房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難重點(diǎn)

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摘要：本篇文章首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)進(jìn)行闡述，從收入和成本核算、借款費(fèi)用核算、預(yù)交稅費(fèi)處理三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；難點(diǎn)與重點(diǎn)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，人們生活品質(zhì)得到了大幅度改善，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)前我國(guó)住房政策逐漸改變的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，并成了推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。然而，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，因?yàn)槭艿街T多因素的影響，導(dǎo)致問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，這給房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展帶來(lái)了直接影響。所以，要想極大限度的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，給予房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作高度注重是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)

（一）收入確認(rèn)方面

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，企業(yè)需要獲取預(yù)售許可證，房屋才能進(jìn)行預(yù)售。消費(fèi)者一般采用分期付款的方式，稅法中已經(jīng)明確要求，無(wú)論應(yīng)用定金或者分期付款等方面收取放款，都可以看做成銷售，均需要在獲取房款的檔期繳納經(jīng)營(yíng)稅金以及附加，而準(zhǔn)則中指出，需要在工程結(jié)束之后，辦理竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并明確收入，在這種情況下，加劇了會(huì)計(jì)核算難度。

（二）核算業(yè)務(wù)方面

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展銷售活動(dòng)過(guò)程中，和一般產(chǎn)業(yè)進(jìn)行比較，更具煩瑣性和特殊性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目也相對(duì)較為特殊。首先，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都是以區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，并非只是停留在房屋建設(shè)方面。并且，還要注重住宅區(qū)域各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如管道、煤氣等。其次，隨著人們對(duì)住宅要求的逐漸增加，房屋裝飾裝修成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心，因此，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目更具煩瑣下，特別是在會(huì)計(jì)核算體系的作用下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)核算更加煩瑣和困難。

（三）核算周期方面

房地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的落實(shí)都會(huì)牽引一些系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)龐大，建設(shè)周期比較長(zhǎng)，并且投放資金數(shù)量繁多，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的重要特性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地競(jìng)標(biāo)到工程完工以后，消耗的周期一般為一到兩年，甚至更長(zhǎng)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)往來(lái)較為繁雜，只有經(jīng)歷土地征用或者舊建筑拆遷等一系列工作之后才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售，所以，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算周期跨度比較高，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要具備充足的資金，因此對(duì)資金調(diào)度及應(yīng)用方面有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)

（一）收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的核心內(nèi)容在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)或的經(jīng)濟(jì)效益及投放資金進(jìn)行核算?，F(xiàn)階段我們認(rèn)識(shí)的房地產(chǎn)收入核算將會(huì)受到國(guó)家稅務(wù)政策及會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入核算難度較為凸顯，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)收入標(biāo)準(zhǔn)不明確等一系列問(wèn)題。并且，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算作為會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容，需要給予成本核算主體充分注重，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將其當(dāng)作成本核算主體，讓會(huì)計(jì)核算難度隨之提升。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予成本分?jǐn)偢叨戎匾?，例如開(kāi)發(fā)成本中拆遷補(bǔ)償款及公共建設(shè)成本等，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算重點(diǎn)內(nèi)容。

（二）借款費(fèi)用核算

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算需要重視借款費(fèi)用確定，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算需要在原始成本原則以及費(fèi)用配比的情況下進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，需要投放諸多資金，現(xiàn)階段，銀行借貸成了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要形式。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)從借貸到歸還將會(huì)消耗一定時(shí)間，同時(shí)隨著借貸利息的增加，特別是房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用逐漸朝著資本化方向邁進(jìn)，使得企業(yè)資本核算更加細(xì)化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，需要給予開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)資金高度注重，具體分析其是一般借款還是專業(yè)借款，并且重視自身核算情況是否符合國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求。這些內(nèi)容都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果帶來(lái)影響，是企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

（三）預(yù)交稅費(fèi)處理

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量繁多，因此在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中擔(dān)具的稅種存在多元化特性。房地產(chǎn)企業(yè)不但要擔(dān)具日常運(yùn)營(yíng)的所得稅及運(yùn)營(yíng)稅金等，土地增值稅、房地產(chǎn)稅等也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要稅務(wù)。同時(shí)，隨著納稅時(shí)間的不同，企業(yè)一般在收到客戶預(yù)付房款之后需要根據(jù)對(duì)應(yīng)比例進(jìn)行納稅。因此，企業(yè)會(huì)計(jì)不但要精準(zhǔn)對(duì)當(dāng)期納稅稅額加以核算，同時(shí)還要保證籌劃稅款的合理性，提升企業(yè)資金應(yīng)用效率。所以，預(yù)交稅費(fèi)處理也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)策

（一）設(shè)置科學(xué)合理的跨級(jí)科目

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，面臨的主要問(wèn)題在于會(huì)計(jì)科目設(shè)定缺少合理性，所以需要把會(huì)計(jì)科目設(shè)定當(dāng)作重點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平和質(zhì)量。合理設(shè)定跨級(jí)科目，需要對(duì)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)情況及發(fā)展?jié)摿τ兴J(rèn)識(shí)。要想促進(jìn)會(huì)計(jì)核算水平的提升，需要縮短會(huì)計(jì)核算時(shí)間，并簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算流程。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)旗下的子公司不可應(yīng)用獨(dú)立核算方式，需要在企業(yè)總賬目下設(shè)定子賬目，只有這樣，才能提升會(huì)計(jì)核算精準(zhǔn)性。要想精準(zhǔn)、真實(shí)的確?？⒐ず怂阗|(zhì)量，清晰記錄各種項(xiàng)目費(fèi)用，確保項(xiàng)目消耗情況精準(zhǔn)無(wú)誤。

（二）明確房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范圍

首先，明確房地產(chǎn)銷售收入核算范疇。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售之前，沒(méi)有和采購(gòu)方簽署銷售合同的房地產(chǎn)及事前和采購(gòu)方簽署銷售合同的房地產(chǎn)均是房地產(chǎn)企業(yè)自動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。“銷售收入”核算范圍一般包含了房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造回遷房等，但是銷售自用房產(chǎn)則當(dāng)作固定資產(chǎn)核算的行為除外。其次，明確收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。在簽署預(yù)售合同或者正式銷售合同過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售合同作為一種合約，驗(yàn)收認(rèn)可的程序在房地產(chǎn)沒(méi)有建設(shè)完成的狀況下無(wú)法順利落實(shí)，將會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，在確認(rèn)收入條件時(shí)，需要根據(jù)法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。確認(rèn)銷售收入只有在正式房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售合同圈住的情況下，根據(jù)法律程序進(jìn)行。相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收并確認(rèn)竣工房地產(chǎn)和個(gè)性；付款方式及房地產(chǎn)面積等均要得到客戶的明確，房屋移交手續(xù)在買(mǎi)賣(mài)雙方之間辦理。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系

呵呵房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)特性，只有根據(jù)自身運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，采用對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方式，才能確保企業(yè)會(huì)計(jì)信息的精準(zhǔn)性和真實(shí)性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的提升，引導(dǎo)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的優(yōu)化和完善。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的權(quán)責(zé)發(fā)生制核算方式，存在的不足十分明顯，假設(shè)應(yīng)用收付實(shí)現(xiàn)制的會(huì)計(jì)核算方式，便于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。針對(duì)企業(yè)管理人員而言，需要根據(jù)會(huì)計(jì)核算體系給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響，設(shè)定對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)核算機(jī)制，做好職責(zé)分工工作，維護(hù)好會(huì)計(jì)核算秩序，引導(dǎo)會(huì)計(jì)核算工作穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，要想減少管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，還要建設(shè)完善的監(jiān)管體系，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的逐漸加快，引導(dǎo)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不管是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模方面，還是在資金應(yīng)用方面，都得到了明顯提升，在這種情況下，使得企業(yè)運(yùn)營(yíng)煩瑣特性逐漸凸顯。所以，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，采取對(duì)應(yīng)的對(duì)策，將企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)和難度問(wèn)題妥善處理，在提升企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的同時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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作者：呂一奇 單位：山西萬(wàn)景源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司