房地產(chǎn)企業(yè)稅納稅籌劃的誤區(qū)

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摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)管理中一項(xiàng)重要稅務(wù)內(nèi)容，在影響著企業(yè)投資項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的同時(shí)，也影響投資項(xiàng)目所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率，則面對(duì)稅務(wù)政策的不斷變化，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃或者降低納稅成本。本文將以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中土地增值稅納稅為主要內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際企業(yè)納稅情況和問(wèn)題，詳細(xì)闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的各項(xiàng)誤區(qū)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)稅務(wù)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；誤區(qū)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，居民整體經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)能力也在不斷提升，其中住宅作為居民日常生活的重要一部分，其被需求的市場(chǎng)量同樣也是成倍增加，給予了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的成長(zhǎng)和發(fā)展空間的同時(shí)，各類稅務(wù)種類的增加，尤其是最不可少的土地增值稅，更是直接挑戰(zhàn)和影響著房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和資金規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)其項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)中土地增值稅納稅籌劃進(jìn)行分析，展現(xiàn)各類籌劃手段和籌劃誤區(qū)，優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理，提升整體企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和知名度。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅及其籌劃必要性

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要稅務(wù)種類之一，其主要是對(duì)建筑項(xiàng)目所建設(shè)位置土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、土地上建設(shè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益以及房地產(chǎn)使用土地資源的費(fèi)用整體的稅務(wù)征收，保障國(guó)有資源的合理轉(zhuǎn)讓和合法經(jīng)濟(jì)效益獲得，確保資源的合理性使用，而土地增值稅的納稅籌劃手段正是應(yīng)對(duì)這一稅務(wù)所產(chǎn)生的，在合法提前下，利用政策制度內(nèi)容和變化，降低企業(yè)的稅務(wù)數(shù)量壓力，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源的科學(xué)化分布和使用，同時(shí)也有效減少企業(yè)出現(xiàn)偷稅、漏稅的問(wèn)題，為居民生活提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。土地增值稅是國(guó)家利用該項(xiàng)稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理調(diào)控的一種有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在稅法允許為前提，從降低稅基和稅率兩個(gè)角度為切入點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，這種方式可以合理合法的調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額，這樣做的必要性在于可以降低企業(yè)的增值稅，從而使企業(yè)獲得更大的稅后利益，以此促進(jìn)企業(yè)更長(zhǎng)久有序的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的誤區(qū)

隨著各類土地增值稅納稅籌劃手段的不斷應(yīng)用，基于對(duì)稅務(wù)政策的不夠了解，各類籌劃手段造成的誤區(qū)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，造成房地產(chǎn)企業(yè)不僅無(wú)法減少稅務(wù)，反而增加了更多的稅務(wù)種類和數(shù)量。（一）增加借款費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中最常見(jiàn)的誤區(qū)就是增加了借款費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目最基礎(chǔ)的特征就是施工周期長(zhǎng)、涉及流程眾多，且所花費(fèi)的人力與物力也是眾多的，而這些都是需要大量施工資金進(jìn)行支撐，但實(shí)際上，除了個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)外，其他企業(yè)都是需要向銀行、融資機(jī)構(gòu)等借助大量資金，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)這些資金應(yīng)當(dāng)歸屬于納稅費(fèi)用中，但是實(shí)際土地增值稅核算中，企業(yè)往往為了減少稅務(wù)額度將其歸于加計(jì)扣除基礎(chǔ)，再依據(jù)相關(guān)的稅務(wù)審核和處理，最終得到的土地增值稅稅務(wù)值明顯減少，但是同時(shí)企業(yè)所面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的，并且一旦借款費(fèi)用數(shù)額超過(guò)一定數(shù)額時(shí)，還會(huì)額外增加土地增值稅。（二）扣除基數(shù)范圍擴(kuò)大。土地增值稅內(nèi)容不僅僅包括國(guó)有土地資源的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、使用費(fèi)，還包括著土地上建筑在建設(shè)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值效益，則為了減少這些經(jīng)濟(jì)效益所帶來(lái)的稅務(wù)內(nèi)容，一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)化表面賬務(wù)的形式，以達(dá)到分散建筑成本、收入效益基礎(chǔ)的目的，從而實(shí)現(xiàn)有效降低土地增值稅所涉及內(nèi)容和其計(jì)算后的稅額，但是在實(shí)際土地增值稅計(jì)算中，這種籌劃方案通過(guò)較低，即便經(jīng)過(guò)審核順利通過(guò)，后續(xù)的稅務(wù)扣除基數(shù)也會(huì)增加，這是因?yàn)閲?guó)家法律制度中，針對(duì)這些額外項(xiàng)目制定了一整套的審核方案，即便有效減少土地增值稅，卻也增加其他的稅務(wù)種類和數(shù)額［1］。（三）錯(cuò)過(guò)清算機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身存在的多變性、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，造成在項(xiàng)目施工期間很有可能存在土地歸屬于轉(zhuǎn)讓、成本開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)化以及相關(guān)政策制度變化的不確定因素，則一般為了保障土地增值稅最后結(jié)算的準(zhǔn)確性和方便性，通常采用項(xiàng)目最后稅務(wù)清算，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅意識(shí)薄弱，往往常用延期最后清算來(lái)拖延稅務(wù)數(shù)額，妄圖以時(shí)間來(lái)將稅務(wù)內(nèi)容混亂即將大事化為小事，但是實(shí)際上，這種做法只會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的土地增值稅稅務(wù)內(nèi)容，以及相應(yīng)高程度、高壓力的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間不按時(shí)繳納稅務(wù)，企業(yè)資金使用被所得稅占用，無(wú)法繼續(xù)科學(xué)化規(guī)劃納稅籌劃方案，造成企業(yè)更大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、如何糾正房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的誤區(qū)

（一）明確納稅籌劃的內(nèi)容。除了上文中三種房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃中常見(jiàn)的問(wèn)題誤區(qū)以外，納稅籌劃中還容易在會(huì)計(jì)核算以及稅收優(yōu)惠政策方面出現(xiàn)漏洞，則進(jìn)行納稅籌劃時(shí)也要注意這兩方面。第一，會(huì)計(jì)核算內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)成本眾多，依據(jù)使用目的和途徑，一般分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，而這些內(nèi)容都同土地增值稅相關(guān)聯(lián)，一旦出現(xiàn)巨大的變動(dòng)就會(huì)造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，則需要企業(yè)提前對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容信息數(shù)據(jù)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算審核，并同前幾個(gè)季度或前幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本信息數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，確保稅務(wù)信息內(nèi)容整體穩(wěn)定性，減少因?yàn)轭~外核算造成的土地增值稅的提升。第二，優(yōu)惠政策確認(rèn)和疊加。為了更好促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行納稅活動(dòng)，政府應(yīng)對(duì)土地增值稅也頒布一系列的優(yōu)惠制度和政策，但是這些優(yōu)惠政策并不是隨意使用和組合的，則進(jìn)行納稅籌劃之前，需要對(duì)政策使用條件進(jìn)行確認(rèn)，避免出現(xiàn)無(wú)效疊加和錯(cuò)誤疊加，不僅增加了土地增值稅的稅務(wù)數(shù)量，還違反了國(guó)家稅務(wù)相關(guān)法律內(nèi)容，影響企業(yè)的正常運(yùn)行［2］。（二）選擇適當(dāng)?shù)目鄢椒?。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要是銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及管理費(fèi)用。依照我國(guó)相關(guān)法律條例，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員可以向當(dāng)?shù)貒?guó)土機(jī)關(guān)出示金融機(jī)構(gòu)所開(kāi)具的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓證明，相關(guān)部門就能根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除，但是扣除金額不能超過(guò)商業(yè)銀行貸款利率。而其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用則是依照土地支付價(jià)格以及本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%予以扣除。對(duì)于不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目或者是沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需按照相關(guān)金額的10%予以扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身真實(shí)情況，可以向企業(yè)員工集資或者向總公司借款等，使得企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，無(wú)形中增大土地增值稅額。另外，一些公司在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目主要目的是為了解決職工住房問(wèn)題，這時(shí)大多數(shù)房源已經(jīng)被職工認(rèn)購(gòu)，且該公司的房地產(chǎn)銷售金額要比房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額低，這樣也土地增值稅額也有所增加。（三）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅實(shí)施納稅籌劃的主要目的，就是為了減少企業(yè)納稅金額，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，將企業(yè)財(cái)務(wù)利益實(shí)現(xiàn)最大化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備納稅意識(shí)，并在對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，嚴(yán)格依照我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施財(cái)務(wù)管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)久穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)定期讓財(cái)務(wù)人員參加各類培訓(xùn)學(xué)習(xí)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員法律意識(shí)，擁有正確的納稅理念，制定納稅籌劃規(guī)范，促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作能夠有序開(kāi)展。財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃以前，要深入研究分析我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，依照企業(yè)自身實(shí)際情況，選擇適合本企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃方法。財(cái)務(wù)人員納稅籌劃時(shí)，應(yīng)防止無(wú)意識(shí)逃稅情況，嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，確?？茖W(xué)合理的實(shí)施納稅規(guī)劃［3］。（四）加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。前幾年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲十分迅猛，近期這種現(xiàn)象雖有所緩解，但在一線二線城市中，房?jī)r(jià)仍舊呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。為此國(guó)家頒布了一整套的措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)走高現(xiàn)象。同時(shí)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，使土地增值稅的政策也在隨行就市的更新，對(duì)于這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理者應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持緊密溝通，以便第一時(shí)間掌握土地增值稅收的動(dòng)態(tài)信息，從而更好的配合稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅的繳納。（五）積極學(xué)習(xí)最新稅務(wù)政策。土地增值稅即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物取得收入的單位和個(gè)人，對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額進(jìn)行增收一種稅收。由于稅務(wù)制度并不是一成不變的，它會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化規(guī)律而進(jìn)行變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理者在熟悉掌握基本稅法的情況下，更應(yīng)積極主動(dòng)的對(duì)最新的稅務(wù)政策進(jìn)行學(xué)習(xí)了解，以便更好的為社會(huì)創(chuàng)造出企業(yè)應(yīng)有的價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目中一項(xiàng)重要的稅務(wù)種類，其直接構(gòu)成并決定著建筑工程的基礎(chǔ)價(jià)值，且不同地區(qū)土地增值稅不同，也是造成我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高的因素之一，則房地產(chǎn)企業(yè)要明確合理運(yùn)用納稅手段，能夠有效減少土地增值稅所帶來(lái)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)的重要性，積極主動(dòng)同政策相關(guān)稅務(wù)部門進(jìn)行溝通和合作，時(shí)刻掌握政策變化情況，科學(xué)化規(guī)劃稅務(wù)管理內(nèi)容和方案，杜絕各類納稅籌劃誤區(qū)的再次出現(xiàn)，最大程度利用有限資源提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和盈利能力，降低生產(chǎn)建設(shè)基礎(chǔ)成本，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的綜合能力。

參考文獻(xiàn)

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［2］張小敏.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及清算技巧探究［J］.會(huì)計(jì)師,2019（14）.

［3］廖詩(shī)娜.房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2019（7）.2019

作者:張顯安 單位:天津天房聯(lián)合置業(yè)有限公司