建筑工程報審程序與方案設計流程

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摘要:以建筑工程從立項到規(guī)劃許可證審批作為整個流程，在審批過程中，設計方需要配合業(yè)主進行不同階段的方案設計工作。各個階段要求的內(nèi)容與側重點是不一樣的，但有普遍的規(guī)律，那就是由概念到實施、由淺入深、由方案圖紙到施工圖紙。從報審不同的階段，研究探討建筑設計工作在每個階段需要提供的成果資料，從而能夠給新的項目從立項到實施提供借鑒。

關鍵詞:建筑工程，規(guī)劃許可證，設計程序

1概述

建筑設計人員剛接到項目時常常困惑于該如何去做才能合乎報審與方案設計程序，不至于因為報審流程不符合規(guī)定而導致方案推翻重來。建設方需要提供的選址意見書、項目可行性研究報告、建設用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件)、土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證等(如圖1所示)一系列證件是怎么取得的，哪些證件報審流程與建筑設計前期的工作息息相關，等等問題。在每個環(huán)節(jié)需要設計方案的深度是不同的，有的需要面積指標和規(guī)模，有的則需要建筑的總圖必須準確，有的需要有全套的平面、立面、剖面圖。而最終的報規(guī)文本涉及到將來的規(guī)劃驗收，各地對文本內(nèi)容要求也不盡相同。下面文章將以建筑工程報批流程與方案設計在每個階段需要提供的內(nèi)容展開討論與研究。

2建筑工程報審的流程和階段

項目從立項到開工建設，需要經(jīng)歷一步步的報批流程(如圖2所示)。以政府投資項目為例，項目開始階段需要進行項目建議書的編制，由項目投資方向政府主管部門上報的文件，內(nèi)容涵蓋:地點的選擇、建設內(nèi)容與規(guī)模、投資估算和資金籌措，以及經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益等。政府立項的項目審批，上報的主管部門一般為各地方政府的發(fā)展改革委員會(發(fā)改委)。本階段需要明確的是建筑規(guī)模，指標之類的，需要一個大概的輪廓，內(nèi)容概略簡潔，能夠指導下一步的工作，并且保證下一步的建筑規(guī)模不能突破項目建議書中的規(guī)模?？梢哉f項目建議書是為下一步的可行性研究打下基礎。項目可行性研究報告主要論證的是項目的可行性。在調查研究和分析論證項目技術可行性和經(jīng)濟合理性的基礎上，進行方案比選后編制的文本?？尚行匝芯康木幹齐A段需要有比較切合實際的建筑方案。進行了上述程序并通過審批后，將進入項目的具體設計階段，一般的申報流程是申報建設用地規(guī)劃許可證和土地使用證。建設用地規(guī)劃許可證包括標有建設用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力。附圖和附件由發(fā)證單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和實際情況制定?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年。對于通過土地出讓招投標取得土地使用權的項目，一般是從這個階段開始的，通過土地出讓合同取得土地使用權，同時取得用地界線圖、用地規(guī)劃許可證以及明確的規(guī)劃條件要求［1］。接下來就是辦理建筑工程規(guī)劃許可證［2］，也就是我們常說的“工規(guī)證”，這個階段各地的要求不盡相同，但從基本內(nèi)容來看，建筑方案需要把面積指標、市政管網(wǎng)接口條件、水暖電等市政設備用房、綠化景觀、所有的地上地下構筑物位置，消防、人防等設計條件都得確定下來。按照《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定(2016年版)》的要求，本階段建筑方案設計需要達到規(guī)范第2章方案設計深度的要求。對于不需要做初步設計審查的項目，“工規(guī)證”辦下來之后，就可以直接進行施工圖出圖，審圖，進而辦理建筑工程施工許可證。待上述程序都進行完之后，項目就可以開工建設了(目前在推行的EPC項目流程與上述程序不盡相同，但用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等是必不可少的)。

3建筑設計的流程

以民用建筑設計為例，建筑設計階段分為方案設計、初步設計、施工圖設計(如圖3所示)。目前大部分工程開始的第一步是方案設計，直接進行方案設計招投標的工作。這時候定下來的方案基本是概念設計方案。如果拿招標中標的方案文本去規(guī)劃部門辦理規(guī)劃許可證肯定不會通過。原因是這時候的方案只是個概念，方案文本的內(nèi)容遠遠達不到規(guī)劃審批的深度。所以，通過招投標，概念方案確定后，需要進行一系列的報規(guī)程序。取得建設工程規(guī)劃許可證后下一步是進行初步設計(不涉及初步設計審查的項目沒有此階段)，最后是施工圖設計。方案設計階段，建設方需要提供建設用地紅線圖，建設用地規(guī)劃許可證，設計任務書。只有提供了上述資料后設計人員才能利用其專業(yè)知識根據(jù)上述條件的要求以及業(yè)主方意圖展開設計。但大多數(shù)的項目在沒有正式的方案之前上述資料是提供不了的，這個情況下建筑設計工作該如何展開我們將在“第四節(jié)”著重論述。目前設計單位認可的設計條件是建筑工程規(guī)劃許可證，也就是“工規(guī)證”辦下來之后，就說明建筑方案已經(jīng)得到了當?shù)刂鞴懿块T的確認，可以開展后續(xù)的初步設計以及施工圖設計。前期的方案報審主管部門留檔后，如果建設方認為已經(jīng)報規(guī)的建筑方案確實需要大的調整的，調整好后的方案需要重新申報建設工程規(guī)劃許可證。

4建筑工程報批流程對建筑方案設計的影響

建設工程在申報建設用地規(guī)劃許可證的時候需要提供建筑規(guī)模、層數(shù)、高度等條件，這些條件是在建筑方案或者概念方案確定的前提下才能填寫的。甚至有的項目在進行可行性研究報告的時候都要附帶建筑設計方案并進行比選。這樣的話就需要在規(guī)劃用地條件(建筑面積、容積率、限高、綠地率等)確定之前就要確定設計方案。這個階段的方案我們稱之為概念設計方案。所以項目剛開始設計方與建設方接觸時，建設方需要提供用地紅線圖，以及設計任務書就可以開展概念方案設計。設計第一步先出具概念方案設計成果，經(jīng)建設方以及當?shù)匾?guī)劃主管部門審查，形成文件批復或者會議紀要(通過公開招投標的項目可以直接公示中標方案)。接下來是申報規(guī)劃用地許可證。規(guī)劃用地許可證及其附件會對地塊的規(guī)劃條件做出明確的要求(見表1)。取得建設用地規(guī)劃許可證后，設計方按照地塊的規(guī)劃指標控制表將之前的概念方案進行深化，完善，形成一套完整的報規(guī)文本，就可以申報建筑工程規(guī)劃許可證了。在此階段，每個地方的報規(guī)文本深度是不同的。設計方按照《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定(2016年版)》的要求進行編制方案文本就能達到報規(guī)的要求［3］。但是，目前很多地方的管理部門要求報規(guī)文本和最終建成后完全一致，這就要求設計單位在報規(guī)通過之前就要把施工圖設計完成，將施工圖文件作為報規(guī)圖紙。這樣報規(guī)的文本就能和實際建成基本一致。這種情況下就給設計方增加了很多工作量與風險，本來應該是在取得“工規(guī)證”后完成施工圖設計，變成了報“工規(guī)證”就要拿出施工圖，報證的過程中提出的修改意見施工圖都要修改?！肮ひ?guī)證”下來后再正式出一遍施工圖。顯然按照上述流程，設計單位的工作量和工作時間翻了一倍，有的甚至把一個項目來來回回的做兩遍甚至更多。

5結語

建筑工程報批的程序一般是從立項開始，項目建議書→可行性研究報告→建設用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件)→建筑工程規(guī)劃許可證→建筑工程施工許可證。建筑設計的流程是:概念設計→方案設計→初步設計→施工圖設計。上述的設計周期普遍是半年到一年不等。報審程序和設計階段遵循上述規(guī)律，一步接著一步進行，一般不會出現(xiàn)偏差。但在實際實施過程中許多項目會出現(xiàn)顛覆性調整，這類項目一般都是不按報審與設計流程來辦。有的項目施工圖出了，但面積超了預期，工規(guī)證得重新申報;有的是后期圖紙調整大，最終的預算超了投資，前期的所有程序都得重新報審;也有的是前期的決策沒有給后續(xù)的工作留夠調整空間，導致為了不超之前申報的面積或者投資，后續(xù)壓縮設計，降低標準等。也有的項目工期定的很短，業(yè)主開始就要求設計單位出施工圖，施工單位拿到?jīng)]有報審的圖紙就開工建設，一邊建設一邊再報上述各種證件走各種程序，在申報證件的過程中土地、規(guī)劃、市政、消防、人防衛(wèi)生防疫等部門對項目提出的各種意見再修改之前出具的圖紙，甚至導致現(xiàn)場拆改，增加了時間成本和經(jīng)濟成本，造成了很大的浪費。所以，“多少事，從來急”，但我們也要將各種審批程序與設計流程結合起來做，一步一步來，有時候本末倒置看似加快了某個階段的進度，實則欲速不達，反而造成了很大的浪費。

參考文獻:

［1］中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2019修正)［Z］．2019-04-23．

［2］中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部．2019-10-06．

［3］建筑工程設計文件編制深度規(guī)定(2016年版)［Z］．

作者：王江飛 單位：天津大學建筑設計規(guī)劃研究總院有限公司