房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收籌劃

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摘要：我國實(shí)施“營改增”稅收政策，在一定程度上消除了重復(fù)納稅現(xiàn)象，減輕了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)作為特殊行業(yè)在經(jīng)營管理過程中具有一定的復(fù)雜性，“營改增”政策的實(shí)施在一定程度上也給房地產(chǎn)稅收帶來了一定的負(fù)擔(dān)。本文分析了“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響，并探討了合理化的指導(dǎo)性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅收籌劃

由于我國推行“營改增”稅收政策，導(dǎo)致了增值稅的納稅范圍也不斷擴(kuò)展，如何做好“營改增”后的納稅籌劃工作，對企業(yè)未來發(fā)展具有重要的影響，房地產(chǎn)是特殊行業(yè)，在經(jīng)營管理中具有一定的復(fù)雜性，特別表現(xiàn)在稅收成本中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視土地增值稅的稅收籌劃工作，以便積極應(yīng)對“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的不利影響，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的收益最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”稅收增長的背景

1.頒布“營改增”稅收政策背景

2011年1月，我國財(cái)政部頒布了對“營改增”試點(diǎn)政策的規(guī)定，率先在上海等地的交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，后續(xù)又?jǐn)U大試點(diǎn)范圍和行業(yè)，取得了明顯成效。2016年4月，國務(wù)院總理就全面實(shí)施“營改增”到財(cái)政部、國家稅務(wù)總局進(jìn)行了全面的考察工作[1]。自2016年5月開始，“營改增”開始在全國范圍內(nèi)全面實(shí)施，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等都納入了實(shí)施范圍，“營改增”極大地改變了土地增值稅的清算規(guī)則，也極大地影響了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤實(shí)現(xiàn)。

2.實(shí)施“營改增”后房地產(chǎn)稅收情況

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后改善了企業(yè)的毛利水平，很多房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后企業(yè)的毛利水平都低于均衡點(diǎn)，因此，“營改增”的實(shí)施減輕了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，對企業(yè)取得發(fā)票和開票管理上更加具有嚴(yán)格性，原先房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)銷售額的百分之五交納營業(yè)稅，而在“營改增”的政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，稅率會比原先營業(yè)稅高，要有效運(yùn)用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的優(yōu)惠政策，從而降低稅收負(fù)擔(dān)，在一定程度上減少了資金的占有，加快了企業(yè)資金流動速度，進(jìn)而推動了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展[2]。

二、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來的影響

1.稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策實(shí)施后避免了消除重復(fù)納稅的現(xiàn)象，對進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)行積極籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕了納稅，提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但如對財(cái)務(wù)管理、采購控制沒有做好籌劃工作，進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣不足，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)[2]。因此應(yīng)該做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，以提升進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

2.對“營改增”政策認(rèn)識不足

雖然“營改增”已于2016年5月起在我國全面實(shí)施。但房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施運(yùn)用時，財(cái)務(wù)人員和管理者對“營改增”稅收政策認(rèn)識度不高，并且由于我國一直加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施土地增值稅和營業(yè)稅方面的稅收管理，因此對增值稅的相關(guān)政策了解相對不足。所以房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策的實(shí)施過程中，面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此做好“營改增”政策后的稅收籌劃工作，具有重要的意義。

3.房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)相對廣泛，但是對建筑成本與土地成本占據(jù)很大的比例，在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的取得成本要求更加嚴(yán)格，造成了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的不足，一些房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)大幅度上升，“營改增”政策是通過改革進(jìn)而對服務(wù)或者產(chǎn)品的增值部分的納稅，能夠在一定程度上減少重復(fù)納稅的現(xiàn)象，通過對全國“營改增”試行和先期的“營改增”行業(yè)的反饋來看，很多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)下降，但是很多企業(yè)由于生產(chǎn)周期性以及成本結(jié)構(gòu)中能夠抵扣的成本占據(jù)比例相對較低，出現(xiàn)無法抵扣的費(fèi)用等原因，進(jìn)而出現(xiàn)了一定的稅負(fù)增加的現(xiàn)象。在實(shí)際的工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的復(fù)雜性的特征，因此就要求其必須擁有較為良好的資金管理能力，且具有充足的現(xiàn)金，進(jìn)而能夠維持其正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。在實(shí)際的工作中，“營改增”后改變了價格內(nèi)涵，且在稅收上實(shí)現(xiàn)層層抵扣，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程進(jìn)行了一定程度的調(diào)整，促使企業(yè)在進(jìn)行稅收過程中內(nèi)部管理更加正規(guī)，降低了稅收負(fù)擔(dān)。但是從另一個角度來看，在“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的稅務(wù)負(fù)擔(dān)可能會出現(xiàn)加重的情況。一般情況下，建筑企業(yè)的成本主要來自于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，因此建筑施工企業(yè)應(yīng)該選擇擁有一定資金實(shí)力的建筑企業(yè)。由于建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)在開發(fā)中的開發(fā)成本主體，例如：人力資源成本費(fèi)用。建筑施工企業(yè)需要很多的人力，所以在進(jìn)行整個施工建筑的過程中，人力的成本投入會占據(jù)百分之三十左右，企業(yè)支出的勞動費(fèi)用相對來說較高，難以將人力資源成本所產(chǎn)生的增值稅進(jìn)行稅費(fèi)扣減，因此增加了建筑施工企業(yè)的稅負(fù)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”政策后，其采購部分材料不能獲得增值稅專用發(fā)票。另外還存在著抵扣具有一定的限度，因此縮小了增值稅進(jìn)項(xiàng)額，所以增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額，進(jìn)而加大了資金成本與稅收成本[3]。

三、“營改增”政策背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，它能有效緩解“營改增”政策帶來的影響，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后要重視稅收籌劃，進(jìn)而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

1.合理調(diào)整企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)問題

“營改增”時代的到來，新舊稅收制度銜接，在業(yè)務(wù)處理與稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)變等相應(yīng)的難題中，應(yīng)該處理好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題。例如：對于房地產(chǎn)企業(yè)的賬薄科目要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，對財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，以方便“營改增”政策中出現(xiàn)的相關(guān)財(cái)務(wù)問題能夠得到及時處理。在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)在一定程度上是由其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況所決定的，增值稅專用發(fā)票在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣中具有重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高對票據(jù)的管理水平。

2.規(guī)范操作，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，防止稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在“營改增”政策推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著難以避免的稅務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)針對相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題要早做預(yù)防，早準(zhǔn)備，做好“營改增”政策后的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制。在法律允許的范圍之內(nèi)合理地進(jìn)行稅收籌劃。企業(yè)在經(jīng)營過程中收到增值稅的發(fā)票，應(yīng)該認(rèn)真審核，防止出現(xiàn)虛假發(fā)票給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)加大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要謹(jǐn)慎行事，規(guī)范操作。需做到以下幾點(diǎn)：第一，企業(yè)大小支出都應(yīng)該做好稅收籌劃工作，以減小成本資金投入為目的，根據(jù)以下步驟進(jìn)行實(shí)施。從項(xiàng)目立項(xiàng)工作--土地獲取--采購--簽訂合同--銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該根據(jù)預(yù)算做好項(xiàng)目的稅收籌劃工作。第二，在“營改增”實(shí)施的過程中，應(yīng)該做好防范措施，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制和內(nèi)部管理，在做好稅收籌劃的同時，也應(yīng)該根據(jù)稅收法的要求規(guī)范操作，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.謹(jǐn)慎選擇供應(yīng)商

為了能夠保障“營改增”政策的順利實(shí)施，要更大限度地將進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣工作做好。因此針對供應(yīng)商的選擇要謹(jǐn)慎，要結(jié)合稅收政策，選擇具有一般納稅資格的供應(yīng)商，并對其進(jìn)行綜合的考慮。例如：考慮供應(yīng)商所供產(chǎn)品的價格和質(zhì)量，還應(yīng)考慮能否取得增值稅的專用發(fā)票，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

四、結(jié)束語

企業(yè)的稅收籌劃是為了能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展。我國企業(yè)在不斷完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度的同時，全面實(shí)施“營改增”政策，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)我國稅收法的相關(guān)規(guī)定保障企業(yè)的資金安全。首先要規(guī)范財(cái)務(wù)核算；其次，做好“營改增”的準(zhǔn)備工作；再次，要規(guī)范操作，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，防止稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，謹(jǐn)慎選擇供應(yīng)商?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，制定適合企業(yè)長期發(fā)展的稅收籌劃方案，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]金曉云.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2015，（5）：64-65.

[2]朱旭丹.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2016，（10）：68-69.

[3]毛明清.基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2016，（17）：56-57.

作者：鄭玉欣 單位：鴻一（臨沂）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司