淺析非規(guī)范性建筑的空間形式

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摘要:城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程規(guī)劃許可證作出決定是以核準(zhǔn)的相關(guān)圖紙作為依據(jù)，并在建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)階段對建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃條件復(fù)核和確認(rèn)，出具《竣工規(guī)劃條件核實(shí)意見書》作為建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和建設(shè)單位申請房屋權(quán)屬登記的依據(jù)。然而，在規(guī)劃管理技術(shù)審查工作當(dāng)中各種類型的“非規(guī)范建筑空間形式”產(chǎn)生了“偷容積率”的問題，為后續(xù)的竣工規(guī)劃條件核實(shí)埋下了隱患，并有可能產(chǎn)生相關(guān)糾紛。本文試圖將各類“非規(guī)范建筑空間形式”進(jìn)行歸納和總結(jié)，并從規(guī)劃管理的政策和制度層面進(jìn)行可操作性實(shí)踐，以期達(dá)到對非規(guī)范性建筑空間的統(tǒng)一解讀。

關(guān)鍵詞:廈門;非規(guī)范性建筑空間;技術(shù)審查

近年來，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的審批量、信息量越來越大，開發(fā)商、建設(shè)單位對規(guī)劃部門的技術(shù)性審查也吃的越來越透，潛藏在規(guī)劃審查圖紙中的“地雷”也更加專業(yè)、隱蔽，“偷面積”的現(xiàn)象比比皆是，同時隨著國家機(jī)構(gòu)改革及政府機(jī)關(guān)人員編制精簡的限制，規(guī)劃審批的公務(wù)人員在繁多的事務(wù)工作中往往對此類問題疲于應(yīng)付、無暇顧及，很難把所有圖紙上可能存在的規(guī)避容積率問題都審查過濾出來，因此規(guī)劃部門審批的內(nèi)容和批準(zhǔn)的相關(guān)圖紙往往存在一些建筑空間名稱和使用功能與實(shí)際建筑空間不一致的現(xiàn)象，產(chǎn)生了非規(guī)范性建筑空間形式，給社會造成了不良的影響，助長了建筑設(shè)計行業(yè)的不誠信風(fēng)氣。廈門市規(guī)劃委員會于2011年9月份開展建筑工程的行政審批與技術(shù)審查分離工作，率先將建設(shè)工程設(shè)計方案(建筑工程)和建筑工程規(guī)劃許可證(建筑工程)的行政審批和技術(shù)審查進(jìn)行分離，由第三方的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)(廈門市規(guī)劃信息中心)利用信息化技術(shù)手段對建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計成果在設(shè)計階段先行進(jìn)行技術(shù)審查。近五年的實(shí)踐證明，通過第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場化服務(wù)，不僅規(guī)范了建筑設(shè)計行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立起了設(shè)計行業(yè)市場的誠信體系，使得各開發(fā)建設(shè)單位回歸到了以服務(wù)和質(zhì)量來保障住宅品質(zhì)的同一起跑線上，而且讓規(guī)劃部門贏得了社會和公眾的認(rèn)可，有效地減少了權(quán)力“尋租”的空間。

1技術(shù)審查與非規(guī)范性建筑空間形式概述

1．1技術(shù)審查

技術(shù)審查是指對建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計文件及相關(guān)材料等進(jìn)行技術(shù)性審查，判斷是否滿足規(guī)劃設(shè)計條件、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及其它政策法規(guī)和規(guī)范規(guī)定的要求［1］。

1．2非規(guī)范性建筑空間形式

近年來，在規(guī)劃部門的竣工規(guī)劃條件核實(shí)工作中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)中普遍存在利用“非規(guī)范性建筑空間形式”規(guī)避計容建筑面積的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)名稱與實(shí)體不符即審批內(nèi)容和批準(zhǔn)的相關(guān)圖紙所標(biāo)注的建筑空間名稱和使用功能與實(shí)際的建筑空間(部位)實(shí)體屬性不一致。

2非規(guī)范性建筑空間形式問題的出現(xiàn)及分析

“非規(guī)范性建筑空間形式”規(guī)避計容建筑面積的現(xiàn)象在全國房產(chǎn)地業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)具有普遍性，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和部分設(shè)計單位，在建筑工程規(guī)劃許可的施工圖設(shè)計中偷換建筑基本空間的名稱和使用功能的概念，大量設(shè)計一些非規(guī)范性建筑空間，通過設(shè)計虛假墊層、假凸窗、超大型陽臺、入戶花園、入戶陽臺、露臺、花池、半地下層、封閉空間、無使用功能空間等形式，利用城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和規(guī)范的缺失或漏洞規(guī)避容積率。規(guī)劃部門雖在審批前對報審圖紙進(jìn)行了技術(shù)審查，但由于審查的工作量巨大，很難把可能存在的規(guī)避容積率的問題都審查過濾出來，因此難免造成部分項(xiàng)目存在批準(zhǔn)的文字標(biāo)注和圖形不符、審批內(nèi)容和批準(zhǔn)的相關(guān)圖紙所標(biāo)注的建筑空間名稱和使用功能與實(shí)際的建筑空間部位屬性不一致的現(xiàn)象，甚至與常理不符的情形。這類非規(guī)范性建筑空間到了竣工規(guī)劃條件核實(shí)階段，問題便更為凸顯，成為核實(shí)指標(biāo)與規(guī)劃審批指標(biāo)兩者之間對應(yīng)銜接的一個難題，而且從規(guī)劃審批、施工、預(yù)售、竣工，均已成為事實(shí)，房屋也銷售給購房者，簡單的否定和更改原來的規(guī)劃審批指標(biāo)，將非規(guī)范性建筑空間重新核定，勢必造成一系列社會問題，涉及行政信賴保護(hù)原則問題，特別是涉及眾多的購房者利益的問題，房產(chǎn)面積糾紛問題等，成為一個必須認(rèn)真妥善處理的社會問題。

3非規(guī)范性建筑空間形式的主要類型及處理建議

3．1非架空空間

(1)類型定義。架空空間部位常存在于建筑底層及不同功能建筑空間之間的轉(zhuǎn)換部位(如裙房為商業(yè)，塔樓為住宅的建筑形式)。(2)問題分析。架空空間從規(guī)劃管理的本義應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是其公共、開放的屬性，空間功能上應(yīng)作為公共休閑、交通、綠化場所的開敞空間，僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐;實(shí)際實(shí)施過程中出現(xiàn)的形式是除結(jié)構(gòu)體支撐外，有多面圍合外墻，常被改造和圍合成建筑室內(nèi)使用空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確架空空間應(yīng)為架空層中扣除核心筒和公共設(shè)備用方、樓梯間、門廳及其他功能用房后全體業(yè)主共同使用的建筑空間，低層住宅(3層以下)及單一產(chǎn)權(quán)的建筑除外。

3．2非挑空空間

(1)類型定義。挑空空間部位常存在于建筑單體樓層內(nèi)局設(shè)置部跨越一個標(biāo)準(zhǔn)層高以上的建筑空間如會議室、住宅客廳、住宅套型內(nèi)或套型外、多功能廳、大堂、門廳、空中花園等。(2)問題分析。非挑空空間從建筑功能空間的需求設(shè)置及各類建筑設(shè)計規(guī)范要求上具備合規(guī)性，但往往出現(xiàn)超越常理的不合理情況，如跨越四個以上標(biāo)準(zhǔn)層高的會議室(以辦公標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米為例，即挑空空間層高近18米)、住宅套型(單戶)范圍內(nèi)挑空空間、住宅套型范圍外挑空空間(兩戶共用)，甚至在挑空部位預(yù)留完整的結(jié)構(gòu)梁、門窗、過道等，實(shí)際項(xiàng)目竣工后倒板即可多出一層或二層的面積。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確挑空空間開口內(nèi)無任何結(jié)構(gòu)連梁、連板或與其類似的裝飾性構(gòu)件;對于住宅項(xiàng)目應(yīng)限定不應(yīng)設(shè)置套型的挑空空間，套型外的挑空空間應(yīng)為3戶以上直接采光通風(fēng)來源，同時從審批層面對于“合法規(guī)避”相關(guān)規(guī)范的挑空空間應(yīng)加強(qiáng)行政審批層面的合理性把關(guān)和規(guī)劃實(shí)施過程中的事中事后監(jiān)管。

3．3假凸窗

(1)類型定義。假凸窗部位常存在于居住建筑凸出外墻面的窗戶。(2)問題分析。假凸窗即通過房間或客廳臨窗部位的一種虛假墊高造型，使其局部層高小于2.2米，并非真正凸出外墻面的窗體，實(shí)際項(xiàng)目竣工后可變成建筑室內(nèi)空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確凸窗的形式，將凸窗分為單反式凸窗和雙反式凸窗兩類，落地窗分為平臺式落地窗和反凸式落地窗。

3．4結(jié)構(gòu)板的鏤空

(1)類型定義。建筑自然層范圍內(nèi)，局部鏤空或僅幾個小洞鏤空，并以“井”字的形式布局，有結(jié)構(gòu)連梁支撐。(2)問題分析。結(jié)構(gòu)板的局部鏤空作為整體鏤空，視為無頂蓋建筑部分不計建筑面積，后續(xù)通過倒板等方式，形成可利用的計建筑面積建筑空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確鏤空的形式，如鏤空處可開口，但鏤空范圍內(nèi)不得有結(jié)構(gòu)連梁或裝飾性構(gòu)件存在。

3．5陽臺上的花池、空調(diào)機(jī)位

(1)類型定義。陽臺上設(shè)置花池，空調(diào)機(jī)位，利用現(xiàn)有的規(guī)范及規(guī)則(如:進(jìn)深0.6米以內(nèi)不計容)。(2)問題分析。以欄桿或矮墻作為隔離，將陽臺人為分割為兩部分，實(shí)屬陽臺的一部分，后續(xù)可將陽臺擴(kuò)大化使用。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確陽臺設(shè)置的形式，如位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與相連的建筑空間一體計算建筑面積;平臺式或外掛式花池、空調(diào)板滿足進(jìn)深控制要求的可不計算建筑面積。參考文獻(xiàn)［1］廈門市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，2016．［2］廈門市房產(chǎn)面積測算細(xì)則，2011．花池、空調(diào)機(jī)位設(shè)置形式及面積計算圖示

3．6地下層“密閉空間”、“無使用功能空間”

(1)類型定義。地下層“密閉空間”并標(biāo)示無人員使用或無使用功能的空間。(2)問題分析。該類地下層“密閉空間”，具有完整的住宅地延伸層，出入口以模板、硅配鈣板或單磚墻臨時封閉，后續(xù)可形成利用的地下層住宅空間，規(guī)避地下層住宅繳交地價的相關(guān)規(guī)定。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確地下層不得設(shè)置無使用功能的密閉空間。

4結(jié)語

通過對非規(guī)范性建筑空間的分類以及問題分析，非規(guī)范性建筑空間部位的屬性認(rèn)定涉及容積率管理，因此應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化設(shè)計源頭的管理，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在強(qiáng)化方案設(shè)計圖紙審核的同時，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的事中事后監(jiān)管，對現(xiàn)有規(guī)范和規(guī)則中存在含糊不清的建筑空間釋義，在規(guī)章制度上重新進(jìn)行解讀并制定相關(guān)規(guī)則;并應(yīng)明確要求設(shè)計單位嚴(yán)格遵守相關(guān)設(shè)計規(guī)范、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定等相關(guān)規(guī)定的前提下，合情合理的進(jìn)行相關(guān)設(shè)計，同時建立建筑設(shè)計行業(yè)的誠信監(jiān)管體系對設(shè)計單位進(jìn)行監(jiān)管和處罰，從而在城市發(fā)展建設(shè)過程中消除負(fù)面影響，營造一個健康、公平、誠信的城市形象和房地產(chǎn)市場

作者:陳彪 單位:廈門市城市規(guī)劃設(shè)計研究院