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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)的措施淺析

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)的措施淺析

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱力量,無論是在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是預(yù)防通貨膨脹方面,其作用都不可替代。隨著一系列政策的出臺,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日益激烈,為了進(jìn)一步提升競爭力,占據(jù)更多市場份額,企業(yè)要充分意識到財(cái)務(wù)管理的重要意義,增強(qiáng)財(cái)務(wù)管控力度。本文對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)措施進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;改進(jìn)措施

引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),從立項(xiàng)到正式銷售環(huán)節(jié)需要經(jīng)歷較長的時(shí)間,同時(shí)也要大量的資金、人力投入,一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,將會引起連鎖反應(yīng),為企業(yè)發(fā)展帶來不可估量的損失。資金回籠時(shí)間長、國家政策的出臺等,都會對該行業(yè)的發(fā)展帶來了一定影響。在新的時(shí)代背景下,房產(chǎn)企業(yè)要提升財(cái)務(wù)管理工作的地位,將資金籌集、分配、房屋預(yù)售、利潤計(jì)算和分配等都納入財(cái)務(wù)管理范疇中,擴(kuò)大其管理范圍,對每筆資金支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)管。但是就目前情況來看,在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面依然存在較多漏洞,包括認(rèn)識不足、預(yù)算管理不到位等,對企業(yè)發(fā)展造成阻礙。因此,對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行分析具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理工作的意義

(一)有助于提升資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)到銷售環(huán)節(jié),時(shí)間長、資金投入巨大,資金能否合理利用和企業(yè)發(fā)展有著密切聯(lián)系。在財(cái)務(wù)管理工作中,需要強(qiáng)化對資金的管理,一方面可實(shí)現(xiàn)資金的合理分配,另一方面能夠有效提升資金利用率,避免浪費(fèi),節(jié)省成本。

(二)有助于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況,財(cái)務(wù)工作也可對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到引導(dǎo)作用。在企業(yè)日常經(jīng)營管理中,要以完善的制度體系作為約束和引導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)人員要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況制定完善的管理制度,提升財(cái)務(wù)工作效率和質(zhì)量,合理規(guī)避財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)有助于實(shí)現(xiàn)效益最大化

財(cái)務(wù)管理的順利開展,需要以完善的監(jiān)督機(jī)制為保障,對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理,確保財(cái)務(wù)工作更科學(xué)、更規(guī)范。當(dāng)前市場競爭日益激烈,除了要提升項(xiàng)目本身的質(zhì)量之外,還要加強(qiáng)內(nèi)部管理,提升財(cái)務(wù)管理水平,能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會效益的最大化。

(四)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長,資金回籠速度慢,且容易受到市場、國家政策等各方面因素的影響。在投資之前要對各項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入分析,評估投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系,財(cái)務(wù)管理工作的順利開展,能夠減少盲目投資,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

(一)財(cái)務(wù)管理意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目的過程中,會將重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)效益或工程質(zhì)量方面,企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)決定了其在經(jīng)營過程中將會面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。就目前情況來看,很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知并不充分,意識淡薄。隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展,當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加,部分企業(yè)并沒有職業(yè)經(jīng)理,財(cái)務(wù)管理工作目標(biāo)的制定,并沒有以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向。且由于管理機(jī)制并不完善,導(dǎo)致很多工作都無法落到實(shí)處,財(cái)務(wù)工作的價(jià)值得不到充分發(fā)揮,為企業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重阻礙。

(二)預(yù)算管理機(jī)制不健全

不論是企業(yè)的經(jīng)營還是管理,或是項(xiàng)目的開展,都需要大量的資金支持,這是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定的。目前很多企業(yè)的資金管理、預(yù)算管理機(jī)制并不健全,資金使用環(huán)節(jié)具有很強(qiáng)的隨意性,項(xiàng)目投資較為盲目,沒有對實(shí)際情況進(jìn)行深入考察,造成大量資金、資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)無法發(fā)揮預(yù)算管理的真正作用,沒有根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)來編制預(yù)算,或是對預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度嚴(yán)重不足,部分人員利用公職獲取私利的現(xiàn)象較為普遍。不僅如此,部分指標(biāo)的制定也脫離了市場調(diào)研和分析,和企業(yè)發(fā)展嚴(yán)重脫軌,一方面增加了企業(yè)的經(jīng)營成本,另一方面會讓企業(yè)面臨較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)融資渠道單一

很長一段時(shí)間內(nèi),我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源都是銀行貸款,主要是因?yàn)樵陧?xiàng)目開發(fā)過程中,需要大量的資金支持,僅憑借自籌資金和預(yù)收款項(xiàng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。銀行貸款審批時(shí)間長,程序煩瑣,從申請到獲得資金需要耗費(fèi)大量時(shí)間,且利息高,增加了企業(yè)融資成本。除此之外,目前中小型的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多,其抵押物價(jià)值不高,難以獲得銀行信任,銀行貸款資金根本無法滿足其實(shí)際需求,對企業(yè)發(fā)展帶來了嚴(yán)重限制。

(四)缺乏專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),一旦涉及大量的資金投入,那么其風(fēng)險(xiǎn)要大大增加,和普通企業(yè)相比,對財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能的要求就會更高。就目前情況來看,專業(yè)財(cái)務(wù)人員的缺乏,是房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題,其專業(yè)技能有待提升。不僅如此,企業(yè)并未重視對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能培訓(xùn),內(nèi)部工作氛圍較差,沒有責(zé)任意識等,都是比較突出的問題,要引起房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員的充分關(guān)注。

(五)成本管理不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展需要大量的資金投入,如果沒有做好成本管理工作,將會大大增加企業(yè)的資金投入,為其帶來不必要的損失。事實(shí)情況是很多企業(yè)的成本管理機(jī)制并不健全,無法發(fā)揮其作用,導(dǎo)致實(shí)際支出遠(yuǎn)超成本計(jì)劃。影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)措施

(一)擴(kuò)充企業(yè)資金來源渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或項(xiàng)目建設(shè)時(shí),對資金需求量較大,絕大部分企業(yè)都長期處于負(fù)債狀態(tài),一旦某經(jīng)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,將會引起連鎖反應(yīng)。由于資金投入沒有回報(bào),負(fù)債會形成惡性循環(huán)。在很長一段時(shí)間內(nèi),我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源都是向銀行申請貸款,或利用后期預(yù)售的方式來收回一部分款項(xiàng)。但由于預(yù)收款項(xiàng)數(shù)量有限,且對于部分企業(yè)而言,難以獲得銀行信任,可抵押物價(jià)值不足,得到的貸款資金較少,限制了其發(fā)展。為了解決這一問題,拓寬資金來源渠道十分必要。除了向銀行和金融機(jī)構(gòu)申請貸款之外,還可以和其他企業(yè)建立合作伙伴關(guān)系,共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,和其他企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),雖然收益有所減少,但能夠緩解資金緊張的問題。隨著我國科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)還可通過互聯(lián)網(wǎng)金融來進(jìn)行眾籌,以合法眾籌、證券化等多種模式來達(dá)到獲利的目的。

(二)全面提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員是財(cái)務(wù)工作的主要落實(shí)者,房地產(chǎn)企業(yè)高層和基層人員都要轉(zhuǎn)變思想理念,充分意識到財(cái)務(wù)管理的重要作用,提升工作地位,讓財(cái)務(wù)人員參與到業(yè)務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及企業(yè)管理中。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到建設(shè),再到最后的銷售,每一環(huán)節(jié)都需大量的資金投入,不能僅僅將財(cái)務(wù)部門作為后勤保障部門,而是要充分發(fā)揮其資金管理、資源分配、監(jiān)督管理等職責(zé)。企業(yè)要在互聯(lián)網(wǎng)上廣泛發(fā)布招聘信息,擇優(yōu)錄取工作經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)能力突出的財(cái)務(wù)人員,為財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)注入新的血液。優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu),成立專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理小組,簡化財(cái)務(wù)管理流程的同時(shí),做到透明公開,建立健全人力資源管理體系,定期開展專業(yè)技能培訓(xùn),挖掘員工潛力。可利用互聯(lián)網(wǎng)打造信息化的財(cái)務(wù)管理平臺,加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的聯(lián)系,將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及時(shí)上傳到系統(tǒng)中,便于財(cái)務(wù)人員進(jìn)行監(jiān)督和管理。以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況為主,打造專門的企業(yè)管理系統(tǒng),將企業(yè)的人工、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等各方面聯(lián)系起來,降低財(cái)務(wù)管理工作成本的同時(shí),可保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確,為領(lǐng)導(dǎo)人員制定關(guān)鍵決策提供可靠的參考依據(jù)。

(三)完善預(yù)算管理制度

無論是在項(xiàng)目建設(shè)還是投資環(huán)節(jié),都涉及大量的資金,一個(gè)樓盤可能需要上億資金才能建設(shè)完成,成本和預(yù)算工作作為財(cái)務(wù)管理中的重點(diǎn)內(nèi)容之一,要引起有關(guān)人員的充分重視。一般來說施工環(huán)節(jié)在項(xiàng)目整體成本投入中的占比較大,因此在這一階段,企業(yè)要提升重視程度,制定完善的材料、倉儲管理制度;根據(jù)工程的實(shí)際需要,對成本進(jìn)行合理分配,避免實(shí)際支出遠(yuǎn)超預(yù)算。從預(yù)算的方面來看,財(cái)務(wù)人員要深入調(diào)查市場環(huán)境,了解國家政策中的有關(guān)內(nèi)容,確保預(yù)算指標(biāo)和行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)。以項(xiàng)目每一階段所需要的實(shí)際資金為主,或參考以往的項(xiàng)目總體投入,制定合理的預(yù)算實(shí)施管理指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上,合理安排房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié),讓各參建單位協(xié)調(diào)配合,確保資金能夠落到實(shí)處,避免產(chǎn)生不必要的浪費(fèi),實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

(四)加強(qiáng)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估

近些年國家為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的惡性競爭、肆意開發(fā)等問題,出臺了很多政策,例如“三條紅線”等,這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了較大挑戰(zhàn)。市場發(fā)展瞬息萬變,任何細(xì)微的變化都會給企業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理中,要對市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和評估,盡可能減少企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。對此,房地產(chǎn)企業(yè)可成立市場調(diào)研部門,專門用于分析國家政策,參與市場調(diào)研,提升企業(yè)在經(jīng)營中的靈活性,及時(shí)對發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整,減少損失的同時(shí),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

(五)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制

完善的管理制度能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的順利開展提供可靠參考,確保財(cái)務(wù)工作有章可循。財(cái)務(wù)管理機(jī)制要將成本管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等納入其中,以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向。一方面,房地產(chǎn)要根據(jù)國家以及行業(yè)的相關(guān)要求,在原有的財(cái)務(wù)管理機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新,包括完善內(nèi)部審核制度、會計(jì)審核制度,定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查,嚴(yán)格控制企業(yè)的資金、成本、應(yīng)收賬款等多個(gè)方面,切實(shí)做到“開源節(jié)流”,增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)減少成本浪費(fèi)。另一方面,要優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu),將不兼容的崗位分離開,明確各崗位職責(zé);規(guī)范審核流程和財(cái)務(wù)管理工作范圍。

(六)采用動(dòng)態(tài)管理模式

動(dòng)態(tài)管理模式對提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平有著重要意義,同時(shí)各級人員也要積極轉(zhuǎn)變思想,提升對工作的認(rèn)識??稍谄髽I(yè)內(nèi)部加大宣傳和培訓(xùn),營造良好的工作風(fēng)氣,傳輸正確的思想,不僅如此,財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)和各部門之間的溝通和交流,明確各方職責(zé)以及工作內(nèi)容,當(dāng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤等問題時(shí),要能夠及時(shí)找到負(fù)責(zé)單位和負(fù)責(zé)人。財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理模式,具體可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。首先,要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的需求,做到具體問題具體分析,將財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)、財(cái)務(wù)機(jī)制整改、財(cái)務(wù)計(jì)算和測評等都納入動(dòng)態(tài)管理中。其次,對財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行單元設(shè)計(jì),包括財(cái)務(wù)的基本信息、成本管理、項(xiàng)目可行性、企業(yè)績效等。最后,動(dòng)態(tài)化的管理模式要隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷變化,要為了提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率、優(yōu)化資源分配而服務(wù),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

(七)提升企業(yè)成本管理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展需要大量的資金投入,一旦出現(xiàn)了管理方面的問題,就會引起連鎖反應(yīng),給企業(yè)帶來巨額損失。由于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作涵蓋的內(nèi)容也十分廣泛,包含了資金的使用、分配和籌集,項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的評估和分析,財(cái)務(wù)的核算,預(yù)算的編制和執(zhí)行等多方面。要將財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的核心,尤其要重視資金投入大的項(xiàng)目。對于財(cái)務(wù)人員而言,要意識到成本管理的重要性,可建立完善的成本控制機(jī)制,做好成本預(yù)算。以材料采購為例,要根據(jù)工程需要來制定材料方面的總成本投入;隨后深入市場開展調(diào)研工作,了解材料價(jià)格的變化情況;選擇業(yè)界口碑高、信譽(yù)有保障,材料質(zhì)量過關(guān)的原材料供應(yīng)商,從而有效地控制材料方面的成本支出。除此之外,成本費(fèi)用的跟蹤核算和管理也同樣重要,要隨時(shí)地對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)管,以免部分人員利用職務(wù)獲取私利。

四、結(jié)語

總而言之,近些年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)行業(yè)在“野蠻生長”了很長一段時(shí)間之后,國家為了營造良好的市場秩序,出臺了一系列政策對該行業(yè)進(jìn)行管理。房子是用來住的,是用來滿足人們安居樂業(yè)的需求的,而絕不是為了炒作或牟取暴利而服務(wù)的。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,要明確自身的定位,牢記自身責(zé)任,在激烈的市場競爭中,在相關(guān)政策的規(guī)定下進(jìn)行經(jīng)營管理。財(cái)務(wù)管理作為其日常運(yùn)營的重要部分,要引起有關(guān)人員的充分關(guān)注,財(cái)務(wù)人員要深入分析當(dāng)前工作中存在的各種問題,并制定針對性的解決對策。要擴(kuò)充企業(yè)資金來源渠道,全面提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì),完善預(yù)算管理制度,加強(qiáng)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估,優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制,采用動(dòng)態(tài)管理模式,提升企業(yè)成本管理控制水平。從以上多個(gè)方面出發(fā),可降低房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn),為行業(yè)和我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。

作者:南芳 單位:溫州市悅港置業(yè)有限公司