房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算

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摘要：土地增值稅占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的一大部分，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都具有項目開發(fā)周期長、資金回收慢等特點，普遍存在資金使用壓力較大的現(xiàn)象。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在合法合規(guī)的前提下做好土地增值稅的稅收籌劃與清算，是控制成本的關(guān)鍵之一。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算的概念和意義，接著從稅收收入問題、費用扣除問題兩個方面著手，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算存在的問題進行了探討，并以此為依據(jù)提出了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收也隨之升高，稅收數(shù)額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產(chǎn)項目的稅收總額都有數(shù)千萬，有的甚至高達(dá)數(shù)十億。房地產(chǎn)管理人員和財稅人員如果可以制定科學(xué)完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業(yè)稅負(fù)壓力，也能提高企業(yè)盈利水平，在減少企業(yè)稅收風(fēng)險的同時，幫助企業(yè)健康發(fā)展。雖然大多數(shù)企業(yè)都知道可以通過稅收籌劃來實現(xiàn)利潤最大化，但仍有大部分企業(yè)在實際工作中缺乏詳細(xì)的籌劃策略，導(dǎo)致企業(yè)稅收籌劃過程存在一定的風(fēng)險，還有的企業(yè)只關(guān)注眼前局部利益，沒有著眼于企業(yè)長遠(yuǎn)的整體利益?；谝陨媳尘埃接懛康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)等特點。土地增值稅清算是指房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)條件下，科學(xué)合理計算房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)合理范圍內(nèi)，通過采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時間等方法和手段，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)成本的目的。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點：第一，便于完善現(xiàn)有的法律體系。當(dāng)前我國在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關(guān)要求缺少規(guī)范性，另一方面稅率設(shè)定缺少合理性和科學(xué)依據(jù)。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的土地增值稅政策進行探究，及時找出存在的漏洞和不足，完善相應(yīng)法律機制[2]。第二，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率，并且強化企業(yè)稅務(wù)籌劃意識，結(jié)合現(xiàn)有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業(yè)的整體利益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題

(一)稅收收入問題房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，普遍存在收入不規(guī)范等問題，實際工作中主要存在以下兩個方面的問題。一是部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視納稅籌劃工作，工作實施不及時，有的企業(yè)在銷售房產(chǎn)項目時沒有第一時間申報銷售金額；有的企業(yè)推遲結(jié)算工程，將預(yù)收購房資金或者本期收房資金長時間記錄在往來賬目中，作為調(diào)整效益的依據(jù)，在結(jié)轉(zhuǎn)收入過程中缺少實效性，沒有及時開具房地產(chǎn)專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于直接銷售的房產(chǎn)項目，采取一房一價方式，存在銷售金額和實際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結(jié)果。

(二)費用扣除問題房地產(chǎn)在成本費用扣除過程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問題，具體體現(xiàn)在以下三個方面。一是存在虛構(gòu)工程項目或者虛構(gòu)工程量等現(xiàn)象，例如，在虛構(gòu)工程項目中虛假編制工程決算規(guī)劃方案；或者在稅務(wù)部門中，利用建筑發(fā)票進行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結(jié)算過程中隨意控制，一些企業(yè)沒有根據(jù)工程項目實際要求做好成本明細(xì)劃分工作，將不同工程項目成本相混淆，或者把結(jié)束施工和沒有結(jié)束施工的項目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項目現(xiàn)象，有的把物業(yè)管理費用、車庫管理費用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產(chǎn)權(quán)的車庫銷售給業(yè)主，無法保證增值稅籌劃和清算結(jié)果的真實性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的相關(guān)策略

(一)應(yīng)用合理稅收優(yōu)惠在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，為了保證工作結(jié)果，需要對工程項目類型進行合理劃分，并獨立核算出土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產(chǎn)項目，所以結(jié)合不同類型房產(chǎn)項目核算土地增值稅，從而讓購買普通住宅的居民可以享有稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)合理避稅的效果。根據(jù)現(xiàn)行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設(shè)的普通住宅過程中，增值額不大于扣除項目數(shù)額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優(yōu)惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應(yīng)結(jié)合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時，納稅人如果能把住宅預(yù)售價把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產(chǎn)品價格，且把土地增值稅率控制在20%以內(nèi)，就可以實現(xiàn)免稅。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在項目前期戶型設(shè)計階段，盡可能多設(shè)置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內(nèi)，免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)效益。但是也應(yīng)避免“普通住宅越多越好”的認(rèn)識誤區(qū)。有的房產(chǎn)項目，項目類型多樣化(同時含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業(yè)公寓、寫字樓等多種類型)，售價差別化，面積小的高層住房售價低增值率低，面積大的別墅住宅售價高增值率高。此時應(yīng)該逆向思維，反其道行之：拉大低售價高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業(yè)利潤。

(二)加強利息支出管理房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，產(chǎn)生的利息數(shù)額，在應(yīng)用利息數(shù)值土地增值稅核算過程中，應(yīng)采取兩種核算方式。首先，結(jié)合獲取的土地使用權(quán)所支付的資金數(shù)額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，如果在5%以內(nèi)可以扣除，這種方式主要應(yīng)用在無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С鲋?。其次，結(jié)合實際扣除利息情況，但是扣除的數(shù)額沒有大于商業(yè)銀行機構(gòu)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算的數(shù)額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應(yīng)用要求上各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。

(三)選擇最佳清算時機預(yù)征主要指在工程項目建設(shè)完成以后，通過合理預(yù)征率對土地增值稅進行籌劃和清算。在我國，當(dāng)前土地增值稅征收采用的方式主要以預(yù)征方式為主。這種方式需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)征率，把獲取預(yù)售資格以后的銷售收入當(dāng)作計稅依據(jù)，之后在滿足項目清算要求的情況下，對土地增值稅進行清算處理。但是，實際上我國不同地區(qū)政府部門對預(yù)征率提出的要求有所差異，在實際預(yù)征過程中，如果出現(xiàn)應(yīng)繳稅額低于清算過程中納稅數(shù)額時，應(yīng)推遲清算；在應(yīng)繳數(shù)額高于清算過程中應(yīng)繳稅額時，應(yīng)盡早清算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃過程中，應(yīng)該合理設(shè)定公衡項目清算時間，在土地增值率高于土地增值率平衡點時，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點時，需要提前清算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注清算時間，在工程項目符合清算要求的情況下，嚴(yán)格控制好清算時間點，讓企業(yè)土地增值稅清算更加合理、規(guī)范、優(yōu)惠，保證企業(yè)利益最大化。

(四)明確可扣除項目金額可扣除項目金額在土地增值稅及增值稅確定上發(fā)揮著重要作用。所以，合理設(shè)定可扣除項目數(shù)額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業(yè)稅收效益隨著可扣除項目數(shù)額的提高而增加，所以，在可扣除項目金額確定過程中，應(yīng)盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項目數(shù)額的情況下，結(jié)合企業(yè)實際狀況，合理設(shè)定數(shù)額，順利實現(xiàn)企業(yè)稅后效益目標(biāo)，達(dá)到稅收籌劃的最佳效果。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，確認(rèn)扣除項目時，要特別關(guān)注以下三種特殊清算。一是無償提供給業(yè)主的停車場，無償移交給政府的幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項目予以予扣除。二是列入質(zhì)量擔(dān)保的工程安裝費用可以作為扣除項目予以扣除，且該費用必須要有施工單位開具的增值稅專用發(fā)票。但是一定要注意，因為工程延期導(dǎo)致的土地閑置費用，不能作為扣除項目予以扣除。三是開發(fā)過程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產(chǎn)生的費用可作為扣除項目予以扣除[6]。

(五)優(yōu)化土地增值稅清算方式因房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)四級累計稅率進行清算處理，在開展土地增值時清算工作時，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注土地增值稅增值率，若造成稅率累進則會大大提高企業(yè)稅負(fù)。比如，普通住宅需要參考免稅零界點定價系數(shù)進行設(shè)計，單純的提高售價，不一定能帶來利潤的提高，盡量把增值率控制在20%以內(nèi)，避免造成售價提高，利潤反而降低的現(xiàn)象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產(chǎn)金額市場中行情比較理想，如果提高房地產(chǎn)銷售價格，土地增值稅也會隨之產(chǎn)生，且隨著銷售價格的增加而增加。

四、結(jié)束語

總而言之，從房地產(chǎn)企業(yè)作為一個資金密度大的產(chǎn)業(yè)，如果在運營管理過程中，結(jié)合稅務(wù)改革情況，做好財務(wù)規(guī)劃管理工作，制定科學(xué)完善的稅收籌劃方案，明確清算方式，就可以合法合規(guī)提升企業(yè)的避稅能力，從而減少企業(yè)稅收風(fēng)險，減輕企業(yè)事務(wù)稅負(fù)壓力，幫助企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

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[3]廖詩娜.房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2019(07):122-125.

[4]曹蘭.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].當(dāng)代會計，2018(01):15-16.

[5]湯健.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017(18):167-168.

[6]蘇峰揚.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃探析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2019(13):38-39.

作者：孔曉 單位：綠城房地產(chǎn)集團有限公司