房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收籌劃的應(yīng)用

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著至關(guān)重要的地位，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本也漸趨提高。為有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有必要加強(qiáng)稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用。本文淺析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的概念和特點(diǎn)，探究了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用方法，以期為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的稅收籌劃提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

一、稅收籌劃概述

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅企業(yè)遵循現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，自覺履行企業(yè)相應(yīng)的納稅義務(wù)，并對(duì)企業(yè)的投資理財(cái)、經(jīng)營(yíng)管理等各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和科學(xué)安排，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的有效減輕，實(shí)現(xiàn)合理節(jié)稅。企業(yè)稅收籌劃與偷稅、漏稅等行為存在著本質(zhì)區(qū)別，偷稅、漏稅是嚴(yán)重違反稅法的行為，而稅收籌劃是在遵循現(xiàn)行稅法的前提下，對(duì)一定數(shù)量的企業(yè)稅負(fù)進(jìn)行有效規(guī)避。稅收籌劃不僅能有效降低企業(yè)稅負(fù)，拓寬企業(yè)的利潤(rùn)空間，還能促進(jìn)企業(yè)自覺履行納稅義務(wù)[1]。另外，企業(yè)稅收籌劃有助于財(cái)務(wù)管理水平的有效提高，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)效益的增加發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的特點(diǎn)

稅收籌劃具有以下特點(diǎn)：（1）合法性。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃，各項(xiàng)步驟及具體措施均需遵循稅法相關(guān)規(guī)定，不能違背稅收法律法規(guī)。合法性是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本前提。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵循現(xiàn)行稅法，對(duì)納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的有效降低。（2）籌劃性。房地產(chǎn)企業(yè)在納稅之前，要對(duì)企業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和科學(xué)安排，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為呈現(xiàn)出一定的滯后性，經(jīng)常滯后于企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)行為，因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有充足的時(shí)間進(jìn)行科學(xué)籌劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)。（3）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃，主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的有效降低，次要目的涵蓋避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)名譽(yù)損失、避免企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)等。（4）風(fēng)險(xiǎn)性。稅收籌劃很難完全取得預(yù)期效果，這是由于稅收籌劃存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。（5）多維性。從時(shí)間上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程，覆蓋所有涉及資金及稅金的相關(guān)環(huán)節(jié)；從空間上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)局限于企業(yè)自身，還應(yīng)注重聯(lián)合其他企業(yè)，增強(qiáng)稅收籌劃的有效性。

二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用方法

（一）對(duì)企業(yè)融資方式及資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理確定

房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資方式包括銀行貸款、發(fā)行股票及債權(quán)等。從抵稅角度而言，負(fù)債融資相應(yīng)的利息費(fèi)用，在具備金融機(jī)構(gòu)所提供的相關(guān)證明的情況下，對(duì)于企業(yè)所得稅以及土地增值稅可實(shí)施稅前扣除，在一定程度上可實(shí)現(xiàn)減稅。債務(wù)性或權(quán)益性融資均會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)，使之發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的變化會(huì)帶動(dòng)其資金成本發(fā)生變化，進(jìn)而，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生變化，最終影響企業(yè)稅負(fù)[2]。通常，權(quán)益性融資方式具有較高的資金成本，但無(wú)需面對(duì)到期還款的經(jīng)濟(jì)壓力；債務(wù)性融資方式具有較低的資金成本，相應(yīng)的債權(quán)人不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行參與，但需要按其對(duì)本息進(jìn)行償還。從房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的角度而言，債務(wù)性融資方式所產(chǎn)生的利息費(fèi)用相對(duì)較多，利息費(fèi)用與股息紅利相比具有“稅盾”作用，相對(duì)于權(quán)益性融資方式，更能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的有效降低。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身承受和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)行考慮，并對(duì)自身資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，對(duì)債務(wù)性融資方式以及權(quán)益性融資方式進(jìn)行綜合運(yùn)用，增強(qiáng)企業(yè)資金籌集的有效性，在此基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮“稅盾”作用，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（二）對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入以及成本時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)調(diào)節(jié)

期房和現(xiàn)房是房地產(chǎn)企業(yè)的主要商品，房地產(chǎn)企業(yè)通常采取預(yù)售、一般銷售以及分期付款銷售等方式開展銷售活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房的相應(yīng)收入，其營(yíng)業(yè)稅具體的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)收款的收取當(dāng)天即產(chǎn)生相關(guān)納稅義務(wù)。其他各類銷售方式，遵循相關(guān)合同具體約定，或者遵循各自的實(shí)際收款時(shí)間，對(duì)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)可立足于企業(yè)資金的實(shí)際流轉(zhuǎn)情況，對(duì)銷售進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)前期，可采用預(yù)售方式對(duì)商品房進(jìn)行銷售，對(duì)企業(yè)資金壓力進(jìn)行有效緩解。同時(shí)，要遵循相關(guān)稅法的具體規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)稅收進(jìn)行繳納。房地產(chǎn)企業(yè)要考察對(duì)資金的實(shí)際需求量，對(duì)銷售行為作出具體科學(xué)的安排，確保資金可保障企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，逐步減少對(duì)商品房的預(yù)售。等到商品房實(shí)現(xiàn)整體完工，采用分期付款方式進(jìn)行銷售，借助遞延納稅相關(guān)技術(shù)，對(duì)營(yíng)業(yè)稅以及各類附加稅費(fèi)相應(yīng)的納稅時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行后移[3]。房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工的商品房，需按照預(yù)計(jì)的毛利率對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行計(jì)算，等到商品房整體完工后，再對(duì)之實(shí)施匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)主要在所得稅相應(yīng)的匯算清繳階段實(shí)施企業(yè)所得稅的稅收籌劃。在此階段，實(shí)施稅收籌劃，要合理對(duì)交房時(shí)間進(jìn)行延遲，并對(duì)成本最終確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行推遲。具體可從以下方面著手：（1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其銷售收入相應(yīng)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是商品房發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，即交房之時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可合理對(duì)交房時(shí)間進(jìn)行延遲，以延緩繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金緊張的有效緩解。當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)期房均在首付兩年之后才交房。（2）房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售收入的情況下，部分配套工程并沒有完全竣工，因而無(wú)法對(duì)成本、費(fèi)用以及凈收入等實(shí)施準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)核算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可對(duì)延期納稅進(jìn)行申請(qǐng)，以有效推遲對(duì)企業(yè)所得稅的繳納。然而，在實(shí)際中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)增值，通常盡早完成交房，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的清算，以促進(jìn)資金的加速流轉(zhuǎn)，同樣可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的有效增加[4]。

（三）對(duì)免稅臨界點(diǎn)進(jìn)行充分利用

我國(guó)土地增值稅相應(yīng)的增值率主要有50%、100%、200%三個(gè)臨界點(diǎn)，超過(guò)這三個(gè)增值率臨界點(diǎn)時(shí)，對(duì)更高稅率進(jìn)行采用。房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)規(guī)劃，并對(duì)增值率進(jìn)行提前測(cè)算，避免超出上述三個(gè)增值率臨界點(diǎn)。增值率大小主要由轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相應(yīng)的收入額以及扣除項(xiàng)目金額所決定。因此，可考慮上述兩因素，對(duì)增值率進(jìn)行改變。具體可從以下方面著手：（1）對(duì)房地產(chǎn)商品的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行降低。對(duì)房地產(chǎn)商品的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行確定，要對(duì)銷售價(jià)格對(duì)各稅種的具體影響水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行確定，同時(shí)，要考慮提高商品房銷售價(jià)格增加的經(jīng)濟(jì)收益與相應(yīng)稅負(fù)之間的具體關(guān)系。也可對(duì)今后銷售的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)低，但極易引發(fā)相關(guān)訴訟，缺乏較強(qiáng)的可行性。（2）對(duì)成本扣除項(xiàng)目進(jìn)行增加。房地產(chǎn)企業(yè)成本的規(guī)劃控制對(duì)土地增值稅相應(yīng)的增值額及扣除率具有直接影響，因此，要對(duì)稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)關(guān)注，適當(dāng)對(duì)成本進(jìn)行增加，進(jìn)而對(duì)土地增值稅相應(yīng)的增值率進(jìn)行調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的有效降低[5]。

（四）對(duì)土地成本進(jìn)行合理分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行合理選擇，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的科學(xué)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的商品房的具體售價(jià)，并考察各類開發(fā)成本，遵循稅法各項(xiàng)規(guī)定，對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行科學(xué)選擇，確保項(xiàng)目各期或者各業(yè)態(tài)相應(yīng)的增值額保持平均狀態(tài)，有效降低項(xiàng)目整體土地增值稅額。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的稅收籌劃，能有效減少企業(yè)稅負(fù)，拓寬企業(yè)的利潤(rùn)空間，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)對(duì)企業(yè)融資方式及資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理確定、對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入以及成本時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)調(diào)節(jié)、對(duì)免稅臨界點(diǎn)進(jìn)行充分利用、對(duì)土地成本進(jìn)行合理分?jǐn)偟确椒訌?qiáng)稅收籌劃在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用。

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作者：邵文俊 單位：常熟市國(guó)興置業(yè)有限公司