房地產(chǎn)開發(fā)成本費用與稅收籌劃
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摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中納稅大戶，企業(yè)涉及到的稅種種類繁多，因此在整個項目開發(fā)過程中成本費用中稅務(wù)占有很大比重。如何在不違反現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，從而達到減輕企業(yè)稅負、提高企業(yè)利潤的目的是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中研究的重要課題。本文主要探討了房地產(chǎn)業(yè)的稅收現(xiàn)狀，以及進行稅收策劃的意義和一些簡單的方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期時間長、開發(fā)業(yè)務(wù)樣式多形式復(fù)雜、資金占用量大等幾大特點。因此，企業(yè)如何通過合法而且合理的方式方法將賦稅這方面進行稅收籌劃來使得企業(yè)達到減輕稅務(wù)的壓力顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用稅收籌劃的內(nèi)容和意義
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際經(jīng)營過程中的稅收成本涉及的內(nèi)容比較多。稅收籌劃就是將這些費用進行綜合分析整理，因此稅收籌劃對于公司企業(yè)和國家經(jīng)濟發(fā)展及稅收都有重要積極的意義。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，合理合規(guī)的稅收籌劃政策能夠有效的減輕企業(yè)稅務(wù)負擔，在增加企業(yè)經(jīng)營利潤的同時，也提高了企業(yè)在市場中的競爭力，促進了企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展；對于國家來說，企業(yè)良好的稅收籌劃能夠促進企業(yè)本身跟隨國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向開展各項工作，對于市場經(jīng)濟的管理優(yōu)化，國家稅收和經(jīng)濟的發(fā)展都會促進發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用稅收籌劃模式和方法
（一）可以選擇將增值額進行抵消或減少納稅的平均費用
對于生產(chǎn)單位而言，如果是一個長時間的開發(fā)行為，我們可以將這段時間內(nèi)開發(fā)過程中涉及到的所有業(yè)務(wù)成本開發(fā)費用來分攤并進行調(diào)整。這樣將獲得的該階段的增值額進行平均分攤，這樣可以避免除出現(xiàn)某個時間段有過高的增值率現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而避免過多的稅款繳納出去，起到節(jié)約資金的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從一開始立項起就考慮將稅務(wù)這塊進行一套完整的稅收籌劃，那么這個項目就成功了一半。所以說企業(yè)要根據(jù)自身情況來選擇適合自身經(jīng)濟發(fā)展狀況的的開發(fā)形式和稅收形式。土地增值稅納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)品所獲得的資金收入扣除政策要求的項目金額后剩余部分的資金被稱作增值額，該部分作為扣除項目金額最重要組成直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。作為一個房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)其開發(fā)成本支出越高，那么它應(yīng)繳納的稅金就會越小，反之如果開發(fā)成本支出越低，則它應(yīng)繳納的稅金就會越大。納稅人如果能夠按一定比例和限度進一步擴大費用支出，這就會節(jié)省大量的應(yīng)繳納的稅金。但是凡事都有個限度，如果過量而且毫無限制的采用這種方式的稅收籌劃，將會引起稅務(wù)部門的注意，后果就是倒逼這稅務(wù)部門重新調(diào)整納稅政策，結(jié)果是企業(yè)非但沒能按自己的預(yù)期設(shè)想，反而浪費時間得不償失。
（二）稅收籌劃可通過合理選擇會計處理方法進行
會計處理方法的籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)的產(chǎn)品與可出租的產(chǎn)品、正常營業(yè)、管理和財務(wù)等幾方面的費用。房地產(chǎn)開發(fā)過程中廣告宣傳費用是不可避免的。根據(jù)我國的稅法規(guī)定，廣告費用的支出都有一個限度，就是說房地產(chǎn)企業(yè)每一個納稅年度的廣告宣傳等費用支出均不得超過產(chǎn)品銷售收入的15%內(nèi)按照實際發(fā)生額扣除。有些大型企業(yè)集團廣告部分需要統(tǒng)一策劃，費用由總公司統(tǒng)一列支，為避免出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15%，,而子公司不足15%的情況發(fā)生。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)有關(guān)系的廣告費由子公司來承擔。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時還運用預(yù)提費用得方式，提前把增加成本的部分計入，該運轉(zhuǎn)的作用就是根據(jù)市場和法規(guī)合規(guī)合理延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得充分的時間價值。
（三）利息支付的稅收籌劃方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)活動需要大量資金的支持。一般來說企業(yè)可通過籌集基金的方式、銀行貸款的方式等來實現(xiàn)資金的來源以用于開發(fā)項目。房產(chǎn)企業(yè)如何利用籌集資金方式的不同來降低納稅基數(shù)也是屬于稅收籌劃的一部分。例如可以貸款或籌集資金的利息部分當做稅前提前列支，這樣也能達到抵稅效應(yīng)從而進一步降低企業(yè)納稅金額。對于債券融資方式來說，股票屬于權(quán)益資金的范疇，只能按照稅后的利潤來進行按比例分配，所以該方式不能作為籌劃來降低房產(chǎn)企業(yè)的納稅基數(shù)。其他方面我們還可以合理利用資金利息來進行稅收籌劃的方式，我國稅法規(guī)定在計算土地增值稅增值額時，其增值額中涉及到房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動的費用利息支出時，如果納稅人能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目來計算分攤并且讓其能夠提供資金的金融機構(gòu)證明的允許其按照實際扣除資金利息，但最多只能扣除土地成本以及開發(fā)成本資金總和的5%。不能超過同一時間段內(nèi)商業(yè)銀行同樣類別業(yè)務(wù)的貸款利率計算的金額。
（四）可以通過臨界點方法來進行稅收籌劃
該方式可作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動中的土地增值稅的稅收籌劃來使用，根據(jù)我國稅務(wù)法的規(guī)定要求，建設(shè)中的普通商品房住宅項目的土地增值稅的起征點為20%，該數(shù)值就是稅務(wù)納稅的臨界點。房地產(chǎn)行業(yè)中它一般用來計算房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出。規(guī)定指出，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并且銷售住宅時，其增值稅額沒有能夠超過扣除項目資金金額的20%，則可以免征土地部分的增值稅；如果說其增值額度超過了項目本身按規(guī)定需要扣除的項目資金金額的20%，就應(yīng)該按照稅務(wù)部門規(guī)定的費率對項目全部增值額度進行計算繳納。該部分中出現(xiàn)的“20%的增值率”指的是“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。因此如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值稅繳稅臨界點。可以增加項目開發(fā)的成本措施費用，通過用于扣除的計算基數(shù)，來降低房產(chǎn)銷售的增值金額以便減少需要繳納的稅金；此外也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場情況適時降低商品的銷售價格，降低資金收入，使得整個項目的增值率小于20%以下，從而享受到該項項目的稅收優(yōu)惠。
（五）可利用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃的方法
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的主要稅種之一。土地增值稅計算方式采用超率累進稅率的方式，這就說明如果房地產(chǎn)銷售的增值率越高的話，那么它所繳納的稅率也會越高。針對這種狀況，可通選擇用房地產(chǎn)兩次銷售的稅收籌劃方法，通過籌劃將房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售單價分解來實施，以降低房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的增值稅率。此外如果房屋銷售的是已經(jīng)裝修過的房屋，那么在進行稅收籌劃時可以將該裝修過的部分單獨出來，作為一個獨立核算項來納入稅收籌劃，以減少土地增值稅的繳納。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃實際應(yīng)用
結(jié)合上文所提到的方法方式，我們就企業(yè)稅后優(yōu)惠政策有利于幫助企業(yè)優(yōu)化稅收籌劃這條來舉例。假設(shè)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收籌劃進行數(shù)據(jù)分析，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的政策：在準備出售公司的住宅產(chǎn)品時，以企業(yè)的增值額占扣除項目資金20%為納稅分界線，如果納稅金額低于此分界線金額企業(yè)則可以免除稅務(wù)規(guī)定應(yīng)繳納的土地增值稅，如果高出此條分界線金額就需要按照稅務(wù)部門的規(guī)定繳納稅金。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司整個一年度銷售完去年已建好的商品房住宅面積10000平方米，工程扣除項目金額5100萬元，該企業(yè)現(xiàn)有兩種銷售方案可供選擇：一是出將房屋銷售價單價定為6300元/平米；二是將房屋銷售單價定為6600元/平米，分別計算后可以選出收益較大的定價方案。當房屋銷售價格6300元/m2時，房屋售價：6300×10000=6300（萬元）稅金部分：6300×5%×（1+11%）=349.7（萬元）扣除項目金額合計：5100+349.7=5449.7（萬元）企業(yè)增值額：6300-5449.7=850.3（萬元）增值率：850.3÷5449.7≈15.6%；因為15.6%小于20%由此可以看出，企業(yè)以單價6300元/平米來銷售時獲得的利潤大于6600元/平米銷售時所得的利潤。因此房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)非常有必要進行稅收籌劃，充分了解稅務(wù)部門的政策和其他有利條件，在合理合法的基礎(chǔ)上最大程度上提高企業(yè)的收益。
四、結(jié)語
綜上所述，稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)活動中的一大成本費用，它對于企業(yè)和國民經(jīng)濟有著很重要的意義和作用，企業(yè)合理的稅收籌劃能夠很大程度上來減輕企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的稅賦，不僅促進了企業(yè)的收入還提高了企業(yè)在市場上的核心競爭能力，體現(xiàn)了企業(yè)自身價值，促進了企業(yè)更好的發(fā)展。
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作者：鄧德銀 單位：中鐵五局集團置業(yè)有限公司