǎn)價值，一般會選擇固定資產(chǎn)入股、自用或轉(zhuǎn)出租等方式進(jìn)行處理。處理這些房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要會包括房產(chǎn)稅、印花稅、增值稅以及企業(yè)所得稅等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況及稅務(wù)籌劃存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況在對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅概況進(jìn)行調(diào)查后，我們可以看到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅存在的普遍情況。在國家實施“營改增”稅制改革之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往還存在著重復(fù)納稅的現(xiàn)象，在執(zhí)行稅制改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種簡化，根據(jù)上文涉稅事項的描述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三類稅種占據(jù)各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金數(shù)額過大，賦稅成本過高，會嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營，導(dǎo)致企業(yè)在競爭中可能受制于資金規(guī)模，難以充分利用資金提升商品質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅事項復(fù)雜多樣且金額巨大，在具體的稅務(wù)籌劃管理工作中，會有各種各樣的問題存在，本文希望就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍問題進(jìn)行簡單分析。首先，企業(yè)缺乏科學(xué)的稅務(wù)籌劃理念。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃沒有科學(xué)、完整的稅務(wù)籌劃理念，而稅務(wù)籌劃需要具有預(yù)見性、整體性思維，缺乏對稅務(wù)籌劃的整體認(rèn)知導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部整體對稅務(wù)籌劃的重視程度不足，對于稅務(wù)籌劃各個環(huán)節(jié)的具體方案很難得到執(zhí)行，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者僅僅關(guān)注土地招投標(biāo)、項目工程建設(shè)、銷售商品房等方面，或是只了解稅務(wù)籌劃對于利潤的影響，財務(wù)部門沒有設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門，科學(xué)稅務(wù)籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務(wù)籌劃工作的順利開展。其次，企業(yè)稅務(wù)管理組織制度不健全。稅務(wù)籌劃管理工作應(yīng)該由企業(yè)所有部門和稅務(wù)籌劃管理部門進(jìn)行協(xié)作開展，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅務(wù)籌劃工作只作為財務(wù)部門或稅務(wù)部門的工作，而忽視多部門的共同協(xié)作。以發(fā)票管理為例，沒有設(shè)置專門的發(fā)票管理崗位，很多企業(yè)在進(jìn)行采購活動時只將注意力集中在采購商品價格上，而忽視對供應(yīng)商的審核選擇，導(dǎo)致長期供應(yīng)產(chǎn)品的成本上升，在發(fā)票的獲取、保管和申報上沒有進(jìn)行進(jìn)項稅額的全額抵扣，無法實現(xiàn)發(fā)票的高效管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計

（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的重要部分，土地增值稅采取四級累進(jìn)稅率，其可以扣除的項目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行籌資活動時，需要充分考慮籌資方式所產(chǎn)生的利息費用，若企業(yè)向銀行貸款發(fā)生的可以扣除的利息費用占開發(fā)成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實現(xiàn)更多抵扣，達(dá)到企業(yè)節(jié)稅的效果。

（二）增加新建房及配套設(shè)施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項目金額，可以通過提高扣除項目金額來影響增值稅賦稅?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取增加新建房和配套設(shè)施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進(jìn)稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加精裝修商品房比例，發(fā)揮統(tǒng)一裝修的規(guī)模效應(yīng)，將裝修費用計入建設(shè)成本，轉(zhuǎn)移部分利潤到售價。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過增加小區(qū)配套設(shè)施的方式，一方面可以提升開發(fā)項目的品牌質(zhì)量和口碑，另一方面也可以增加企業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，提高抵扣金額，降低累進(jìn)稅率檔次，達(dá)到減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的效果。

（三）確定銷售價格及分解銷售收入考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅四級累進(jìn)稅率，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定價時不能一味追求收入增加而導(dǎo)致稅率跳躍增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定銷售價格時要充分考慮累進(jìn)稅率不同檔稅率的臨界值，在不影響銷售的同時將售價穩(wěn)定在增值稅率的臨界值之下，這樣收入的增長才會帶來利潤的增加，控制稅負(fù)成本。其次，在確定銷售價格后為保證稅率仍然控制在合理水準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選擇分解銷售收入，在銷售合同中剔除精裝費用、代收費用等?？梢圆扇》珠_定價合同模式，將毛坯房和精裝修部分分開簽訂合約，使精裝修部分不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本，提高企業(yè)利潤和價值。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場由于受到需求增長、政策扶持的影響，導(dǎo)致市場參與者大量涌入，競爭壓力加劇，如何在保障產(chǎn)品質(zhì)量的同時降低企業(yè)成本，是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同探討的話題，因此在合理范圍內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)籌劃降低成本負(fù)擔(dān)是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。本文通過設(shè)計幾種稅務(wù)籌劃方案，包括選擇合理籌資和利息扣除方式、增加新建房及配套設(shè)施成本以及確定銷售價格及分解銷售收入等來幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。

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作者：王曉燕 單位：廣東深汕投資控股集團有限公司